天津市大地十二城第六城房地产项目成本管理研究

'ＯＣＥＡＮＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＯＦＣＨＩＮＡ硕±学位论文ＭＡＳＴＥＲＤＩＳＳＥＲＴＡＴＩＯＮ论义，目：Ｔｉａｎｊｉｎｌａｎｄｔｗｅｌｖｅｃｉｔｙ６ｃｉｔｙｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｊｅｃｔ英文Ｍ目：ｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈ作春：指导載？：王元月学位类５Ｍ：在职攻巧专业学位专化名巧：巧眉巧现研巧方向：成本巧巧．．＾獻 谨＾乂此论文献给在学术上给予我指导的尊敬的老师和在我攻读硏究生期间给予我大力支持的我的家人於及给我授课的全体老师！—刘波 天津市大地十二城第六城房地产项目成本管理硏究）如学位论文答辩日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字；ｎＡ 独巧声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研巧成果。据我所知，除了文中特别加Ｗ标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研巧成果，也不包含未获得（注＝化汾有其侦需要特别声巧的，本矜可巧）或巧侦巧育化构的挙仿或诉书伸用过的材料一。与我同工作的同志对本研巧所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。＾＿学位论文作者签名：签字曰期；：＾年月＾曰（１／；学位论文版权使用授枚书レ本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意ッ下事项：１、学校有权保留并向国家有关部ｎ或机构送交论文的复印件和礎盘，允许论文被查阅和借阅。２、学校可Ｗ将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可＂采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学中＂国学术期刊（光盘版）电子杂志杜用于出版和编入ＣＮＫＩ《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研巧所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签＾：則祕字－：签字曰期：年Ｕ月日签字日期＞ｖ７年Ｗ月日主Ｊ｜Ｊｆ 天津市大地十二城第六城房地产项目成本管理研究摘要建筑业在我国日益成为国民经济的支柱产业，它不但关系着整个国家的经济发展，而县还影响着人民生活质量的提髙和改善。伴赌着我国经济的快速发展，国家逐步加大对工程建设的投资力度，而国内建筑企业普遍在工程项目的成本控一，制方面做得不够好，管理得手段还处于种粗放、经验型的层次上存在着成本管理定位不清、职责不明、管理程序和环节缺失、管理方法不科学等诸多问题，这些情况严重影响到企业的竞争力和发展空间。因此，推行运用科学的成本计划、，控制和分析手段促进和保降企业正确地核算成本，是国内大多数建筑企业迫切需要面对的问题。本文天津市大地千二城第六城项目为研究对象，尝试将成本探索出一优化和管理的思想运用到项目的成本管理之中，种科学、合理的施工项目成本的优化和控制的管理体系。本文通过研究天津市大地十二城第六城项目成本控制的全过程，将项目成本按制划分为多个实施环节，每个环节在成本控制方面可能出现的各种问题，将这些问题进行了汇总分析，并结合理论知识进行分析研巧，最终提出解决问题的办法。首先论述了成本控制研究的理论基础，随后针对天津市大地十二城第六城项目概况、工期计划进行详细说明，并项目成本控制改进工作为手段，降低成。本为目标，通边运用轉得值法加强书香苑小区成本控制并Ｗ此为基础提出了天津市大地十二城第六城项目成本控制体系的保陣措施。：项目成本本控制进度计谢冷值法关键词；；成；； ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆＴｉａｎｉｎｃｉｔｌａｎｄｔｗｅｌｖｅｊｙＣｉｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｒｏｅｃｔｓｉｎｔｈｅｃｉｔｙｐｊｙＡｂｓｔｒａｃｔＴｈｅＣＯ打ｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎｄｕｓｔｒｙｉｎｏｕｒｃｏｕｎｔｒｙｈａｓｂｅｃｏｍｅ化ｅｐｉｌｌａｒｉｎｄｕｓｔｒｙｏｆ化ｅｎａｔｉｏ打ａｌｅｃｏ打ｏｍ．Ｉｔｎｏｔｏｎｌｒｅｌａｔｅｓｔｏｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｍｅ打ｔｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｙｙｐｅ＇ｖｅｃｏｕｎｔｒｙ，ｂｕｔａｌｓｏａｆｅｃｔｓ化ｅｉｍｐｒｏｖｍｅｎｔｏｆｐｅｏｐｌｅｓｌｉｉ打ｇｑｕａｌｉｔｙ．Ｗｉ化化ｒａｉｄｐ＇ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆＣｈｉｎａｓｅｃｏｎｏｍｙ，化ｅｓｔａｔｅｇｒａｄｕａｌｌｉｎｃｒｅａｓｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｉｎｙｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏ打ｒｏｅｃｔｓａｎｄｄｏｍｅｓｔｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓｉｎ化ｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｐｊ，ｐｐｊｉｓｎｏｔｏｏｄｅｎｏｕｈｔａｎｉｓｔｉｌｌｉｎｎｅｘｔｅｎｉｖｉｒｉｃｌｌｅｖｌｔｈｅｒｅｇｇ，ｍａｎａｇｅｍｅｎｍｅｓｓａｓｅ，ｅｍｐａｅ，ｉｓａｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｐｏｓｉｔｉｏｎｉｎｇｉｓｕｎｃｌｅａｒ，ｒｅｓｐｏｎｓｉｂｉｌｉｔｉｅｓ，ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｐｒｏｃｅｄｕｒｅｓａｎｄｌｉｎｋｓ，ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｅｔｈｏｄｉｓｎｏｔｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃａｎｄｍａｎｙｏ化ｅｒｉｓｓｕｅｓ，ｗｈｉｃｈｓｅｒｉｏｕｓｌａｆｆｅｃｔｔｈｅｃｏｍｅｔｉｔｉｖｅｎｅｓｓｏｆｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓａｎｄｄｅｖｅｌｏｅｎｔｓａｃｅ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅｙｐｐｐｍｐ，＊ｉｔｉｓａｎｕｉｇｅｎｔｒｏｂｌｅｍｆｂｒｍｏｓｔｄｏｍｅｓｔｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓｔｏｉｍｌｅｍｅｎｔｔｈｅｐｐｐｓｃｉｅｎｄ巧ｃｃｏｓｔｌａｎｎｉｎｃｏｎｔｒｏｌａｎｄａｎａｌｓｉｓｍｅｔｈｏｄｓａｎｄ化ｒｏｍｏ化ａｎｄｒｏｔｅｃｔｔｈｅｐｇ，ｙ，ｐｐｃｏｓｔｏｆｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ，Ｏｐｔｉｍｉ之ａｔｉｏｎａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｏｆｔｈｅａｅｒ化Ｔｉａｎｉｎｅａｒｔｈｔｗｅｌｖｅｃｉｔｐｐｊｙｔｈｅ６ｔｈｒｏｊｅｃｔａｓ化ｅｒｅｓｅａｒｃｈｏｂｅｃｔｔｒｒｔｉｅｉｄｅａｏｆｃｏｓｔｏｔｉｍｉｚａｔｉｏｎａｎｄｐｊ，ｙｐｍａｎａｅｍｅｎｔｗｉｌｌｂｅａｌｉｅｄｔｏｔｈｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｔｏｅｘｌｏｒｅａｓｃｉｅｎｔｉ行ｃｇｐｐｐｊｇ，ｐａｎｄｒｅａｓｏｎａｂｌｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｓｓｔｅｍ．ｐｊｇｙＴｈｒｏｕｇｈＴｉａｎｊｉｎｌａｎｄｏｆｔｗｅｌｖｅｏｆ化ｅｃｉｔｙ：化ｅｐｒｏｊｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ化ｅｗｈｏｌｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅｓｅａｒｃｈ，化ｅｐｒｏｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｉｓｄｉｖｉｄｅｄｉｎｔｏａｌｕｒａｌｉｔｏｆｊｐｙｉｍｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｌｉｎｋｅａｃｈｌｉｎｋｉｎ化ｅｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｒｏｂｌｅｍｓｍｉｈｔａｒｉｓｅ．Ｔｈｅｓｅｐ，ｐｇｓｔｉｏｎｓｔｏｃａｒｒｏｎｔｈｅｓｕｍｍａｒａｎａｌｓｉｓｃｏｍｂｉｎｅｄｗｋｈｔｈｅｔｈｅｏｒｏｆｔｈｅｑｕｅｙｙｙ，ｙｋｎｏｗｌｅｄｇｅｏｆ，ｆｉｎａｌｌｙｕｔ仿ｒｗａｒｄ化ｅｗａ化ｓｏｌｖｅｔｈｅｒｏｂｌｅｍ．Ｆｉｒｓｔｄｉｓｃｕｓｓｅｓｔｈｅｐｙｐｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｓｔｕｄｙｏｆｔｈｅｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌｂａｓｉｓ，ｔｈｅ打ａｃｃｏｒｄｉｎｇ化Ｔｉａｎｊｉｎｅａｒｔｈｔｗｅｌｖｅｃｉｔｙｔｈｅ６化ｒｏｅｃｔｒｏ行ｌｅｓｔｉ讯ｅｌｉｍｉｔｆｏｒａｒｏｅｃｔｌａｎｉｓｄｅｓｃｒｉｂｅｄｉｎｄｅｔａｉｌ抑（Ｈｏｐｊｐ，ｐｐｊ，ｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌａｎｄｉｍｒｏｖｅｍｅｎｔｗｏｒｋａｓ泣ｍｅａｎｓＵ）ｒｅｄｕｃｅｃｏｓｔｓａｓ化ｅｏａｌｐｒｏｊｐ，，ｇｔｈｒｏｕｇｈ化ｅｕｓｅｏｆｅａｒｎｅｄｖａｌｕｅｍｅｔｈｏｄ化ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｔｈｅｃｏｎｔｒｏｌｏｆ化ｅｓｃｈｏｌａｒｌｙＧａｒｄｅｎＤｉｓｔｒｉｃｔｃｏｓｔ．ＡｓｔａｋｉｎｇｓａｆｅｇｕａｒｄｍｅａｓｕｒｅｓｐｒｏｐｏｓｅｄＴｉａｎｊｉｎｃｉｔｙｌａｎｄｃｏｓｔ ｃｏｎｔｒｏｌｓｙｓｔｅｍｏｆｔｈｅｔｗｅｌｖｅｃｉｔｙｓｉｘｒｏｅｃｔ．ｐｊＫｅｙｗｏｒｄｓ；ｐｒｏｅｃｔｃｏｓｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｓｃｈｅｄｕｌｅ；ｅａｒｎｅｄｖａｌｕｅｍｅｔｈｏｄｊ；；； 目录０绪论１０．１研究背景１０．２研巧目的及意义３０２．１研３．究Ｓ的０．２．２研巧意义３０．３国內外研究文献综述４０３．１４．国外研究文献综述０．３．２国内研究文献综述５０．３．３国内外研究文献述评７０．４研巧方法与思路、技术路线７０４．１研７．究方法０８．４．２研巧思路〇．５研巧内容与创新之处８０．５．１研究內容８０．５２论文创新之处９．０．５．３论文技术路线１０１项目成本控制研究的理论基础１１１．１房地产发项目成本控制１１１丄１房地产开发项目成本控制概念１１１丄２房地产开发项目成本控制过程１１１丄３房地产开发项目成本控制特点１２１丄４房地产开发项目成本控制原则１３１４１．２房地产开发项目成本控剌方法１．２．１项目成本分析表法１５ １１５．２．２工程成本分析法１１５．２．３偏差控制法１．２．４成本累计曲线法１６２天津市大地十二城第六城项目概况１７２．１项目概况１７２丄Ｉ项目简介１７２丄２投资估算１７２丄３成本构成１８２．２项目成本控制现状１８２．２．１项目成本控制体系现状１８９２．２．２项目成本拉制内容１２．３项目成本控制问题２１２．３．１实际支出严重超出预算２１２．３．２竣工结算体系不完善２２２．３．３责任管理体系不健全２４２．３．４忽视质量成本的管理和控制２５２．３．５管理人员没有较强的经济管理观念２６３天津市大地十二城第六城项目的成本控制计划２８３．１项目成本控制计划分解２８３．１．１项目成本预算分解２８３．１．２项目工作责任分配２８３丄３项目工作逻辑关系确定２９３丄４项目工作时间估算３０３丄５项目工作进度安排３２３．２项目成本的内容巧３．３项目的相关参数的统计计算３５ ３３．．１项目计划工作的预算成本（ＢＣＷＳ）３５３（．３．２项目完成工作的预算成本ＢＣＷＰ）３６３．３３项目完成工作的实际成本（ＡＣＷＰ）３７３．４挣值计算与偏差分析３８３．４．１挣值计算３８３．４．２计算偏差、绩效评价指数３８３．４．３项目成本偏差分析４０４天津市大地千二城第六城项目的成本估算４２．４１项目成本估算设计目标４２４．２项目成本估算体系设计原则４３．４３项目成本估算体系设计４３４．３．１立项阶段４３４．３．２规划阶段４４４．３．３施工阶段４４４．３．４竣工结算阶段４７４．４不确定风险的成本估算４７５天津市大地十二城第六城项目成本控制保障措施４８５．１项目成本控制组织保障４８５丄１全面落实成本控制贵任４８５丄２项目经理在工程施工中发挥核也作用４８５．２项目成本控制制度保陣５０５．２．１完曾相应的成本控制与管理制度５０５．２．２采取有效的成本控制方法５０５．３项目成本控制经济保降５１５．３．１经济控制５１５．３．２经济效益保陣巧５．４项目成本控制质ｆｉ保障５５ ５．４．１质量保障５５５．４．２安全保障％６结论与思考５７６．１结论５７６．２本文不足５７参考文献５９致谢６２个人简历６３发表的学术论文６３ 天津市大化卡二城第Ａ城巧地产项日成本瞥理研巧０绪论０．１研究背景出了－系列的宏面对房价的屡创新髙，政府为了调控房价稳定房地产市场推认识观调控政策。房地产市场的竞争呈现出不断白热化局面并且购房者对楼市的。因此房地产企业需要进逐渐理性化，因此房地产市场的暴利将受到巨大的冲击一－，只有这样才能在竞争中步找准企业自身的定位，进步开发优质价廉的产品。保持不敗之地。其中，强调成本控制，将是房地产行业保持竞争力的关键途径笔者选择本题目主要基于下研巧背景；一出台其，政府近年来对房地产行业持续调控措施的，陆续出从２０，我国为了缓解房地产市场对普通民众造成的压力１０年开始台了楼市调控政策。其中限制房地产价格レッ及限制投资性住房的开发与准入为核也手段。国家近几年来为了能够促进房地产业行业能够进行平稳健康的发展加０年开始，国家相继出台了对金顆市场进大了对房地产市场的调控力度。