基于供应链的fl房地产开发项目成本管理研究应用

'、．’ｉ＇■■．、．－■＇ｉ、．＇’‘、■｜，－、；Ｖ托＞，■．．Ｃ：．＾．—．．：＾Ａ一．＇’心ｒ沪：壌齡：：；抑＇、＂＇‘、＇？’、、、’、：３＇哨：分类号．３３：Ｆ２９Ｖ：密级！公开户＇‘－－－－－１１、２０２档案号：２０巧１２０３０舶２３巧Ｚ６＼学号：１１２０３ＩＨ）＼Ｖ；＾ｆ／議議州為＞考於喝；《．．＇硕壬学位论文．满禱＾ｊ。：（巧巧专业学化）接’■Ｉ，＇、，ｉ论文巧目，基于供庭链的化房地产井发项目成ｆ＇啤本管理研巧应用Ｉ．＇－＂－＇－．＇－、产、Ｖ＇Ｍ：：．Ｖ、义巧於片＾，’、．－＇．－二■．．：ｔＳ、：．、／户ｙ■■：；＾．、’．、兴；？人、诉；学生錄名：化姜成飞雜滅终＇．－■―＇ｖ＞’ｔＶ■■Ｉｌｌ■ｌ■｜■？？ｉｉ个■、．．Ａ■？■■ＩＩＩＩ＂ＩＩ■？—Ｉ＂■…■，■ｍ、—？、Ｉ’；巧导衡晰ｉ名：俞启巧（校巧）：嗜式拓．每裤、＇＇．占Ｉｔ充忠（找外）觀冶撫：一？＇ｈ？＇Ｉ，＇、＂，，二－、三Ｖ．…、卸．＂．．＇心＾．．业学位类則：工程巧生如弘祝５－＾；专＇产巧＂Ｖ．■■■■＂＇＇－＇＇“、、；觀专业巧满，＇蕉巧与主木工穂．ＶＩ．Ｘ．’’；＇１‘嘴斯，一＂￣＼．诲．郑＞汾‘－Ｖ作Ｊ微中巧巧方向：巧建巧按济与巧巧：灵，满＇ｋｗ＂．‘／■‘Ｔ．护南．心、作．＇、．１、作户、■、＇．’‘Ｉ吟＾：，．Ｗ苗如诗徹’’．．’、’、、＇叫始．．；转＇訪说ｆ，＇靡；、香＇‘’诚，作．Ａ．如。媒、：＇．ｗ－’’；－，＂．．‘．：以；．錢；：背皆咬找，、，．．．；乃祭哀Ｈ．＾Ｖ．：、一．．、．一、．’．々？？■｜？？’、‘、；？、、．１、．％－、．、－１、户Ｉ、’、、、、．，？’、．－、－二—■二■■…：＞记，■Ｖ？一、，■、■■‘Ｖ．，＇、？－＇一’、产户Ｖ；、、、？’、■，鄭、－一：方中、＾ 苏州科技学院硕士学位论文（在职专业学位）基于供应链的FL房地产开发项目成本管理研究应用学生姓名：张圣成指导教师姓名：俞启元（校内）杜立忠（校外）专业领域：建筑与土木工程研究方向：建筑经济与管理苏州科技学院土木学院二○一五年十二月 MasterDissertationofSuzhouUniversityofScienceandTechnologyResearchandapplicationofFLrealestatedevelopmentprojectcostmanagementbasedonSupplyChainMasterCandidate：ZhangShengchengSupervisor：YuQiyuanandDuLizhongMajor：ArchitectureandcivilengineeringResearchArea：ConstructionEconomicsandManagementSuzhouUniversityofScienceandTechnologySchoolofCivilEngineeringDecember,2015 苏州科技学院学位论文独创性声明和使用授权书独创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名；繳Ｎｃ７口１７々／厂日期；年月／日学位论文使用授权书苏州科技学院、国家图书馆等国家有关部口或机构有权保留本人所送交论。文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅本人完全了解苏州科技学院目关于收集、保存、使用学位论支的规定，Ｐ：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本，；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版并提供目录检索与阅览服务；学校可Ｗ采用影印、缩印、数字化或其他复制手段保存汇编学位论文；同意学校用不同方式在不同媒体上公布论文的部分或全部内容＝，（保密论文在解密后遵守此规定）＾厂口化月／论文作者签名；烫曰期：年日指导教师签名：日期：过狂里月克日４一名祷 学位论文答辩委员会名草￣姓名专业技术职务现从事专业工作单位、部ｎ签名ＩＩＩＩＩｔ’主席陆志强高级工程师工程管理？連乏秦珪咨询有限公＾止＾苏州姜保平副教授工程管理體＾予委吕玉惠圖撤授工程管理苏州譜Ｉ院王爲ｆ震员鮮ｇ英胃撤授了程管！Ｓ苏州黨ｙ±謂線杀圣同学学位论文答辩成绩；质量等级（分优秀、良好、合格和不合格四等）。．答４＾＃＼＇会主席辩委贪（签名）：，＾＾（单位公章）；（７＾少年心月／／日 苏州科技学院硕士论文摘要摘要降低成本无疑是房地产开发企业获得竞争优势的重要途径，长期以来，国内房地产开发企业成本管理实践的效果不尽人意，主要原因之一，是缺乏行之有效的管理方法。面对日趋激烈的市场竞争环境，国内房地产开发企业越来越需要行之有效的管理理论来指导企业成本管理实践，研究降低开发成本的有效方法已成为业内人士和相关学者关注的热点课题。本研究基于供应链管理、工程项目管理、企业成本管理等理论，采用理论分析和实证研究相结合的研究方法，目的是揭示房地产开发项目成本运行规律，据此构建基于供应链的房地产开发企业成本管理系统，并且以FL房地产开发项目作为研究对象，借助供应链的思想，对该项目的成本管理进行研究。首先，通过文献阅读综述了工程项目成本管理以及供应链管理的特点，据此分析将供应链管理引入房地产开发项目成本管理的可能途径；其次，通过实证分析揭示了目前房地产开发项目成本管理的现状及存在问题，包括成本管理意识不强、成本管理体制有待于进一步完善、成本控制方法落后、责权利不统一、忽视工程项目的质量、进度、安全与成本的优化与控制等等；第三，采用理论研究和实证分析相结合的方法，揭示房地产开发项目成本运行的一般规律，据此构建基于供应链的房地产开发企业成本管理系统基本架构；最后，提出了房地产开发企业成本管理系统保障措施，包括运用组织措施保障成本管理、运用科技手段加强成本管理、通过合同措施改进成本管理等等，以更好的提升现有房地产成本管理有序性。关键词：房地产开发项目，供应链，成本管理I 苏州科技学院硕士论文AbstractItisanimportantwaytoreducethecostofrealestatedevelopmententerprisestoobtaincompetitiveadvantage.Foralongtime,thedomesticrealestatedevelopmententerprisecostmanagementpracticeisnotsatisfactory,oneofthemainreasonsisthelackofeffectivemanagementmethods.Facingtheincreasinglyfiercemarketcompetitionenvironment,thedomesticrealestatedevelopmententerprisesincreasinglyneedeffectivemanagementtheorytoguidethepracticeofenterprisecostmanagement,researchtoreducethedevelopmentcosteffectivemethodhasbecomeahottopicintheindustryandrelatedscholars.Basedonthetheoryofsupplychainmanagement,projectmanagement,enterprisecostmanagement,thispaperusesthetheoryanalysisandempiricalresearchmethod,thepurposeistorevealtherealestatedevelopmentprojectcostmanagementsystem,basedonthesupplychainofrealestatedevelopmententerpriseintothemanagementsystem,andFLrealestatedevelopmentprojectastheresearchobject,withtheideaofsupplychain,theprojectcostmanagementresearch.First,readthereviewsofprojectcostmanagementandsupplychainmanagementthroughliteratureanalysis,whichwillsupplywayintorealestatedevelopmentprojectcostmanagementchainmanagement;secondly,throughtheempiricalanalysisrevealsthecurrentstatusoftherealestatedevelopmentprojectcostmanagementandtheexistingproblems,includingcostmanagement,costmanagementconsciousnessisnotstrongthesystemneedstobefurtherimproved,costcontrolmethod,backwardprofitisnotunified,quality,schedule,safetyandcostoftheprojectandignoretheoptimizationcontrolandsoon;third,thetheoreticalresearchandempiricalanalysismethodofcombining,revealsthegenerallawoftherealestatedevelopmentprojectcostoperation,constructsthebasicframeworkofcostmanagementthesystemofSupplyChainBasedontherealestatedevelopmententerprises;finally,putforwardthecostmanagementsystemofrealestatedevelopmententerprisesSecuritymeasures,includingtheuseoforganizationalmeasurestoprotectthecostmanagement,theuseofscientificandtechnologicalmeanstostrengthenthecostmanagement,improvethecostmanagementthroughcontractmeasures,andsoon,tobetterimprovetheexistingrealestatecostmanagementandorderlyKeyword：realestatedevelopmentproject，supplychain，costmanagementII 苏州科技学院硕士论文目录目录中文摘要……………………………………………………………………IAbstract……………………...………………………………………..