基于dea模型的房地产项目成本管理问题研究

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青岛理工大学学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研巧成果。尽我所知，除了文中特别加标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得青岛理工大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料一。与我同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研巧生篇名日期：＞化化之‘青岛理工大学学位论文使用授权声明青岛理工大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、ＣＤＭＤ和ＤＭＤ有レ、权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可ッ采用影印缩印或其他复一致制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可公布（包括刊登）论文的全部或部分内容。。论文的公布（包括刊登）授权青岛理工大学研巧生处办理心化／Ｕ．研究生签名；重為导师签名期； 国内图书分类号：TU-9国际图书分类号：硕士学位论文基于DEA模型的房地产项目成本管理问题研究硕士研究生：王化峰导师姓名：杨卫东教授申请学位级别：工程硕士学科、专业：建筑与土木工程所在单位：土木工程学院答辩日期：2015年12月学位授予单位：青岛理工大学 ClassifiedIndex：TU-9SecurityClassification：DissertationfortheMasterDegreeinEngineeringSTUDYONTHEPROBLEMSABOUTCOSTMANAGEMENTOFREALESTATEPROJECTBASEDONDEAMODELCandidate:WanghuafengSupervisor:Prof.YangWeidongAcademicDegreeAppliedfor:MasterofEngineeringSpecialty:ConstructionandCivilEngineeringDateofOralExamination:December2015University:QingdaoTechnologicalUniversity 青岛理工大学工程硕士学位论文目录摘要……………………………………………………………………………………ⅠAbstract……………………………………………………………………………………………Ⅱ第1章绪论……………………………………………………………………………11.1课题背景………………………………………………………………………11.1.1房地产概况………………………………………………………………11.1.2房地产行业发展问题……………………………………………………21.2房地产行业成本管理…………………………………………………………41.2.1房地产行业发展问题………………………………………………51.2.2国内房地产项目成本管理的研究现状………………………………71.3房地产项目成本管理问题研究的内容、方法及意义…………………………81.3.1研究的内容………………………………………………………………81.3.2研究的方法………………………………………………………………81.3.3研究的目的意义………………………………………………………91.4研究创新点………………………………………………………………9第2章DEA建模和评价分析………………………………………………………102.1DEA概述…………………………………………………………………102.2DEA研究发展………………………………………………………………112.2.1DEA模型的发展………………………………………………………112.2.2DEA理论的进展……………………………………………………132.2.3DEA应用方法的发展……………………………………………142.3DEA模型建立…………………………………………………………152.3.1C2R模型建立……………………………………………………152.3.2B2C模型建立……………………………………………………………192.3.3C2GS2模型建立…………………………………………………………192.4DEA经济效益评价与分析…………………………………………………202.4.1C2R模型定义及经济效益分析…………………………………………202.4.2C2GS2模型经济效益分析…………………………………………212.4.3实例分析…………………………………………………………222.5本章小结………………………………………………………………25第3章房地产项目成本监管………………………………………………273.1房地产项目………………………………………………………………27IV 青岛理工大学工程硕士学位论文3.1.1房地产项目开发概述……………………………………………………273.1.2房地产项目开发流程………………………………………………283.1.3房地产项目开发存在的问题……………………………………………343.2房地产项目成本管理……………………………………………………343.2.1房地产开发成本……………………………………………………343.2.2房地产项目成本核算………………………………………………353.2.3项目成本控制的原则、关键………………………………373.3目中成本控制DEA评价过程……………………………………383.3.1明确DEA评价目的………………………………………………383.3.2明确成本控制决策单元………………………………………………393.3.3建立成本控制评价具体标准……………………………………………393.3.4选择DEA模型………………………………………………………393.4本章小结………………………………………………………………………40第4章基于DEA的房地产项目成本控制评价……………………………………414.1研究对象概况…………………………………………………………………414.2DEA有效性分析……………………………………………………………414.2.1房地产开发成本统计……………………………………………………414.2.2开发成本总体有效性分析-C2R模型……………………………………444.3U2房地产开发商的DEA模型求解…………………………………………454.3.1U2的DEA数据统计……………………………………………………454.3.2BC2模型解析…………………………………………………………464.3.3C2R模型解析…………………………………………………………474.4成本投入与收益解析…………………………………………………………484.4.1松弛变量解析…………………………………………………………484.4.2规模收益解析…………………………………………………………494.5改善措施与建议………………………………………………………………504.6本章小结………………………………………………………………………51结论……………………………………………………………………………………52参考文献………………………………………………………………………………53V 青岛理工大学工程硕士学位论文摘要为了解决当前我国民生的住房困难问题，政府出台了一系列的抑制房地产行业价格的政策。从房地产开发商的角度出发，房地产行业的新利润点已经不能再依靠提高销售价格来实现，而是从行业的内部出发，进行成本管控。（1）前期理论介绍非参数法统计分析中DEA模型的成熟运用，并将之引荐到房地产行业的经济有效性上。（2）深入剖析房地产行业的成本框架、结构，从各个环节分析成本管控的必要性。成本管理和成本控制需要实践到房地产作业的具体事项。（3）采集数据，将DEA模型与实例相结合，通过总体效率、纯技术效率等解析房地产企业成本控制的重要性，并找到成本控制的内容及其幅度。通过实例分析，分析房地产行业的经济有效性，找到实现房地产行业新增利润点所在。在响应国家抑制房价的政策下，房地产企业可以通过成本管理提高企业的经济利润，从而立足于不败之地。