寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研究

'寸巧ｉ各义々ｏｃｅａｎＵＭＶｂＲＳＩＴＹｏｋｃｈｉｎａ硕±学位论文ＭＡＳＴＥＲＤＩＳＳＥＲＴＡＴＩＯＮ论文题目：寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理硏究ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅＲｅａｌＥｓｔａｔｅｇＰｒｏｅｃｔｏｆＷａｔｅｒｆｒｏｎｔＧａｒｄｅｎｉｎＳｈｏｕａｎｊｇｕｇ英文题目；作者：王新指导教师；王福年在职攻读专业学位学位类别：Ｉ页目管理专业名称；本管理研究方向：成打Ｗ。，＇－厭 一谨！ｌｉＵｔ论文献给直支持我的家人和朋友们—王新 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研究〇２〇（ｉｒ．ｒ学位论文答辩日期：＾指导教师签字：答辩委员会成员签字：董易－ 独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及化得的研究成果。据我所知，除了文中特别加Ｗ柄注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得（注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空）或甚化巧巧机构的学仿或证书伴用过的材料－啊工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明。与我确的说明并表示谢意。々学位论文作者签名：签字円期ｉ至：义０皮年ｒ月手Ｈ３学位论文版枚使用投巧书本学位论文作者完全Ｔ解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意Ｗ下事项；１、学校有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被査阅和借阅。２、学校可Ｗ将学位论文的全部或部分內容编入有关数据库进行检索，可Ｗ＂采用影印＞＿＾＾扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学中■＂国学术期刊（光盘版）电子杂志社角手出版和编入ＣＮＫＩ《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解巧后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字：為派巧ｆｉｆ年ｉ月？々円签宇円期俩签字円期：Ｖ；宇１月＞ 寿光市５＾ｃ岸？园房地产项目成本管理研究中文１！睐近年来，随着我国大规模基础建设的需要，大量工程建设项目涌现，为施工企业提供了良好商机。但是由于我国房地产市场出现泡沫，国家收紧了房地产行业的资金链，也使得建筑施工企业面临着重大挑战。建筑施工企业要想提髙盈利能力，获得最大利润就必须改变传统的管理模式，在工程项目管理中学习国际上先进的管理成果一。工程项目成本管理的个重要环节是项目的成本拉制，它贯穿于工程建设项目始终，从很多方面影响着企业的成本和效益。房地产项目的成本管理，就是采用先进的管理技术与方法系统地计划、组织和营理房地产项目施工过程中的物化劳动及劳动消耗的过程。本文在分析国內外关于项目成本管理的研巧现状，Ｗ及探讨房地产项目成本管理理论和方法的基础上，通过采用理论与实践相结合的方法，从施工单位的角度，对寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目的成本管理进行了详细的研巧与论述。通过分析研巧寿光市水岸嘉园房地产项目中成本管理现状，找出该项目的成本管理过程中存在的主要问题，继而针对这些问题从Ｗ下几方面对寿光市水岸嘉园房地产项目的成本管理进行了探讨一。是通过ＡＢＣ分类分析法确定对项目成本影响最大的管理要素来加强全要素管理：二是利用模糊评判法合理的安排项目的成本计划；Ｈ是采用成、本要素分析法分析控制项目的各类成本，包括材料费人工费、机械使用巧等，、并制定出了道细览哮本控制方案；四庭通过采用贏得值法分析项目成本计划进一。度计划与实际工程之间的偏差进步蓝按项目未完工部分的成本最后，结合实际工程项目的实践。，归纳总结了加强该项目成本管理可Ｗ采取的建议与对策由于工程项目管理是一个复杂的过程，结合寿光市水掉嘉园房地产建设项目的自身特点进行有效的项目成本管理，可Ｗ提前预防、及时发现、有效解决工程项目成本管理中存在的问題、。，最终达到低投资成本优质工程的管理目标关巧词：成本管巧；ＡＢＣ分类法；横糊评判法；成本巧制分析；挣值法 ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔｏｆ化ｅＲｅａｌＥｓ化化ＰｒｏｅｃｔｏｆｇｊＷａｔｅｒｆｒｏｎｔＧａｒｄｅｎｉｎＳｈｏｕｇｕａｎｇＡｂｓｔｒａｃｔ－Ｉｎｒｅｃｅｎｔｅａｒｓｗｉｔｈｔｈｅｎｅｅｄｓｏｆｌａｒｅｓｃａｌｅｉｎｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅｔｈｅｅｍｒｅｎｃｅｏｆａｙ，ｇ，ｅｇｉｎｓｃｉｒｒｉｓｅｓｏｏｄｌａｒｇｅｎｕｍｂｅｒｏｆｃｏｎｓｔｒｕｃｔｏｎｐｒｏｅｃｔｓｐｒｏｖｉｄｅｓｃｏｔｒｕｔｏｎｅｎｔｅｐａｇｊｏｏｒｔｕｎｉｔ．Ｈｏｗｅｖｅｒｂｅｃａｕｓｅｔｈｅｅｘｉｓｔ；ｅｎｃｅｏｆｒｅａｌｅ巧ａｔｅｍａｒｋｅｔｂｕｂｂｌｅｔｈｅｐｐｙ，，ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｔｉｇｈｔｅｎｓｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｆｕｎｄｉｎｇｃｈａｉｎ，ｗｈｉｃｈｃｏｎｆｒｏｎｔｓｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｗｉｔｈｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔｃｈａｌｌｅｎｇｅｓ．ＩｎｏｒｄｅｒｔｏｉｍｐｒｏｖｅｐｒｏｆｉｔａｂＵｉｔｙａｎｄｍａｘｉｍｉｚｅｒｏｆｉｔｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏ打ｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓｍｕｓｔｃｈａｎｅｔｈｅｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｍａｎａｅｍｅｎｔ，ｇｐｐｇｍｏｄｅｌ，ａｎｄａｐｐｌｙａｄｖａｎｃｅｄｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｃｈｉｅｖｅｍｅｎｔｓｉｎｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｅｍｅｎｔ．Ａｓａｎｉｍｐｏｒｔａｎｔａｒｔｏｆｔｈｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔ，ｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｏｆｔｈｅｇｐｐｊｇｗｈｏｗｈ＇ｐｒｏｅｃｔｒｕｎｓｔｈｒｏｕｈｔｈｅｌｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｒｏｅｃｔｓ，ｉｃｈａｆｅｃｔｓｔｈｅｃｏｍａｎｓｊｇｐｊｐｙＣＯ巧ａｎｄｅｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓｉ打ｍａｎｙｗａｙｓ．Ｔｈｅｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｅｃｔｉｓａｒｏｃｅｅｄｉｎｇｔｈａｔｇｊｐｓｙｓｔｅｍａｔｉｃａｌｌｌａ打ｓｏｒａｎｉｚｅｓａｎｄｍａｎａｅｓｍａｔｅｒｉａｌｉｚｅｄｌａｂｏｒａｎｄｌａｂｏｒｃｏｓｔｉｎｔｈｅｙｐ，ｇ，ｇｐｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｊｅｃｔｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｗｉｔｈａｄｖａｎｃｅｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔ化ｃｈｎｉｑｕｅｓａｎｄｍｅｔｈｏｄ义ＢａｓｅｄｏｎｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｏｆｒｅｓｅａｒｃｈｓｔａｔｕｓａｔｈｏｍｅａｎｄａｂｒｏａｄａｂｏｕｔｐｒｏｅｃｔｊＣＯ巧ｍａｎａｅｍｅｎｔａｎｄｅｘｌｏｒａｒｏｆｔｈｅｏｒｏｎｔｈｅｒｅａｌｅ巧ａｔｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｇｐｙｙｐｊｇ，ｔｈｉｓａｅｒｄｏｅｓｄａｔａｉｌｅｄｒｅｓｅａｒｃｈａｎｄｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎｏｎｔｈｅｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｐｐｇｅｓｔａｔｅｏｆＷａｔｅｒｆｒｏｎｔＧａｒｄｅｎｉｎＳｈｏｕｕａｎｔｈｒｏｕｈｔｈｅｍｅｔｈｏｄｏｆｃｏｍｂｉｎｉｎｔｈｅｇｇｇｇ化ｅｅｒｙｗ化ｈｒａｃｔｉｃｅｆｒｏｍｔｈｅａｎｌｅｏｆｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅ打ｔｅｒｒｉｓｅ．Ｔｈｒｏｕｈａｎａｌｙｓｉｓｏｆｐｇｐｇｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ巧ａｔｕｓａｂｏｕｔｔｈｅｒｅａｌｅ巧ａｔｅｐｒｏｅｃｔｏｆＷａｔｅｒｆｒｏｎｔＧａｒｄｅｎｉｎｊＳｈｏｕｇｕａｎｇ，ｔｈｅａｕｔｈｏｒｔｒｉｅｓｔｏｆｉｎｄｏｕｔｍａｊｏｒｐｒｏｂｌｅｍｓｅｘｉｓｔｉｎｇｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｉｔｓｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔ．Ｔｏｓｏｌｖｅｔｈｅｓｅｒｏｂｌｅｍｓｔｈｅａｕｔｈｏｒｅｘｌｏｒｅｓａｎｄａｎａｌｓｅｓｉｔｓｃｏ巧ｇｐ，ｐｙｍａｎａｇｅｍｅｎｔｆｒｏｍｆｂｕｒａｓｐｅｃｔｓ．Ｔｈｅｆｉｒ巧ａｓｐｅｃｔｉｓｔｏｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆａｌｌｅｌｅｍｅｎｔｓｂｙｄｅｔｅｒｍｉｎｉｎｇｔｈｅｅｌｅｍｅｎｔｗｉｔｈｔｈｅｂｉｇｇｅｓｔｉｎｆｌｕｅ打ｃｅｏｎｐｒｏｅｃｔｃｏｓｔｊｔｈｒｏｕｈＡＢＣｃｌａｓｓｆｉｃａｔｉｏｎｔｈｅｓｅｃｏｎｄａｓｐｅｃｔｉｓｒｅａｓｏｎａｂｌｅａｒｒａｎｅｍｅ打ｔｏｆｒｏｅｃｔｃｏｓｔｇ；ｇｐｊｔｈｒｏｕｈｆｉｉｚｚｅｖａｌｕａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｔｈｅ化ｉｒｄａｔｉｓｔｌａｎｄｃｏｎｔｒｏｌａｌｌｋｉｎｄｓｆｇｙ；ｓｐｅｃｏａｎａｙｓｅｏＣＯ巧ｉｎｃｌｕｄｉｎｇｍａｔｅｒｉａＵ过ｂｏｒａｎｄｍｅｃｈａｎｉｃａｌｒｏｙａｌｔｉｅｓａｎｄｄｅｖｅｌｏｔｈｅｄｅｔａｉｌｅｄｌａｎ，ｐｐｏｆｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ；ｔｈｅｆｂｕｒｔｈａｓｐｅｃｔｉｓｔｏｆｉｉｒｔｈｅｒｍｏｎｉｔｏｒｃｏｓｔｏｆｕｎｆｉｎｉｓｈｅｄａｒｔｓｏｆｔｈｅｐ 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目录０前ｇ１０．１研究背景及意义１０．１．１研究背景１０．１．２研究意义２０．２国内外研巧现状３０．２．１国外研究现状３０．２．２国内研究现状７０．２．３文献评述８．０３论文的主要內容、研究方法与技术路线９０．３．１主要内容９０．３．２研巧方法９０．３．３技术路线１００．４创新点１１１相关理论综述１２１．１项目的成本管理含义及原则１２１．１．１项目成本管理含义１２１．１．２项目成本管理原则１３２１．房地产项目成本管理的基本内容和流程１４１．２．１房地产项目成本管理的基本内容１４１．２．２房地产项目成本管理的流程１６１．３工程项目成本管理的相关理论１７１．３．１目标成本管理理论１７１．３．２成本动态控制管理理论１８１．３３成本系统管理理论．１８１．３．４项目成本管理ＡＢＣ分类法１９１．３．５模糊综合评判理论１９１．３．６成本因素分析法２０１．３（２．７挣僮分巧法ＥＶＭ）１２寿光市水岸嘉园项目概况及成本管理要点２３２．１项目概况２３２２２．寿光市水岸嘉园房地产项目存在问趣３＇２．２２３．１成本控制意识薄弱２．２．２材料管理缺乏有效的制度约束２４２．２．３成本控制执行乏力２４２．２．４机械设备使用不当及管理人员素质问题２５２．２．５不注重工程索赔２６２．３寿光市水岸嘉园项目成本管理要点２７２．３．１运用价值工程，合理确定材輯费用２７２．３．２合理分工，确定人工费的支出２８２．３．３２９编制机械设备使用计划，确定机械费２．３．４碗定预算成本２９３寿光市水岸嘉园项目成本管理分析与控制３１１ １３．１ＡＢＣ分类法确定成本的主要因素３１３．２利用模糊评判法合理安排成本计划３３３．３采用成本因素分析法分析控制项目成本３６３１．３．材料费的分析控制３６３２３８．３．人工费的分析控制３３．３４０．机械使用费的分析控制３．４利用挣值法监控未完工部分成本４日４加强寿光市水岸嘉园项目成本管理的建议与对策４４４．１完善成本控制制度建设４４、４．１．１建立项目经理为核必的成本责任中屯４４４１４４．．２健全工程索赔机制４．２加强施工队伍的素质建设和管理４５４．２．１构建离素质的施工队伍４５４．２．２实行奖惩措施４５４．３加强关键环节成本控制４６４．３．１集中采购和规范化管理材料４６４．３．２抓好工程重要节点的成本管理４７４．４减少设计中的无效成本４８４．４．１实行限额设计４８４．４．２加强施工图会审工作４８５结论５０参考文献５２攻读工程硕±期间所发表的文章５５个人简历５６致谢５７２ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研巧０前言０．１研究背景及意义化１．１研巧背景＂＂一五３０％山东统计资料显示，，十期间房地产业年均投资増长速度达到２０１０年投资３２５２亿元，占规模Ｗ上固定资产投资完成额的１４％。２０１０年，山东国税房地产行业税收完成４３化元，同比増长１１０．７９％。从近几年经济发展情况看，，缺乏有实力、有潜力的工业企业，工业企业税收占财政的比重较髙但増幅较低地产业异军突起，，増幅髙，比重逐步提商对财政的贡献较大。房地产；房业的下游行业较多，就能，如水泥、玻璃、化工等，房地产业的产值每提高１％？使其下游的相关产业的产值提高１．５２％。房地产业的走势，直接影响到其相关一一行业玻璃、水泥等行业的发展，影响到财税收入的増长，影响到金顧信贷的＂一定影响稳定，国民经济的发展也受到。作为满足人类生活基本需求的衣食住＂之一的房地产行业行，近年来逐渐成为社会各界关注的焦点。