从２０１目和违规行为的整顿和行调控的相关政策，加强了对房地产产业中出现的违规项了限制和规范。在２００８年之后，通过防范，还对房地产产业产品中的价格进行－出了美国次贷危机的系列经济措施的有效执行，我国的房地产行业开始逐渐走阴影。越来越多的资金也开始投。房屋价格及房产销售量也得到了飞速的提升业又开始了突飞猛进地发展。然而这样过激的入到房地产开发中，整个房地产行２００９年之。所Ｗ在发展直接导致了房地产泡沫的增加，房地产开发风险的加剧后一些政策来抑制房地产行业的过激发展。例如提离存贷款准，国家又开始推行，都是为了放缓房地产行业发展的备金利率、増加±地出让金、货币紧缩等政策＂＂。而随后颁布的新国八条，脚步，保证房地产行业健康发展而实施的政巧措施一快等现象，更是对房地产市场进行了进步的调整控制。为了抑制房价上涨过一子数２０Ｕ年初系列抑制房价上涨过快的政策，比如限直购买房，国家出台了二、进行建设房产量的命令，还有再次基础上上调第套住房的首付款的首付比例’这些新政策的发布税的检查试点管理、加强保障房产价格的稳定合理建设等等窩的财务枉杆对房地产出和实施使房地产开发商不能在像Ｗ前那样可利用较业进行的粗放式经营模式也进行了进一步的抑现的风险进行抑制，对房地产行！ 天津市大化＋二抽宽Ａ说巧化产巧Ｒ成本宵拝研巧一制１３３。２０年月我国为了能够进步抑制房地产行业的利润空间，而进行发布＂＂了新国５条进行严格监管交易住房时房主所缴纳的个人税。然后我们结合相一继发布的房贷政策进行分析，就可Ｗ看的出房地产价格直被控制在可能性比较一川一低起伏位置上，，直走髙的可能性很低。其实成本控制直是企业提高竞争力的一个重要的巧码，他们在这方面并不能做的太髙。从该角度出发，己成本成一个重要因素为影响企业利润髙低的，也是影响房地产企业竞争力的关键因素，它是影响企业生存与持续发展的重要环节。可兑现在的房地产行业完全转变了角色，从前的卖家市场完全转变为现在的买方市场。房地产业向来是追求利益一一最大化的个行业，，也就是说房地产公司对任何个项目进行投资都是有其目的的，它必须要从这项房地产项目中获得满意的利润额它才会去执行。从这些我们可Ｗ分析出，房地产企业对其成本的控制是多么的慎重。其二，地产行业成本控制及地产开发商所面临的机遇与挑战然而在这种大环境中，房地产开发商所要承担的风隐开始变得越来越大。由一于房地产行业的发展有定的周期性特点，很多房地产公司希望在行业蓬勃发展的时期尽可能多地増强自身的实力却没有重视开发过程中所存在的风险隐患：而在国家对房地产行业进行紧缩式调控时，房地产开发公司则不会盲目进行项目的开发，而是对项目开发中存在的风险隐患进行关注。现如今，整个房地产行业都处于低谷时期，房地产开发商应该在这个时期做好相应的分析总结工作。通过对房地产行业不同时期不同的发展状况进行细致的分析，寻找出在行业低潮期通过怎样的方式来减少项目风险给公司造成的损失，同时还要想尽办法降低公司的项目成本，让公司烦利度过低谷时期，等待黎明的到来。想要不在行业低谷时期被淘汰出局Ｐ１，必须拥有充足的运作资金Ｗ及超强的成本控制管理能力。通过利润公式我们不难看出一，在销售收入不变的时候让利润获得増加，唯，想要的方式就是减少投入成本。对于房地产开发商来说，想要在房屋售价不提高的背景下来増加自己的项目收益一，只有减少项目投资成本这种方法。而想要减少项目投资成本，最关键的就是做好成本控制管理工作。所Ｗ就整个房地产行业来说，如何提高项目成本控制管理能力己经成为了所有房地产公司都需要完成的工作。２ 方违市大抽．ｆ二油完Ａ抽历册产城日成本巧理研巧０．２研究目的及意义’０．２．１研充目的工：ｒ，探索适合我固建筑．程项Ｈ成本管理的方法指导建筑Ｘ程的成本管理＾。在案例部分，天津市大地十城第六城项目成本作，就有着丢大的现实意义目成本控制的具体措施’为合理确定和有效控制管理为实例，提出了对该Ｘ程项＾城第六城项自建筑工程成本可供借鉴的建议，天津市大地十、节约资金提供了工程项目成本管理水平的提高提供有益希望这些研究能为我国后继类似的建筑的参考。０．２．２研巧意义本文的研巧具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目二城第六城项目执行过管理框架的可行性。同时，运用理论工具对天津市大地十，对程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案目成后续的项了必要的理论基础。该研究对房地产项目成本控制方面的研巧提供目成本控制方法和原本控制进行系统的分析、总结、整理，并结合运用己有的项二城第六城项目的成本控制情况进行更加完善、更加科学的理，对天津市大地十分析与总结。在实际方面本文展开了具有针对性的实证研巧，对研究对象天津市大地十二城第六城项了系统的分析。其执行过程中的成本目执行过程中的成本控制进行一？＾及其对项控制现状为手的研巧资料。基于成本管理对项目核也竞争力的提升问目销售利润空间的提窩为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提二城第六城项目的成本控制的研巧，对该供了决策参考。本文通过天津市大地十的分析一个比较。通过对该项目，构建项目进行评价，最终确定该项目是否可行完善的天津市大地十二城第六城项目成本控制体系，为其他类似项目的投资决策提供科学有效的方法与借鉴。３ ７？注市女抽．＋＾姑巧八说巧地产巧日成本巧理研巧０．３国内外研究文献综述０１．３．国外研巧文献综述２０世纪５０年代末，针对就合理确定项目完成时间时遇到每个项目中有很多，Ｍａｌｃｏｌｍ先细分的小活动构成，同时每个小活动的时间错综复杂的现象的困境巧ＲＴ（ＰｒｏｒａｍＥｖａｕａｏｎｅｖｉｅｗＴｅｃｈｎｉｕｅ）（Ｃｒｉｔｉｃａｌ后提出了ｇｌｔｉＲｑ网络和关键线路法ＰａｔｈＭｅｔｈｏｄ，ＣＰＭ）。其中美国将ＰＥＲＴ首次应用于研制北极星导弹，使得计划口１工期缩短了两年且成本控制在预算之中。ａｒ，二个目标和二ＨｒｉＩ，Ｋｕｔｍａｌａ（２０１２）构建了进度和成本控制信息模型使得个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集Ｗ。ＷｉｌｌｉａｍＡ．ＷａｒｄｂａｒｒＪ．Ｄｅｒｅｎ中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性，ｙ（２０１４）根据工期的不同工序使得成本控制管理的不同，为确保减少两者之间的工序工期为离散型横糊数的情况下，提出了时间参数的计算方法，且就矛盾，在一口】ｍａＭｏｓｅ化ｉ（２０１３）提出了运最佳工期最低成本问题进行了研究分析。Ｏｓａ，应该分用战略强化成本管理的方法，强调在企业管理过程中落实成本管理措施６［］ｅｅ阶段、有针对性地进行。ＳＬＴａｎＨＫＬ（２０１２）提出房地产开发成本管理要ｇ，，Ｗ经济效益为首要原则，制定目标成本和进度计划在方案实施过程中进行定期和不定期的监督控制，分析实际情况出现偏离的原因，最后采取必要及时的措施Ｐ－］ｌｔｉＨａｔｅｍ巧Ｂｅｈａｉｒ（２（Ｈ０）等人伴随着进行调整。Ｔ扣ｅｋＨｅｇａｚｙａｄＥ化ｅａ，ｙ，Ｅｍｇ网络计划技术的应用迅速范围扩大，对房地产开发项目进度和成本的不均巧问题进行了深入研巧，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源营理的局部优化方法Ｗ及模拟退火技术资源的均巧优化模型口］。ＣｈｒｉｓｔｅｎｓｅｎＤａｖｉｓＳ，一工程存在系列问睡，由于（２０１３）在研巧项目施工时发现了专业化分工和专业伴随着社会的协调发展和企业文化结构的变化，项目成本管理需要集合所有参与组织文化和组织结构的整合一体化和利润。从而提出投资者的念见，否则阻碍了分配在项目管理中的重要地位，进而组织文化需要集合化的技术结构来综合管理Ｐ］。ＲｏｂｉｎＣｏｏｐｅｒＲｅｉｎｅＳｌａｌｄｅｒ（２０１４）根据生命周期理念提出项目成本管理，ｇｇｍｎ，此种模型提升的总体目标模式，并提出和前的只是针对成本的管理阶段相比【ｏｈｎｒｒ到了时间和质量是管理的生命周期的全体目标的阶段气ＪＥ．ＳｃｈａｕｆｅｌＢｅｇｅ，，针对项目中出现的超额预ＬｅｎＨｏｌｍ（２０１４）等人根据项目成本管理控制的原则４ 夫津市大化＋二姑笠八姑巧批产抽日化本巧巧研巧＂＂算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于最大流最小割的项目管理的理——成本优论，详细阐述了如何解决网络计划工期，提出工期费用优化函数｜｜［］化的问题的具体方法。０．３．２国内研究文献综述国便开始学习和借鉴了西方全寿命的成本控制理论，并且在７０年代后，我国内学者创新性地提出了ＣＣＣ及决策点控制等较为新颖的颇具现实意义的概１＾实现对工程项目念，则全面推广采用经济核算的方法予。在企业的生产实践中成本的有效控制。目。刘丽从上世纪８０年代Ｗ来，国内学者关于成本管理的探巧成绩令人瞩》，详尽讲述了工芳《工程项目成本控制中，根据成本管理的知识脉络（２０１０）在程项，如项目成本的估算及核算目在各个成本评估的环节中所运用的原理知识等等，并从对项目融资所需成本的管理、投资的选择Ｗ及在市场中所面临的风险【口］１《》中，提出了等数个独立专题进行深入的探巧。李敏，张磊（２０１）在项目管理。关于项目管理的原则、技术等知识，并给出足够数量的非常具有说服力的事例理论知另外，此时国内的其他学者也开始越来越多地借鉴国外先进的成本控制［＂］一。识，这有助于我国进步开展后续的成本控制研巧Ｗ及完善成本控制体系目成本管理的相关课题，他们分近年来，国内专家学者愈来愈热衷于探讨项一。李庆川（２０１３）别从不同的方向对相关课题进行了番深入的探巧，李德英等１４施【】江剑华等４）（２０１探究了关于对项目成本进行动态管理方面的行之有效的措；一－给出了套工程项目期－成本质量综合均衡的优化模型，并结合网络技术Ｗ及遗［巧李松根等１４）结合仿真知识深入探（２０传算法的理论知识进行了相关的运算；１６［】等（２０１３）探巧了导致企业实现讨了对项目工程管理进程的模拟；胡永健，刘寒一一，项目成本控制较为困难的系列因素，并给出种切实有效的成本控制新模式｜＾［ＥＰＣ（２０１４）表明特别是在项目的营理绩效方面有较为显著的提升作用：王静一工程造价概算所需项目的成本控制属于种全过程的控制，其涵盖了规划时期的、Ｗ及成本、更改项目内容所需成本竣工结算时所需成本等、购买材料所需成本等相关的控制【Ｗ；郭搪娟（２０１３）在强调项目成本管理在开发企业成本管理中的目开发的不同时期控制成本的具体方法，并表明，关键作用的基础上，探巧了在项在项目开发的进程中应当根据成本预算进行科学的成本管理，进而实现企业生产５ 法市女抽＋二抽巧八城巧地产巧日化本巧理研巧９１［】谋东海，田泉（２０１４）探巧了作业成成本的降低，提升企业的整体生产效益；一’同时进步探讨了此本控制Ｗ及施工企业成本核算，并尝试将前者运用于后者口〇］（）种应用的可行性大小。杨峰，谢佳，杜德军２０１２探巧了与建筑企业相关的析了当下国内建筑企业的成本管理状况和种种存在的不足，成本管理，并详细分口｜］桂良军３）（２０１在详细分析并给出了健全国內此类企业成本管理机制的方案；单因素巧差分析方法在企业生产成本管理的具体应用情况后，发现在生产实践中并未能充分发挥偏差分析方法在成本控制方面的指导作用，于是结合偏差分析的实施进程的Ｓ个参数，并探巧了数个相关指标和变基本原理，给出了能展示项目口２］目的成本及进度。陈巧量，然后指出应该采用经改善的挣值法进行管理项（２０１０）在所开发项目的管理措施的基础上，结合项目全范围成本营理、相关制度的实施、项目的评估等方面的内容给出了成本管理中的某些可行的方法，从而３口】论让企业可Ｗ实现利润的最大化。周蓉、岑国标（２０１３）借鉴ＴＱＣ的相关理知识，从企业项目成本的全员、全面Ｗ及全过程等多个角度，探巧了成本管理中口４１雪梅４）（２０１将水电施工企业作为＾１；于的种种不足＾＾及相应的具体的改善措施、，他分别从责任中屯设置和费用分解探巧对象，并深入研巧其中的责任成本控制一还尝了，另外等等角度去探究，并且给出个关于开发企业贵任成本的管理体系５口］一（２０Ｂ）探巧了关键内容为试提出些有利于强化成本控制的想法！夏宽云等一些可Ｗ继续进行优化现有成本控制模式的资源配置的成本管理横式，并提出了口６］工程项目成本控制特征的基础上，利用价值链的相关（２０１３）在方法；石新武一个较为系统的控制思路，即从项目的外部Ｗ及内知识探巧成本控制，并给出了［巧２０１４）在成本控制过程中创新部两方面的价值链进行成本的控制。王忠伟等（一盖了工建立起了，并涵式地采用了ＰＤＣＡ模式，从而个动态且循环的控制体系レ、规划，而且可ッ在每个环节内继续ＰＤＣＡ程的决巧、招标、建设＾义及验收等阶段循环、检査及相关的偏差分析等，阻。此种控制体系可Ｗ通过采用科学的计划＂＂Ｈ超现象的产生［Ｗ止在成本控制过程中时常存在的。了和成本控制相关的课从上述可知，尽管国内的许多专家学者纷纷积极探巧且给出了许多有建议性的有价值的理念和观点，然而由于国内的项目成本趣，并控制较么国外起步得很晚，因此便导致了许多理论知识尚且无法得到普及巧应用，许多企业甚至忽，当下许多企业在这方面的意识较为淡巧或者积极性并不商６ 天巧市大化＋二抽完Ａ抽巧化产袖日化本巧巧研巧视化产项ｇ的成本控制应用’。所Ｗ还需要维续努力地推广成本控制理论知识的？步完善成本控理论的深入探究，从而丰富成本控制理论知识并进ｌａ及促进相关制体系。０．３．３围内外研究文献述评？．于房地产成本管理的研究主要是立化于现阶段投资从整体，我国学者对１说＂？＂理论为立足点，所出现的诸多问题并进行阐释及策略的制定，般多＾处定性等方面的研巧较为深入比方说项目成本的管理，投资防范，及项目的生命周期，故而等等，然而其还难言构成体系。尽管对于整个成本之中定性分析出现颇多－实际过程之中依然有着大量的决策失误，这点与国外的发达巧家的研巧相比有模型误差方面’内容依然难言完善：而在着较大的差距，比方说在信息决策层面其其与实际数据还表现出了明显的不同之处：此外房地产市场的供求关系也难言有目成本，必须对项目之中可能存充分的了解。在这样的情况下，为了尽力降低项一在的成本进行定性和定量的综合研巧。这点对于中国房地产行业的现况而言不论是理论还是实践意义都是非常重要的。０．４研究方法与思路、技术路线０．４．１研巧方法一，通过对，种是实证分析法笔者在整个研究过程中，主要采用了两种方法一一些问题种是定性与定量相天津市大地十二城第六城项目的实证分析来说明；结合的传统的分析方法。（１）文献分析法本文针对天津市大地十二城第六城项目成本管理研巧过程中借助对中国知网，梳理房地产、万方数据库等对项目成本管理的相关理论文献进行整理与分析，从而为本文针项目成本控制的概念、过程、特点及房地产项目成本控制的原则对天津市大地十二城第六城项目成本管理研巧奠定理论基础。（２）系统分析法本文针对天津市大地十二城第六城项目成本管理研巧过程中基于项目成本控制的现状及问题分析的基础上提出项目成本控制计划，确定项目成本控制的内目成本管理偏差进行分析，进而提出项目成本管理的保容，采用挣值分析法对项７ －欠津巧乂地ｔ城第八城化地产础ｔｊ成本巧巧研究障措施一城第六城项Ｈ成本控制的整体过程及内容进。全文通过对天津市大地卡。行分析，保障项ｙ成本控制的全面性々科学性（３）挣值分析法天津市大地十城第六城项目成本控制分析过程中基于挣值分析法，采用定二城第六城项Ｈ成本控制的挣值进行分析’进而量分析的方式，对天津市大地十，从而及时、有效发现探巧项目成本控制的偏差，分析项目成本控制偏差的原因＾。