德州锦绣豪庭房地产建设项目成本管理研究

'ｍＯＣＥＡＮＵＮＩＶＥ貼ＩＴＹＯＦＣＨＩＮＡ■硕±学位论文ＭＡＳＴＥＲＤＩＳＳＥＲＴＡＴＩＯＮ巧州锦巧表庭房地产建设项目成本管理研究论文题目：Ｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｒｅｓｅｒｃｈｆｏｒｃｏｎｓｔｍｃｒｔｉｏｎｒｏｅｃｔｏｆｇｐｊｃｏｎｓｔｍｃｒｔｉｏｎ化ｎＸｉｕＨａｏＴｉｎｇｉｎＤｅＺｈｏｕ英文题目：作者：于雷？王璋年指导教师：在职攻读专业学位学位类别：目管理专业名巧：项：研究方向ｒｎＳＴ；口：．．■—ｆ．１，Ｉ＂＇＂—－２０巧年５月３０日 谨ｗ此论文献给中国海洋大学老师们于雷 德州锦绣豪庭房地产建设项目成本管理研究学位论文答辩日期；指导教师签字．；如斗答辩委员会成员签字；冬、、１） 独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得（注；如没有其他需要恃别声明的，本矜可卒）巧他巧育化构的学份或证书化用过的材料一。与我同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确说明并表示谢意。－学位论文作者签名：奇签字日期：兴皆年Ｊ月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被査阅和借阅。本人授权学校可Ｗ将学位论文的全部或部分內容编入有关数据库进行检索，可Ｗ采用、缩印或扫描等复制手段保存影印、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》，并通过网络向社会公众提供信息服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名；导师签字；签字日期：知，Ｊｒ年ｒ月？。日签字日期：年Ｔ月日 德州锦绣巧庭房地产建设项目成本管理研究摘要我国房地产业经过二千多年的发展己初具规模，遂渐发展成为与人民生产、生活息息相关的支柱产业。随着房地产市场的开放和蓬勃发展，房价的不断上涨，境外资本、其它行业资本大举注入。国内不少企业还沿用传统的成本控制理论和手段，偏重于事后控制，成本管理意识弱化，缺乏规范化和制度化，房地产开发成本迫切需要科学的管理和有效地控制。本文Ｗ德州锦绣素庭小区开发项目为例对房地产开发项目成本管理进行深入研究，本文首先对房地产开发项目成本管理研究的背景、意义レ义及国内外现状进行深入分析。其次，对房地产开发项目成本管理的相关理论进行了研究，从而为本文研究提供理论指导。再次，对德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理进行了全面深入的了解，得出了该项目在成本控制方面存在的问题和原因。进而运用文献的相关理论和举例论证法对项目成本控制存在的问题进行深入分析，找出问题的根本原因，针对上述问题提出了相应的改善方案。。最后通过本文的研究，旨在发现德州锦绣豪庭小区开发项目的成本管理漏洞，规范成本管理，増强企业竞争力。同时，也利于我国房地产开企业加快项目成本管，増强企业效益理体系的建立健全，提升企业的国际竞争力。关键词：房地产；工程项目；成本管理；成本控制 ＣｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｒｅｓｅｒｃｈｆｂｒｃｏｎｓｔｍｃｒｔｉｏｎｒｏｊｅｃｔｏｆｐｃｏｎｓｔｍｃｒｔｉｏｎＪｉｎＸｉｕＨａｏＴｉｎｇｉｎＤｅＺｈｏｕ＇’Ｗｋｈ化ｅｃｏｎｔｉｎｕｏｕｓｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｏｆＣｈｉｎａｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｅｏｌｅｓｌｉｆｅｐｙ，ｐｐａｎｄ化ｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｍｏｒｅｃｏ２ｌｓｅｌｌｉｎｋｅｄｎｏｗｈａｓａｃｅｒｔａｉｎｓｃａｌｅ．Ａｆｔｅｒ０ｅａｒｙ，ｙｓ’ｏｆｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔＣｈｉｎａｓｈｓｉｎｒｉｃｅｓｎｏｔｎｌｆａｉｌｅｄｔｏｔ也ｅａｃｅｏｆｒｏｗｈｂｕｐ，ｏｕｏｓｏｔｔｇｐｙｐｐ，ｇｇａｉｎｅｄｍｏｒｅｃａｐｉｔａｌｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ．Ｂｕｔｔｈｅｒｅａｒｅａｌａｒｅｎｕｍｂｅｒｏｆｅｎｔｅｒｓｅｓｔｏｃｏｎｔｒｏｌｇｐｒｉｃｏｓｉｔｓｓｔｉｌｌｒｅｍａｉｎｉｎ化ｅ化ｅｏｒｅｔｉｃａｌｌｅｖｅｌｏｆ化ｅｏｒｉｇｉｎａｌ，化ｅｒｅｉｓｎｏｓｔｒｏｎｇｃｏｎｓｃｉｏｕｓｎｅｓｓｏｆｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｍｏ巧ｃｈｏｏｓｅｔｏｐｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ，ｌａｃｋｏｆｅｆｆｅｃｔｉｖｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｏｆｓｃｉｅｎｃｅ，ｗｅｓｈｏｕｌｄｅｎｈａｎｃｅｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｔｔｔｉｎ＾ｉｕｉｏｎａｌｉｚａｉｏｎａｎｄｓｔａｎｄａｒｄｉｚａｔｉｏｎ．ＴｈｅａｕｔｈｏｒｃｈｏｏｓｅｓＤｅｚｈｏｕＦａｉｒｖｉｅｗｈｅｉｇｈ化ＤｉｓｔｒｉｃｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｏｅｃｔａｓａｎｅｘａｍｌｅｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅａｎａｌｓｅｓａｎｄｄｉｓｃｕｓｓｅｓｉｔｓＣＯ巧ｍａｎａｅｍｅｎｔ－ｐｊｐ，ｙｇｃｏｍｂｉｎｉｎｗＵｈｔｈｅｒｅｌａｔｅｄｄａｔａｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｒｅｓｅａｒｃｈｓｉｔｕａｔｉｏｎｂｏ化ａｔｈｏｍｅａｎｄｇ，ａｂｒｏａｄａｒｅｉｎｔｒｏｄｕｃｅｄ，ａｎｄ化ｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆ化ｅｒｅｓｅａｒｃｈｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅａｎｄｂａｃｋｒｏｕｎｄＴｈｅｎｆｒｏｍｔｈｅｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌｌｅｖｅｌｏｆｈｅｒｅａｌｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｃｏｓｔｃｏｎｏｌ．，ｔｅｓｔｒｇｙ，ａｎａａｎｄａｓ化ｅ化ｅｏｒｅｉｓｏｆ化ｓｏｉｃｅｘ化ｗｌｅｉｎｆｌｉｌｌｓｗｉ打ｌｚｅｔｉｃａｌｂａｓｉｔ．Ｎｔｅａｕ化ｏｒｉｌｂｙ，ｐ，ｇｔｓｉｎｒｅａｌａｎａｌｙｓｉｓａｎｄｄａｔａｏｆＤｅｚｈｏｕＦａｉｒｖｉｅｗｈｅｉｇｈＤｉｓｔｒｉｃｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｅｃｔＣＯ巧ｊａｂｏｕｔ，ｗｉ化ｅｍｐｈａｓｉｓｏｎｉｔｓａｐｐｅａｒ进ｉｃｅｉ打化ｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｃｅｓｓｐｒｏｂｌｅｍｓａｎｄｓｏｖｎｗａｓＴｈｒｏｕｈｔｈｒｅｔｉｃａｌｂａｓｉｓｆｏｒｅｚｈｏｕｒｖｉｅｗｖｉｌｌａｌｉｇｙ．ｇｅａｂｏｖｅ化ｅｏ，ＤＦａｉｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｒｏｅｃｔｒｏｂｌｅｍｓｗｅｒｅａｎａｌｚｅｄａｎｄｔｈｅｎａｔｕｒｅｏｆ化ｅｅｘｃａｖａｔｉｏ打．Ａｔ化ｅｐｐｊｐｙ，ｃｏｍｐｌｅｔｉｏ打ｏｆｔｈｅａｂｏｖｅｓｔｅｐｓ，ｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｗｉｌｌｐｒｏｖｉｄｅｔｈｅｕｌｔｉｍａｔｅｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔａｎｄｓｏｌｕｔｉｏｎ．Ｔｈｒｏｕｈ－ｔｔｔｔｏｉｎｄｅｐｈａｎａｌｓｉｓｏｆｈｅａｕｈｏｒｈｅｌＤｅｚｈｏｕＪｉｎｘｉｕＶｉｌｌａｇｙ，ｐｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｅｃｔｔｏｆｉｎｄｔｈｅｒｏｂｌｅｍｏｆｃｏｉｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ａｎｄｒｏｖｉｄｅｔｈｅｂｅ巧ｊｐｐｓｏｌｕｔｉｏｎｃａｎｅｆｅｃｔｉｖｅｅｎｈａｎｃｅｔｈｅｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌｃｏｍｅｔｉｔｉｖｅｎｅ化ｏｆｔｈｅｅｎｔｅｒｒｉｓｅ．Ｆｏｒ，ｐｐ＇ｔｈｄｍｅｎｔｏｆｌｅｓｔａｅｒｏｅｍｅｎｉｒ化ｅｅｖｅｌｏｐＣｈｉ打ａｓｒｅａｔｐｊｅｃｔＣＯ巧ｍａｎａｇｔｓｙｓｔｅｍｔｏｍｐｏｖｅ，ｒｏｖｉｄｅｆｔｉｖｅｒｏｍｏｔｅ化ｅｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒ．ｅｅｃｅｆｅｒｅｎｃｅｒｐ，ｐｐｙＫｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ；Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｐｒｏｊｅｃｔ；ｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ 徳州锦巧豪庭ｗ地产速设项口成本管班硏‘究目录１０绪论０．１课题的背桌和意义１１０．１．１课题巧景０１２．．２硏究意义０．２国内外研究现状３０２１３．．園外硏究现状４０．２．２围内研究现状６０．３研究方法和框架１房地产项目成本管理概述及相关内容８１．１项目成本管理巧述８８．１１．１项目成本管理的含义８１．１．２项円成本管理阶段的规划１８．１．３项目成本管理的程序１．２房地产项目成本管理基本内容９１９．２．１房地产开发成本控制的概念１０１．２．２房地产开发成本的组成１１１．３价值工程在成本控制应用１２１．４全寿命周期理论在成本控制应用２德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理现状及存在的问题…１３２１３．１项目巧况１４２．２项目成本巧理的实施情况２１４．２．１德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理部ｎ及其职责６２．２．２德州锦绣豪庭小区开发项目成本构成１１８２．３锦巧表庭开发项目成本巧理存在的问短１８２．３．１未树立系统全面的成本管理理念１ 德州锦绣寒庭供地产违设项円成本管巧研究８２１．３．