随着城市化进程的加快，纷纷进驻房地产业，推动房地产行业逐渐由，众多企业在利益的驱动下最初的卖方市场发展为现在各种楼盘比比皆是的状况。然而，随着房地产市场的一逐步成熟和消费者的逐步理性化，加上政府系列加强房地产调控政策的出台，。房地产企业如果不紧跟形势调整步伐，就会在激烈的竞争中惨巧淘汰在目前房地产利润下＾情况下，不能全面认巧、正确分析和评价房地产项目中的各种风。对离风险的房地产项目，只有重险，使得房地产项目开发过程中处处面临风险、视并认真研究分析风险，优化投资决策，有效规避风险因素，才能达到避免损失扩大收益的目的。对房地产进行风险研巧，有利于引导房地产商认识到项目开发过程中面临的风险，做出正确决策，减少损失，进，从而采取应对措施予Ｗ规遥而促进房地产整个行业的较快健康发展。近年来，我国建筑工程建设市场的竞争随着国内建筑工程行业的快速发展愈演愈烈。因此，在激烈竞争中建筑施工企业一。，；如何求得生存与发展，是各企业急巧解决的问涵之在工程项目建设中只有ｔ做到在确保工程质＊与进度的同时注重项目开发成本的管理，控制好造价，才能一。由此来在这愈演愈烈的市场竞争中争取到主动地位，施工企业就努力去寻找１ 寿化市水岸嘉园房地产项目成本管理研兄既控制好工程的质量与进度又能合理地降低工程项目成本造价的各种方法。其中最重要的就是要控制好工程项目各个阶段环节。对施工企业来说基础就是要抓好、管理，核屯就是要控制好成本。降低成本实现利润的最大化是施工企业实现可持一、续发展的关键，建筑施工企业在项目施工过程中要抓住成本管理这核屯，Ｗ降低成本来获得利润，实现效益。同时加强工程项目的成本控制需要采取现代化的管理方法和手段。目前来看，工程项目成本控制的当务之急是人为本、提島效。率，降低消耗、实现最大效益在寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目成本管理过程中，寿光城建投公司明确了成本控制的程序和步骤，从工程造价阶段就建立有效地成本控制体系，施工过程中采用了先进的成本管理的理念与方法，根据施工过程中的不同阶段采用不同的控制方法，，取得了良好的成效但同时也发现了成本控制中存在着很多不足之处。本文结合目前建筑领域在施工项目成本管理方面的现状，针对寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目在项目实施建设过程中实际存在的问题，全面剖析了这些问题存在的原因，总结出了建筑施工项目成本管理一方面的些对策和有效措施一，对后的建筑施工项目成本管理工作具有定的参考价值。化１２研．究意义项目管理包括成本管理、质量管理、安全管理、工期管理等，但成本管理是项目管理的关键，其他管理都是为其服务的。如果说实现利润最大化是企业的最终目标，那么最大程度地降低成本就是施工企业的目的。由此看来，只有对项目成本进行管理，企业在房地产同行中才有强大的竞争力，员工的积极性才能得到提窩，企业才会全面健康地可持续发展，企业的市场地位也会得到提升，因此项目的成本控制管理具有非常重要的现实意义。在房地产项目实施建设过程中，项目成本的管理和控制始终是极其重要的，它的优劣决定企业的生死存亡。在房地产形势商涨的时候，房地产的建设成本差异在房地产售价中占的比重较低，而房地产的其他成本在房地产总成本中显得相对重要，比如±地成本，前期的开发和后期的配套成本，Ｗ及由于房屋交付拖延而引起的违约成本和资金成本等等。在这种形势下，开发商往往更加重视项目的开发管理和进度、质量控制的管理，而忽视了房地产建安造价的管理。但在房地产低迷期或充分竞争时期，房地产成本，开发商成本己在售价的上下徘徊时则会关系到开发商生存的问题，开发商不由２ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本管理研兄分说得对项目成本有了更多的关注。由此可见，房地产开发企业在不同的房地产形势下在成本管理上所关注的程度是不一样的。了解全面的成本控制管理理论是十分重要的，对房地产项目各环节的成本控一制进行全面持续地研巧，其结果会总结出套完整的项目成本管理的系统，有效地进行各环节的成本管理可Ｗ为整个项目带来巨大的经济效益，这正是房地产开发商所追求的。此外成本控制管理涉及到了整个项目管理的方方面面，因此必须要对项目成本实行全面的控制管理。，才能够真正的达到项目成本控制的目的对于寿光水岸嘉园房地产项目来说，首先项目成本管理有着极其重大的影响，节约成本、控制成本带来的经济收益是不可估量的，管理本项目成本的主要目的就是尽可能在保证项目质量的前提下降低其成本，通过合理的成本估算、预算和控制来保证项目实施所耗费的的总支出在本房地产成本预算之内，并且为项目进行中的资金和物料的支出提供依据，Ｗ减少在施工过程中的资源浪费和节约日渐稀缺的原材料，从而达到提离此次项目盈利水平的目的，最终实现整个社会。了房地产公司的管理能力，同时效益的提商其次，本项目的成本管理水平反映一也作为绩效考评的重要标准。方面，该项目的成本管理是对项目经理部管理绩一方面。再次在本效的评价，另，为项目工作人员的业绩考评和奖惩提供了依据项目的成本控制管理中制定责任成本制度，具体到施工过程中的每位员工都要落。实和节约目标成本，Ｗ此全面贯彻执行成本管理制度０．２国内外研究现状０．２．１国外研究现状一上世纪４０年代到６０年代是经典项目成本管理理论形成阶段，在这时期，西方发达国家进巧国防建设工程或者是国家级别的项目建设时，首先都会进行项目成本管理运作方法，目规划和成本预估，多个项目之后就抽象出些简单的项一送些方法可Ｗ在定的范围内有效推动项目成本管理活动开展实施。澳大利亚在１９５１成立了工料測里师协会（ＡｕｓｔｒａｌｉａｎＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆｕａｎｔｉｔｓｕｒｖｅｏｒｓ，ＡＩＳ）年ＱｙｙＱ川。美国在１９５６年成立了成本工程师协会（ＡｍｅｒｉｃａｎＡｓｓｏｃｉａｔｉｏｎｏｆＣｏｓｔＰ］ＥｎｉｎｅｅｒｓＡＡＣＥ）。加拿大在１９巧年成立工料测量师协会（ＣａｎａｄｉａｎＩｎｓｔｉｔｕｔｅｇ，ＰＩ（ｖｅｏｒｓＩＳ）。ｏｆＱｕａｎｔｉｔｙｓｕｒｙ，ＣＱ在成立这些成本工程协会之后，协会内的工作３Ｉ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研兜人员继而对工程项目成本管理中的风险成本管理、成本的控制、成本的确定等展开了系统深入地研究。在项目成本管理的研究初期形成阶段，国家的政府部口也发挥举足轻重的作用，许多经典的项目成本管理方法和工具都是由政府部鬥提出的，并被广泛沿用到今天一。最具有代表性的方法理论就是美国工程师亨利发明的横道图，这是种简单的反映项目实施计划与时间对应匹配的关系图一，能够清楚地表示某时刻的项目完成状态，工作主要内容等等，具有清晰明确、通俗易懂、操作简便的特点。甘特图的提出有效的推动了管理计划与控制理论的发展－，是当时管理技术上的一次革命一。但这种方法也存在定的局限性，是不能体现出不同工作之间存在的内在联系，单纯从图中不能看出相连业务之间的先后顺序；二是不能实时的反映出工程整体的进展状态，无法预测未来的发展趋势，不能只通过图表就对工程项目进展做出决策，对项目资源的分配进行调控。５０年代之后，各国科学技术研究能力逐步提升，促进了生产力快速发展，进而推动了生产的普遍社会化，随着普通市场竞争压力増大和国际军备竞争发酵升温，促使项目成本管理者在计划管理方法上变化创新一，新的计划方法在这阶段应运而生。１％７年美国杜邦公司一一提出了种基于数学计算的项目计划管理方法－关键线路法，这是种根据网路图拟定计划的方法，它不仅能够体现出项目工序之间的顺序关系，而且能够反映出项目单元工序和时间在整个项一目中的占比。关键线路法实现过程首先将个项目划分为不同的工序单元一，并且估算出每个工序单元耗费的工期时间，然后按一一照定组合方式将各工序单元形成一个链路，进而对总体项目所需的时间做出个合理的预估，让项目成本管理过程更有条理、更清晰，这种简单的实现操作方式使得关键路径法成为项目成本管理理论中应用最广泛一、最重要的理论之。数年研巧之后，２０８０９０世纪年代末至年代初，成本控制理论和实践研巧到达了集成与综合的阶段。各国借助在其他管理领域的理论与方法上研巧所获得的最新进展，基于对现有的成本确定和控制的理论方法进行改进，对工程项目的＂成本管理展开了更为深入和全面的研巧。在此期间，全生命周期成本管理（Ｌｉｆｅ＂ＣｙｃｌｅＣｏｓｔｉｎ，ＬＣＣ）的投资评估和成本管理的方法理论主要由英国研巧学者ｇ４＂【１＂推出＇。在此之后，全面成本营理（ＴｏｔａｌａｎａＴＣＣｏｓｔＭｇｅｍｅｎｔＭ）被美国的工程成本管理学界提出一。自从ＴＣＭ这概念被提出后，为推动它的自身发展和相一关理论与实践的进步，美国的工程师成本协会进而展开了系列的探讨研究，为４ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本曾理研％ＷＴＣＭ的理论与方法的发展做出了非常大的努力。到９０年代中后期，随着生产一力的不断提商，各行各业多元化发展，同行业竞争进步加剧，项目成本管理领域变得更复杂化一。建筑行业的个项目活动规模越来越大，项目中单元模块数量越来越多，相应的项目团队规模不断扩大，当，个人能够分配的利益逐渐被弱化产生利益冲突的时候一，就会促使人们寻找新的解决问题的方法。这时期计算机网络技术、信息数据库技术、软件工程技术等髙科技技术不断创新发展，为项目成本管理技术领域的发展开辟了全新的方向，大型建设工程项目成本管理在理论和方法等方面进一入大量的现代科技化信息技术步丰富完善，酷，推动现代项目成本管理理论快速的成长。一现代项目成本管理发展主要体现在两个方面：方面是项目成本管理的职业化发展，设置了针对性更强的能够解决实际问，项目成本管理职业划分更加细化题的专项项目成本管理岗位、营造师、监理工程师，包括各种专业的造价工程师一等等。另方面是项目成本，而且形成了相应的项目成本管理职业资格认证体系管理的学术机构发展，国际上许多大学都相继设立开办项目成本管理专业，许多项目成本管理的研巧机构也陆续成立，这些大学和研巧机构深入开展广泛的项目一ｌｍａｎ成本管理理论与方法的研究，丰富并促进了项目成本管理进步发展。Ｓａｈ（１９９０）提出进行项目投资，如果采用合伙制的形式，可Ｗ有效的分散和降低项目的风险。ＰＥＲＴ计划评审技术在对项目时间计划进行评价时，曲入了单元项目的时间变化因素，预测出项，根据关键单元项目完成概率值来估算项目发展态势目整体的发展诗划，提商了计划实施ｔ让整个项目的完成计划时间更贴近于实际Ｗ的可信度。Ｊ．Ｃｈｒｉｓｔｉａｎ（１９９７）ＰＥＲＴ技术与关键路径法的差异在于其将计划管一理工作从项目整体管理进步细化到单元模块管理，并且更重视单元模块间的关一、。ｐｅｒｔ法也系分析，増强对不同工作单元的姐织协调管理和控制但是存在一定的缺陷、评价和审核，实际上个工，它只注重了对项目单元时间变量的控制一个计算推算公式不能程项目在实施过程中会受到多种复杂环境的巧响，简单的７ｌ［提到了项目成本控制研巧中运用价值评估满足所有的异常状态〇Ｍａｎｉａｒｔ２００６）ｇ（！一个附带职能的重要性，是人们在计，成本核算是企业在进行生产经营活动时的算销售损益时的计算方法。早期的成本核算方法Ｗ实际成本为主要内容，便于企。，其后出现了分步业在完成产品后，及时了巧产品成本的情况随着时代的发展ｊ成本法和制造成本法的成本核巧方法？这个时期的成本核算方法尚处在巧酿阶ＩＩ＇５ｉ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本管理研充段，，并不适合于成本管理。主要原因是这种方法虽然能按照固定的方法核算成本ＷＷ。仅是对成本进行事后的被动反应，达不到及时减少生产消耗的目的Ｄｕｂｏｉｓ２０１０指出网络化的工程管理平台及方案能显著提升建筑业的竞争力，为（）顾客提供増值服务，并有效地降低了项目建设的直接成本和管理成本。提出了工人的生产效率要依据计件工资和标准化工作原理来控制的观点。项目成本管理在二战后发展成为一口管理的科学体系，对项目成本控制体系的发展发挥了非常重要的作用。项目成本管理理论体系的不断完善使成本控制也开始把全过程的成本－。ＶＥＲＴ３管理思想纳入视野能根据完成项目的进度，规划出最优方案，因此在成本的控制上起到了重要作用。西方经济学者对前人项目成本管理的思想进行了总结。前人的这些研究成果对项目成本控制的理论起到了总结和完善作用，同时也对项目成本控制的实践操作水平起到了极大的促进作用。为适应社会经济出现ｔＷ的新情况，成本管理必须实行现代化，及为符合现代化大生产的客观要求｜｜｜｜。Ｊａｉｎ２０１１）提出在对项目未来产生价值的预测中，应尽可能的在现金流量方（ｉＷＷ面考虑投资期权ｆ。此外，Ｖａｌｅｒｙ（２０１２）提到了进行项目成本控制分析不仅分析项目本身，还要考虑其造成的化会影响、环境影响等因素，项目社会影响的重要性Ｗ及环评的重要性等，在进行大型项目或者是技术复杂项目的工作计划预估时一，就会产生定的偏差，并且这种方法只考虑进度而忽略了成本和质量的控制管理。北极星导弹核潜艇研发过程就是采用ＰＥＲＴ技术管理的成功典范，通过对参与该项工程的多家科研单位和厂商协调管理，估算评价将原计划完成的时间大巧缩短，促进项目快速实现。随着网络计划技术的不断发展和广泛应用，在ＣＰＭ法的基础上结合实际项目的管理需要，后续又衍生出更多的管理技术理论，如决策网络计划法、图形评审技术、搭接网络技术、风险评审技术、挣值管理技术、仿真网络计划技术等等一，形成大类现代化的计划管理方法，这些系统的项目管ｕ一［Ｗ【］理方法和工具促进了生产力的进步提升。随着经营环境的不断发展和改变，很多研巧者从不同方面修改巧正了成本管一理理念和方法，努为探索种更髙效的成本管理体系。ＬｉｇｈｔｗｏｏｄＤ认为英国是围绕市场展开的对工程项目质量和成本的研究，通过把握市场中不断发生变化的ｆＷ生产资料，将成本保持在很低的水平。Ｂｏｖｅｎｋｅｒｋ认为美国重点在价值工程方面展开了对项目成本管理的研巧，通过调控各个工序的工期，确保施工企业利用ｎｔｉ最化的成本来获得最好的经济效益。美国的ＪｉＣａｒｈｏｎＣｏｌｌｉｎｓ认为由库巧（Ｒｏｂｉｎ６ ［寿光市水岸嘉固房地产项目成本管理研％＂＂Ｃｏｐｐｅｒ）和卡普兰（ＲｏｂｅｒｔＳ．Ｋａｐｌａｎ）借鉴斯坦伯斯思想所提的作业成本计算ＳＣＵＨＷ（ＡＢ）在项目的成本估计方面有极其深远的影响。美国基于Ｃ／ＳＣＳＣ研＂ｅｄＶａ－发出了可集成管理项目成本与工期的挣值管理巧ａｍｌｕｅＭａｎａｇｅｍｅｎｔ＂ＥＶＭ）的技术方法。时至今日，国内多数房地产界与学术界的人们都使用ＥＶＭＰＷ进行成本管理和学术研究，ＥＶＭ技术在国外的房地产开发项目成本管理研究中更是得到了广泛应用。０．２．２国内研究现状相对于西方国家，我国的成本管理工作开展得比较晩，近年来典型文献主要有卓文在剖析了我国项目成本管理模式的现状及其繫端的基础上，指出我国的成２１２２【］１本管理模式需要进行改革＾舒晓楠（２００５）在中外项目评估体系对比研巧ＰＳＭＨｌ中提到我国项目成本控制的特殊性，应不断完善适合自己的评估体系。黎旭东主要研讨房地产行业的生命周期，提出项目的成本控制要对全过程进行控制，这个过程包括项目的咨询、项目的设计、项目的施工Ｗ及到最后的应用等等ＰＳ１。徐洪刚、胡鹏飞深入探索了项目的质量与成本之间的相互关系，提出了两者是一对相互制约的要素并利用构建包含项目的质量、项目的进度和项目的成本，ｆＷ、。费用Ｈ者的优化模型，实现了综合管理与控制项目的质量成本和进度巧建斌（２００８）在《项目评估的内容与程序》中提到了可Ｗ利用软件技术设计成本控Ｐ７１制评价程序。林伯强（２００９）在《项目评估中的风险分析：应用和重要问题》ＰＳＨＷＩ提到项目成圣整制评价还应考虑风险因素。