关键词房地产项目；成本管理；DEA模型；经济有效性I 青岛理工大学工程硕士学位论文AbstractInordertosolvethecurrenthousingdifficultiesofourcountrypeople"slivelihoodissues,thegovernmentintroducedaseriesofsuppressionrealestatepricepolicy.Fromtheperspectiveofrealestatedevelopers,therealestateinduscannolongerrelyonimprovingsalespricetoseekthenewprofitpoint,butrelyontheinsideofindustry,suchascostcontrol.(1)Fiestly,thetheoryabouttheDEAmodelofthenonparametricmethodandit"smatureusingareintroduced,andintroducethetheorytotheeconomicefficiencyofrealestateindustry.(2)Analysisingtheframework,structureofthecostabouttherealestateindustryIn-depth,andanalysisthenecessityofcostcontrolfromeverylink.Costmanagementandcostcontrolneedtobepracticedtothespecificitemoftherealestateoperation.(3)Withthewideuseofthecomputertechnology,GIShasalreadybeenusedinmanyfieldsasapowerfultoolofspatialdatummanagingandspatialinformationanalysis.Thisadvancedtechnologyisusedtoexploreanewevaluationmethodofconstructiondamageinsubsidencearea,andtodevelopavisualizedevaluationsystembasedonGIS.Thismethodsimplifiestheevaluateprocess,improvestheaccuracyofevaluation,realizesthevisualdisplay,andsolvesthetechnologyproblemwhichisdifficultfortraditionmethod.keywordGIS；Damageevaluation；model；Spatialanalysis；subsystem；VisualizationII 青岛理工大学工程硕士学位论文第1章绪论1.1课题背景房地产业因其高利润备受国内外房地产行业大大小小企业的觊觎，从20世纪90年代末开始，我国经济体制改革实行市场经济制度以后，仅仅经过了十几年的时间，我国的房地产业迅猛增长，在推动我国GDP增长方面发挥着强大的推动力作用。然而，因为巨额资金的涌进，该市场的竞争越来越激烈。同时，中国加入WTO后房地产行业允许外资合资运营，使得大量的国外地产公司进入我国，对我国初具规模的房地产市场也有着严重影响。再加之置地费用不断升高，建筑材料价格上涨，人工成本上涨等相关投入的增大，也在严重影响着房地产业的收益。随着该产业的迅猛增长，房价的增长速度远远超过了人们群众可以接受的范围。因此，国家在税收、土地、金融等方面制定了相应的调控方案来改善局面，同时在管理和监控方面实施措施也有所加强。房地产之所以能得到这么迅速地发展，很大一部分原因是因为其高额的利润。因为外因的影响无法改变，最明智的决策就是改变内因。若要得到利润最大化，房地产项目的研究重点应该向成本缩减方面倾斜，在对市场形式进行充分考察的基础上，严格控制开发成本，制定出适合市场需求和企业发展的战略部署，而不仅仅是一味地提升房屋售价。并且对于项目各个阶段的投入也要进行研究，加强对投入的控制。如何控制房地产的投入已经成为该产业必须要面对的问题，因此，如何减少投入，增大效益回收，毫无疑问已经成为工作中最重要的部分。1.1.1房地产概况改革开放以来，自1981年我国的房地产行业开始以商品房的形式出现于广东省，在市场经济潜移默化的影响下，1992年房地产行业在广东蓬勃发展。1993-1998年由于过度开发却成为了泡沫[1]。福利分房政策在上个世纪一度兴起，在1998年被取消，之后我国的房地产需求急剧增加，而且当时出台的银行贷款政策和税收政策、价格政策极大程度直接推动了房地产行业的膨胀，1998-2003的五年时间里房地产如春风野火般繁荣兴盛。2003-2008年我国的房地产行业面临着断断续续的调整，比如需求和供给双向调控、宏观调控等方式[2]。2008年奥运会的确在一定1 青岛理工大学工程硕士学位论文程度上促进了我国房地产发展的小高峰，但是由于房价高的原因，连续几年房地产交易量还是持续下滑，部分地区仍然小幅度稳步涨价[3,4]。近年来作为我国国民经济的重要组成成分，在改善我国居民住房环境做出了巨大的贡献，很大程度上改善了民生。一直是国民的热点话题，房奴的话题成了众多老百姓的家常便饭，尤其是刚毕业的大学生。房地产给人最直接也是最突出的特点有实施周期长，投入消耗大和市场波动大。如何站在房地产开发商的角度合理管控房地产开发成本，进而在市场起伏不定的国情下做好保本升值的销售工作是房地产企业立足于世的根本方法。1.1.2房地产行业发展问题房地产公司在房地产项目的进展之前要做周全的商品企划、工程造价、售后服务等[5]。然后伴随房地产高利润时代的过去，微利行情悄然而至。从房地产10多年来的数据分析可见房地产行业积累的弊病如下所示：（1）房地产盲目重视规模增长，导致开发产能规模过剩[6]：2005年的统计数据显示，我国仅城镇地区的投入资金就达到当年我国城镇固定资产的近18%，为我国当年GDP总额的7.55%。2011年统计数据显示出售的商品房总面积达到11万万m2，销售收入10亿多，总开发面积多达32.9万万m2，其总值高达10.2万亿，为2011年全年GDP总额的21.7%。（2）商用房售价增幅速率太高[7]：通过对比分析1998年到2008年的房价指数和CPI指数可以看出，除了2008年金融危机导致我国短暂的房价下降，房价处于长期涨价、短期降价的现状。2001年-2009年纵观杭州、北京、深圳、厦门的房价年度平均涨幅分别为19%、14%、13%、17%，其中2009年这4个城市房地产市场销售收入比居民平均收入高10倍，个别一线城市甚至达到了13%的倍数[3]。房价之所以居高不止的原因既有客观原因又有主观原因[8]，但它受市场经济波动的影响较大。①中国近年来劳动力成本大幅提高，比如如今一个架子工每日工薪150-300元，5年前50元-100元。②地皮价格升高[9]，在现有农作物价格提高的条件下开发土地的成本大幅提高。2003年山东省兖州市大安镇一亩地外包80元，如今上涨为1200元，外包如此，更别提开发商买断开发了。2 青岛理工大学工程硕士学位论文③可开发土地数量有限、房地产自然增值[10]。如今18亿亩的农田已经成为我国经济发展的红线，房地产既然开发就需要占用耕田，价格自然水涨船高。④建材成本提高：近年来由于总体物价上涨导致地板建材、钢材、家居建材等价格总体上持续提升。⑤房地产炒作，故意提升价格[11]：通过邀请明星做宣传等手段来增强广告效应，实施自我、他人炒作。炒作导致地方性房地产依赖症、降低社会承担风险的能力、很大程度上加剧我国贫富差距大的现状、不利于发扬自主创业精神、不利于产业结构的优化、降低了我国国民经济整体的竞争力、不利于城乡二元结构的进化升级、提前透支财富、长远来看增加了居民生活负担。⑥新开发的商品房品味品质提高[12]：现在越来越多的老百姓意识到健康环保、绿色生态的重要性，在购房时不再单单局限于价格，还考虑得身体健康、审美意境，所以房地产开发商在开发楼盘时用的材料、空间设计等方面下的成本相应提高。⑦开发的楼盘不同也会产生价格的大浮动波动：近年来各大城市别墅、高端小区拔地而起，相对于一般小区楼盘价格不可同日而语。⑧金融机构信贷制度不合理。（3）商品房和保障房之间存在矛盾点[13]：一般情况下合理的住房结构为现价普通商品性住房、经济适用房等政府可以宏观调控的住房资源应该占总住房量的30%-35%。值得关注的是目前高档公寓、花园别墅、商业性用房的百分比过大，导致广大中低层收入者购房难，尤其对于那些刚毕业的大学生，从而造成市场供求状况紧张的现状。