k城投集团a项目成本管理研究

'—■－ｉ＂■－ｒＷｕｈａｎＩｎｓｔｉｔｕｔｅＯｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ硕：ｔ学位论文．－Ａｊｊ、，５八一女？带；Ｋ城投集团Ａ项目成本管理研究类型／领域：工商管理研巧生；沙微华指导教师：严也舟教授培养单位；管理学院￣—户二０六年ｉ月、、，、，－＇安於饒＇＇Ｖ．．‘．：记节．．■’：？－：予？午＇Ｖ／？、７，Ｖ＼＇１，？．＊？＇■－－！＇－—’＇＇＇ｆ－占－ｖ＇－＇芋燕中吗扣Ｖ矜玄．＞丢它＞■－—；．一軒接：，已，占子為於 独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研巧成果。尽我所知，除文中已经掠明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，巧已在文中Ｗ明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：＜年＾巧日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解我校有关保留、使用学位论文的规定，巨Ｐ：我校有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和电子版。本人授权武汉工程大学研巧生处可臥将本，允许论文被查阁学位论文的全部或部分内容编入有关库进行检秦，可采数据用影、印缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密〇，在年解密后适本授权书。＿用本论文属于、ｇ不保密／＂＂上方框ｖ）（请在内打学位论文作者签－：指导教师签名７名＾之．＜＾＾＾＜、．／／＾２０日２〇年／＜＾年月日月 分类号：C931学校代号：10490学号：201408075密级：公开武汉工程大学硕士学位论文K城投集团A项目成本管理研究作者姓名：沙微华指导教师姓名、职称：严也舟教授申请学位类别：管理学学科专业名称：工商管理研究方向：项目成本管理论文提交日期：2016年9月20日论文答辩日期：2016年月日学位授予单位：武汉工程大学学位授予日期：年月日答辩委员会主席： ResearchonksccidAprojectcostmanagementAThesisSubmittedfortheDegreeofMasterMajor：BusinessAdministrationCandidate：WeihuaShaSupervisor：Prof.YezhouYanWuhanInstituteofTechnologyWuhan,Hubei430073,P.R.China 摘要在经济体制改革和住房制度的转变中,一系列政策鼓励住房消费,推动房地产投资的快速发展增长。由于其高利润,资本密集等重要的特征,使得各种资金投入进来。防止房价的过快增长,国家从财政和税收、信贷和其他强化了房地产政策,该政策在一定程度上,减少了房地产行业的发展速度,但也在很大程度上增加了房地产项目成本。工程项目具有资金多、技术复杂、施工时间长、风险高等特点，因此,项目成本管理是房产商、承包人、监理等利益相关方的管理重点。在工程项目成本管理中,往往只注意项目工程成本本身，而忽略工程项目成本管理的用处。建设单位作为项目建设的全程管理企业，随着市场经济的发展,日益激烈的市场竞争和市场形势在项目规范工程项目实现过程迫切需要一个科学有效的成本管理方法,企业工程项目成本管理,提高企业的利润。本文从项目成本管理的理论出发，通过分析工程项目成本管理的现状，主要存在工程项目招标流程不完善，敞开式设计、图纸深度不够等问题，这些问题致使设计变更增多影响成本管理，同时现场管理中随意变更导致增加项目成本。通过分析上述问题，提出了可行性管理策略。通过完善项目立项总投资概算编制和审批制度，规范招标流程，在设计阶段进行限额设计，在施工阶段控制现场签证变更、正确对待工程质量，完工后严格审计，对竣工决算投资成本进行比较分析，从而做好项目成本管理。关键词：项目成本；招标流程；成本管理I AbstractWiththereformoftheeconomicsystemandthetransformationofhousingsystem,aseriesofpoliciestoencouragehousingconsumptioninthecountryundertheimpetusofrealestateinvestmenttoalargeincreaseintherapiddevelopmentofup.Becauseofitscapital-intensive,higherprofitsandothermoreobviouscharacteristicsoftheindustry,makingallthefundscompetingtoenter,allkindsofinvestment,speculationissingingtofuelprices.Inordertopreventtheexcessivegrowthofhouseprices,thestate"stax,creditandotheraspectsoftherealestaterelatedpolicy,thepolicytoacertainextent,reducingthespeedofthedevelopmentoftherealestateindustry,butalsogreatlyincreasedthecostofrealestateproject.Therefore,projectcostmanagementisalwaysthekeypointoftheprojectmanagementprojectstakeholders,suchastheowner,contractor,supervisionandotherstakeholders.Therefore,theprojectcostmanagementisthekeypointofprojectmanagement.Intheactualworkofprojectcostmanagement,thefocusisonprojectcostandprojectcostisneglected.Realestatecompanyasanintegralpartoftheprojectmanagementcompany,ontheotherhand,withthedevelopmentofthemarketeconomy,theincreasinglyfiercemarketcompetitionandstandardizationofmarketoftheproject,theprojectimplementationprocessurgentlyneedsascientificandeffectivecostmanagementmethodfortheenterpriseprojectcostmanagement,improvecorporateprofits.Fromthetheoryofprojectcostmanagement,byanalyzingthepresentsituationofprojectcostmanagement,therearesomeproblems,suchasimperfectbiddingprocess,opendesignandinsufficientdepthofdrawings.Theseproblemscausethedesignchangetoaffectthecostmanagement,Inthefreechangeledtoincreasedprojectcosts.Byanalyzingtheaboveproblems,thefeasiblemanagementstrategyisputforward.Byperfectingthesystemofbudgetingandapprovalofprojecttotalinvestment,regulatingthebiddingprocess,carryingoutlimitdesigninthedesignstage,controllingtheon-sitevisachangeduringconstructionphase,correctingtheprojectquality,strictlyauditingaftercompletion,comparingandanalyzingthefinalcost,ThusdoprojectcostmanagementIII Keywords:Projectcost;Tenderingprocess;CostmanagementIV 