董放（２０１０）在《投资项目评估实物期权法》中提到项目成本控制评价估值过程中应考虑实物期权问题，利用项目成本控制原理对项目成本控制的几个重点进行了总结并进行深入性分析，要实现项目成本控制就必须分析工期与成本的关系，分析项目的综合质量、分析项Ｉ目的全过程管理、分析全员管理等。找出了建筑项目在成本管理中所存在的关键１、问题，，事，指出成本管理必须进循的原则采用先进的管理模式建立事前预测中控制、事后分析的创新成本管理体系。随着我国市场经济迅猛发展，我国施工企业在施工建设项目成本控制管理方面出现的问题，在很大程度上巧低了我国施ＰＷ。工企业在国际市场上的竞争力和影巧力，阻碍了我国施工企业前进的步伐张；蕾０１０探索了战略成本管理，在对战咯成本管理的特点、分析时所需要的用具（２）Ｉ等方面深入剖析的基础上，提出了当下企业的两种战略成本管理体系，即基本理７Ｉ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研究ＰＩ１（论体系和应用体系。吴有巧２０１１）在《项目评估中敏感性和风险分析方法运用》中提到项目成本控制分析，，不仅应包括项目自身的财务方面还应考虑社会一，。方面来看影响因素如环境影响因素等从这，国家也获得了重大的研究成果，ｕ－ｌｉＰｙ并且已经发展之比较成熟的阶段。韩跃（２０１２）对项目管理的Ｈ个施工系，针对目前我国公路建设市场广泛使用的履约保证金制度统进行了详细的研究，分析了履约保证金与投标保证金的差异及实行履约保证金制度的正面影响和负面效应，从保证金管理的角度对公路成本管理进行了研究和分析，并提出健全履约保证金制度的相关建议。建筑工程成本控制方法在前存在着许多问题，成本控制是科学合理地控制施工过程中产生的人工费、材料费、机械费、管理费等费用。同时制定成本计划，，对项目施工成本进行动态控制也可实现成本控制即时３６３７化［１［］。陈小安（２０１２）详细分析了大型装备的生产项目管理，并且把姐织的再造提了出来，同时还提出了要构建出特种装备厂的混合矩阵管理模式。他们的研究主要集中在计划＾＞１及控制等方面，并且通过了不断地实践之后，也取得了相应的效果，交易成本是指企业设定目标、整合资源、制定决策等花费的成本。这是由于目标设定、资源整合、决策制定这些活动的存在导致了企业内部交易成本的产生。对于工程企业来说，捜寻和信息成本、监督和执行成本（度量工程的质量等）、决策成本和经理交易成本都属于交易成本的范畴。交易成本经济学为企业的成本管理提供了理论依据。要实现全面的非人工降低成本、，就要在目标设定范围排除、项目结构的建立、沟通计划的制定、数据的收集与分析、进展的监测Ｐ８与报吿等方面进行统筹规划一１，实现新代的项目成本管理。王强（２０１３）把重点放在了项目管理强化的有效方式上，成本管理是各项成本核算、成本分析、成一本决策和成本控制等系列管理行为的总称。文章强调，管理者在企业成本管理中扮演着十分重要的角色。管理者的知识和经验、风险管理能力，人际交往能力都是考核管理者是否能够承揽项目的重要因素。富有经驗和技能的管理者通常能够帮助企业商效的完成工程项目。同时，文章Ｗ工程企业为例，Ｗ工程企业项目成本为被解释变量，Ｗ管理者能力、工期、合同金额为解释变量建立线性回归模３９［１型，认为工程企业成本与管理者能为、工期等因素密切相关。０．２．３文献评述从国内外研巧发现，项目管理者始终在思考如何能更好地运用项目成本管８ 寿光市水岸嘉巧房地产项目成本管理研％理一，使其可Ｗ在企业中最大程度的发挥作用。过去提到项目成本营理的运用，往往只是对工程项目进行的成本估算，Ｗ项目的成本估算为基础，为项目绩效分析和安排资金提供依据。在技术学派的学者看来，他们主要就是把项目的管理控，制作为研巧对象的，他们大多数都是来自于工程科学Ｗ及应用数学领域的他们擅长于对各种计划技术，各种控制技术レ义及各种项目管理方法的研巧。综上所述，，项目成本控制研究理论在西方起步早，旦日趋成熟在我国起步较晚，中外诸多学者洽结归纳出房地产项目成本管理的相关战略技术方法，然而仍存在较大的差距尤其是在对房地产项目成本管理进行实际有效地指导方面。结合Ｗ上存在问，题、方法等开展相关研充，提出切实可，本论文将对房地产项目成本管理的理论行的建议和对策，并将其实施应用于寿光水岸嘉园房地产开发项目，理论应用于。实践，为寿光水岸嘉园房地产开发项目的成本管理提出实施意见０．３论文的主要内容、研究方法与技术路线０．３．１主要内容本文研究房地产企业成本營理的主要思路：首先系统概述成本管理理论，深入分析施工企业项目成本管理的特点，然后发现施工企业在成本管理方面存在的问题，对施工企，最后针对存在的问题提出施工企业成本管理方面应采取的措施一一业的成本管理体系形成个完整的认识。本文共分六部分，第部分对选拝成本管理为研究对象阐述选题背巧和意义、成本管理的国内外研巧现巧、Ｗ及论文的■■框架内容、研巧方法和创新点。第二部分对工程项目成本管理的含义、原则、基本内容和流程、Ｗ及相关理论进行了概述。第三部分简要介绍了水岸嘉园项目，分析了该项目存在的问题和成本管理要点。第四部分施工过程中的工程项目成本、成本计管理的分析和控制，主要分析了房地产项目中巧巧成本管理的主要因素、目成本，最划的制定，Ｗ及从村料巧人工巧、机械使用巧等方面分析和控制项后阐述了水岸嘉园项目未完工部分的成本监控机制。第五部分为成本控制建议对。策，最后为结论部分化３．２研巧方法（１）分析归纳法９ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本管理研兜本文对现代工程成本管理理论进行深入学习分析之后，从寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目成本控制中的实际出发，建立成本控制指标体系并本文的研，究目的为目标，在收集阅读国内外相关文献资料的基础上整理大量关于寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目成本控制方面的数据资料，并对数据资料详细的整理与归纳。（２）实地调查法本文将寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目作为研巧对象，深入研究该项目在各阶段的成本管理，重点对项目成本控制管理的措施进巧了研究，对寿光水岸嘉园房地产项目建设项目进行深入分析，找出寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目在成本管理和控制上存在的问题，并据此提出了相应的改进措施。（３）系统分析法、按照系统控制理论，系统各个狙成要素之间是相互联系相互制约的关系，因此在考察施工项目成本因素时，应当坚持系统论的观点，从全局影响成本、与一成本相关的进度管理、风险管理等相关因素起考察、分析，提出全面性的建议与对策。０．３．３技术路线－本文技术路线如图０１￣项目概况ＩＪ寿光水岸嘉园项目成本管理存在的问题和管控要点，［项目成本控制分析＇＼ＩＩＩ确定成本的主要义鎌嫌成平＊賴计划分析控剌Ｉ硏究未完工成本巧觸素项旨慮本尚盛控ＩＩＩ材解人工机械ＩＩＩＩ￣古提出建议与对巧图０－１本文技术路线围１０ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研究０．４勒巧点本文对房地产项目的成本管理的创新之处在于下两个方面；（０本文将项目管理的方法论成功地应用于寿光市水岸嘉园房地产项目的成本管理过程中、。在该项目中利用ＡＢＣ分类法、模糊评判法、成本因素分析法挣值法等对整个项目的成本管理过程的各阶段所面临的各种问题作出了详细的分析并提出了有效的解决方案。通过对寿光市水岸嘉园房地产项目的实例分析应用，充分化明了本文所提出的房地产项目成本管理解决方案的可行性和有效性。（２）本文在总结分析寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理过程中所存在问题的基础上，研，结合了国内房地产斤业的总体特征Ｗ及房地产项目的竞争状况一一巧总结出竖新的经验、管理模式和些切实可行的建议对策，为其他房地产企业建设项目的成本管理提供了有效的曾理模式。１１ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研％１相关理论综述１．１项目的成本管理含义及原则Ｕ．１项目成本管理含义所谓的项目成本管理一，所指的就是在企业具体实施项目的这过程中，对每一个过程所实行的管理和控制措施。它的目的是要保证整个项目所耗费的实际成本和预算成本相比要小于或等于。可Ｗ说，项目成本管理在项目管理当中是至关一一重要的个姐成部分个理念，。美国的项目管理协会提出了即把项目成本管理的主要内容划分为四个阶段：资源计划、成本估算、成本预算、项目控制。而在中国，我们将项目成本管理主要分为几个方面：成本估算、制定成本计划、核算成本、成本审核等等。从而可Ｗ得出，在整个项目实施的过程当中，项目的每个阶段都会有各种不相同的项目成本管理活动一。要想把个项目做成功，首先我们就必须要对项目成本管理的重要性予Ｗ正确的认识一个项目实施过程。它贯穿于一一中的每个阶段，对于最终取得良好经济效益起着至关重要的作用，而每个项目从概念一、开发、实施到收尾，每个阶段当中都会涉及到业主、设汁、施工和监理等众多的单位和部口，而这些主体都是拥有着各自的经济利益。例如，在最一初的概念阶段，业主定会进行必要的投资估算和项目经济效益评估，从而决定是否立项。在接下来的招标投标阶段，业主会根据设计图纸和相关规定估算造价。承包方则需要获得具有竞争力的报价，而这需要对成本进行必要的估算。那么，在接下来的设计Ｗ及实施的阶段中，项目成本控制又提出了这样的要求，那就是实际的支出必须要控制在预算成本的范围之内。另外，我们知道，对于项目成本来讲一，它是具有绝对的不确定性的，所Ｗ，我们在实行项目成本管理的这过程当中，必须要对项目成本的不确定性、完全不确定性Ｗ及风险性成本予Ｗ充分的考虑。这里所说的风险性成本，对它的管理也就是要对项目当中所存在的各种风险予Ｗ清晰地认识，并对各种风险汁算出相应的风险性成本。在这之后，需要做的就是通过对风险事件的控制，来直接或者间接地对风险性的成本实行控制。对于不确定性成本来讲，需要我们做的就是要不断把预测的力度强化，并及时制定出相关的应对措施。此外，还需要加强对风险性成本管理储备资金的有效控制，１２ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本管理研％使得整个项目的成本管理目标得＆实现。对于现代目标管理来讲，最根本的就是要用最低的成本、最髙的质量及最短的工期来实现最大的收益。其中，最核屯也是最关键的地方就是把成本降低，，要想，所要想使得降低成本的目的实现把盈利水平提升，从而实现目标效益的最大化，就必须要在不断地项目实践过程一中，找到条适合的成本管理方式。一些特点可Ｗ发现结合项目成本的Ｉ，Ｗ及项目成本管理的相关概念，我们一：对于项目的成本管理来讲，主要存在Ｗ下的特点第，项目成本管理应该是自一一工程都是主的、事先的Ｗ及能动的。般的项目个独立的工程，其最终的产品就是这个项目圆满成功，，也就是指项目的完成就意味着项目的结束而我们所讲的项目成本管理正是在这种性质的项目的实施过程中进行营理，且并不具备重复性。这就对企业提出了要求，也就是必须要在项目开始的时候就认真的进行项目的预测，之后，严，并把详细的项目计划Ｗ及项目目标等制定出来格按照所制定。二目来的计划来对整个项目实行成本管理第，项目成本管理必须要随着整个项一一个很长的随时实行动态的控制。项目从开始立项到正式开始施工就需要经过过程。，整个项目管理在，这个过程具有周期性可Ｗ影响到项目成本的因素很多一一一直到收尾的这直在发挥作用，这个变化的进程中，阶段才能够把正确的项，可Ｗ说，目成本计算出来。第立，项目的质量是由项目成本管理的效果来决定的一项目的效果能够对项目进度情况产生影响。我们在对个项目的成功与否进行判一个是项目产品的质量一：；个是项目完断的时候，应该从Ｗ下两个方面来进行成的周期，才能说明这是成功的项目。但是。麻茗如果同时达到项目预算的目标成本管理从根本上来讲，就是要在具＃的项目实施的过程中，不仅要对成本进行还要对项目的质量Ｗ及项目的进度实行控制。保证，并且同时１丄２项目成本管理原则坚持成本最低化原则。开发公司在项目实施过程当中，不断地降低成本来获。、，不断降级成本得利益最大化，因此从各个环节各项措施皆从成本最低化做起，比如，从项目的实际出发制定适合于本项目，事前设计阶段要考虑到方方面面的成本计划，少走弯路。在项目实施过程当中，发现问題及时调整，不断改进事目成本计划趋向合理化、最低化。事后，对个别问题要及时前成本计划，使得项。总体来说，就是在，使得开发公司可持续发展进行补救，并且提供必要的版务１３ 寿化市水岸巧园房地产项目成本曾理研巧保证项目施工质量的前提下节约成本。坚持系统地、全面地控制成本的原则。就是在施工企业的整个实施过程当中，做到全部人员、全部成本、各个环节、各个部口都参与到其中来，全面成本管理就是全部成本、全过程成本、全人员成本的合成。全部成本就是项目实施过程全部需要的材料及费用，不管是有变动的还是不变的都要全部控制。全过程成本就是对施工项目的每个环节都要进斤控制，包括事前、事中和事后。全部人员参与是成本控制不是某个部口某个人员的贵任，而是所有人员都应具备的素质和应承担的责任，树立全员意识和全民参与的精神，才能把成本降到最低，增强全员成本控制意识。坚持动态控制的原则一。个项目在整个施工过程中具体成本多少、实施方案等等都是预先进行假设的，依据当时市场的条件和项目本身的条件预测而成，而在实际的施工过程中一，由于受到些现实条件的限制，总会与当初进行的预测有所偏差。坚持目标管理的原则。目标管理就是制定目标管理的计划、实施过程、检查一工作、处理、目标修订的种全面性，在初步制定分解目杨时要注重设定目标的可行性，任务目标分解的越详细越好，制定目标的时候最好确定到个人，这样容易对目标进行评价和修订。目标的责任应全面，既有工作责任，更要有成本责任。要做到技术上切实可行，同时经济上要合理，目标检査的时候，首先要Ｗ公平、公正的原则进行评价，发现问题，要积极采取措施进行纠正，让送种评价体系能真正的运用到成本管理当中去，Ｗ便实现真正的成本目标。１．２巧地产项目成本管理的基本内容和流程１２．．１房地产项目成本管理的基本内容房地产项目成本管理的内容包含下几部分：成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分巧和成本考核，各部分的内容相互联系，它们之间的关系如图－！１所示。Ｉ１４ 寿光市水岸巧园房地产项目成本宵理研化事前１￣Ｉ成本决策成本计戈ｉ成本预测ｊＩ１Ｉ了事中事后＊ｊ成本控制成本核算成本考核Ｉ成本分析Ｉ－图１１房地产项目成本管理各部分关系成本预测是采用专业的方法，对该房地产项目可灿预测到的成本＾文及将来发展的主要趋势等进行最合理的估计和核算。也就是说在项目开始投入施工之前就对所需要的各种成本进行估计和核算。成本预测可Ｗ涵盖房地产项目各个不同阶＾，通段的所有方面，还可以单纯的针对开发建设的某个阶段和某个方面。预测时常是对影响项目成本变化的各个因素进行分析，并做出客观准确的定位。这里所说的成本计划指的是在货币的基础上进行编制巧开发的房地产项目在建设期间里面所支出的各项费用和为了节约减少成本所作出的成本使用计划。成本计划能一工作的进行，够进步的明确责任体制，有利于整个成本控制并且成为成本核算一的先决条件。，也是设立目标成本的重要依据之成本决策是根据所确定的项目成本管理目标，利用决策方法和相关成本资料一数据。在此过程中，会涉及到，通过对比各种备选方案挑选出最佳方案的过程、。、成本决系列成本如：相关成本无关成本、差别成本机会成本和増量成本等一一一一策的基本程序是；提出问题确定决策目标收集相关信息拟定备选方案仇化选择。