（4）房地产法律法规不健全[14]：自从1983年以来我国颁布的有关房地产的法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程质量投诉处理暂行规定》、《建设工程施工现场管理规定》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《城市商品房预售管理法》、《中华人民共和国城市异产毗连房屋管理规定》、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、《.城市公有房屋管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《建筑安装工程承包合同条例》、《住房公积金管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条3 青岛理工大学工程硕士学位论文例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《城市商品房预售管理法》、《中华人民共和国城市异产毗连房屋管理规定》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范--1》、《工程建设施工招标投标管理办法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《民用建筑可靠性鉴定标准GB50292-1999》等100多个条例，但是在市场经济占主导的经济现状下仍然具有房地产建设质量良莠不一、安防措施无效、房地产行业中介结构法律规范不健全、中介行业存在管理和处罚独立执行、效率低下、物业与小区住户住房纠纷、房产证件造价、房产过户处置等方面存在一系列的漏洞，造成了很多案例者在利益损失时产生的纷争。概括起来就是立法质量低、各地立法标准不一、立法层次低、立法结构乱。（5）房地产市场经济秩序混乱[15]：2006年中国中央建设部刘志峰部长指出，许多房地产开发商、中介机构利用囤房、捂盘销售等方式故意抬高房价；部分开发商明知违法的情况下还通过拆分零售卖、返本售卖以及售后包租等多种方式进行违规操作；还有一些以提前认购、预销售等名义来向购买者收费；还有甚者延期作业，凭进度令购房者缴纳作业费；部分房产销售代理商展销和交易不一致，以理财的幌子欺骗购房者等。这些混乱现状表现了规范我国房地产行业经济秩序的必要性。（6）现有城镇购房保障法规虽很全面，但美中不足的是局限性也很高（7）国外房地产企业恶性循环1.2房地产行业成本管理近年来3难问题之一“买房难”问题的原因是国内房地产价格居高不止，这是由房地产发展的主观原因和客观原因共同造成的。主观原因包括劳动力成本大幅提高，比10年前的3倍还多；土地售价翻倍增长也是很重要的一个原因，一些地区的土地承包价较十年前已经增长十多倍；地板建材、钢材、家居建材等建筑用材成本总体上持续提升；机械设备购买价格、维修成本提高等，客观原因为金融机构信贷制度不合理、房地产炒作，故意提升价格、新开发的商品房品味品质提高、国外房地产公司的恶性竞争等[16]，其中主观原因是造成如今买房难的主要原因，近年来重庆、新疆、营口等地区出现了大量的“鬼楼”。作为房地产开发商如果在微4 青岛理工大学工程硕士学位论文利时代立足行业于不败之地，必须做好房地产项目的成本管理和成本控制管理工作，降低房地产整个开发周期的资金支出。对于房地产成本控制和成本管理这一块，相对于西方国家我国经验明显不足，需要积极引进国外先进科学、规范严谨的成本管理经验。1.2.1房地产行业发展问题在国外的研究中，成本管理方面最早出现在1960年，通过五十多年的研究和探索，有关该理论的研究已经十分完善和全面。例如项目全生命周期成本管理理论、项目全过程成本管理理论等著名相关理论。随着社会和时代的不断进步，国外的相关研究也在不断推进和深入，研究现状如下面所述：2004年，Reay-ChenWang和Tien-Fuhung[17]两位研究者指出项目经理应当重视并处理好产生的冲突，合理支配和利用组织内资源的使用。两位研究者还指出了多元模糊目标规划模型，其可以协助项目经理提前预算出完成项目需要的具体时间以及资金投入，更为方便的是可以从直接、间接投入，违约金费用，活动时间等方面来考虑投入，使得资金消耗最少，因而可以直接应对开发过程中的所有决策难题，会自动生成对决策者最有利的实施方案。同时，这个模型还有一个很重要的优势就是为项目制定出有效的决策方案，使得项目决定者可以通过改变预定的数据和参数来得到最佳的解决方法。综上总结，Reay-ChenWang和Tien-Fuhung的模型帮助决策者制定方案的过程更加灵巧，可以在同一方案中制定许多不同的目标，采用的决策信息也更加多元化。2006年，D.R.Ogunsemi和G.0.Jagboro[18]指出项目工期的重要性，其在项目的评估和建设中起着不可代替的作用。两位学者根据之前已经完成工程的Bromilow的时间成本模型，加之该工程在1991-2000年十年间的所有投入和消耗的数据记录，通过使用双记录和断点的分段模型对所有数据进行了很好得分析和整理，指出了一种相对更好的分段模型，在工程完成时间预算方面更加准确和有效，因而预算方面更加精准。Archer，Chasemzadeh，Dye和Pen-nypacker[19]对项目组合管理和项目群管理的定义与区别。他们提出项目组合的定义，即在某个组织机构提出或管理的一系列项目，项目之间因为稀少的共用资材产生角逐，但是对于项目的群管理和组合管理在定义方面基本相同。学者Tumer的理解是多个项目本身具有很多联系，未5 青岛理工大学工程硕士学位论文达到利益最大化所采用的统一管理，称为项目群。从上面的定义可以知道，两者的最大区分点在于项目群要求有各个项目之间有一定的关联。虽然不同的学者对项目组、项目群有不同的理解和划分，但是两个概念的根本内容是一致的。R.J.Gray和P.J.Bamford[20]将项目群分为两大类，依据是项目标准的不同：第一种是移交型，它的目标是将利益、资金流入组织；第二种是平台型，该类项目群的目标是促进组织结构的不断完善。SergioPellegrinelli根据项目群的结构将其分为组合型、面向目标型和心跳型三类项目群。同时，项目群的分类还可以有很多种依据，比如根据项目的规模、数量、结合紧密程度、目标、战略、重要程度等。MarkLycett[21]以生命周期为分类依据，将项目群管理整理并划为四个时间段，即项目群的辨识、计划、执行以及终止等阶段。因项目成本控制在较为先进的国家起步很早，经过诸多实践这些国家拥有十分丰富的可借鉴经验来应对市场经济的变化和要求。值得一提的是，每个国家的发展情况和经济情况都不一样，因而对成本控制和管理也会有一定的差别。美国的房地产项目成本控制有专业的咨询公司全程管理，对房地产造价进行评估，并结合本地区实际情况，给出不同的项目进行科学、公正的工程资料。这些咨询公司给出的工程资料能真实体现工程状况，因而社会承认其价值，保证施行过程没有阻碍。在经历了数百年城市建设后，英国对工程量标准和造价标准有了明确且统一的要求，具有相应的管理体系。该体系最大的特点就是整个开发过程中政府不参与，对于投入的估算和管理都由市场中介来完成，这些中介也由开发商自主选择和委托。在英国的成本控制贯穿于建设的全过程，在不同的阶段不断的调整投资，以便适应各阶段的变化达到预期的目标。日本在房地产方面的起步也很早，该国家施行的全过程监管，从项目的调研、计划开始，设计、施行、监察直至完工的每个阶段都会进行近似严苛的监管。同时日本还施行动态的监管，由专门负责房地产行业的建筑学会将变化的市场价格编入工程费用的估算手册里，间隔一定时间修订一次。从上面几个国家的管理方式可以知道，各自国家的成本投入管理形成统一的标准都是在经济市场的稳步发展条件下，形成的基础是市场及社会的认可。同时，政府依据先进的计价方式对房产成本进行评估，并利用发达的媒体渠道发布相关信息进行宏观调控。它们的项目管理方法与机制相对完善，代表了现代成本控制6 青岛理工大学工程硕士学位论文的先进理念和方法。1.2.2国内房地产项目成本管理的研究现状国外的理论比较成熟，但项目管理成本管理理论引入我国的时间较短，一些理论研究还不成熟。相比于国外，我国的起步起点低，比较欣慰的是速度惊人。自1983年以来我国房地产行业年均投资总额逐步增加，但我国房地产行业的项目管理体制仍徘徊不前，仍按照过去的的经验进行项目管理[22]，存在诸多缺点如：缺乏可行性，对项目分解不充分，创新能力不足，监管不严格等问题。如今大型项目的资金投入以及繁杂的管理使得以往的管理发挥不出太大作用，已经不能满足现在极具创新性的开发项目。