目录摘要......................................................IABSTRACT..................................................III第1章绪论.................................................11.1研究的背景及意义......................................11.1.1研究的背景......................................11.1.2研究的意义......................................21.2国内外研究动态........................................31.2.1国外研究动态....................................31.2.2国内研究动态....................................41.3研究方法..............................................61.4研究内容..............................................61.5论文的主要创新点......................................7第2章项目成本管理的基本理论...............................92.1项目成本管理概述......................................92.1.1项目成本管理的基本理论...........................92.2项目成本管理特点.....................................102.2.1有较强的事先能动性要求..........................102.2.2系统综合性.....................................102.2.3动态跟踪性.....................................102.2.4低复制性.......................................102.3项目成本管理方法.....................................112.3.1目标成本法.....................................112.3.2挣值法.........................................112.3.3成本因素分析法.................................112.4项目成本管理流程.....................................112.4.1事前的目标成本管理流程..........................122.4.2事中的成本控制管理流程..........................12V 2.4.3事后的成本考核评价管理流程......................12第3章K城投集团A项目成本管理现状与问题分析...............133.1K城投集团A项目成本管理概况.........................133.1.1K城投集团简介..................................133.1.2A项目简介......................................143.2K城投集团A项目成本管理现状.........................163.2.1成本管理缺少体系...............................163.2.2合同过程管理不到位变更难以控制..................163.2.3资金管理缺乏手段与方法..........................163.3K城投集团A项目成本管理存在的问题...................173.3.1项目招标流程不完善影响成本管理..................173.3.2图纸深度不够等致使设计变更增多影响成本管理......193.3.3现场管理中随意变更导致项目成本增加..............213.3.4过度重视工程质量忽视成本管理控制................22第4章K城投集团A项目成本管理优化对策.....................254.1完善项目立项总投资概算编制和审批制度.................254.2招标阶段树立成本管理认知进行前馈控制.................264.2.1图审合格后再进行招标标底编制工作................264.2.2招标流程规范化.................................264.3设计阶段做好成本管理事前控制.........................314.3.1设计阶段进行限额设计做好成本管理控制............314.4施工阶段做好成本管理的事中控制.......................334.4.1控制现场签证与变更做好成本管理事中控制..........334.4.2正确对待工程质量做好成本管理....................384.5项目完工后严格审计加强成本的事后控制.................394.5.1工程价款的动态结算.............................394.5.2竣工结算要有严格的审查..........................404.5.3竣工决算及内容.................................404.5.4竣工决算的编制步骤.............................41VI 4.5.5竣工决算投资成本比较分析........................41第5章本文总结和展望......................................435.1研究结论.............................................435.2研究展望.............................................435.3研究局限性...........................................44参考文献...................................................45致谢.....................................................49VII 第1章绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究的背景在经济体制改革和住房制度的转换过程中,一系列政策鼓励住房消费,推动了房地产投资的快速发展增长。与此同时,消费意识的改变,使房地产市场发展壮大,目前供需两个繁荣的发展势头。房地产市场活跃,也导致的钢,铝,建材工业和相关产业发展,进一步刺激了国民经济的增长。据统计,与房地产行业的发展密切相关的50多个行业,钢铁工业的30%投入房地产行业,房地产行业在我国占GDP的比例已占到7%-10%。在此基础上,中央政府自2004年以来,密集发布了一系列房地产新政,包括提高资本,严格的信贷政策,改变土地的方式,加强税收制度的改革,[1,2]住房面积的控制等。这些政策在一定程度上,减少了房地产行业的发展速度,但也遵循“适者”生存规律,优化房地产业的结构,房地产行业正面临重组模式。与许多行业一样,房地产行业也有其生命周期,根据统计数据显示,在美国房地产周期一般为18-20年,日本10年左右的时间,但我们的国家是4-6年。这是一个特定的基本国情,中国作为一个发展中国家,如城市化水平低,整体居住环境在变化。基于循环理论,[3]目前我国房地产行业在调整阶段。近年来,世界经济多变,美国次贷危机引发的经济衰退,欧洲和日本的经济增长正在放缓,快速增长的全球能源价格和食品价格等等,国内三个自然灾害的影响,高通胀,股市和房地产市场动荡,许多因素使企业面临着越来越严峻的形势,并且各种各样的因素造成的成本上升。房地产行业,劳动力成本的增加,原材料价格上涨,居民生活质量的高端需求,正面临全球经济放缓和衰退的可能,这也使得房地产业面临着高成本。大量的房地产企业之间的竞争,提高城市居民生活环境,改变着城市，做出了历史性的贡献。但由于其行为无标准和统一价格、利润的起伏多由中央政府监管和控制,也成为社会的焦点。土地拍卖系统自2003年以来,1 在全国房价非理性上涨,购买市场急剧增加,甚至不仅是企业,外资企业不断涌入房地产行业。同时,“圈地-股市圈钱-圈地”这样一个房地产开发“黄金通道”,大多数企业必须遵循。但到了2007年,随着价格上涨后,居民的实际购买力达不到,也随着企业的发展,尤其是上市公司供给盲目扩张远远超过实际需求,最后出现了2007年底到2008年初市场的转折点。导致即使几个大型企业拼命圈地,扩大规模,资金链紧张。然后会遇见类似美国次贷危机,2008年中国房地产进入冷槽:房价暴跌和销售下降、企业资金链紧张和行业危机。通过资源,房地产行业受股票市场资金,规模增长为目的的广泛发展的时代。随着房地产价格回归理性,成熟的行业标准和配套产业的形成。因为逐渐加剧的竞争行业,房地产开发成本,增加利润下降,房地产行业将最终告别暴利时代,变成了精细管理的时代,专业水平越来越高,为了实现最大的经济效益,开发项目[4-7]必须有效的管理和控制项目开发成本。