＾成本控制是指对成本事前，在项目实施过、事中巧事后各阶段都要进行拉制程中项目成本管理人员把项目的实际所耗费的成本控制在预算成本范围之內。在此过程中管理人员不断收集成本实际巧用所花巧的处处和具体消耗金额Ｗ及项，目进度等信息，并对比出两成本之闻的差异大小分析总结超出项目预算成本的一？各种原由，从而采用系列的具体措施进行朴救一所谓成本核算是指在定的开支范围内，巧类和收集整理项目各个阶段成本目的成本支出，的成本开支状况，并基于核算对象将整个项目所巧的总，核算项成本和各阶段所需的单位成本等进巧核巧？成本核算中的信息是成本预測、成本计划、成本控制和成本考核等阶段重要依据，基于成本核算给出的信息做出合理的相应决策。１５ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本曾理研究所谓成本分析也就是专口针对房地产项目做出的对比分析措施，并且做了最一后的总结工作个重要的措施，它主。在整个成本管理的过程中，成本分析都是要是利用成本在核算过程中总结出的资料、其他比较、成本的计划Ｗ及预算成本、相似项目完工的经验等进行相互的对比和分析，将优势劣势等进行比较，与此同时还对相关的技术指标对该房地产项目的成本所产生的影响进行分析，最终为整个项目的成本管理活动提供有用的信息意见等。所谓的成本考核指的是在将项目当中某个阶段性的任务或者将整个项目总，体的任务实现之后通过对比完成任务所使用的实际成本和计划成本，考核计划完成的目标与实际完成的目标具体的落实状况，最终考核成本管理者，对其业绩水平做出评定，根据Ｗ上评定结果对整个成本管理和控制工作做出最后的考核评定，。在成本考核的过程当中会对员工使用各种奖励或者惩处的措施调动员工在成本控制方面的积极性。１．２．２房地产项目成本管理的流程￣￣￣项目方案设计１Ｉ成本预测＼—￣，成本决策ｒ丄＾项目成本估算－ｆｉ丄＿—事先预測项目组织设计及施编制成本计划工预度的编制Ｉ确定目标成本Ｉ组织各项资源供应—－——成本控制Ｉｉ－工程管理（——工程施工事中控制Ｔ－质里：曾理￣．成本数据捜集ｉｉｉＬ｜始龍Ｉ［Ｉ＼▼，［￣￣￣＾成本计算成本＇核ｙ１１｜Ｖ古．成本节约超支分析＜成本分析—事后反馈ｉｉ￣￣改善成本管成本考核ｈ１巧工结度图－１２房地产项目成本管理流程围１６ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研充根据项目成本管理的基本内容，在房地产的成本管理过程中，对成本管理涉、及的各项因素进行事前预测事中控制、事后反馈，Ｗ预防成本目标在施工过程中出现偏差，才能保证目标成本的实现，具体的房地产项目成本管理流程如图－１２所示。项目的设计方案是用来估算项目成本的，房地产公司和项目经理会根据企业，实际情况和项目施工图纸来预测大致所需要的成本，制定好成本计划计划中要确定好所实施项目的目标成本一，在此基础上对施工预算作出详细地编制。旦项目进入实施过程中，就要不断的控制、核算和分析成本，这个过程需要反复操作，么后搜集整理实际的成本数据并计算、核算成本，，分析超支的具体原因迅速组建队伍提出应急方案，最终做到项，解决超支现象、节约降低成本目成本的过程。，在项目建设竣工后管理，项目管理财务人员结算项目成本１．３工程项目成本管理的相关理论１．３．１目标成本管理理论目标成本管理事先确定了建筑产品的价格，然后确定期望的边际利润，在两者都确定的情况下，它的关键是，倒推出产品成本，再Ｗ产品成本为驱动因素建筑产品的全过程的成本，因为招投标价格确定的情况下，只有成本小于市场给定一一价格，才会实现盈利。成本的般含义是指某主体为达到特定目的而发生的可心式用货币计＾各种耗费。房地产项目成本则是指房地产建筑企业在施工过程中￣项目所耗费的全部费用。目标成本法在房地产项目中的应用就是Ｗ房地产项目成本为研巧对象，将预算成本和目标成本两者进行分析，然后制定出科学合理的控制目标，并结合影响成本管理的各种因素，把不同时期的项目目标成本确定出来，并将这些目标成本，告知负责的项目经理部，由项目经理部对房地产项目的实施过程加强成本管理结合风险和进度进行系统地分析，从而保证控制管理好各时期各分部工程的目标成本，使将房地产项目所耗巧的实际成本在进行成本核算时低于预定的计划成本。１７ 寿光市水岸巧园房地产项目成本管理研充１．３．２成本动态控制管理理论ＰＷ一项目成本管理必须要随着整个项目来随时实行动态的控制。项目从开始立项到正式开始施工就需要经过一个很长的过程，这个过程具有周期性。可Ｗ影响到项目成本的因素很多，而且这些影响因素也在随着项目的不断进展而变化，但在项目实施过程中成本的变化不是固定的，直到项目完成之前项目的成本都无一法确定一，所Ｗ整个项目管理在这个变化的进程中直在发挥作用，直到收尾的这一阶段，才能够把正确的项目成本计算出来。在项目成本管理的含义中己经论述到：项目成本管理应当是自主的、事先的和能动的。项目工程建设过程具有顺序性一旦建成、不可逆性，就不能再次破坏重新施工，，否则，不仅造成浪费，更是要承担违约责任，对施工企业是致命的损失。项目成本管理正是对这种项目的实施过程进行动态、实时监督和管理，这就对房地产项目建筑施工企业提出了硬性要求，也就是必须要在项目开始的时候就认真地进行项目的预测，并把详细的项目计划Ｗ及项目目标等制定出来，么后，严格按照所制定的计划对整个项目实行成本管理一一。可把工程项目成本管理的目的定义于这样个过程，在定的进度目标与质量目标的要求下，通过科学的方法，从人为、机械、材料管理等方面减少耗费、控制支出，实现成本管理目标。我国在工程建设项目管理理论方面几乎可（＾认为是前所未有的，在房地产项目施工过程中运方面的实际经验十分匿乏。经过２０余年的实践，工程建设项目管理在工程建设中的地位和巨大作用己在国内得到了广泛的共识一。工程建设项目管理込学科在实践方面有了质的飞跃和进步一；作为种管理组织模式，它在工程建设项目中会得到更加广泛地应用和推广。１．３．３成本系统管理理论５１—影响项目成本的因素有很多【］，主要有Ｗ下几个因素：是项目目标，它是指在项目施工前制定的对项目的工期、质量、成本、文明施工等方面的总体目标。对于施工企业来说一，结合企业和项目的实际情况制定个切合实际的目标，可Ｗ减少对资源的浪费，从而减低成本。如果制定的目标不合实际，为了达到目标会造成人力、物力等各种资源过。二：度消巧，会造成成本的升高是项目工期或进度，一是指每个工程项目在施工前都要制定个进度计划一，同时也要确定个最佳工１８ 寿光市水岸黑因房地产项目成本管理研兄期。最佳工期是在最低的成本条件下持续工作所需要的时间。当施工时间延长时，由于一些固定成本会随着施工时间的増加而増加。，项目的总成本也会随之升高，项目施工前要确定最佳工期工期的变动会导因此，如果项目最佳工期不确定，致成本的増加。根据制定的施工进度计划控制工程施工过程中的各阶段工期。项目负贵人所制定的施工计划是一份能够包含各个施工阶段和施工时间、各种作业层和所有工种的详细计划，在施工过程中还要及时的总结，不断的调整和完善各项工程内容的时间进度计划一。为完成各项检査内容，现场质量检査通常还需要借助于定的检查方法，归纳起来对原材料、半成品、工序进程或工程产品进行现场质量检査的方法主要有目测法、量测法和试验法Ｈ种。１３．４．项目成本管理ＡＢＣ分类法ＡＢＣ分类法也称为帕累托分析法、主次因分析法或重点管理法，按照事物的ｆＷレ、义及重要程度、Ｂ类和Ｃ类。该分类法的核屯思价值高低，把对象分为Ａ类想是能够辨别决定一个事物的主次因素，在这些因素中只有少数因素对事物具有。决定性，，它们对，该类因素是主要因素而多数的因素是次要因素事物影响不大－８０％Ａ类因素的重要特征是数量少但价值高，发生累计占比是０％，是主要影响一一８０－９０％因素。Ｂ类因素的特征是数量般，％，，价值也般发生累计占比是是主要次要因素。Ｃ类因素的重要特征是数量多但是价值低，发生累计占比是一－９０％１００％，是般影响因素。可Ｗ看出，从成本构成的角度看，Ａ类应重点控？制和管理，其次是Ｂ类和Ｃ类。１．３．５模糊综合评判理论成本营理体系理论包括资源的管理、过程的管理、组织结构的管理Ｗ及程序ＩＷ。战略成本管的管理，核也是降低成本水平并且使成本水平维持在较低的状态理是在不同战略下研巧如何利用成本信息进行成本管理的问趣，通过成本结构与行为的分析来服务与战咯管理，在这种情况下，成本管理的目标应该与战咯管理一的目标致起来。并且还可包含成本管理的基本功能，实现成本的持续降低？项目的质量是由项目成本管理的效果来决定的，项目的效果能够对项目进一度情况产生影响。在对个项目的成功与否进行判断的时候，应该从下的两个９１ 寿光市水岸奈园房地产项目成本管理研巧一一方面来进行：个是项目产品的质量。两者如果同时达，个是项目完成的周期到项目预算的目标，才能说明这是成功的项目。但是成本管理从根本上来讲，就是要在具体的项目实施的过程中，不仅要对成本进行保证，并旦同时还要对项目的质量及项目的进度实行控制。１．３．６成本因素分析法成本因素分析法是先将房地产项目成本作为一个综合性指标，然后将其分解为各种有着密切关系的项目成本构成要素，测定这些构成要素在变动时对房地产项目成本的影响程度，分析得出影响度较大的成本构成要素，继而进行控制分析，６口一Ｗ此评价工程项目的总体成本执行情况１，进而提出切实可行的控制措施。般来说，房地产项目成本可分为直接成本、间接成本和贷款利息三部分。成本因素分析法就是对房地产项目成本构成要素，分别分析这些要素形成的主要影响因－素，３）尽可能保证最终实际成本控制在预算成本之內。具体构成如下（如图１；直接成本，这部分费用是与项目的建设有着直接关系的，是项目形成的直接消费数额，主要由直接材料费、直接人工费、机械使用费及措施费构成。间接成本，这部分巧用是与项目的建设和形成没有直接联系的，但应当计入项目施工成本，主要包括规巧和税费、企业管理巧两部分。除此外还包括贷款利息。￣￣直接材料费Ｉ—直接人工费Ｉ——直接成本－—机械使用费Ｉ房地一指施费产项一￣￣島规巧、税巧Ｉ■成间接成本—＾＾—企业管理费Ｌ－贷款利息ｊ困－３房地产项目成本构成围１２０ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本會理研％１．３．７挣值分析法（ＥＶＭ）挣值分析法（ＥａｒｎｅｄＶａｌｕｅＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＥＶＭ），在国际上被学者称作偏差分析法或庚得值法，挣值分析法在工程项目实施管理中应用十分广泛，近年来，在、国内房地产项目中应用颇多，其最大特点和技术核屯是对项目进度和工程费用进Ｐ７８１Ｐ］行总体控制，让施工进度、施工费用同时直观地展现出来。挣值分析法的、Ｌ基本原理是将项目进度进行转换，具体可Ｗ换算为费用工时义及工程量，实际完工量是计算实际工时与预算单价得出的，将其与计划完工量进行分析比较，对工程项目计划的实施进度情况进行管理，通过将实际完工量预算费用与实际支出成本比较，就能全面有效地巧制工程项目的成本。基于对项目进度和费用发生情可Ｗ进一况的两方面综合考量，在工程项目具体施工过程中，步预定工程项目计、划总工期分部分项工程工期，再将计划总成本分配至各分部分项工程中，利用。，各相关的指标和参数，实现工程管理中对工程项目实时监控达到最优绩效成果挣值分析法涵盖Ｈ个基本参数，即：计划工作量的预算费用（ＢｕｄｇｅｔｅｄＣｏｓｔｏｆＷｏｒｋＳｃｈｅｄｕｌｅｄ，ＢＣＷＳ）、己完成工作量的预算费用（ＢｕｄｇｅｔｅｄＣｏｓｔｏｆＷｏｒｋＰｅｒｆｏｒｍｅｄ，ＢＣＷＰ）和己完成工作量的实际成本ＡｃｔｕａｌＣｏｓｔｏｆＷｏｒｋＰｅｒｆｏｒｍｅｄ，（ＡＣＷＰ），其中，ＢＣＷＳ是指在工程项目立项后，在项目实施过程中计划完成工作量所需的预算费用．包含２个重要因素，即计划工作量和预算定额，二者的＝＊ＢＣＷＰ关系用计算公式表示为：ＢＣＷＳ汁划工作量预算定额；是指在项目实施一工作量和预算单价过程并到达某阶段后参照实际完成的，分析测巧出来的巧用，即挣得值（ｅａｒｎｅｄｖａ山ｅ），它是測曼完成了多少工作的重要依据３ＣＷＰ的计＝＊，也可算公式为：ＢＣＷＰ己完成工作呈预算定额，该参数既可Ｗ反映项目巧用Ｗ反映项目进度，是真实项目进度的实际价值；ＡＣＷＰ是指在项目实施Ｗ后这一到某阶段己完成工作量的实际瓣耗成本，它能具体地反映出项目执行的实际消耗。挣值分析法将Ｈ个基本参数进行分析对比，对工程项目的成本和进度进行有一ＢＣＷＰ与：是巧用偏差ｔＶａｒｉａｎｃｅＣＶ，即效监拉体现为四个评价指标（Ｃｏｓ，）ＡＣＷＰ之差，可，是用来控制成本反映出检査期间所消耗的巧用是超出还是，表示，实际消耗相比计划成本来低于预算值，如果差为正值实际执行情况良好说更少，实现了节约成本的目的；如果两者相巧为负值，则是实际消耗比计划成结果为０；，则表示项目是按照原计划进行的本要商，实际执行情况差；如果得出２１ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本哲理研充二，是进度偏差用英文简称为ＳＶ，即ＢＣＷＰ与ＢＣＷＳ之差，它能够定量地反映出项目进度是提前、落后还是按照原计划进行，差是正值、０、负值的结果分别代表进度提前，适度和落后三是费用执行指标，它的英文简称是ＣＰＩ，ＣＰＩ；是ＢＣＷＰ与ＡＣＷＰ作除法而得，结果大于１表示实际费用低于预算，小于１１表示超出预算，等于表示实际费用与预算费用吻合，它；四是进度执行指标的英文简称是ＳＰＩ，如果得出的比值大于１，ＳＰＩ是ＢＣＷＰ与ＢＣＷＳ作除法而得，小于１表示进，等于１表示实际进度等于计划进度表示进度提前度延设。挣值分析法利用Ｈ个基本参数、两个差异值评价指标（定量）、两个指数评价指标（比ｗｔｉ例），通过同时反映费用和进度。，考核并有效监控工程项目的实际进展状况２２ 寿光市水岸惠因房地产项目成本曾理研究２寿光市水岸＃园项目巧况及成本管理要点２．１项目巧况＂＂位于寿光寿光水岸嘉园房地产项目座落于中国寿光蔬菜之乡，市南环路与建桥路交叉口，周边拥有幼儿园、中小学、医院、邮局，交通方便，该房地产，且増值潜力很大。作为寿光本止开发公司开发的重点楼盘项目项目价值很高，该项目预计总投资金额为９８６２万元，己经在２０１４年１月份开始施工，根据进度计划会在２０１６年１月全部工程建设完成，该项目前后预计施工时间为２年，竣工Ｗ后总的建筑面积为４９８００平方米，住宅区域建筑面积测量为４００００平方米，其它为商用区建筑面积。经过分析寿光市消费者特征，由于该楼盘项目为名副其。实的学区房，市场，寿光市水岸嘉园建设项目销售乐观前景令人期待２．２存光市水岸》因房地产项目存在问巧２．２．１成本控制意识薄弱，项目管理人才储备不足，管理人员素质高低不等项目部因为人力资源的巧，，备不足，造成分工不精细专业不能专职没有单独的专业的项目进度计划管理一。人员。整个项目只设置了名经理，其他每座楼都设置了专口的工程管理负责人，项目经理在西秋姐遭上，没有将工作能力放在首位而是将人际关系放在组建的一一。施工，第要位，直接造成了项目管理人员素质裔低不物资管理不到位由于集团人员能力问题，导致供应商不能按时按皇的供应工程所需材料，有时会延误工待料？因施工质量差引起的返工问题，项目管现场的施工作业，有时会造成停理人员对施工质量监管失利，对易发生的质量问强没有重视？没有指定相应的预防措施，造成质量问趣再Ｈ出现，因返工问題贻误验收时间？水与电是项目工程一一，事无成。由于的关键，没有水电的项目，方停止供应则会影响施工的进度立项时对图纸研巧不彻底，忽巧了小区的绿化问趣，使原本简单的项目范围变得。，由于对风险的预测差，防范措施也未能列入计划中复杂化，影响了工程的进度一工周期？巧Ｗ，在项目后期时间很紧，为按合同旦出现问题，就会直接影响施一，而再的返工，，如此会出现严重的质量问趣交工，只能加班加点日夜赶进度２３ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研巧増加了不必要的费用。