目前，项目成本控制方面我国较发达国家还相对落后，在项目实施阶段的建安成本监管不足，应当在经营阶段对人力物资的投入开支加强管理，避免出现误差，对于已经存在的误差也要及时改正，使得成本投入在正常合理可接受范围内，确保项目实施，达到控制项目成本的目的[23]。轻视房地产项目管理中的技术管理，可行性分析和概念设计阶段没有得到足够的重视，没能将整个的建设过程联系起来管理，只停留在各个环节分开监管的状态，国外先进的项目监管工具及方法并没有很有效地应用到其中。成本控制已经吸引了我国越来越多学者的注意力，对其进行的理论学习也在不断深入，周四名[24]归纳了我国现阶段房建工程的主要特征，指出了我国在成本监管方面存在的不足，同时他还采用相关实践实例来举例说明和分析。吴成浩[25]则认为，房地产开发的投入成本监管，需要的是多方位多角度的控制，涵盖估算、预算等实施的每个环节，不断与计划目标比较，保证投入不会超出预期目标。冯伟[26]则认为，项目投入的控制不是只在可行性分析、结构设计及具体实施阶段体现，更要主动地寻求影响项目投入的具体因素，他指出在事前阶段就要严格监控。陈志强[27]认为，项目的工程造价、质量、工期等是相互关联的，成本控制是技术、管理、经济相结合的学科，要相互联系相互制约才能起到有效的成果。杨晓梁[28]指出，项目投入的监管要采取动态控制，体现在项目实施的整个过程中，并且对全过程监管的意识要加强。赵永明[29]则建议投入控制的相关策略，包括目标投入动态控制机制等。王新芳认为正确的决策是成本控制的核心，决策工作对于成本的管理和控制起到指令效应，因为决策工作直接影响着项目的实施以及运营。7 青岛理工大学工程硕士学位论文1.3房地产项目成本管理问题研究的内容、方法及意义1.3.1研究的内容房价是关系民生的重要问题，近年来不断的增长的房价，引起了国家政府的高度重视。为稳定国内房价，国家先后于近年发布了多条宏观调控政策如：2005年的“国八条”，2009年“国四条”，2010年的“国十一条”，2011年的“新国八条”，2012国家更是从多方面调控如：小产权不受法律保护，禁墅令，房产税扩征，下调存款准备金率等措施，2013年，国务院出台“新国五条”政策为卖房征收20%个税等一系列的法律法规限制房价的上涨和投资性交易。加之物价和人工成本的增高，并且竞争也在不断增加。这些措施使得开发商的利益受到严重影响，同时也对房地产业未来发展有着重要影响。成本控制可以有效分配资金，降低不必要的浪费，使项目监管更加科学、合理和标准。本文将以房地产项目成本理论研究为基础，运用数学模型“数据包络分析法（DEA）”建立模拟仿真，实现从DEA模型建模到运用具体项目，从而对目标进行房地产开发成本控制的研究。最终根据总体效率、规模效率等分析结果提出当前房地产开发成本DEA模型经济的改善建议。1.3.2研究的方法本文充分利用诸多知识共享平台，查阅大量国内外有关文献，从实际工程案例中提炼出具体问题，分析问题形成的原因，并提出优化解决方案。本论文采用的研究方法主要有以下三种：1．大量阅读、收集相关资料，本文主要通过对建设工程、绩效考核和DEA模型的学习分析，建立起相应的投入监管模型，该模型以DEA方法为基础，并将其运用于实际案例中。2．定量与定性结合的方式，在定量的具体方法上，通过建立模型科学计算，定量地研究分析建设工程项目、绩效评价过程中的具体问题并提出相应措施。3．理论与实践相结合的方法，本文从实际工程中总结经验，以实践中遇到的问题为起点，去探寻问题的原因；在通过科学的分析后，又从理论的角度出发，去检验得出的结论是否符合实际的需求。8 青岛理工大学工程硕士学位论文1.3.3研究的目的意义房地产市场越来越严酷，投资者最理性做法就是控制成本。成本控制可以在项目实施的整个过程中发挥作用，在决策、规划、施工及完工等等各个环节减低成本。通过对房地产项目的成本控制可以更好的了解企业资金走向，发现问题，明确改进的方向。可以有效地降低工程造价，提高资金使用率，使房地产企业能够系统的有效的分析资本投入，去除不必要的花费，同时对项目投入的各种因素进行有效监管，减少投入，增大效益。成本管理不同于成本控制，作为业主在实施全过程项目管理的过程中，怎样做到既能节约成本，又能做到效益最高。本论文在理论基础上结合实际情况，将成本管理运用实际达到效益最优。就现在的市场看，我国房地产的各个投资商越来越规范，更加注重品牌的力量。在当前国家强力的宏观调控和严峻的房地产市场形势下，房地产企业可能会面临着资金链紧张、获利困难的问题，经过近年的调整，房地产业的盈利能力已经呈下降趋势。能控制好成本，在市场上的竞争能力才会更强。开源节流确保现金流安全，减少利润下滑成为重中之重。房地产项目投入监管是做好项目管理的重要组成部分，其结果的好坏对收益的高低将产生最直接的影响，做好监管可以在很大程度上减少甚至避免浪费。目前我国的许多房地产开发企业开始重视投入成本的控制，但是在具体实行方法和措施上还有待提高。本文可以在理论方面为各大开发商提供参考，作为引导各大开发商有效控制投入的模板。同时本论文成果对有效利用资源、提高利用率方面有很大的帮助。1.4研究创新点结合模型“数据包络分析法”，在第四章通过调研查询数据，实例环境分析后建立BC2、C2R模型，通过分析投入成本的各自总体效率、规模效率、纯技术效率后针对松弛变量进行调整，进而提出成本控制的改善对策。9 青岛理工大学工程硕士学位论文第2章DEA建模和评价分析本章先是介绍了数据包络分析（DEA）的概念、发展过程以及当前主要的应用，然后从模型发展、理论发展和应用发展三个方面探究了DEA的发展状况。并且对数据包络分析中最为基本的C2R以及C2GS2模型的建立过程进行了推导，还对两者进行了全面的经济效益的分析。最后又通过具体的事例对其经济效益评价进行了应用分析。2.1DEA概述数据包络分析（DataEnvelopmentAnalysis，简称DEA）是A.Charnes和W.W.Cooper[30]等著名运筹学家在“相对效率评价”的概念为起点找到的新型且效果更好的统计分析模型。DEA可以同时进行多指标设计，进行投入和产出，是将相关单位统一考核的新模型[1]。DEA通过输入、出的数值预测实际生产的前沿面，采用的是非参数的预算。因为是多个目标值的计算，生产前沿面可以理解为相应多目标线性规划的有效界组成的有效面，同时，DEA的有效性与该线性规划的有效解是等同的。著名的运筹学家A.Charnes(查恩斯)，W.W.Cooper(库伯)及E.Rhodes(罗兹)[31]首先提出了数据包络分析（DataEnvelopmentanalysis，简称DEA模型），采用该方法可以知道相同部门之间的评价是不是有效的。查恩斯和库伯等人并且通过一个为弱智儿童建立公立学校项目的具体事例很好的应用DEA方法，这一案例的评价分析取得了很好的效果。在这一案例进行评价分析时，输出目标为“自信、自强”等无形的要求；而输入参数则分别为父母照顾及文化程度等因素，可以知道不管是输出目标还是输入参数都不能同具体的市场价格进行比较，这是最大的特点，当然无法去简单的给出恰当的比重（权系数），从而能够很好地体现DEA方法的众多优势之一。查恩斯和库伯等人将这一方法称为为C2R模型（也称CCR模型）。C2R模型很有效地评价不止一个输入参数的评估，尤其是针对具有多个输出目标的项目，如对“生产部门”进行评价时，要考虑到“规模有效”和“技术有效”的两个重要目标，是一个非常有用的评价方法。1985年查恩斯、库伯、格拉尼(B.Golany)、赛福德(L.Seiford)和斯图茨(J.Stutz)[30]又提出了一个新模型(被称为10 青岛理工大学工程硕士学位论文C2GS2模型)，这个方法对于生产部门的“技术有效性”的评估很适用。1987年查恩斯、库伯、魏权龄和黄志明[4]四位研究者共同提出了一个模型，大家称之为锥比率的数据包络模型，即C2WH模型。对于具有较多的输入指标和输出指标，利用C2WH模型进行处理能够更为明显的体现出管理者的“偏好”。通过该模型的运用，能够进一步将通过查恩斯和库伯等人的模型中确定出的有效决策单位归纳整理。在运筹学的探求中数据包络模型（即DEA）是一个新的空间，许多研究者、研究单位以及与DEA方法有着众多联系的其他专业的专家都对DEA有着十分浓烈的兴致和很高的热忱，并且不断的取得了一些科研成果。经过大家的不断探索，取得了很多的研究成果，不光是纯理论研究，还有相关实践实施，并将DEA与相关数学研究方法联合使用，对于实际案例的剖析结果更加全面和丰富。与此同时，我们也在通过不断的努力对DEA方法的各个方面进行着更进一步的完善和补充。目前DEA使用范围很广，不仅包括相对效率与效益评价的领域，还有在经济系统建模及相关投入预算，同时在投入、收益及利润三者之间的分析，成本预算及预警方面的应用等领域也有很好的成效，因而DEA方法被称为管理、预算、工程实施及评估领域十分有用的分析方法。