许多房地产企业综合实力强,如万科房地产、世茂房地产、龙湖房地产企业成本控制作为提高竞争力的重要手段。1.1.2研究的意义项目成本管理是施工项目管理的重要内容,在质量保证的前提下,通过有效的成本控制实施项目管理是永恒的主题建设的项目实现利润[1,2,3]最大化。我国的城市建设项目管理模式在不断的发展和完善中，为了解决项目管理过程中普遍存在的“项目决算金额超项目合同金额”问题，以及能更好的促进各地城市建设的发展，有必要积极探索影响当前城市建设施工管理过程中随意变更增加项目成本的主要问题，并据此提出一些针对性的解决办法以促进城市建设的高效成本管理和控制。研究发现，影响企业“项目决算金额超项目合同金额”的一个很重要因素，就是项目施工管理过程中随意变更增加造价。另外在项目施工过程中，对项目质量成本的忽视。很长一段时间,大部分工程师两者之间的矛盾都不清楚,过于强调建筑工程质量,因此忽略了项目成本,导致2 建设项目的经济效益不能满足要求。城市建设单位当设计图纸出现问题应根据现场实际进行完善，而不能只管保守变更放大建筑尺寸，导致设计变更增加项目成本。并对在项目施工中出现必须的设计变更、签证变更等应及时上报政府财政审批部门进行变更备案手续办理，以便对项目前期的立项概算金额进行追加，[8,9]避免出现最终项目决算金额超项目合同金额的情况。本文结合K城投集团A项目建设对成本管理问题的剖析，理论联系实际，具有指导意义。1.2国内外研究动态1.2.1国外研究动态①项目成本管理思想的研究项目生命周期总成本管理(LCC,生命周期成本),铁路系统的概念最早出现在瑞典，上世纪中期，美国国防部将其应用于实践。发现了在项目的整个生命周期里，安全成本所占比重为60%左右，生产成本比例为30%，而研发成本只有10%。所以提出应该加强对项目前期研发的管理和设计，从而降低安全费用。从1970年开始，就陆续有许多学者专家提出了有关项目成本的想法及其应用范围。这两个阶段对于项目的开展和执行具有非常重要的作用，所以应该[11、12]加强对这两个阶段的成本控制和管理。Westney(1991)发布项目的发展趋势在九零年代,引入全面质量管理思想的基础上产生的全面成本管理。上世纪80年代，西蒙首次提出了战略成本管理的思想，后来迈克尔·波特进一步完善了这一理论。他的思想建立在企业将人才战略作为成本管理核心的基础上。1993年，战略成本管理正式的书籍出版，作者辛格提出了针对企业成本管理的相关意见，同时介绍了众多用于成本分析的详细方法，进一步规范了战略成本管理。②项目成本管理方法的研究3 埃里克·科勒(1940)第一次提出了操作管理的概念，随后针对这方面的各种研究不断展开。JohnsonH.T.（1990）提出作业成本法，该方法有助于企业进行各个环节的成本核算，根据成本分布情况进行有效的管理和控制，该方法还能帮助企业进行盈利水平的预测。卡尔顿·柯林斯(1999)的研究表明，运用作业成本法能够全面评估一个项目的建设成本。NareRoztocki(2001),深入研究了作业成本法的使用前提和应用领域。提出这一方法可以进行更多以实际评价项目为基础,基于经济价值分析的结合。RichardM。Hodgetts(2007)在建筑领域引入了作业成本法，提出将供应链管理与之有效结合更加有利于企业实现成本的管理和[13–16]控制。EunHongKimade等人在他们的研究内容中提出（2003）运用挣值管理最大的好处就是让管理人员可以有偏差地进行成本分析，同时他们考虑到项目环境大于用户挣值管理,挣值管理过程(impletionprocess),挣值管理方法,在那之后,构建更加完善和科学的挣值管理模型，而且印证了其合理性、有效性。Douglas等人在他们的研究内容中提出（1998）成本管理分析理论,提高了成本分析的精确度。万利拉和格兰特(1998),如建筑施工企业已经成功研发了报价系统，能够进行成本会计的准确核算。Peter以及ZahirIrani等人在他们的研究内容中提出（2013）缺陷识别成本管理[17-22]系统，有了这一系统就能有避免项目成本问题，及时制定应对措施。1.2.2国内研究动态由于长时间实行计划经济，对我国各方面发展都存在一定的影响，企业在进行成本管理中通常只看到生产成本，忽略项目成本，所以在项目成本管理上没有完善的理论指导及具体措施。部分学者和专家针对项目成本管理进行了一些探索。马瀛洲（2008）等人在他们的研究内容中提出项目成本控制必须在质量达标、工期准时的基础上进行，对项目执行过程中的各个环节进行监督、控制，对于可能出现的成本偏差进行及时调整。借助有效的成本4 [16]控制方法进一步增加企业经济效益，提高利润空间。杨东城(2004)等人在他们的研究内容中提出企业在成本管理过程中可能会忽视项目[17]的成本管理，同时他们提出了财务管理对于企业的重要作用。李金亮(2001)以及葛高容(2004)等人在他们的研究内容中提出,以往实行的计划经济对于如今企业成本管理思想还存在几大的影响，也是造成项目成本管理疲软的重要因素。项目的类型不同，在成本管理方法的具体执行上也存在较大差别。唐青锋(2011)等人在他们的研究内容中提出了完整的成本控制方法，覆盖了从项目投标到最终决算的所有环节。并且提出要建立完善的目标责任体系，主要目的就是为了减少项目建设过程中资源的浪费。温凤荣(2012)研究了中小施工企业的成本管理和控制。作者基于价值链模型进行深入分析探讨。着眼于项目整体，进行成本分解、针对控制。马强(2012)等人在他们的研究内容中提出项目成本控制在应用于房地产是领域时不单单涉及到管理问题，还存在信息传输不及时、目标不明确等问题。他们还提出了针对这些问题的信息管理及人本管理根本措施。范迎春(2011)也研究了一些中小型施工企业项目的成本成本控制在甘肃。全面分析和调查了公司在进行成本控制过程中出现的具体情况，针对造价管理提出了相应的改善措施，加快公司信息化进程，提高工作人员综合素质，强化成本监督和管理。目前在项目成本管理领域较为普遍的是挣值法。祝雪锋(2011),等人在他们的研究内容中对挣值法进行了深入研究，分析其适用条件和失败原因，同时提出了应对失败的若干措施。另外他们还根据目前“三值法”的理论进一步形成了“四值法”，将企业利润和项目进度同时控制在一定范围之内。范成方(2012)等人在他们的研究内容中提出挣值方法的适用情况。他们提出了在企业项目执行过程中反应时是状态的重要参数，制定了两个预测变量以及四个评价指标，结合具体案例弥补挣值法的缺点。5 他提出挣值法的短缺是由于对关键工作的忽略，和项目质量没有关系，并且制定了相应的解决方案，强调需要在关键路线的基础上引入“质量[10]价值”这一中间变量。赵倩(2013)在选取南昌市房地产领域项目成本管理基础上，对挣值法的应用进行分析。作者通过项目的成本预算、工作计划，以及实际成本这几个指标的分析介绍了挣值方法和具体计算。从上述的理论研究和文献资料中，我们可以发现项目成本管理的重要作用。有些没有完全覆盖所有领域的项目成本控制，还有些在进行成本控制过程中无法和其他方法协调使用。1.3研究方法（1）文献法首先,这篇文章看了很多国内外学者项目成本管理相关领域的信息和文件,相关领域的引入和结果,最终的最新趋势的基础上,确定本文的研究方向,在分析现状,逐渐形成自己的观点;然后通过K城投集团A项目的成本管理特点等方面，阐述应如何采取有效的方案和措施，保障项目达到效益最大化目标。（2）案例分析结合法案例研究法，就是结合K城投集团A项目的成本管理的实际案例进行分析。1.4研究内容本文进行项目成本管理概述，并分析了K城投集团A项目成本管理的问题，主要介绍A项目成本管理存在问题，有项目招标流程不完善、设计变更对成本管理的影响、现场管理中随意签证变更导致增加项目成本、过度重视工程质量忽视成本管理控制等；再提出K城投集团A项目成本管理方案及措施，如何做好项目立项总投资概算、招标阶段流程规范化、设计阶段深化图纸，做好成本管理事前控制、施工阶段加强现场6 管理，完善成本的事中控制、项目完工后严格审计，加强成本的事后控制等；最后在结论与展望部分对全文进行了一个系统的总结，给出了本文的研究结论，并对项目成本管理的未来发展进行了展望。1.5论文的主要创新点第一，创新了研究对象。本文以K城投集团为研究对象，分析该集团在对A项目进行成本管理时出现的问题，同时将项目成本管理理论和项目实际紧密结合。第二，创新了研究内容。在招投标的基础上研究项目成本管理必要性，为后续改进优化提供重要的意见建议。7 8 第2章项目成本管理的基本理论2.1项目成本管理概述2.1.1项目成本管理的基本理论(1)项目成本的内涵所谓的项目成本指的是在项目施工时，为实现最终目标而耗费的所[23]有资金的总和。根据项目实施的阶段不同，项目成本可以划分为设计成本、决策成本、实施成本、获得成本，项目成本的大小和项目的管理水平、资源质量、资源类型等因素紧密相关。(2)项目成本管理项目成本是指整个项目为会计对象,主题和项目过程在项目实施的过程中大量的全部费用的总和。,主要包括土地费用、赔偿费用,如勘察费,施工图审查,基础设计,检查,监督,施工和安装成本,如支持费用、销售成本和形成的资本占用和财务成本周转率等等。(3)项目成本管理基本理论及其发展趋势K.GLaudon等人在他们的研究内容中提出：信息化将会改变整个组织，另外还提出美国在70年代是运用IT技术来操作业务，而之后的发展使得IT技术逐渐改造了传统业务。