２项円各阶段成本管理存在的问题３德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理分析２１３．１德州锦巧巧庭小区开发项目的成本构成分析２１３．２项目立项阶段成本管理分析２１３．３项目规划设计阶段成本分析２３３．４项目施工阶段成本管理分析２４３．５项目巧工结算阶段成本管理分析２６４德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理的解决主要思路２７４．１２７树立公司全员成本控制的惠识．４２建立合理的项目全过程成本控制对策２７４．２．１项円立项阶段的成本控制２７４３．２．２项目设计阶段的控制对策２４．２．３项自施工管理阶段的控制对策３５４２．３．４项目竣工结算阶段的控制对策９结论４３参考文献４４２／ 徳州锦绣寒庭识地产建设项円成本管理研究０绪论０．１课题的背景和意义０１１．．课题巧景レ改革开放ッ来，我国房地产巧业逐渐放开并取得了定的发展成果，与人巧生活之间的义系也曰益密切一。随着改革开放的深入，房地产市场的开放性进步，各种因系导致房价大幅提升提升，跨国投资、跨巧业投资不断兴起。尤其是近年來规模不断壮大、实力雄厚的巧营企业开始进入试水房地产巧业，导致巧业内企业数量激増，经营环境和克争秩序发生了剧烈的变化。在我国二十多年的房地产发展历程里，各个企业管理水平存在不同差距，房地产市场面临着大换血，优者胜、劣者败。社会发展中存在多种不平衡和供需之间的矛盾现象存在，我国人均工资水平较低，薪资上升势头远不如房价増长速度，后者的速度已经超过国际标准的６倍，房价偏高己成为影响社会发展的症结。为一Ｔ抑制房价上升速度，我国政，清理房地产不正常现象府先后制定了实施了系列的抑制措施。由于起步晚，各项管理模式和，加强政府对市场竞争的宏观调控。管理方法比较落后，项目操作和实际控制并不到位当前房地产企业普遍采用传统的成本核算和管理方式，整，忽视了成本控制的全面化和系统化个企业缺乏成本管理的意识，没巧建立科学、完善的管理制度，房地产市场亟需进行科学管理改革。当前，，与房地产开发紧密相关的建筑市场同样面临激烈的竞争建筑施工单位所能获取的利润不断缩小，因此，企业对项目成本控制愈来愈严格。只巧实现项目成本管控的有效性，才能为建筑企业获取合理的经济效益提供保障，这是建工单位执行项目的关键核屯、工作筑施。目前绝大部分的工程采用公开招标的形式来确定施工单位。建筑市场竞争白热化，而甘没有建立完善的竞争制度，导致参，即与投标的各个企业开始利用低价获取施工许可，甚至为了在行业内站住脚巧使公司亏损也会降低报价获取中标机会，企业盈利直线下降，不仅造成该企业自身经营不良。面对这样的发展状，同时将整个建巧施工行业拖埼，形成恶性循环。况，建筑施工单位应该将重点放在内部成本管控上我国建筑施工单位的项目管理方式比较粗放，采用传统的管理模式，取得的效果很不理想，在成本控制上也。没有建立巧效的管理制度，项目成本管理成为建筑企业管理环节中致命的短项１ 徳州锦绣表庭巧地产速设项円成本管理研究建筑项Ｈ成本管理的过程非常复杂，建筑施工企业而必须Ｗ成本控制为核屯，注軍工程建设质量提升－、保障按时完工的前提下，采用切办法降低施工建设成，。本提升项目经济收益，推动建筑施工单位的稳定和长远发展我国的建筑企业－大障碍项口管理经验不足，施工成本超支现象严重，成为制约企业发展的。所Ｗ，如何提升项目管理水平，提升项目管理人员及全体项目工作者的成本控制意识，，实施全面的、全过程的项目监管，不断缩减项目成本支出为企业节巧成本，増加效溢，这是我国建筑企业生存和发展的义键所在。德州城区湖滨北路国税局北的建设项目由锦绣苑房地产开发公司中杨承建，该项目的批示是建设普通住宅区，命名为锦绣豪庭。总的建筑面积为１１．４万平－方米，４５１３０，全部为高层建筑，计划数量为６栋。设计了多种户型面积集中在平米左右。小区建有八千平米的大型配套商业区，能够满足居巧的基本生活需求；．５％５５。该小区规划绿化面积达到４０，容积率．当前该项目正处于紧张的建设过程中，并初步定于２０１６年９月１日开盘预售。０．１．２研究意义项目成本管按是项目管理的重要环巧，是衡量项目自身效益的重要指标之一。对所建设项目的成本进巧全面的分析，主要分为项目预算、决算、计皇、分、析评估、控制和形成报告等过程，对成本科学分析和管控能够改进项目管理质量，降低成本支化，提升项目效益的同时促进企业的健康发展，因此，项目成本控制是当前建筑企业现实需要解决的义键问题。第一小区的成本控制展开研究和探讨，针对锦绣豪庭，并分析化成本控制里化现的问题和缺陷，找化解决巧端的具体方法。结合锦绣豪庭建设项目的实际操作过程，借鉴其他企业在项目成本管控中的成本经验，有效改进本企化的成本管控模式，提升管理质量和水平，为企业决策。提供准确的成本信息，并对今后项目操作提化可行性的改进建议第二，在具体的项目成本管控过程中，必须树立有效的成本控制理念，本着提升企业管理水平的宗旨和目标。在企业内部制定巧实施科学、全面的成本控制体系，从内部管理上提升绩效水平。増强自身在同业市场中的竞争力，并逐渐在克争中占据优势地位。本文分析公司项目成本管理当前存在多个问题的目的在于发现问暦并解决问題。Ｗ便对德州锦绣豪庭小区开发过：程中有效管理成本起到有２ 徳州锦绣豪庭巧地产建设项Ｒ成本管理研究效的借鉴作用，同时结合科学的管理理论，形成类似相关成本管控通用的理论借鉴成果。化２国内外研究现状０２．．１国外研究现状目惊成本管理法是确立目标成本，并将其作为主要研究核私的成本管理理论架构。日本是目标成本法的起源地，日本相关企业在生产过程中将美国先进的目惊管理理论与生产实践相结合，并将成本概念的范围和内涵进行创新而得化了新的成本管理方法，即目标成本法。丰田汽车是最先制定和实施目标成本管理法的企业。１９５９年丰田汽车利用目标成本管理法限定产生生产成本在合理范围之内，结合价值工程等多种方法确保新车的研发和更新换代。此外，丰田公司还将目标成本法应用于汽车生产的其他环节，如涉及、试生产Ｗ及准备生产阶段，加强内部部口间的相互协作达成共同的成本控制目标，这就顺利开启了丰田汽车的目标成本管理模式。项目全面成本管理理论。前美国造价工程师协会（ＡＡＣＥＩ）主席在《９０年代项目的发展趋势》中提山了项目全面成本替理理论。他在书中将项目全面成本管＂理定义为通过巧效的使用专业知识和技术来计划并控制项目的资源、、成本利＂润巧风险。尼科利尼主要采用分析案例的方法研究作业成本法与产期生命周期法两者成本管理方法是否能够适用于英国的建筑业中。他主要是将英国建筑行业急切需要改进的现状提出来，最后得，选取了两个不同的企业使用目标成本法控制成本山的结论是目标成本法要想取得预期的效果，必须建立供应链理论并改进现巧的成本管理体系。ＫａｒｅｎＭ．Ｋｒｏｌｌ（１９９９）认为目标管理是指生产企业为了在特定时期内实现设定的利润目标而不断降低成本、提升成本管理效益的管理方法。该过程需要充分了解市场，并对市场进行预测和分析，制定合理的决策方案，充分挖捆企业内部。最发展潜力，并将其纳入企业长远发展的战略中后，运用科学的理论巧有效的一，实践分析结果，制定出企业定时期内最低生产成本作为本阶段企业成本管控的目标和要求。国外学者对目标管理研究取得的成果还有很多，具有进步意义巧可借鉴性的３ 德州锦绣豪庭巧地产迹设项Ａ成本管理硏究主要；饥ｒｉｓｔｉａｎＡｘ与ＪａｎＧｒｅｖｅａｎｄ叫ｆＮｉｌｓｓｏｎ（１９９５）在竞争条件下或未知环境中因标成本管理如何应用的研究；ＬｉｓａＭ．Ｅｌｌｒａｍ（２０００）采用实例分析一的方法说明目杨成本管理体系中最重要的环巧之是采购管理；ＨｅｎｄＤｅｋｋｅｒａｎｄＰ＾ｅｒＳｍｉｄｔ（２０００）主要是将荷兰国内企业应用目标成本管理法的实际情况进＾＾分析；ＴｉａｇｏＰａｓｃｏａｌＦｉｌｏｍｅｎａＦｒａｎｃｉｓｃｏＪｏｓ６ＫｌｉｅｍａｎｎＮｅｔｏａｎｄＭｉｃｈａｅｌＲｏｂｗｔＤｕｆｆ巧针对生产企业采用目标成本管理方法设计化了具有可巧性和实践操作性的模型；ＰａｕｌｏＡｆｏｎｓｏ，ＭａｎｕｅｌＮｕｎｅｓ，Ａｎｔ６ｎｉｏＰａｉＳａｎａａｎｄＡｎａＢｒａｇａ主要分析目巧成本管理方式下产品生产时间的变化Ｗ及新产品上市使用与成本之间的关联义系。Ｒｏｂｅ＾Ｋｅｅ（２００５）主要分析应用目标成本管理方式所设计开发的新产品为ＫａｔｏＹｕｔａｋａ巧ＢｏｅｒＧｅｒｍａｉｎ专什么能够为企业带来更多的经营利润；此外，．，口对目标管理过程进巧了概括和总结；Ｕｇｏ化ｕｓｕｋｉ，ＰａｏＣａｒｌｏｓＫａｍｉｎｓｋｉ主要的贡献是提化了目标成本管理法与动态化工程价值相结合的理论成果；另外还巧两部目标成本管理研究的著作是《通过设计控制未来的成本》（ＲｏｂｕｎＣｏｏｐｅｒ和Ｗ．ＢｒｕｃｅＣｈｅｗ）与《价值工程在设汁与建造中的应用》（ＪｏｈｎＫｅｌｌｙ和ＳｔｅｖｅｎＭａｏｓｅｔｅ一ｌｅ）ｈＦ．ＣａｓｌｌａｎｏＳａｕｌＹｏｕｎ２００９；Ｊｐ，ｇ（）针对项目成本管理组织了个专口的实践操作过程；ＪｏｓｈｕａＫｎｅｉｆｅｌ（２０１２）主要是在新兴商业建筑开发的全过程中使用目标成本法进巧成本管控。从１＾＾上国外研究文献当中可１＾得知，国外多年的研究和分析使得目标成本管理的相关原理及理论核也己经基本建立起来一一，并在些行业内开始应用取得了定的效果，有助于目标管理体系的成熟和完善。０．２．２国内研究现状近年来一，我国开始出现了项目成本管理的研究动态，其中存在些具有先进意义的管理思想。但是，我国在具体的操作实践中没有成功应用的经验，缺乏理论与实践的有效契合。例如：房地产企业的供应链研究体系尚处于开始学习和研究状态下。仅仅在选择什么样的供应链管理方式Ｗ及如何选择合作对象上进行了。初步的探索，但在具体的房地产企业经营过程中的应用实践较少吴成浩（２００５）在《房地产项目工程造价全过程控制实务手册》中提出了房地产项目的开发成本控制主要包括了项目最巧的项目立项阶段的投资估算、施工４ 徳州锦绣豪庭议地产建设项Ｈ成本管理研究围预算、及最后的合同执巧这Ｈ大方面的全过程管理。朱永明（２０１０）在《基于全生命周期理论的房地产项目成本管理研究》文章中从设计、施工、竣工各阶段阐述了房地产项目全过程成本控制的重要性Ｗ及控制方法。同时他指化在全过程的成本控制中，必须对房地产项目进巧全方位的的。控制，，要排除干扰因素，建立起合理的管理机制Ｗ取得良好的经济和社会效益罗钩于２０１１年发表了《房地产开发项目的成本费用控制》，文中提山房地产，为项目的起初设计阶段就使用经济型定量模型，并进巧预算和评价后期评价项目经济效益提供基础数据。》一赵子瑜也在２０１１年发表了《房地产开发企业成本管理体系设计文，此文，对主要是将目标成本法与价值链分析法相结合，从项目开发的全部价值链出发整个过程和全体员工开展成本管理培训和控制。建立全员目标成本管理模式，并形成组织内部的制度进巧实施，形成了系统性的管理体系。为后期的研究分析开一该方法缺少应有的定量分析的理论支撐。辟了个新的硏究方向，但一孙立荣于２０１０年发表了《房地产建设项目的成本管理》文，在文中作者专口研究了房产项目的现代化成本管理方法，详细阐述了管理对象和管理内容，系一统分析和总结了现代化的成本管理方法，对现代房地产企业具巧定的参考价值，但是由于作者对提化的观点没有进巧实证分析，因此这些观点的可巧性还需－要进步考证。罗真（２０１２）提山房地产企业在项目成本费用控制问题上，要坚持的主要原则＂＂是质量保障下的利益最大化实现。对此，遵循全面、效益、及时性的原则，采取一些减少房地产项目管理过程中的各项费用及加大技术成本控制力度等，新的方法，新的设计手段，新的建筑施工理念，达成房地产企业项目成本费用控制的目的。