除此之外，美国还将DEA方法不断延伸和深入，不仅包括军用飞机的航行，驻地的维护，还有招兵、城市及金融等领域。值得一提的是DEA方法应用还在逐渐扩宽，房地产的投入监管就是一个很好的例子。众所周知房地产是商业模式，高利润必然受到影响。因为无法改变外界的影响因素，故寻求内因促进增长才是明智之举。若要得到利润最大化，房地产项目的研究重点应该向成本缩减方面倾斜，在对市场形式进行充分考察的基础上，严格控制开发成本，制定出适合市场需求和企业发展的战略部署，而不仅仅是一味地提升房屋售价。并且对于项目各个阶段的投入也要进行研究，加强对投入的控制。如何控制房地产的投入已经成为该产业必须要面对的问题，因此，如何减少投入，增大效益回收，毫无疑问已经成为工作中最重要的部分。2.2DEA研究发展2.2.1DEA模型的发展1.带有权重限制的DEA模型11 青岛理工大学工程硕士学位论文通过使用C2R模型，我们发现该方法对决策单位权重的限制太过于宽松，因而在求解决策单位的有效值时，只要求决策单位的总输出输入比小于等于1，各个指标的权重为正值即可。这样相当于直接选取了对被评决策单元最有利的权系数，虽然能够使各个决策单元更好的体现了自身的优势，但同时也会造成其他一系列的问题发生。例如：不能反映出决策者的偏好又或者是评价结果违反了常规等问题。所以对于权系数的限定也是需要被加以关注的问题。通过国内外学者的不断研究探索，在对于权系数的现状方面取得了很大的进展，如提出可以体现决策者的“偏好”的锥比率的数据包络模型——C2WH模型[32]等。2.具有指标特征的DEA模型输入输出指标的特性有：①在传统模型中，输入和输出指标的范围都受到人为因素的影响，针对此种情况，有人提出新的DEA模型，在该模型中，指标包括可控和不可控两种[33]。②对指标可以进行一定的分类处理，例如将属于某一范围内的指标分为一类。③传统模型中存在着人为增加输入从而会导致输出的增加，与此同时，还会出现另一种情况，当输入增加过多时，输出反而会被减少。这一现象产生的原因是出现了饱和，而我们通过上在原C2R模型的基础上引入一个参数，然后利用这一新模型进行评价[34]。④在实际评价实际生产管理过程中，往往存在着人们对于一些输出物想要进行舍弃，例如一些污染物，我们将这些输出物称为。对于这种情况，我们提出了相应的DEA模型，即G"DEA模型，其可以反映开发商的实际需要。3.随机DEA模型确定性的DEA模型要求决策单元中的输入和输出是一个确定且精准的数字。但实际情况是，这两者的具体不可避免会因为随机事件和动态发展等因素出现波动。我们认为这些出现在决策单元的偏差是服从一定随机分布的。DEA方法的随机性的特征已经开始受到众多研究着的关注，无论是国内还是国外，并逐渐有学者建议出了机会约束、可靠性模型以及期望值模型等更准确的模型。4.含有模糊、灰色因素的DEA模型对于事件的不确定性表现形式中不清晰和随机性是不同的。当遇到输入和输出指标是确定时，而确定的指标并不能得到精确的数据，我们往往称这些带有误差的数据为模糊的数据。如若还是采用普通的DEA方法来评估决策单元的有效性12 青岛理工大学工程硕士学位论文则是不科学的，换句话说是无法实现的。所以针对此种现象，相关学者提出了模糊DEA方法。而对于灰色数据（即灰数）是指在评估决策单元时还无法十分确定的参数。为此，只有在DEA模型的研究中加入灰色理论，即灰色DEA模型[35]。此外，关于DEA模型还有同时包含C2W和C2WH模型的综合、加法、log以及动态等等模型。总之，DEA模型的各种种类不断的被建议，更好的充实了DEA理论基础和应用范围，并且使DEA方法的应用也越来越广泛。2.2.2DEA理论的进展1.DEA有效性的探讨关于DEA有效性问题的一直以来都受到广大学者的关注，目前对此内容的探索也很多。本论文对该方面的研究主要有下面两个方面：（1）DEA有效性的含义以及决策单元的组成与特点1991年，李树根等[36]研究者对C2R模型的DEA有效决策单元进行了全面的探索，包括其集合的组成，整理出相关结论。1994年，朱乔等[34]指出总体有效应该有三部分构成，即规模有效、饱和有效和纯技术有效，并对上述三者的概念逐一进行了阐述。同年冯俊文[37]对于该问题提出了DEA有效和弱有效的一个充要条件。之后，又有很多科研人员分别从不同的出发点对DEA有效性的特点进行了多方面的探索，例如偏序集理论在指出若有效行的特点后还指出了及结构的作用，使得该概念得以充实。（2）有效性与指标参数同决策单元之间关系的探索。DEA是否有效，很大程度上受到决策单元的作用。在搜集的资料[12]中就该问题有独特的见解，指出有效性的变化规律会受到评价指标个数的增多或者其间存在的线性约束的影响。魏权龄等[38,39]则是找到了决策单位的集合恒等式，解决了其分组评价的难题。而对于决策单位的寻找和判别，陈加良[40]提出了有效的排列依据，即输入输出比率，结合组合评价，找到了合理的排序方法。上面学者的探索为DEA方法奠定了很好的理论基础。2.关于DEA灵敏度的分析由于DEA模型无法直接利用线性规中的灵敏度检测。所以，Charnes等[41]通过矩阵构来探索该模型的灵敏度，这个矩阵的特点是可以单个体现决策单元所引起的改变，因而结合解系矩阵的知识就能确定DEA的灵敏程度。朱乔等[34]则通过13 青岛理工大学工程硕士学位论文权重研究了C2R模型的稳定性，并提出了一种灵敏度的确定方法。在此基础上，何静等[42]提出了关于DEA有效充要条件的两个定理，并应用到了灵敏度分析中。官建成等[43]采取的是线性分析的研究手段，给出能将DEA法中有效性进行很好规划的方法，并且给出充要条件来判断决策单元是不是有效的。并且提出在最差条件时还能继续DMU有效所需要的条件，进而对于作用于DEA有效的相关条件进行了很好的分类，并在理论上有了很好的探索。3.DEA变换不变性的研究在DEA模型中，如果只是参数的改变，而其有效性并没有收到影响发生变化，这种现象被称为变换不变性，也就是说参数改变前后所生成的前沿面并没有改变。变换不变性在DEA理论中占有十分重要的地位，值得我们进行深入的探索，不仅仅与灵敏度研究有联系，还与决策单元的有效性、DEA的进展等方面也有很大关联，所以需要我们加以讨论探究。一开始Charnes等[41]是采用凸性限制来达到变换不变性的目的，之后的研究中采用线性逼近得到更加接近实际生产的函数，微调相关参数，并采用柯布—道格拉斯生产函数。肖渡等[44]所提出的新模型不仅可以满足单元不变形、变换不变性，还能一同达到。上面的诸多努力使得DEA模型的应用范围得到很好地扩大。4.DEA同其他方法的比较DEA方法一直以来都被众多研究者不断地与之前的方法所比较。当然，大家普遍认同的是之前的研究只能体现出输入、出之间的简单趋势，还不足以称之为前沿，相比之下，DEA方法利用样本点所形成外包络面，能够更好地体现出函数的意义，并且结论可信度高。因为在经济效益评价上的优势也使得该方法很好地适用和推广。当然，还有很多的不足之处需要更加深入地探索和学习。经过研究者的执着探索，取得了大量的优秀结论和硕果，不仅有理论的学习，还有相关应用的扩展，就不详细说明了。2.2.3DEA应用方法的发展[45]DEA方法在评价问题上的应用要优于一般的常规统计方法，从而使其的应用范围也越来越广。除了概述中所提到的适用范围以外，其应用还在不断地向外扩展，如：①在成本、收益和利润分析方面14 青岛理工大学工程硕士学位论文通过使用生产函数等函数关系可以求得最小投入及最大收益[23]，这是较为传统的求解方法，经过研究者的努力，我们还可以通过使用DEA的方法求解上述结果，这是本论文的探讨分配有效性的出发点。②分配有效性方面分配有效性最大的特点就是与售价有联系，这一点可以将其与其他的有效性区分开来，因而不单单技术要有效，决策单元也要得到最多效益。③应用于经济系数建模及指标估算方面DEA方法能够计算出“相对有效”的实际生产方面的详细参数，其可看做经济系数建模和指标的另一种表达。通过不断地研究探索我们发现DEA方法在该领域有着十分强大的潜在适用市场。④在统分类与控制方面在目前的研究中，因为研究目标的特征，聚类分析的手段如雨后春笋般涌现，其通常是利用源数据通过变换构造出相应的函数关系或者规定从而得到良好地划分。从DEA方法我们了解到，决策单位的输入、出和实际生产的前沿面可以构成“特征函数”，故该方法可以和聚类分析联合应用，使得决策单位可以很好地进行划分，相关研究已有文献报道[24]。⑤在预测与预警方面的应用现在被普遍应用的是利用DEA方法进行经济预测、方案估算及目标确定等，该方法不仅被应用到了交互式多目标决策的运用中，还发展了一种新的“最优性”预测。此外，值得指出的是，DEA预警系统已经成功建好，其在经济预警领域发挥着十分重要的作用。