……II第一章绪论..............................................11.1问题的提出及研究意义...........................................11.2国内外研究现状................................................21.2.1国外研究现状..............................................21.2.2国内研究现状..............................................41.3主要研究内容..................................................51.4研究方法与技术路线.............................................61.4.1研究方法..................................................61.4.2技术路线...................................................6第二章理论基础............................................82.1工程项目成本管理理论...........................................82.1.1成本管理基础理论...........................................82.1.2工程项目成本影响因素分析...................................92.2供应链管理理论...............................................122.2.1供应链管理的概念..........................................122.2.2供应链管理的主要内容......................................122.2.3供应链管理的特点..........................................132.3理论总结.....................................................14第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析.................153.1公司现状.....................................................153.1.1经营特点..................................................153.1.2销售能力..................................................153.2FL房地产开发项目成本管理现状.................................163.3FL房地产开发项目成本管理存在的问题...........................173.3.1成本管理意识不强..........................................173.3.2成本管理体制有待于进一步完善..............................183.3.3成本控制方法落后..........................................183.3.4责权利不统一..............................................183.3.5忽视工程项目的质量、进度、安全与成本的优化与控制..........193.4FL房地产开发项目成本管理存在的问题原因.......................19III 苏州科技学院硕士论文目录3.4.1体系层面——供应商选择/评估体系缺失.......................193.4.2流程层面——决策流程不规范，受人为影响大..................203.4.3经验层面——历史经验的总结与比较机制不健全................203.5总结.........................................................21第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建.......224.1供应链成本控制模型的构建......................................224.2供应链成本控制模型分析........................................234.2.1供应链成本分析............................................234.2.2供应链成本核算............................................254.3供应链成本控制的具体措施......................................284.3.1项目上游成本控制..........................................284.3.2项目中游成本控制..........................................304.3.3开发商内部成本控制........................................314.3.4项目下游成本控制..........................................324.4供应链成本控制下的管理内容....................................324.4.1需求计划管理..............................................324.4.2采购管理..................................................324.4.3库存管理..................................................36第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施.........395.1运用组织措施保障成本管理......................................395.2运用科技手段加强成本管理......................................405.3通过合同措施改进成本管理......................................425.4利用经济措施优化成本管理......................................43第六章结论与展望.........................................446.1结论.........................................................446.2未来展望.....................................................44参考文献...............................................45致谢....................................................47作者简历..................................................48IV 苏州科技学院硕士论文第一章绪论第一章绪论1.1问题的提出及研究意义近年来，我国的房地产市场经历了如火如荼的发展，与之相关的房地产开发项目建设作为房地产开发过程中的核心环节，是涉及到多方面因素的庞大系统工程，由此也就意味着整个项目在管理过程中必然会面临许多不确定的因素，这些造成的后果就是现有的房地产项目在开发过程中需要进行合理的成本控制以及管理措施的介入和优化，从而更好的提升现有项目实施有效性，让其能够在一个合理的范畴内得到项目施工质量、利润之间的平衡性。在二十一世纪的今天，对于房地产企业的发展而言他们面临更加激烈的市场竞争态势，当一个房地产企业项目面对着土地成本上涨、企业税收增加、限价令等不断出台一系列影响企业运营成本的因素时，无疑意味着他们自身发展的艰难性，意味着现有的房地产企业需要不断寻求突破以及转型，寻求合理的发展策略的介入，只有这样才可以保证自身发展的可持续性。这无疑对于我国现有房地产企业自身的发展提出了非常大的挑战，要求他们必须要不断加强对于现有项目开发的成本控制。提升企业利润以及竞争力。在这种情况下，就需要现有的房地产企业在项目开发的过程中，对于外界的包括环境因素、融资因素、人员因素等等多方面的因素进行系统性的考虑，借助于有序的管理手段以及措施的应用以及介入，更好地实现现有项目自身管理的有序性，让现有项目能够在一个合理的控制模式以及层面下得到应用，以达到降低成本的目标。由此，未来对于现有的房地产管理企业而言，其本身必须要不断结合现有房地产企业发展以及开发过程中的各类资源整合，对不同的资源以及要素进行分析和融合的基础之上，积极寻求合理的管理模式以及方式，让企业可以在当下日益激烈的市场竞争环境下谋得一席之地。纵观当前我国大部分的房地产开发企业的成本管理过程，发现这些企业基本上都存在着一些通病，主要包括有对企业对成本控制的认识肤浅，同时也缺乏相关的成本管理体系，没有就现有的项目自身的管理要求以及其在管理过程中所需要的内容以及体系进行合理的建设，从而也就制约了项目管理效率，没有办法真正结合现有项目的实际管理需求去构建合理的项目管[1]理手段以及方式，造成了项目管理成本的不断提升，压缩了整体项目建设利润。此外，一部分大型的房地产开发企业也将供应链的思想应用到了实际的成本管理过程中，但其应用的角度存在偏差，没有针对具体建筑项目的层面展开应用。可以说，目前国内房地产开发企业的成本管理较为混乱，对于供应链的研究应用也不具有系统[2]性，整体成本管理框架不完善。基于供应链的成本管理方式是近年来较为先进的模式，它所强调的所有供应链上的企业都要实现协调、共赢的发展理念，能够有效降低供应链各主体的运营成本。借1 苏州科技学院硕士论文第一章绪论助供应链理论对房地产开发企业的成本管理进行管理，可以充分将房地产开发项目的复杂性、动态性进行分解，有利于企业整体成本的降低。本课题便以FL房地产开发项目作为研究对象，通过对现有项目管理过程中的整体供应链进行分析，探讨如何在现有的项目管理中进行合理的管理模式的介入，如何应用供应链的思想实现项目成本管理的有序性，提升项目管理效能。通过对项目供应链及其外部延伸的分析，寻求将现有供应链管理应用到我国泛地产企业自身的发展中，通过两者之间的有效融合，更好地提升房地产企业发展的可持续性，以此实现项目开发的合理性。并且依据供应链分析所得出的信息，结合现有项目实际成本管理需求以及其在管理过程中的不足的弥补和优化，从而有效地实现竞争优势。1.2国内外研究现状供应链管理本质上就是一种资源的整合，目前国内外已经有许多的学者针对这一层面进行了研究，并且也在积极寻求如何将现有的供应链管理思想应用到实际的项目成本管理中，由此笔者就对现有的研究内容进行归纳、总结，为本文后续研究奠定坚实的理论基础。1.2.1国外研究现状成本管理的研究在国外开始的较早，当时的美国学者就已经对其中的最初的标准管理进行了研究，寻求如何借助于系统化的研究策略以及手段，让现有的成本管理可以实现标准。由此，之后形成了标准的成本管理。成本管理理论从20世纪50年代开始有了较为成熟的理论体系，有关成本管理与成本控制的理论不断更新，国外的主要研究成果从简单的成本核算转变为成本控制，他们对成本管理的研究主要有以下四个阶段：一是目标成本管理理论，其强调结合现有的产品生产需求，通过对于最初的目标内容而制定一系列的管理手段以及措施，从而更好地满足现有的产品生产需求，提升产品生产效能，并由此降低产品生产以及制造成本。也就是通过用目标成本来控制产品的生产，以确保产品达到利于客户使用、便于利润控制的目标。二是质量成本管理理论，美国质量管理专家费根首次提出了质量成本的概念，指出质量成本的范围应该涉及到产品的周期，它体现了当时企业对产品质量的高度重视，并由此逐渐引出了质量成本项目及质量成本的分析方法，进一步扩大了成本管理的研究范围。三是全面成本管理理论，其实对于传统相关成本管理手段以及理论的综合性应用，通过对不同成本管理方法的融合以及配合，从而进一步提升以及实现现有成本管理有效性，提升企业成本管理效能，更好的促进了现有现代企业成本有序性，保证了其能够结合不同[3]企业进行针对性的成本管理方式的应用，保证了限地企业成本管理最优化选择。四2 苏州科技学院硕士论文第一章绪论是战略成本管理理论，其是站在一个更高的角度，是基于未来企业发展战略对现有企业内部的各项成本管理内容以及项目进行整合，以力求各个部门以及企业员工都可以从思想层面以及实际的项目落实中实现成本管理效用的提升，保证企业成本管理的有[4]序性以及合理性。在四大成本管理理论不断发展的同时，越来也多学者也开始基于上述管理思想以及理念寻求新的跨学科管理模式，寻求供应链管理与现有项目成本管理的融合，以更[5]好的促进以及提升企业项目成本管理有效性。[6]国外供应链管理的研究大致可以分为三个主要阶段，早期认为供应链管理只是企业的内部流程，与企业外部无关；中期开始关注与其他企业的联系和相互作用；后期则更加注重围绕核心企业的网络关系建设与管理，主要研究内容集中在以下几个方面：（1）供应链合作伙伴关系供应链合作伙伴关系是基于现有供应链上的各类合作伙伴以及彼此之间的目的，而对各自的合作模式进行重新的整合，以更为有效的实现各自的利益需求。并且，从整个供应链层面出发寻求彼此之间合作以及发展的可持续性，将两者之间的合作关系可以从宏观角度进行重新的融合以及构建，不仅仅是基于过去单纯的某一条供应链，而是从整个宏观供应链，实现各自伙伴关系的构建，提升成本管理的统一性。国外关于供应链的合作关系的研究比较多，通过对参考文献的归纳总结，其主要分为三种：第一种研究是认为供应链合作关系主要就是从供应商买货一直到生产产品出库这整套的流程；第二种观点认为供应链合作关系主要就是提出合作竞争的相关者；第三种研究认为供应链的合作关系是一种十分重要的战略，企业生产到销售过程中所有的合[7]作伙伴之间的关系。