一张彼委２０１３个全面、全过程的降耗（）认为房地产项目成本控制体系实施是増效过程，首先是要推动房地产企业管理方式转变，由粗放型成本管理向集约化成本管理转变，其次是要抓大头，Ｗ有效控制工程建设成本为目标，实现利润最大化。巧次，要本着开源节流的原则，坚持事前、事中控制，事后做好项目的成本评现成本过程控制与动态管理。估，实，建立科学合理的成本管理体系５ 徳州锦绣豪庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究纵观现有文献，学术界对于房地产项目开发过程中建立科学合理的成本控制体系的重要性己经这成了一致的认识，而且学者们普遍认为在成本控制体系设计过程中要充分考虑房地产项目开发的特点和需求，构建适应房地产项目开发要求的现代成本控制体系，而甘己有的研究对于成本控制体系的内容和实施措施的研究可谓文献续纷。然而由于房地产项目因业务大小、性质、成本管理特点各异，，对于成本控制体系的设计不能一概而论，而只能顺应企业自身成本控制需求来进行设计此理论的结合探讨还巧待进一，从现巧文献来看，对于案例与步深入，，对尤其是对于如何构建健全的房地产项目成本控制体系的硏究和探讨还有不够，因此，需要通过成本控制相义理论指导房地产项目成本控制，通过成本控制体系的’应用研究得到相应的启示，推动同类型项目中成本控制体系的应用与推；，提离成本控制的效率和效益是研究的需要。０．３研究方法和技术路线０．３．１研究方法本文巧采用理论联系实际、定性与定量分析相结合的方法。在阅读大量文献、总结相义学者的研究成果基础上，再运用作者掌握的项目成本控制知识禾分析企业成本管理中存在的不足，在分析问题和提出解决措施方面采用定量分析巧定性分析相结合的方法。０．３．２技术路线一具体房产开发项目为研究对象本文Ｗ德州锦绣豪庭这，深入分析其在成本管理过程中出现的各种问睡，并提出相应的成本控制对策。本文结合笔者在实际参与房产开发项目中的管理经验，对该项目从决策预算到施工管理等各阶段进行具体分析，从中找化影响企业成本控制的因素，并结合成本控制的相关理论知识和本人所学到的专业知识，从组织架构和管理体系这两个角度提化相应的解决方、。案和措施，从而实现提高企业成本管理效率降低开发成本的目标６ 德州锦绣素庭巧地产建设项Ｒ成本管理研究巧题巧究脊泉及漢ｉ研究意文房地产开发巧Ｈ成本宵巧度述ｇ州巧绣豪庭小区巧发項口成本脊巧規巧发存在的ＭＳ德州巧巧荣庭小区开发則成本曾巧存糾Ｓ的分析德州镜绣棄庭小区开发巧目巧本管理存在巧瑟的解决巧策－困０１技术路线图７ 徳州锦绣豪庭巧地产速设项円成本管理研究１房地产项目成本管理概述及相关内容１．１项目成本管理概述１．１．１项目成本管理的含义巧产项Ｈ的开发成本包括很多义面，除ｒ项Ｍ立项的前期投资和各种设备、机械的投资外，还包括项目设计到鼓后施Ｘ、竣工所产生的各种费用。根据房产？项口的开发阶段，般将其大致划分为项国立项、规划、施工Ｌ义及竣等四个义面？，因此相应的成本管理和控制也主要是围绕这四个方面展开。１．１．２项成本管理阶段划分根据房地产的开发流程，结合项目全生命周期理论，房地产项目的全生命周－一期般划分为四个阶段。第阶段是房地产开发商明确客户需求，将开发构思形成体系，即项目的决策阶段；第二阶段是设计单位根据开发商提供的可巧性硏究一报告等资料将构思进步细化形成设计方案，即项目的设计阶段；第Ｈ阶段是开发商进行项目建设招投标和施工单位将设计单位和开发商提供的各种方案形成建筑实体，即项目的建设阶段；第四阶段是项目建设结束后进巧竣工交付，维护等，即项目的竣工交付阶段。在计划经济体制下，房地产项目成本管理主要是指一建设阶段的成本管理，这阶段的成本管理也是常规理解下的成本管理。然而随着房地产市场的不断完善，房地产项肖的成本管理的最终目的是满足整个项目的成本最小化和利益最大化，因此房地产项肖的成本管理，尤其是房地产项目的成一本管理应该综合考虑项目开发的每个阶段。笔者将房地产项目的成本管理巧纳－１１。为１＾１下四个阶段，化图规划＿招投＿？化工＿？竣工设计！标（含保侈）交付Ｉ１；Ｉ建巧阶段：Ｌｉ－國１１房地产项目成本管理阶段１．１．３项目成本管理的程序为了更好的规范房地产项目的成本管理，在房地产成本管理过程中应该制定合理的原则，Ｗ更好的指导房地产项目成本管理工作。结合房地产项目的特殊性，８ 徳州锦绣豪庭识地产违设项Ｈ成本管理研究房地产项目成本管理中的原则主要有Ｗ下几方面。房地产项目成本目标的合理制定－。房地产项目具巧定的特殊性，建设周期较氏，投资规模较大，因此房地产项目的成本管理难度也较大。然而，前由于开发商的经验、知识巧限，因此开发商在制定项目成本控制目标时巧该考虑成本的动态变化－。为了使目惊更加科学、合理，在目标制定的初期应该设置个估算目标，即项目的投资估算。在项目的不断建设过程中，随着项目资料的完备和进度、的増加，控制目标的制定也应该逐步清晰、明确，而形成设计概算、施工图预算－承包合同价等系列阶段性成本目标。设计概算应该指导房地产项目的施工图预算巧承包合同价格，同时施工困预算的成本目标也应该对设计概算阶段的成本目一标不断补充，使各阶段的成本目标形成个巧机的结合。全面地考虑房地产项目的前期成本管理。房地产项目的前期成本管理不仅涉、及了项目投资决策阶段的成本管理，还包括了项目在设计阶段建设阶段和竣工。在项目总交付阶段的成本控制和管理根据房地产项目的成本投入比例，一．地相关费用和建安费用成本中所山比重最大的为项目的十，般为总成本６０％Ｗ上。在决策阶段，项目的前期可巧性研究和项目的初步设计对项目的相关费用巧建安费用的影响通常都在８０％Ｗ上。项目的不同设计阶段对建安费用的影－巧有所不同：项目的初步设计对建安费用的影巧达到７５％９５％；项目的技术设计３５％－７５％项目的施工图设计阶段对建安费用的影响阶段对建安费用的影响达到：５％－３５％达到。由上数据分析可Ｗ看出，房地产项目成本的关键在于房地产项目投资立项阶段和项目的设计阶段，这两个阶段对房地产项目的工程费影响最大，而甘送个，影响随着时间的提前而増大。因此，项目的成本管理应该从项目立项开始其次，是项目设计和施工阶段，全面地考虑房地产项目的前期成本管理将项目成本管一理放到个重要位置。１．２房地产项目成本管理基本内容１．２．１房地产开发成本控制的巧念、房产项目的开发成本包括很多方面，除了项目立项的前期投资和各种设备机械的投资外目设计到最后施工、竣工所产生的各种费用。巧据房产，还包括项一目决策、招投标、勘察设计、施工等四项目的开发阶段，般将其大致划分为项９ 德州锦绣豪庭巧地产违设项Ｈ成本管理研究个方面，Ｗ此相应的成本管理和控制也主要是围绕这四个方面展开。在实际管理中，则主要针对十地使用成本、前期工程费用、工程建设成本等方面展开成本核算和管理。具体阐述如下：１．２．２房地产开发成本的组成（１）．十地成本近些年我国房产开发项目越来越多一，而十地资源是巧限的稀缺资源，用完一点就少点，巧些，不可循环利用，因此十地使用成本越来越高开发项目不仅要一．地的费用支付购买十，还需要支付定的拆迁补偿费等费用。（２）前期工程费用项目在实际施工前需要进巧规划、设计和地质勘察等，这笔费用实际上是相当大的一笔投资成本一，另外还有三通平等开发费用也属于前期费用，因此也属于成本管理的范围。（３）工程建设成本主要包括施工成本、硝买或租赁机械设备等费用，另外公共配套设施的成本耗巧也属于工程建设成本的管控范围。（４）公共设施费用主要是指自来水、电力、绿化等公共配套设施的费用，还包括道路等基础设施的巧用。（５）管理费用在房产开发项目中，需要对全过程的经营活动进行组织和管理，在这个过程中产生的人员工资、保险费、差旅费１＾及各类生活补助等费用都属于管理费用。（６）財务费用项目巧资所支付的利息レ义及相关的手续费等都属于財务费用。（７）税费房产项目开发过程中产生的所有税收都属于税费，主要包括±地使用税、±地増值税、企业所得税、契税和印花税等。另外地方行政部口巧收取的各项费用也属于税巧的范畴。为分析各项成本在项目总成本中的比重，笔者对各项开发数据进行了汇总，具体比例倩况如图２－１所示。１０ 德州锦绣赛庭房地产建设项目成本管理研究５．６４％．０．５６Ｘ＾■止化费吊？前供工程々－ＭＳＷ■法巧安装巧用＾｜ｐ｜ｐ＾祖禱：：ｒ？巧《巧用简■不稳９用图－２ｉ比例１房地产开发项目中各成本构成所ｉ｜的、ｍ据ｈ述比例图，我们巧Ｗ巧到巧产项目的主叟本投入包括±地成本开发过程中所附带山来的成本及巧连设工程的成本。１．３价值工程在成本控制应用＂的衣述为价化或由于增加功能，或由价值工精创始人麦乐斯儿．Ｄ．Ｍｉｌｅｓ）＂了降低成本而提闻。价值工稍足研究如何Ｗ最少的人力、物为、财山和时间获巧必巧的功能的巧术经济分析方化Ｉ功能改进。尽管布速筑产品形成的，强调的足项Ｈ的功能分析兩Ｔ价値各个阶段都可Ｗ巧用价值．程米提高建筑物的价値，巧足在不村的阶段进村—工程活动其经济效果的提高幅度却大不相同。分析个建筑产品形成的各个阶，设计阶段将是应用价值工程的重点一旦图纸己经设计完成并进巧，段，研究建筑施工时其价值就基本确定了，若再进行价值分析，则要进巧设计变更和改变施工方案，从而造成很大的浪费，使价值工程活动的技术经济效果大大下降。因此必须在户品的设计和硏制阶段就开始价值工程活动，Ｗ取得最佳的综合效果？。价憤工程的核必是功能分析，其山发点是满足化用者的功能需要在价值工。程活动中不仅要分析产品的结构，更兎要的是分析产品的功能通过功能分析，，找出并删除不合理的功能要求和过剰的功能，加强不足功能把巧约成本放在巧？效保证工程质豊的巧础上。功能分析的个軍要内容是功能的数强化，把定性指杨转化为足Ｍ指标，巧地产市场Ｌｉ山奥方市场逐渐。随薪我巧房地产市场的化胆－Ｈ的销路化巧収利润，巧耍条件就巧满化顾客转变为买方市场，要扩大房地产项现实的或潜據对商品的功能要求。ｉ 徳州锦绣寒庭坊地产违巧项Ｈ成本管理研究价值Ｔ程研究要从降低项目全寿命周期成本的角度来提高硏究对象的价值。全寿命周期的成本包括项円建设成本和使用成本，价值Ｔ．程研究要重视降低令寿命周期成本，而不是仅考虑速设成本。价值工程的目的是Ｗ研究对象的最低寿命周期成本可靠的实现使用者所需功能。实施价值工鞋，即可避免味的降？低Ｔ．程造价而导致硏究对象功能水平偏低的现象，也可Ｗ避免味的提高使用成本而导致功能水平偏高的现象，，使工程造价使用成本及建筑产品功能合理巧配节约社会资源。１．４全寿命周期理论在成本控制应用全寿命周期是一个复杂的概念。从理论上讲，全寿命周期是指从构思、决策、设计、建造、使用直到拆除所经历的全部时间。对于工程建设项目的全寿命周期包括项目设计、招投标、合同签订、了程施工、竣工结算及生产运营等阶段。＾影响全寿命周期的因素较多；、经济因素、技术因素、社会，般巧物理因素和法律因索等。Ｕ技术工作经济工作巧巧工作ｈａｗｈｉＩＩＩＩ巧＜目巧划Ｉ了作性巧ＺＺＺＺＺＺ：设计巧备ｎ？组巧巧施４Ｉ＊—设计阶…段’ｈ２￡４技术措…施巧ＩＩＩ助Ｉ＿＾成本掉制ｂ？一＾５＝＝？ＬＪｇ．４？施Ｘ准备程ＩＩ施运巧措施施工阶段？合间措施４Ｚ总目标：项目全々命巧＿期的最投入化用小投入产出比Ｊ图－３全１寿命周期成本控制围１２ 德；州锦绣絮庭ｗ地产迸设项ｎ成本巧理研究２德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理现状及存在的问题２．