DEA方法还有很多的应用，例如在考核类型不完全相同的决策单元是否有效、企业经营综合效率统计、城市点评等等。我们相信经济的增长进步，DEA方法也将得到相应的扩展和丰富，并且会在经济提升中展现出越来越优异的表现2.3DEA模型建立DEA模型用的主要为C2R模型、B2C模型、C2GS2模型等，它们都有自己的使用特点，在进行实例分析时可以根据具体情况因地制宜的选取。2.3.1C2R模型建立[25]15 青岛理工大学工程硕士学位论文C2R模型很大的优势是可以用来确定DMU是不是有效。在表2-1中，xij(i=1，2，…，m，j=1，2，...，n)表示第j个决策单元对第i种输入的成本，任意一个xij均为正值；yrj(r=1，2，…，s，j=1，2，...，n)表示第j个决策单元对第r种输出的产出量，任意一个yrj也为正值；vi(i=1，2，...，m)表示第i种输入的一种度量；ur(r=1，2，...，s)表示第r种输出的的一种度量，vi、ur也被称为权；。我们需要注意上面N个决策单元DMU中，生产可能集必须满足以下条件：最小性、凸性、无效性及锥形，锥性可以使得研究生利用由输入、出指标推算出DMU是不是有效。表2-1决策单元的输入和输出DMU1DMU2…DMUj…DMUnv11→x11x12…x1j…x1nv22→x21x22…x2j…x2n…………………vmm→xm1xm2…xmj…xmny11y12…y1j…y1u→1u1y21y22…y2j…y2u→2u2…………………ys1ys2…ysj…ysu→sus其中决策单元的效率评价可以用下面的式子表示：用向量表示：决策单元的相对效率可以用下面的方程来计算（以j0为例）（2-1）16 青岛理工大学工程硕士学位论文在上面的计算中，xij，yrj可以通过查阅参数表得到，看做已知量，vi、ur是未知量。该模型可以表述为变量vi，ur为权系数，通过效率指标hj为约束，达到j0的效率指数。从定义可以知道，效率指数能不能达到有效，是由其他决策单元相互影响的。要解开上面的模型，需要将其化解成线性规划，因此，令则模型（2-1）可化为：（2-2）写成向量形式有：（2-3）我们通常采用对偶模式来计算，这样DEA是不是有效的、资源的利用率等求解可以得到简化。将式（2-3）转化为：17 青岛理工大学工程硕士学位论文式中：S-、S+是加入的松弛变量，S-指没有被利用的资源值，S+指产出不足变量值；λ为特征值；θ为效率系数。运用此式和（2-3）式来评价DMU的DEA是不是有效并不直接。因此引入了非阿基米德无穷小量ε，建立了含有非阿基米德无穷小量的C2R方程来判断DMUj0是不是有效，方程如下：minVxn.t.sxsxjj0j1即njyjsy0j1,0j2,1,...,njs,0s0以上形式为输入的C2R模型，根据问题具有对偶特点可以将其转化成对偶形式，也就是输出型C2R形式：18 青岛理工大学工程硕士学位论文maxVDn.t.sxsxjj0j1njyjsy0j1,0j2,1,...,njs,0s02.3.2B2C模型建立需要注意C2R模型中含有N个决策单元，生产可能集必须满足以下条件：最小性、凸性、无效性、锥形，锥性可以使得研究生利用由输入、出指标定值推理DMU是不是有效。但是在社会生产中实际发生的并非所有的生产可能集满足以上条件，所以1984年外国Banker[46]等学者提出了生产可能集不理想的DEA模型，即B2C模型，它的基于输出的模型为：maxVDn.t.sxsxjj0j1njyjsy0j1nj1j1,0j2,1,...,njs,0s02.3.3C2GS2模型建立虽然C2R模型所得出效率值可以同时表示规模效率以及技术效率，不过如果其得到DEA不是有效时，也会导致无法去判断该模型的无效结果是因为规模无效所引起的，还是技术无效引起的。针对C2R模型的这一缺陷我们引进了C2GS2模型，这一模型能够使我们在计算时排除规模效率的影响，从而使得到的效率是单一的技术效率。我们需要为该模型增加一个假设：19 青岛理工大学工程硕士学位论文就可以得到C2GS2模型为：2.4DEA经济效益评价与分析2.4.1C2R模型定义及经济效益分析在C2R模型中，DEA有效性的定义如下：定义1若线性规划函数的最优解°、°，符合方程=1，则称DMUj0是弱DEA有效。定义2若线性规划函数存在某个最优解°、°，符合方程=1，且°>0，°>0，则称DMUj0为DEA有效。对于规划非阿基米德无穷小量的C2R模型问题有如下定理：定理1DMU2Rj0为弱DEA有效的充分必要条件是非阿基米德无穷小量的C模型求得的最优解min。定理2DMU2R模j0为DEA有效的充分必要条件是非阿基米德无穷小量的C型求得的最优解，并且每个最优解λ，，，都有。其经济意义为：1)当且时DMUj0是DEA有效，也就是说将n个已知量的决策单元分别组合，如果保持DMUj0投入一定的条件下，产出无法增长，如果保持产出恒定的条件下，投入的分量不得下降。可以知道，不会出现新的DMU可以比20 青岛理工大学工程硕士学位论文第j0个DMU的受益更好，换句话说是以再低的投入得到更好的产出。因而，如果想第j0个DMU的各项产出稳定，要求投入均不能全体以一定的比例降低，部分投入也不可以。2)当且或时，DMUj0为弱DEA有效，也就是说将n个已知量的决策单元分别组合，相比于之前的DMU，部分投入量可以降低，但是产量不能变，也可以在保持投入量恒定的条件下，增加部分产出。3)当或时，即的m个分量中一些为正值或者零，另一些小于零，不然无法满足。可以知道以实际中的n个DMU按λ各分量重新进行组合可以取得一个新的DMU，中大于零的部分分量的投入比j0个DMU的投入少，同时的各项产出与第j0个DMU的各项产出相同。4)当或，即的s个分量中有部分大于零。但是所有分量都为正值是不会存在的，因为会与矛盾。也就是说将n个DMU的决策单元分别组合得到一个新的DMU，因为所有投入与第j0个DMU相同，而中大于零的分量的产出相比第j0个DMU的产出要高出许多。5)当时DMUj0为DEA无效，也就是说将n个已知量的决策单元分别组合，将投入减少到原投入X0的比例但是原产出Y0不会改变。详细解释就是，求解的C2R模型的最优解小于1，可以知道n个DMU可以重组出新的DMU，其产出相比第j0个DMU高，同时投入少，但是不会达到其投入的倍。2.4.2C2GS2模型经济效益分析1）当，时，DEA为技术有效。这说明满足投入X0的条件下，获得最优的产出Y0。2）当，且时，DEA为弱技术有效。这说明DMU并未达到最优。若时，控制得到的新的决策单元在产出恒定的条件下降低部分投入；若时，控制得到的新的决策单元在投入恒定的条件下增21 青岛理工大学工程硕士学位论文加部分产出。3）当时，DEA为技术无效，组合后所投入减少至最初投入时，最初产出没有变化。这说明投入过多或者产出过少，要求我们在决策单元上必须进行技术改进。2.4.3实例分析（一）相对效率与效益评价方面——教师讲学效果的DEA考核分析我们以窦爱女[47]讲学效果的DEA评价为例。教师在讲学过程中的投入如下面所列：对讲学课程的分析，主要指对教学大纲的分析和讲解，对讲学深浅把握得当，学习内容与学生负担搭配得当，将知识与实践相结合；讲学方法的确定要考虑到讲学思路是否清楚，定义准确，重难点一目了然，引导学生，注重提高能力，简单易懂，课堂形象生动，板书得当，选择恰当的方式，重视学生特长等；教学态度方面主要投入有课前充足准备，课堂中讲解流利，课后耐心讲解，仔细检查作业，提高要求，传道授业等。上面提到的内容与教师的个人投入分不开，同时还受到本人的教育、工作经历的影响，因而讲学作为决策单元，输入指标定为：学历，工作经历，工作年限。讲学的产出主要指学生学习效果，因而可以定为学生、其他教师及教务处的的满意。本次研究的包括全部的基础课教学老师，制定好相应的调查问卷后，分别邀请学生、其余课程教师及教务处老师分别作答，之后根据问卷统计出相关信息。需要指出的是学历从高中算起，工作量的单位是周学时，统计结果如表2-2所示：表2-2讲课投入、产出统计数据及计算结果教师学历工龄工作量学生评价同行评价领导评价C2R16101086.79080.90.893267880.49079.413671083.49079.20.9594641277.79074.715378728074.3167161469.69082.20.6177791678.39073.90.6648781876.58077.30.6589771687.699082.430.81410722083.49081.81本论文采用的是C2R模型，从表中数据可知，决策单元2、4、5、10是DEA有效，剩余为非有效。