项円成本控制的问题，保障天津市大地十城第六城项肖成本控制实施０．４．２研巧思路、原，首先，从房地产项目成本控制相关理论出发分析项目成本控制的恃征则、意义、体系构建Ｗ及内涵等；其次，在分析了天津市大地十二城第六城项目，二城第六城项目的成本控制计划及编制进行阐述；最后概况后，就天津市大地十系统说明了天津市大地十二城第六城项目的成本控制实施及保障措施，供其他类似项目构建成本控制体系提供参考。０．５研究内容与创新么处０．５．１研究内容一、、国内外研第部分的研巧内容是绪论，主要从选题背景选题目的与意义、究文献综述、研％内容与创新、研巧方法与思路技术路线和本章小结等六个方面进行说明；第二部分的研巧内容是项目成本控制研巧的理论基础，包括项目成本的控制、成、项本概述、项目成本控制的原则目成本控制的意义、项目成本控制的特点控制体系的特征和内涵、本章小结等六个方面进行说明：第三部分的研巧内容是天津市大地十二城第六城项目概况、工期计划，主要天津市大地十二城第六城项目概况、成本控制的现实情况、项目成本控制工期计划：、本章小结等几个方面进行说明第四部分的研究内容是天津市大地十二城第六城项目的成本控制计划及编、工程招标和承、、设计制，主要从立项决策阶段成本控制计划阶段成本控制计划发包阶段的成本控制计划的设定、项目施工阶段的成本计划、本章小结等五个方８ 子逢巧十Ｍ＞＋二Ｍｇ六Ｍ巧Ａ卢巧目曲乂管巧ＷＲ面进行说明；第五部分的研巧内容是天津市大地十二城第六城项目的成本控制实施？主要从立项决策阶段的成本控制、设计阶段的成本控制、挣得值分析法在项目成本控进制中的应用、成本累计曲线法在项目成本控制中的应用和本章小结等五个方面行说明；第六部分的研巧内容是天津市大地十二城第六城项目成本控制体系的保陣，、成本控制的经济保陣、成本主要从成本控制的组织保陣、成本控制的技术保降控制的质量管理保巧和本章小结等五个方面进行说明；总结全文并对未来做出展望。第屯部分的研巧内容是结论，化５．２论文创新之处笔者认为本选超的创新点可Ｗ从Ｗ下两方面来概括：一地产开发项目成本管理理论与方法在天津市大地十二城第六城项目其，房中的应用与创新。其二，通过对天津市大地十二巧第六城项目成本控制的实证分析，为改善天津市大地十二城第六城项目成本管理提供了较为新颖的方式、方法甚至是今后的项目管理思路。９ 一夫＆巧女化＋巧Ａ芦巧日出主巧巧冉巧＿？？六《化５．３论文技术路线绪论项目成本管理理论基巧ＩＩＩ巧本甘理概念巧本管理过巧巧本管理恃点巧本管巧原拍—－ＩＩＩＩＩＩＩ巧六城项目成本管理现状及问《Ｉ第六城项目成本管理计划［＿■＿—＞￣１ｒ巧本管理计巧巧本管理巧容汾值分析巧六城项目巧本管理措施第六城项目巧本管理保》措施田（Ｍ本文研巧巧术路巧１０ 天津市大化十二油巧六边鹿她产巧日巧乂巧理研巧１项目成本控制研究的理论基础１．１房地产发项目成本控制基本概念１丄１房地产开发项目成本控制含义房地产开发项，ＺＢＬＴ项目成目成本能够映射出公司在监管方面能力的强弱本包括了在项目进行时产生的所有支出。Ｗ下所提及的房地产开发项目成本着重。在控制强调了开发进程中在人、财、物方面花费的支出Ｗ及其他各方面的支出，在后来的演变中，控制Ｗ此逐渐论中（Ｃｏｎｔｒｏｌ）的原本意义在于掌化术，控制。进行房地产开发项目的成本转为了普通词语，用于表示领导人的管理行为等等监控不仅仅需要在结束时进行成本核查，还需要在项目进行过程中对成本进行相理，对既定方案做出及时修应的监控，并对过程中的成本支出进行有效的记录管问题，同时将实际的成正，最终找出项目中的潜在，正对这些记录进行整体分析本记录与原计划成本进行对比评估，从而找出产生问题的原因并采取适当的方式来实现预定计划中的成本范围，避免出现实际成本与原定成本的进行整改，Ｗ此。，并持续发展下去对于房地产巨大差距，并此保隋公司能够得到相应的盈利的成本管控，需要采用科学合理的方案与技巧，采取科学合理的计价方式及计价、、，加强成本控制依据，在项目决策设计规划建设施工等各个阶段的每个环节，将实际成，巧少不必要的成本消耗和营理，避免或减少成本的浪费和无效支出本与计划成本之间的差距降到最低，使公司成本得到有效的巧少，从而实现经济利润的提升。通过对成本控制的技术方法进行不断的改进和完善，现在企业的控制方式已经实现了突破式的发展，并最终形，从最初被动地进行事后调巧过渡到中途监管能够将成本偏差的可能性降到最低。由此成了相对完备的事前管控方案，该方案控制？所有的影响成本的潜在因可见，实施前的成本监控能够会直接影响到成本素都会被列入成本控制的管控内容：事中控制就是在工程进行的同时对成本进行．消耗与原定成监管事后控制指的是，在项目结束后将所有在实践中产生的成本的原因并具有针对性地解决这些问趣。本进行对比分析，找出问超１丄２房地产开发项目成本控制过程一巧主要包括投资房地产开发项目是个包含了多个步巧的系统过程，这些步１１ 一抽巧册产顶日巧本管理研巧夫津市大扰＋．抽巧六、选择、实施性调研、±地使用、项目融资、施工筹备项目实施、项目竣工验收及销售。要系统地完成整个过程，需要施工企业与各相关部口及企业之间进行密切的交流合作。对房地产开发项目进行成本控制需要做到全方位、多层次，要求、设计方案、设计实施、竣工结算等过对开发的全过程（投资选择、工程中投标一）、财、物均需要进行统的规划，并进行程进行监控，整个过程中所涉及的人实时监控，对出现的问题进行及时的调整。从根本上讲，成本监控就是为了对目标进行控制，尽量缩小实际成本和计划，通过科学合理的分成本的差值，合理分配项目实施过程中的各项资源Ｗ及设施划成本之间差距最小化的目标，配方案对资源进行合理分配，达到实际成本与计使其更接近计划成本。及时拟定纠正偏差的措施，有效控制房地产开发项目的成本，确保项目成本控制目标的顺利实现，从而显著提商房地产开发企业的经济效。从Ｗ上分析可Ｗ看出，在益和社会效益的目的，最终实现公司全面持久地发展这个监控体系中，主要是Ｗ主动监控为主导、被动监控辅助的监控方式，两种监。控方式相互联系、共同作用，这种监控方式作用于整个体系过程中１丄３房地产开发项目成本控制特点房地产的融资Ｗ及实施是房地产行业的重点任务，房地产的开发总是会伴随。着各种问题的发生，因此，对其成本的监控也会存在着相应的问题（１）动态性工作重上世纪九十年代之前，保证房地产的质量安全问题是房地产行业的屯、展完善，大部分房产用于福利分发，并未，当时，房地产刚刚起步，还没有发用于楼房销售，所Ｗ房地产的利润问题并未受到很商的重视，因此房屋的质量问一，经定程度超变成了人们关注的焦点，然而，由于社会的进步济技术都得到了很大程度上的拓展，此时房地产企业的关注点不在的突破，房地产事业也得到了，因此房地产经拘泥于房屋质Ｓ上，而是把更《的关注投放于企业的经济效益上。这样的观念也使得济利润的重要性也逐渐提升，企业开始追求经济方面的收益一降低成本提巧利润成为了个房地产企业持续发展的重要问睡。众多研巧人员通多对大＊数据的研巧分析后指出，降低成本的有效方法就是进行成本监控，这种ｉ＂方法还能巧有巧地保陣工程的完成效率。（２）全面性１２ －．Ｍ巧六Ｍ巧Ａ产巧目庞乂巧巧研究车＆巧十抽＋．一、，进行房地产开发并非个简单的过程，它包含了多个层次多个领域的问题，全方位地对工程成本进行有因此，进行成本监控时也需要对多个方面进行调查效监控。（３）综合性从房地产开发项目成本监控的全面性进行分析，房地产开发项目成本的监控还需要将所有的因素综合起来考虑，将成本问题与其他的多方面问题综合起来进行全面分析研巧，Ｗ避免对成本监控的偏差。（４）系统性项目进行的各个阶段均霜要进行项目成本监控，同时还需要将《方面问题综，Ｗ实现缩小实合起来考虑，这些都需要对成本监控的步巧进行严谨周密的部署践中消耗的成本与计划成本之间差距最小化的目的。１丄４房地产开发项目成本控制原则房地产开发项目成本的管控还需要进守相应的原则，在这些原则的指导下成本的监管才能够厢利进行，才能够达到预期目标，但是该些原则也并非凭空产生巧得出来的。的，这些原则是依据房地产开发项目的具体特征进行相应的分析研（１）设计科学的房地产成本项目一工时间长、耗巧资金量大等特地产开发来说，般具有施众所周知，对于房开发巧的专业素养。因此点，例如，与此同时房地产开发还受到其他因亲的巧响一通常在项目开始实施时无法做到制定个确定的成本控制方案，并且通常会初步一后在施工过程中不断根据实际倩况做出整改，最后通过制定个暂时的计划，然一，计划的具体实施情况来判断计划是否需要进步完善，并且倘若出现问届的话一标《就在原基础上做进步修改，巧终实现目（２）注重房地产开发项目的前巧管理一、一进行的巧而言目都是分步，并且主要包括投资，个完整的房地产开发项设计、施工、销售Ｗ及交付这五个方面。在总成本的所有大项花巧中有王类尤为工过程中的安装巧用Ｗ及旧属拆迁巧。纵巧整、化突出，即有关主地的使用巧用重要。项目投资Ｗ及个项目的实施过程，前巧控制对成本管理所造成的巧巧巧为项目决巧对于上巧Ｈ大巧用的影响比较大，巧Ｗ通过分析可Ｗ巧出，项目开发的前两个时期对于项目成本的作用至关重要。因此为了合理控制成本，项目开发者１３ 无连市女抽＋二抽巧六泌巧化户巧曰化本曾理研巧就要特别关注项目前期工作，尽最大程度降低工程成本。（３）注重成本管理与合同管理的联系、，期间涉及到的因素诸多如房屋电力设施近些年，房产开发变得非常巧杂走上正轨，分工更加。，房产项目也逐渐和相关器材等另外，在其不断发展当中股东参与其中’由此这清晰，就会有许多，权贵分明。当公司的工程需要投资时一种关系，所有的成些股东之间便形成了。而经济合同正是维系这种关系的关键、生产周期等标准。因而，房产员都要进守其相关要求，比如其规定的产品单价企业在进行成本控制时要注意，在进守相关规定的同时还要注重产品投入和合同要求之间的关系。（４）重视成本管理和进度控制的关系一。，如果不房产开发有个重要的特征：投入多，运转时间长从周期上来看，也会产生额外的费用削减公限定时间，就会使得工程难在最短的时间内完成一一些正在进行的比较时尚的建筑风格司利润。旦工程耽误较长时间不能完工，会造成楼房的销量锐巧，使得公司的收入也和装修特色就会被市场淘汰，这样就，贏得最大利开始减少。从这方面来讲，房产企业必须同时注重成本和进度控制润。（５）重视成本控制和质Ｓ控制的关系在工程修筑期间没有重视工程质＊问趣，房产开发具有不可逆的特点，如若一一旦建筑物重筑后期经发现就会给公司带来很大的麻烦。，工程造价就会巧出利润更是造成了很大的巧想。当产品完工之后，其成品也预巧很多倍，对企业的。如果产品存在很大的质量问超，就会给将为消巧者使用，并对其产生重大巧响堪设想的。因而我，进而造成的损失也无法弥补人生安全造成威胁，其后果是不。因此房产企业也要给予巧国相当重视工程质Ｓ问思，并且颁布了相关管理条例。度关注，杜绝出现严重的质＊问題１．２房地产开发项目成本巧制方法房产开发的成本控制在于投入资金的管理和使用，主要表现在各项投入经巧，并且在毎个阶段巧要使用科学的调动、评估、实施（＾１及制定后续方案这几方面，具体涵的巧略。在成本变更中巧淸晰的巧出了方窠实行过程当中的要求巧标准１４ —子ａ市十册＋＿Ｍ巧六？巧化卢巧目曲乂巧巧研々盖了：文件的收集整理、调査每个方案实施的成效和出现的问题Ｗ（＾下凡个方面及审核同意各项支出变动的层次。方案落实情况是通过不定时测试的方式进而估量已发生的费用与实际预估的差值。补充方案编制是当企业的工程进度脱离预期一种规定。项目时实施的，将工程支出的各种预期计划进行实施成为替代方案的一策是成本控制的个非常重耍的内容就在于分析造成成本发生变化的因素，并决否应该采取相应的措施来纠止成本偏差。有多种控制措施，下面做详细介绍。１．２．１项目成本分析表法这种方法是控制费用的有效措施，通过将项目中的各种数据表格进行对比探巧从而得出正确的结论。这种分析表的方式能够简明的将各种产品的成本进行对比，而前者又可Ｗ分为直接和间接。该种方法分为月成本和最终成本表两种形式制表法不必在同一个项目实行过程中同步两种方式。月成本分析表和最终成本控性的方法达成较好的效果。Ｌｉ，选择有针对使用，可：ｌ根据项目进行的实际巧要１．．２２工程成本分析法，探巧能够这种方法适用于工程成本，首先需要对过去的各项巧用进行研巧一节省开支和扩大开支的原因。只有这样才能够更好的进行管理，进步确定更奋一。这种方法主要通过两个渠道，是全局综合分的标准，从而大大増加企业收益工程建设期间所支出的各种巧用和原析，二是详细分析。前者的分析方法通过把料进行研巧，然后对其进行监察和调控，尽可能调巧发生巧用与预期巧用之间的、原差距。这些巧用具体包括劳务巧用，从而保证投入的成本能够得到有效节制一些一些器械支出、原料支出巧料支出和。工程成本的研巧主要是探索巧巧巧用器械支出的原因。在项目施工成本控制的过程中，人工巧在整个工程巧用中占有，，坚决杜绝用工浪巧做到定较大比例，人工巧用的控制关键在于合理配备工人一巧占上，可Ｗ采用限额领料的办法额定员。工程直接材料在直接成本中，尽来控制工程巧用的材料？在对器械支出进行管理时，首先要确定器械的巧＊可能多的做好长远規划，进而提升工作效率。１．２．３偏差控制法一这是种对各种成本进行研巧对比，从而确定巧期巧用与发生巧用之间差额的方法，化后具体採索造成这种现象发生的条件。首先需要对各种成本进行估计，，巧大程度缩巧差距降低其＾方向，从而果巧制定正确的方案进行应对１＾＾及未来１５ 天津市大化＋一抽巧Ａ抽巧化产巧日成本曾理研巧．＿影响，最终达到企业预定的标准。成本偏差是普遍存在的，除了包括实际偏差外一一还有另外两种，另外种是计划偏差，其中目标偏差是由实际。种是目标偏差差额与计划差额相减得到的。计划偏差具有不变的特征，尤其是在工程确定下来后，缩减目标偏差的方法就必须从实际偏差着，在实施期间不能在做更改。因此一，。如果个工程的目标差额较小那么这个企业工程手，尽可能的缩巧实际差额的成本管理情况就较好。１．２．４成本累计曲线法曲线法适用于工程建设成本中较为独立的巧用支出，通常通过图例表现出来。这些支出的数据通常可Ｗ从总预期支出当中搜集，也可Ｗ运用各种图表另外一旦图表上显示的实际费用髙于或低于预期，创建，。这种方法要求数据必须精确。，如果就会产生严重的后果，因此这都需要高度重视但是发生的费用与预期有差额。相关部口应当认真査清产生偏，这也并非该工程在成本管理上出现了状况正常或是非正常。，针对其原因采取相应的处理措施差的原因，研判该偏差是１６ 天津市大地十二城巧六城巧化产巧日庞本含巧研ｗ２天津市大地十二城第六城项目巧况天津市大地十二城第六城项目概况作为对其成本控制加研巧的基础，除了要说明本项目的各类基本情况Ｗ外，还相应地给出了项目的进度计划。２．１项目概况２丄１项目简介天津市大地千二城第六城项目地处天津市中北镇新津杨公路西行５００米。规划占地面积１４２０平方米，总建筑面积４９７６２．５３平方米业及住宅楼６栋。，建设商一一项目建设分为两期￣－，期１４号楼规划为商业与住宅体化设计４栋楼１６，该层为商业开发，按照商场、写字楼的整体规划进行，７层Ｗ上为住宅（其中１号楼为１７层；２、３、４号楼为１３层）。该项目是由天津乐康集团斥资开发的，预计到２０１５年底全部竣工，目前，该项目已经建成了幼儿园、小学、商业街等项目配套场所，该项目附近有大学城，文化氛围浓摩，项目绿化环境好。２丄２投资估算该项目总投资估算为１．５亿元。该项目建设资金全部由企业自筹解决，主－要技术经济指标如下表２１。表２－１主要技术经济指标汇总表巧号项目单位巧＊！