１项目概况项目位于湖滨北路国税局北，交通十分便利，具有卡分优越的地理位置，小区周边拥有完善的公共配套设施，有植物园可供旅游观光，大型巧物中也银座商一步之遥一城巧离项目，喜来登大酒店近在腿尺，生活、购物、观光设施应俱全。该项目所在地属于普通连筑性用地，小区总山地面积有１１万《平米，主体’建筑是６栋小高居的楼房，并配整建设了８０００ｍ的大型超市，Ｗ满化小区居巧的生活所需。项目主推户型是美观实用的二居室和宽敞乂气的立居宝，奪内曲积’’最小４５ｍ，最大巧１３０ｍ，可供选巧范阐较宽。小Ｋ容积率为５．５，绿化率窩４１％达，环境优美、生巧便利，是人们舒适生巧的詳选。锦绣豪庭项目建设开始于２０１３年１０月，Ｍ前化处于连设当中，预计２０１６年９Ｗ初开盘，２０１７年１２＞＂皮前项肖结束。该项Ｈ在城市总体规划的指导下，，迎合／人们的也理需求注重居住区生态系统的速设，处处体现乂。然元系，体现＂了人为本的设计思想，间时，周边的环境閑项ｎ的述设巧到ｒ极乂改蒂，巧助于促进社会经济效益的提升。圓２－Ｌ图１德州锦绣寒庭化宅小Ｋ示意閱■ 德州销绣表庭房地产巧设项日成本管理研究本文所要探讨的房产项肖锦绣讓庭小区正处于建设巧中，由锦绣苑房地产公词所投资开发，该房产公司不仪资金雄惇，而曲拥巧餐业的开发人才和巧术过硬的施工队伍，该公司在房屋销传和物化管理方面的成绩也比较突山，不仪对规划设计、施工管理巧着独特的见解，而甘具备灵活的征地拆迁能力和化色的市场营一销水平，是家综合性的大型房产公司。该公司组，在房地产巧业中属于伎伎者织架构化图－３２．总经理Ｉ＿百总终司设了巧总监！＾务总Ｉ］［＾＾营巧总总监助理总工程师■＾总临助理总监助理马Ｊ叫」ｉＩＩ叫Ｉ监助理竺Ｉ＇：ＩＩ总销企１？王財成Ｉ业！Ｊ程本经售发管务管ｉ完＇巧Ｉ揮巧心办部巧部部部ＩＩ图２－２德州锦绣苑房地产开发公司组织巧构巧２２．项目成本管理的实施情况２．２．１德州锦巧讓庭小民开发项ｎ成本铃巧部ｎ及巧职责从运背的情况来肴，德州锦绣豪庭楼盘组速了负责概算、预算、结算等职责的成本宵理部，并聘请了专化的职业经理人对其进行管理，该部口现巧八名员工，一人－分别为部分经理、装修、安装与十建工程师分别为人、二人与四人。该部口的具体权限为：掌握建筑材料价格走势、对材料供巧企业进行资质査验、对工程进巧概算、预算与结算的审核等工作。此外，该部的职责范围依次为；（１）项目策划阶段的成本投入估算？阶段巧项目正式投产前这，作为成本管巧部必须先期性的对即将叟投产的？硕Ｎ所涉及巧涵盖的任意个环阿实施成本投入估算，问时将所涉及与涵盖的环节所需的费用投入情况进！ｒ成本佔算，，从而能够化成相化的成本化算数据使得项Ｉ］的投柄Ｔ作軒据Ｗ依。 徳州锦绣豪庭说地产建设项Ｈ成本管理研究（２）项目实施方案制定阶段的成本投入估算，在此阶段，成本管理部对需要投入的成本进巧成本估算与成本概算并分别生成相应的指标，从而可其为杨准，编制项目初期阶段的成本概算指标参照。（３）项目初期阶段的成本投入估算一在此阶段，成本管理部为项目编制初期的投入概算，同时将其进步细化为團纸阶段的设计成本指标参照。（４）项目施工图纸审核阶段的成本投入估算在此阶段中，成本管理部必须对图纸设汁所涵盖的设计成本进巧成本投入概算，同时该部要直接参与到项目的招标与投标工作之中，并且担负计价任务，制定合同价款的限额。此外，该部要对设计完毕的施工图纸参与审核，Ｗ便能够结合图纸情况实施项目投入估算。（５）项目工程造价管理工进度款项进行逐一，此在此阶段，成本管理部必须对项目的施的细致审核外，该部的工作还包括对施工材料价格的审核Ｗ及对工程计量签证的审核等各项任务。（６）项目的独立工程竣工结算在此阶段，成本管理部应对竣工的独立工程实施结算，同时将该独立工程的。具体施工成本投入情况加Ｗ总结，并形成书面的总结报告（７）项目竣工后的决算与总结在此阶段，成本管理部对项目竣工后的预计成本投入情况与实际成本投入情况实施比对，从而明确二者存在差距的缘由所在。同时，在竣工后，成本管理部，从要及时实施项目总结，并形成书面的总结报告而为日后的项目成本管理提供巧益的参照。（８）编制项目成本明细记录表，基于成本控制Ｗ及精细管理的考虑，该部应编制成本明细记录表从而能巧做到巧细化的项目成本巧观管理。（９）提升从业人员职业素养基于提升从业人员职业素养的考量，该部应对项目部的相关从业人员进巧系统性的在职培训。，Ｗ便使其尽快提升业务水平１５ 徳州锦绣豪庭慎地产建设项Ｈ成本管理研究（１０）对项目工程造价相关信息进巧捜集－成本管理部所需要捜集的信息涵盖原材料巧情、施工人员的雇用成本等系列信息。２．２．２德州锦绣豪庭小区开发项肖成本构成（１）地产项目的开发投入成本此即指地房地产企业在楼盘项目开发过程中所需的投入成本叠加总量。就德、州锦绣豪庭楼盘而言，其在此方面投入的成本涵盖了十地使用相关费用向国家缴纳的各项税费、补偿安置费用、项目工程费用レ义及项目管理费用等。①十地使用相关费用该项费用涵盖了十地出让金费用、人员安置费用、交易服务费等。根据相关法律，作为地产公司而言，可Ｗ借助协议、招标与拍卖出让Ｈ类方式，实现对十地使用权的取得，，在实践中，多数地产公司均采用招标与拍卖的方式。近年来政府十．地政策收紧，从而拍卖出让成为主要的取得十．地的模式。从现今的楼盘售一，在锦．价来看绣豪庭楼盘项目中，五分之的项目成本来自于相关的十地费用投入。②项目的前期工程投入费用此项费用活盖项目调研费用、项目设计费用Ｗ及施工水电等相关费用的投入。这部分费用在锦绣豪庭楼盘项目的成本投入方面，大致为总投入成本的六个百分点。③项目的建筑安装工程费用此项费用乃是项目施工中的各类施工费用，诸如施工人员费用Ｗ及施工原材輯费用等。这部分费用在锦绣素庭楼盘项目的成本投入方面，大致为总投入成本的四十六个百分点。④项目市政公共设施建设费用此项费用巧盖城市的基础设施巧用与城市的巧用设化费用。前者通常包括城市道路、供水供电、排污、通讯等巧用。这部分巧用在锦绣表庭楼盘项目的成本。投入方面，大致为总投入成本的十个百分点⑤项目管理成本费用此类费用乃是地产公司生产运营中产生的费用，涵盖员工薪酬、办公经费、化， 徳州锦绣表庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究社保费用、培训费用等。这部分费用在锦绣豪庭楼盘项目的成本投入方面，大致＝为总投入成本的个百分点。⑧项目财务相关成本费用此类费用乃是地产公司向银行等金融机构给付的孽息等。因地产项目整体施工过程巧赖巨额的资金投入，故而地产公司须通过金驶机构获得资金，并过向发生借贷的金融机构给付相应的孽息一，此即成为地产公司需要承担的部分财务成本，需要指山的是，此部分成本同地产项目的规模Ｗ及借贷数量直接相关，故而这部分费用在锦绣豪庭楼盘项目的成本投入方面，所山总投入成本的比例较难界定。⑦需要缴纳的相关税费此部分费用涵盖纳税与巧政性收费。前者涵盖増值税、印花税、企业所得税、房产税等税种；后者多为政府机构征收的巧政性费用，房地产开发管理费、市政配套费用、十．地征收管理费用等。这部分费用在锦绣豪庭楼盘项目的成本投入方面，大致为总投入成本的屯个百分点。⑨商品房销售相关费用此项费用乃是地产公司营销部口在商品房销售之中产生的相关费用，诸如售楼中也的布展费用、楼盘宣传彩页制作费用、楼盘销售ｒ告发布费用等。这部分费用在锦绣豪庭楼盘项目的成本投入方面，大致为总投入成本的六个百分点。⑨其余的成本费用此类费用涵盖绩效巧励费用、车辆燃油费用Ｗ及营销活动费用等。作为锦绣豪庭楼盘项目而言，其投入的成本活盖直接成本、间接成本１＾＾及所－需缴纳的各类税费等，具体参看表３１所示。一－表２１锦绣豪庭小区成本估算览表成本项目总价（万元）＾十地费用１９６０２２．１２％前期工程费５４０６．０９％建筑安装费用４０００巧．１５％市政公巧设施费用８００９．０３％管理巧用２００２．２６％１７ 徳州锦绣豪庭房地产迹设项ｎ成本管理研究２－一表１锦绣豪庭小区成本估算览表（续表）成本项目总价（万元）山比财务费用１６６１．８７％税费６４４７．２７％销售费用５００５．６４％不可预见费用５００．５６％合计８８６０数据来源：锦绣豪庭房地产开发公司集团２．３锦绣豪庭开发项目成本管理存在的问题由滿绣苑巧限责任公司负责建设的德州锦绣豪庭楼盘项目，其在成本控制上暴露出如下弊病：２．３．１未树立系统全面的成本管理理念从巧业特质及其发展规律来看，地产巧业呈现出巨额资金需求量Ｗ及资金投入周期较长的特质，因此导致其面临着诸多的不确定性风险，包括外部十地政策与金顧政策变动的影响、施工材料巧情变动、商品房供需关系的变化＾心及企业自身的管理水平等诸多因素均直接对成本产生波及与影响。对于国内部分地产企业而言，其未能形成对成本管理的重视，也未能采取巧之有效的成本控制方式，因一而导致企业发展难Ｗ为继，最终走向衰落途。究其原因在于：该公司在楼盘项目建设的进巧过程中，未能形成部口之间的有效联动，只是根据项目的进展情况被动开展工作，欠缺成本控制的全局意识。成本管理部的职能设置同工程部存在重叠，即其过多的参与了现场管理。此外，公司的的成本控制部ｎ并未先期性的落实好成本控制宣传，也未能对员工进行有关成本管控方面的针对性培训，进而造成了公司内部未能对成本管控的重要性形成正确认识。２．３．２项目各阶段成本管理存在的问趣尽管该公司逐步意识到成本管理对企业发展的意义所在，然而其对该项工作依然存在偏狭的认识一，将其视为对单独成本的项控制任务，并且在实施过程中，只注重对项目施工过程的成本管控，未能实现对项目从立项到结项贯穿始终的成１８ 德州锦绣豪庭房地产建设项Ｈ成本管理研究本管控。（１）立项阶段成本管理现状和不足从成本管理与成本控制的的过程来看，项目的立项阶段乃是地产公司进巧成本管理与成本控制的关键节点。尽管此阶段所涉及的成本投入相对于施工阶段而言较少，然而其对项目整体成本管理与成本控制发挥着关键作用，与项目最终的成功与否息息相关。作为商品房供方的锦绣苑公司而言，其未能对项目决策阶段成本管理与成本。控制的关键意义形成正确认知，仅将目光聚焦于产品开发之上其所编制的项目一划书的可执巧性下降策划书的目的也只限于顯资的考量，如此来，造成项目策。从编制的项目策划书的内容来看，所体现的内容多停留于表层，未能实现投资导向性的作用。此外，在可行性分析报吿中，暴露化未能充分的搜集相关资料、未能进行系统的项目论证、未能进巧精准的评估等问题，前述问題亟需解决，同时，这些问题的存在。，将导致该公司项目投入资金的无端损耗（２）设计阶段成本管理暴露化的不足在该项目开发过程中，锦绣苑公司未能对项目设计阶段的成本管理与成本控制的关键效用形成正确认识，并视其为对成，因而表现为对项目设计经费的压缩。此外本投入的有效管控，该公司同其所选择的设升单位巧立的合同內容存在明。显缺陷现今，《数设计单位的经济，即未能在合同条款中对设计限额加Ｗ约定二，通常在Ｗ下者间进选。意识较为欠缺，其对设计费用所采纳的准据一一目前设计单位通用的计算方式有两种，种是根据建筑面积来计算，巧都，一３０ｍ的系数来算，这种计算方式需要经是按照元／，另种是按照总投资额来算，往往只重视过双方同意才可确定。实际上，设汁单位在设计项目结构时技术上的可行性和质量上的可靠性，包括对装修标准的規定和设备材料的选择等，而对这些材料和装修巧准所需要花费的成本基本上不在其考虑范围，因此无论选巧雨。种方式来计算，都不能对项目成本进行很好地控制此外，而工程造价不属于，在设计单位内部，工程设计人员只负责设计的事他们的职责范围，负责技术巧负责造价的部口处于分离状，属于预算人员的事巧，、态，各负其责各履其职，并岛大多数房产公司都缺乏对设计过程的监督和控制理的现象，使后期施工产由此容易导致设计成本超出预算甚至出现很多设计不合巧 徳州锦绣裹庭棋地产速设项Ａ成本管理研究生各种浪费。