（2）供应链管理中的信息技术在全球化以及信息化的今天，无疑对于供应链管理本身不再是一种单纯的传统性的管理模式以及手段，而应该是借助于现代互联网技术以及信息技术的融合，从而更加有效的提升以及实现整体供应链管理的合理性以及有序性。因此，国外学者基于信息技术与供应链管理之间的配合以及契合度进行了研究，分析如何更好地就现有信息技术融入到供应链管理中，借助于发达的网络实现两者之间的有序协调以及共同发展，实现各个供应链层面的不同伙伴之间的信息共享[8]。（3）供应链管理中建模技术的应用。伴随着现代软件以及建模技术的发展，越来越多的学者以及企业管理者开始应用现代建模以及梳理软件对现有整条供应链进行重新的构建以及优化。相对于传统的管理模式而言，建模技术的应用让现有的供应链管理变得更加的有效，更好地基于定量分析实现了其管理的针对性。一般的供应链模型结构有信息系统模型、功能结构模型3 苏州科技学院硕士论文第一章绪论和经济运行模型三种[9]。1.2.2国内研究现状我国对成本管理和供应链的研究起步较晚[10]，从上世纪80年代开始才逐步引入了国外的目标成本管理、质量成本管理及全面成本管理的思想，之后，我国学者对成本管理的研究开始有了长足的进步。并且，随着人们对于现有供应链管理以及成本管理认知度不断深入，现有的研究内容以及成果也越来越多，这些都为我国整体的供应链管理提供了良好的借鉴以及理论基础，对于其未来的发展以及企业发展都具有积极地作用和意义。（1）关于供应链管理基本理论研究胡瑞林（2009）借鉴了国外CFAR（协同预测与补货系统）和CPFR（协同规划预测与补货系统）的研究，作者认为相对于国内的研究而言，国外已经进入到了一个全新的领域，其已经不仅仅是基于单纯的基础理论层面的研究，而是开始着重以及强调如何通过建模分析，去提升以及实现现有成本管理有序性[11]。学者刘永建在《建筑工程施工阶段质量成本的分析与控制》中探讨了如何在现代成本管理过程中，运用战略管理理论，去提升现代成本管理效用，更好地保证建筑工程施工管理的合理性，保证其成本以及质量控制之间的协调性。谢荣芳在《浅谈工程项目成本的控制措施》一文认为现代项目成本管理其不仅仅是一种单一性的管理模式。特别是伴随着现代工程项目其复杂性的不断提升，单单依靠传统的管理模式显然已经无法满足以及适应时代发展需求。由此，作者提出了全面性的管理措施，从人、物、时间等等多方面就现有的项目成本进行管理，从而提升成本管理效能，保证现代项目管理的有序性以及合理性。2015年郑建新，谢若承等人发表的《ERP系统升级实施中的关键因素，电力信息化》一文，探讨了我国现代企业如何借助于ERP系统就现有企业成本管理进行融合，利用现代信息技术的介入，进一步提升企业成本管理效能的同时也需要采取一系列的保障措施，从而更好地服务于企业自身的发展，保证现代信息技术应用的合理性以及有序性。学者龚莹运用业务流程重组理论及供应链管理理论，对企业的业务流程重组进行了研究，他指出市场环境的变化以及消费者需求的个性化，使得企业依靠单纯的业务流程重组无法满足企业发展的需要。对于现代企业而言其自身无论是规模还是治理结构相对而言较为复杂，其内部管理组织都较为庞大，这些都意味着要对其进行管理不是一件容易的事，不能够借助于传统的管理模式以及手段啊对其进行针对性的应用以及分析。因此就需要把业务流程重组和供应链管理理论进行结合，将重组范围放大。4 苏州科技学院硕士论文第一章绪论需要通过现代化的成本管理思想，利用供应链管理思路，提升企业自身的管理效能，进一步促进以及实现企业管理有效性，保证企业能够在一个合理的管理模式以及基础之上进行，最大限度的提升企业自身竞争力以及发展可持续性。马剑针对连锁零售业的经营模式，认为我国现代零售企业他们在管理过程中，其更多的是注重终端零售业务的开拓以及发展，缺乏对于供应链层面的管理，从而也就制约了现有企业的发展，让企业没有办法更好地就现有整体成本进行合理的控制。由此，作者探讨了该行业的供应链管理的优化设计，其通过对现有零售业自身发展过程中所存在的不足以及其在供应链层面中的各个环节进行了针对性的分析，寻求到了一个合理的管理模式以及手段的介入，并由此强调连锁零售业的供应链管理应适时进行调整。文中针对连锁零售业的订单分拣业务，指出了如何在基于SAP系统构建的ERP平台上实现分拣业务的供应链优化方案，以及在SAP系统中通过配置来实现波次播种法分拣策略的关键步骤。（2）供应链设计与重构问题研究。在供应链设计与重构问题研究方面，我国学者也从不同角度以及不同层面进行了针对性的研究比较具有代表性的研究包括：黄培清等人研究了供应链的不确定性这一特性和供应链的建模原则，作者认为现代供应链管理过程中，由于供应链本身较长，这也就意味着在不同的时期且与自身发展过程中必然会面临不同的影响，而且其供应链的各个环节的供应商也会不断的变化，这些都需要我国未来的企业对其进行不断的调整以及适应，从而满嘴企业发展需求。因而，就必须要构建一套完整的供应链管理体系，作者基于现代建模技术，就现有供应链建模进行了分析，并且构建了一个全新的建模体系以满足现代企业自身的发展需求。林勇等人研究了基于产品的供应链设计，其强调在二十一世纪的今天传统企业发展以及供应链合作模式已经无法满足以及适应现代企业的发展需求，由此需要全新的供应链设计的介入。其本身需要结合不同时间段以及不同企业发展周期的需求而进行针对性的设计，从而更好地保证企业未来发展可持续性[12]。1.3主要研究内容本课题主要围绕FL房地产开发项目的成本管理展开研究，依托供应链的思想，主要研究的内容包含以下三个方面：第一，对供应链的基础理论，包括供应链特征、成长、分类等的解析；第二，对FL房地产开发项目成本管理的现状进行分析，指出在成本管理过程中存在的缺陷和问题；第三，构建FL房地产开发项目基于供应链思想的成本管理模型，将成本管理扩大到供应链的上下游企业，并对该模型在FL房地5 苏州科技学院硕士论文第一章绪论产开发项目的应用进行评价。本课题的基本框架如下：第一章绪论，是对全文框架的梳理和构建，并且对国内外研究现状进行分析，最后指出本文研究的主要内容和方法。第二章基础概念及理论概述，本章主要针对成本管理理论和供应链理论进行了一定的阐述，同时明确基于供应链思想的成本管理的主要内容，为后文分析奠定理论基础。第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析，通过对FL房地产开发项目成本管理的现状进行分析，指出在成本管理过程中存在的缺陷和问题。第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建。在前文供应链理论的基础上，使用该理论对FL房地产开发项目的成本管理体系进行重新构建，重点在考虑FL企业自身成本的基础上，延伸至全过程及全面的供应链上下游企业成本控制。第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施，对基于供应链理论的FL房地产开发项目成本管理进行实例评价，分析其应用效果。第六章结论与展望，对全文进行总结以及未来研究展望。1.4研究方法与技术路线1.4.1研究方法本课题研究过程中，使用了以下几种研究方法：一是文献研究法，基于现代互联网、图书馆等等各类渠道对现有的供应链管理思想方面的文献以及书籍进行阅读、归纳以及总结，从而保证本文研究的理论充实性。二是理论联系实际的方法，通过案例分析的方式，就典型项目对成本管理中的实际操作情况进行分析，提出提升房地产开发项目基于供应链成本管理的思想、方法和途径。三是比较分析法。对FL房地产项目其当下以及之后的管理系提醒及进行比较分析，提出现行成本管理运行的问题并给出相应的基于供应链理论的改善方法。1.4.2技术路线本文技术路线图如图1-1所示：6 苏州科技学院硕士论文第一章绪论房地产项目成本研究背景、现状及意义成本管理理论供应链思想现状FL房地产开发项目成本管理现状分析原因目标FL房地产开发项目供应链成本管理模型原则供应链上游企业供应链下游企业FL项目供应链成本管理具体策略FL项目供应链成本管理应用评价结论图1-1技术路线图7 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础第二章理论基础2.1工程项目成本管理理论2.1.1成本管理基础理论工程项目成本简单来说就是成本核算的对象，具体到工程项目，就是建筑工程企业在完成某一施工项目的施工过程当中，将所耗费的全部施工费用作为成本核算的对象。全部施工费用包括以下方面：主要材料、辅助材料、周转材料、构配件、机械设备费用等等。工程企业核算的重要产品成本即工程项目成本，主要是通过把单位成本当作核算的对象，并将各个单位的成本核算统一汇总起来，让项目成本的数据更加具体[13]。本文所采用成本管理的定义为：以企业的经济效益和经营目标等要求为标准，提前估算预测各项的资金耗费，同时安排控制的标准和达到的目标，进程过半需进一步进行必要的核算和控制，对暴露出的现实差异要进行评价、考核和分析，进而实施相应对策。成本管理主要有以下4种对象：（1）对象一：施工项目成本的形成过程。主要的控制内容包括：工程投标阶段、施工准备阶段、施工阶段、竣工交付使用及保修期阶段，竣工验收费用和保修费都要得到控制[14]。（2）对象二：各施工生产班组、职能部门和施工单位。其主要是指在日常项目建设过程中所带来的损耗性成本支出[15]。（3）对象三：分项工程。很多施工项目的设计和施工都是同时进行的。也就是说，在动工前一次性、完整地编出整个施工项目的工程预算是不可能的，所为，就应该按照图纸的实际来分阶段、分步骤、分计划地编制施工预算。分项目、分步骤和一次性、完整的项目施工预算都是成本管理的重要依据[16]。（4）对象四：对外经济合同。在实际的项目成本管理过程中，必然会牵涉到许多的合同的签订，而在这一过程中如果一旦由于项目进度控制不足或是质量控制不到位等原因，就会直接造成项目成本支出的提升[17]。综上所述，伴随着现代企业项目管理不断地发展，其自身的规模以及所牵涉到的内容越来越多，这些都需要企业从不同层面对现有的项目进行综合性的成本管理应用以及手段的介入。在初期阶段主要依据审批计划来实施。在工程进展时则需不断地投入各类资源，如人、财、物等。可以说，没有一项工程是一触而就的，为使项目顺利实施，必须不断地排除外界各类干扰，要求项目部门不断就现有项目自身8 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础的实际状况以及其在实际建设中所面临的问题而进行针对性资料以及过往数据的整理，就实际值与计划值逐一比较。结合两者之间的差距，采取合理的优化措施以及模式，让现有的企业发展过程中可以得到良好的比较。同时，如出现较大差异，则应着手原因分析，通过纠偏措施，对实际情况进行深入观察，再次比对实际值与计划值，完成查验纠正后，如能使项目进展状况恢复正常，即工程可以继续实施。图2-1项目成本管理流程2.1.2工程项目成本影响因素分析一是质量与项目成本的关系[18]。为了使得工程项目的质量达到标准以及企业的最大利益得到保障，工程项目要合理地、有效率地从各项科学技术中，人力物力资源中吸收有利的结论。不能忽视的是，项目成本管理其本身就是现代项目管理中非常重要的环节，可以说无论项目质量还是项目进度其本身都离不开对于项目成本管理的思考以及应用，只有真正就现有的项目成本进行了有序的管理，才能够在后续保证各个环节都得到合理的控制以及应用。从现有的实际管理内容以及影响因素而言，其主要包括了：预防成本、内部缺陷成本、外部缺陷成本和鉴定成本四方面，各自的联系如下图。9 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础图2-2质量成本曲线图在施工项目的基础之上，对质量成本的定义是完成建设的项目在所订立的项目合同中规定的目标质量所耗费的一切费用及未完成所发生的损失。质量成本不仅仅只限于企业内部产生，同时企业的外部也是有的。并且质量成本不单只和达到标准的质量有关联，与未达到标准的质量也有相联。主要有以下几项：预防成本、内部缺陷成本和外部缺陷成本等[19]。图2-3质量成本曲线区域划分示意图二是工期与项目成本的关系。目标工期是工程项目管理中的重要目标，工程项目是否能在合同规定的时期内结束，关系到项目能够获得的利益与名誉。于是既要增强工期成本管理力度，同时也必须保证现有的项目在实施过程中能够切实有效的就预期的实际进度进行遵守，要可以保证项目在规定时间段内完成。工期与项目成本也是项目责任成本管理的非常重要组成内容。工期成本指的是为了完成预定的工期而做出了一些方法措施所发生的费用，亦或者是因为意外事件而延误了工期的正常进行的索赔费用。