１Ａ、Ｂ、Ｃ座总用地面积ｍ１１５５５１．１总建筑面积５４２１１．４！１．２地上连筑面积ｍ４２８８９．０２１．３Ａ、Ｂ座住宅建巧面积ｍ３１８５８．４业连筑面积２１．４Ａ座沿街商ｍ２２０３．０１．５Ｃ座沿街商业建筑面积８７１８．５Ｋ６巧业建巧面积１０９．１２１．７化下津巧面积ｍ１１３２２．４１．８规谢总户数户２４０１．９居住部分停车位２４０＾１．９．１地上个２４１．９．２地下个２１６１７ 天津市大抽巧抽本巧巧研巧．二抽笠八地．产顶Ｒ化１１１０９．０商业部分停车位个１．１０．１地上个８６１．１０．２地下个２３．．７１１１１容积率３２１．１２３７建筑密度％．２４：２Ｄ座总用地面积ｍ２９０５：２．１４６５９总建筑面积ｍ．３２１．．２容积率６０２．３建筑密度％５４．４２．１．４绿地率％３４２．５４机动车停车场地辆１２．１．３成本构成天津市大地十二城第六城项目的总成本包括建设投资、财务费用及运营费用Ｈ大部分。其中运营费用主要针对工程竣工后的成本支出，如管理费用、销售费－用等。本次项目成本的预算分析，见表２２。２－２表项目成本预算分析表（单元：万元）序号项目名称建设经营期合计１１２３４５２建设投资７，８２２５，２２１１３，０５３３财务费用４运营费用１２２２２２２２２７７１，１０９７，９９８５合计，４４３２２２２２２２７７１４，１纪２２．项目成本控制现状２．２．１项目成本控制体系现状为了更好地适应房地产企业的经营与管理需求，可将企业的姐织结构划为直线制结构、矩阵制结构、事业部制结构レ义及直线职能制结构四大类型。本次天津市大地十二城第六城项目结合工程实际情况，选择传统的直线职能制组织结构一－（１），，如围２。在该种职能结构中项目部和企业管理者之间多了级组织増加了项目负责人及企业协调各个独立部鬥关系的难度。二２－天津市大地十城第六城项目组织结构设畳如下图１：１８ 天津市大化十二泌巧六泌巧抽产巧Ｒ巧本值巧研究．■大晰＿城防奶旧一—Ｉ，Ｉ巧目经巧山巧巨。娜１汝木员＊１１５５５７１材巧另以株员＾［ＩＩ巧Ｓ巧巧《巧ｉ全作ＴＵＴ＾巧ｔｅ水９＾子ｒＷｉＩ电、ＩＩＩＩＩ１巧巧Ｉｔ巧祉化巧巧化巧扯化化巧化巧化巧化，‘化巧巧长户巧长户＾－巧击扛巧式＾巧六户巧长－巧长一巧式－长＾２－图１天津市大地千二城第六城项目组织结构图２．２．２项目成本控制内容工程在建设时，产生的总支出是成本控制的主要对象。通过实时监控各项费用发生的环节，从而找出问题并且及时更改。因此对过程的管理也是建设中非常一重要的步、家具设各的采购及现场各。人员支出、建筑材料、施工器械的使用项设施等成本的控制是天津市大地千二城第六城项目建设过程中需要重点加强并控制管理的对象。（１）人工费用的控制据有关数据显示一的总项目成本作为人工，在建筑安装过程中占接近五分之费的主流入驻二十世纪八九十年代，由于我国各种建设行业逐渐。到了２１世纪发展。据统计，我国的劳务费用在工，带来的结果就是导致劳务费用大幅度提升？程总费用中占到１／４１／３。施工过程中用工数量是Ｗ控制指标为基础来进行评估评价的。，及时发现各种问题，使控制指标的修改变得方便快捷为了预防出现合，避免出现超同Ｗ外的超额用工现象，必须对劳务成本中的劳动力进行严格管理额和零工工作的现象发生。（２）材料费用的控制一国内使用的建设工程般会使用关于工程量清单的整体单价计价，因此我们１９ 巧津市大化＋二抽至’？／、抽巧批产如円化本替巧研巧能知道，安装资金中的绝大多数都是用于购买原料些资金是缩减校园建设项，这目资金的重点。因此，要从原料售价、损耗等方面对资金状况展开监管工作。监督建设部ｎ项目资金的管理者，最关键的是充分重视市场波动状况，减少非必要部分一直到零售的整个流程中减少原料售价，从生产公司到批发；在合同的控制方面，为了使控制成本的效果比较显著可Ｗ通过招标来选择哪家公司作为供应，继而签订合同商，Ｌ：Ｊｌ，：对于材料消耗量方面的控制可在预算之内列出材料清单参考建筑材料市场价格为前提，在掌握施工进度的前提下，对如何供应材料及数量、质量等作出比较合适的要求。对原料展开严格管理，全面掌握原料库存，情况缩短原料运输长度，对原料进行分开监管，増加原料监管人员，严格记录原料使用情况。从而实现控制材料费用的最终目的。（３）施工机械及工具的使用费的控制在项目实施时，机械及设备的使用通常需要利用租借或购买。在进行租借的时候，施工机构需要依照项目流程实际情况对机械各种资料展开全面统计，之后在工作时展开认真详细记载，按照得出的台班实际用量及相应的绝对数展开对比分析，从而发现畳差形成的原因并予解决。在购买时，最重要的是关注全部机器Ｗ及设备的维护和整修，不断提升各种设备使用时间Ｗ及完好度。（４）设备采购费用的控制只有在对市场行情做了比较专口的调查、分析、研究之后，才具备对设备采购的条件，全面了解市场售价资料，在购买时要根据不同建设任务的自身特征，挑选装备时和使用机构展开全面沟通，得到机构同意之后再进行购买，找到符合要求的机器类型，找到功能强大售价低廉的产品。正确限制自身购买的售价Ｗ及使用寿命，不断巧少购买资金。在购买之前需要依照项目进度制定严密购买规划和Ｗ及招标购买活动，最好使用招标手段找到适合的供应公司，依照不同项目的工作流程正确处理好设备入场レ义及安装时间等。为了使运输成本降到最低，可通过对采购地点的距离进行选择。Ｖ．２０ 天津市大化＋二抽巧Ａ化巧抽．产巧ｎ化走巧巧研巧２．３项目成本控制问题２．３．１实际支出严重超出预算１５％２０乂■而■化械巧巧Ｉ口质巧事故造成的巧了口带动人射织小巧谊巧的巧工国Ｉ？巧《史｜Ｉ图２－２人工巧用超支构成分析由于项目的申请阶段时间比较长，在获得项Ｈ批准Ｗ后，施工方为了能够早、的设计阶段，对设日完成竣工的思考就立项进行了设计，在项目，没有经过精屯，计方提供的设计方案自己的比对和论证，就匆匆定稿然后进行施工，没有经过，那状态，开发商能够使得项目实际成本不超过计划成本。如果在项目建设阶段，么开发商的成本控制就做的非常不错。所，为了完成施工阶段的成本控制任务一一建立套对应阶段的成本控制体系是项目方的第要务，其次是严格规范建设施一择适合的成，选工操作，制定系列关于成本控制的制度，明确成本控制得流程。本控制责任人，明确相关方面的责任和义务施工进行控制’由项目方组为了方便对项目建设阶段的管理，为了更好地对、、项目成本建的项目工程部正式成立了，该部口包括了现场工程部项目设计部工程部Ｈ个部口，他们要。项目施工现场的管理工作属于项目现场部的管辖范畴避免出现工期巧后，因此把好质量关，控、质量不过关这些问题造成的成本超额、、人工这些制好施工进度也是现场部的职责所在，无论是由于原材料机械设备工作。相比因素不协调导致工期延后，还是工程量签证这些问题都属于现场部的一量关，没有特殊情况，，水平关么下，把好施工图质，项目设计部的职责比较单。不能出现更改施工图《方法多选择，保证工程顺利进行项目，在必须更改时要成本控制部所履行的职责是监督项目工程各个阶段的进展情况，核算项目完成工２１ 天巧化大化ｆ巧巧研巧．：城巧Ａ说历抽．产加Ｈ成本，预算未完成工程成本程成本。其次，对实际成本巧计划成本的对比产生的偏差进行分析，也是成本控制部对项目成本应做的动态评估。由此形成的施工前、施工中－、施工后成本控制体系，定能将项目建设的实际成本控制在计划成本之内。＾项目建设阶段的成本控制包含了除１：；１上提到的单位外，项目监理与成本咨询也在其范畴之内。为了确保项目的质量与进度，项目监理单位履行的是监督作用，监督内容包括工程质量、进度Ｗ及项目资金使用情况。而为建设单位提供成本咨询服务的是项目成本咨询单位。天津市大地十二城第六城项目在招标后，选择了具有雄厚实力的监理公司担任其项目监理单位，与公司的项目工程部实时沟通，密切配合，共同为项目的监督控制出力。２．３．２竣工结算体系不完善表２＊４施工阶段成本构成表成本成本成本项目子项目说明（万比例元）（％）主体建主要是建筑物主体建筑施工，包括地基、钢筋混１１巧０１７．７７筑凝±框架结构、立面巧体等建设工程安装工主要是室内设备安装与调试，包括建筑内面巧体、１０４２１．６３成本程口窗、自营部分装修等设备采包括建设过程中所有环节的物料采购与设备租赁９６４０５０６１．购（自有设备则按照设备消耗与折旧巧进行计算）水煤热室内配查的水煤气热安装工程成本１１４３１．７９电通讯设备安装成本，包括有线通讯与无线通讯，通讯１３２０．２１基础设施及后续的监控通讯等成本绿化建筑外与室内的绿化工程８６４１．３５建立集约化垃圾处理周转站，并交纳垃圾处理费卫生１０００．１６用亮化广场、室内、里面等量化设备的安装与调试２２０化３４公共拓奋广场基于商田規划的广场建设，其成本投入主要分为１５７９２．４７２２ 天津市大地十二抽巧六城巧地卢项日巧主含巧研々成本广场津设＾心及广场维护两个部分。一规划为地下停车场在本项目中停车场统Ｌ：Ｊｌ及露天停车场两个部分。巧天停车场成本计入到广场停车场建设中去，露天停车场成本计入到主体建设成本８４３１．３２中去，此部分成本主要为停车场车位划归＾心及停车场附巧设备的引入。对项目内所有道路进行硬化处理，并对主车道进公巧２２３１３．４９行规划，其他设施成本计入到绿化成本中去。巧体规划，包括外部消防设施的建设，Ｗ及室内消防１５９０．２５自动消防监控与反应系统的设计与建设。总计建设阶段总投资２９３２３４５．８２由表２－４可Ｗ看出在施工过程中主体建筑施工成本和设备采购成本是其中的主要成本支出。支出成本总巧为２１０１０万元，占到总投资成本的３２．８３％；同时，物料采购与设备的使用是成本控制的主要环节，也是本文后续成本管理体系建立与实行的关键研巧方向。表２－５竣工结棘阶段成本分布表成本项目子项目成本（万元）成本比例（％）工程质ａ检测５４００．８４巧工结算成本工程监ｇ监理４９００．７７工程质量监管８００１．２５攻关巧用８００１．２５广告巧用１２００１．８８销售成本活动巧用６５０１．０２人力巧用３９００．６１其他５７００．８９总计５４４０８．５０由表２－５Ｗ看出在竣工结算阶段的成本统计中销售成本远奋于竣工结算成本，由于竣工结算中的工程质＊检拥与工程投入的总成本按比例挂钩，因此并不，具备成本管理的操作空间，而工程监督监理与工程质量监替等内容均是由建设方２３主 天津市大抽抽菜Ａ抽巧册产抽ｎ化本巧巧研巧一在建设的过程中统完成的，对成本管理的要求相对较低。而在销售的过程中我们可Ｌ：ｉｌ发现，二，其中攻关费用与广告费用所占到的比例较大者总计成本支出为２０００万元，占到总成本的３．１３％；此部分成本主要承担了售楼处建设、电视，多媒体，平面等广告的投放、宣传材料的印刷与发放等。在销售成本中其他成本分项目则主要包括了客户购买楼盘过程中的按揭业务等服务类拓展业务的成本开销。在最后天津市大地十二城第六城项目竣工成本核算中，天津市大地十二城第六城项目施工单位核算的工程成本过窩及联合其他单位共同提高工程款的价格一现象是很普遍的。较大的计算误差、虚立些较小的附属项目等问题常有发生，导致项目建筑工程成本存在较大误差，而且竣工结算复杂，无法找到原始凭证进行对账，无法达成最后竣工的结算程序，影响天津市大地十二城第六城项目成本管理。２．３．３责任管理体系不健全表２－６天津市大地十二城第六城项目成本管理体系管理措施预计成果实际情况一合同出现违约，严重处罚无重大合同违约出现例重大违约事件工巧延误，采用递级罚款９５％按期完成４０％延巧质量不达标，处罚相应工程造价的６％优良９０％，合格１０％优良７０％，合格１００％材料价格差异在规定范围内不予调巧调整率在５％范围内实际巧成范围１０％项目定额的杳用，采取就低的原则节约工程造价成本３％结算审计节约成本２％安全责任承包单位自行承担不支出此项巧用总支出９７万元其他优惠措施可Ｗ降低工程总价的４％基本与预期一致天津市大地十二城第六城项目在施工管理体制中没有做到将权利和责任的分配，这种不明确的管理制度，在情况严重的状态下甚至会发生项目经理经常将成本管理的责任简单的归结于然后推到成本管理曾理层的责任身上的情况。现在我们还来说，在天津市大地十二巧第六城项目的施工项目进行时由于施工质量出０现了问题，然后不得不进行返工，这个返工的结果直接造成经济损失达到５多。万元，但又无法解决造成问超的主要责任，也没有专口负责管理项目的人因为，没有完整的权利和责任管理体系，当问趣出现的时候大家互，没有关键责任人２４ 天津巿大地十二城巧六抽巧地产顶円巧乂宵再研々相的推矮，最后不了了之。如果后又发现此类的事，管理部口还是会用这种手段，不负责任，最后使整个项目蒙遭更大的经济损失。王程在实施过程中，都会发生不同程度的纠纷，天津市大地十二城第六城项一目在建设过程中，也不可避免的产生了些纠纷，这些问题是可［＾解决的，但由于天津市大地十二城第六城项目没有健全的责任管理体系，导致不能及时解决，出现问题。分管的管理层不是进行积极的协商找出解决问题的办法，而是在事故发生时，彼此推脱。管理部口，王作成员，不能团结的彼此分担。这种不健全的责任管理制度一Ｉ在定范围内不能使工作人员进行良好的自我管理和人员间的相互协调。造成问题的严重性。根据上面发生的事件造成的后果我们知道。整个天津市大地十二城第六城项目管理中缺乏完善的管理体系，这些不完善的管理体系在不同程度上造成的影响导致整个项目投资成本造成损失，是投资成本上升。２．３．４忽视质呈成本的管理和控制表２－７天津市大地十二城第六城项目的成本管理体系成本管理的主体项目的管理层和普通员工从立项、设计、到竣工并交付使用成本管理的对象所有的支出或巧用成本的预拥成本的决策成本的计划＾富管理内容成本的核棘成本成本的控制管ｆ成本的分析巧餐成本的考核组织体系巧任体系成本管理的错巧体系指巧体系巧表体系成本管理的方法巧间巧用一一巧算管巧方法２５ 天巧市大化ｆ三－城宪Ａ地历地产加日化本巧巧研巧＿项目成本一一目标成本法成本管理的手段项目管理的成本信息化系统项目建设中过多的考虑再实际建设中的资源分配、费用支出和成本管理，过，，于关注细节，例如施工图纸等但是却在设计阶段仓促上马导致很多设计不合理的地方在施工过程中紧急修改，浪费很多成本去修补么前的错误设计。经常无法对施工单位的详细工程量进行核算，不断的修改导致账目混乱，形成恶性循环，一一工程咨询单位睁只眼闭只眼，甚至和建设单位主动合作逃避国家相关政策和建设标准，导致私自降低标准，，工程质量不过关。另外例如前期项目论证和设计阶段的成本管理主管单位和工程实施阶段的主管单位不同，各自为战，所Ｗ经常房地产工程项目的招投标由公开变成直接发包工程，而天津市大地十二城第六。城项目的成本控制却无法跟上实际施工进度，成本居窩不下２．３．５管理人员没有较强的经济管理观念天津市大地十二城第六城项目建设所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要组成部分，例如施工。另外项目施工单位的人力资源来源和雇用形式很复杂单位自己固定雇佣的员工，合同工和项目临时雇佣员工等，尤其人员流动比较常见，整个人力资源结构比较复杂和波动，天津市大地千二城第六城项目成本管理，中人力资源成本营理比较乱，导致员工各自为战效率低下。最后人力资源掌握着施工单位最重要的支出一资源投放，各种材料和工程机械的使用量及使用多少。原材料的费用占据工程项目费用支出中占到７０％左右，控制了人工就基本控、制了材料的投放，，也控制了工程成本的核屯内容也可Ｗ避免非必要的资源损耗Ｗ及不必要的工程机械的寿命消耗。因此天津市大地十二城第六城项目要想达到控制施工总成本的目的，必须髙度重视材料管理，避免施工过程中非必要的材料损耗。