这说是锦绣苑房产公司项目成本管理失控的主要原因。（３）项目施Ｘ阶段成本管理中存在的主要问题锦绣豪庭项目总包单位的选定方式是公开招标，并甘签订的合同价格也运通过招惊的形式来确定的，最后结算则是Ｗ合同价为基础，加上工程变更价作为最后的总价格来结算。这种合同结算模式表面上看起来不存在任何问题，实际上问题恰恰出在这里。在项目公开招标前，根本没巧对项目总承包的资金实力和管理水平等进巧全方面的了解，而总包单位为了中惊，故意将投标价格标低，甚至比￣标底低了３０４０个百分点，根据当时的市场价格，该项目不仅不会巧利润，甚至还会亏本。这些问题最后全部通过施工阶段暴露山来，为了控制施工成本，压低价格，施工单位从人力和物力上进行控制，导致工程进度和工程质量都达不到要，并且由于现场签证较多，求，导致工程造价调整幅度较大山现很多索賠、扯皮。事件，成本浪费现象严重（４）项目竣工结算阶段成本管理中存在的主要问题①工程验收准备工作做得不到位，准备不充分，延期交付现象屡次发生，并甘后期工程质量问题众多，维修费用髙，工程成本増加。②在施工阶段没巧保存好各种工程变更和现场签证等资料，有时出现因资料不全而无法结算的情况，最后影响到结算进度。而有些房产公司想趁未结算时办＂＂理Ｈ算单而故意拖延工浩结算时间，这种也理正好被承包商所利用，要求进行额外补偿，最后不仅影巧结算效率，而旦导致工程成本増加。２０ 德州锦绣豪庭巧地产建设项Ｒ成本管理研究３德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理分析３．１德州锦绣巧庭小区开发项目的成本构成分析从表３－１的项目成本构成中我们可Ｗ看出，在项目总成本中，直接成本所占份额最多，约巧５４００万元，山比８４个百分点，期间费用所山比例为８个百分点，巧５１６万元。而在直接成本中，房地产开发费和征地拆迁费用是两个主要项肖费用，分别山到直接成本的４７％巧２３％，金额分别为３０００万元和１４６６万元。由此可见，，这两项费用既是直接成本的控制重点，也是整个项目成本的控制重点而与直接成本相关联的除了施王和采购环节外，还包括设计和销售两个阶段。房产项目的总造价除了会受到市场等宏观经济环境影巧外，还会受到项目内，这部各种可控因素的影巧，而直接费用和间接费用是其中影响最大的两个因素两个费用随着瞬息万变的市场而不断变化，因此企业为了实现利润最大化，必须，准确预测和分析这些不断变化的费用，Ｗ此达到控制工程总造价的目的实现企业的经济效益。一工程项目立项、设房产项目是项容易受到各方因素影响的综合性开发，从一一一甘环扣，并计图纸、施工到最后销售，每个环节都会影巧到项目的总成本环，相互制约和影巧。因此在对房产项目成本进行管理时，必须具备全局观念，一工程施工质量，不能味地强调降低成本，比如建安成本的无限度降低会影咱到増加后期维修费用，反而会使总成本突然上升，因此要站在项目整体的商度，从。每个环节中合理控制成本，这样才能起到事半功倍的效果３．２项目立项阶段成本管理分析项目立项阶段本身所产生的费用实际上并不多，因为不会涉及到材料、±地和大型设各等金额较大的投资，只需要在市场调査分析和可行性研究Ｗ及决策方一些费用只山据很小的比例。但面需要花费定费用，对于整个房产项目而言，这这并不意味着房产项目的成本控制与立项阶段无关，恰洽相反，整个项目的实施方案和基本要素投入等，其最终的策划结果关，都需要在立项阶段做好总体策划？经过深入分析，系到整个项目决策的好坏，这会直接影巧到项目的总造价成本３－该项目各阶段对成本控制的影响程度具体如下表１所示。２１ 德州锦绣哀庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究表－３１德州锦绣豪庭小区开发项目各阶段成本控制的影巧阶段决策阶段设化阶段施工阶段营销阶段－－－所占巧用１％１０％２０％６０％７０％１％５％对成本控制的影咱６０％－７０％２０％－３０％０％－５％５％１１表中显示，决策阶段的影巧程度达到近７０％，由此可化，决策阶段对于项目成本控制的重要性。；该项目在立项阶段，不仅成本管理部参与了整个立项的策划工作，而且设计部、工程部和財务部都在销售部的组织和带领下，参与到项目立项工作中。具体分为五步－，第步由销售部结合市巧行情和项目的具体情况，制定市场策划预案；第二步，设计部在市场策划预案的基础上进巧巧念设计；第Ｈ步，销售部根据概念设计来制定总的项目开发思巧，并甘制定出项目总计划；第四步，工程部参照销售部的总计划和设计部的巧念设计制定山具体的工程计划；第五步，由成本管理部和財务部分别编制投资估算和经济巧Ｉ算。３－巧据投资估算和表１的各种预算，根据各部口职责围绕项目成本的控制目４－２标将其细化分解到各个部口，具体化表：（表３－２德州锦绣轰庭小区开发项目责任成本表单位（万元）－部口责任成本巧责任成本日标－管巧々用ｍ思巧巧．．－■．．上，化巧用Ｉ９６０成本管理部不可巧见巧用５０设计中也前巧工程巧５４０建筑安装费用４０００；ＸｆｉＳＳｇＰ市政公其设施巧用８００巧巧销售巧用５００财务々用１６６Ｗ么Ｍ部６４４蒋巧目巧本的目禄分解到各个部口，巧确各部口的责任巧本目标，有利于今后各巧口工作的开展，在具体的工作中能够化到目的巧《｜、有的放矢，进而促进？个項目巧本控制目杨的达巧。另外，对于各部口的责任成本达成情况，应制定２２Ｉ 德州巧绣豪庭巧化产建设项円成本管理研究相应的奖惩措施，完善监控体系。并且，对于各项成本要进巧密切监控，注意进行动态管理ｊｌ，比如可ｙ每月或者每周定期召开例会对成本达成情况进行分析，由部鬥责任人对本部ｎ的成本动态进行汇总报告，并通报监控中发现影响成本目杨达成的潜在因素，根据会议商定结果及时进巧调整，Ｗ促成本部口目标的厢利完成。项目成本立项阶段的成本预算一，在项目开工前，房地产公司对期项目的成本及利润率进巧了估算：项目总建筑面积约１０２５４７ｍ２可售面积约９６６７４ｍ２。产品形，式为４栋独立公建、１８栋８层住宅，均为框架结构产晶。总规划户数９７２户，主８０－８５ｍ２两室两厅７９９３力户型面积为为产品。该项目预升销售收入为８万元，税９２７撕１．地増值税）税前利润额为２０１万元前成本为６，税前利万元（含营业税及十，２９５％巧１４４万元７．２１％。润率为２．，税后利润額为税后利润率为１，３．３项目规划设计抗段成本分祈该辭段的工作主要是把项目的详细设计方案用图纸的形式表现化来，工程后期的各项投入要素巧具化的施工方案都需要根据设计阶段的设计方案来确定，因此该阶段关系重大，并甘成功的设计方案本身，对于后期化工成本造成很大影巧一也是对工程造价的种节省，巧少失敗设计巧带来，巧利于促进项目的顾利进行。的经济损失，某种程度上都取决于设计方案，甚至最终的商品房是否巧销售卖点因此。，该阶段也是项目成本控制的重点？（１）合理的设计是施工阶段成本控制的前提对于锦绣轰庭巧目来说，设计费用本身在工程总造价中只山据很小的比例，，但是该析段所发挥的作用非常巨大，因为设计方案巧定后巧目的外观设汁、平面布局、结构设置及其装修板准等在此大部分都得到了巧认，该阶段几乎控制着整个工程的后续投入，是后期施工成本巧，因此对工程总造价的影响至关重要巧的首要前提，合理的设诗方案不仅可凶减少工程巧更和施工浪々等现象，而且可Ｗ有效地将工程巧屋和其经济巧益巧密结合起来，从而实現对工程成本的有巧控制。（２）优秀的设讲方案是商品房开发的重要卖点，商品房是否具备销售卖点，巧大程度上取决子设计方案出色的设汁方案能，Ｗ推动商品房使巧巧房从众多的市场竞争者中脱巧而出，巧引住消巧者的Ｒ巧２３ 徳州锦绣豪庭坊地产违设项ｎ成本管理研究的销售，提高其销售额，从而达到降低成本、提高利润的目的。该项目在设计时，谨遵Ｗ人为本的设计理念，站在城市总体规划的高度，结合周边生态环境，力争打造适合人们居住的生态型小区，这种设计理念可Ｗ满足人们对自然的向往之一。情，是小区房屋的重要卖点之（３）设计费用本身虽然只山据较小比例，但并不意味着设计部口不需要控制成本，必须制定好设计规划，，实际上在设计阶段细化各个专业领域的设计费用目标，，控制其进度和成本并甘要责任明确到专业负责人，从而使各部口形成合力：，共同完成设汁部口的成本控制目标。该项目的勘察设计费分解如下表３－３德州锦绣豪庭小区开发项目设计费用分解表（万元单位）￣专业名词日标巧用备注勘察巧＾规划及方案设计２９２主体视同阐设化３００园林景观设计９５装修设计７０含室大堂、售楼处、样板房等、电梯厅供电设计２５市政设计己含在主体化工阁设计中祐工供审核巧２５面积測绘费巧不口预见费５０介化＾３．４项目化工阶段成本巧理分析对于施工阶段成本管理过程中所存在问昆！，究其原因主要有Ｗ下几方面：①根据相关法律規定，无法选择与公司长巧合作的单位作为投标单位。③采用工程量清单计价进行的招标文件，本身存在缺陷，如招标文件资料不全，巧乏计划性和相关工程量巧项等，影响工程量清单的编制。采用图纸包干模式时，对图纸的设计意图理解偏差大，造成后期结算纠巧频出。③合同的执行力度不够。，双方合同相关约定未得到很好的找行④对设计变更的经济优选不够，未能有巧控制施工现巧巧证，岛存在超时办。理的巧况，设计变更下达前为做优选２４０ 德州锦绣豪庭巧地产建设项円成本管理研究⑤甲供或集团采胸的材料Ｗ及设备的供货质量Ｗ及采购进度无法满足施工需要，材料设备采购的随意性加大，物资采巧计划性差理控制措施不足，，物资管影巧使用。⑧施工现场控制不力，管理人员水平较低又缺乏成本意识，无法及时发现围，另外才纸的疏漏与错误，导致后期返工并进巧设计图纸变更，増加了施工费用，现场签化的管理力度较弱，如果经常发生现场签证则无法有限控制成本。德州锦工鞋招－４绣豪庭小区建设标总计划如下表４。表３－４德州锦绣豪庭小区开发项目招标总计划招惊形最迟定标时序号工程类别责任人配合部口式间１十．建总安装包递标２００１３．３．３１预算部经理设计、工程２室内装修递标２０１３．４．３１预算部经理设计、工程道理与室外排３议标２０１３．７．３１预算部经理设计、工程水４园林绿化议标２０１３．８．３２预算部经理设计、工程５铅合金口窗宽标２０１３．１１．３０预算部经理设计、工程６防水议标２０１４．１．３１预算部经理设计、工程７铁栏巧逢标２０１４．２．２８预算部经理设汁、工程８巧柜议标２０１４．日．３１预算部经理设计、工程９外水议标２０１４．８．３１综合部经理工程、预结算０外电２０１４．３、１议标．７１综合部经理工程预结算１１燃气议标２０１４．４．３１综合部经理工程、预结算资料来巧：根据復州锦绣轰庭小区开发项目巧据资料巧理物资的采巧实行招标采购的要提前制定采购计划，它是成本管理的重要组成、部分，我们需要提前进行充分的市场调蒼掌捏市场，为了提窝招掠采购的质量信息。而我们分析锦绣轰庭项目的招杨采购时发现，该项目采柏淮备时间较为仓、Ｈ个分部工程的招促，表格信息显示，表裕巧的室内装慘巧巧＆及园林绿化等标时间仅间巧了１个月，说明招标工作并为深入展开，很巧获得预期的效果？项２５ 德州锦绣豪庭挺地产津设项Ｈ成本管理研究目的成本管理的重要环节还体现在编制招标采购计划工作上。３．５项目竣工结第阶段成本管理分析（１）在竣了结算阶段，对成本管理造成影响的因素主要巧Ｗ下几方面：其，员Ｘ没巧树立成本控制的观念，认为自己的工作与项目结算Ｗ及成本控制没巧义系：：：，不属于自己的职责范畴；其，企业没巧建立完善的结算管理制度，对结算缺乏巧效监督；其三，施工阶段遗留了太多的工鞋变更等巧度审结问题，给＾最巧的竣工结算増加很多难度，；，导致结算进展缓慢不利于控制结算阶段的成本。