所谓的“技术改造业务”,建筑行业称为“业务再造工程(业务流程再造)”。企业再造工程的起点不会在如何更方便、更经济的使用技术支持和操作业务,但是根据最新IT技术的特点和性能,使用新的管理理论和方法,重新定义业务流程的项目管理,更合理的设计项目管理业务流程,克服成本管理的盲点,直接利润服[24-29]务的业务活动。9 2.2项目成本管理特点2.2.1有较强的事先能动性要求房地产项目成本管理的起点是成本预测、成本计划、成本目标,在此基础上,成本控制的过程,在实现的过程中,为了实现预期的目标。2.2.2系统综合性在项目实施过程中，只有明确所有的工作，将其具体到每位员工，规范管理体系和责任机制，才能达到成本管理的最终目标。2.2.3动态跟踪性通常来讲，房地产项目在实施之前必须制定一个完整的成本控制计划，并且在施工时根据实时要求和实际条件和必要的调整。这是因为房地产项目在施工过程中可能出现的各种外界因素的改变，例如市场的供需信息改变、劳动力成本增加、设计规划改变,等等,将建设项目的实际成本不可预见的变化,预期成本内的建设项目成本控制目标,必须改变,这将才项目实施时采取有效的动态追踪，制定及时的应对策略。2.2.4低复制性由于项目存在一定的流动性,ChanJianXing,即每个项目在不同的位置,根据施工现场施工生产,在当前流状态。它是由房地产行业的项目成本控制取法造型复制及标准化的，应该按照市场信息、施工计划以及当地实际情况进行成本计划和管理。10 2.3项目成本管理方法2.3.1目标成本法根据目标管理,企业应该首先确保总目标的,可以是一段时间的总成本,项目的成本预算、总利润及其他相关指标，还可以是质量目标、生产目标以及技术管理目标等，按照目标的特定对象管理的一系列管理活动,与此同时,相关的保障措施。2.3.2挣值法挣值法也被称为偏差分析方法或挣值方法，挣值法的思想是部分点的每一项工程项目进度图片索引,实际项目进度和分不应由项目涉众,这种方法将平衡由于建设项目范围差距造成实际跟估算两个成本的差异。2.3.3成本因素分析法利用对项目的成本构建关键因素进行研究的方法就是成本因素分析法，将成本要素一个一个接力研究项目成本的变化的影响程度,通过元素控制,成本分析的影响较大,工程项目的绩效评估成本,提出了有效的改进措施。参照当前项目成本结构,将建筑项目里面分成间接以及直接的成本，想要得到的利润以及贷款利息这四个模块。成本分析是基础设施项目成本的构成因子，对该因子导致的关键影响要素进行分析，尽量可以保证线内最后可以获得真实的把控成本计划。2.4项目成本管理流程确定施工项目成本管理的办法以及内部方案整个进展是可变的，一定要按照工程进展中不一样的过程利用不一样的办法进行管理，对一些会产生影响的要素进行估算，把控以及进行后续反馈，主要是保障跟计11 划中的成本不会有过大差距的现象产生，对最终成本目标的正确落实进行合理保证。2.4.1事前的目标成本管理流程建筑行业市场竞争激烈,承包商为了获得市场份额,投标竞争意味着不断变化的过程中。在确定标底的过程中应该先按照施工图纸对成本进行预估，接着根据不同领域调整估算,得到最终的成本预计值，项目标底以及目标成本。在项目落实的进展中，能够利用标底在偏差基础上能够尽快并且非常精准地将成本找到，在成本管理中项目实施比较弱势的流程也可以尽快找到，并加以修改，使得最终的成本目标可以早日实现。是决定招标阶段工程建设阶段的重点在于应不应该仔细研究这个目标。2.4.2事中的成本控制管理流程进行项目落实的过程中，全程把控监管成本形成，在差距产生的时候尽快发现然后利用正确的方法加以改正。这就是在进行成本管理的关键。成本控制管理是结合使用因子分析方法和挣值方法,在建设的过程中,各种影响因子。2.4.3事后的成本考核评价管理流程评估过程中的成本因素的成本分析和应用挣值法的结合,首先使用挣值方法,项目实际成本成本估算BCWP，将ACWP、BCWS以及BCWP进行对比，找到跟项目成本差距最大方，接着利用成本因素分析,分析主要影响因素在组件的成本,他们的建筑工程项目成本分析、总结和评价,虽然后进行了分析和评价,降低这个项目的成本是没有用的，然而这个能够帮助将来遇到相似项目时有一定的经验作为基础。12 第3章K城投集团A项目成本管理现状与问题分析3.1K城投集团A项目成本管理概况3.1.1K城投集团简介K城投集团是成立于2004年3月，是受政府和市国资委直接管辖的国有独资公司。自成立以来，公司先后完成了文化艺术中心、阳澄湖费尔蒙酒店、全民健身中心等一批重大功能项目，竣工项目总投资规模超过100亿元。这些项目的建成，对完善城市功能、提升城市品位、保障服务民生发挥了重要作用。企业从始至终都按照市场导向、核心是质量以及开发作为关键的发展准则跟管理方案，在市场变化基础上加大对管理意识的培养以及观点的改变，进一步开放思想，增强责任意识以及可以做到居安思危，对房地产市场投以最大的关注度，然后能够找准可以符合市场发展机制的方法跟业务政策。近年来,作为一个著名的“精心设计的住房建设专家”在业内的房地产开发企业,K城投集团已经成功启动,高层、多层公寓以及平层住宅别墅这一整套产品。像是居住地，在这些基础上，将比较大型的城区项目尽可能科学合理地开发，从城市进步的发展维度上，学校、酒店、购物中心、写字楼、住宅以及另外的商业跟非私有财产，满足人们对有质量生活的不同层次需求。于此同时，为了达到市场经济发展的目标，企业解放思想，积极探索房地产发展的新道路，加强管理。坚持为客户提供高品质的生活住宅区，将设计回归到“人”,“追求卓越,创造精品”,构建住宅市场新方向，改善居住环境。企业主要以优美的外部环境、独特的设计风格、新鲜的住宅形状，打造一个品质更高的生活住宅区，帮助当地居民可以生活在环境优美、便利、舒服而且文化氛围浓重的环境中。13 3.1.2A项目简介(1)项目选址A项目位于昆山市玉山镇前进西路北侧，思常路西侧，苇城南路东侧。东侧多为六层以上的居民楼；西侧为建设中昆山西部医疗中心；在项目所在地周边还有昆山文化艺术中心、体育中心、康居小区、娄江实验学校、莲湖公园等等许多配套的设施设备。从图3-1可以看到进行项目地点选择时的详细状况。选址区域地势平坦、交通设施完善，基本以及达成“平整”的前提条件，相应的水电设备都很完善，适合于工程建设。图3-1小区总平面布置图(2)项目建设内容及规模A项目总地面积9.8万平方米，总建筑面积32.2万平方米，总户数1617套，容积率2.44，绿化率40.1%，建筑密度23%，其中地上241153平方米，地下81259平方米。工程建设内容定位在高端住宅项目,建设内容主要包括土地范围内的住宅建筑,基础业务建设沿着街道和其他配套设施。总建筑面积14 32.241亿平方米,1617套家庭总数,容积率2.44,由40.1%,建筑密度为23%,其中包括:多层住宅建筑面积80270平方米,地上7层,高层住宅建筑面积138175平方米,地上18到32层,形成一套完整的住房面积6390平方米,提供住宅服务,主要为车库,地下一层,人防工程的一部分,形成一套完整的住房,建筑面积81260平方米,地上和地下停车场共有1617个。沿街商业总建筑面积16315平方米,地上1-2层。项目完成后,所有住宅销售、商业住房和停车位租赁业务委托专业公司。(3)项目建设方案该项目主要包括两方面内容，即位于街道两侧的住宅以及在街道两侧的商业铺。对于住房来说,又可以分成东区和底部12幢高楼,西侧12层房屋、住宅地下室成一个整体的一部分,有东侧的建筑住宅建筑18~33层,一、二层主要功能为商业和住宅基地入口结构,剪力墙结构住宅部分,基础与框架结构;3~18层的房子,每4-6单元,设置一个防火楼梯和两个电梯。西面与剪力墙结构多层住宅建筑结构,层数是6,共计12楼,每个单元4到6层,设置一个防火作用的楼梯以及电梯的设置数量为两个。对于住房来说，需要对户型进行一定规则的设计，其主要设置的户型是那些经济实惠的中小户型,其主要设计目的是促使所设计的户型能够充分利用空间、实用性非常高、对室内的各个区域做到合理分配，此外，还需要对集中管道井进行科学合理的设计，多层窗口和地板上嵌入技术,热水和冷水,噪音低,节能、环保、舒适的生活环境,通过天花板供热和制冷散热系统,更换新鲜空气系统和外部遮阳系统实现恒定的温度,湿度,节能。主要功能集中的沿街商业和办公室。地下一层设置在二楼两个乘客电梯,八个疏散楼梯,能满足疏散要求。通过层层回集创建几个商业户外空间。在外观设计中,应用程序可以呼吸墙结构,节能和环保。角设置沿街商业建筑、大体积,以减少压抑感块会高。有两个塔楼,相映成趣,夸张的造型和谐对比,带给街角视野开放。五层的流线型的大小、扭转、弯15 曲,创建一个缓慢而柔和的沿街景观。富裕层体积的相对变化的空间变化。面对庭院层重叠的秋天能有效削弱立方建筑内部压力的院子里。3.2K城投集团A项目成本管理现状项目在K城投集团运营过程中如何保证利润最大化,公司首先考虑的问题。当前K城投集团,项目管理作为一个整体的成本还留在表面。3.2.1成本管理缺少体系首先,组织支持的缺乏,缺乏对使用成本进行各种管理工作的意识。对于K城投集团来说，没有设施专门的部门对整个项目的成本进行管理，而是由财政部门成本管理“考虑”,和“成本”有限的定义是“工程造价成本”,应当的责任工程成本和其他有关部门。第二,“过程”是不清楚,不清楚“方法”。