对于施工10 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础项目部来说，当签订项目施工合同，就要马上思考什么才能更合理地安排施，什么才能结合项目建设成本计划，让项目工期成本管理充分体现其重要地位。如下图所示[20]。图2-4项目工期成本曲线图项目的总成本主要有直接成本、间接成本两个部分，即在固定的时期里，直接成本会随着时间递减，每个限制扩展操作时间的缩短，作业和间接成本是不存在直接关系的，但是每一个相关活动都与施工组织和管理水平是存在关联的，基本是由项目周期的长度所定的。为了获得耗费最低的总成本工期方案，则一定要仔细分析直接成本、间接成本和工期三者之间的关联[21]。图2-5时间成本曲线通常情况下，工程项目都应该选择可以使工程的直接费用发生额最低的施工方案。当要加快项目施工进度时，就要在较短的时期内连续不断地进行施工，而其直接费用发生额也会不断提升。所以，优化的原则是指在工期变短的情况下，间接成本的降低额要大于直接成本的增加额。三是项目成本和安全性之间的关系[22]。11 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础如果工程项目的安全工作做的到位，由此就能够最大限度的降低由于后续施工过程中而造成的一系列的不安定因素，让工程在施工过程中可以根据最初制定计划而顺利推进和实施，降低了后续额外成本的支出。反之，如果发生了重大的安全事故，那么不仅会使国家、集体以及职工们的利益遭受到巨大的损害，同时也会对职工们的劳动积极性造成打击，使得劳动生产率降低。所以施工的安全对整个工程项目来说都是具有重大影响的，要充分加强安全工作的力度，同时安全工作也对责任成本起着制约的作用，二者相辅相成，互为统一。图2-6项目安全成本曲线图2.2供应链管理理论2.2.1供应链管理的概念供应链实质上是一种用以满足客户需求的管理网络。其本身包括了企业经营以及合作过程中的不同企业，每一个企业以及合作伙伴都是这一个网络上非常重要的组成部分，他们各自扮演着各自的角色，每一个人都参与其中，并且由此实现了整体的合作[23]。通过各自的努力，从而实现现代企业成本控制以及管理的有序性。这一网络通过协调企业经营管理中的物流、资金流、信息流来达到管理效用最大化的目的。供应链具有影响大、范围广的特点，不仅包括企业本身，还包含了所有与企业有关联的企业和组织，例如客户、供应商等[24]。2.2.2供应链管理的主要内容对于供应链管理来讲其主要涉及到的层次主要包括三个方面，即战略管理层、战术管理层和业务管理层。其中战略管理层次的主要内容包括以下几点：（1）确定供应链的目标以及原则；（2）建立正确的友好合作伙伴关系；（3）对企业的外部环境因素进行全面的评价和分析；（4）设计合适的供应链信息平台[25]。12 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础战术管理主要包括两个方面的内容：一方面它将战略性目标进行细分，即将战略目标分解落实到某个功能，使目标更加具体、细致。另一方面，它协调供应链各个功能之间的关系，使其达到平衡状态。除此之外，战术管理还兼具开发工具、发现资源、创新方法用以实现战略管理目标的功能[26]。供应链的业务管理主要负责日常业务的管理工作。良好的业务管理关系到企业日常经营以及发展的合理性，通过与每一个合作伙伴关系的沟通，从而了解到每一个合作伙伴他们在现有供应链管理过程中的实际需求，并且对现有的管理中所存在的问题，进行针对性的分析，从而帮助企业能够更好地寻求到合理的管理模式，积极提升企业竞争力，促进企业后续发展的有序性。2.2.3供应链管理的特点供应链管理的是一个整体，无疑其中最为薄弱之处必然会限制其自身的发展。因此，针对这一方面就需要对现有的企业供应链进行不断地完善，要结合供应链管理特点而寻求合理的管理模式以及手段的应用，其具体包括以下几方面：（1）运用系统观念。供应链管理从系统的角度出发，将以往垂直一体化的供应链加以拓展和延伸，将其看做一个统一的整体。打破了以往功能块分别发挥作用的模式，将采购、制造、销售结合成完整整体[27]。（2）进行战略决策。进行战略决策是供应链管理的核心特点之一，可以说在现代供应链管理中必须要拥有完善的战略决策作为支持。通过合理的战略管理模式实现我国现有各个项目开发的流畅性，特别是从宏观角度对未来企业以及项目开发制定合理的发展策略，让其一以贯之，保证了项目自身发展一起开发的合理性，由此可以让企业按照最初的战略目标进行相对应的管理模式以及策略[28]。（3）实施动态管理。在企业管理中，供应链管理本身是要结合不同时间段的企业发展需求而进行改变的，是一种动态新型的管理，其目的是为了提升企业核心竞争力，让企业在不同阶段的发展都可以进行合理的调整以及发展，让其能够更好的适应时代发展需求，满足外部竞争环境要求。可以说企业同人一样，都是有生命的，企业的生命不仅体现在其存续期间的长短，还体现在企业内部管理模式的能动性，供应链管理也是如此。（4）新型的企业合作关系的产生。在二十一世纪的当下，任何一个企业都没有办法通过单打独斗而实现自身的发展，其必然需要依赖于不同企业之间的合作。良好的合作伙伴可以促进企业的发展，双方实现共赢；不合适的合作伙伴不仅不会促进企业进步，甚至会拉企业的后腿，起到反作用。因此，合作伙伴的选择和合作关系的维护是企业经营的重要方面。必须要通过不断的与每一个合作伙伴以及供应13 苏州科技学院硕士论文第二章理论基础商进行沟通以及交流，了解他们现在合作过程中的担忧以及存在的问题，并且基于此为其提供针对性的服务模式以及策略的改善。在此基础之上，针对每一个供应商他们的实际需求而进行相应的信息以及资源共享，更好地实现每一个合作伙伴之间的利益以及风险的共同承担，保证彼此之间合作的紧密性[29]。（5）以顾客满意为核心[31]。供应链管理的核心是顾客满意度，每一个顾客的满意关系到企业发展的生存，只有顾客满意了才意味着拥有了足够的竞争力，意味着企业终于可以赢得市场的信任。在这其中如何满足每一个顾客的需求，如何结合不同顾客的个性化需求则变成了企业发展过程中需要注意以及强调的内容。对于供应链管理而言亦是如此，客户满意度和忠诚度的培养其决定了现有企业在实际管理过程中的效能，决定了管理效果。实际上，客户满意是一个较为抽象、主观的概念，但是我们可以用一种具象的方式进行描述，即客户满意就是企业供给顾客的增值服务。即客户获得的超出他们付出的那部分价值[32]。2.3理论总结无论是成本管理理论还是供应链管理理论，他们都从不同角度对房地产开发项目自身的各个成本管理进行阐述。这无疑有助于对于整个项目的共同实施提供良好的管理理论支持。通过，对于各个环节的分割分析，借助于供应链理论与成本管理的融合促进与实现现有房地产开发项目管理效用，实现后期成本以及整体工期等施工效果的提升，促进整个项目的开发与发展有效性。14 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析3.1公司现状3.1.1经营特点公司注册资金20000万元，到位率达到100%。公司为世界500强企业投资注册，实力雄厚，理念先进。已为FL房地产项目投资30000多万元，已达到该期项目投资额的40%以上。具有社会良好的声誉和项目的实施能力。公司财务清晰，管理规范，资金实力较好，资产状况良好。公司的的开发战略是快速开发、高效运转。计划拍地前开始规划及初步设计，拍地后一个月扩初设计、图纸报审，两个月预售，三个月开始施工，四个月售楼处及样板间开放且正式销售，五个月去化60%以上，六个月回款，七个月去化90%以上，从而可以进行下一个项目的开发，形成良性循环。公司核心领导成员教育背景好，现有的成员都是本科学历及以上学历。同时，为了切实有效的提升公司竞争力，让现有的企业可以在市场竞争中谋得一席之地，充分发挥每一个员工的工作积极性以及主观能动性。因此，公司会对每一个员工进行针对性的培训，帮助他们能够对现有公司文化、内部组织机构以及发展方向和各个岗位日常的工作内容进行熟悉，帮助员工可以在短期内适应现有的岗位。同时，目前公司组织机构非常完善，中高级职称人员比例高达90%以上，企业针对不同员工以及不同的岗位制定了非常完整的薪酬以及激励制度，由此保证以及提升了每一个员工工作积极性和主观能动性，让他们能够更好地与现有企业发展相契合，提升了企业整体的竞争力。3.1.2销售能力公司房地产项目开发用地成本较低，根据市场比对，现实际价值已大大高于其购买价格。公司多个项目有确定的销售渠道。公司前一项目已销售一空，且多次获得市、区销冠。本项目自开盘以来，多次出现日光盘，当日推出楼盘当日售磐。例如公司开发的FL房地产开发项目已确定50%以上住宅为教师团购用房，大大降低了市场不确定性带来的风险。同时由于团购成员大多为教师，他们的进驻势必会提升小区业主的整体素质并形成对小区整体结构的优化，对所剩不到50%的面向市场的住宅销售将起到积极的推动作用。因此该公司首开的优质房地产项目对公司的健康发展也会起到积极的推进作用。15 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析3.2FL房地产开发项目成本管理现状FL房地产开发项目成本管理与其他建筑工程相比有其独有的特点，因此对施工过程的成本控制难度较大。比如，天气的变幻无常以及周边环境的影响，再加上资金存在垫付的情况，种种原因导致项目的资源投入过多，进而加剧施工成本；一些不可预知的诸如地下管线不明确等情况使得施工方案不得不重新编制安排，项目成本也随之改变；施工队伍由于交叉施工会产生相互干扰，返工或者重复施工时有发生。上述列举的三种情况大大影响了成本变化，可想而知，成本控制难以进行。构建成本管理体系与运行机制的主要目标就是做好成本管理，成本管理工作最终就能确保完善的予以实施。根据组织生产经营管理需求，建设公司通过分析研究，建立、健全了三级责任成本管理体制。体制的建立，有效地细分了各项职责和权限，使得责任成本管理的推行有了更好的切入点和抓手。成本部作为公司的责任成本监管部门，通过查找自身的不足及参考其他企业的经验及教训的方式，也逐步建立以体制和操作模式为重点内容的责任成本管理体系。受上级组织人事部门对公司定编批复制约，公司成立了两个内设部门，分别为办公室及成本部。成本部还负责公司的工程施工及质量、进度控制、工程管理部、工程经营、安全质量、科技开发、设备物资等部门。办公室具体负责财务、综合管理、劳资培训等。该两个部门分工明确，都有各自的职责，相互协调。公司的成本部涉及成本管理工作主要有以下几项具体工作：一是制定与成本管理有关的办法、规定和制度；指导各项成本管理工作；制定、修正和补充内部定额，负责成本管理的专业相关工作人员的培训；与成员单位一起检验项目的成本管理状况，评估得到的结果和分析所存在的问题，给予褒奖并实行奖惩制度；与有关部门检验探讨项目施工方案的最优化和责任成本中心对于责任的分类，按工程的大小来核准工作量；负责健全、完善成本管理的报表系统,确保在规定的时限内制定和完成工程项目的成本管理分析报告（如成本计划、核算及其他）和成本管理报表等，并向上级提交。二是负责进一步完善各项施工工程项目的费用标准和项目经理的项目成本费用管理备用金制度；负责编制在可控制的范围和尺度内的实际成本的数量，并参与编制成本管理方案、体系、规则；直接管理骏工及验收情况下的施工工程项目是否达到目标的评价预测中的各利润指标，是否开展系列的工作绩效评价、考核工作；直接负责组织牵头并调动其他员工对该站所的各项施工工程的目标成本审核；确定单价，并在此基础上确定需交缴款的比例，负责审批项目工程的绩效和核算每个员工岗位当月（或当季度）的工资总额，并通过评价员工的表现计算出其岗位的效益工资等。与此同时，该办作为责任预算的最基层执行部门，还需跟踪考核公司当月16 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析（或当季）所制定的目标成本和责任预算，为提高工作积极性，必须对各个施工队及员工通过合理的绩效管理，利用合理的激励措施的介入以及应用，在保证各责任部门足额、准时上缴款，也能进一步降低施工中的各项成本。参与项目成本管理的工作情况和完成结论的评估和分析。三是负责设计管理工程项目施工组织及其实施的办法、制度、规定等；负责对项目施工方案是否最优化、分类责任成本部门以及审核工程项目进行检查分析；参与目标成本评估及项目利润目标分析工作；督导以及考核施工项目的成本管理实施具体情况，就其执行结果予以评价、分析、归纳和报告。四是负责完善成本管理系统，编制相关的机制方案，修正与之相关的政策研究探讨分析工作；负责将目标利润的评估结果实现和责任合同拟定、签署工作；参与项目成本管理的发展状况和已得到结果的评估和分析。公司的办公室涉及成本管理工作主要有以下几项具体工作：一是负责公司工程项目责任中心涉及到全部损益问题的解决，也要对部分超出编制备用费用的问题和结果提出解决方法；建立外部劳务队伍管理体系；检验工程项目成本管理的现状和实施成果的评估和分析。二是负责编制关于成本管理方面的相关系统的制度需求。