人员窝工、设备闲置现象，施工人员在生产过程中会发生材料浪费，、工器具随地置放现象，这些都会増加工程项目的成本支出。长期Ｗ来该项目都是在一手抓质量一，手赶工期，很少关注因抓质量紅工期而增加的成本支出，这些有惊于成本最低化的成本控制原则。可见，在该施工项目管理中，普遍对成本控制重视不够。如某工程项目由于赶工期而出现质量问题造成返工，但因施工人员与技术人员责任归属不清，使项目不得不蒙受巨大的经济损失，也避。免了对他们应有的处罚简言之，管理者责任不明、奖罚制度不完善导致工程管理出现混乱。２．２２．材料管理缺乏有效的制度约束目前，材料浪费严重仍然是施工项目中最为常见的违背成本控制节约原则的现象。该项目己坚持按定额确定的材料消耗量实行限额领料制度，但由于项目部对劳务分包缺乏严格的管理制度或者材料管理人员把关不严Ｗ及劳务工人素质低下，致使劳务分包队伍随意使用材料、过量消耗，余料随意乱扔或者偷偷卖掉、浪巧失窃严重，可回收废料无人管理，造成材料超支，形成巨额损失。如某项目部在工程即将竣工时，工地的剰余钢材和钢模板被施工人员擅自处理，给项目部造成近１０万元损失。在房地产项目的成本控制过程中，材料费用是重要因素，因为在整个房地产工程成本中它一般会占到百分之五十Ｗ上。施工企业出现问题最多的地方首先是购买材料的方式和人员素质方面，其次是材料的领取和使用方面一。深入调查后发现水岸嘉园施工企业经常出现Ｗ下几方面问题：是建材的采购模式仍然十分落后，主要材料沿用分散采购。二是采购人员对建材市场无深入踩点分析，Ｗ至于购买的建材费用与同行业相比价格偏商。Ｈ是采购人员素质偏低，在采购过程中中饱私囊，也导致了采购的材料成本偏髙。四是材料保管员在保管材料时出现了特殊材料不及时入库而造成损坏等现象，从而很多材料损失现象严重；再是开发商没有周密的领取材料制度，那么在领取材料后，材料使用浪巧现象无处不在。２．２．３成本控制执行乏力管理人员在实施成本控制措施时，由于没有成本控制的标准和依据，从而对成本控制比较保怠一，般仅是语言上点到为止，对于现实却不予Ｗ监督执行。在２４ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本曾理研巧：这种情况下，成本控制不力、。在会所，造成物耗上升费用増加，损失浪费严重及小高层口厅装修的工程中相继出现了合同签订单位未能全部完成合同约定内容，导致了该项目另寻装修单位，从而造成了装修造价及管理成本的上升。所Ｌ：Ｊｌ，一选挥合适的合作单位是降低无效成本的途径之。成本控制制度的建设大致可Ｗ划分为公司和项目部两个层面一。从公司这层面讲，通常工程质量是多数建筑企一业非常重视的点，为了考核工程质量，公司会制定出非常严格的质量责任制度，然而由于种种原因所制定的考核制度漏洞相对较多，导致项目经理受到奖惩只依。因此靠工程质量的考核，这必然使得项目经理在施工过程中对工程成本的控制不严格而把注意力集中到只严格把关工程的质量，那么成本控制的结果自然是失一败的。从项目部这层面来讲，多数项目经理虽然都是具有非常丰富施工经验的，然而成本控制并不能引起他们的重视。在房地产项目的成本巧制过程中，如果没，那么増加了施工过程有明确的指导制度，工作人员就会在工作中感到无处下手。产生问题的概率，这将会对工程成本造成重大不良影响再有，通常项目部的成员仅认识到自己有管理工程质量的责任，所Ｗ就把主要精力放在了控制项目工程质量上，而意识不到对工程项目成本进行管理控制。这也会导致了项目部成员不重视项目成本的控制，，，而只重视工程的质量。为了适应市场更好地利用市场一早在两年之前，研套全面、，建筑公司就己经为提髙工程人员的管理水平究出。科学、规范的规章制度。可是，这些制度所引发的结果却与先期的预料相差甚远加强项目控制管理不能单纯依靠规范的制度，也不能单纯依靠管理阶层的命令和施工人员的思藉道隹水平。企业所制定的规章制度即使相当完美，如果不能得到，有效落实，也无济于事，只有建立健＾监督控制体系规章制度的执行才会落到实处，这也正是该公司没有取得。可是公司巧正好缺乏强有力的监督控制力量一理预期效果的主要原因。可见些客观因素可能会引起施工进度降低，管，除了人员对施工进度管理不到位也会引发同样的后果。由于施工管理人员没有认识到进度管理的重要性Ｗ及管理方法陈旧，使规章制度落实不到位，这就使进度管理。，因此，分析巧仅流于形式，延长了施工时间使工程不能在预定时间之内竣工响施工进度的各项因素非常有必要。２．２．４机械设备使用不当及管理人员素质问题在该房地产项目的施工建设过程中会用到各式各样的大型设备，大型设备像，２５ 寿光市水岸嘉巧房地产项目成本管理研究一吊车、挖掘机等施工方般是不会购置的，而是直接进行租赁。对于这些租赁的设备，由于没有周密的时间进度计划工过程中就会有租赁的设备闲置不用，在施或没有设备无法工作这两种情况，这些都会使施工成本在不经意间浪费掉，因此必须按计划安排好设各的使用情况在该房地产项目的建设中还存在一：个严重的安全问题，机械设备有时会被无岗位资格证的非专业工人违规操作。２０１０年，＂＂？上海市１１１５高楼起火事件造成了５０多人在事故中死亡，原因就是电焊机被几个没有岗位证书的工人使用而引起的；另外，如果由不合格的管理员保养维护租赁设备，则会导致设备的损害现象严重，产生的后果是机械的使用时间大大缩短、设备的修理费用昂贵，还会有可能导致整个项目的进度迟缓。关于管理人员的素质问题主要包括Ｈ方面一：首先是项目的营理人员，方面由于项目管理人员缺乏专业的岗前培训或者素质低下，导致施工组织设计编制混乱一，使得施工的工序出现顺序问题，从而使施工的成本不断提高；再方面项目的管理人员不善于学习和借鉴，使得其施工成本相对于其他企业较窩。因此管理人员的素质问题非常重要，它会严重影响到整个房地产项目的进展。其次是考虑施工过程中技术工人这一人的要素。工程的质量、成本和进度水平都受到工人技一要素的直接影响术水平这。然而现在在施工队伍中经常出现了很多不具各建筑资格证的工人，原因是施工企业在如今常常出现用工荒的情况下招聘，往往招不到满足施工项目所需要的合格的技术工人，所Ｗ不得不将招聘标准放低。当这些工人被招聘进来后，他们在工作中容易出现技术性失误，从而工程项目建设的质量不达标，工程进度出现滞后，从而影响了工程成本控制。再次，工人的素质问题还体现在工作的态度方面。工程质量不达标和王期进度滞后的原因还有可能是工人对劳动的积极性不髙，这些现象都会増加进入工程的成本。２．２．５不注重工程索赔一一工程索赔是件非常考验施工方的事项一，有定的索赔技巧。任何方都不希望通过工程索赔来与建设方发生关联，但在施工过程中工程索赔是不可避免一的一，是种客观存在，对此只能是树立积极的索赔意识，同时注重定的索赔技一巧，保证房地产项目顺利推进。建筑施工市场是个竞争千分激烈的场所，建设方为降低成本，往往通过招投标的形式，倒逼施工企业降低报价，施工企业为获得项目，也会压低工程造价，其报价很可能接近施工成本，如果经营管理不善，化 寿光市水岸堯固房地产项目成本管巧研化很有可能不盈利，甚至亏损。在项目施工过程中会出现很多不可抗力、建设方责任的因素，导致施工企业成本损失。为了保证施工企业在项目施工中盈利，除了进行有效的成本管理之外，还要注重工程索赔，提高索赔意识。工程索赔主要包括合同规定内容之内的索赔、施工现场状况发生变化、工程变更索赔、工程期限拖延、技术规范、法律更改等种类，会对房地产项目的工程成本产生影响，这些种类有可能是施王企业引起的，也有可能是建设方引起的，也有可能是不可抗力。因素引起的，那么建筑企业就理清变更责任为，从而及时要求合理的工程索赔保证盈利，保证施工损失的尽快弥补，保证施工能够正常进行，施工方在施工过。程中要分ｎ别类建立项目，及时登记索赔事项通过调研，在寿光市水岸嘉园整个的施工过程中，施工方在施工索赔方面意识不强，没有建立备忘录，不注重搜集可能涉及索赔论证的资料，索赔的证据搜集意识不足，不注重记录在施工过程一中出现的事件、原因等，旦出现成本损失，再通过工程索赔就很难如愿，不仅会导致项目亏损，还将导致房地产项目无法进行下去，严重损害施工方的信誉。２．３巧光市水岸Ｓ西项目成本管理要点２．３．１运用价值工程，合理确定材料费用＂通常我们所说的价值工程是通过对产品功能、成本的关系进巧分析，通过正确处理功能与成本之间的关系来节约资源一种有效方、降低产品成本的＂５７＂＂一［１法。价程的含义通俗点说就是性价比的问题，比如在施工过程中，，铅合金，塑钢选择口窗材料时，可Ｗ选择铅合金和塑巧两种材料价位较商便宜＂＂为了满足功能、成本两者关系的最优化，达到较商性价比，可Ｗ选择中商档、，塑钢来代替铅合金，在降低成本的同时，能够满足工程质量标准从而节约资源创造效益。整个工程的成本总预算，包括很多方面，而工程建设的基本材料的巧一ｉ用支出要占全部总支出的半＾上，所＾说，对建设工程的基本材料费用的管理ｌ＾必须花大力气的一个关键环节一。是通过竞价控制好与控制显得尤为重要，是要材料产品购买价格。要随时监巧基础材料的变动情况，对材料的颁布和化格情况，对主要的生产工家进行调査分析，坚持实行招做到也中有数，要坚持多跑市场，最大程度的挤干厂家的价格水份，使施工投标和竞价、竞买等行之有效的方法，方能够买到质量最好，价格最优惠的建筑材斜最大程度保证建筑成本不超过合巧 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研充。在同价格的底线最好在合同中添加附属条款，对意外情况提前说明和处理，并。二发生纠纷的情况下，能够作为处理的依据和前提是减少材料采购费用支出。材料采购费用主要包括运输成本、各种费用，Ｗ及人员外出所产生的成本支出等。在可能的情况下，要对各种因素进行综合分析比较，尽可能在质量接近的条件下，选择与建设场地距离较近的原材料供应商和生产厂家。必须认真对待建设工程的一进度Ｌ义及资金的流转和使用效率，要做到方面建筑材料必须满足工程施工质量一标准，保障工程建设和进度需要，另方面要最大限度的减少不必要的运输和存储数量，减少资金和人工支出，并对建筑材料的数量、种类Ｗ及使用情况等信息，并采取有效措施应对及时进行分析处理，确保工程的进度和质量。２．３．２合理分工，确定人工费的支出对因人为因素所产生的费用，它的管理方法或者说控制程序主要是要缩短施工工期和降低每日的工程费用支出，每天的成本，或者说工人平均的每天工资由多种因素姐成，主要包括劳动力市场的竞争和供求情况，构成劳动力的成本支出和维持劳动力的日常生活资料的价格等一，对施工方来说，这方面要做的工作是对成本进行控制一，使之低于计划预期。，最少是不能超过预期的价格底线另方面对于工期的长短来说一，合同规定的只能是社会劳动的个平均数额，而在实际的施工过程中一，这个数额不定能够实现，也代表着实际发生的数据，我们在实际的工作中，要注重采集施工的相关数据，并进行录入、分类、筛选、组合等处理一，经过系列准确的计算，掌握实际的数据和消耗情况，此为基础，才能有效进行成本管理与控制，才能在招投标过程中占得先机，贏得主动，从而实现经营方的控制和贏利目标。建设工程期间减少甚至消灭消极怠工现象是进行人工费用支出的重要环节。经营方必须对施工项目队伍进行有效管理，实现高效优质运，，，巧合密切，运行流畅行机制建立起规范合理的团队使之分工明确，减少做无用功，杜绝施工效率低下等问题。使每个施工项目组，甚至是个人，包括管理者，技术人员和施工建设者都能最大化的发挥自己的能为，消灭出工不出力或者因组织和管理不力而出现的人王浪巧的现象。人工成本的控制在项目成本中也非一支实力强常重要。、技术精、素质商的施工队伍可Ｗ提髙项目的经济效益。在施工中要注意把施工人员的劳动成果与经济效益紧密结合起来，充分调动施工人员的积极性，发挥人的智能与潜力。同时还应借鉴国内外工程项目管理的科学经２８ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研究验，积极开展技术创新和技术改造，采用先进的施工方法和施王工艺提高建筑工业化、现代化水平。在施工前要编制好劳动力计划。，合理调配人工根据工程量，本工程拟投入劳动力如下及工期要求：项目部管理人员及技术员６人，±方工２０人，木王６人，钢筋工４人，混凝±工１５人，泥瓦工１０人，机械操作及修理工１０人，水电工２人，电焊工３人，园艺工６人，杂工２人等。２．３．３编制机械设备使用计划，确定机械费建筑工程或景观工程的施工离不开各种机械设备，因此机械使用费也是工程成本一个很重要的组成部分，施工前要编制机械设备使用汁划，确定机械使用费的支出。本工程拟投入施工机械设备如下：１台挖掘机，自卸汽车１０台，汽车起重机１台，空压机１台，电焊机３台，钢筋切断机１台，钢筋弯曲机１台，插３入式振动器１台，平板式振动器１台，喷灌机１台，手推车２０台，打式巧台，推主机２台等。上述设备中大部分是公司自有的机械，对于价值比较高而且公司一。自己没有的设各，由公司统调配，采用租借、租赁的方式减少添置设备的支出２．３．４确定预算成本前期成本管理目标是控制好招标、投标阶段的成本。在招标投标阶段，业主会根据设计图纸和相关规定估算造价。承包方则需要获得具有竞争力的报价，而这需要对成本进行必要的估算。通过成本控制使招投标控制在预算内。在最初的一，概念阶段，业主定会进行必要的投资估算和项目经济效益评估从而决定是否立项。在接下＾的病标投标阶段，业主会根据设计巧纸和相关规定估算造价。承。，包方则需要获得具有竞争力的报价，而这需要对成本进行必要的估算那么在＾及实施的阶段中，那，，项目成本控制又提出了这样的要求就是接下来的设计（实际的支出必须要控制在预算成本的范围之内。编制项目成本预算的方法有很多种，公司采用自下而上的预算方式，编制了预算单，在各项巧观工程中所用的材料主要有钢筋、混巧±、防腐木、各种苗木如竹子、乔灌木等、各种石材如花岗一、雨花石、些防水电缆、给水管、排水岩、豬巧石千景石等？安装工程主要是一一管道、阀口、喷泉累等的安装。成本管理贯穿于个项目实施过程中的每个阶一、开，而每个项目从概念段，对于最终取得良好经济效益起着至关重要的作用一、、、施工和监理等众多的发实施到收尾，每个阶段当中都会涉及到业主设计巧 寿光市水岸嘉固房地产项目成本管理研巧一些主体都是拥有着各自的经济利益的单位和部口，而这。另外，我们知道，对于项目成本来讲，它是具有绝对的不确定性的，所，我们在实行项目成本管理的这一过程当中，必须要对项目成本的不确定性、完全不确定性＾＾及风险性成本予Ｗ充分的考虑。设计阶段的成本控制对控制整个项目的整体成本至关重要。在建筑工程和景观工程施工中，钢筋和混凝主是必不可少的，而且它们的选择和施工方法不仅影响到工程的质量，也会对工程成本产生影响。在这些材料的选取中，注意运用价值工程，充分考虑成本与功能的比较，避免了为单纯降化成本而造成工程质量缺陷，继而出现増加维修成本或产生返工损失的现象。３０ 寿光市水岸為因房地产项目成本营理研充３寿光市水库＃园项目成本管理分析与巧制寿光市水岸嘉园房地产项目工作流程可分为启动、计划、执行、监控和收尾五个阶段一，结合该房地产项目的成本管理特点，决定了本项目的成本管理是个动态管理的过程，必须运用不同的管理理论来管理工程项目实施过程的各个阶段各个节点，并对其中的各项因素进行预测、控制和事后反馈，避免离成本目标出＾现较大的偏差，？此（＾来保证项目目标成本的实现。３．１ＡＢＣ分类法痛定成本的主要因素按照ＡＢＣ分类法，首先设定影响项目成本的因素，并将项目整个成本的相关分项成本进行了统计梳理，然后按各预算成本所占用金额的百分比由多到少进行－了排序，编制为成本分析统计表，并汇总累计百分比，如表３１所示。表３－ＡＢＣ１寿光水岸嘉园房地产项目分析表￣￣￣￣￣￣￣￣项目名称金额巧）百分比累计百分比ＡＢＣ分类人工费１８８３６４２０１９．１％１９．１％Ａ装修材料１７８５０２２０１８．