工程成本控制的核屯、内容项目在工程实施阶段，项目部的合同管理是。虽然合同明确了，但是实际操作中，不仅仅是当地的项目经理需要熟悉合同的所有内，容，比如，后勒辅助人员更是必须巧悉合同各个条款技术人和財务部相关人员这样在业务发生时做到也中有数，保证系统内所有的人员不会因为自己所负责的范围内的业务模棱两可而导致费用或资金投入出现浪巧、错误Ｗ及计费标准混乱，从而从源，巧少了合同出现变更设计和相关巧用条款的修改工作头上改变因２６ 夫津市女化＋二泌巧？六泌巧化产巧日巧乂巧巧研々、业务和对合同不熟悉而导致的费用支出，从核屯人员上控制工程成本。在天津市大地十二城第六城项目的实施过程中，由于成本管理体系没有很好利没有合理有效地落实，项目小组的成本目标没有很好的分解，的建立，责任权还有存在着管理人员的经济观念不强的问题，使部分管理人员消极的工作情绪的一步的助长。到更进，从而导致了整个成本的程虚高状态一为了保证能够稳定地生产出质量合格的产品，需要开展系列的质量控制活。有动，我们将其称为工序质量控制，并且将工序质量的波动限制在允许范围内了工序质量控制，在施工的过程中如果工序质量的波动不小也超出了允许的范围，那么就要立刻对于可能产生的影响因素进行分析，并且及时采取必要的组织和技术措施。２７ 一天巧市女地＋＿抽巧Ａ泌巧抽．产巧日化本巧理研巧３天津市大地十二城第六城项目的成本计划３．１项目成本计划分解３丄１项目成本预算分解二（Ｗｏｒｋｂｒｅａｋｄｏｗｎ制定天津市大地十城第六城项目计划，采用分解结构法Ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ，ＷＢＳ）。分析本次项目的施工要求、施工目标等，将预期的系统功能在工程结构中转化为具体的开发顺序。将各分项工作的结构细致化处理，也就是将分项的功能描述转变为实际的项目工作结构，虽然本次项目涉及的工程量较，大、工期较长，但是工程施工相对简单，如果结构制定过于细致反而不利于进度管理与施工过程管理。因此本项目采取两级结构模式，用于工程控制管理。具－体的项目工作分解结构图，如围３１所示。ｙ巧目工作分議Ｖ＾－國擺．＂．多珪㈱ｉｓ§？４＿語晏祇１一一—‘■從法■＂■ｎＬ顏膽方Ｌ工化Ｌｌ遍｜ｊ词ｊ—＊层而工？基ｋｉ—．－＂一－？＇－ｍｍ广层安装＿多ＬｅｅＪ±廷｝词３－二图１天津市大地十巧第六巧项目工作分解结构图３丄２项目工作贵任分配本节从天津市大地十二城第六城项目前期工作为例，将具体的工作细分为责，任分配矩阵，并将项Ｈ责任落实到具体的部口、具体的工作人员确保项目目标２８ 天津市大地十二读巧六域房化产巧曰曲走管巧研方．的顺利实现。前期工作主要包括九方面内容，具体为：①审核可行性研究；②确定与落实市政方案；③编写初步设计、施工图任务；④审核初步设计；⑤办理规划设计条件、±地使用证委托其他配套项目设计工图，出会议；⑧；⑦审核施纪要；⑨办理施工招标的手续；⑨亦理开工手续、领取开工证。具体责任分配矩－阵，如表３１所示。表３－１责任分配矩阵序主要工—ＩＩ号作内容总经理工程管理部计財部人力资源部经营部综合办公室￣￣￣￣ＩＩＩＩＩ１审核可行性赢０＾Ｍ￣￣＾１确定与落实＾市政方案￣￣￣￣１编写初步设＾计、施工图任务４审核初步设主持协办协办＾＾１办理±地使而ｆｌｉｉＥ＾￣６委托其他配Ｍ＾Ｍ杳项目设计￣￣审核施工困主持参与参与监巧￣￣￣￣＾１办理施工招＾＾标的手续领取开工证监ｇ参与ＩＩＩＩＩＩ天津市大地十二城第六城项目进度计划控制的主要目的是提升项目进度管理水平和透明度，便于项目进度管理的实际执行情况和项目进度计划发生严重偏差时能够及时采取有效措施予Ｗ纠正或修改。３丄３项目工作逻辑关系确定确定天津市大地千二巧第六城项目工作关系的排序涉及到不同工作关系的说明。任何工作都必须依赖于其他工作才能执行和完成，这就巧于工作的先后关。在房地产项目施工过程中、相互关联，系，各个环节、各个专业的施工紧密衔接一一任何项工作的执行都要莫定在上环工作完成基础上，也就是作业的先后关系。对项目中的所有工作环节进行ＷＢＳ分解，并将分解获得的子项目重新排序与编号。根，分别制定紧，确保各项工作的相关性据不同子项目么间的逻辑关系ｉ■前工作关系表与紧后工作关系表，最终形成箭线网络围。在天津市大地卡二城第巧１ 天巧市大抽ｆ：圾巧Ａ站巧册户城曰化本巧理研巧：六城项目中，通过ＷＢＳ分解获得各子项目的先后顺序，再估算各项目施工所需－时间，分别排序、编号，具体如表３２所示。－表３３天津市大地十：城第六城项目作业关系表序号作业代码作业名称紧前工作１Ａ策划２Ｂ报建Ａ３Ｃ方案设计Ｂ４Ｄ初步设计Ｃ５Ｅ施工围设计Ｄ６Ｆ±建招标Ｅ７Ｇ设备招标Ｆ８Ｈ商层±建Ｆ９Ｉ《层±建Ｆ１０Ｊ商层安装ＧＨ１１Ｋ多层安装工程Ｉ２１Ｌ室外工程Ｋ１３Ｍ单体验收ＪＫ１４Ｎ总体验收ＬＭ１５０资料移交Ｎ３丄４项目工作时间估算所谓项目任务用时，即是项目任务所需时间加上中途因外界干预而等待的时间。对项目任务用时的预估十分重要，它和项目工作总时间直接挂钩。（１）将预期利润作为时间制定的依据在当前的时代背景下，施工方参与项目建设的目的是为了赚取利润，这也是施工方参与项目竞标的动力。当施工方中标之后，在项目建设时会投入大量的人一、、。力物力財力，Ｗ确保最终的项目是合格产品施工方所做的切都是为了赚钱合理利润。不过，施工方赚取利润与施工进度是存在联系的。如果在项目建设过程中出现问趣，使得施工方成本増加，那么施工方的预期利润必然会受到影响。所Ｗ，施工企业的预期利润会对施工时间产生重要巧咱。在现实情况中，施工企３０ 天津市大地十二城巧六址巧化卢顶日巧主曾巧扣々业是Ｌ：Ｊｌ预期利润来决定施工时间的。（２）Ｗ费用时间标准确定目杨时间一快，并不是施工单位追求的唯目标。如果工程进度太快，会导致设备劳损，＂＂＂人工支出増大，进而导致施工成本増大。施工方往往会同时追求巧用低、时＂这两个＂＂间短目标。当两者达到平衡时的时间被称为费用最低时间，这是所有项目施工方都努力追求的时间。（３）Ｗ资源时间标准确定目标时间施工机械情况、人员配置情况、资源调配情况等都是时间的影响因素，所Ｗ，在实际情况中，施工方的施工进度会根据这些因素进行调整。施工方往往会面临资源供给不足的情况，如何在这样的情况下实现最小时间，是施工方努力的方向。＂＂＂＂在这个问题上，时间短、资源有限变成了限制条件，施工方的项目进度管理工作就围绕这两个条件进行一一。这样做方面解除了资源有限的束缚，方面不致于延缓时间。本文从工程任务解析的构造（即ＷＢＳ）中可Ｗ看到很多信息，下图就是天津市大地十二城第六城项目工作时间估算３－３。，见表表３－３津市大地十二城第六城项目计划时间表＾作业代码工作时间紧前工作Ａ３０天Ｂ３０天ＡＣ３０天ＢＤ３０天ＣＥ６０天ＤＦ３０天ＥＧ３０天ＥＨ１００天ＦＩ１２０天ＦＪ９０天ＧＨＫ６０天ＧＩＬ说天Ｋ３１ 天津市大化＋二抽巧八抽巧抽卢顶日巧乂曾巧研巧＇Ｍ３０天ＪＫＮ３０天ＬＭ０３０天Ｎ３．１．５项目工作进度安排３＞４所示根据天津市大地十二城第六城项目开发计划如下表。该项目建设期为２年，计划于２０１４年１月开工建设，到２０１５年１２月工程全部竣工。表３＊４项目施工进度计划表２０１４２０１５年年分巧工想名巧Ｃａ＾１１１１１１３４５６７８９１２３４５６７８９０１２０１２±方开巧及基坑支护巧基工程及抗浮＝错杆￣１基础垫层防水４项目巧板基础■￣１项目主体结构二二二；＂７项目主体结构验－－＿１项目外巧防水——７《——项■８目地面化工项目巧体抹巧—９项———目设备安装０＿Ｔ项目巧装———－ＪＴ主楼——————主体结构——２■Ｔ裙房主体结构：ｔ；二二二２＂Ｔ±０．００Ｗ上主体Ｉ－４结构验收＂￣１巧体工程及室内５抹灰￣Ｔ屋面工程二二二二６＿＂１室内电巧安装７＿３２ 天巧市大化＋二诚巧八泌巧化产巧日巧龙替巧＾布＂Ｔ外墙装饰—ＩＩＩＩＩＩＩＩＩ［ＩＩ８Ｔ安装工程二二：：９＂￣￣￣￣￣１±０．００ｔＪｌ上巧装０工程Ｔ口窗工程＾三二ＪＴ室外管网及场区二：２绿化＂＝＝１系统调试２２竣工清理４＿２综合验收５＿３．２项目成本的内容在这里，可Ｗ将天津市大地十二城第六城项目建设工程的施工阶段划分为如。下几个工程，如基础止方、安装项目、保温项目、装饰项目及称筑项目等等依据施工计划所制定的相关要求，并在此基，应当先确定总体项目的施工进度计划础上制定总体项目的成本方案，同时在施工期间制定月计划及周计划，最后落实项目成本计划并编制相应的月成本目标及周成本目标。根据落实的成本计划制定相应的月目标计划及周目标计划。通过项目成本预算计划可Ｗ有助于项目管理人员在施工进度跟踪过程中较好地控制并掌握成本消耗。项目工程的总体费用应与项目进度结合起来，项目管理，无论项目施工进展到哪个阶段都能明确预算成本人员根据项目成本的实际消耗量及时间，结合完成相同成本额度的项目计划工期，就可Ｗ明确并了解当前情况下施工项目的实际进度及成本消耗状况。在明确目标成本前，应当根据项目管理中同方案的处理经验及现场施工的管理能力，计算出合理的成本控制指数，利用定额预算成与成本控制系数相乘的方。，式，得到目标控制成本巧用引人注目的是每个部分工程的人工使用成本和原料Ｗ及机器成本因为工程时间Ｗ及工作环巧不同会有很大差别。最后，对各分项、工程所产生的目标成本进行汇总处理，？如由项目施工所产生的实际人工巧用目的总成本巧用。材料巧用Ｗ及机械使用费用，所得到的成本就是这个施工项３３ 天津巿大化＋二巧巧Ａ抽巧化产巧ｎ巧本巧巧研巧一部分图表中显示的预算汇总资料将上述Ｗ下表格中所显示的资料依照上９－－个分部分项项目工作时间当做真实案例展开阐述３－５、表３６、和表３７。如下表所示。表３－５天津市大地十二城第六城项目人工费用目标成本序号分部分项工程名称人工费控制系数人工巧用目标成本１主方工程４８０８４７．０９４５６８０４．７４２柄筑工程２７４４９９．５２０．９２２６９００９．５３３主体结构１２１７８７９．２３０．９８１１９３５２１．６５４屋面工程２００４３６．２１０．９８．１９６４２７４９５保温工程１４（ｍ２．１６０．９８１３７４０７．９２６装饰工程１５２７０Ｗ８．巧０．９８１４９６５５６．４２７口窗工程说９３３８．４５０．９５巧８８７１．５３８５９７２６９４０９５６２６７４０５９安装工程６．．．９措施工程１１７１３１５．４２０．９８１１４７８８９．１１１０合计６２８１３５３．４１６１０３２２８．９８表３￣６项目材料巧用目标成本序号分部分项工程名称材料巧控制系巧材料巧用目标成本１主方工程２巧筑工程１０３５７８４．４９０．９２９５２９２１．７３３主体结构９３７３２１０．０４０．９８４３５挑９．０４４屋面工程７９５９４５３７０．９７１拍５０．的５保温工程９４８１３９．巧０．９８５３３２５．４３６装饰工程４２５５２３１．１６０．９３８３９７０８．０４７口巧工程２１３８８４３．％０．９１９２４９５９．％８安装工程２３０８４５９．１９０．９２０７７６１３．２７９措施工程１２０９８０２．７９０．９２１１１３０１８．５７１０合计２２０６５４１６．３７１９９０３７８６．４７３４ 天津市大化十二ａ巧六卢巧目巧乂》泣》々表３－７项目机械巧用目标成本序号分部分项工程名巧机械巧控制系巧机械巧用目标成本１±工程１３４２８５．５４０．９０１２０８５６．９９方２巧筑工程１３３３５．５７０．８８１１７３５．３０３主体结构４３５７００．１３０．８８３８３４１６．１１４屋面工程１５０４４．０３０．９０１３５３９．６３５保温工程１２２０３．６３０．９０１０９８３．２７６装饰工程１６６３９６．９９０．８８１４６４２９．３５７口窗工程２８８４８３．２４０．９０２５９６３４．９２８安装工程１１巧５０．４００．９０１０４１７５．３６９措施王程９７．巧０．８８８５４７３３．的１２８７１０合计２１５２４８７．０６１９０５５０３．９６从＝上述个表可１＾＾得出，项目的目标成本估算合计＝６１０３２２８為８＋１９９０３７施４７＋１９０５５０３．９仁２７９１２５１９．４１元根据上述计算结果，合理：二计負出项目在目标成本控制中的详细数据，而天津市大地十城第六城项目建设部口则可按照管理层次划分对目标成本展开分析，全面落实至毎个工种、班组及施工队等各管理层中去。这样就构成Ｗ项目管理人员为和核也的不同层面员工全、，在很部多加的成本监管系统，充分展现责任与权力利益相互结合的理念大程度上可Ｗ提升工作者的工作效率。３．３项目的相关参数的统计计？３．３．１项目计划工作的预＃成本（ＢＣＷＳ）二为了更好地分析挣值法，本文选取天津市大地十城第六城项目巧工中期阶段的２０１５年６月项目施工巧况，开始统计安棘，依照挣值方式的主巧参巧标准工作的目标成本，提前统计己进行工作的目标成本（ＢＣＷＳ）？详细资料和统计－－３－８３９３１０？可Ｗ依照下表、表Ｗ及表中信息３５ 天津市大抽＋二泌巧八＇址巧抽产现ｎ巧乂巧巧研巧表３－８ＢＣＷＳ２０１５年６月己安排工作的建设项目人王巧目标成本序号分部分项工程名称定额人工巧控制系数人工巧用目标成本１巧筑工程６８６２４．８８０．９８６７２５２．３８２主体结构２０２９７９．８７０．９８Ｗ８９２０．２７３安装工程８２４６５．８６０．９５７８３４２．５７４措化工程１Ｗ２１９．２４０．９８１９１３１４．８５５合计５４９２８９．８５５３５８３０．０７３－９ＢＣＷＳ２０表１５年６月己安排工作建设项目材料费用成本序号分部分项工程名称定额材料巧控制系巧材料巧用目标成本１巧２５８９４６．１２０．％２３８２３０巧工程．４３２主体结构１５６２２０１．５７０．９１４０５９８１．５０３安装工程２８８５５７．４００．９２５９７０１．６６４措化工程２０１拍３．８００．９２１８５５０３．１０５合计２３１１３３８．９９２０８９４１６．６９３－表１０ＢＣＷＳ２０１５年６月己安排工作的建设项目机樣巧有目标成本巧号分部分项工程名称定额机械巧控制系巧机械巧用目巧成本１巧筑工程３３３．８９０．８８２９巧．８３２主体结构７２６．．拍．１６做０８８９０２说３安装工程１４４说．８００．９０口０２１．９２４措巧工程１６１８８１．２６０身８１４２４５５．５０５合计２５２３００．６４２２２３１３．９３根据上述Ｈ表可Ｗ得出巧月人工巧、材料巧和机械巧总的＝＋２０＝ＢＣＷＳ５巧８３０．０７８９４化．６９＋２２巧１３．巧２８４７５６０．巧元３．３．２项目完成工作的预算成本（ＢＣＷＰ）３－－－１１、３１２、３１３。根据当月已完成相关巧据进行计算，详见表３６ 天津巿义地十二Ｍ巧六《巧化卢巧日＃太巧巧研々表３－ＢＣＷＰ２０１１１５年６月己完成工作项目人工巧目标成本序号分部分项工程名称定额机械巧控制系巧机械巧用目标成本１巧筑工程７１５６６．２８０．９８７０１３４．９５２主体结构２１７８８９．％０．９８２１３５３１．７７３安装工程９３５说．２２０為５８８８８９．８１４２０８３２３５措施工程１．０．９８２０４１４６．１０５合计巧１３３６．４１巧６７０２．６３表３－１２ＢＣＷＰ２０１５年６月已完成工作项目材料々用目标成本巧号分部分项工程名称定额材料巧控制系巧巧料巧用目标成本１巧筑工程２７６５４３．３２０．９２２５３３１９．８５２主体结构１６２３２１８．１５０．９０１４６０８９６．３４３安装工程２９７３５６．２４０．９０２６７６２０．拍４２２２．７８０．９２１９８１８８．％措巧工程１５４５２０９２１８１１２３．７７合计１４４５４．４表３－ＣＷＰ２０１己完成工作项目机械巧目标成本１３Ｂ５年６月巧号分部分项工程名称定额机械巧控制系巧机城巧用目标成本１巧筑工程４３２８．２９０．