22 青岛理工大学工程硕士学位论文（二）经济系统建模与指标估算方面——石油行业改革创新DEA考核我们以候风华等[48]用DEA方法评价石油行业业绩为例。研究对象我们定为n个油田，模型中标记为DMUj(j=1,2,…,n)。输入指标的选取①投资总额；②职工总数；③销售成本；④固定资产原值。模型产出定为包括天然气在内的原油的产出，利税总额，包括天然气在内的所有新探测到的储量。本次调查中总共有十一家油田，输入值如表2-3所示，产出值如表2-4所示。表2-3DMU输入指标投资总额职工总数销售成本固定资产原值DMU/万元/百人/(元·t-1)/千万元14503672557355502124138561900514.544493142889112311411395421359312756282388523204911711103.6234461372987071124.810617408623971230.6444882840897958.318559134953660647.7869101796155681185.7849111083401087503.51252表2-4DMU输出指标原油产量利税总额新增探明DMU/万t/千万元储量/万t15829.715519322.123128.831310731.63497.335285841727.41678620.35878.71035625.86468.2643495.27195.226315.58520.581089358.3444673.210230293212.811735.2413535.5因为模型中的指标一部分是可以控制的具体数值，还有一部分是无法控制的，2R模型的M故采用的是C2的相对有效性评价，得到以下最优解，计算结果在表2-5和表2-6列出。23 青岛理工大学工程硕士学位论文表2-5模型M2的最优解DMUλ1λ2λ3λ4λ5λ6λ7λ8λ9λ10λ1110000000000020100000000030000.2360000.154700.16570040001000000050000.582800000.12860060.0327000.0216000.057600.63890070000001000080.0830000000.18630000900000000100100000000.033800.6852001100000000001表2-6模型M2的最优解错误！未找到引错误！未找到引错误！未找到引错误！未找到引错误！未找到引错误！未找到引错误！未找到引DMU用源。1用源。2用源。3用源。4用源。1用源。2用源。310000000120000000130149.9185.60015.700.55364000000015222330331164.1174.2000.7072600374.30019.600.786170000000180201.1261.900125.6724.90.543490000000110534020486.6022.1200.81891100000001根据DEA有效性的判别定理1可知：(1)达到DEA有效的DMU分别为DMU1，DMU2，DMU4，DMU7，DMU9，DMU11；(2)非DEA有效的DMU分别为DMU3，DMU5，DMU6，DMU8，DMU10。并对上述结果进行投影分析，通过该分析手段，我们可以知道如果非DEA有效的DMUj0转变为DEA有效时，输入值需要如何改变即实际工作中要从哪些方面提高，这些在日后的石油行业提高效益方面可以提供有效的建议24 青岛理工大学工程硕士学位论文表2-7“投影”结果目前投入目标投入DMU3投资总额/万元14288979103职工总数/百人1123472销售成本/(元·t-1)1141446DMU5投资总额/万元232094141872职工总数/百人1171828销售成本/(元·t-1)1103.6449DMU6投资总额/万元137298107930职工总数/百人707556销售成本/(元·t-1)1124.8510DMU8投资总额/万元8284045015职工总数/百人897286销售成本/(元·t-1)958.3259DMU10投资总额/万元17961593846职工总数/百人568466销售成本/(元·t-1)1185．7485但是C2R模型扩展到实际生产中还要注意下面四个方面：(1)若考核对象是相同分类的决策单元时，我们往往会采用横向比较的方法，但是若是好几个石油单位组成决策单元时，我们也能采取纵向比较的方法，例当月份时间成为决策单元。(2)本论文所提到的各种指标是把所有投入和产出完全区分开，例如投入只是指资源、花销等，产出包含生产总值、各种税款等。(3)因为DMU方法还无法做到对实际参数直接建模分析计算，故建模之前就不需要将各个参数进行整理，去纲化等。通过这些计算，我们看到单个的DMU是否有效与参与计算的参数是不是无纲量没有关系。(4)我们可以通过多个将参评的决策单元分离，从而对DMU模型进行求解。具体可以分成三类：DEA有效的决策单元，DEA为弱有效的决策单元以及DEA无效的决策单元。这三类分别是“好”、“较好”以及“差”。而对于最后一种DMU我们可以按照各个决策单元的有效性值的高低来判断，值越低相对越不好。此外，该模型最优意义的是，能够找到前两种决策单元在实际实施中所包含有的各种不足，从而能够为为管理找到更加有效的建议和方法。2.5本章小结DEA模型主要适用于多个投入的案例，它是一种非常有意义的方法，尤其当案例中输入的生产部门不止一个时，以及能够一起满足所谓“规模有效”和“技25 青岛理工大学工程硕士学位论文术有效”两个重要指标。与此同时，相较于传统的点评企业经济获益的方法，DEA在评价时完全以数据等实际数据为评价基点，有效地完全避开了因人的主观因素造成的差异。美中不足是该方法只是给出了相对的衡量参数，还不能体现实际情况。对于含有决策单元各输入、输出的权重参数，我们往往会选择从对其最有效的方案进行，这样不仅能够更好省去确定权重的误差，同时可以实现使DEA方法无须列出投入、产出之间的等式方程。也就是说DEA方法不用同构造函数一样列方程，要采用回归分析，来列出函数方程，之后再在特定预算参数时能够实现多少利益的结果。这样可以使DEA方法去除掉由于认为原因所带来的误差，例如不用先确定权重，也无需建立含有未知数的参数方程，故我们可以知道其带有很多的客观因素的存在。这些都很好的体现了DEA方法的优点。目前DEA有着普遍的使用，也被大多数学者接受，例如相对效率与利益估算，经济系统建模与指标估算等领域，此外，DEA方法适用的范围还在逐步增加，在本论文中接下来所要讨论的房地产项目成本管理问题就是一个很重要的方面。这些也都使DEA方法日益在经济效益分析评价越来越受到人们的重视和亲睐26 青岛理工大学工程硕士学位论文第3章房地产项目成本监管房地产项目开发包括从立项到售房的整个流程，整个流程都需要严格而系统的成本管控，以保障房地产开发商得到最大化收益。在利用DEA模型进行房地产项目成本效率分析之前要明确所需DEA模型、输入输出指标、DMU等指标，才能因地制宜得到成本控制分析的科学导向结果。3.1房地产项目3.1.1房地产项目开发概述房地产开发[49]是指房地产开发商以营利为目的进行房地产行业投资的作业，具体作业包括立项、选址、征地、规划设计、建设、销售、物业管理等环节。《城市管理法》中定义房地产开发为在根据该法律条例获得国有土地使用权的地方施行建设。一个完整的房地产项目涉及到项目中标单位说明、项目建设的执行条件、建设方案及其建造内容、资金预算及其出处、项目进展节点计划、项目运营后的社会和经济效益、建设平面图纸等相关联系事宜。项目整体情况主要包括项目建设的地理位置、总占地面积、土地所有权属性等；项目中标单位说明主要介绍企业的发展历史、邮编资质考核、法人代表、地址、承接工作内容、具体连接方式、公司注册资金、公司业绩等；项目建设的执行条件包括确切的地皮费用、供气能力、排水设施、照明设施、交通状况、供电能力等项目支撑原件；建设方案及其建造内容包括规划好项目建设的具体内容、总建筑面积、地上楼盘建筑面积、结构、容积率、单户建筑面积与使用面积、户层规格等；资金预算及其出处主要用于明确项目目前总需的投资额以及资金来源；项目进展节点计划包括项目商品企划阶段、动工阶段、装修时间、月度楼盘完成计划节点、竣工阶段等的详细周密安排；项目运营后的社会和经济效益主要是指项目推动当地文化、经济、生态的影响力大小；建设平面图纸是指项目商品企划阶段必须做出来的单户房屋规划布局图、楼盘整体布局图、项目地理位置布局图等等；相关联系事宜主要是指项目进展过程中的当事人联系电话、姓名、邮件、居住地址等通讯信息。27 青岛理工大学工程硕士学位论文房地产项目开发过程中各部门要各司其职、相互配合，包括工程部、财务部、成本模块、行政及开发、销售等一系列部门。