１％３７．２％Ａ钢筋工程１６８０４８４８１７．０４％５４．２４％Ａ￣混凝王工程１４１０２６６０１４．３％６８．５４％ＡＭＳ６４１０３００＾５％７５．０４Ａ￣￣￣￣￣ｉＳ５８巧５８０５７９％８０．９４％Ａ租赁巧２５６４１２０８３．５４％Ｂ砂石料６６０７５４０Ｋｎ９０．２４％Ｂ＇机巧巧３７４７５６０１８％９４．０４％Ｂ保温材料９８６２００９５．０４％Ｃ９８６２００？９６水暖件１％．０４％Ｃ．＾９８６２００１％．９７．０４％Ｃ其他保温材料９８６２００１％９８．０４％Ｃ消防材料９８６２００１％９９．０４％Ｃ巧电箱９４６７５２０．９６％１００％Ｃ将统汁表的数据各分项成本的所占百分比进行累加，当该因巧巧加后其累计３１ ｗ巧光市水＃嘉园房地产项目成本管理研巧－方法８０％，其累计占比占比在０％的，则该因素被定为Ａ类因素：运用上述计算－－００％时在８０％９０％的因素被定为Ｂ类因素其累加占比在９０％１，则该因素被；３－定为Ｃ类因素。本项目的各分项成本的分析统计如图１所示。Ｉ？？？■人Ｔ．巧装修材料巧筋工程混巧主工程；■低值■Ｔ具■租巧巧■砂右料；■？■■机械巧保泡材料水暖件电料ｉ－其他保温材料■巧防材料？配电箱；Ｃ类ｉ入一＂Ａ＾一３－图１项目分项分析统计图－通过对图３１的分析，可Ｗ看出，人工费、装修材料、钢筋工程、混凝±工程、低值、工具所占预算成本的累计百分比为约８１％，我们把这些确定为Ａ类影响因素。根据Ａ类影响因素的特征，Ｗ上六项成本是本项目成本的主要成本构成因素，即在该项目成本控制管理过程中需要重点控制的对象，在项目施工中要着重控制管理Ａ类影响因素。另外两种成本因素为Ｂ类和Ｃ类，它们是次要一成本和，在项目成本控制过程中是可Ｗ次要考虑的般成本因素。由此可见，本项目成本控制的主要成本因素一般成本因素可通过ＡＢＣ分类、次要成本因素和法来确定，并且依据相应的各类因素数据分析结论，能够制定切实可行的控制方案。经过对项目各分项成本依据ＡＢＣ理论进行了分类，使我们得出本项目成本控制的重点，通过对Ａ类成本控制对象进行重点把控，抓住了成本控制的主要因素，它是该项目成本控制成功的关键。观察本项目己完工部分的实际成本结算－算数据，可Ｗ发现Ａ类成本因素的各项数据总和较表３１相比是有所下巧的，可见对Ａ类影响因素控制成功。Ｗ上证实了运用ＡＢＣ分类法对项目进行成本控制是科学有效的。３２ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本曾理研兜３．２利用樓糊评判法合理安排成本计划模糊评判法是一种基于模糊数学的评标方法，Ｗ此方法可得出各分部工程对施工项目成本的重要程度，在安排成本计划时优先保障重要程度高的分部工程的资金费用。第一、基本原理一建立个反映两两之间重要程度的比较矩阵一，对Ｗ上方案建立个反映两两之间重要程度的比较矩阵。第二、对各主要分部工程进行分类根据现有的施工技术人员工技术装备及水文地质等诸多因素一，施，用级模糊评判方法对主体工程的各分部工程进行重要性的判决。影响因素集（人员素质？ＭＵＭ一１，材料质量２，机械装备３，施工技术４，施工环境Ｗ５），成本重要性论域（般，较重要，重要，极重要），评判对象（钢筋工程、模板工程、混凝±工程、脚手架工程、巧体填充墙工程，楼地面工程）。应用前面所讲的层次分析法求得主一体工程的每分部工程的各影响因素的权重ｆｌ－，〇，０，〇，３２。（ｌ２４５）如表一表３－２主体工程的每分部工程的各影咱因巧人员材料机械施工环境巧大特一致性检验ＩＩＩＩＩ分部工程ＩＩ素质口Ｉ质Ｓ幻２装备口３工艺因亲口５征值＾指标Ｃ／？钢筋工程０．４７０．２１０．１２０．１２０．０８５．０８５０．０１９模板工程＿＿０．５００．２４０．１００．１００．０６５．１９４０．０４３混巧止工程０．４５０．１９０．１４０．１２０．１０５．１４６０．０３３脚手架工程０．４３０．１８０．１７０．１０（Ｍ２５．０７００．０４３巧体填充墙工程０．５２０Ｊ２０．２００．０８６．０８５．０７４０．０５８楼地面工程０．４６０．２４０．０５０．１５０．１０５．１６８０．０４２一化一１。致性检验指标小于，表示表内各分部工程致性检验通过一对Ｗ上涉及因素进行评判，依据评判尺度级别般、较重要、重要、极重（０２５一、０５、０．８、１．０要Ｍ．．下，根据项目部己有的施工技术情况，分别评价每个）分部工程中各种巧巧因巧，巧后依照之前己经确定的各指标权重值得到权宝集Ａ，ＡｘＲ所得结果即为各分部工程的懊巧评判结果。３３ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本管理研％－＿—Ｍ，？？３？４？１＂１＂３Ｕ＊２．．０．１１０．１６化４２００７０３５．４３０．２８０７化２１．．１．０．．０．２７０３８０９０１６．５３０．８０１９０１０＿＿■￣＾Ａ２．．化洗０７．０２００．３６０２００２４．１２化１０１３．．２０．３７０．３８０．２２０．０３０．２３（Ｕ２０口０８０．８０．３６０．４６０．２５．１６０．１３〇．２５化０１」ＬＷ，？？？ｒ？＂？？２３４１１１３４０．１２０．２８０．３８０．２２０．２１０．４７０．０７０．２５０．２００．３００．２５０．２５０．１７０．３００．２２０．３１＊—４０．１５０．２４０．２５０．３６０．２８０．３５０．２３０．１４０．２２０．２８０．２５０．２５０．２５０．２９０．１６０．３００．１８０．１５０．３２０．３５〇．４２〇．１〇〇．２４０．２４」［＿？１？２？３？４１＂１＂２＂３？４「化２７化４００．１０化２３０．２８０．４００．１２０．２００．．．．１．１００．２８０．３７０．２５０２５０３２０２４０９＿Ａ—＾－６０．似０．．３．．．２２化１６０１９化２８０００２２０２００．２５０．２６０．２５０．２４０．３００．２４０．１８０．２８０．２９０．１９０．２４０．２８〇．３５０．１６０．３００．１９」［＿＝．ＡＲ０．．．．４６４２，０２４９４，０１７９４，０１０７０ｉ（）■Ａ民尸０：，．１５７４０．２６５２，０．３１５５（Ｕ６１９（，）Ａ－Ｒ＝０．２０２８，（Ｕ８１８，０．１２８４，０．２８７０３（）Ａ－Ｒ＝４０．２４３９，０．３％６，０．１５３６，０．２４巧（）－＝ＡＲ０．．２３９６０３０９６，０．２２１６，０．２２９２５（，）Ａ－Ｒ＝６０．２８２８，０．３２７８，０．１８０８，０．２０８６（）表３－３施工项目成本巧制的评判结果￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣分部工程极重要ＭＳ较重要＾重要性钢筋工程０．４６４２０．２４９４０．１７９４０．１０７０极重要模板工程０．１５７４０．２６５２０．３１５５０．２６１９较重要巧巧主工程０．２０２８０．３８１８０．１２８４０．２８７０重要脚手架工程０．２４３９０３５６６０．１５％０．２４巧重要巧体填充巧工程０．２３９６０．３０９６０．２２１６０．２２９２重要楼地面工程０．２８２８０．３２７８０．１８０８０．２０８６重要将目标层模彻评判结果按评判尺度效用值综合即得到各分部工程对施工项３４ 寿光市水阵嘉因房地产项目成本管理研兄目成本控制重要性的３－３评判结果。如表。＂＂＂＂工程＂通过上巧图表重要性分析，得出钢筋工程属于极重要，混凝±工程＂＂＂＂、脚手架工程工程、楼地面工程、硕体填充墙工程属于重要，模板＂＂＂工程属于较重要工程。第Ｈ、成本控制区域的判定一根据成本最优层次结构模型一，上ｔＵ层元素作准则将其支配的下层元素两两比较与评判－，按对成本影响的重要程度１９的比例。，用尺度定量表示在构造－Ｃ－Ｂ．ＢＲ判断矩、鉴定、损失成本的构成，阵时，要综合考虑各区预防不同要求的质量或质量特性，对成本影响大小应该分别根据具体情况而定。列出各影响程度后构造判断矩阵一，层次总排序，，并将组合权向量（权重）、最大特征值、一致性指标、致性比率等计算结果附上。根据检验规则，上述判断矩阵和层次总一排序均具有满意的致性，所有的组合权向量权重レ（）都是可ッ接受的。通过比较层次总排序一、组合权向量（权重）的大小得出，般和较重要质量或质量特巧应一控制在控制区，般质量没有必要控制在理想区和完美区，但应作好预防措施，尽可能向理想区靠近：重要和很重要的质量或质量特性应分别控制在理想区和完美区，不应波动到改进区；从总体上看，大多数产品质量应控制在控制区及理想＂＂区，其次为完美区，防止落在改进区。由Ｗ上分析得出钢筋工程，应控制在完美＂＂区。混凝±工程、脚手架工程、楼地面工程、巧体填充墙工程应控制在＂＂理想区，模板工程应控制在控制区。￣表３－４辱次总排序表￣￣￣￣￣ＢＪＳ—致性层次总排序ｉ２＾层次检验０．０５３０．５４８０．１１５０．２８４权值排次＼Ｒ０．１２９〇７ｉ４８抗３４〇７〇４９肝１７３４ｘ＝ＣＩ０．０５８３０．．＆．５５３０５０６０．２６９０．１１７０３７０８１Ｒ＝Ｉ０．９０００＿广０．２５８０．２７６０．５２９０．３１化引４１２化１ＣＲ＝００６４８＾０．０６０〇！〇＾０．０６８０请３０．１９７９３３５ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本管理研巧３．３采用成本因素分析法分析巧制项目成本３．３．１材料费的分析控制材料费的成本控制主要包括基础材料的购买、运输、存储和施工过程的巧用Ｗ及回收再利用等过程，如果对这几个步骤管理控制的好，就能有效避免浪费和额外支出，，也就可能减少了支出，提高了效率缩短了建设工期，实现最佳的经营效果。通过建立建筑材料使用管理制度，并在建设过程中运用必要的手段，实现既满足施工需要，又能减少浪费的目标。同时要对材料的运输、存储、支出、管理等各个环节进行管控，特别是要建立材料使用的完整信息台帐，做到了然于胸一，提高材料仓库运行的效率，使材料种类和数量处于个最佳状态。必须按照施工预算和施工要求等文件规定，Ｗ及预算进度进行施工，要按照预定的施工计划’，根据有关规定和要求对建筑材料的使用情况进行分析控制管理，对单日、单月和一定时期的成本支出和控制情况进行汇总报表工成本控制的整体情况，对施进行分析。对执行的好的要继续坚持，并采取必要措施予Ｗ改进，对超出成本预算部分的支出要进行深入严格的分析，找出问题所在，看是管理环节还是技术环节出了问题，从而做到有的放矢，对症下药。对于因管理方法的改进和技术的进步所导致的成本节约和效率提商，要全面进行推广，在更大范围、更高层面实现成本的进一步节约和利润的最大化。与此同时，对于施工过程中剰余的材料和没有用完的材料要注意回收利用一，能够再利用的要及时使用，有定利用价值，而暂时用不着的要及时回收入库，Ｗ减少浪费和不必要的损失。对于施工机械的费用支出管理，主要包括施工机械的使用费用、维修维护费用、油料支出、工人工资等一，这些支出与总的购买费用相比只占很小的部分，因而管理控制的重点还是要放在建筑材料巧用的总体管控上。在项目施工过程中，材料成本在整个工程成本中占的比重较大，材料成本的髙低会直接影响工程成本的高低，材料费分析３－。表如表１所示材料在施工费用中占主要部分，也是成本的重要组成部分，直接影响成本降低率的多与少，该工程中材料的结算收入为４０１８９５７３．３０元，平米造价为８２０．２０’ｍ？元／；实际成本为３５７３９２２４．０６元，平米造价为７２９．３７元／ｍ，降低额为？４４５０３４９．２４元，平米造价降低为９０．８２元／ｍ％。应该，降低率为为１１．０７说材斜巧的控制还比较可观，主要原因就是在项目施工过程中和甲方及时办理了各种议３６ 寿光市水岸嘉巧房地产项目成本管理研％价材料的价格签证，尤其在２０１３年材料单价持续上涨的情况下，多次和甲方沟通、谈判，只要甲方签订价跟踪让甲方认格超出能承受范围，及时重新报价，并一一、理价，否则就改为甲供，抓住甲方般不愿甲供的屯，送样就保证了材料定的差价，对成本降低起到积极作用，例如商拴、加气拾块、粉煤灰砖等均三次认价。３－表５材料费分析表结算收入实际成本降低额成本平米造平米造平米造降低ＩＩＩ项目结算值价结算值价结算值价率％’’’元／ｍ元／ｍ元／ｍ材料费４０１８９５７３．３０８２０．２０３５７３９２２４．０６７２９．３７４４５０３４９．２４９０．８２１１．０７数据来源：《寿光市水岸惠园项目财务分析巧告》在项目施工过程中，，材料成本在整个工程成本中占的比重较大材料成本的。髙低会直接影响工程成本的髙低为使项目中的材料成本尽可能降低，本项目从一下两方面进行了控制：是针对采购的材料，其质量保证书及使用说明必须齐全，同时还要按照图纸的设计要求对其规格、型号和质量进行核验。供货厂家与一厂家阀口的生产厂家为同，阀口各部件上有生产厂家及其规格的紹注字样和完好无损的铭牌。二是改进，避免因为材料质量不合格而导致成本増加的情况出现材料采购、运输、发放、保管等工作，组织做好工程所需材料的供应，各种材料一定的分期储备量有，搬运、安装过程中禁止扔摔等方式搬运，杜绝因材料不合一格和时供应不上而停工待料的情况。Ｈ是加强周转材料、余料的综合利用，杜＂＾强施工现场管理，绝浪费。同时７，注意各个环节之间的相互监督，相互制约下面对主要具体材料分析如下。使用大量水泥（６００，此部分在结算中分析不出来，再有现场文明施工（包括场地硬化）也耗用部分水泥，现场及维修工程修补（２０５ｔ）等，这些在结算中一？个不容忽视的问题，再加上均反映不出，而水泥亏重也是因而水泥亏耗很大装修的抹灰本身定额含量就亏损、保管人员及经济师加强。这就要求项０部材料对进场水泥的监控，随时抽査水泥的重量和数ｉ，确保供应到施工现场水泥的巧材实料。钢筋结算数Ｓ为３７巧．２２吨，金额为化３９．１０万元，平米含Ｓ为７５．７６＊，ｍｋｍ３３３．３９元／３４４６．６６吨，巧４６．５３万元，ｇ／，平米造价为；实际耗用金额为？’实际耗的含量７０．１０ｋｇ／ｍ，实际平米造价为３０８．４６元／田；节约数童为２７８．５６’吨，节超金额９２．５７万元，节超率为７．４８％，节超平米造价为２４．９３元／ｍ。该３７ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研充工程的钢筋平米含量还是比较离的，７．４８的降低率还可Ｗ，如果后期结算审计一一好的话，还可能提窩，目前来看在钢材方面赚取Ｔ定的利润，但切要等最终竣工结算审定才可定论一，目前暂不做评价。所Ｗ本文认为个工程钢材控制的好与坏对整个工程的成本降低率有比较大的直接影响一，钢材的管理和控制也是个＂＂工程的主抓要点，鉴于公司目前的实际情况，钢筋班责任重大，对项目部及＂＂公司的经济效益产生的影响必将意义深远，因此如何提高钢筋班的钢筋结算水平也是公司应该考虑的。Ｃ１５混凝±有节余较多主要是因为现场地下室垫层签证签的不错，另外项目部在施工过程中注意添加毛石节约了大量混凝±；Ｃ２０略有亏损，主要由于Ｃ２０细石抢地面定额分析不出商混，因而这项导致Ｃ２０亏损。Ｃ３０、Ｃ４０主要为主体上部的商混，基本与现场使用相匹配，小量的亏损是由于部分楼层标高未控制好，楼板打得超厚，该工程属于短肢剪力墙结构，开间窄，尤其在剪力墙根部，由于劳务提浆机作业死角特别多，楼板偏厚现象比较普遍，这是今后现场管理工作应该注意的方面。３’砂结算数量为１１１７．９６ｍ，金额为７３７８５．３６元，平米造价为１．７６元／ｍ；实３’３际耗用１９４７ｍ，金额为１２８５０２元，平米造价为３．０６元／ｍ；实际亏损量８２９．０４ｍ，－７４－亏损金额为５４７１６．６４元．１６％，量差降低率为，价差降低率为７３．８６％。施工现场临建及基础地基处理时也使用大量砂（３００多方），而结算收入中却无法体现砂的含量，定额中考虑砂用量要比实际的少，砂总体来看是赔的，砂的供应是否虚方有待考査３。石子结算数量为１６１ｍ，结算金额为１２０７２．３８元，平米造价ｍ’３为０．２９元／际耗用２８５ｍ，７．２４；实实际消耗金额２１０８元，平米耗额０．５０元’－３－／ｍ－－，降低量１２４ｍ９０１４．，降低额８６元，降低率分别为７７．