对合同签署给予有用的指导意见。负责编制设备、车辆等资源的采购方案、核算标准、结算方式等办法；负责该公司的压路车、挖掘机等作业车辆的台班安排，并且要根据作业量来编制材料消耗定额计划，并根据工作量的变化予以修改和不断完善。3.3FL房地产开发项目成本管理存在的问题3.3.1成本管理意识不强（1）FL房地产开发项目施工队伍的员工成本意识薄弱。全体成员主宰着成本控制的执行过程，而现实情况不尽如人意，全员参与无法完全做到，相反，大部分的工作包括制定目标及实施考核等几乎由财务部门一手包办，而财务部门基本上完全凭借历史的数据和资料来制定成本控制方案，通过这种方式制定的方案与现实有所出入，无法与实际操作挂钩，必然影响最终效果。成本控制工作的完成是依靠所有财务人员、施工人员和管理人员的相互协作来实现的，单凭一个财务部门且又是以历史数据为唯一凭证的方法是不可行的。（2）目前，FL房地产开发项目的存在着一个怪现象，项目分工很明确，看似和谐，但是分工过于明确，缺乏合作。不仅如此，项目部内部的人员组成也存在大大小小的问题，一味追求工程造价的低廉，在人员配备上没有按照标准进行，一人17 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析身兼数职的情况比比皆是，这就直接导致了项目部工作人员对成本控制的检查任务分身乏术，显而易见，成本控制的效果很难让人满意。3.3.2成本管理体制有待于进一步完善（1）当前公司奉行的管理模式对于成本控制实施的有着不同程度的影响，因为多数建设公司依然遵循着传统的平均主义，大锅饭现象严重，这种管理模式在激发工作人员积极性上很难发挥作用，相反，越来越缺乏多劳多得的意识，甚至会出现员工偷懒的现象，所以，在这种管理模式下运行的项目成本管理难以动员全体成员。（2）在工程项目管理上，项目经理部缺乏灵活性，难以完全掌控全局，致使成本管理的时效性和真实性不强。除此之外，项目经理部还应当完善其经济责任制，因为目前采用的线性的责任成本无法将责权利三者有效结合起来，操作性和可续行薄弱，市场出现成本降低、成本亏损无人承担的现象，种种对于经理部的积极性而言是一种打击。3.3.3成本控制方法落后现如今，在成本控制所采取的手段上依然沿用传统的管理方法来进行成本分析的施工企业不在少数，这对于影响因素的查找很不利，且无法及时提出相应的对策，并且成本分析多数都是在工程竣工之后才做出来的，大量数据信息的搜集、处理、传递和储存不及时，当然也就不能及时准确的对成本信息做出判断和使用，对于成本管理过程中暴露出的问题也不能及时有效的发现和处理。3.3.4责权利不统一（1）房地产公司的管理活动如何做才卓有成效。在成本管理体系中项目经理扮演着最重要的角色，他们主要向成本管理以及项目效益方面的领导负责。然而，FL房地产开发项目施工小组在成本管理体系实施上明显力不从心，责权利的体制方兴未艾，无法将项目成本应尽的责任落到实处。（2）为了使施工小组的成本管理工作能够得到持续发展，有效的成本考核机制和分明的奖罚制度能够起到帮助作用。目前房地产开发项目施工小组正在酝酿各式各样的制度法则，然而，员工绩效尤其是成本管理绩效考核尚是一片空白，也没有考核高级管理层次的成本，也没有真实的考核施工项目部的成本，为此直接导致的后果就是打击了员工的积极性。18 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析3.3.5忽视工程项目的质量、进度、安全与成本的优化与控制（1）质量成本包括四大部分，分别是内部故障成本、外部故障成本、质量预防费用和质量检测费用，成本的变化的引起往往是为了质量能够得到保证，但是也要防止质量和成本之间的对立。一直以来，成本和质量之间辩证统一的关系未被大多数施工企业所认识，这些FL房地产开发项目小组不是对工程质量太过关心，就是忽视工程成本，最终往往是工程质量得到提高，但是为此所增加的成本过大，这么一来经济效益无从谈起；同样的，如果对工程成本的关注过多，而对工程质量漠不关心，也会引起很多不良后果，最终同样会引起经济效益的下降。（2）成本主要是指为保障施工过程中职工的安全和健康。安全成本其主要是用于对于每一个员工日常工作过程中所可能存在的一系列的安全内容以及保障制度构建而支出的成本。在现代项目建设以及发展过程中，施工的安全性对项目的成本影响很大，安全系数越高成本越低，反之亦然。不过，来自FL房地产开发项目本身特点及其管理模式的影响，生产的安全性未得到足够重视，投入的安全措施也不完善，可想而知，安全事故不断发生，而重大安全事故一旦发生，不仅国家、集体会损失惨重，而且对工人情绪而言是个重大打击，造成劳动生产率下降、施工进步缓慢的后果。所以说，进度、安全、质量和成本既是对立着的也是统一的，四者相互作用相互影响，缺一不可，优化分析四个指标极其重要，以达到经济效益提高的最终目的。3.4FL房地产开发项目成本管理存在的问题原因3.4.1体系层面——供应商选择/评估体系缺失公司之所以会出现现有的成本管理问题，一定程度上在于供应商选择不当，导致选择的供应商不符合公司长远合作要求，或者漏选优秀供应商的问题，很多时候是由于以下原因：在做供应商选择决策时，仅关注与供应商合作的短期成本及收益等短期因素；未考虑战略性影响等长期因素[33]；未充分考虑供应商的支持力度和配合程度等要素。总结以往经验，某个项目成功的成功必然是各个因素共同作用的积极结果；而当某个项目失败时，有可能仅仅是某个因素导致了全局溃败。由此可见，供应商选择的决策因素考虑是否全面对项目有着至关重要的作用，是供应商选择/评估体系重要的组成部分，而对决策因素全面的定义这恰恰是FL房地产开发项目目前所缺失的。不过即使决策影响因素都考虑周全了，但如果对每个因素的重要性程度把握不准，仍然会导致决策错误。例如说有甲乙两家供应商，甲供应商的短期可见收益19 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析和长期战略性收益都非常显著，但其合作意愿不高。乙供应商长期收益明显并且合作意愿高，但短期内几乎很难有任何收益。在这种情况下，如何决策呢？有人可能会选择甲，也有人可能选择乙。而不同选择正是因为不同的人对决策要素的重要性有着不同的定义。选甲供应商的人自然认为收益是优先于合作意愿更为重要的因素，而选乙供应商的则认为合作意愿是比短期收益更为重要的因素。简言之，对决策要素重要性程度的不同排序会引导人们做出不同的决策，最终导致供应链活动的不同结果。而这同样也是项目在选择供应商时没有清晰界定的地方。综上所述，缺少对供应商选择决策因素全面性和重要性的相关定义，即缺少供应商选择的科学评价体系，项目供应商管理专家和商务采购们很难达成一致以同一个系统的视角来看待这个问题，进而做出最优的决策。错选漏选供应商所带来的风险显然难以完全规避[34]。当然，要建立这样一个重要的系统工具决非易事，因为影响决策的因素太多、太杂，且很难总结出一致的标准，也很难排重要性的优先顺序。本论文将在第五章中花大量篇幅介绍经过多层次全方位的讨论才达成一致的决策因素以及它们的优先程度排序。3.4.2流程层面——决策流程不规范，受人为影响大供应链合作的流程同样也存在着很多问题[35]。当项目的专家们收到商务采购们的供应商提名，收集到数据并开展内部访谈和供应商考察后，这些出自不同渠道的繁杂信息和数据究竟是怎样得出的？仅仅依赖于供应商管理专家们的个人经验和直觉么？或是某个采购经理的经验？选择甲供应商的依据是什么？理由足够充分吗？不选乙供应商的依据又是什么？实际操作证很多做法都是不透明的，也没有规范可言。这里面蕴藏着风险以及隐患。另外，由于缺少这样一个规范透明的供应商选择决策流程，导致持续改善进展缓慢，甚至都无从入手。3.4.3经验层面——历史经验的总结与比较机制不健全经验积累与借鉴对于持续改善的重要性往往是业界普遍接受的。如若类似的问题反复出现，很有可能是因为对之前项目的总结分析不够。获得类似经验最好的办法是对项目进行横向比较。仅仅看一个项目的成功或者失败通常都是比较片面的，只有在项目之间进行横向比较，才能够帮助现有的管理者更加合理的对现有的项目实施状况以及其整体内容有一个充分的了解，通过比较才知道现有项目实施过程中是否存在问题，与其同类工程或是同类时期之间的不足，进而寻求合理的优化以及改善建议，以提升企业发展有序性，促进企业的不断成长。而目前，项目没有建立起这样一个项目横向比较的经验总结机制。这也是导致项目在供应商选择决策20 苏州科技学院硕士论文第三章FL房地产开发项目成本管理现状及分析方面出现问题的原因之一。3.5总结考虑到现有FL房地产开发项目所存在的问题以及其原因分析，其主要是由于缺乏相应的供应链管理制度的介入。因而，针对这一情况结合供应链理论，就我国现有项目实施中的各项个内容以及措施进行融合，并且基于供应链模型，实现现有项目成本管理有序性，让其能够更好地满足现有实际的成本管理需求，提升当下FL房地产项目成本管理合理性与有序性。21 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建4.1供应链成本控制模型的构建由前文可以看到，在线大项目开发过程中，其所面临的因素多种多样，需要控制的成本内容也是多元化的，这些都需要现有的企业在FL房地产项目开发过程中，不断结合实际的发展需求以及项目状况而寻求合理的成本控制。房地产项目供应链成本模型如图4.1所示。相对于其他房地产开发项目而言，现有供应链成本控制更加注重对于不同政府单位、物业公司以及销售单位之间的联系，保持各个终端客户之间的沟通，从而更好的提升了现有项目开发有序性以及合理性。图4-1FL房地产开发项目供应链模型从该模型可以看出，房地产项目供应链成本包括：前期成本、生产建设阶段成本、销售及项目拆除阶段成本。由此可以看到，现有的模型本身结合了项目开发的实际需求，在各个环节都进行了针对性的介入以及应用，从而更好的满足以及提升22 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建了项目自身的成本控制合理性。具体而言，其与传统的供应链管理优势在于：（1）现有的供应链管理，并非是单一性的与不同单位之前的沟通，而是将政府、金融、设计、咨询、供应商、施工单位、监理单位、销售、物业等各种不同类型供应链的管理进行了串联让其能够形成整体的管理，从而大大提升了管理效率，保证了不同阶段成本管理的合理性。（2）本次模型通过前期阶段成本--上游企业、生产建设阶段一中游成本、销售阶段成本--下游企业、项目的拆除阶段分析、开发商管理环节--内部管理成本多层次的成本控制，大大提升了现有成本控制的有序性以及合理性，从而大大保证了现有项目开发的有序性以及合理性，让项目本身能够得到最大限度开发以及应用。4.2供应链成本控制模型分析4.2.1供应链成本分析根据以上房地产项目供应链成本控制模型，供应链成本包括前期阶段成本、生产建设阶段成本、销售阶段成本、项目的拆除阶段、开发商内部管理成本五个组成部分。（1）前期阶段成本--上游企业当下的房地产项目开发过程中，无疑其必须要与上游企业也就是一系列的供应商以及设计企业构建良好的关系，彼此之间要进行合理的沟通以及项目整体的规划。同时，还要与现有的政府进行合理的沟通，在建设过程中满足各个政府机构对于项目开发以及建设的要求满足。其具体而言，包括了以下几方面的内容：1）开发商与政府部门链条上的成本分析指开发商为获取土地所发生的各项费用。在现代房地产项目开发过程中，其本身主要是政府土地出让，企业在购地的过程中主要需要付出的一是土地购置费用，二是迁移补偿费。2）开发商与金融机构链条上的成本分析现代房地产项目开发本身是一个复杂而庞大的项目。因此，对于房地产企业而言，仅仅通过自身的资金链很难支撑其整个项目的开发，其必然需要通过多元化的融资渠道的构建，去获得更多的资金，寻求合理的融资模式，以保证项目开发过程23 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建中资金链的稳定性。当下的房地产企业主要是通过银行贷款、发现股票、发行债券等方式获取，而在这一过程中必然需要付出相应的利息以及中间商费用等等成本。3）开发商与设计单位链条上的成本分析指项目从策划到具备施工蓝图所发生的一系列费用。这部分主要费用包括研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费等。4）开发商与咨询单位链条上的成本分析其主要是对于房地产项目建设整个过程中的成本、进度、质量等进行跟踪管理费用。（2）生产建设阶段一中游企业1）开发商与供应商链条上的成本分析开发商所涉及的供应商有材料供应商和设备供应商。其成本就是材料成本、设备成本及相关管理、服务成本。2）开发商与施工单位链条上的成本分析主要成本为建筑安装工程费用它包括直接费、间接费、利润、税金四个部分构成。