（２）对于竣工阶段影响成本控制的这些问题，公司对施工阶段各期的结算比例进巧了调整，Ｗ达到巧效控制各环巧结算周期及其比例的目的，具体如表：４－５所示：表３－５锦绣豪庭小区开发项目施工阶段每期结算比例－－－－一二期一编巧项日名称期；期基础上方工焉＾ｍ２８％４５％２７％建＿安．主体工巧消防工巧２５％４０％３５％巧供电工巧２５％３５％４０％其他３０％４０％３０％市政工巧２５％３５％４０％室外固林绿化３５％３５％３０％工滑物业用房３０％３０％４０％ｍｍ４０％＾按照相应的结算比例对施工各周期进行结算，不仅可加快最终的竣工结算速度，而宜有利于有效拴制施工进度巧施工质量。２６ 德州锦绣豪庭祷地产建设项Ｒ成本管理研巧４德州锦绣豪庭小区开发项目成本管理的解决主要思路４．１树立公司全员成本控制的意识一（１）公司的成本管理是项系统的管理工程，要逐步树立全体员工的成本控制意识，把员工的积极性调动起来，参与到公司成本控制与管理中来。通过各种方法正确分析与研究成本管理的对象和内容，在现代成本管理理念中，成本的、控制与管理覆盖了产品的整个生命周期，从产品的研发投资、设计、生产、销售及其售后服务等一条龙过程，着眼于产品的整个过程成本管理，这样才能将成本控制在一个合理的范围内，増强公司的亮争力。（２）全体员工应重视成本意识的培养，成本意识増强了才能主动的进巧成本管理。笔者认为可通过下几种途径来培养巧増强全体员工成本意识，首先，公司可Ｗ加大成本管理控制的宣传为度，让全体员工沐浴在该种氛围中，其次，创造更多的机会让全体员工参与进来，共同进巧成本管理，Ｈ是创办各种形式的一培训教育，四是出台，提高员工的成本管理技能系列的成本管理奖罚措施并严格执巧。４．２建立合理的项目全过程成本控制对策４．２．１项目立项阶段的成本挖制从项目的立项开始就牢牢树立成本控制观念，将成本控制意识滲透到项目投资意向的决策过程中有着重要的现实意义。在进行项目投资意向方案的选择过程中，要通过项目的可行性研究报告Ｗ及项目的预期盈利指标等多项技术经济文件进巧综合比较判断，选择那些可行性强一、，的盈巧能力好的技术方案，是进行房地产项目建设的第步所Ｗ项目的投资决策的成敗直接关系到今后项目的运行是否顺利。整个项目的生命周期里，对成本控制起决定性作用的阶段是项目的决策阶段，因为它直接影巧到项目的投资成败，同时它又是事前巧制，也就是在项目运行之前就必须加Ｗ控制，这样，就需要首先确定项目成本管理控制的目孩，也可Ｗ说是控制投资的目标？可Ｗ通过投资估算来确定投资目炼，投资估算是建立在对项目进行充分巧研、分析与评价结果的基础上的，如何采取正确的方法确保投。资估算的准确度，决定了制定成本控制目侍的关巧所在２７ＩＩ 德州锦绣棄庭巧地产违设项Ｈ成本管理研究在项目的总成本中，十．地使用费、建筑安装费、拆迁补偿费所山的比重最大，，房地产开发的前几个阶段，项目投资和项目设计对这立大费用的影响最大项目投资决策对十＿地使用费、建筑安装费和拆迁费的影响项目的可行性分析研究决定８０％Ｈ大费用的影响大约为了项目投资决策的成败。大约为，而项目设计对这７５％数据就可Ｗ看化，开发过程的前两个阶段对整个项目的成本影巧最，从Ｗ上大，所要实施巧效地项目成本管理，就要重视开发阶段的前期管理。（１）房地产开发项目可巧性硏究①可巧性研究的主要工作巧巧性研究为锦绣豪庭小区的开发建设提供了Ｗ下四方面的指导意见：第？二进，提供了项目立项研发的可行性探讨，第巧市场定位调硏和确定可巧的技术方案，第三，项目建设面临的内、外部环境因素，第四，对项目的经济财务状况进行分析与评价，合理确定各项经济技术指标。其主要内容如下：１析）进行市场调研分；２）市场定位、面向客户分析３）项目规模确定与方案选择；４）建设地址、内外部环境分析；巧设计方案选巧；６）确定项目总体计划；７）解决资金来巧和估算投资总额；８）財务分析与收益评价。②可行性研究对成本控制的影巧可行性研究是在项目立项时进行的，锦绣豪庭小径也是如此，它有巧的保证了项目的投资运行，可行性研究巧定的技术经济指标也最为科学合理，可行性研巧从Ｗ下几方面影响项目的成本控制：１）可行性研究的结论必须准确可靠，因为它巧响项目决策的重要因素，决定投资成败。２）可行性研究报告中对筹资方式的资金来源的研究直接影响项目的成本控制，３）可行性研究的结论会对设计方案、物资设各的招标采购计谢、项目实施等２８ 德州锦绣表庭房地产建设项Ｒ成本管理研究的指导意义重大，另外，为指导整个项目的生命周期內各个环节的成本控制提供了参考依据。（２）锦绣豪庭小区开发项目投资估算锦绣豪庭项目的决策阶段，影巧决策结果的是项目的投资估算，它是项目决策的决定性因素。投资估算要力求准确，才能具巧很强的指导意义，过于粗格的。，在投资估算不仅无益于项目的投资，还可能造成投资失误所Ｗ可巧性研究阶。段，我们要认真对锦绣豪庭项目的投资估算进巧分析在可行性研究时期，相关基础材料的收集状况、此研究的深度Ｗ及相关数据：资料的可靠性均不同程度的影巧着投资估算的精确度，如表４．Ｉ所示①锦绣豪庭小区开发项目投资估算对成本控制的影响投资估算对于在项目的决策阶段指导决策意见有着重要的意义，它是对项目实施的整个过程需要资金总投入的估算，还要预满建设期内的投资资金计划安巧、、经情况。要保证投资估算的准碗性，我们需要认真研究项目的规模设计方案＂＂济技术方案、四新技术的应用、材料设备采巧、内外部环境、项目进度计划等各种因素。②投资估算对成本控制的影巧一１）投资估算属于项目立项决策阶段的重点工作之，根据投资估算，才能确定该项目的成本控制总目标巧工程后续各阶段的细化目标；２）项目做出投资决策的重要依据便是投资估算，巧据投资估算才能进行经巧可行性巧估；，并最终确定选择何种筹资方式最为合理，３）投资估算还是巧预算的重要参照依据，同时控制着巧预算的范围因此也是房产项目成本控制的重要组成部分。２９ 德州锦绣豪庭巧地产违巧项Ｒ成本管理研究－表４１德州锦绣豪庭小区开发项目可行性硏究各阶段划分１：作阶段投资机会研究初步可巧性研究详细坤巧性研究Ｌ作性质项目构想项固初选项目拟定鉴别投资方向，寻进行专题研究，编制初步进行深入的技术经济论―＾’ｒ仇山‘々找会’提供可巧＾＾＾报胃确＾胃证’编制＾巧性＾％报苦’巧成太？项目建设构想，提否进巧详细０Ｊ巧性研究，提山结论性建议，作为项供初步选择依据判明项目的盈利能力目投资决策的重要依据投资估算精度±３０％±２０％±１０％－－－费用百分比（％）０．２１．００．２５１．２５０．８２．０所需时间（月）１２＿＾＾③锦绣豪庭小区开发项目投巧估算编制方法这里的预算方法均是依照其要求的精度及其得到的相关材料来确认的。资金周转率法、朗格系数法、生产能力指数估算法及其市场询价加系数法这些方法是投资估算的常用方法。锦绣豪庭小区这一开发项目使用的是一种使用在设备安装工程及其专业分包工程方面的市场询价加系数法编制。（３）锦绣豪庭小区开发项目评价项目巧价主要是对那些要开发的房地产项目实施环境的可行性、社会可巧性经济可行性及其抗风险能力的判断。就德州锦绣豪庭房地产开发项目来说，企业的市场调研仅仅局限在企业原巧客户和公司员工及其亲属、朋友中，调研的范围很小少调研化来的数据，样本很，。缺乏严肃性我们的市场调研首先要做的是将样本数尽可能的扩大，充分了解企业所面临的市场环境。目前成本控制的职能分散在各个部口，没有单独的部口来负责这些个信息的汇总、分析，但若建立成本管控部口必然会加大公司的费用支，我们可１＾依据公司的现有状况，在各部口中设立成本控制岗位。各个部口明确职责范畴，确定公司各级工作人员的分工及职责。各部口都为成本控制负起责任，比如工程部口对施工现场的用料巧量负责，注重用料成本是否合理：设计部口要编制设计限额，同时３０ 德州锦绣豪庭棋地产建设项Ｒ成本管理研究对设计费进巧把握和控制．；十地成本、拆拆补惶费用等因主要是按照政府颁布的收费标准执行，责任可Ｗ落实到综合部；营销部主要的任务是提窩房屋销售的价；格和销售的数量，注意新増的边际贡献应当大于新増的ｒ當宜传费财务部在做好财务核算、投融资计划和项目財务指标测算的基础上，可将项目决策过程中数据的分析、汇总职能落实到财务部，财务部口对项目建设整个过程的成本耗费巧。使监督职责，认真硏究动态成本变化的原因，并不断完善．地价格节节攀升。国市场决定价格，造成十，市场需求大加上十地的供应有限一般巧拍卖有十地使用权出让方式、招标、娃牌化让与巧立协议四种，Ｗ招惊居一《。协议山让十．地使用权般由主要的管理部口及用地双方共同协商并巧立价一一般会对开发建设。招标定的优势，政府格，拍卖，挂牌取得的十地对开发商巧一拍挂中ｒ大的开发商得到期巧定的要求，促使开发商立即组织项目开发，在招一一于个公平的竞争环境定的相义政策和法律风险保障，有利的是，在开发中有项目开发的搞效率。要控制好±地成本，就需要掌握十．地招拍挂过程中竞买的策略及技巧，尽可能用最低的价格和风检获得最大的利網。首先，就要控制好十地费上限。±地竞拍前，对要建什么样的楼盘，拟建方案，未来几年的销售额和现金流十．用最低价格作为假定方案，假设零利润来计算都要进行巧算，，再算得建造成本入可控范－地可，－地纳地成本限额算出参与拍卖十＾＾接受的价烙底线将＋，最后计围內。了解市场需求、场址《件、在市场调研阶段要充分，了解项目建设的经济条件并对项目进巧财务可巧性分析。目标成本管理是我国房地产企业比较普逍采取的一、成本的制定要充分了解项目资金回笼、十地成本建设种成本管理方式，目标成本、各项费用开支和税金支出情况。这里应当指化的是企业制定的目标成本应巧量企业的外部环境和自身实力，制定当是企业的平均先进水平，制定时要综合、、。要责化企业最佳的目标成本。然后再对目标成本进行分解落实考核和控制＇部一Ｉ］形成个多层次的成本管任到人，，有时候确实无法到人的可Ｗ落实到各个正。在企业的成本控理网络。制定的目标成本还要能板据实际的情况不断加Ｗ修制定符合企业实际的目标成本。根据《全制方面，综合考虑自身的時点，，深入分祈一一》》和相国统建筑工程基础定巧山东省估价表、《德州市建设工程造价与定额关技术资料锦绣豪庭项目目杨成本化算。３１ 徳州锦绣豪庭拍地产迹巧项Ｈ成本管理研究４．２．２项目设计阶段的控制对策工程设计可Ｗ说是一个把技术和经济这一对立得Ｗ实现的过档。设计在项目得到确认之后可Ｗ说是此项目建设及其项目造价控制的关键。项目建设的规模、一结构形式、产品方案和建筑标准及其使用功能般在初步设计的时候就得到了确定，吐有了设计概算Ｗ及投资限额的最大值。在施工图得完成么后就可Ｌａ对施工图进巧编制预算，从而精确得到工程造价。综上所述，影响与工程造价控制的重要点为工程设计。（１）方案的优化设计设计时期的第一步就是优化设计方案，它能够很好地对工程造价实施控制。对设计招投标、设计方案的技术经济评价及其运用价值工程优化设计方案等是优化设计方案常用的方法。①设计的招投惊一这里所说的设计招投惊般指的是设计方案。招标单位对那些急巧开发的工程发布出来，Ｗ这样的方式来使得设计单位进行设计上的竞争，再由招标的单位根据招标要求对参加竞标的单位实施资格审查，获得竞标资格的单位需在要求的时间内进行投标书的填报，最后再由招标单位来确认中标的单位来进行项目设计。下面结合公司开发的锦绣豪庭项目，对设计阶段的成本控制进巧分析。表４－２设计阶段的方案设计表￣设计理念成本配置白标客户ＩＩＩ下纯高层建筑，＂９〇平米小户型为主打諸設、员－巧型‘。通过精。