０２％和７２．４１％。由于在基础施工阶段，垫层Ｗ下设置大量排水盲沟，耗用大量石子（３１０方），此部分由于甲方单价一直未签，所Ｗ未进结算，造成石子表面上看亏。３．３．２人工费的分析控制加强各专业、各工种的协调，巧免相关干扰，把在施工工艺上相互联系的施工过程组成不同的专业组合，然后对各专业组合按照其施工过程的不同特征，分一别组织成独立的流水组，然后将各流水组按工艺要求和施工顺序依此搭接形成个工程流水作业线，使人为、物力科学调巧，满负荷工作。注意人工和机械的合理搭配？例如±方的开巧巧回填采用机械结合人工作业的方式，如果单纯采用机３８ 寿光市水岸巧园房地产项目成本曾理研矜械，会造成人工的浪费和闲置显，也会増加机械使用费，很；如果单纯使用人工然会増加体力的消耗，劳动效率会低很多，也会导致成本的增加。只有人工和机械有机结合工费分析如表３－，才能提高劳动生产率。，节约成本，人６所示表３－６人工费分析表成结算收入实际成本降低额降ｆ率平米造平米造平米造至ＩＩＩ己＊结算值价成本值价降化值价ｇＢ元’’＞／ｍ元／ｍ元／ｍ飞务分－－包８２１８２７０３２６７２０７９８８５６７２４６－３８６３５７８８此．１．巧１．．５３１６１５．．１．９１人工现场管巧－－－＼＼１０７０９５９．８５２１．８６１０７０９５９．８５２１．８６１００人．员工其他－－３７－Ｓ１４７２６５９．９４３０．０５１６化１４１．３２３３．１６２４８１．３８３．３２１１．０３助用Ｘ－－－－－８５９８６７５５０９５０５６９６９０９３０３０１．５８１０３．９８５２．５８言计．２６ｍ．７７１４７．８４．Ｊ’结算收入９６９０９３０．２６元，平米造价为１９７．７７元／ｍ；实际花巧人工巧为，－８５９８６８１．５８１４７．７日５０９５０５６，．４元，平米造价为３０元／ｍ，降低额为元平米造？－－２９价降低为１０３．９８元／ｍ，降低率为５２．５８％？工程结耸人工工日单价元／工日，ｍ？劳务分包人工巧结算８２１８２７０．３２元，平米造价为１６７．７２元／，零星用工，１４７２６５９．９４元，平米造价为３０．０日元／ｍ；实陈成本为１２０７９８８５．６７元，平米造’’－ｍ－７８２４６．８１元／ｍ．５３元／，３８６１６巧．％元，成价为差额，平米造价降低为本－降低率为４６．９１％。而项目部管理人员及辅助人员工资结算巧用中无法分析（在间接费里），实际花巧要进入成本人工巧里，到目前为止共计１０７０９５９．８５元，平＞米造价为２１．８６元／ｍ，对人工巧降低率影咱比较大。人工费降低为负值分析原因可能是与甲方合同中签订的人工巧单价较低，而与分包签订的则是毎平米单价３９ 寿光巿水岸嘉固房地产项目成本管理研％结算，场地清理等所花费的人工费在，所Ｗ此部分亏损较大。现场安全文明施工定额里未能体现，实际花费在收拾现场、材料运输等方面花费的人工费也是不可忽视的部分。所后在与分包签订合同时要将现场文明施工及场地清理包含在平米单价中，Ｗ保证减少项目部的零工用量。３．３．３机械使用费的分析控制施工所用的机械大部分为自有的旧机械，如挖掘机、运输卡车等，但由于施工过程中用到很多石材，这些石材都比较重，它们的运输和安装要用到起重设备，一如果购买起重设备需要支出大笔钱，会引起资金周转困难，公司采用租借或租３－３赁方式，降低机械使用费的支出，机械费分析如表所示。－表３７机械费分析表结算收入实际成本降低额成本■降低率平米造平米造ＩＩ％结算值价元／结算值价元／结算值’元／ｍｍ’ｒａ’机械：３６９９６７乂３３７５．５００２６１４６３２０９４２６７３５３３５４５６巧１．１．．０２．．２６巧此部分主要是由于化械使用费出于综合考虑费用较髙因此进行租赁而产生的结余一。工程建设主体施工阶段工程进度快，达到四天层，因此设备租赁费较少，此部分节余量较大，但后期进度变缓，尤其春节和装修期间，对租赁费成本一定不利影响产生。３．４利用挣值法化巧未完工部分成本针对未完工部分的成本管理，在工程施工中注重合同履约文本整理与收集，尤其面对房地产公司人员经常变更，项目部及时要求甲方办理现场管理人员授４权，截止目前甲方项目部人员授权变更就多达次，给经济工作带来诸多不便，及时的提报工作联系单、工程量报表Ｗ及工程经济签证等，及时同步的整理好技、。术资料，搞好工程中间验收竣工验收及签认手续，工程量认证等工作做好抢的同条件养护，及时掌復抢的强度发展情况。做好砂浆和抢的试配工作，在揽拌４０ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本曾理研充前测定砂、石含水率，根据配合比通知单调整，商品抢应逐车用巧落度，确保抢强度；砂浆揽拌后测定其稠度。严格计量工作，在砂浆揽拌机附件设置吊称或地磅对砂、水泥等材料进行严格计量，同时还要悬挂配合比标牌。商品抢的计量由揽拌站控制。为加强本企业建筑安装工程施工现场质量管理和严格执行工程质量检验检定标准。项目部设立专职质检员，专口负责工程的施工质量，严格按施工验收规范进行质量控制。经营方的最终目标是实现利益最大化，对于建筑运营商来说，成本的节约与管理控制主要包括总体的费用节约，工程总体进度的管控，施工质量的有效管理和建筑施工外部环境的管理和维护等各个方面，还应包括建筑运营商对施工队伍组织机构和工作机制进行的总体设计和运营，Ｗ及与外部的联系协调等工作一。整个过程环环相扣，有效衔接，是个并行不惊的有机运行和一点组织过程，，它们在总体上都是为企业的经营目标来服务的。如果做不到这就会使各个环节脱钩，进而使整个过程陷于低效和无组织状态，造成资金、生产资料和人工等方面的巨大浪费，从而使建筑运营方的预定经营目标不能实现。因此，只有这，必须把费用支出的总体管控作为管理和控制的最重要方面进行处理。样，企业的预定经营目标才有可能实现在目前还未实施的项目实施过程中，要坚持持续分类别地捜集工程完成的工作量和实际所消耗的费用支出，核算ＢＣＷＳ、ＢＣＷＰ和ＡＣＷＰＨ个主要参数，并计算四个评价指标来分析成本和进度的偏差。＝－ＢＣＷＰＡＣＷＰ，费用偏差ＣＶ，若ＣＶ＞０说明项目实际成本低于项目预算ＣＶ＝若０说巧巧有实际成本符合项目预算，若ＣＶ＜０说明项目实际成本超出项目预算；＝－＞０ＢＣＷＰＢＣＷＳ，进度偏差ＳＶ，若ＳＶ说明项目实际进度超前于项目计划ＳＶ＝０若０说明项目实际进度按项目计划执化若ＳＶ＜说明项目实际进度落后于项目计划；Ｃ＝费用执行指标ＰＩＢＣＷＰ／ＡＣＷＰ，若ＣＰｋｌ表明项目实际成本低于项目预‘＝，１，刚刚好的运作，算，运作好于计划若ＣＰＩ表明项目实际成本符合项目预算若ＣＰＫ１表明项目实际成本超出项目预算，运作差于计划；＝进度执行指标ＳＰＩＢＣＷＰ／ＢＣＷＳ，若ＳＰＩ＞１表明项目实际进度超前于项目排＝计谢１１，运作好于计划，若表明项目实际进度按项目计划执化刚刚好的运。作，若ＳＰＫ１表明项目实际进度落后于项目计划，运作差于计划４１ 習！寿光市水岸惠园房地产项目成本管理研兄通过计算Ｗ上的参数可分析项目的成本和进度。ＣＶ能够反映实际成本是比所预估的成本多还是少，ＳＶ反映了实际执行计划进度相比预先制定的计划进。度是提前还是落后在这些参数的基础上，各项任务的Ｈ个基本参数的累计值构成了Ｓ形状的曲线，，借助于此曲线，可直观清晰地分析出项目的成本和进度如图３－２。ＭＵ－一！巧巧化本线，Ｊ＿■＂＂＞丫／；ＥＴｄＩ户；划工作的／■ｉ？巧待成本／成本偏差己实化Ｘ作的／／！《际巧本／／ｉＬ％化偏；／／／Ｋ／／ｙ＼。《施Ｋ作的巧化时＾的巧削／／ｙ＼ＩＨ围３－２挣值法评价Ｓ曲线示意图从图中可Ｗ看出，如果ＢＣＷＰ曲线和ＢＣＷＳ曲线是重合的，说明该项目是－按照原计划执行的，如果ＢＣＷＰ曲线是在ＢＣＷＳ曲线上方的，ＢＣＷＰＢＣＷＳ＞０，说明项目实际执行进度是比预定计划进度提前的；反之，即ＢＣＷＰ曲线是在ＢＣＷＳ曲线下方，则说明项目实际执行进度是比预定计划进度落后的；同理，如果ＢＣＷＰ曲线和ＢＣＷＳ曲线是重合的．则表明了项目按成本预算进行。如果ＢＣＷＰ曲线是在ＢＣＷＳ曲线上方的，表明项目的费用没有超支，项目的成本控，即ＢＣＷＰ曲线是在ＢＣＷＳ曲线下方制得非常好；反之，，则表明在项目实施过程中成本已经出现超支，如果这样继续实施下去，项目的成本就超出预计成本，项目成本控制失败；通常，ＢＣＷＰ曲线、ＢＣＷＳ曲线和ＡＣＷＰ曲线不能有很大的差距，只有这样才可＾＾确保房地产项目依据预估的项目成本和进度计划来执４２ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本曾理研巧行。基于上述分析，可估算项目未完成部分。ＥＴＣ是指项目未完成部分的估＝－算，计算公式为ＥＴＣＢＡＣＢＣＷＰ／Ｃ化ＢＡＣ是指在完成项目的预算，即在项（）目实施之前所制定的项目计划总预算。通过对工程挣得值的计算和分析，可Ｗ对今后本项目未完工部分的成本和进度进行科学的、有效的控制，指导项目和合理开展，对成本管理也具有实际应用价值。４３ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本曾理研兜４化强寿光市水岸？园项目成本管理的建议与对策４．１完含成本控制制度巧设４、．１．１建立Ｗ项目经理为核也的成本责任中屯寿光市水岸嘉园房地产项目是Ｗ项目经理为核也相对独立的经济实体，要把，，使项目部的每个人个人利益与项目成本控制指标挂钩严格考核，奖优罚劣、每个岗位都人尽其才、爱岗敬业，充分调动员工的积极性。通过上述成本控制意识宣传和相应的责任成本中必的建立Ｌ义及成本责任制、施工队分包成本控制等体制的实施主要解决思想认识和组织管理方面的问题，相应解决成本控制中的其他问题一。基于此项目部根据其职能职责的相关规定，编制套关于成本管理的规定，例如领料管理规定、职工休假条例、绩效考核奖惩制度管理规定、财务管理制度等等。将与职工个人岗位职责相关的各项制度完善细化，这样职工在工作时有矩一可循，在项目部形成了套职责分明的组织管理体系。项目部依据项目组织机构中各职能部口职能职责要求，划分了项目的目标成本，并将其落实到了各部口，继而各部口依据各岗位的职责把部口的成本责任分配到具体个人，从而实现了全体成员的成本管理、。建立Ｗ项目经理为核也的成本责任中屯，为更好地实现既定的成本目标作出表率。４丄２健全工程索赔机制要充分认识到，工程索赔在工程施工中是必然发生的，是不可避免的，应当树立预防为主一、积极索赔的意识。工程索赔既有科学严谨的面，也有芝术灵活一的面一。工程索赔应按照预防为主、积极索赔的原则，方面，建立预防机制，建立分口别类的项目索赔策略，根据索赔的几个主要种类，分别建立预防对策，在容易发生索赔事项的停工、、延误、变更延期、调整等重点薄弱环节，洞察问超，重点巧上，争取在索賠事项发生之初就把问题解决，减少索赔发生的必要巧用一一，保证损失在第时间得到补偿，保证施工正常进行。另方面，建立积极的一一？旦发生索赔，要在第时间主张权利，并在前期收集证据的基础上索赔机制，Ｗ项目施工合同为基本依据，及时提交工程索赔意向书，同时注重掌握索赔技巧，４４ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研兄一是要懂得灵活处理，善于把不利因素转化为有利因素，把不利问题转化为索赔的条件，不卑不亢；二是要在索赔的立场上意志坚定，不能退步，要让对方意识索赔事项的客观性和严肃性，坚决维护自己的施工利益，控制和减少损失，同时，客观分析并指出索赔事项的问题症结所在，出具必要的书面材料也要有理有据，Ｗ示在索赔问题上的严谨性和负责态度，让对方认识到我方的有理有据有节，为＂＂＂＂、索赔成功打好基础；Ｈ是注意语气措辞，杜绝使用抗议、还款等激烈不适措辞＂＂＂＂，避免加重紧张氛围，影响双方和气，积极使用证据、依据等带有客观性特点的措辞，既显示我方的立场坚定，又显示我方的有理有据，提寓说服力Ｉ提高工程索赔的成功率。４．２加强施工队伍的素质建设和管理４．２．１构建高素质的施工队伍企业管理中人才的培养与管理是十分重要一，要建造出个高规格的建筑项目一一与支商素质的建设队伍息息相关。因此，首先在选择项目的第责任人来负责一个具有科学性原则要选择、责任性原则、管理性原则管理项目的全面工作时，强的人，迅速提髙施工队伍的技术素质，：其次在施工队伍方面要从教育培训入手在培训方面坚持内培与外培相结合，集中培训提髙企业内部员工的业务水平；制定合理的人员使用方案一，可实行人多岗、定人不定岗的制度；加强员工之间的团结，，努力提髙员，还要做＾工的思想疏导能够及时的帮助解决员工的矛盾工工作的积极性。４．２．２实行奖惩措施寿光市水岸嘉园房地产项一系列完善的项目目的建筑企业不仅仅需要推出成本控制实施计划。为了让所有员工，还要对项目的成本控制实巧个人绩效考核都能够意识到项目成本的控制与自己的利益密网相关，要对全体成员树立起成本控制的意识。在此为了督，必须将企业员工的绩效奖金与成本的考核结果相挂勾促项目经理完善项目部的成本按制工作。在，尤其要注意培养其成本控制的意识进行成本控制的时候，需要在项目的各个阶段都进行成本控制，例如在投资决策、工程旌工ｉ阶段阶段ｔｌ及，都巧要把实际工作中、工程设计齡段项目竣工阶段等４５ 寿光市水岸亮园房地产项目成本管理研宛一一切成本，发生的，通过成本管理活动采取些控制手段限制在投资的范围里动，态监督成本在工程全过程中的发生情况，能够及时发现偏离，纠正偏差确保项目成本目标的最终实现，而且力求在整个项目工程中对人力、物力Ｗ及财力等进行充分合理的利用，创造出更多的经济效益及社会效益。对于整个成本控制的一，过程来说，其持续时间比较长并且成本控制还需要具有定的全面性，因此在制定相关的成本控制方案时要充分考虑成本控制过程的这些特点。这里所说的持续时间长主要是指要在工程的所有阶段都考虑到降低成本，不能只局限于当前的成本考虑。因此企业不仅要针对当前的情况进行分析和考虑，还应该对日后的潜在的发展力量进行分析和考虑，只有这样才有利于企业保持长久的竞争力，使企业的生存和发展立于不败之地。这里所说的全面性指的是要站在企业的立场上，考虑企业发展的全局，根据企业的总的发展方向制定相关的成本战略。较低的成—本无法充分说明企业在市场竞争中就有充分的优势，所Ｗ定要充分考虑房地产企业的内部结构，再有机地跟企业外部遇到的市场竞争环境等结合起来，最终在企业内部进行价值的创造一，在企业外部进行价值的转移，形成条贯穿于整个企业的价值链。４．３加强关键环节成本巧制４．３．１集中采购和规范化管理材料在建设寿光市水岸嘉园房地产项目过程中，为保证降低成本，提离企业的经必须采用性价比高的建筑材料一、景观植物、大型设备等济效益，，方面，在采购有关设备特别是采购大型设备时，采用了透明度髙、竞争性强、容易拿到质优价廉商品的招投标方式批量集中购买，同时与供应商加强互惠互利的合作关系，一从而使得材料成本得到了极大的降低。另方面，公司有自建的苗圃，可＾＾满足＾巧观工程施工中苗木的供应，这样可１＾？有效的节约材料成本。对于其他材料如钢窥、水泥、石材等，首先要了解不同材料的市场价格Ｗ及产地、质量、厂家实力、信誉等情况，做到货比多家，Ｗ较低的价格选购质呈较好的材料。第Ｈ方面，加强公司员工培训和制度管理，培养成本控制意识，树立大型材料集中采购，小型，减少不必要的损巧材料可Ｗ灵活采购的综合采购模式：严格制定执行材料的入库管理制度，使全体员工有章可依；做好材料的保管工作，仓库管理员Ｗ及保安４６ 寿光市水岸巧园房地产项目成本管理研巧人员做好安保工作，防止材料被盗；严格执行领料单的制度，材料出库入库须有详尽的登记表，避免材料领取使用产生浪费。项目风险管理是项目规范化管理的应有之义，坚持底线思维，正视风险、应对风险，才能在实际施工中临危不乱，保证施工正常进行。在项目的各个施工阶段，都会遇到这样或者那样的不确定因素，这些不确定因素，会使投资者产生经济损失，把这种不确定性因素称为项目。要进行项目规范化管理风险，就应当实施项目风险管理，项目风险管理包括项目风险因素的评估、识别＾＞１及解决措施Ｈ个部分。