（3）销售阶段成本--下游企业1）开发商与营销单位链条上的成本分析任何一个房地项目的开发以及建成之后，必然需要后续良好的营销制度以及体系的介入，从而保证其能够在合理的营销制度下，让更多的消费者了解，从而实现房地产项目的出售。其主要包括了项目营销、推广等等费用。2）开发商与物业单位链条上的成本分析在房地产项目开发完成之后，需要后续的物业管理等等一系列的介入。这一部分的费用主要包括了业主的服务费、物业的修理维护费等。（4）开发商管理环节--内部管理成本1）开发商自身管理成本指房地产项目开发过程中各个部门之间的协调以及企业与外部供应商、政府机构的沟通与协调成本。2）项目间接成本开发间接成本核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本24 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建费用性支出；以及项目营销设施建造费。主要有工程监理费、预结算编审费、行政管理费、合同外奖金、工程质量、案例监督费、工程保险费等。4.2.2供应链成本核算供应链成本核算的目的在于基于整个房地产项目开发过程中的各个环节进行合理的归纳、总结，对整条产业链进行分析从而可以更好的保证现有项目开发可以实现全成本管理，对每一个供应链上的内容以及项目进行与后续的开发，从而满足以及提升项目的竞争力，满足企业实际开发与发展需求，充分让现有的项目获得持续性的竞争力，降低不必要的成本支出，提升项目开发利润。由此，其应该遵守以下原则：（1）供应链成本核算遵循三个原则：1）成本效益原则由于供应链成本管理时遵循供应链总成本效益最优，因此各节点企业成本核算的工作就有所不同，它们可以根据企业内部管理方法和目标成本来确定自己成本核算体系；2）可控性原则指成本核算分析过程中必须要能够基于整个项目开发需求，必须是要对于每一个环节都进行控制，只有这样才能够保证项目成本的合理选择；3）收益共享原则这是因为整个供应链是一个系统，是一个团队的集合体。这就要求在整个项目成本的控制以及管理过程中要充分实现各个部门之间的有序沟通，最大限度的保证项目开发的合理性以及有效性。（2）目标作业成本法在房地产供应链成本核算中的应用步骤在整个项目成本管理中，需要对现有的目标成本进行针对性的核算，从而保证其后续施工以及管理的合理性与有序性。目标的成本控制步骤如图4.2所示：25 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建图4.2基于目标的成本控制步骤图1）确定项目的战略目标主要是根据项目在整个供应链上成本控制任务确定战略目标，为以后成本分析改进提供目标基准。2）建立作业成本中心FL房地产项目内部作业成本如图4.3所示：26 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建图4.3房地产项目内部作业成本图3）计算目标成本目标成本的确定可以帮助现有的企业能够对于未来即将发生的成本内容有大致性的了解，由此能够结合现有的潜在成本支出制定合理的成本控制策略以及手段，进而实现以及提升项目开发的有序性，保证了现有房地产项目可以真正在一个合理的模式下得以控制以及实施。目标成本=预计销售收入-目标利润。其中，目标利润=资产利润率(本企业历史最高/同行业平均/同行业中最高)*企业资产平均占用额)。4）目标成本的分解目标成本的分解，主要目的是进行管理和责任上的分解，使目标成本成为全企业每个人都要承担的指标和责任。目标成本分解图如图4.4所示：27 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建图4.4目标成本分解图5）分析成本动因项目内成本动因：成本动因及就没一个成本发生过程中所引起的原因，对其进行归纳以及分析，从而形成一系列的成本动因，以便于后续的管理。6）计算作业成本作业成本指项目建设过程所花费的原材料、机械设备、施工流程及技术在现在施工水平下项目整体的建造成本。7）运用作业成本控制和目标成本控制的成本分析最后根据以上采用作业成本法计算出来的成本与目标成本法确定的成本进行对比找出偏差，根据偏差来从新设计产品。由此就可以保证现有项目成本控制的合理性。与此同时，在整个项目成本控制过程中，其依然必须要充分考量外界因素的变化，并且由此寻求合理的成本管理内容的修正，以切实有效的保证现有项目开发以及应用到有序性，真正帮助现有的房地产企业可以在当下的成本控制内容中以合理的发展模式以及策略提升项目开发效果。4.3供应链成本控制的具体措施4.3.1项目上游成本控制上游成本处于项目前期阶段在这一阶段主要供应链节点企业有政府和金融部门、设计单位。而控制工程造价的关键在于投资决策及设计阶段成本控制。（1）项目前期投资决策阶段的成本控制要点28 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建投资决策阶段的成本控制内容主要包括：项目建设规模确定、项目地址确定、技术、设备和工程方案确定等。这些都需要充分的市场调研，收集目前的市场信息，获取土地资源，对政府的各项政策，包括土地政策、税收政策、金融政策等等进行充分了解，并且就现有的项目实际情况，可以享受到那些合理的政策而进行归纳，并且由此制定合理的项目税务筹划，以保证项目在后续实施过程中可以进行合理的避税。因此，在前期的投资决策过程中需要就以下五方面予以考虑：1）建设规模控制。项目建设规模也称项目生产规模，项目规模越大涉及到的劳动力、设备以及原材料等等必然会越多，由此也就意味着需要更多的资源对现有的整个项目实施进行合理的管理。从而也就需要企业更多人力以及物力的投入，才能够最大限制的提升整个项目建设以及成本控制管理。由此，就需要现有项目管理者能够更加了解项目实际的施工状况，寻求合理的控制策略以及模式的应用，从而保证在现有的规模基础上，以合理的控制模式以及手段，实现资金投入与控制结果的平衡性，通过确定相应的产品方案、产品组合方案等等方式，保证现有的建设规模本身符合企业发展以及实际的建设需求，保证了每一个环节都可以在合理的成本控制以及支出下得到实现，进而真正保证了现有企业在整个项目实施的合理性以及有序性，提升企业自身竞争力。2）建设地区控制。在建设项目地区选择时必须要有一个大概的范畴的规划，对现有的各个不同供应商、仓储设施等等进行系统性的了解，从而实现整个项目发展以及规划的合理性。借助于有序的区域选择，从而帮助企业可以更好的减少费用，降低产品的生产成本，要对现有整个建设区域的实际交通情况以及其相应的设施建设有一个充分的了解以及规划，由此更好的保证整体各项材料运输都可以获得相应满意流通速率，降低整体在原材料运输过程中所造成的额外成本支出。3）技术方案控制。生产技术方案指产品生产所采用的工艺流程和生产方法。由于当下房地产开发项目其所涉及到的各类建设项目以及工艺较为复杂，由此就需要企业管理者结合不同的项目建设需求，寻求最为合理而有效的技术方案应用，切实有效的保证其本身的成本管理效能的介入，并且在寻找合理的技术方案的基础之上，保证其设计的有效性，保证项目实施的进度以及质量。4）设备方案控制。设备费在项目费用中占很大一部分，在现代项目建设过程中必须要选择合理的设备内容，通过有序的设备介入，让整体的项目实施都能够获29 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建得相应的设备支持。并且，在设备管理以及应用中必须要对其质量以及相应的操作人员资质进行检查，只有满足项目实际的实施需求，才能够保证整个项目实施的有效性以及建设可持续性。5）工程方案控制。工程方案构成项目的实体。可以说只有拥有了非常完整的工程方案内容，才能够保证现有的项目实施的合理性。因此，在工程方案的设计过程中，要就现有的项目自身的施工标准、厂址选择都进行一系列有序的规划，保证其各项成本控制的基础之上，寻找到各个环节的有序配合以及协调，从而更好保证现有项目实施的资金控制，提升项目建设有效性以及合理性。6）环境保护控制。当下的项目实施过程中，由于其整体的时间跨度较大，因而必然会受到外部环境因素的影响。由此，就需要对其进行合理的规划，对整个工程施工各项内容以及所涉及到的一系列的因素进行全局性的统筹，了解他们对于现有项目实施过程中的潜在影响因素，由此尽可能的减少项目实施以及建设过程中对于环境的破坏，让整个环境都可以获得合理的保护。因此，这就要求在后续设计中进行合理的工程施工保护，从而提升工程施工有效性以及合理性，更好地促进项目建设。（2）设计咨询阶段的成本控制要点规划设计费虽然占项目总成本不到2%，但对项目成本的影响程度可达75%以上。由此就要求未来的项目建设以及规划过程中，减少不必要的资本投入。同时，在前期的设计过程中就能够较为有效的降低相应的风险内容，从而最大限度的保证了现有项目实施合理性，让其能够在早期就实现项目成本的控制。4.3.2项目中游成本控制中游作业成本处于项目生产建设阶段，供应链上主要节点企业有施工单位、材料设备供应商等等。在这一阶段其项目建设以及开发过程中的成本管理和控制内容主要包括以下几方面的内容；（1）建筑安装工程费的成本控制在施工供应链阶段，主要实施成本控制的主体是承包商和监理单位。它所包含建筑安装工程费由直接费、间接费、利润、税金构成。（2）设备及工器具购置费的成本控制30 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建现阶段，信息共享是供应链管理成功实施的关键，特别是在信息化高速发展的当下，借助于信息技术的应用，通过互联网的介入，可以更好的提升现有项目实施效果，让整个项目在实施过程中都得到合理的应用，保证项目未来实施的有序性。因此，在对于设备以及工器具购置费的成本控制要求每一个供应商与企业之间形成良好的新型沟通机制，彼此之间充分实现信息资源共享，从而保证项目实施以及成本控制的合理性。4.3.3开发商内部成本控制在房地产企业采用供应链成本管理进行成本控制，借助于合理的供应链管理思想的应用，更好地保证现有项目开发有序性，通过对各个环节之间的协调以及配合，让每一个环节都能够得到合理的管理模式以及措施的介入，从而保证了现有项目实施的准确性，促进了整个项目应用以及发展的合理性。可以说在当下的房地产项目开发以及管理过程中，无疑开发商处于开发项目供应链的核心地位，其本身开发以及发展的目的就在于如何将现有的成本控制以及管理能够真正落实到实处，如何更好地应用自身的资源以及管理模式，去实现整个项目整体开发的有序性，保证进度、质量、成本三者组合的最优化。让供应链环节的每一个企业都能够为现有的项目发展提供针对性的资源，能够彼此之间有序协调，对当下的信息实现共享，从而提升项目开发以及应用的合理性。这一阶段应该采取的成本控制方法如下：（1）开发商以自身核心优势资源整合协作企业资源，通过加强企业内部成本管理制度，根据项目的总体目标，通过责任制度让每一个实施中的各项内容可以落实到每一个具体的人，从而让每一员工都可以对现有的项目管理保持良好的责任心，避免了过去出了事情而无法寻找到责任人的尴尬情况。由此，保证了每一个工程实施过程中的环节都可以得到控制，彼此之间不会造成责任的推诿，大大提升了整个中间阶段项目实施的合理性以及有序性。（2）开发商控制整个供应链上的物流成本、资金流成本、信息流成本。对于这一层面的控制而言，其本身是涉及到一个动态的成本控制。由此，为了可以更好地让上述成本得到控制，就必须要通过合理的信息网络的构建，通过彼此之间的新型共享，从而保证以及降低现有项目实施成本，提升了整个项目实施过程中成本控制的有效性以及合理性。31 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建4.3.4项目下游成本控制在现有下游供应链管理中，其主要需要从以下几方面对整个房地产开发项目成本进行控制。（1）营销成本指开发商为销售建筑产品而花费一系列服务及管理费用。对于营销成本的控制可以借助于现代互联网等等营销模式和，针对潜在人群而进行针对性的营销策略的应用，降低以及减少不必要的营销内容的应用，减少其开支。（2）物业成本主要是开发商对项目后期运营维护及满足业主对建筑产品的正常使用功能能够运行所发生的一系列费用。可以借助于合理的人员选择，提升物业管理效果，网格化管理，从而满足现有小区物业管理需求。（3）项目拆除成本指在项目周期内，由于各种原因而产生的对项目拆除、改建等过程所发生的一系列费用。其可以通过事前的合理规划设计，尽可能的减少后期项目开发以及建设中所带来的成本变动。4.4供应链成本控制下的管理内容4.4.1需求计划管理基于供应链管理，在物资分类体系方面，对于FL项目管理人员而言必须要对现有各类物资进行针对性的管理以及分类，要对不同属性的物资进行归类，从而才能够保证其在后续应用以及选择过程中的有效性。相对于传统的管理模式而言，无疑思想有点供应链管理其更加强调的是对于各个环节物资需求以及运输数量和规模的分析。