８８３８０８．９０２主体结构８３７９６．６５０．８８７３７４１．０５３安装工程１巧７８．２３０．９０１３８４０．４１４措巧工程１拍５４６．说０．８８１６０６４１．０６５合计２８６０４９．拍２５２０３１．４２根据Ｗ上Ｈ表可Ｗ看出、当月材料巧用及当月机械巧用汇，由当月人工巧用＝＋２５２０３＝。总后所得到的ＢＣＷＰ５７６７０２．７７１．４２３００９８巧．８２．６３＋２１８＂巧元３ＣＷＰ．３．３项目完成工作的实际成本（Ａ）３－１４按照当月所完成的实际状况可Ｗ看出，实际上，当月所完成的成本化表３７ ？抽席化卢加ｎ化本巧理研巧天津市大地十二泌巧／、表３－１４ＡＣＷＰ２０１５年６月己完成工作的项目实际成本序号分部分项工程名称人工费材料费机械巧１巧０６１７３４１８６．７４筑工程１．７７２８１２６１．５７２主体结构２２０３１８１１．Ｊ．３８８６４５８２２１３０２；６．５２３安装工程８２５７９．６０２９６６１４．５５３２５５９．１３４措施工程７０７８２．５０２５４２４２．０５２７９０７．８２５合计５Ｗ８５４．２５２１１８６７５．３９２３２５６５．２１３．４挣值计？与偏差分析３．４．１挣值计算－８３－通过表３和１４的相关数据，对当月成本进行汇总，如下图。表３－１５２０１５年６月工程成本汇总表成本项目ＢＣＷＳＢＣＷＰＡＣＷＰ人工巧用５３５８３０．０７５７６７０２的５８９８５４．２５材料巧用２０８９４１６．的２１８１１２５．７７２１１８６７５．３９机械巧用２２２３１３．９３２５２０３１．４２２３２５６５．２１直接巧用合计２８４７５６０．６９３００９８５９．８２２９４１０９４．８５３．４．２计算偏差、绩效评价指数（１）成本偏差（ＣＶ）倩况分析ＣＶ相当于ＢＣＷＰ减去ＡＣＷＰ，也就是说成本偏差的内涵为给定时间条件下在某点的剩余虽，这种量可能是正值也可能是负值。这其中说明了实际上的花销和挣得值之间的部分。该理论的运用比较广泛，但主要则是用来进行成本分析评一。，估属于种判定标准。当其值为正值时，念味着取得了较佳的效果这时成本。应当是相对较低的而当所得为负值时，则说明控制失敗，并没有合理安排成本花销。＝一＝＝——３－根据表１５数据计？：ＣＶ挣值实际成本ＢＣＷＰＡＣＷＰ３００９８５９．８２一２９４＝１０９４．８５６８７６４．９７元因为成本偏差（ＣＶ）是正数，因而我们便能巧巧出这月份取得了较佳成果的结论。３８ 天津市大化＋二议巧六曲巧化产巧Ｒ巧龙曾巧Ｏｆ帝（２）工期偏差（ＳＶ）情况分析一ＳＶ相当于ＢＣＷＰ减去ＢＣＷＳ，也就是说工期偏差主要表示了在某时间内一。工程的发展情况，属于评估工期时的种衡量工具。它旨在反映项目的进行速度一，，意味着工期规划合理定问题假设能够得到正值，否则自然说明了规划存在使得工程并未如期完成。３－根据表１５的数据计算＝—＝—＝巧。ＳＶＢＣＷＰＢＣＷＳ３００９８．８２２８４７５６０．６９１６２２９９．１３元由于该数值显一工程提前完成。，最终使得示为正值，因此说明这月份下工期安排相对合理科学（４）成本绩效指数（费用执行指标）ＣＮ相当于ＢＣＷＰ和ＡＣＷＰ相加之和，也就是说其所要表明的是挣得值除Ｗ事实花费所得的比值。当分子大于分母时，说明开支安排是合理的，而分子小レ３－１５于分母时则意味着安排中存在不合理的因素，那么可ッ通过表当中的数据反映：＝＝３００９８巧．８５１．０２３４ＣＰＩＢＣＷＰ＋ＡＣＷＰ．８２＋２９４１０９４这点判定为达到了节支效果。由于ＣＰＩ的值超过了１，因此可依据工期绩效指数）（４）（ＳＰＩ）（进度执行指数ＳＰＩ和ＢＣＷＰ与ＢＣＷＳ之和相等，换句话说工期绩效指数和挣得值除Ｗ项为是将进度提前了，而当目假定开支结果相等，假如得出数值比１大，则可Ｗ认一定的延迟。所得数据小于１，安排不够合理，则认为有３－按照表１５给出的数据计算＝＝＝１．ＳＰ３００９８５９．８２＋２８４７５６０．６９０５７ＩＢＣＷＰ＋ＢＣＷＳ一。，所Ｗ说项目的进度加快了从上述结果中，可Ｗ看出工期绩效指数要比大ＢＡＣ、ＥＡＣ（５）假定项目结束估计使用成本假定项目结束时全部使用成本过计算得出Ｗ下结果：通过分析对比三个表格中的数据，然后经＝＝．＋６．９６２７９１２５１９４１元ＢＡＣ１０３２２８．４７＋１９０巧０３６．９８１９９０３７８根据上述数据计算：＝＝＋成本绩效指数ＥＡＣＢＡＣ＋ＣＰＩ完工预算成本＝２７４３００。．７７元２７９１２５１９．４１＋１．０２３４？２７３９ ＇天津市大化＋二泌巧？／、抽巧化卢加ｎ成乂巧巧研巧３．４．３项目成本偏差分析依照上面核算的本月人工使用成本、原料购买成本和机器成本等预算、已完预算成本、己完真实成本、成本差距、工期差距、成本绩效数值与工期绩效数值一等数值，大体上能够整理出表格如下，Ｗ此表示出这月份中天津市大地十二城第六城项目所面临的成本偏差。（１）下表所示就是对２０１５年６月份成本偏差倩况的分析表３－１６２０１５年６月份成本供差汇总分析表类别人工巧材料巧机械巧计算公式ＢＣＷＰ（１）５７６７０２．６３２１８１１２５．７７２５２０３１．４２ＡＣＷＰ（２）５８９８５４．２５２１１８６７５．３９２３２５６５．２１＝（３）－（）（）－（）成本巧差１３１５１．６２６２４５０．３８１９４６６．２１３１２＝）－０）成本巧差程度（４．０２２８０．０２８６０．０７７２（４）（１）／（２ＢＣＷＳ（５）５３５８３０．０７２０８９４１６．６９２２２３１３．９３＝６－进度成本（）４０８７２．５６９１７０９０８２９７１７４９（６）（）（）．．１５＝进度成本偏差（７）０．０７０９０．０４２００．１１７９（７）（６）／（Ｉ）（２）该月份成本偏差分析给出的表中数据能够告诉我们，其直接的开支总的来说巧少了＝６２４５０－理的进行了成．３８＋１９４６６．２１１３１５１．６２６８７６４．９７元２．巧％，降低成本率，合，本控制，并且出现了多余的成本绩效但是这其中依然存在着潜在的问超，比如人工。材料的开支如下所示：３０００：工作人工使用成本超过１多元，仔细研巧，其关键因素是（１）主要是前期工作时间増加造成后期预留时间过短。施工者在假期也要完成任务，所工作人员在晚上加班，都需要发放加班成本，因此巧提升了人工使用成本。（２）当出现了人力资巧不足，给定时间较短而巧承接的工作＊又十分庞大的情况时，为求不拖延工程进度而选择了扩招人员的办法。必须提升施工人员的整体人巧，然而現在国内进行相关工作的工作人员数目持续巧低，人工使用成本不断提升。那么除非有较为丰厚的利润来吸引人员，否则很难巧收到巧需数量。那么我们也巧能够理解为什么人工部分的花销超出了预算数值。４０ 天津市大册＋二化宪六化巧扰产巧ｎ成太曾巧研巧施工所用原料成本节省６万多元，原料节省达到预期规划，通过研巧我们可Ｗ知道主要影响因素是：（料存在着质量方面的缺陷，１）假如用，很容易因为不过关而重新去做这样的重复同样会影响开支，因此选择从用料方面讲巧来避免返工导致的人工材料双方面消耗。项目监管机构命令各级工作人员及监管者全面依照工作标准Ｗ及。还围纸进行工作，制定完善原料监管体制及使用手段要求进行施工的工作者提升自身节约理念，建立奖励体制，给予节省原料多的班组更多嘉奖。对浪费原料的班组展开惩处。这种做法较容易激发大家的热情，使其自觉遵守用料合理节，俭的原则，能够在提升其整体意识水平的同时这样做有效的解决了材料费过多的问题。，进行系统分析把握，（２）在开工之前就做好准备工作，收集各种相关信息特别是在价格方面等，Ｗ及合作方式的选定方面，要做到提前谋划有备而来。进一模购，按时进行大规步监管原料使用数量，根据项目规创，制定原料使用单据一还可Ｗ确保有充足的原料开展相关工作。，买原料，在定程度上减少购买成本。因此在超出开支方面需要有与此同时，还要考虑到原材料市场价格变化的情况屯、理准备＾＾及对策。二城第六房地根据上分析，天津市大地十产项目施工过程当中有部分的机一了７．７２％，这现象的原因大械费节省下来．２１，使成本率下降，金额为１９４６６元一来自然不至于花费不必要的费用。体上可Ｗ归为设备自有的功劳。这样４１ 天津巿大化十二抽第Ａ议規地产项日化乂巧巧研巧４天津市大地十二城第六城项目的成本估算上文对天津市大地十二城第六城项目建设中成本管理现状レッ及其中存在的主要问题进行了分析。通过对前人研巧经验的总结Ｗ及对天津市大地十二城第六城项目的实证分析，我们认为在宏观的成本控制意识与组织框架两方面进行系统的优化，并利用构建的成本控制系统对其微观方面具体环节中的成本控制进行系统的指导能够有效的提离项目的成本使用效率，并避免成本的浪费。进而提高项目的利润空间与盈利模式。为项目与企业的后续竞争奠定基础。具体优化方案如下：４．１项目成本估算设计目标天津市大地十二城第六城项目成本估算遵循Ｗ下目标：（１）寻找哪些因素会对巧用基准的变化产生巧响，并让巧响尽可能地向有利方向发展。（２）认真审査己产生的实际巧用，判断该巧用是否出现偏差。一（３）如果发现巧用出现了偏差，则进步对出现的偏差进行研巧，用合理的管理措施加Ｗ估算。一旦进入了建设阶段天津市大地十二城第六城项目，相对应的开发公司便逐步建立起兰个系统，即决策系统、管理系统和找行系统。这Ｈ个系统并不是孤立一，它们之间都有着密切的联系存在的，如此才能巧形成套有效的成本控制系统，这套成本控制系统能够将公司各部口的成本控制得到良好的约束，在这种约束的一寒优秀的成本巧制管理方案作用下最终形成。￣１项目成本估ｌ［表４ｉ化系成本管理的主体项目的管理层和普通员工Ｉ项从立项、设计、到竣工并交付使用成本管理的对象？目所有的支出或巧用的成本的预測成成本的决巧本成本的计划￣管巧理内容成本的按算理成本的控制￣体成本的分析￣系成本的考巧巧本管巧的推施体系组织体系Ｉ４２ 天津市大化＋二泌巧六泌席化卢抽日巧乂哲巧研々．￣责任体系Ｉ指标体系￣￣报表体系—法成本管理齡法－踞项目成夏罢本—齊目标貫成本：法成本管理的手段项目管理的成本信息化系统Ｉ４．２项目成本估算体系设计原则一。科学性是成。成本指标涵义的建立定要１科学性本控制体系建立的基础（）。，真实反映成本问题，更是要便于计算并且也要让使用者便于理解一比性，这种对比既能成功运用到公２。成本指标应该具有定的对比功能（巧。，，司的各部口间，也要能够运用到同行业间只有通过对比才能了解自身的短处才能鞭策自己不断进步。３综合性。成本控制指标往往包括了具有综合性的大指标及分解后的小指（），标，综合性的大指标主要是企业发展的目标方向而各个分解下去的小指标则是企业各部口具体的工作任务。大指标是由小指标姐成，大指标又是小指标的风向标，如此才能够反映出该企业的成本，只有将各种小指标和大指标综合联系起来控制水平。，４适应性，不需要太巧琐只有这样才能更加。成本指标的建立贵在少而精（）便利地运用成本控制体系。一一５连续性。成本指标中所涉及的计算方法、涵义和项目定要具备定的连（）续性，只有依靠稳定的连续性才能从中找到发展规律，按照这种发展规律必能发掘新的成本控制点。４．３项目成本估？体系设计４．３．１立项阶段在立项阶段的成本管理对策主要可从深化可行性分析、建立风险评价机制Ｗ及优化投资决巧等Ｈ个方面来进行。在深化可行性分析的过程中除了传统的商业考察的基础上应该对项目总投资的预測进行深化研巧，并通过建立成本与盈利模型对项目的盈利空闻进行预判，通过与同期或者同行业其他投资渠道相比得到利润平巧点，并分析项目的未来预期，对决策的制定Ｗ及决巧的形成提供必要的依据。４３ ＇乂详市乂地；ｔ：泌策Ａ抽巧化产项日化本巧巧研巧４．３．２规划阶段规划阶段的成本支化主曼表现为设计成本的支出方面。在设计成本的支出中＾可心通过必要的成本支出优化管理手－２个百分点段降低支出１。在具体操作与执行的过程中可Ｗ遵循如下方式来进行。首先，完善设计单位招标机制，将设计内容Ｗ及设计范围向社会进行公开招标，允许企业内部设计部口或者企业的设计子公司进行公开的招标。此种方式的一进行方面能够刺激自营的设计团队工作向屯、力，同时也是利用社会招标的方式来规范自营设计团队的成本优化方案的执行。其次，建立合同控制设计成本的方式对中标的设计企业进行成本的控制。对不同的设计内容可Ｗ根据项目的总成本来进行必要的成本规定，在规定范围内Ｗ企业的资质为准绳、，Ｗ设计单位的报价为核屯进行系统的设计单位优选方案。并在选定后，通过合同的方式对设计内容进行宏观把控，将成本严格的控制在可承受的范围之内，同时也将各项权利与义务通过合同的方式进行固定。在后续的设计与执行过程中通过合同追责等方式进行必要的成本风险规避。最后，在设计的过程中需要加入成本预算模块，并在设计的过程中充分的与设计单位进行沟通，将自身项目的成本预算与设计单位进行明确。此种设计方案的优选在一定程度上能巧从设计方面保障成本的执行与管理；从设计方案的选择方面也可Ｗ通过成本的把控剔除部分设计方案，通过成本转嫁的方式降低了设计决策的成本。４．３施工阶段．３施工阶段的成本管理是项目成本管理的重点。有研巧表明此项目阶段所带来的成本优化可Ｗ占到项目总成本的１０％左右。在具体的执行过程中我们可Ｗ通过如下方式来进行：（１）建立全员成本管理体系对成本管理重要性的宣传方面主要在于全员成本对管理体系的建立所化的有关企业文化的构建还有成本管理的构建一。方面通过企业文化的构建，提出低成本、巧质＊的项目建设原则。并在项目内部进行有效的宣传。从市场采购部口到具体的施工部口应该建立完善的成本管理机制一。另方面成本管理应该巧入到项目建设过程中的各个环节，采用成本基层报批的方式来进行？使得企业Ｕ及项４４ 天巧市太化十二化巧六抽历化产顶日化本巧理研巧一一目的成本控制政策能够落实到每个部口，甚至是每个个人的身上。（２）构建成本绩效系统在全员成本管理概念建立的同时，为了督促部口Ｗ及员工对成本管理政策的执行可同时建立基于成本管理的绩效体系。在保障了工程质量与工期的前提下。并Ｗ对，将各个阶段及各个部口内部的成本使用情况与预算情况进行对比。比的指数的方式作为员工Ｗ及部口的绩效考核指标，Ｗ此来确定员工的奖惩将成本管理的实惠＾＾及成本管理的理念交付给实际的成本使用部ｎ，在提高了其自身成本管理积极性的同时激发底层员工的成本管理意识。（３）基于分成本项目的成本规划レ将项目建设阶段中可能涉及的成本管理进行分类。具体的分类可ッ按照采购成本、后勤成本等方向进行划分。并按照不同成本分类对成本的特性、人力成本系统进行判断，根据项目的实际倩况对可能产生的成本结余与成本压缩模式进行的研究与梳理。通过此种方式来降低项目建设过程中的总成本支出。１）人工成本的优化在人工成本的支出过程中可Ｗ根据不同的工种，不同的用工环节中人力资源一的紧张程度来进行系统的划分。取消过去的单工资的方式而采用浮动方式来进工成本行。此种方式下的人力成本支出与传统人力成本支付方式相比能够降低人，由过去的月薪、年薪制度改变２０％左右。同时，改变员工人力成本的支付方式一一方面也为周薪甚至日薪的模式。方面能够有效的推进人工成本浮动机制；另可Ｗ増加员工的工作积极性。另外，除了工资采用浮动方式来进行还可Ｗ根据不同的工期对基础工人与工种需求的差异来优化工人结构，进免人力成本限制与沉淀的可能性：。具体的工种级别Ｗ及人力设定如下表表４－２人力资巧成本浮动模式４５ 乂＇化本巧理研巧，幸市人抽．ｆ：城第六城巧地产袖０ｇ王ＨＡ工？入人工输况工＃？，基《？？主休？＊ｇＡｆｇｔｆｔ？王瑜《警遞工Ｕ０１５０２Ｍ５０１涯？主工ｔｏＩＭＨｉ工ｔｏｔｏｏＩｔｆｔ工，０ｎｏ＂ｋ，０ＩＭ４０＂子工＞未王４１４０５振＊工２Ｍ１０Ｋ工｝：１２５ａ管遵工ＩＳＩ１５＊５Ｉ电工＂？＂？５！电薄工ＩＩＩ５１工Ｊ５２１？＊＜？？２１￣￣￣＊工电＃＞１１ｉＩ５？