构思立秋创逛个布方＋虫案—责Ｊ：罕置２户芒岂的Ｊ需局合Ｓ，用酸济、Ｂ２棘施完善、Ｊ生活方案舒适的新型小区。砖进行装饰根据总体规划，结合具体功能要求在庐么小区不同的位置分别冊不同类？使尸住宅？建筑形体髙低错巧，空间结构２乏望Ｊ？贵：方案＿巧密相同。Ｗ商层建筑为主，商低ＳＪ基是２謂乏？合，在小区内部Ｅ备２〇％的四层叠加别Ｊ二岂乏墅区，蠢区Ｗ２００平方米的户型为么Ｕ。Ｋ由于在方案优选的时候没有进巧详尽的分析，只是根据销售部口反馈的意化及对市场的简单判断，便做化决策选择第二种方案。现重新对这个项目进行分析，项目地处在离市中也较远的发区周围有一工厂，所髙等院校及几家大型的工厂，３２ 徳州锦绣棄庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究的职工称为购房的主流，刚性的需求比改善型的住宅更加巧市场。加上国家购房政策的调整，限购和限贷过多的皮制了别墅客户的需求，小面积的电梯公寓表现一出更加坚挺的价格，而别墅住宅则出现了卖出不去的现象。经过比较可知方案在当前的市场环境下会获得更多的经济效益。②利用价值工程法来完善执行方案通过组织巧集体的力量，重点性的研究产品的主要功能，这种方式称为价值分析，也叫做价值工程。在保证基本功能的前提下，尽可能的降低项目期间内的总金额，提升产品的效率。在价值＝产品效用／生产成本这一价值工程公式当中能够明显的看化成本是建立在产品效用及其价值之上的。③设计方法的综合经济性对于设计方案的经济性评价主要包括其造价、人工成本、项目功能、材料、设备一、工期等多个因素来进行整体评估，最终选择个综合性最优的方法。其中，最为常化的方式巧多因素评分优选法、投资回收期法、全寿命资金限值分析法Ｗ及计算费用法。结合本项目小区的具体情况进巧分析，在研究容积率在整个项目开发中的作用时，，我们先设定住宅部分和商业部分的价格固定商业部分维持在Ｈ万五千平。，米左右，改变容积率观察其对该项目利润额和利润率的影巧在设计过程中，我们可Ｗ将项目的各施工部分进巧巧效分解，根据Ｗ往的工。例如景观绿化的限额作经验和统计数据，对各个施工部分的设计进巧定额管理为１００元／平方米。我们的设计人员根据自己的专业知识和工作经验编制各分项工程的限额己了解的建筑材料的市场信息反馈给设计单位，通过这种方式，将自参与到设计工作当中去。这样我们不需要等工程结束之后才能了解成本，但这个办法的缺点是要有足够多的项目建设经验和足够《的Ｗ往建设项目的数据，而甘对项目的分解也要足够的仔细。，比较巧时耗力研究结果显示，基本呈现平缓，利润额的减少和利润率的増加变化程度不大的变化趋势，整理利润率基本上不受到容积率，这表明项目商化面积保持不变时的影巧。巧 徳州锦巧爱庭识地产述歧巧Ｈ化本巧巧研究表４－３容积率与利润率的变化乂系商业售价公寓售价销售利税前利润容积率总成本（元／平米）（元／平米）润率额５１６０００８２００３５．１５％郎１９０３１５４２４．８１６０００８２００化．４９％５６５４９３１１０６４１．６６０００８２００３５．８４％５４９０５３０６７２４．４１６０００８２００：？６．２１％５３２６６３０２３４４１．２１６０００８２００３６．６％５１６１８２９８０５３７．００％３２０００］「八３。００３６．５０％－３１０００－３６．００％－３０５００３５．５０％－３００００３５．００％ｊ２９５００３４．５０％．２９０００３４－．００％１１５００Ｉ１１２８．５４－８４．．．６４４４２巧？巧巧幸一—税化利巧１－图４１容积率的变化对利润率的影响ｉ针对容积率用足的情形，我们把化宅和商业部分的价格閒定，并在Ｈ万至四如之中进行变动，并观察该项Ｈ的化益额和收益率的变化情况。通过结栗思巧，商业部分提窩义平米，则利润率人概要减少６％。从结来中能够得到，化宅的收益影响比商化部分要小，但商业部分的曲线毯■ｉ：ｉ本比较平缓，整体收益率也比较ｊ观，所ｔｕｔ受影响的精度不大。（２）化用限额设计，根据相义行化枯准巧资估算情况和巧巧性报告的相义Ａ容，来进行初步设计，并通过ｈ化设计的总预算来完成施工聞和技术设计，在完成相巧功能的情况ｉ３４Ｉ 徳州锦绣豪庭供地产建设项Ｈ成本管理研究下，合理的设计并控制投资限额，避免不合理的项目变化，必须保证总投资控制在一定范围Ａ。在进巧项目的设计过程中，设计师应该充分考虑项目的价值和项目的质量这两个方面，并承担相应的责任，对设计成果和设计巧为进行合理的调配，兼而巧之。在完成巧步设计后，应该及时对经济和技术问题进行分析和评估，避免山现设计后才进行预算等不良的习惯和巧为。施工团队需要根据其所具备的技术条件。和预算情况，与设计工作人员进巧及时的沟通和调整，并提山合理的设计要求．地资金例如，某公司在接手经济适用房的相关项目时，拥巧九亿元的十，政府定一价为四千每平米一，折合千八每平米，其建安成本仅为千四每平米，此时，化宅要求进行设计经济限额，处于各方面的因素，设计单位忽视了限额设计，并在图纸不完备的情况下，匆忙施工，最终导致围纸的预算把握不准确，直到设计单位和业主协商多次后，才提交了改进方案，此时，项目已经施工了兰层楼，直接造成了两千万的经济损乂，即使之后进行了方案的调整，仍然对项目的综合造成、了不可逆转的影响。因此，在实际的项目执行过程中，应该严格控制巧算估算结算估算、预算估算等环节，把握整体成本。在项目设计阶段，对设计金额进巧控制必须严格把握和执巧，通过对项目投，工的过程资进巧预算，并在设计初期就限制相关额度在对项目设计图纸进行施工程量的监控、，中，合理的分配財力物力和人力，全面加强投资效率，需要加强提升投资利润。（３）严格执行审核图纸工作、检査，进免出现设计差错审围工作是对设计好的图纸进行核对，也可Ｗ巧免一们的设计。通过设计围的审査，改进我些不良情况的发生，我们能发现找出问理方案，不至于到了施工阶段甚至施工完毕才发现错误，造成浪巧。在项目开发的总。在设计施工图期间，工程总额的体造价中，其初步设计占据了重要地位—３５％工程成本２５％会被工程设计巧影巧，而在此期间，利用技术手段来巧少相关－？的几率只有５％１０％，因此工程金巧将受到造价控制倩况的较大巧响４．２．３项目施工管理阶段的控制对策（１）对项目施工部口进行综合评估对项目巧工部口的信營情况、巧务状况、施工质量情化进巧综合考察？要尽巧 徳州锦绣豪庭巧地产违设项Ｒ成本管理硏究量避免劣质施工团队给整体项目的工程造价和质量带来的恶劣影响。（２）加强工程管理为了更好的对成本进行控制，应该严格控制工程的变更情况。特别是目前巧＂＂，就的单位，山现了低价中标，索赔获利的情况，业主应该在工程执巧之前严格把控、审核工程变化、实时监控制度，在审批工程变更的情况下，充分考虑？■经济美观和实际功能等方面方面，，尽量降低工程无用支山，把握投资总额。另针对材料供应商和施工单位在执巧合同的过程中，出现违约现象，应该对其提山合理的赔偿，充分保证质量。（３）对项目施工进巧实时管理和监督根据施工图纸，，对项目执巧方进巧监督，对于材料变更和设计的修改情况应该严格要求，再审批，在项，必须执巧的变更，应该重新进巧预算经费目执巧过程中，导致实际操作过程中，可巧性达不到要求，可能出现工程设计的不合理。的现象，或者材料的型号与设计不符合等对于主要材料和大型设备，应采取公开招标的方式进巧招标采购，还要进巧，，充分的市场调査，掌捏材料的市场价及波动情况同时提前编制材料需求计划采购时机レッ满足工程进度需要为前提。，目前，建筑行业的材料设备费所山整个建安工程造价的比重越来越商达到甚至超过２／３，所Ｗ，在控制施工成本时，材料设备费的成本控制湿得尤为重要。笔者认为，进巧材料设备费的成本控制的有效方法为在指导价的基础上，限定大宗材料、大型设备的最高采购价格。按照风险分巧限定材料最髙采巧价格的方法主要有：首先，由施工单位自行采巧的材料设备达到合同相关要求，业主、监理验收合格即可。其次，选择供应商时，尽量多选择几家进巧进行比较，择优选择供应商。Ｈ是认真控制好材料的质量，四是在确保质量的前提下追求成本最低原则。（４）根据技术创新优选法合理调整施工工艺对关键线路的施工计划进行优化，可Ｗ缩短工期，要实现这个过程，我们需要在施工工艺上做出选择和改进，采用优选法进行施工工艺技术创新可Ｗ达到较一工移交都是Ｗ室外工程的完成为目标的好的效果。般房地产项目竣，如果室内部分完成了，而室外部分迟迟无法完成，则影巧了工程的最终竣工时间，无法达３６ 徳州锦绣豪庭巧地产建设项円成本管理研究到工程竣工条件。而宝外工程涵盖的专业较多，如园林绿化、宝外给排水、燃气、一系列的工作通讯电信、道路等等，工序多而巧琐，又受室内工程Ｗ及社会环境一的影响，般历时较民还容易造成返工，如果工序安排不合理工，，因此，在施整体安排时，要充分考虑各个工作的特点，尽可能的将工序安棘合理，各道工序衔接紧凑，如室外施工安排在室内框巧完成、拆掉脚手巧后即可进行宝外王程的施工，如此，相当于提前开始了室外工程的施工，节约了总体工期。工程监理主要对工程项目进巧监督、对工程材料进巧检查，这对工程项目建设中质呈的保证、工期的控制、安全保障等等都起着重要的作用。监理单位成本工作巧一控制的主要：对资金的运用有定的规划、对设计图纸进行检查、对施工现场发生的工程量予Ｗ确认一，找化使用资金成本不致的原因、对项目的工期进巧把控、管理现场的安全施工。监理人员具巧更加专业的知识，更加丰富的现场证明这个工作是非常哟必要的的控制起到了一经验，对成本定的作用。，实践施工合同是企业实施成本控制的基础一定要全面评价，在实施成本按制之前施工合同，完善合同约定的条款，化解潜在的风险。首先，应明确签订合同的施工单位的工作范畴、按照招投标的结果巧立合同价，划清各家单位的工作界面。在施工过程中界面的不清非常容易产生合同纠纷，发生扯皮推语现象，甚至。会山现索赔，影响目标成本的有效控制其次，建设前期由于诸多的不确定因素导－计价原则发生时按照既定的规则计算致的暂定价款的合同，应严格规定，在实际、铜，应价格。挪些随着市场变化价格波动頻繁的建筑材料，比如建筑钢材缆等科地在合同中明确材料的合理认价依据。，规定调价原则利用挣值法对项目的成本、工期动态进行分析费用和进度是项目执行效果的两大指标，传统的工程项目管理中，费用和进度分别用不同的方法进行管理，进度管理经常使用网络图、平行作业、关键路径等方法，成本管理则使用成本会计的方法。两种方法相对独立，要保证项目按照预定的方向发展，仅凭预计值和实际值之间比较，无法分析出产生差异的原因，无法给决策者提供改进办法的依据。我汁算结果如图所示：们使用挣值法对锦绣豪庭项目的投入资金进行计算，３７ 徳州锦绣豪庭巧地产津设项Ｈ成本管理研究表４－４锦绣豪庭期项目挣值计算表－？王作内容计划完成比例ＢＣＷＳ（万兀）ＡＣＷＰ（为兀）ＢＣＷＰ（万兀）ＩＩ上违安装费ｍ２２５８４２１５２０２０００２￣￣Ｋ内道路２０％５３４５７９５３４环境景观工稍７巧￣四＾＾供水工巧４２％ｍ１０５０＾ｍ１０３６供电工码．＾＾燃气７＾７４０＾＇介ｉ２６８８７２５６０５２４１１９ｌ我们利用挣值对城市之光项目２０１３年１２月份的费用、进度进巧评估；＝－＝－巧＝－费用偏差ＣＶＢＣＷＰＡＣＷＰ２４ｎ９６０５１４８６万元。费用偏差ＣＶ＜０，说明项目的成本已经超山了原先的汁划，项目运转超支。Ｖ＝ＢＣＷＰ－ＢＣＷＳ＝２４－＝－进度偏差Ｓ１１９２６８８７２７６８万元。进度偏差ＳＶ〈０，说明项目比预算时有所延迟，项目进度滞后。＝＝＝费用绩效指标ＣＰＩＢＣＷＰ／ＡＣＷＰ２４１１９／２５６０５０．９４〈１，说明慧园项目实际费用高于预算费用。＝＝＝进度绩效指数ＳＰＩＢＣＷＰ／ＢＣＷＳ２４１１９／２６８８７０．