其不仅仅是单纯的员工自身的预估以及对于实际产品数量的经验分析，而是通过对不同用途之间的产品自身的运输时间以及空间属性分析，从而设计出合理的需求数量，进而满足现有实际的项目开发需求。与此同时，在现有的需求管理过程中还需要与每一个供应商都保持良好的沟通以及交流态势，从而更好地保证现有需求过程中的进步以及内容变化之后可以满足市场需求。4.4.2采购管理公司在采购管理方面，首先要积极引入现代化的信息管理技术以及手段。通过合理的信息技术的介入，更好的保证现有项目实施以及各个部门之间沟通和交流的32 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建顺畅性，从而保证整个项目实施的有序性，让每一个部门之间都能够实现资源以及信息的共享，彼此之间在一个合理的模式下进行沟通、其次，进一步继续推进集中采购和电子采购外，由此能够更好的实现与每一个供应商之间的有序沟通，帮助企业管理者以及采购人员可以随时随地了解到每一个供应商他们具体的资源供应状况，了解他们现有的供应数量以及未来能够更加有效的对现有的物资进行准确的供应。再次，采购部门还与供应商、物资部加强沟通和合作，彼此之间要定期召开相应的会议，对现有的合作以及发展过程中所存在的不足进行沟通以及交流，从而更好地实现各自发展的可持续性，实现彼此之间对于现有发展过程中的不足进行交流，让每一个开发过程中都能够在充分交流之后获得相应的控制建议以及措施的提出，这项也就大大提高了每一项建议的针对性，以更好的保证项目实施以及发展的可持续性和完整性。采购管理的具体执行如下：（1）物资采购申请采购申请是采购管理的起点，对于任何一个项目的实施以及管理而言，无疑只有手电进行了采购申请才能够进一步就后续的工作进行开展以及实施。因此，在现有的项目实施过程中，就必须要结合项目实施过程中的具体资源进行一个合理的评估，并且由此对其每一项采购内容进行申请。采购申请主要有三个核心环节，即预留管理、平衡库存、采购计划管理。这三个环节组成了申请采购的主要流程。1）采购申请流程描述采购申请由采购员提出后，经由物资管理部门、供应科等各级部门和机构审核。通过审核的采购申请传递到计划员处，让他们可以对现有的项目有一个充分的认知以及了解，更好地对整个未来的项目物资内容进行控制以及确定，这样也就保证了后续的采购过程中不会出现盲目性，更为重要的是可以就现有的项目实施中所带来的一系列的缺陷在第一时间进行控制。这一步骤，一般而言主要是由计划员确定货源。并且，对每一批次的商品采购数量以及内容进行相应的了解以及记录，由此能够更好的去避免采购过中所带来的一系列的不足，并且对每一个采购内容进行确认，保证采购的合理性以及有序性。具体流程如下（图6-3）：33 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建开始采购申请创建创建审批流程否1.货源是否确定是否3.是否询报2.分配供应商价是市场采购流程4.创建采购订单询报价流程结束图4-5采购管理流程图2）采购流程步骤描述（表4-1）借助于合理的采购步骤的介入，可以充分保证现有的项目在原材料采购的成本合理控制，提升企业利润以及竞争力。表4-1采购管理流程图步骤详细说明角色是否有集成1计划员确定是否有货源计划员无2若有货源，分配供应商计划员无3没有货源，确定是否询价供应科领导无4创建采购订单采购员无34 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建（2）采购订单管理1）采购订单流程简述采购申请在货源存在的情况下被分配给各供应商。采购订单创建后经过供应科领导的审批。通过审批的采购订单提交业务员。每一个业务员都可以了解到现有的各个采购订单内容，并且对其进行细致审核，避免由于错误的选择而造成的后续成本额外支出，降低了企业采购过程中的损失。在这一过程中，供应商介导业务员打印的订单合同和采购订单，并以此为依据进行货源准备。在供应商准备过程中，又业务员实时监控。2）采购订单流程（图4-6）开始采购申请分配与处未通过2.更改采购订单1.审批采购订单通过3.打印采购订单和订单合同4.采购处理采购订单收货流程结束图4-6采购订单流程3）采购订单的流程描述（表4-2）35 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建表4-2采购订单流程描述步骤详细说明角色是否有集成1审批采购订单供应科领导无2业务员更改未通过审批的采购订单采购业务员无3打印采购订单和合同采购业务员无4供应商备货，业务员监控采购业务员无4.4.3库存管理公司通过强化物资全过程管控、优化储备定额、深化“先利库，后采购”的平衡利库机制，经协同联动圆满的完成了公司库存物资“零积压”目标，同时仓储管理水平和利库工作有了显著提升。主要措施有：一是强化物资供应全过程管控。通过加强互查督导力度，推进库存物资盘点、利库、清理等工作的完成，对库存物资进行逐条分析确定可利库信息，以“谁造成积压，谁负责利库”为原则，杜绝已有库存物资再采购，减少库存积压；二是优化储备定额。蒙东物资部门精心组织，超前谋划，耐心实施，与各专业主管部门联动协同，按照合理储备、加快周转、保质可用的原则，结合采购策略不断优化储备定额；三是突破难点，建立长效机制。库存管理的出入库管理具体操作如下：（1）入库管理供应商将货物送到仓库，由仓库管理人员进行检验。检验后有两种结果：合格、不合格，检验合格的货物，仓库管理员负责接受并登记入账，并打印入库单；不合格的物料退换。36 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建入库管理业务流程（图4-7）开始采购订单处理供应商送货到仓库货物检验不合格物料是否退还物料合格合格打印入库单，相关人员签字发票录入与核对流程结束图4-7入库管理流程图（2）出库管理37 苏州科技学院硕士论文第四章基于供应链的FL房地产开发项目成本管理模型构建1）出库管理流程图（图4-8）开始根据库存情况打审核签字印领料单根据预留做实物发货对预留发料结束图4-8出库管理流程图2）出库流程步骤描述（表4-3）表4-3出库管理流程步骤详细说明角色是否有集成1打印领料单。原需求部门。无2审核领料单并签字原需求部门领导无3实物发料供应科无4进行预留发料处理原需求部门无38 苏州科技学院硕士论文第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施本章将在工程项目成本管理相关研究的基础上，从组织管理、技术、合同、经济以及控制等共计5个方面提出改善FL项目房地产开发成本管理体系的相应措施予以论述。5.1运用组织措施保障成本管理组织措施就是对施工项目成本管理当最为关键的因素之一。可以说只有通过合理的管理模式以及组织架构的合理设计，才能够更好地保证现有信息可以自上而下的得到有序的传输，可以保证现有的命令能够得到执行，提升项目实施以及执行的有序性。当下的FL项目实施过程中，应该要尽快把执行工程造价管理的组织机构与人员确定下来，使各级人员都了解自身的任务与职能，肩负起相关的责任并运用好自己的权利来开展工作。FL项目房地产开发项目关于工程项目的成本管理的整体宏观控制是依靠完善施行相应的成本管理制度来实现，它使得成本控制的措施和定义得到了详细的确定。为使项目工程建设的成本管理控制工作能有效进展，必须要团结所有的员工积极地加入项目建设中来，同时要求员工完成好自己的本职工作。具体措施内容如下：项目经理责任制，即作为项目经理要对工程项目的进展、施工质量的好坏、使用成本的大小、人员是否安全等各个方面负全部责任。如果成本超出预期不受掌控，则会对工程的收益产生一定的影响，预计的目标成本将无法完成，更没有办法对员工做出合理解释。项目经理是项目的总决策人，其行为品质直接反映施工单位的形象和信誉。总而言之，FL项目房地产开发项目应该加大吸纳贤才力度，招聘一批优秀的项目经理，这才是实现工程项目高质量的保证，好的项目管理班子同样也是帮助完成每一项项目管理目标的基石。FL项目房地产开发管理部门要成为具有能够进行项目成本管理和计算的职能部门，要把拥有的能力完全发挥出来，激发员工的工作积极性。而在FL项目房地产开发项目原有的成本核算员模式下，各项目部成本核算员的收益依然是依赖于项目，在此情况下，对于以往成本核算员在履行职责时往往受到个人利益趋使，不能真正发挥成本核算职能，使得成本控制工作与FL项目房地产开发项目成本核算之间的有效配合工作在一定程度上减弱。于是FL项目房地产开发项目完善了成本核算员的集中管理体系，对成本管理推行科学化、体制化、有效化和一体化的相应管理，这样就把成本核算员自身的利益和项目划分开来，有效的保障了项目成本核算和计算机网络程序的安全稳定。F39 苏州科技学院硕士论文第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施L项目房地产开发项目的各个项目负责人都逐步培养自觉、自律贯彻落实FL项目房地产开发项目所制定的各项相关制度、规定，并执行到位。通过制度的制约，确保不能借助职权以及个人因素影响或干扰成本核算管理工作，由此使得每一个项目本身的开发以及应用都可以在一个合理的区间内得到应用，可以充分保证项目实施的有序性，让每一个项目的应有都在合理的区间以及范畴内得到保障，并且通过合理的奖励机制以及约束模式提升每一个员工的工作积极性和主观能动性，切实有效的促进以及实现项目应用和实施的合理性。假设成本核算员不及时上报企业真实情况或者在工作中存在弄虚造假的事实，那么就一定要按规章办事，取消其工作资格。这样做使得成本核算的内容不再隐晦，也可以使成本核算员自我监督能力提高，让他们充分意识到自身责任的重大，了解自己在项目开发过程中的重要性，从而不断发挥自己主观能动性以及积极性，不断寻求合理的综合素养提升计划，更好的让自己的成长与企业发展相契合。建立项目成本目标责任制。项目成本控制通常是监督项目成本的整个发展经过与有效地改正已经产生的偏差，于是项目成本以及其他的耗费、物料损耗的产生都被局限在计划的成本支出以内，从而使项目成本有所减少。所有的成本控制办法和监督成本的计划一旦实行就要在过程中进行督查与管理，再将其与FL项目房地产开发项目当前的状况相结合，于是就可以了解项目的实际完成情况与计划的是否存在差异，更能了解到施工任务的完成情况、成本花费情况，一周统计一次。主要报表包括：材料消耗统计表、每周工程统计表、配额消费统计表、成本计划执行统计数据表等，运用以上报表中所反映出来的许多数据进行再分析，从而灵活动态地调整整个工程项目的计划，同时对控制措施作出适当性调整，确保项目目标的顺利完成。5.2运用科技手段加强成本管理在项目成本控制以及管理过程中，无疑合理的科技手段的应用显得至关重要。对于项目开发以及管理者而言，通过相应的信息技术的应用，可以更好地提升项目管理以及成本控制有效性，利用信息化手段的介入大大提升了成本管理效用。因此，FL项目房地产开发通过强化施工具体方案、运用互联网信息等手段，通过电子化、信息化手段保证了项目整体成本控制的有序性，避免了由于外在因素或者是一系列的外部内容而带来的项目开发以及实施过程中的成本控制不精确性等等问题。同时，在项目开发以及实施过程中，如果布局不科学、质量不过关或安全事故频发，40 苏州科技学院硕士论文第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施则一定会使得项目的总成本上升，所以对工程的总体质量、工期的长短与工程项目的安全管理必须相当看重，才有利于减少成本。（1）质量控制与质量成本控制在FL项目房地产开发项目内部所进行的整体质量把关，是交给第三方来做检测，这同时也表明了企业现在对质量的高度重视。该工作目标上也强调了自身的质量观：“质量是企业的生命线”。所以，FL项目房地产开发项目不仅要完成合同的规定内容，更要努力提升对质量的重视，积极使质量成本不断下降，这也是为了实现FL项目房地产开发项目的经济效益。FL项目房地产开发项目施工单位各个项目部门十分着重科学化的处理工程项目成本与工期损耗两者的关系，这是工期成本中最重要的两个方面。（2）安全管理FL项目房地产开发项目位于市城区，属于的核心地带，由此也就意味着在项目实施以及开发过程中必然会遇到一系列的不可测因素，这些都要求在后续的项目管理过程中要能够对其进行合理的控制，要可以切实有效的保证每一个项目开发人员都予以重视，从而借助于合理的项目安全保护措施一尽可能避免项目是时候过程中所带来的潜在事故。例如，由于正午时间施工场地十分炎热，有的员工跑到压路机的下面去休息，而压路机司机在起动压路机的时候往往不会留意，从而造成重大事故，导致员工伤亡。因此，要切实做好安全宣传工作，并指定宣传专员进行落实，宁可在安全宣传方面多花费一些成本，也要保证不发生安全事故。FL项目房地产开发项目实施一系列制度，以实现施工场地的管理正规化为目的，出台预防与应急处理机制，将一切可能发生的事故扼杀在萌芽状态。（3）以文明施工管理为着力点要保证现场管理正规化，拒绝一切不合理的浪费。