２ＳＭ！？５舍计４２４Ｉ１ＳｔＳ７１Ｗ２）采购成本的优化在物料的采购过程中应该进循Ｈ过程与Ｈ对比的方式来进行。所谓的Ｈ过程是在采购的过程中首先进行物料需求的申报；其次进行物料价格的对比；最后进行物料采购与物料入库的操作。所谓的Ｈ对比原则是在物料价格对比的过程中需要进行质量对比、价格对比。进而进行必要的采购、运费对比等Ｈ个方面的对比决策、数据库为数据的对比核。具体的采购数据可Ｗ通过前文建立的成本管理中屯＇巳、。３）后巧成本的优化后巧成本包括了管理成本。在、器械使用成本、物料加工与物流成本等內容，、具体的优化过程中可通过Ｈ个方面来进行：首先对项目所需要的物料器械等内容进行统一的登记入库。根据项目的建设进度与建设需要进行必要的物料划，分优化建立基于工程进度的器械使用时间表，根据，进免了物料的浪费：其次一的器械调配不同的项目进行统。避免重复施工及零散施工所带来的过度器械成本损耗，建立配宾的物流中转站，Ｗ物料储备、运输、初加工、入库等；最后４６ 夫津巿大化＋二化巧Ａ巧历化产巧日化乂巧巧研巧一为管理核也，进步降低在物料与设备使用过程中的加工、胆存、运输成本。４．３．４竣工结算阶段在竣工结算过程中主要需要对后续销售成本进行管理与规划。具体的成本管理方面可Ｗ通过优化营销渠道、降低营销成本等两个方面来进行。レ在优化营销渠道方面；在营销渠道的优化过程中可ッ通过如下几个方面来进行：首先，对营销宣传进行合理的定位，让３０％市民或者大众了解楼盘项目为最优宣传指标。避免了由于投入不足而带来的销售困难的同时也规避了由于过度宣传而带来的广告成本増加。其次，合理的对媒体渠道进行优化，取消或降低部，，如报纸分效果较差的媒体广告投入，电视媒体等。大幅度増加对新媒体的投入、广播媒体Ｗ及车体广普等，适当的将广告投入优如房产杂志、网络渠道。最后，免惠下放到购买者，利用活动的举办费的参观等内容方式代替传统的大型活动。的举办。利用分散的宜传在同等成本的情况下，达到更好的宣传效果４．４不确定风险的成本估算在风险估算方面应该深化对成本使用Ｗ及各项风险进行系统的分析。其中包括融资风险。。在具体的风险防范与风险分析的过、政策风险资金流风险等内容工具进行程中可Ｗ采用ＢＥＰ盈利平衡模型Ｗ及非线性盈利平巧分析模型等两大必要的风险分析。为后续的项目成本使用与项目盈利风险奠定基础的成本管理框架，不仅需要对整。在投资决策方面需要重点对于项目风险进行具有側重的考虑体项目成功后的投资回报空间进行分析，还需要对项目失败过程中可能存在的风必要的投资可行性研险进行预判。只有在风险可控或者风检可承担的基础上开展巧才能够保隨项目的顺利进行。我们在做决策的过程中也应该注意对你决策成本自身的管理与控制力度。其中包括时间成本的估算和管理、机会成本的估算和管一理还有些不可鱼化的成本体系进行系统的考虽的管理系统分析，使得立项阶段的决策更加的优化与可行。４７ 天津巧大献十城第－／、城巧加．产城日成乂咎理研巧５天津市大地十二城第六城项目成本控制保障措施５．１项目成本控制巧织保障５丄１全面落实成本控制责任根据天津市大地十二城第六城项目施工的实际情况，结合《中华人民共和国招标投标法》、《天津市＜中华人民其和国招标投标法＞实施办法》、《天津基本建设项目招标投标工作的暂行规定》及我国有关建设规划的实施意见、政。策等，强化项目建设管理，是实现工程项目目标的重要手段一第，提髙项目法人的贵任意识，，发挥项目法人责任追究制的重要作用要求法人代表全程参与工程管理，及时发现问题并加ｔＡ纠正。第二，为了保证项目质量水平，应采取招标制度。包括项目的勘察、设计、材料采购、设备租赁等，都采取公开招标方法，形成公平、公正的竞争体系，既能保证产品的价格，又能保证产品的质呈。第兰，落实项目合同制度，重视合同在规范施工行为中的作用。建设单位按照中标文件的内容、工程施工的要求等，，分别与分包商签订合同做好图纸会审工作．在合同中明确要求施工的工期、成本控制及质量要求等，落实双方的权贵利，起到约束作用。第四，实施工程项目的开工审计制与竣工审计制，全程蓝控施工情况。如果工程项目的规模较大，审计工作的专业性、复杂性较强，则应委托专口的审计机构开展巧踪审计，既要通过项目单位的内部审核，也要由专业审；工程竣工决算计机构进行复核，确保合格后方可交付使用。第五，工程施工的全过程采取工程监理制，对施工行为加强管理，杜绝巧工＂豆腐渣＂工程，。现场资巧浪巧、倫工减料等現象保障工程质里水平，杜绝出现。第六，实行巧工验收备案制度工程竣工后，要求建设单位对巧察、设计、施工及监理等单位的工作完成情况进行验收，验收合格后还需做好备案。没有经过验收合路及备案的工程，不能交付使用，Ｗ免留下安全隐患。５丄２项目经理在工程施工中发挥核也作用一任何个工程项目篇工过程中。巧过，巧巧不开管理组织的约束与管理作用、管理组织开展工作，能够确保施工各项有序进行，巧制巧工的进度成本与质量。４８ 夫津市大化＋二抽宝六泌巧化产顶日成龙曾巧研巧，根据工程成本计划，及时发现实际支出与计创的偏差对项目施工行为或成本计一划进行优化调整，将成本控制在合同要求范围内。对于个管理组织来说，其核、、，，巳成员就是项目经理，项目经理从整体把控整个项目的运行包括项目实施计划项目实施过程等，既要做好计划，也要做好全程管理，确保项目的施工质量、施王进度。、施工安全及施王成本处于可控范围内一，成本控制是项目管理的重要内容之，在确保项目顺利进行的基础上尽量一。，控制成本，才能顺利实现工程的经济效益与社会效益作为名合格的项目经理、必须是复合型人才，既要具备专业的项目管理知识，还要了解相关法律知识财。、务知识，掌握管理学政治学、也理学、建筑学等诸多学科内容项目经理￣１ｉＩ１化Ｘ曾理巧１：安全巧口材料采购巧务ＩＩ运输巧巧口巧口口巧口，Ｗ［￣￣１Ｉ］＇ＷＩ－ｉ：１（ｙ１＿＿＿：Ｓ％相巧安材材材財备工关１：全巧巧巧务使人管技栓采保运人理员用员术査柏管输人管人人人人人员巧员员员员员人员－巧５１项目组织结构围经理下辖有施工部口、材料、管理部口、质量安全部口如图５．１所示，项目采胸运输部口及财务部口，各部口又配备了相关的工作与管理人员，在项目经理的领导与指挥下开展工作。一工设备需应该具备设备使用管理人员与施工人员。首先，施第，施工部口要由专业的施工人员操作，保证设备运行的稳定性、安全性，并做好日常维护工，巧悉项员具有专业水平与丰富经验，具备上岗资格作，要求现场施工人；其次法。目施工的各环节要求与各道工艺操作方，确保施工的顺利进行４９ 友巧市大地十Ｉ：泌第八抽巧地产城Ｈ成本巧巧研巧第二，营理部口巧该具备管理人员，主要负责项目的组织管理及后勤保障，及时将工作情况、工作中存在的问题报苗给项目经理，Ｗ便项目经理及时调整施工计划，针对问题提出有效的处理方法。一第王，质量安全部口应该具备质量技术人员与安全检查人员。方面，质量技术人员了解项目施工的要求、施工建设的原理及工艺过程等，从技术层面提髙作业效率一、保巧工程质量；另方面，安全检查人员为了提高项目施工的安全性，定期检査施工现场的安全措施落实情况。第四，材料采购运输部口应该具备材料采购员、材料保管员与材料运输员。其中，材料采购员主要负责采购施工所需原材料，注意采购过程中货比王家，从材料的质量、价格两大方面选择，在确保质量的前提下，尽量节约成本；材料保管员主要工作职责是对材料的保管与分配，注意控制材料的保管质量与使用数量，避免出现铺张浪费行为；材料运输人员主要负责材料的安全、合理运输，严格控制材料的出场与入场。第五，财务部口应该具备财务人员。主要负责项目施工过程中的财务使用与财务管理。首先，财务人员负责施工现场的资金调配，确保资金支付能够满足工程施工需要；其次，比较实际支出费用与计划成本费用的偏差，及时向项目经理汇报偏差情况，分析原因并采取应对策略。５．２项目成本控制制度保持５．２．１完善相应的成本拉制与管理制度通过组建完整的项目组织团队，形成了工程项目的专业化管理队伍，制定相应的规章制度＾＾（起到约束作用，进而确保项目成本控制目标的顺利实现。因此，成本控制与管理目标，必须通过科学、完替、有效的规韋制度落实，其内容包括施工标准、施工控制原则、成本偏差的调整等。结合天津市大地十二巧第六城项目实际情况，制定针对性的成本控制制度，如《成本管理流程》、《成本管理责任制度》、《部口成本財务管理制度》、《项目成本预算、核巧制度》等，明确各管理部口在成本控制中的职责与作用，为项目順利完成提供保陣。５．２．２采取有效的成本控制方法在项目建设与施工过程中一，需要采取定的技术与方法，提商项目的施工效５０ ？址巧抽呆津市女化＋二抽巧入．产切日巧乂管巧研ｗ工进度，。目前工程率，保障施，提髙质量水平同时也将成本控制在合理范围内施工中常用的成本控制方法主要有作业成本法、战略成本法、标准成本法、目标、成本法、节约成本法、预算控制法责任控制法、价值工程法等；基于本次天津市大地十二城第六城项目的成本控制实际情况，其成本控制主要应用了预算控制法与责任控制法。一二城第六城项目根据项目施工要求、市场，预算控制法第。天津市大地十经济价格水平等，制定了项目的成本预算指标，根据指标确定成本支出的数额；从预算成本环节开始严格控制，并在具体施工过程中定期分析实际成本支出与目标成本是否存在差距。、。、管理部口材料部第二，贵任控制法将成本管理的责任落实到项目经理口，増强全员贵任意识，共同落实成本控制制、财务部口、施工部口等各个环节度与有效方法。５．３项目成本控制经济保陣５．３．１经济控制天津市大地十二城第六城项目的成本控制过程中，主要采取了如下经济控制措施：首先，原材料的价格控制。对于工程项目施工来说，原材料是非常重要的基７０％比例，对成本支出产生极大的影础保障，同时原材料成本在工程总成本中占。原工程项目成本，具有重要意义响作用，对降低。因此强化原材料的价格控制、材料的费用支出除了受到价格影响Ｗ外，其使用数量材料质量也是非常重要的巧量指标，既要避免由于价格过商而增大成本支出压力，也要巧免材料购买过剰上还要控制材料的运输成本、保，造成浪费。另外，在控制材料购买价格的基础目成本控制营成本等，才能从根本上确保项。只有强化对材料采购与保管的控制的有效性。源的合理使用。在天津市大地千二城第六城项目的施工中，人其次，人力资工巧用约占总成本支出的１０％一笔重要的巧用开支。通过合理安排施工进，也是，，缩巧人工数量或者施工时间度、采用先进的施工技术手段，能够提髙施工效率降低成本。５１ 天津巧欠抽．抽至Ａ抽席抽．产曲日化本巧巧研巧再次，机械设备租赁巧使用的成本控制。在天津市大地十－：城第六城项目中，由于工程的规模大、施Ｘ技术要《髙，増加了施工的难度，其中需要用到大量机械设备的辅助作用。因此．在设备使用中，化通过多种形式优化选配并提島设备利用效率，降低设备的闲置率，避免出现不合理使用设备或违规操作设备行为，控制设备租赁的成本费用及设备使用、设备维修费用等。最后，工程施工过程其他费用的成本控制。除了材料、人力、机械等必要成一本支出外，还有些其他费用支出也需要控制，可通过精简项目管理化构，明确成本控制目标，、落实各部口成本控制责任等方法全方位、全过程地控制成本。５．３．２经济效益保障做好经济效益保障主要是针对天津市大地十二城第六城项目做好经济与财务数据分析，并严格执行，通过强制性地控制达到经济效益稳步提升的目的。本项目的经济数据分析如下：一第，销售收入预测。根据当地市场经济发展实际情况，制定销售进度一计划年就开始销售，预计项目开工５年。如在项目建设的第后完成全部销售－目标。具体销售计划如表５１所示。－５：表１年度销售计划表（单位万元）项目名巧１２３４５合计销售比例１５％２０％２０％２０％２５％１００％销售收入３３２８４４３８４４３８４４３８５５４７２２１８９第二，销售税金及附加预满。该项目建成后可实现销售税金及附加巧计１２３１万元其中营业税１１０９万元，城市维护建设税巧万元，教育巧附加３３万元，地方教育巧附加２２万元，水利建设基金１１万元。详见表５．２销售税金及附加估算表。－表２巧售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目名称运营巧间合计１２３４５１含化巧１６６２２２２２２２２２２７７１１０９２城市维护津设巧８ＵＵｎ１４５５３巧育巧附化５７７７８Ｍ４地方巧育巧附化３４４４６ｎ５水利津设基金２２２２３Ｕ５２ 天津市大地十二说兔六抽巧她产巧曰巧乂巧泣研々合计１８５２４６２４６２４６３０８１２３１第Ｈ，±地増值税预测。该工程实现増值额４１８４万元，增值率２３．２％，増值额超过扣除项目金额２０％．根据《中华人民共和国±地増值税暂行条例》，该项目１２５５万元－的止地増值税为。详见表５３王地増值税估算表５－３上地増值税估算表表（单位：万元）项目计算依据金额销售收入２２１８９扣除项目金额＊１８Ｗ５２．１１．２＋２．２＋２．３总投资１３０５３销售巧用１１０９税金及附加＾増值额４ｍ増值率２３．２％±地増值税率３０％±地増值税１２５５第四，损益和静态盈利预测分析。通过对销售额、销售税金等综合预算，该项目预计可实现利润总额为５，５４０万元，其中需缴纳所得税１，３８５万元。最终总投资收益约４２．４％，资本金的净利润率为３１．８％，具体利润与利润分配，如表５．４所示。＿（表５：万．４利润与利润分配表单位：万元）单位元建设经育期————序号项目名称—１２３４５合计１销售收入３３２８４４３８４４３８４４３８５５４７２２１８９２成本巧用７９９８５４４３２２２２２２２７７ＭＷ２３巧售税金及附加８５２４６２４６２４６３０８１２３１１４±地增值税１８８２５１２５１２５１３１４１２５５５利润总额－５０４３－４６４８５５４０１５０３３７１９３７１９６巧得税２２３１１６２１３８５７税后利巧６６９３４８６４１巧８盈余公积金６７３４９４１５９可分配利巧６０２３１３８３７３９＝ｘ＝评价指标总投资收益率（息税前利润／总投资额）ｌ〇〇％４２．４％５３ 乂津市九化Ｋ：站宪Ａ抽巧抽．产抽Ｌ］成本巧巧研巧二ｘ＝资本金净利润率（税后利涧／资本念）ｌ〇〇％３１．８％现金流量巧动态盈利预测分析。该项Ｈ税后内部收益率为．９％。财务净现１９＝－值为１１４６万元，基准收益率１２％。详化表５５现金流量表。－）表５５现金流量表（单位：丹元建设经营期序号项Ｈ名巧１２３４５１现金流入３３２８４４３８４４３８４４３８５５４７４４４％４４３８５１．１销售收入３３２８４３８５４７２现金流出８３７１５９４０７１９９４２２０６１２．１建设投资７８３２５２２１０００ｍ＇ｍ＇２２２Ｕ２７７．运营巧用＾２．３销售税金及附加８５２４６２４６２４６３０８１２．４±１８８２５１２５１２５１３１４地增值税２．５所得税０００２２３１１６２３－５０４３－４％３４８６净现金流查１５０３３７１９３４－５０４３－６５４６－２８２７６６９４累计净现金流量１５５第五．盈亏平巧分析。年固定总成本占＝＝盈亏平巧■Ｘ１００％■６６３％．年销售收入－可变成本－销售税金及附加经过上公式计算可知，本项目的盈亏平巧点为６６．３％。也就是说，当销售的总收入达到６６．３％时，则项目保本。一第六，敏康性分析。由于项目中的些参数目前呈稳定状态，但是随着项目的进程变化、市场经济内外环境变化等巧巧，极易在经营中发生变化，对项目的经济效益产生直接巧巧。因此，在计算项目相关的巧额时，应充分考虑工程投资、产品销售价格等变化情况，动态性地确定工程经济效益。有关巧感性分析表，化表５￣６所不。？（表５６敏巧性分析表单位：万元）ｗ财ｗ各净ｆ巧ｘ值ｍ不确定因素变化率内部收益率敏巧系数序号（万元）丢本方案０１乂９％１总投资１８．