房地产企业成本管理过程是：目标成本-发生动态成本,调整成本。3.2.2合同过程管理不到位变更难以控制首先,K城投集团项目缺乏合同分类授权和审批制度。第二,很难流程管理。变更控制困难的在两个方面:一个是时效性强;二是很难及时测量。许多签证都有很强的时效性的特点,现场的变化,现场,做或不做决策,没有时间一个项目可能会被推迟。和K城投集团,更广泛的项目管理,不计算成本发生时间变化,结算的时候“清算”,为成本管理带来了更大的风险。3.2.3资金管理缺乏手段与方法资金是企业发展的命脉。K城投集团基金项目管理水平不高,缺乏规划等问题。在这个项目中,只有成本估算,不能起到参考作用。项目的执行过程中,往往安排调整,这给基金计划的管理带来了困难。16 3.3K城投集团A项目成本管理存在的问题近年来,随着K城投集团的不断扩大,建筑的发展,项目成本管理研究更加对各部门的管理机制进行进一步的完善工作，对项目进行开发设置专门的管理体系，取得的宝贵经验越来越多，最终能够建立起一个管理非常严格、执行标准非常合理以及对风险和成本管理都非常高效的管理体系。3.3.1项目招标流程不完善影响成本管理（1）项目图纸未通过图审即进行招标开发商利润为目的,管理项目的开发成本,降低项目开发的财务成本,缩短开发周期的有效途径。一般施工图完成后很难有足够的时间计划批准,开始招标,确定施工单位。节点项目施工图中存在的漏洞,不能满足施工的要求。但没有发现在计划批准,项目招标确定尽快开始施工承包商,销售复苏的基金,忽略了这个问题。引起的索赔承包商投标后,理由是成本管理漏洞造成的变化,可见这是一个项目成本管理不能被忽略。（2）存在的问题在招标阶段由于缺乏有效的市场监管,房地产开发市场市场参与资格,有各种各样的来自多个不同方面的原因,比如对于平等这一项内容来说，就导致房地产企业在进行项目招标过程不能够发挥实际的积极作用，还很有可能造成多种原因的人力物力浪费问题,和消费项目时间是无效的。例如,在项目施工招标过程中招标投标评估问题主要包括以下:①评价体系并不完美,优秀的价格太多了。从当前的评标规则,高比例的投标价格,占总额的70%,价格倾向于依靠一个指标可以确定项目所有权。事实上,项目招标项目主要想实现的目标是以项目开始之前设置的质量标准为实现前提，尽最大可能降低最终使用的成本。所谓定义的最低价格实际上并不是一个单纯的实际价格，而是根据自己真实的需要和具有的优势在标书中确定有竞争力的价格。中国招标法律明确指出,17 最低的价格不能低于成本。强调最低报价而忽略其他因素会导致一些投标人故意在预算项目的准备,缺乏研究,满足其出价低。另一方面,一些企业在进行项目招标时,只是重视企业具有的综合经济实力，但是完全忽视了整个项目在市场上具有的价值，所以为了让那些大型企业中标往往会提高价格，导致中标项目实施的过程中采取各种手段增加成本,确保不亏本,也使工程质量隐患。②在负责招标的市场上没有一个专门进行角度管理的体系。现在，整个市场的现状是有很多分散的管理系统，在这个系统下,当地部门、工业和保护现象严重,和外部那些具有竞争力的企业在价格方面有很大的差距。另一方面,在整个监督过程中，起到的监督功能很微弱，没有监督管理、审批等流程，还有很多企业出现让个人对企业进行监督管理的工作,这种现象在很大程度上起到干扰市场招投标活动正常运行的负面作用,这可能会导致领导和权威干预,违法引起的增加成本管理,成本管理也带来挑战。此外,在不同的地方,工业部门,制定各自的招标管理制度,具有很大的牵制作用，产生很多不利影响。这给那些进行“黑盒”操作的人或者企业带来了很大的操作空间,也在很大程度上对整个市场的组织活动起到干扰作用。③整个体系中没有公平的原则，信誉度也不高。由于组成评标组的所有成员普遍具有专业水平低的特点。在很多项目进行投标时都会邀请很多在相关方面的专家，但是由于企业对专家提出的各种评估意见没有认可，所以这只是一种形式。还有一些会邀请陪审团的评估项目尚未完全了解,只有一个经验和直觉来参与项目评标的设计方案。这些都是由扩展公正性的可信度。由于缺乏科学和标准化的评估过程的系统和操作流程,并能生产优秀企业及其温柔不能有效识别,通常有能力不佳或招标情况,无疑增加了后期成本管理的压力。④建筑施工企业之间的现象很严重。一些低水平的施工企业,使自己的“法律”,不惜一切代价找到一些私人建筑企业陪同。涉及标准的18 性能是在招标投标的施工企业主要来自一个人的手,故意扩大预算成本在招标;第二个是伴随单位不是由评标方法,甚至故意不得分。建筑施工企业承揽工程,必须找到一个与标准三个相同的行为。“与”操作后,施工企业可以获得胜利。尽管公司非常明白这是一种不可取的措施，但是出于各种原因也会违背原则出席投标类活动。有些企业的相关负责人会在进行投标之前故意违反相关规定离开投标活动，所以不给出应该下发的授权委托书,故意弃权。⑤投标成本的差异。我国的招标文件,招标人或标底准备,制备方法是基于一个统一的施工准备的近似方法。这实际上使项目投标工作的开发人员,为项目报价的投标人数量竞争的准确性。当招标人的管理水平和技术含量,在投标书的成本无法反映在不同。⑥标底时机和配额限制。目前,房地产项目中应用的新技术,新技术,新材料,可以说是很常见的,但是配额招标文件的基础,在某种程度上有限制,不能够满足招标文件上所规定的内容。这时，标底工作者如果不具备一定的工作经验，那么在一定时间内是没有办法找到相关补充缺陷的标底。所谓标底常常是有区别的项目的实际成本,开发人员也会失去利润空间。3.3.2图纸深度不够等致使设计变更增多影响成本管理以A项目为例,项目的主体设计单位通过邀请招标选择设计单位,在以下的问题在设计过程中导致图纸设计深度不足:（1）对于提出设计方案的单位来说，没有很强的成本管理意识。建设单位将自己的项目委托给设计单位，让其帮忙设计方案，它们是两个作用完全不一样的角色，取得的利益来源也不同，所以在进行项目过程中，思维方式也是不一样的。设计思维依然保守，所以在面对新型环保节能材料时不敢踏出创新那一步,使用领域的信息掌握不平等,把握建设单位不具备相关设计专业这一弱点，在进行结构构造过程中可以在消费过程中对需要购买的建筑材料做出让步。单位面积的钢铁和水泥剂量都大大超过标准，其中钢筋的密度能够达到120kg/m2。19 （2）设计方案的选择确定最终由建设单位来进行,它们在衡量整个项目的经济实用性时一般主要考虑两个主要方面。审查意味着主要讨论,这是一种完全取决于主观判断的方法，没有科学合理的评估方式，主观性太强，一个领导的意见起着决定性的作用。（3）设计单位提供的实际服务水平很低，工作开展不全面。由于是被建设单位聘用的，所以就应该能够很好地发挥中间桥梁的作用。所谓周期就是一个建设项目的生命周期,建设单位,提高问题回答问题,设计单位有义务对建设单位进行工程设计方案的解释，应该派遣专门人员到施工现场，提供指导工作。此外，对于项目建设过程中门窗、墙壁、隔热材料以及各种附属工程、主体结构安全评估检查及竣工验收阶段,以上各种工序都需要设计单位的合作,但是通过调研发现，设计单位会对以上工作额外收费，这是不合理的。此外，当建设单位在进行项目建设过程中经常会出现一些问题，但是设计单位总是寻找各种借口进行推脱，不提供解决方案,不应该增加数量和设计变化。对整个方案的设计工作以及管理工作都有很严重的问题。设计部门往往会把施工现场出现的问题转交到设计院，最终形成解决方案，然后再发给施工单位用于下一步工作。这种解决问题的方法是一种不负责任的方法，缺乏设计更改方案评估,结果很容易导致设计开发人员产生一定的经济损失。（4）对设计周期进行过度压缩设计。设计工作具有非常大的创造性，是一种非常有潜力的脑力劳动,需要进行长时间的反复思考才能够得出最终的设计方案。土木工程,水加热、通风、空调等应考虑功能设计的专业性，需要各种专业进行一定规则的协调工作，最终设计出以讴歌非常经济适用的方案。为了能够对最后的设计工作质量有一定的保证，就必须给设计单位一定的时间去完成整个设计方案。由于设计单位往往会聘请一些兼职的设计人员进行方案的设计工作，所以建设公司往往会给他们很短的时间进行方案的设计。虽然项目建筑面积20000多平方米,但因为它是一个全面的居民区,所以整个过程很复杂。由于设计工作压力非常大，所以必须对工作周期进行一定的压缩。这样做的后果就20 是设计人员之间没时间对方案的设计思路进行沟通，所以在方案进行施工过程中会出现很多问题，在很大程度上增加了整个项目的成本。3.3.3现场管理中随意变更导致项目成本增加变化的网站项目管理随着场景的变化,设计变更签证,甲方的指令改变,政策规范的调整变化,等。在随机变化出现在项目实施的过程中,不区分甲方要求更改或建设单位考虑方便建设提出设计更改,众多导致现场管理发生变化,增加了项目成本。（1）签证的审批过程中，其变化的量值并没有很严格的要求，一般来说，对签证的数量有管理权力的单位或者组织是对签证进行监督管理的企业或者是签证的现场代表,尽管每个签证批准后监督现场的代表签署的数量和公司各级领导,但过程往往流于形式,真正发挥作用的审计检查或监督公司和该领域的代表。建设单位对工程量进行签证监督的企业以及可以代表网站签名的组织可以利用识别技术识别出缺乏成本的机构和企业，以及企业里面各个级层领导进行审核批准的环节，所以说，这个签名审核批准的流程缺少一定的严谨度，并没有进行严格的要求。