项目施工现场是依照项目的工程特点和场地特点来合理分布的，这样使得和施工相对应，具有科学依据的。项目位于市区内，建设施工也肯定会影响到附近居民的日常出行和休息问题，因此该项目要求确保实现文明施工，防尘防噪，缩短晚上施工时间等等。尤其是在市创建全国卫生城市的攻坚阶段，要进一步在全市加大文明施工等方面的检查力度。为此，FL项目房地产开发项目也多次组织召开现场会议，通过举正反两个方面的相关例子，深刻总结文明施工的做法。诸如以下情况：一是原材料或零部件没有安放在指定位置，造成人力的二次搬运，这样是在浪费有限的人力资源，而且原材料或零部件很可能会在再搬运中产生损坏。二是不按照规划就随意挖掘道路，并且不采用任何补救办法，很容易使交通中断，物资材料的运输受到影响。41 苏州科技学院硕士论文第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施三是遇到下雨，由于排水管道不畅通会导致工程场地形成积水，物资材料受潮变质，电器器材受潮后易发生漏电短路。因此，必须加强施工场地的整体布局，预防所有的安全隐患，实现文明有效施工。（4）打造信息网络，节约工程成本大部分房地产开发项目经济效益不理想的现状，其主要因素在于现有企业在项目管理过程中缺乏合理的信息网络构建，各个部门之间没有形成合理的信息沟通以及交流渠道，通过良好的信息共享以及交流机制，各个部门都可以进行有效的沟通以及交流，彼此之间可以更好地就现有项目实施中所存在的问题而进行针对性的交流，进而保证项目实施的有序性，提升了项目成本管理的优化。管理者运用计算机手段可以准确快速的查询到机械材料、设备等的市场价格。在管理模式、新技术、新工艺、新材料等方面也能够利用现有的信息技术得到提升，保证了每一个环节的应用都可以获得良好的参考以及市场了解，最大限度的提升了现有项目实施的合理性，促进了项目在后续发展以及应用到有效性。5.3通过合同措施改进成本管理编制施工图预算必须考虑有可能发生的成本费用，即只要是政策允许的事项都要做得一点不漏来确保工程预算。这就是“以收定支”，不过也还是有政策局限的，FL项目房地产开发项目明确规定了项目管理产生的亏损是不可以被包含在施工图预算中的，也不能向工程甲方无故收费。所以最有用的办法就是实现“以收定支”，这样合同中的不明确项目就能为预算成本增加收入。确定劳务分包价的科学方法。目前，FL项目房地产开发项目主要采用的是施工项目劳务分包，为此，控制劳务分包成本尤为重要，这其中的关键点就是劳务分包价格，其对二者的经济效益都起到了很直接的影响。在FL项目房地产开发项目的现行制度下，通过以下两种方法确定。方法一：先提取管理费。具体步骤如下：（1）按一定比例确定管理费。如:管理费按造价的1%提取，则提取的管理费为A*l%。（2）提取管理费用之后要减去主要材料的费用或者是其他费用，剩余的就是承包的单价，如果项目提供的主要材料或者其他费用记为B，那么合同的承包总价格是：（1-1%)A-B。（3）折算为每延米(m2、m3)单价为【（1-1%)A-B】/n。第二种方法是工序组价法。步骤如下：42 苏州科技学院硕士论文第五章FL项目房地产开发项目供应链成本管理保障措施1）每项分包都需要对每道工序进行相关的市场调查，作为确定单价的重要依据。因市场单价具有波动性，一般取其平均值，如分包工程有N道工序，即每道工序的单价就记为A1，A2，……An。2）依据工程图纸计算每延米(m2、m3)、每道工序工程量，记为n1,n2…nn。3）如分包工程管理费按不含管理费的人工费的P％记取，人工费用为∑niAi，分包工程管理费为：P%∑EniAi。4）分包工程每延米(m2、m3)单价为：（1+P%)∑niAi。前者项目部门效益高，操作比较方便，是项目部门首选方式。后者劳务方的利润是直观的，数据从市场中得来，劳务方则更愿意采纳后者。实际中，运用这两个方法算出来的价格基本上不会一样，但是身为成本管理者，则两个方法都要进行计算，相互比较，这样才能全面了解两方面的赢亏状况，提出两方都能够接受的相对合理的价格。5.4利用经济措施优化成本管理对于任何一个项目的开发而言，无疑经济措施是必不可少的，利用合理的紧急措施的介入以及应用，可以更好的保证现有项目实施有效性，让其更好地避免由于外部以及内部因素而造成的对于项目实施以及开发过程中所带来的经济影响。工程中标后，企业要充分了解现有项目开发过程中所涉及到的各类物质材料、劳动力价格等等其在现有市场上的水平，并且由此合理的选择材料以及招聘人员。然后将本站的施工定额结合起来，以施工技术方案为参照，把出标后的预算价计算出来，最后制定出成本目标并将其传达给项目部。对于要增强工程项目的质量与减少施工周期是可以增加经济成本，不过二者之间都可以直观与客观的提升FL项目房地产开发项目的利益。增强工程项目的质量与减少施工周期所产生的有形效益与无形效益都能有效的填补所给出的代价，给企业的长远发展注入鲜活动力。鉴于此，FL房地产开发项目内部，通过监督机制、激励机制，通过有效的奖罚措施，更好的让现有有项目施工受到每一个工作人员的重视，让大家可以众志成城，共同为一个目标而奋斗，保证了项目施工过程中每一个员工的主观能动性，提升了项目施工效能。43 苏州科技学院硕士论文第六章结论与展望第六章结论与展望本章将在工程项目成本管理相关研究的基础上，从组织管理、技术、合同、经济以及控制等共计5个方面提出改善FL项目房地产开发成本管理体系的相应措施予以论述。6.1结论主要的研究结论表现以下三个方面:（1）由于整个房地产开发项目供应链上节点企业众多，由此也就要求未来我国房地产开发企业要结合不同节点上的企业的实际需求而进行针对性的成本控制策略应用，以能够更好地满足每一个节点上的企业自身的成本控制要求。保证现有企业各个成本控制以及管理的合理性，降低企业额外的成本支出，让企业在整体的成本控制以及管理中能够处于一个优势地位，对不同的供应商之间的变化有一个初步的预判以及调整，避免了后续成本控制的混乱性。（2）开发商在房地产供应链上处于核心地位。因而，在后续的项目开发以及设计过程中，必须要围绕开发商而进行相应的供应链的延伸以及成本控制，要对每一个供应链上的成本控制内容都进行针对性的成本控制策略的影响。同时，要去未来我国房地产开发企业必须要对供应链上的节点进行有序梳理，保证企业对于整体的项目控制内容有一个充分性的认识以及了解。（3）在对房地产开发项目供应链成本控制模型构建时，必须要能够对不同成本控制内容进行综合性的考量，要可以充分了解不同的外部因素影响，只有这样才可以保证现有的模型构建的合理性以及有效性。并对开发商与各个供应链条成本进行分析，探讨每一个供应链环节中所存在的问题以及由此所产生的成本内容，帮助现代房地产企业可以更加清晰的意识到每一个供应链中的成本产生的缘由，以更好的提升以及促进了现有项目开发有序性以及项目开发质量。6.2未来展望我国房地产行业目前正在调整阶段，在经历了过去黄金十年之后，要想真正实现以及提升房地产企业自身的竞争力就必须要不断优化以及提高企业自身实力的同时，结合现有企业本身的发展模式与现状，进行合理的产业项目开发模式的选择，从而更好地提升企业自身竞争力。44 苏州科技学院硕士论文参考文献参考文献[1]刘传坤.房地产开发企业的成本核算[J].经济研究导刊.2010(22)[2]王幼松,伍洋,张雁.基于供应链理论的房地产企业成本管理模式研究[J].建筑经济.2010(08)[3]王晓杰,霍丽丽.基于成本控制的供应商选择模式[J].商场现代化.2010(13)[4]陈德强,胡振一.供应链成本控制体系及其有效性评价[J].合作经济与科技.2010(07)[5]阳艳,张仲鹏,曾宪渊.应用作业成本法构建供应链成本核算的体系[J].机械管理开发.2009(05)[6]王泽霞,季加佳.房地产企业成本控制流程构建[J].经济论坛.2009(06)[7]朱宾梅,刘晓君.工程项目供应链成本管理研究[J].会计之友(下旬刊).2007(11)[8]卢智明.房地产项目开发的工程造价控制[J].建材与装饰(中旬刊).2007(11)[9]李蒙,龙子泉.基于供应链视角的工程项目管理研究[J].技术经济.2007(10)[10]马晓久,石峰,刘鹏伟,白洁,李清.全寿命周期成本管理简介及应用分析[J].河南电力.2006(04)[11]马小锋.浅析房地产企业业务外包[J].广西质量监督导报.2007(05)[12]顾华平.中外房地产业比较研究[J].现代经济信息.2011(20)[13]侯志国.中国房地产开发项目成本控制分析[D].对外经济贸易大学2006[14]李求军.房地产开发:从“香港模式”到“美国模式”[J].中国房地产.2008(08)[15]刘贵富.产业链的基本内涵研究[J].工业技术经济.2007(08)[16]刘贵富.产业链与供应链、产业集群的区别与联系[J].学术交流.2010(12)[17]芮明杰,刘明宇,任江波著.论产业链整合[M].复旦大学出版社,2006[18]宋海.房地产开发企业核心竞争力研究[D].浙江大学2005[19]苏李.房地产企业全面预算管理应用研究[D].天津财经大学2008[20]王娜.房地产开发企业税务筹划研究[D].厦门大学2008[21]吴敏.JN房地产公司“凤凰城”项目营销策划咨询方案[D].对外经济贸易大学2004[22](英)亚当•斯密(AdamSmith)著,贺爱军,贺宽军编译.国富论[M].陕西人民出版社,2006[23]张皓皓.我国房地产市场发展回顾与反思[J].现代商贸工业.2011(06)[24]周海平.中国房地产产业链的变革与发展[J].中国房地产.2008(02)[25]邹春燕.国内外产业链理论研究概述[J].长江论坛.2011(03)[26]JackBrimley.ANewDistanceFunctionforModelingTravelDistancesinaTransportationNetworkTransportationScience，200945 苏州科技学院硕士论文参考文献[27]JohnL.GattornaStrategicSupplyChainAlignment[M]MPGBooksLtd，Bodmin，Cornwall，2001[28]Silver.Inventory.ManagementAndProductionPlanningandSchedulingNewYork:JohnWiley&Sons,2004[29]MartinChristophe.LogisticsandSupplyChainManagement-StrategiesforReducingCostsandImprovingServicesFinancialTimes/PitmanPublishing，2007[30]Davies,RichardHowMuchDoesitCost?TheLIFEProject-CostingModelsforDigitalCurationandPreservationLiberQuarterly，2007[31]Burakowsk.AnoverviewonactivitiesonwirelessnetworksontheEuropeanprojectCOSTGdansk:KluwerAcademicPublishers，2010[32]ShermonResearchandapplicationofsupplychainmanagementinconstructionindustryBuildingdevelopment，2011[33]Isola.HowtoimprovethecommercialeraIntegrationmechanismofenterprisesupplychain，2009[34]StewartScotlandIndustrialEconomyandIndustryPress，1982[35]Rowlin.SupplychainintegrationforenhancingthecompetitivenessofenterprisestostudytherelationshipbetweenTrade,201146 苏州科技学院硕士论文致谢致谢2015年10月，终于完成论文的编写。首先感谢我的导师教授，导师渊博的理论知识、严谨的治学态度、平易近人的态度，给我以深刻的教益和启迪，我论文的完成与导师的教导分不开的。在我论文完成之际，谨向老师表示衷心的感谢和深深的祝福。同时感谢各位授课老师、同学们对我的关心和帮助，与他们的讨论和交流使我受益匪浅。最后要感谢我的家人，在我求学期间给了我很大的支持，让我有前进的勇气与动力，正是他们的无私爱心使我能够安心、顺利的完成学业。47 苏州科技学院硕士论文作者简历作者简历张圣成，1979年11月生于山东省泰安市。2001年毕业于大连交通大学，获自动化学士学位。2011年获得工程师职称。现就职于一家房地产公司，主要从事成本造价管理工作。工作期间已发表论文两篇。48'