８％２名＾＾５４ ｆ建市大化＋二抽笛Ａ油席化卢巧日巧太包巧妍巧－５％２４２９．６％１６３９．５％２４．４％１７０５２．７２销售价格－％５１８．７％９４１１．６，从Ｗ上计算结果分析来看，无论是总投资额上升还是销售价格下降都将对。理中虑财务的内部收益及净现值产生影响因此，在项目的成本控制与管Ｉ要考，投资开发成本、售房价位控制等因素，制定针对性的营销策略尽量提髙单位面工期与销售年限，才能更好地获，将运营费用控制在合理范围内积的售价，缩短得效益收入。５．４项目成本控制质量保睹天津市大地十二城第六城项目质量水平是房地产企业生存的根本，决定了项二城第六城目的销售价格、数量及投入后的使用年限等，通过提商天津市大地十项目的施工质量，树立天津市大地十二城第六城项目的良好社会形象与社会地产品的质量一定，也能在位。同时，在施工过程中注重，为其发展带来更多机遇：程度上控制工程成本，具体分析如下５．４．１质量保障一的成本控制与产品的质量要求，第，与分包商签巧的合同中，必须明确工程制定严恪的标准并列入合同款项。例如，在合同中列出工程质量款，即达到合同一。，将促进要求的水平予Ｗ支付，否则将扣除部分款项通过定的经济制约措施承包商对工程质量的重视。施工之前、管理二，应由项目经理召集各个项目班组的组长第，在项目正式人员等做好技术交底工作，包括了解合同要求的内容，施工技术要求，施工成本产品不能经过验收，，不合格的目标等，每个环节施工完成后都要进行签字验收需限期整改。、互检，各班组采取自检，第Ｈ，在项目施工过程中要求树立全员质置意识一一工序班组的等方法。例如，下工序的班组需要对上，落实工程质虽检査制度目验收标准，施工情况进行检查与验收，根据合同规定的质量控剌要点及工程项一，一立即上报道工序，不得擅自进入下如果发现上道工序存在不合格问鹿，巧一工班组全权负责道工序的施。否则由于验收不严格出现问题，将由下５５ ＇－？抽巧化产顶０巧本巧巧称巧乂ｉ扛巾人地！；城第六５４．．２安全保障在－Ｉ；程项Ｈ施Ｔ／浄理中，女全巧理勺质量脊理同等重要，也对工程的成本支出起到？巧作用。从天津市大地十一城第六城项ｙ的实际情况来看，其存在的安全问题巧安全保障措施包括下几方面：－一第，常规劳务承包形式中存在的问题。般情况下，常规的劳务分包形式没有采取有效的安全措施，施工过程中存在诸《安全隐患。例如，为了方便施工，劳务分包班组经常将安全防护措施拆除，严重威胁施工作业人员的人身安全．为了追紅施工进度，在施工现场乱接电缆电线等．，极易引发施工现场火灾施工过程中随意性较大，不能按照安全规范开展安全施工作业等。针对这些问题，必须加强管理，否则引发安全事故，将造成严重的后果，损害工程项目的效益。一第二，针对不安全施工行为采取的管理对策．其，房地产企业应与各个劳务分包班组签汀安全施工合同．制定明确的安全施工规范’如果出现违反制度行为’则要受到相应处罚．，形成长效安全施工机制其二，要求劳务分包班组设有专口的安全管理员，全面负责施工现场的安全管理工作。如发现问题及时提出整改建议’遵循定人、定时、定措施原则；如果连续两次及上查出某个班组的安全问题’需采取惩罚措施，并停工整改。做好施工现场的安全管理记录工作，包括出现安全隐患、安全事故等，都要查明原因、落实责任，避免重复出现问题；其Ｈ，天津市大地十二城第六城项目的项目部应成立安全检查小组，每周进入施工现场进行安全检查，针对存在的安全问趣或安全隐患，发出书面整改通知单；劳务分包班组收到整改单后需按照要求的时间、措施等进行整改。对于多次整改仍巧没有解决的安全问題，按照合同或者制度要求予Ｗ处罚，并由项目部指派专人负责踞踪管理，直到符合安全施工要求。５６ 天津市大地十二抽巧Ａ说巧地产巧日成乂管理研巧６结论与思考６．１结论本文从项目成本控制理论出发，对天津市大地十城第六城项目成本管理进二，通过科学的方法对天津市大地十行分析，并Ｗ项目成本管理理论为指导思想城第六城项目成本管理现存问题的对策进行分析和研巧而得出Ｗ下结论：（１）本文对天津市大地十二城第六城项目的现实情况作了详细深入的阐述。天津市大地十二城第六城项目成本管理所面临的任务要比其他项目艰难且巧重，当前天津市大地十二城第六城项目成本管理实际支出严重超出预算、竣工时间延、，误、忽视质量成本的管理和控制管理人员经济观念不强、责任管理体系不健全这就为天津市大地十二城第六城项目成本管理工作带来的巨大的工作难度，成本管理工作也成为天津市大地十二城第六城项目顺利进巧、髙质商效完成的核也内容。（２）天津市大地十二城第六城项目成本控制过程中要进循科学性、可比性、立项阶段、项目规划阶段、项目施工阶综合性、适应性、连续性原则，针对项目二城第六城项目成本段制定不同的项目成本控制措施。具体而言，天津市大地十控制过程中立项阶段要深化可行性分析、建立风险评价机制、优化投资决巧：项、加强；目规划阶段完善设计单位招标机制、建立合同成本控制项目成本预巧控制项目施工阶段建立全员成本控制体系、构建成本绩效系统、基于分项成本项目成本规划。；项目竣工阶段对后续销售成本进行管理与规划（３）针对天津市大地十二巧第六城项目成本控制实施本文认为应加强天津实成本控制责任、发挥项目经市大地十二城第六城项目控制的保障措施，全面落、采取有效的成本理在工程施工中的核也作用、完善相应的成本控制与管理制度、建立项目质＊与安全保障措控制方法、加强项目经济控制及经济效益保障措施施。６．２本文不足由于本人的能力有限，再加上没有足巧的时间进行巧入详细的分析，论文的深度还不够，对该行业的深度研巧尚有很大，对企业运行巧式的认识还不巧到位５７ 天津市大地十二油巧八泌历化产顶日巧本宵理研冗空间一，需要本人继续进步积累相关专业知识和深入挖掘更加有利用价值的理论和信息。本文旨在对房地产项目成本的管理水平能够有所提离，并给予相关的启一，示和帮助，然而在实际应用中，很多建设项目都是在同时间开展进行并且项，目工程本身又十分复杂，有关资料和数据的收集又比较有限再加之本人学习的深度和宽度尚达不到要求，，很多方面都还需要做深入的研究和分析总结Ｗ逐步一改进，在别的方面还有待于与专业人员进步探讨交流，特别是如、完善。此外何将计算机技术更好的应用到成本控制管理上，这些都将是我后的研究和思考所在。巧 大巧巧天化十二原巧八’巧历化产现目成义骨巧研巧参考文献－１傅再纯．浅谈施工企业成本管理［Ｊ．２０１２（２）：５５５７现代企业管理．［］］，．建筑施工企业项目成本的动态管理探巧．口［Ｊ财经界（学术版），２０１１０２）．］李玲］（３８化ｈａｎＶＭａｒｉｏＶ．Ａｃｏｍａｒｉｓｏｎｏｆｄｉｆｅｒｅｎｔｒｏｅｃｔｄｕｒａｄｏｎｆｏｒｅｃａｓｔｉｎｍｅ化ｏｄｓｕｓｉｎ［］ｐ’ｐｐｊｇｇｖａｆ－ｒｎｅｄＰｅａｌｕｅｍｅｔｒｉｃｓＪ．ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＪｏｕｒｎａｌｏｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔ２０１４４：８９９４．，，（）［］ｊｇ４ＨａｒｒｉＩ，ＪＣｕｔｎｉａｌａ．Ｔｈｅｒｏｌｅｏｆｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｗｏｒｉｃｒｅｌａ巧ｏｎｓｈｉｓ．ＰｒｏｄｕｃｔｉｏｎＥｃｏｎｏｍｉｅｓ，［］ｇｐ＂］２０－１２３３：４３５１．，（）［５］ＷｉｌｌｉａｍＡ．Ｗａｒｄ，ｂａｒｒｙＪ．Ｄｅｒｅｎ．Ｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｓｏｆｐｒｏｊｅｃｔａｎａｌｙｓｉｓ．ＥＤＩｔｅｃｈｎｉｃａｌ－ｌｓ２０２２２３０ｍａｔｅｒｉａ．１４１：，（）［６］ＯｓａｍａＭｏｓｅ化ｉ，Ｍｅｍｂｅｒ．ＳｃｈｅｄｕｌｉｎｇｏｆＲｅｐｅｔｉｔｉ化Ｐｒｏｊ说化ｗｉ化ＣｏｓｔＯｐｔｉｍｉｚａｔｉｏｎ口］．Ｊｏｕｒｎａ－ｌｏｆＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＥｎｉｎｅｅｒｉｎａｎｄＭａｎａｅｍｅｎｔ２０１３４１１９：６８７７０４．ｇｇ，，ｇ（）７ＬＴａｎ，ＨＫＬｅｅ．ＳａｆｅｔｃｏｓｔｏｔｉｍｉｚａｔｉｏｎｏｆｂｕｉｌｄｉｎｒｏｅｃｔｓｉｎＨｏ田ＫｏｎＪ．Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ［巧ｇｙｐｇｐｊｇｇ［］Ｍａｎａｅｍｅｎ－ｔａｎｄＥｃｏｎｏｍｉｃｓ２０１２２１５：１７７１８６．ｇ，，（）－ＴａｒｅｋＨｅａｚＥｍａｄ￡＆ｅｌ化ｉＨａｔｅｍ￡１Ｂｅｈａｉｒｒｉｄｔｓｓｔｅｍｗｉ化．Ｂｅｄｅｃｋｍａｎａｇｅｍｅｎ閒ｇｙ，ｇ，ｙｇｙｉｔｔ－ｎｅｒａｅｄｌｉｆｅｃｃｌｅｃｏｓｔｏｔｉｍｉｚａｔｉｏｎ．ＪｏｕｒｎａｌｏｆｔｈｅＴｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎＲｅｓｅａｒｃｈＢｏａｒｄ，２０１０，ｇｙｐ２－１２：４４５０（）例Ｃｈｒｉｓｔｅｎｓｅｎ，ＤａｖｉｓＳ．ＴｈｅＣｏｓｔｓａｎｄＢｅｎ油ｔｓｏｆｔｈｅＥａｒｎｅｄＶａｌｕｅＭａｎａｇｅｍｅｎｔＰｒｏｃｅｓｓ…，－ＡｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎＲｅｖｉｅｗｕａｒｔｅｒｌＯｌ３６：７９８５．Ｑｙ＾（）ＯＳｔ．ＭｔｙＲｏｂｉｎＣｏｏｅｒＪｌｅｉｎｅＳｌａｍｎｌｄｅｒ．ｒａｔｅｉｃｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔａｎａｅｍｅｎＪｐｇｇｇｇ阴ｇＡｃｃｏｕｎｔ－ｉｎ２０１４７：２６２８．ｇ，（）＊ｅｃｔｓＪ．Ａｃｏｎｓｔｒｕｃｔｏｒ１ｌＪｏｈｎＥＳｃｈａｕｆｅｌＢｅｒｅｒＬｅｎＨｏｌｍ．ＭａｎａｅｍｅｎｔｏｆＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＰｒｏ［］．ｇ，ｇｊ［］２０－ｓＰｅｒｓｅｃｔｉｖｅ１４９：１２１８．ｐ，（）２０＞２２９１（：２２６．１．？西部探矿工程［刘爾芳浅谈项目巧工中的成本控制阴店Ｋ巧］２０＊１３６７６９．口１：诗巧．口）［张磊强化我国项目成本管理的核私问巧町科技致畜向导＊，Ｊ．，２０１３（０４）：［１４李庆川，李巧英．巧析战格成本管理在工程项目建设中的应用［］价值工程］＇１１７－１１８．－（２０１４（０２）；１朋１０９．１５江剑华．財经界学术巧），．房地产开发项目前巧成本巧制研巧［］阴＞，２０１４（１６：７６７９．１工程化工的成本影巧因素及巧制方法探讨阴．经巧管理者）［句李松巧．市玫０７８６＊８７．１７胡永巧刘寒．２０１４：．探巧建筑工程巧价的有效巧制阴大众科技，，（）［］５９Ｉ 天注市大批＋一＿抽巧入址巧抽产谢日巧本曾理研巧［１８］王挣．巧谈各阶段工程造价控制及实例分析川．价值工程，２０１４，（０４）．［１９］郭巧娟．我国与发达国家工程造价管理模式的比较分析．北方交通大学学报（社科２０－版），１３（０１）：７８８１．［２０］巧东海，田泉．作业成本法在工程项目成本管理中的应用研巧．现代商业，２０１４（３６）：７８－８２．一一口１杨＃，谢佳，杜德军．作业成本法在项目成本管理中应用的实证探巧Ｗ某部队住宅项】－目为例口］，２０１２（０８）：５５５８．．中国证券巧货２２＞桂良军，２０１３（５）：６７６９。．论供应链成本管理的概念框架［Ｊ］．会计研巧［］２３－陈牺．论知识经济时代如何改进成本管理Ｊ，２０１０７８８１［．北京商学院学报，：．［］］０）－２４周巧、岑国标，巧谈工程设计进度管理［Ｊ）１３４２５２７．有色金巧设计：［］］刀（）－ｎ５２５，强化项目管理，巧巧设计管理水平［Ｊ］０３２于雪巧．石化技术Ｊ１４）：ｎ．［］（２６夏宽云．战巧成本管理在郎钢中的应用［Ｊ．．財务与会计．２０１３１２［］］（）２７石新武．论现代成本管理模式［Ｍ］．北京：经济科学出巧社，２０１３［］－王巧伟，２（２）３３３５２８．房地产开发项目的成本优化控制［町开发与建设０１４：．［］张英良＞２９、王华，项目成本控制方略机．项目管理者联巧方）１４６：５６５８．［］（）尹冰＞３０．浅读项目管理中的成本控制Ｊ．中国科技信息，２０１４１７；６２６４．［］［］（）＂口１周样蕴，何军．工程项目成本巧制措施Ｊ．商场现代化Ｊ０１４５１３：４５４８．］［］（）工程项目成本巧制问《的採讨町山西建巧方￣３．）１４１１：２０２２．［ｑ张文｛）３３ＦＫｏ－ｌｅｍｉｎｅｌｍａｎ．ＥａｒｎｅｄＶａｌｕｅＰｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔＪ．ＮｅｗｔｏｎＳｕａｒｅ：Ｐｒｏｅｃｔ［］ｇ，ｐｐｊｇ［］ｑｊｅｍｅｎ－ＭａｎａｔＩｎｓｔｉｔｕｔｅ１９９９：３９４２．ｇ，［３４］蕉永巧，白巧．津立挣值巧巧体系集巧控制项目进度与巧本［Ｊ］．基建优化．２０１４，２５（２）：－２２４６．３５罗新星．．３６：［］，苗维华挣值法的理论＊巧和实巧应用［内中巧大学学报（狂会科学巧）２０１（）３７０－３７１．３．ｆｔ巧工挂巧价巧理及巧《分析Ｊ．２０１４５．【巧刘志［］科技信息》？（）＂３７马国丰，Ｊ．巧理工程学巧刀）１３４：１２５１２７．［］、屠梅曾制约因致在项目进度管巧的应用［］（）［３巧哲玉枝，项目的时间管理在工程设计中的应用内．邮电设计技术》２０１３〇〇）：４５＾７．３３０－３０２．广东建材＊２０１０，７［句刘克巧乂工阶段工程近价巧Ｗ与管理阳：１．－４０．．３２３４妻巧援项目巧本按Ｍ巧在的角題及对策Ｊ四川建化２０１４（巧：．［］［１４１Ｊ４７２－７４．．［］｜｜春林关于工程项目成本巧？若干月ＩＩ的探讨［］经济化２０１４（）：．６０ 壬逢巧十化＋二》？六Ｍ皮巧目由主管巧研々．２０＊１３８：５６５８．．建筑经济）工程及其在工程项目成本拉制中的应用机，（４２黄永根，价值［］？１ 天津巧大化十二抽巧八抽巧化产城日巧本巧巧研巧致谢。本论文是在导师王元月教授的悉也指导和严格要求下，由本人独立完成的王元月老师严谨务实的治学态度，巧逊巧大的胸怀，光明磊落的处事为人风格，都深深地影响并感染我，时刻教育我做人、做学问的道理。在将近Ｈ年的攻一直鼓励我努力学好理论知识读硕±学位期间王元月教授。在论文写作过程中，王元月教授给予我大量的指导、支持和鼓励，从选题到开题报告，再到初稿写作、一－、、血。在此！修改与定稿都倾注了导师的大量屯，衷屯感谢我的导师王元月老师、和支持的老师衷也感谢学院在我研巧生期间所有给予我教诲、关屯，他们不、，仅开拓了我的学术视野传授给我宝贵的知识，而且给予我的教诲将会使我终身受益。衷也感谢给予我支持和帮助的同学们！衷也感谢我的父母和朋友给予我生活与情感上的支持，使我能在学习和生活中客服各种困难！，不巧前进最后！，衷也地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家、教授化 天津市大地＋二城宝＇八战巧化产巧日化本巧巧研巧．个人简历１９７７年１０月１０日出生于山东省滨州市（县）。２００８年９月考入中央广播电视大学行政管理专业，２０１１年７月本科毕业并获得管理学学±学位。２０１２年３月考入中国海洋大学经济学院项目管理专业攻读硕上学位至今。攻读硕±学位期间发表的学术论文：［１刘波．工程项目风险管理中存在的问题及对策分析［硕±学位论文］．青岛：中国海］洋大学，２０１５６３'