因为在签证工程量的清单格式中，只有很少的格式内容，这通常会使得大家产生一种误会，认为少数的签证单费用,与批准签名,但有时候,只需要几行有数万甚至数十万工程造价,所以一个批准的巨额资金,监督公司和网站的代表机构,完全有很大的风险。如由于不合适的预留孔的位置签证签证,施工单位报告100元/孔,并通过市场调研部门成本是50元/孔,一半的成本。（2）签证在数量上面的改变并没有非常严格的时限，可是对于签证的工程数量以及签证设计更改管理来说，是一定要有严格的时间限制的。具体签证管理变化,有利于签证的准确性把握内容,有助于将甲方和乙方的责任,对成本会计的动态,有助于预防相关的工作职员私自使用自己的职位权力，对于签证和设计更改数量上面的传统管理方式还需要更加深入的进行优化和改善，即使有一部分的数量签证是非常明显的,但施工单位报告隐蔽施工,不能准确地衡量实际数量,只有印象和施工21 检查记录。工程部门未能在早期的签证数量的变化进行总结报告,也会对非静态的成本核对验算工作产生一定的直接干扰，对于每一个时间段的成本计算来说，不仅包括要完工程图纸上面的已经完工的成本内容，同时还要完成很大数量的签证以及签证设计的更改。在进行工程或者项目施工的时候，有的成本是会出现差别的，这就导致在后面数据校对的时候出现不精确的数据，其实这主要是由于工程量签证更改报告的时间是错误的,这个不应该记入项目计划去,或遗漏项目应该考虑。（3）签证变更数量定价程序有缺陷，利于工程造价动态的命令,签证变化量是一个单一的影响,即每一个签证工程量变化对应于一个预算。实践证明,实施后第一个定价方法有许多缺点。第一个定价成本动态控制的实现后,属于事后控制,只能自己的成本数据在总结分析中,失去了成本控制的含义计数器规定:其次,项目双方价格再次检查后,很容易产生矛盾，这是由于并非一切的工程更改都能够寻找到相关的工程量清单中的单价,一些属于新型建筑工程改变,找不到相应的工程量清单的单价,这需要双方的实现之前单价需要确定，如果在之前执行单价需要没有进行确定，那么在工程双方进行工程实现之后，是存在单价方面的分歧的，要是不能好好的解决，那么就会影响到下面的工程施工和工作了。3.3.4过度重视工程质量忽视成本管理控制“质量成本”是指为确保和提高工程的质量,所有必要的费用。很长一段时间,房地产企业未能正确深刻的了解清楚工程的质量和工程所需成本这两者间的统一辩证联系，通常都只是注重工程的整体质量，不管工程所需要的成本。作为一个项目幕墙工程,挑出外观的影响,18日,在顶部层外设置1米宽铝幕墙装饰线如图3-2所示,高18层线包铝板,外钢框架组件的安装技术要求等难度大大增加。实施的墙线包铝板,屋顶使用挑檐计划施工,所有楼层增加了整个地板和脚手架,脚手架单一措施成本上升900000元,费用不包括在铝板幕墙。后来在投入使用之后,小业主反映遇22 到雨天,十八楼雨的声音严重影响顶楼的居民。图3-2项目外墙立面效果图其他项目地下车库超出规范的请求加入地热、通风和循环系统,建立了红外监控、智能远程传输设备,一次性投资较大,经济效益较低。23 24 第4章K城投集团A项目成本管理优化对策4.1完善项目立项总投资概算编制和审批制度项目总投资成本管理是非常重要的,不对建设工程整体投资进行重视的后果就是使得投资项目在预算以及大概估算上面存在不确定的因素，那么这就使得实际的投资使用成本会比原来计划投入的成本高很多。（1）公司设立专门的金融、科学根据项目可行性研究报告,产品定位,建设规模和标准等等,结合参考其他类似项目总投资估算的准备。规模和标准过高,就会使得工程项目的成本变多，同时过度的进行工程的投入，可是将工程的规模以及工程质量的指标定制的过于低下，也容易妨碍整个工程的发展，所以说，在实施建筑标准和规模应该紧紧抓住核心,不仅大大降低了工程投资,也将使未来的运营成本有效控制。（2）招聘一些专门的工程咨询机构，进行工程项目总体预算投入估算的时候，借助价值工程的概念来进行工作。不可以只从某个或者某几个方面注重节约资金的投入，要能够正确的认识功能和利益对立统一的关系。对工程项目预算质量有下面的一些要求，即是要符合要求，要从实际情况出发，要有足够的经济效益，有科学性，同时做到不重复，不遗漏。（3）要严格的按照评定预估的标准进行成本投入信息和基础数据的累积，对数据进行排序，研究等工作。项目在建造成本方面的数据体现出的是各个种类建设工程在经济上面的技术特征，同时基本信息用来进行工程造价的预估也是一个很重要的标准，要能够跟上现在社会主义市场经济体制发展的步伐，要使得建筑市场可以快速稳固的发展，那么建立一个客观合理的，有着很好的可信度和可靠度的投资管理系统指标,降低项目总投资估算的随机性,基于规则的早期阶段的工程造价管理,科学的对人力资源，物力资源以及财产资源进行利用，同时可以得到比较好的投资回报率以及在社会上面产生的效益是重中之重。25 （4）政府财务评价中心,在工程进行决定的时候，对工程项目施工方法的科学可行性以及对工程项目在经济上是不是科学的性质进行比较综合的评定和预估，比如说：将可靠度作为前提，在完成一个项目的成本投入预算之后，进行科学的投资预估，计算出各类指标是不是符合工程的要求，各式各样的投资估计是正确的等等。4.2招标阶段树立成本管理认知进行前馈控制4.2.1图审合格后再进行招标标底编制工作（1）加强审计工作之前设计图表。之前的设计图纸和严格的质量审计。仔细审查设计单位设计图纸和审查的质量,吸引各单位之间的矛盾快速的制定出设计的改进方案，避免出现重复施工的情况，避免出现一些没有必要的资源以及金钱的消耗，提高作图技术的科学性，工程施工以及工程项目建造价格方面的审理会计的经济可执行性,为了提高施工图的质量,避免图纸深度或错误造成的经济损失。（2）向建设单位提交施工图设计后,有关部门尽快图纸审批工作,项目的标底预算招标后又必须保持一套完整的施工图审核证书建立和招标工作。4.2.2招标流程规范化K城投集团的一系列问题在项目招标过程中,招标投标过程的标准化。房地产开发项目招标投标是集“开发项目”是指房地产开发商,招募请在这些进行价格竞争的组织之间选择一个赢家，这个赢家是由进行工程开发的人员进行选择的，同时按照合同和协议的内容进行工程项目的执行。（1）开发项目选择正确的投标K城投集团借助的是公开招标以及受邀招标的方法，对于一些比较特殊的或者是个人的工程是可以借助合同直接进行谈判的。①公开招标26 进行公开性质的招标实质就是说，工程的开发者借助报纸，新闻以及其他的媒体对自己或者他授权的组织进行招标，可以在一定的行业领域里面推送自己的招标信息，还可以直接把进行招标的公告和相关的信息推送到公司中，这样会使得有相关需要或者能够参与的组织更加愿意加入招标中。对于进行公开招标的开发者来说，他们有着很广泛的选择，这些开发者能够选择很多进行招标的组织，同时提供合理的，短工期以及可靠程度比较好的承包公司,合同的签署。开放竞争的方式将推动开发工程承包代理商家工程质量的改善，同时可以对工程的工期进行减短，使得工程的成本投入减少。一般来说，公开招标形式是不是会被使用根据的是工程项目的规模成都，有着比较长的建设周期以及比较繁琐的工程开发一般来说需要用到推进招标的方法，可是这种方式需要很长的时间。②邀请招标邀请方式的招标模式其实也是公开招标的一种，一般来说，被邀请进行投标的组织会不少于三个，大概为五到十个之间，使用这种邀请招标方法的开发者或者组织，可以节省出很多用来进行招标的资金，因为投标的组织是受到限制的，那么还可以提高投标的工作效率，节约大量的时间。③谈判这里还有一种招标的模式，那就是谈判，这种方法是一种保密性比较强的招标方式，基本上不怎么出现这种房地产的开发工程招标中。（2）招标机构构建和责任①招标机构构建当项目的开发者使用合同施工的办法进行招标的时候，那么就得事先建立起一个进行招标的组织，这个组织的作用就是处理在招标过程中相关的工作或者是活动。一般来说，专业的招标咨询企业工资就是由招标人员或者其授权代表委托的专业技术人员所组成的。②决策活动27 a对工程开发项目契约的范围进行确定，也就是说在决策过程中，工程项目综合承包的阶段和经营的阶段;b对于招标的标底进行确定，对整个工程项目的底价进行确定和准备;c对投标以及签订合同或协议的确定。③主要工作内容a发布招标的通知，发布投标的邀请信;b将进行招标的文案资料准备好，并且进行发送;c制定出工程投标的标底；d对进行投标的组织做好审查的工作;e进行实地的考察，以及回答提出问题的投标组织；f对于已经接受了邀请信的组织要进行保密;g开始招标之前，要对招标的组织进行标底的评判;h对于合同和契约的签署工作进行谈判。（3）招标过程K城投集团项目竞标过程如下:a对进行投标的组织做好审查的工作;b对招标申请表格进行审批的工作。进行招标的时候，具体的流程应该有以下的几个内容：①项目工程的名称；②项目工程的情况；③项目工程的估算；④项目工程的资金来源的执行情况；⑤项目工程的图纸；⑥项目工程的现场条件等等，已经投标,投标和建设单位,负责人情况等等,准备招标文件,编制标底、投标评估和选择的措施。（4）发布招标的通知，发布投标的邀请信:（5）对进行投标的组织进行资格的审批：这项工作主要是对进行投标公司的规模和级别进行筛查，看看这个公司的项目范围以及在社会上面的名声等内容;（6）发布招标的相关文案，同时对招标的相关技术信息、招标的图纸这类文件进行发布，回答投标组织和机构网站提出的一些问题和疑虑;28 （7）对进行招标和进行投标的组织进行提交工作，这一项工作一定要到有银行或者是性能债券公司营业资格证的单位进行保证金的提交，要是中标的投标组织不想承担这次的招标任务，那么招标单位可以将保证金证书拿出来要求其履行相关的责任;（8）开标。