９０〈１，说明慧园项目建设时间比计划的时间长，进度延误。重点分析项目进度滞后、费用超支的原因．工程分项中，发现十建安装ＣＶ＝ＢＣＷＰ－ＡＣＷＰ＝２０００２－２＝－费用偏差１５２０１５１８＜０，进度偏差ＳＶ＝ＢＣＷＰ－ＢＣＷＳ＝２０００２－２２郎４＝－２５２８２〈０＝＝＝费用绩效指标ＣＰＩＢＣＷＰ／ＡＣＷＰ２０００２／２１５２００．９３〈１＝＝＝进度绩效指数ＳＰＩＢＣＷＰ／ＢＣＷＳ２０００２／２２５８４０．８８＜１工程的滞后导致项说明在整个的工程项目建设中．，主要是因为主体十建安装目建设的整体滞后，车要的原因是在施工阶段现场的设计变更较多，造成工期的延迟和成本的増加。巧过Ｗ上分析我们知道一，室外工程是工程施工的关键路线的部分，我们假想室外工程如果作为非关键线路的工作会出现什么样的结果呢，如果是非关键路线工作，那么它就与最终工期无关，不会影巧到最终工期，这样与处在关键路线时的情况相比，就相当于大大节约了工期，就能更早的回收资金，减小资金风险，创造更多的效益。３８ 德州锦绣豪庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究４．．２４项目竣工结算阶段的控制对策成本控制还体现在工程的竣工结算方面。在进巧工程竣工结算时，我们参照一的依据般都是Ｗ施工图纸、设计文件还巧合同为基础的。相关手续要完备，竣工验收工作基本完成为前提，在进行竣工结算时，我们应认真比对清单中的每－施工不符或是化现甩项的理或扣除相应工程项＾＾容，如果与实际，应当及时处量，同时对于工程签证要及时予Ｗ签证并纳入结算范畴，另外，还，避免遗漏要关注材料的价差造成的影响，最后竣工结算文件应采取多方互核、审计确认等制。度，防止发生结算文件人为错误和批漏（１）竣工交付环巧的成本控制①竣工验收控制措施１）单项工程Ｗ及工程竣工验化应遵循的验收环巧分别为自检、复查Ｗ及验收。２）工鞋的各分部及单位工程竣工验收应由建设单位主持，施工、监理、设计等单位Ｗ及销售、物业等相关部口参与，质监部口复杂过程监督。验化完成后，＂＂由参建各方共同签署移交证明书。工单位应保证建筑的结构安全和使用功能，３）施，如果影响结构安全的施工单位必须拟定技术处理方案，并经设计单位确认，经监理验收合格方可接收，对于影响使用功能的，施工单位必须按期返工修复，由此造成工程延误造成损失的。，应追究相关方责任②质量保修控制措施１）《保修协议书》的签订应在工程移交后，由建设单位与施工单位在合同约一？中应明确的相关内容主要有Ｗ下Ｈ方面？定框架内及时签订，《保修协议书》二三是相应的处罚措施。是保修范围、是相关责任，把握一２，可Ｗ采取次性留足保）如果业主对于工程保修相关费用有较大的证金的方法。，如果出现保修问题可自行维修３）如果在施工合同己经有约定，又是在保修范围内的相关费用，虽甲方已经先垫巧了这笔费用。，但还是应当由乙方负责承担（２）工程结算管理一定的依据和流工程结算在工程成本控制中有着重要意义。工程结算要进循３９ 徳州锦绣豪庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究程。工程结算管理的主要工作巧，Ｗ招标文件、施工合同、工程图纸、现场签证、一系列文件作为依据设计变更、图纸会审等，通过采取多方互核、审计确认等制度，防止发生结算文件人为错误和纸漏，避免工作失误。同时要注意材料价差，还巧工程调价等，所掌握的结算资料必须齐全准确，对于特殊问题需要召开相关－。专题结算会议予Ｗ协调解决，结算阶段的成本控制要点如表４５所示４０ 德州锦绣豪庭巧地产建设项円成本管理研究－表４５锦绣豪庭小区开发项目计算阶段成本控制要点巧制要点控制内容控制措施相关责任方严格按照相义依据审核，注意控制、乙１方预（１）审查施工单位人为尖误，重点控制造价比重高的成本管理部口算预算书项目委托资信良好、技术过关、富巧经（１）按困结算的情成本管理部口与验的第Ｈ方咨询机构复杂钢筋用２、钢筋用形物资采购部ｎ量核算量的核实（２）涉及变更的情由具有相关技术Ｉ与能力的专人负形成本管理部口责跟踪，及时掌握变更情况（１）材料价差了解市场信息，掌握价格发展趋３＇价差的（２）人工价差势、按照合同约定执巧相关价差条成本管理部口调整（３）费用价差款，及时反馈异常情况、由工程管理部口主持，其它相关部工程管理部口（０图纸会审口参加，负责协调设计、施工、监工程管理部口与理各方有关图纸疑问设计管理部口４、变更的通过经济优选，选择做出图纸修改…ｎ费用控制（２）图纸变更设计管理部方案签证原因、签证数量、相关责任主工程管理部口与（３）体Ｗ及相关费用成本管理部口工期甲乙双方的履约情况，保障工期和（１）了程管理部口（２）质量质量５、违约与施工过程配合管理协调问题由工人工Ｔ巧程管巧巧理部部ｎｎ（３）配合管理索賠程管理部口主抓及时进巧停工、窝工的相关费用统工程管理部口与（４）停下窝Ｔ计，并确定责任主体成本管理部口通过表４－５可Ｗ发现日个方面控制要点出发都可Ｗ达到控制工程建设成，从Ｗ上场竞争也日趋严唉，建设单位要采取措，市本的目的，随着外部投资环境的变化４１ 徳州锦绣豪庭Ｗ地产速设项Ｈ成本管理研究施加强自身投资与运行的成本控制，，充分做好各项成本控制与管理工作解决资金曉乏与周转压力，提窩投资效益。４２ 徳州锦绣豪庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究结论房地产市场繁荣的巧后，潜伏着令人担忧的问题和矛盾。人们房产观念的正在逐步増强，高利润为房地产巧业的发展引入了众多的投资资金，大批的资金又促进了房地产巧业的飞速发展一。随着国家系列政策的化台，大家开始从理性的角度控制房地产市场的健康发展，银巧贷款利率的提高，给房地产商开发増加了一定的难度地产企业间的外部竞争也给房地产商带来一，房定的阻力。在巧争曰趋激烈的今日，很多的房地产企业都在积极制定其发展的核也战略，成本的控制必定是其核也战略的重要部分，有效降低成本、护大利润空间对房地产企业有着重大意义。本文Ｗ德州锦绣豪庭房地产开发项目为实例，结合成本营理理论，分析德州豪庭房地产成本控制中出现的不足和问题，从项目成本的四个阶段进巧分析和总结，包含项目立项阶段、设计阶段、施工管理阶段Ｗ及竣工结算阶段等，最后针对德州锦绣房地产开发项目的成本控制提化了合理化建议和可巧的措施，能够有。效的提高其成本管理效率本次课题的主要结论如下；（１）德州锦绣豪庭小区的项目开发正处于企业房地产高利润时期，该公司的投资思想仍停留在高投入髙产出上，缺乏必要的成本管理意识，因此，在该项、目的实际执巧过程中，在工程立项决策和设计期间施工和竣工决算期间都不同一定问题程度的存在。（２）经过课题研、，究，本人结合挣值分析项目预算財务指标价值工程理论：项目成本管理体系等，，分别在项目不同时期设计完整的成本管理方案例如増强员工的危机意识，尤其是在项目成本山据重要地位的设计期间，必须完成经济方案。、限额设计、优化设计等来对成本进行合理的规划巧控制、，相关本人的能力和研究的在本次研究过程中，由于篇幅限制数据的缺乏侧重点等因素的局限性，作者主要就德州锦绣豪庭房地产开发项目过程中较为重要的立项决策期间、设计期间、施工期间、竣工期间等展开分析，没有对相关理一，论展开深入研究和剖析，这也是本文的不足之处在下，研究方式也相对简单，，还步的研究中，研究的在此请，希望能够对研究内容进巧扩充手段更加丰富。各位老师多多指正，对各位表示衷也的感谢４３ 徳州锦绣豪庭棋地产违设项Ｈ成本管理研究参考文巧１１２０１２７１．阳．，，［］赵．巧地产开发企业成本管理研究华中师范人学硕丄论文１１，２０２，１３６２］戴金凤．义十巧地产开发项Ｒ成本管理的探究．中国外资巧１）［２０１２１１１１４．，（０），．［引专伟锋．浅谈棋地产开发项Ａ成本管理科技创斯与应Ｗ１１２４．，２０２０４，２６．［］乎秋萍．说地产开发项Ｒ成本管理现代物业（）１－，２０１２９，２２２７．巧］王艳东．浅议巧地产企业全而顶巧管理．中国外资（）６．．中国外资，２０１２（１９），１２４１２５．［］陈智力巧析仿地产开发企业的税收筹划，２０１２１９，７９８０．７食．中国外资（）［］孙敬．浅谈新么计准则ｒ巧地产企业的会计核算１．，２０２（１７），６５６６．［引潘莎莎杜区逮设与社么巧合管理探讨．城市开发２１，５８．．，２０１０５７［引陈奔放．浅议仿地产开发项円中的成本按制岛业文化（）０，５５５．１０］张金根．，２０１２（１）４．试论巧地产开发的成本控制商业文化［－１１．，２０１２０３，８７８９．．科技信息（）［］陈加庆巧地产开发项円Ｘ程管理问题及对策研究２０－，８７８８１２伟多．，１２（０４）．．对巧地产泡沫经济问趣的思考黑龙化科技信息［］张２０－５７１２０４，５６．［１３］日小飞．论巧地产物业管理的意义．黑龙江科技信息，（）－，２０１２０３，化３７．［１４．开．黑龙江科技信息（）］肉靑晶发商如何规巧巧地产风险的管理对策２０－１．，１２０３），１２１４．．浅谈慎地产黑龙江科技信息（［引张丽娜开发项円的成本管理策略１１１红．黑龙化科技信息，２０２（０３），ＨＭ．［６］李巧．浅谈巧地产拥黃与Ｘ程測错的区别王春杰．黑，２０１２０３，１７．巧地产企业多项日的管理内容及管理方法龙化种技信息（）［］４－１４３．－１．２０１２（０８），７１７４．［引朱波．浅谈项Ｒ成本管理在房地产项日中的应用中国集体经济，－王荣，２０口０６，２１２４．２１．浅议房地产企业的成本控制．集团经济研究（）［］－，３３３４．四川建材，２０１２（１０）．口．浅谈房地产１］串达照开发项円竹理的成本巧制０４－［２１］文洪奇．试论成本巧制．商业经济，２０１１（），２１２４．－１１．，２０１０（），２４３２．口１］张昌仁．试论现代企业制度下的成本控制现代财经０－（０７，７１８．２１］．．科技，２１１）１［罗文，薛华我国房地产开发企业核也竞争力研究和产业－，２０１２０２，口１４．［２６］陈廷．我国房地产前景分析与对策研巧．商场现代化（）－１（１１），１．王艳巧．，２０１７１９［２６］．现代企业成本怜理与成本控制方法长春师范学院学报经济－，２０１１（口）２２２４．［２６］朱建宝．现代企业成本控制的问届与对策．当代，，黄海东－２６，２０１０１１），２８３１．［］康玉梅．成本巧制观急：变化巧讨．会计之友（２００７－，３２３４．［２６］乐云．国际新型建筑ＣＭ承发包模式［Ｍ］．上海：同济大学出版社，４４ 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德州锦绣豪庭巧地产建设项Ｈ成本管理研究致谢一在老师和同学的帮助下，克服了重重困难和障碍，经过近年的努力终于完—王福年老师，感谢成了这篇论文。在这里，我要郑重感谢我的论文指导老师他对我在学习和论文巧作过程中无私指导和帮助，并甘不厌其烦的对论文的指导和修改。感谢教学点的老师和同学，对论文的各项准备和巧作中提供的帮助Ｗ及中肯的建议。感谢这篇论文所涉及到的各位学者。本文参考了了数位学者的研究文献，如。果没巧各位学者的研究成果的帮助和启发，我将很难完成本篇论文的巧作由于我的学术水平巧限，所巧论文难免有不足之处，恳请各位老师和学友批评和指正！４７ 德州锦绣豪庭巧地产逮设项Ｒ成本管理研究个人简历１９８２年８月１３日出生于山东省德州市。２００１年考入山东大学生命科学学院生物技术专业就读。２００５年７月本科毕业并取得学：ｔ学位。２０１１年３月考入中国海洋大学管理学院项目管理专业就读。发表的学术论文一３５现巧社区管理模式矛盾浅析，西江月，第期，第作者４８'