要想对风险在项目当中出现的一些风险因素进行及时的发现时候进行很好的应对管理，就要对可能出现的、分析，从多角度、多方位进行考虑，综合评估工程项目风险，分析风险因素，并把一找出的风险进行分类归档，再给出些可行的风险应对策略，把风险所造成的负面影响降低到最低程度，条件具备的话，可将风险转化为有利机会，对工程项目风险实行有效的利用。４．３．２抓好工程重要节点的成本管理寿光市水岸嘉园房地产项目经常与公司各部口进行成本交流和成本培训，提商公司全员的成本意识，公司全体员工的力量来管理成本，必将使成本营理工作顺水推舟、事半功倍。在签订固定价合同时，注，项目部要注意分析初期报价重利润项，对于易亏损项要重点预防，尽量减少不必要的损失。公司可Ｗ多组织一些结算方面的培训，，提髙经济师水平，对竣工结算中怎样套项及易遗巧的项目分公司应多增姐技术交流，，使公司的经济师可Ｗ取长补短，从而提髙结算质Ｓ为公司创出更好的效益。工程成本管珪不仅需要抓大方向，对些小型的材料采购及现场使用都应该有所预控，只能压，现在的工程想提高工程的总造价是很难的、。缩成本，尤其是材料成本竣工后维修质量成本，才能有好的效益因此竣工后的成本管理目标主要体现在工程决算、Ｗ及成本检査等环节。作为企业盈利的关键Ｉ该工程甲方为比较成巧的房地产，竣工决算也成为企业成本支出的关键问题。开发商，因而，人员Ｋ备比较足，而且人员变动比较频策，要钻甲方的空子很难工作要做到实处。尤其要注意签证的及时性和有效性，该工；另外程的临时用电、一后斑带些签证甲方故意推读，迟、蜂巢巧底部处理、基础排水沟、止水巧栓等迟不予办理，此部分对成本降低将起到消极作用。４７ 寿光市水岸嘉因房地产项目成本管理研巧４．４减少设计中的无效成本＂寿光市水岸嘉园房地产项目现阶段成本管理的思路是，在前置、务实、创＂新的主导思想下一，探索出条島效、稳健、创新的多项目操作下的成本管理之路。设计阶段的成本控制对整个项目的整体成本控制至关重要。成本部与设计、，进行设计优化工程部在项目的设计中加强了合作，取得良好效果。今后，成本部将更多的参与到项目规划设计、主体结构设计、道路设计、园林景观设计、材＂＂料选用阶段中，真正体现控制在前的成本管理思想。针对设计中问题较多的。现状，成本部可Ｗ主要从下几方面着手４．４．１实行限额设计限额设计是在投资金额确定限制为某一数额的前提条件下，通过采用各种技术手段而达到的设计方案一。包括对Ｈ个阶段的设计控制，第阶段是指在保证项目质量、功能合乎标准的条件下，依照所批准的设计任务书和投资估算对初步设计进斤控制。第二阶段是Ｗ所批准的初步设计为参考依据，通过技术和经济分析的比较，确定出科学准确的施工图设计。从限额设计的Ｈ个阶段中可Ｗ看出，设计人员与经济管理人员二者的职能是柏互联系、紧密配合的，最终在二者的共同参与配合下制定出技术与经济合理统一的施工图设计方案。限额设计的意义体现在，施工图设计过程中就应该进行预算控制，加强设计的审查和评审，若在设计过程中发生造价重大变更时，需修改设计的预算。限额设计的途径方法表现为工程量的控制和成本的分解两大方面，在限额设计过程中，将项目投资额和工程量分解到各专业后，各个专业要在确保质量，能够满足使用功能的前提下，依据所分配的投资额对设计进行控制，尤其是严格控制不合理的施工图设计变更，Ｗ确保项目的总成本不超出项目成本的预算。限额设计的最终目的是对项目成本进行控制，在保证项目施工质畳否和要求的前提下，通过施工国设计将项目成本控制在合理的预巧成本范围之内。４．４．２加强施工图会审王作施工图纸是房地产项目规划和设计方案的最终实施产品，施工围设计完成后，必须经过严格地施工图纸会审程序，参与会审的单位通常有建设单位、施工、单位设备供货单位、监理单位等等，会审过程中要严格地依据相关评判标准，４８ 寿光市水岸嘉固房地产项目成本管理研巧找出施工图设计中的错误，将其扼杀在萌芽状态，会审通过后，施工图才会在施工方的手中转化为最终建筑成果一。施工图会审是施工图进入实施阶段前的最后一旦实施关和关键阶段，，就要严格按照施工图纸进行，不得随意更改，期间施工图纸一旦更改将带来不可估量的经济损失，不但会给建设单位带来投资増加的风险，也会影响工程进度，甚至因设计原因使项目成为烂尾项目。因此科学严谨的施工图会审工作能保证工程项目的安全性，、可靠性、可适用性等最大限度地减少无效成本的发生，从而降低成本。４９ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研究５结论本文运用项目管理和成本控制方面的相关理论，针对寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目在工程项目管理中的成本控制基本现状，提出了寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目进行成本控制的步骤和程序，分析了寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目在成本巧制中所面临的实际问题，在本文中主要对成本的控制和管理进行了深入的研究一，在该项目对成本的控制和管理过程当中，味的强调保证成本目标的完成，而忽视了工程所要达到的质量标准和工程的进度。把太多的精力放在了生产成本控制上，没有对整个项目工程的成本进行全面的管理和控制，编制了工程各个建设阶段成本控制的目标，阐明了工程在项目管理、引入施工、总体部署等方面成本控制方法如何在项目各个阶段使用，并因此得出Ｗ下主要结论：（１）施工项目成本管理是企业管理的重点内容，因此我们设计寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目施工成本控制方案的时候，坚持目标管理和职责权利相结合的原则，对过程管理进行严格控制为前提设计出了详细的施工成本控制体系，使其具有能在事件发生的前期、中期及后期都能采取措施应对的能力，并且对项目施工过程中所产生到的材料费、机械使用费、人工费等各项费用支出都提出了控制方案。（２）明确项目各部口及管理人员的责任和权力，在基本原理的基础上，对项目管理成本控制执行经理负责制。项目管理Ｗ项目经理为中也，企业对项目经理在适度集权的同时适度授权。因为个人和部口的责任职责不清容易导致成本失控，据此我们讳细设计规定了寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目项目经理的责任，而且该设计方案还可Ｗ用于其他类似的项目中。成本的控制应是企业的全体员工共同参与，也就是说控制好了员工才能控制好成本，关键是如何利用合同来约束企业员工的行为。成本控制体系中也应当对管理人员实行责任制，推行责任一个控剌成本的部口及管理人员都受到责任的约束成本管理。使每。这样可Ｗ避免人为因素导致的成本増加。（３）由于材料费用在整个工程成本中所占的比重很大，那么只有控制好材料的成本才能很好对成本进行控制。因此，文中依据建筑施工企业中材料的流转５０ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本管理研兒过程制定出了详细的材料成本控制方案，并此来保证成本控制王作顺利完成。一个复杂的过程因为工程项目管理是，应结合寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目的自身特点进行管理，寿光市水岸嘉园房地产项目建设项目在实施成本控制方，应做好财务监管的工作案时，加强对项目工期及项目质量的管理，并不断提升员工责任感，为项目顺利实施打下良好的基础。通过本文对潍坊寿光市水岸嘉园住宅建筑项目成本控制管理存在的问题进行了深入的分析和探讨之后，针对该项目的实际情况，根据成本控制的主要特点，对成本控制设计了科学合理的管理方案，提出了完善的成本控制指标体系Ｗ及组。织体系等，通过动态的方式对成本进行了严格的监督和控制而且，按照各阶段一些具体问题个阶段的成本控成本控制中遇到的，提出了相应的解决措施，将各一制进行了紧密的联系，个有机的成本控制体系。通过本，互相制约从而形成了文具体的分析和探讨，相信对潍坊寿光市水岸嘉园城中村改造住宅建筑项目的成本控制管理将会产生非常积极的作用。潍坊寿光市水岸嘉园城中村改造住宅建筑项目对于整个潍坊的经济建设具有重要的经济意义，能够为潍坊带来巨大的经济效益和社会效益。但是在该项目中还存在很多无法避免的问题，比如，在对人才进行管理时，工程，管理机制并没有得到很好的完善质量管理方面也存在很多缺陷，没有制定科学的进度管理方案，在安全管理上也没有做全面的防范措施，对成本进行控制和管理时也存在很多的漏洞等。此次项目成本管理成功运用在房地产的项目当中，为企业带来了良好的前景和客观的利润，但是毕竟类似这样的管，理模式在国巧并不多见，要做到尽早地发现问题，找出解决问题的办法不断完善和改进企业的管理模式。项目进度的控制不是很稳定，在Ｗ后的生产工作中要进度才可Ｗ谈项目的成本，项多总结和学习这方面的理论和经验，控制了项目的目管理各部口之间的协巧配合有待加强，人员的岗位嵌责分工有待完鲁，对于企业项目成本的控制管理。，是企业从开始对应用项目的管理就要注重的问题、研，尽由于本论文是在职攻读学位期间，利用工作之余学习思考巧撰写的管捜集学习了大量的文巧参考资料，但论文仍有许多不够完善的地方，特别是成一本控制与工程进度、质Ｓ控制的协调统似有不足，希望在今后的学习过程中不肋７Ｇ巧。５１ 寿光市水岸嘉园房地产项目成本暂理研究＃考文献ＴｈＡＩＷＡ／ｗｗｗ．ａｉｓ．ｃｏｍ．ａｕ／ｅｕｓｔｒａｌｉａｎｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆｕａｎｔｉｔＳｕｒｖｅｒｓｈａｔｉｓＩＳｈｔ：／，，ｑ［ＵＱｙｙｏＱｐｄｅｘ．ｈｍＷｈａｔＩｓＡＩＱＳ／ｉｎｔ，２００６＿＿－ｈｅＡｓｓｏｃｉＡｉｉｉｌＥＩｂｒｉｅｆＰｉａｔｏｎｆｏｒｔｈｅｄｖａｎｃｅｍｅｎｔｏｆＣｏｓｔＥｎｎｅｅｒｎＩｎｔｅｒｎａｔｏｎａ（ＡＡＣ），］ＴｇｇｏｖｅｒｖｉｅｗｏｆＡＡＣＥＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ，ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ａａｃｅｉ．ｏｒｇ／ｍｅｍｂｅｒｓｈｉｐ／ａｂｏｕｔ／ｏｖｅｒｖｉｅｗ．ｓｈｔｍｌ，２００６ＰａｎａｄｉａｎＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＱｕａｎｔｉｔｙｓｕｒｖ巧ｏｒｓ（ＣＩＱＳ），Ａｂｏｕｔ化ｅＩｎｓｔｉｔｕｔｅ，ｈｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｉｑｓ．ｏｒｇ／，］Ｃ２００６［４］Ｂｕｌｌ，ＪｏｈｎＷ．，Ｅｄｉ化ｄ，ＬＩＦＥＣＹＣＬＥＣＯＳＴＩＮＧＦＯＲＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮ，ＴｈｅＵＫ：ＢｌａｃｋｉｅＡｃａｄｅｍｉｃ么Ｐｒｏｆｅ巧ｉｏｎａｌ，１９９３ＷＡＣＥ－ｗ５ｔ１ＶｎｒｅｓｎｅＲｉｃｈａｒｄＥ．，ＴｏｔａｌＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔ：ＡｉｓｉｏｆｏＧｒｏｔｈＣＯＳＴ［］ｙ，ｇＥＮＧＩＮＥＥ民ＩＮＧＯｃｔｏｂｅｒ１９９２－６Ｓａｈｌｍａｎ？民ｅｓｏｕｒｃｅＣｏｎｓｔｒａｉｎｅｄＰｒｏｅｃｔＳｃｈｅｄｕｌｉｎｍｅｔｈｏｄｓｒｅｖｉｓｋｅｄ．Ｔｈｅｒｏａｎｄｃｏｍ山ａｔｉｏｎ［］ｊｇｙｐＥｕｒｏｐｅａｎＪｏｕｒｎａｌｏｆＯｐｅｒａｔｉｏｎａｌＲｅｓｅａｒｃｈ，１９９０＊－７Ｊ．Ｃｈｒｉｓｔｉａｎ．Ａｎｅｗｅｆｆｉｃｉｅｎｔｓｉｍｕｌａｔｅｄａｎｎｅａｌｉｎａｌｏｒｉｔｈｍｆｏｒｔｈｅｒｅｓｏｕｒｃｅｃｏｎｓｔｉｉａｎｅｄ［］ｇｇｓｃｈｅｄｕｌｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍ．ＴｅｃｈｎｉｃａｌＲｅｐｏｒｔ，ｓｅｒｖｉｃｅｄｅＲｏｂｏｔｉｑｕｅｅｔＡｕｔｏｍａｔｉｓａｔｉｏｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｄｅＬ１ｉｅｅ９８７ｇ，８ａｒｔＡｕＡＣ－ｒＭａｎｉ．ｏｍｅｔｉｔｉｖｅＧｅｎｅｔｉｃＡｌｏｒｋｈｍｆｏｒＲｅｓｏｕｒｃｅＣｏｎｓｔｒａｉｎｅｄＰｏｅｃｔ’［］ｇｐｇｊＳｃｈｅｄｕ＊ｌｉｎＭ．ＮａｖａｌＲｅｓｅａｒｃｈＬｏｉｓｔｉｃｓ１９８９４５７３３７５０，，：ｇ［］ｇ９ＪｕｉｔｅＷａｎＡｆｕｚｚｒｏｅｃｔｓｃｈｅｄｕｌｉｎａｒｏａｃｈｔｏｍｉｎｉｍｉｚｅｓｃｈｅｄｕｌｅｒｉｓｋｆｏｒｒｏｄｕｃｔ［］ｇ，ｙｐｊｇｐｐｐｍｅｎｍｓ－ｄｅｖｅｌｏｔＪＦｕｚｚｙＳｅｔｓａｎｄＳｓｔｅ２００２１２７９１１６ｐ，，，＾［］ｙｌＯＤｉｄｉｅｒＤｕｂｏｉｓＨｅｌｅｎｅＦａｒｉｅｒＶｉｎｃｅｎｔＧａｌｖａｎｏｎＯｎｌａｔｅｓｔｓｔａｒｔｉｎｔｉｍｅｓａｎｄｆｌｏａｔｓｉｎ，，，［Ｊｇｇｇａｃ－ｔｉｖｉｔｎｅｔｗｏｒｋｓｗｉ化ｉｌｌｋｎｏｗｄｕｒａｔｉｏｎｓＪ，ＥｕｒｏｅａｎＪｏｕｒｎａｌｏｆＯｅｒａｔｉｏｎａｌＲｅｓｅａｒｃｈ＾２００３ｙ［］ｐｐ，－１４７２６６２８０；（），－－ｌｌＪｉｎｍｉｎＬＩａＦｒｅｄＲａｈｂａｒＰｒｏｅｃｔｔｉｍｅｃｏｓｔｔｒａｄｅｏｆｆｏｔｉｍｉｚａｔｉｏｎｂｍａｘｉｍａｌ巧ｏｗｔｈｅｏｒＪ［］ｇ，ｊｐｙｙ［］，Ｃ－ＪｏｕｒｎａｌｏｆｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＥｎｉｎｅｅｒｉｎａｎｄＭａｎａｅｍｅｎｔ２００４６０７６０９ｇｇｇ，，［１２Ｎ．Ｒ．ＶＮａｉｄｕ，ＭａｔｈｅｍａｔｉｃａｌｍｏｄｅｌｆｏｒｕａｌｉｔｃｏｓｔｏｔｉｍｉｚａｔｉｏｎＪ，ＲｏｂｏｔｉｃｓａｎｄＪｑｙｐ［］Ｃｏｍ－－ｐｕｔｅｒＩｎｔｅｒａｔｅｄＭａｎｕｆａｃｔｕｒｉｎ２００８，２４，８１１８１５；ｇｇ，－ＲＩＢ１３ＧｕｌｗａｎｉＪａｉｎＫｏｓｋｉｎｅｎ．ＣｔｒｌｆＩｏｗｅｆｉｎｅｍｅｎｔａｎｄＰｒｏｒｅｓｓｎｖａｒｉａｎｔｆｏｒｏｕｎｄＡｎａｌｉ．［］，＾ｏｎｏｇｓｙｓｓＥｕｒｏｅａｎＪｏｕｒｎａｌｏｆＯｅｒａｔｉｏｎａｌＲｅｓｅａｒｃｈ２００９ｐｐ，。叫Ｖａｌｅｒｙ．Ｐｒｏｊｅｃｔｃｏｓｔｔｈａｔｉｓ化ｅｃｏｒｅｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｐｒｏｊｅｃｔｃｏｎｔｒｏｌｓｙｓ化ｍｍｏｄｅＵｎｇａｎｄｓｉｍｕｌａｔｉｏ打Ｂ山Ｉｄｉｎｇｅｎｇｉｎｅｅｒｍａｇａｚｉｎｅ，２００９１５Ｌ．Ｐｅｃｃａｔｉ，Ａｎｒｏｅｃｔｔｅａｍｍａｎａｅｍｅｎｔｒｏｅｃｔｓｕｃｃｅｓｓａｎｄｃａｉｔａｌｒｏｅｃｔｒｅｓｅａｒｃｈ，Ｐｒｏｃｅ巧［］ｙｐｊｇｐｊｐｐｊｉｎｄｕｓｔｒｏｅｒａｔｉｏｎｍａｎａｅｍｅｎｔｍａａｚｉｎｅ＊２０１２ｙｐｇｇ１ＬｉｔｗｏｏｄＤ：Ｔｈｅ出ｓｃｏｖｅｒｏｕｒｎａｌｏｆＭｏｌｅｃｕｌａｒＢｉｏｌｏＪ．ＪｏｕｒｎａｌｏｆＭｏｌｅｃｕｌａｒ［巧ｇｈｙ，ｙｇｙ）［］－Ｂｉｏｌｏ２０１３４２５ｌｌ：４５４６ｇｙ，，（）５２ 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寿光市水岸嘉茵房地产项目成本管理研巧致谢感谢我的硕±论文指导老师，从论文的立题，到论文的修改，到论文的定稿，老师都不断的鼓励我。感谢给我提供帮助的同学和朋友，让我在读研的日子里不、再寂寞，有问题需要解答时也有信屯。论文是在巧忙的工作之余来撰写，还存在许多不完善和需要改进的地方，感谢各位专家的批评指正，谢谢。２０１５年３月５７'