开标会议必须是公开启封投标的，然后招标的单位可以进行检查验证，公证部门进行公证,不满足招标的要求,招标宣布无效;按照招标的资料和相关文案的规定进行处置，确定一个比较合理的工程成本投入预算，同时要求工期和质量都要跟上，除此之外，还需要实现比较高的经济效益以及一定高度的社会可信度;（9）标底准备所谓的标底，其实就是指由工程的成本，利润以及整个工程实施中需要缴纳的税收等因素决定的，通常标底都是控制在批准的总概算投资限额。对标底的价格进行建设项目投资的控制，同时确定工程项目合同的参考价格，除此之外，还要测量和审批投标人的报价是不是合理科学的。①如何制作标底清单招标人在进行工程竞投的时候需要计算招投项目的预期成本,对自己项目的标底要进行合理估计不可过高，这过程就涉及到如何编制自己的标底清单了。a标底制定要相关的组件成本和利润考虑在内,不能超过项目的投资估算;b标底价格的制定涉及因素很多固定的和不固定都要需要考虑在内，变动因素如劳动力、材料、机械价格和管理费、其他费用等等;c定制标底时要将开发项目的每个项目罗列在内。d招标人的期望值不应该左右标底的价格。e标底价格的保密性对招标人的重要性非常大，一旦泄密后果不堪设想，所以招保人要对自己的标底价格及时保密不得泄露。②标底的需求表29 把关乎工程建设进程的投资项目罗列出来对于招标人,掌握投标和施工成本相当的重要,综合单价的计算所涉及的项目应该罗列出来是为了保证标底计算的科学性合理性和全面性。这个过程涉及到标底编制列表的制定。编制列表的制定应该因地制宜实事求是，根据自己项目的实际情况选择适当的类型和方法进行编制。初步的标底价格就应该仅仅考虑到初步设计图纸,有且只有最终的招标标底才可以用每方米成本指数、单位指数;还需要考虑的成本以外的图纸,措施,如成本、风险成本等。③标底文件a标底编制的全面性要求:必须符合招标标底手册的规定,必须清楚标底和投标定价原则,统一管理的实际情况和要求,明确,减少未来由于招标需求,投资估值差异和纠纷发生;b包括大部分劳动力、材料和机械设备在内的规模;c标底的相关附件,应该能够说明主要材料设备的价格的制定,阐述地质水文的重要信息、概括实施设计和特别施工所用到的方法。d标底价格应该是相关的，应该阐明其内在联系。④列出了标底审核成本控制功能如何体现呢，它主要体现在标底的审查验收环节。K城投集团对标底价格的审查相当的重视,需要实地考察咨询了单位在标底编制完成后交付政府相关财政机构的过程。这是为了让标底价格的准确性科学性严谨性得到保障,如果对标底价格的审查失真失准，那么标底价格不会对投资行为产生有效的控制，最终会影响降低工程项目成本的作用。K城投集团在标底编制中采取一标双编制：a大型项目实行一标双编，招标前，通过两个单位的标底对比、比较、分析，调整出一份质量较高的标底预算和招标清单，大大减少了因招标清单问题而增加变更、施工过程中扯皮现象。b编标过程中，必需组织设计单位、编标单位、项目管理人员等进行图纸沟通会，对图纸设计不清、错漏的问题，在招标期间提前解决，避免施工过程因图纸设计问题而返工、增加费用等等问题；要求编标人员必须进行实地勘察，编标时充分根据现场实际情况计量、计价及考虑30 必须的措施费用。4.3设计阶段做好成本管理事前控制4.3.1设计阶段进行限额设计做好成本管理控制城投集团成立早由于缺乏真正的企业内部技术力量,没有重点考虑成本控制中的过程控制,在成本控制的设计阶段仅仅依靠设计院,造成大量的成本。但随着公司规模、集团化,不断引进人才,建立直接对接设计部门和设计单位,并设计控制工作不断加强。提出合理的设计图纸的要求,在此基础上,设计成本管理的局限性是主要的成本控制模式,规划和设计阶段和现阶段集团管理模式已经占据了主导地位。通过K城投集团方案设计部门确认后，需要对上交的设计任务书和要求进行是否满足项目控制指标的审查，并将其附在设计完成后的图纸审查上。进一步加大对成本管理模式分析摸索,我们越来越感觉到限额设计和项目工程成本管理成本的重要性。我们仍然以A项目为例,项目建设规模:建筑面积241000平方米,地下面积81000平方,1617停车场根据规划要求,18到32层楼为主,部分7层,总成本估计为11亿元人民币。只有两个主要经济指标设计单方面钢筋含量和地下室建筑面积的比较见下表4-1:表4-1常规设计与限额设计的区别比较备注：满足国家设计规范的前提下31 根据项目数据,我们可以根据限额设计可以节约成本:节省钢筋总量=241000x6公斤/平方+81000x20公斤/平方=306.6万公斤=3066吨节省地下建筑面积=1617x5平方米=8085平方米根据常规的成本3500元/吨钢铁和地下室建安成本3000元/平方计算,我们可以节省工程造价:3066吨X3500元/吨+8085X3000元/平方=3498.6万元,项目估算总成本的3498.6/110000x100%=3.18%。一个地下停车场占地面积两个指标的控制可以节约总成本的3.18%,因此,我们知道限额设计对成本管理的重要性。管理成本,避免一些不专业设计管理人员,所以应该试着与相关部门一起参加结构设计、基础设计、参与的经济评估材料、设备,为设计部门提供全面客观的经济,实现最大的经济理性。如何提高整体计划确认。优化设计是控制工程造价的关键。就拿高度上的控制来说,假设在符合规定内高度每个降低0.1米,不但可以减低1.1个百分点的成本,还可以提升项目的容积率,增加产品建设上的品牌效益。另一方面,在地形、地貌的相关设计上要实事求是合理利用现实的资源。还有一个重要的细节就是加大对设计的管控进行细致设计，减少重复上的设计，减少资源的浪费，也是减低成本的一个有效方。以A项目为例,设计单位充分考虑了雇主要求的情况下起草了两个方案。在确保其价值不变的同时减少在成本估计上分析工作。不但可以加速找到最优方法还可以降低成本。32 表4-2方案详细信息表根据价值工程的功能定义,定义房屋的功能。专家评分法是用于确定重量,从用户面板,设计单位、施工单位相关人士,,因此重点考虑他们的意见。三个比例60%、60%、30%,住宅函数的权重如下表4-3:表4-3A,B两方案价值系数从上面的表格分析中我们知道A方案比较合适，我们将它作为拟定方案。4.4施工阶段做好成本管理的事中控制4.4.1控制现场签证与变更做好成本管理事中控制项目现场签证变更增加文件系统在项目实施的过程中,许多费用增加,我们需要特别注意的是签证的在处理上的特殊性。（1）现场签证的范围现场签证须首先理解内容应该是签证,如何签证,什么样的工作不33 能给签证,签证变更在项目申报系统中,根据适用的现场签证变更和分类。(a)申请签证。①设计方面的改变:因为设计的变更调整,工程规模往往会因此而改变进而影响成本,不过改变不足以弥补合同签证的不足,所以可以进行签证。但是签证过程中设计单位应该出具原设计的变更许可证明,甲方批准的项目管理部门需要根据设定的程序做变更手续,并且需要提交给工程预算人员进行检查工程,分析项目的成本增加或减少。是正确的,然后比较了现场实际情况可以给签证。②甲方指令类:这是建设单位和承包商方面的原因引起的,不过建设单位关于在规格材料和设备标准价格上的改变，因为涉及成本需要签证方法去求证。但当签署了建设单位项目管理的各种材料、设备、品牌、规格、数量、交货时间、地点,等。应批准,然后通过检查实际执行,并且可以给签证。此外,额外的费用,原合同应该从价格中扣除这部分的材料设备成本。③招标清单错误,以外的合同数量增加,并调整数量增加投资,而他们仍然不足以补充合同,签署一个方法可用来确定。但是这些增加的数量应该建设单位要求施工单位造成的或额外的数量增加。④调整政策文件、法规及其他:在项目实施期间,因为政府相关政策文件,比如人工工资调整,合同中承包商的范围之外的特殊施工措施,增加投资成本,可以得到签证。但是这些措施在技术可行性、有效性,应经建设单位批准,必要时组织专家小组审查,认为可以确认有效。(b)拒绝签证。①如果该签证没有改变设计的规模，不影响当地的设计规则，也没有牵扯成本的改变技术修改的准批的情况下，不要办理签证，自然不会产生办理费用。②施工的常用工艺、方法和程序上的调整,并同意在合同的成本差异,建设单位提出一个新的解决方案,从技术可行性和批准,不需要签证费用。③由于承包商的原因,大量的劳动力和材料成本的增加带来的损失,不应该由建设签证部门负责。④承包商是一种技术上的保障措施可以保障工程的质量和控制降低成本，一般情况下是承包人自己承担。（2）现场变更、签证过程34 根据K城投集团A项目的现状，现场变更的程序可参考如图4-1。图4-1现场变更控制程序（3）签证改变改进措施①严格控制签证的数量和设计变更审批的力量。签证数量和设计更改级别审批系统,即根据签证的数量和设计变化的高、低成本、可分为几层,审批机关审批的不同级别不同的线路。例如,5000元以下,审批的权力部门经理的低于10000元,超过10000元的工程量签证和设计更改必须由工程部回签,设计部门,成本、体积超过50000元签证和设计更改必须经总经理签署批准。②时间限制的原则。详细设计变更严格的时间限制。项目建设单位的数量提出了提出了签证,必须在7天前实施工程监理公司提交签证和签证批准通知的数量的数量。③甲方后14天内完成相关审批手续。如果超过时间限制由于乙方无效,禁止事后补办。如果14天内甲方对乙方提交签证的报告没有书面35 异议,甲方工程师视为批准签证。④遵守提前定价原则。就是说如果没有特殊情况发生的前提下所有签证的设计定价是实现制定好的。当特殊情况发生即出现需要马上签证的情况的时候建设单位必须立即进行。36 表4-4变更备案分析登记表变更造价（万元）（根据变更原因，在对应位置填写）变更后变更原因（在对应位置打“∨”）建累计造设计错、漏招标错、漏建设单位指令规范调整设合价（=合施施施施序项同变更前备同序号工工工工号目名设计招标建设审核审核审核审核累计造注价规范单单单单名称错、错、单位定减定减定减定减价+变调整位位位位称漏漏指令价额价额价额价额更审定报报报报价）价价价价（1工……程名建称设小计（项）（项）（项）（项）一项）目…一…总计（项）（项）（项）（项）37 4.4.2正确对待工程质量做好成本管理K城投集团没有完全理解的质量和生产成本的辩证统一关系,习惯于强调工程质量,而工程造价不给予足够的关注,导致工程质量大大提高,但严重导致项目资本预算。对于A项目来讲，如何区分必要质量成本投入，是质量成本管理的关键。其功能分析如图4-2所示:图4-2质量成本管理功能分析图（1）项目数据库管理的质量在项目开始时由建设单位、监理单位和当地质量监督国家标准的基础上,开发项目相应的质量检验评定标准,建设单位,实施项目承包商将开发项目根据国家标准的质量标准。（2）质量成本核算和分析建立项目质量成本分解的部门参考工程质量标准和产品定位,逐渐在项目实施的过程中,显然不合理的部分和信息披露和蓝图。以A项目幕墙工程为例，在一期工程中采用幕墙铝板线条分析其工程质量成本，脚手架措施费增加90万，且后期使用反映不理想。在二38 期工程中优化线条方案，采用混凝土线条外喷真石漆涂料，颜色选用和尺寸均参照一期线条，在达到同样外立面效果的前提下，A项目实际可节约成本约300万，其中脚手架90万，铝板幕墙费用210万。4.5项目完工后严格审计加强成本的事后控制4.5.1工程价款的动态结算动态结算工程价款的各种因素渗透结算过程,以下是几种常见动态结算方式。（1）实际价格结算方法随着我国建材市场的采购范围逐渐扩大,一些地方的钢铁、木材、水泥价格已经由实际价格操控。承包商可以利用发票进行报销。该方法不仅方便而且能够降低管理费用。不过令人惊讶的是承包商对此不感兴趣,为了降低此方法带来的副作用,相关管理部门按期公布最高的价格,承包商应将合同文件中的房地产开发要求考虑进来，选择成本较低供货渠道;（2）主材价格差异招标文件中列出的开发人员存在差距，这种差距是由于主要材料的基础价格不同引起的，需要进行调整。（3）其他材料的计算则由当地监管机构宣布了完成项目的价格来决定;（4）完成校正系数的方法根据项目管理机构宣布完成价格调整系数。价格计算方法计算的区别;（5）调值公式法(也称为动态结算公式方法)按照国际惯例,定点的建设项目投资成本,一些常用的方法。事实上,绝大多数情况下是一方授予合同,承包商签订的合同规定显然是调值公式。39 4.5.2竣工结算要有严格的审查（1）合同条款的审查合同空缺或有缺陷的,建设单位要和施工单位协商一致,或者请第三方仲裁机构把结算的具体要求明确下来;（2）隐蔽验收记录的审查要将所以的隐蔽工程考虑在内,最好安排二人以上的签证:需要工程监理的项目需要相关的管理负责人如监理工程师签字确认。（3）设计变更的审查设计更改需要相关材料进行佐证，就是说原设计单位出具的设计变更书和更改图纸需要学校加盖公章,签名或者相关证明材料才有效。如果主要的设计变更未经审批部们核查就不应该进行结算。（4）工程数量的审查我们应该根据相关记录,图纸更改设计和现场签证来核算竣工时的工程量,最后利用国家统一规定计算规则来计算:（5）固定单价结算单价的取定应该根据按照合同上的规定或者投标上的估价进行;（6）防止各种各样的计算误差工程竣工的结算往往会出现计算上的错误,我们应该进行谨慎核对,减少错误的发生。4.5.3竣工决算及内容在手续进行之前我们要对全部的项目进行竣工验收,及时、准确地披露其竣工决算,包括整个过程从计划完成所有实际成本、建筑成本、安装成本、设备和仪器的购买成本和其他成本。40 4.5.4竣工决算的编制步骤（1）收集原始数据并进行整理和分析。建设伊始，按照相关要求编制以建筑工程档案为主的相关文档，主要是对相关信息的收集、排序、统计，例如设计文档,应当事先估计,工程结算安排等;（2）工程变更的比较和验证,检查每一个单位工程,施工项目成本。将数据检查和验证完成与原设计图纸、现场测量,必要时确定实际情况;按照建设单位提供的审批完成结算等原始数据，根据相关规定，对预算进行加大或减少的调整，影响项目成本;（3）审批投资，对仪器、设备、建筑安装工程、项目建设严格的部门等所需投资进行审批，包括批准后在相应的列的工程造价;（4）编制竣工决算指令,全面、简洁而流畅。（5）填写完成财务报表:（6）准备项目成本分析;（7）订成册完成图;（8）按照国家规定对各类文件进行审批。4.5.5竣工决算投资成本比较分析经批准的预算是评估的基础实际施工成本管理、分析的基础上提供的决算报表可以实际数据并与经批准的预算。在预算执行的评估,验证项目建设成本,财务部门应该首先预算动态变化的信息,如设备材料价格差异,人工传播和传播速度和设计更改信息。在实际工作中,应重点分析以下内容:（1）主要的工程量预算编制的主要工程量增加或减少会使项目预算成本和实际项目的竣工决算成本相应增加或减少。工程量在较大的项目中,必须找出原因。（2）主要材料消耗在建筑和安装工程投资、原材料成本通常占超过70%的建筑成本直接检验材料消耗是关键。评估的主要材料消耗,根据41 完成的三个材料中列出的资产负债表实际消费的预算估计。找出一个超出了最大的数量,并找出过度消费的原因。（3）建设单位管理,建安工程其他直接费用,费用和间接费用根据竣工决算报表中列出企业管理费用和企业管理费用预算,确定其储蓄的数量金额或成本超支,并找出原因。42 第5章本文总结和展望5.1研究结论现阶段，房地产行业发生了翻天覆地的变化,经济环境、社会环境、房地产市场越来越标准化。根据以上内容，笔者的结论如下：（1）管理、控制房地产开发成本成本管理，技术措施、组织措施两方面的关系是相辅相成的,缺一不可。房地产开发企业要想使得经济效益最大化，必须两者同时进行发展强化。（2）房地产开发成本管理过程中的每个环节都会对成本造成程度不一的影响,要想成本管理更为高效，可采用“四步”成本管理方法，包括：设定目标、明确责任、跟踪实施、绩效评估。5.2研究展望本文在分析大量相关文献的基础上，提出了一些可行的理论上的对策建议，相对来说有些片面，仍有一些不足，但是对于如何更好地在未来进行实践和不断优化仍具有参考意义。随着房地产业竞争的日益成熟,房地产企业会增加项目的投资成本。站在战略高度创新成本的经营理念，构建一个监控全程的、全面的、动态的成本管理系统。笔者认为将结转成本管理理论在我国房地产开发领域,将更广泛应用于房地产的做法,以便更有效地降低开发成本,提高企业的营业利润,增强企业的应变能力。房地产开发项目成本管理活动应该占主导地位的意识形态的成本效益观念,实现由传统保存,改变态度的现代概念受益于输入和输出分析评估输入的必要性和合理性。努力减少成本的投入，使其具备更多的使用价值,使企业得到的经济效益最大化。43 5.3研究局限性由于笔者获得信息有所不足，笔力有限，本文在考虑问题可能有所局限考虑不周，有许多内容仍需要作进一步的研究和讨论,请老师和同学们指正。44 参考文献[1]马强.LX房地产项目成本管理研究[D].山东:山东大学硕士学位论文,2012.[2]朱奇峰.中铁二十局集团四公司天水项目成本管理研究[D].湖南:中南大学硕士学位论文,2013.[3]范迎春.甘肃A建筑公司项目成本管理改进研究[D].兰州:兰州大学硕士学文文,2011.[4]范成方,董继刚,贾宏俊.挣值法在项目管理中的应用研究[J].山东科技大学学报,2012,26(4):101-108.[5]冉华兵.基于挣值法的学仕桥变电站的土建项目成本管理研究[D].湖南:湖南大学硕士学文论文,2013.[6]赵倩,徐嘉勋.浅谈挣值法在建设项目成本控制中的应用[J].科技广场,2013,(2):96-98.[7]毛志兵,赵福明,刘晓初等.建筑工程管理与实务[M].北京:中国建筑工业出版社,2016.[8]金家善,史秀健,吴奕亮.LCC技术应用中的问题分析及建议[J].上海电力,2004,(4):280-283.[9]蔡斌.设备寿命周期费用评价法及其应用[J].攀枝花大学学报,1997,14(2):78-79.[10]祝雪锋.项目成本管理及挣值法成本监控研究[D].重庆:重庆大学硕士学文论文,2011.[11]唐青锋.113厂建筑安装工程项目的成本控制研究[D].西北:西北大学硕士学位论文,2011.[12]温凤荣.中小建筑企业施工项目成本管理体系的研究[D].山东:山东农业大学硕士学文论文,2012.[13]WestneyRE.Totalcostmanagement:AACE-Ivisionforgrowth[J].CostEngineering,1992,(34):2-5.45 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