其中工程部门主要负责外包项目、自建项目的提前招标、建设执行、工程验收、工程结算、工程质检等工作；财务部分负责房地产开发商建设投资前期到项目关闭后期运营的资金链管理、凭证管理、办理贷款等业务；成本模块工作职责是负责项目开展前期的资金预算、实际实施时对投入成本进行监管等；行政部门负责整个房地产项目前期的市场规划、设计、各证件的办理工作；销售部门主要负责将楼盘成功卖到客户手里，具体实现开发商的经济效益。3.1.2房地产项目开发流程完整的项目开发流程分为最初的的选址阶段、项目申请立项阶段、获得地皮及其所有权阶段、规划预算、施工以及完工验收等过程[50]。（1）选址阶段：房地产开发商或者合作协议伙伴通过目标区域的房地产市场行情判断开发房地产的可行性，并通过交通、商业街、高校等寻求优越的地理位置，最后开发商需要拟出一份市场可行性分析报告，叙述项目的可行性分析。（2）房地产项目的立项阶段：该阶段是房地产开发商通过大量专业的投资分析、编制项目可行性开发汇报、项目方案策划设计等获得项目的开发权利，该阶段主要考察的是项获目的投资额及可行性，该阶段的具体流程见图3-1。图3-1房地产项目立项流程图28 青岛理工大学工程硕士学位论文立项阶段涉及到的部门主要有规划局、计划委员会、建设委员会，该阶段需要提交的文件包括《可行性研究报告》、《项目建议书》。立项阶段开发商公司拍得的土地可以转让给其子公司，这在法律上是允许的非交易行为。（3）获得地皮及其所有权阶段：该阶段房地产开发商通过合法获得《土地证》和《建设用地规划许可证》后经过规划批准，最终得到土地的使用权以及开发权，具体流程图3-2。《土地证》是法律对使用责任人或者所有责任人给出的一份法律保护屏障，是保护土地使用权或者所有权的一种证明。它是由国土管理局颁发的，具有3种形式：集体土地所有权证形式、国家土地使用权证权形式以及集体土地建设用地使用权证形式，每一种形式的证书都有各自的土地使用说明和权限。《建设用地规划许可证》是房地产开发商、企业等开发部门在向当地土地规划部门申请划拨，在使用前，已经经过当地土地规划部门审核的国家出具的证明。没有这个证明的土地是不受法律保护的，房地产的经营也属于违法行为，无法获得合法的房产权属证明。按照正规程序，一般须由当地政府指定地皮位置后，颁发《建设用地规划许可证》后，才能得到目标地皮的使用权。在申请《国有土地使用证》，需要备齐相关材料，具体如下：1.土地评估报告原件2.申请开发的地皮的建筑面积以及具体开发目的3.与之前管理者达成的使用协议，包括该地皮的相关补偿办法、联建协议和其他相关协议4.立项批复5.一式五份的出让协议，附图要包括以下内容：钉桩图或审计设计方案通知书，原土地方国有土地使用证，该图要协议双方的盖章6.《建设用地规划许可证》和钉桩效果通知7.办理土地出让手续8.房地产开发企业资质证书9.《建设用地批准书》，可以提供原来使用方的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明等原件10.审定设计方案通知书11.营业执照，要有工商部门备案章，复印件29 青岛理工大学工程硕士学位论文图3-2房地产项目获得地皮阶段流程图在申请《建设用地规划许可证》，需要备齐相关材料，具体如下：1.审定设计方案通知书2.用地钉桩成果3.市政府征地批复4.建设项目规划审批表5.已经取得相关部门同意或者批复的规划意见书6.立项批复（4）规划设计阶段：房地产开发商通过优化房地产设计方案、方案审批、办理《建设用地规划许可证》使得自己开发的工程不仅满足当前当地市场需求，而且也满足当地政府的需要，该阶段的具体流程见图3-3。在申请《建设工程规划许可证》，需要备齐相关材料，具体如下：1.协议通知书2.建筑工程施工设计图纸3.电业局、水业公司、市政规划、燃气部门等相关部门意见30 青岛理工大学工程硕士学位论文4.审定设计方案5.工程档案登记证明6.建设项目规划审批报表7.已经得到批准的申请审计设计要求得到的相关文件图3-3房地产项目规划设计阶段流程图（5）施工阶段阶段：该阶段主要是房地产企业向当地相关管理部门提交设计方案以后，进行各类工种操作人员招标、办理《建筑工程施工许可证》工作，最后进入项目的整个建设开发过程。在申请《国有土地使用证》，需要备齐相关材料，具体如下：1.安全监督通知书2.统计局登记通知3.《建设工程规划许可证》，需要备齐附件内容4.建筑节能新型墙体收取费用收据5.经过备案的施工合同31 青岛理工大学工程硕士学位论文6.四源费统一收费证明7.项目建设资金落实证明8.需要砍树移树的要得到园林局的同意9.人防工程备案通知书10.年度施工计划11.监理单位中标通知书12.项目施工许可申请表，一式两份13.项目图纸设计审查通知书14.《建设用地规划许可证》和需要的附件内容15.质量监督通知书项目施工过程操办过程详见图3-4。图3-4房地产项目施工阶段流程图（6）竣工验收阶段：房地产开发商完成整个项目的建设，通过工程验收后向政府提交所有的资料证件，最后向住户销售楼盘达到谋取利益的过程。在申请《商品房销售（预售）许可证》，需要备齐相关材料，具体如下：1.市政府征地的批复32 青岛理工大学工程硕士学位论文2.准备要销售或者预售的商品房面积测量报告，公共面积分摊说明书，以及各个楼层的房屋平面图3.地名办批复4.建筑工程施工许可证5.已经批准的临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同和出让金缴纳收据6.建设工程规划许可证7.要销售或者预售的商品房简图，装修等级以及所用设备介绍等8.要销售或者预售的房价监管协议书，能证明投资商投资总额达35%的相关材料9.施工合同10.年度施工计划11.物业管理公约批复项目验收阶段的具体操办过程和所需文件详见图3-5.图3-5房地产项目竣工验收流程图概括起来，房地产开发整个流程可以总结到5个证件：《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》、《建设用地规划许可证》。办好上面5个证件，可以说整个开发流程全部结束。3.1.3房地产项目开发存在的问题33 青岛理工大学工程硕士学位论文目前房地产开发行业已经处于微利时代，十年前的暴利现状不复存在。当前房地产行业发展困难有以下几个原因：征地法律纠纷、房价高、开发环境污染、物业管理混乱等[51]。由于房地产是我国新兴产业支柱，在我国第三产业中占据着很大的比例，为我国经济发挥着中流砥柱的作用，它在推进全国经济快速发展、整个社会快速奔小康、改善民生生活品质方面具有无可代替的作用，所以房价关系广大人民群众生活水平的很重要的一个因素。近年来房价之所以高不仅是因为房地产市场结构不平衡、区域需求不平衡、投机作风扰乱，主观上更重要的原因是房地产开项目发过程中开发费用的增加，比如土地价格上涨、水泥、沙石、混凝土等生产资料成本提高、拆迁成本、楼盘品质提升、楼盘装修费上涨等。所以从房地产开发商的角度出发，如何在项房地产目在整个的开发过程中，在保证质量指标必须过关的前提下监管好项目投入成为保证项目盈利的首要业务。为此，房地产开发商有必要全面客观解析项目的成本结构、成本核算原则、成本可控关键点、质量控制等相关知识，从财务的角度严格把关每一笔开发费用。3.2房地产项目成本管理3.2.1房地产开发成本开发成本是指开发商从从征地、投建到竣工直至销售整个施工周期中所有的投入金额，它衡量了房地产开发商开发项目的过程中所消耗的生产资料和劳动力，是房地产行业衡量房地产开发项目质量工作进展的关键指标，是控制房价的重要影响因素[52]。按照房地产开发产品的功能用途不同被分为代建工程开发费、土地开发费、配套实施开发费、房屋开发费。土地开发费是指开发商在征地时所承担的资金投入。房屋开发费是指开发商在项目开发、周转房、拆迁房等楼盘时所承担的各种资金投入。配设施开发费用是指开发商可以有偿或者无偿转让的设备、无法归入开发项目发生费用的所有资金投入费用。代建工程开发费用是指项目开发过程中，开发商外包的委托单位经营项目所发生的一切费用。项目开发成本按照《施工、房地产开发企业财务制度》（中国人民建设银行34 青岛理工大学工程硕士学位论文（93）财预字第6号）定义包括开发间接投入、基本设施投入金额、前期施工投入、公共设施投入、施工安装以及土地征用及拆迁补偿成本。开发间接成本是指单位或者公司的直属管理和组织项目期间所产生的费用支出，比如劳动保护费、职工福利、设备维修、员工办公、员工薪酬、基建设备消耗、水电消耗、二次物流中转费等等[53]。基础设施建设成本是指房地产开发商在楼盘小区公共活动区域所有投入的资金，包括小区的路面、电力供应、保洁、物业、通讯、排污、美化、供水系统等等方面。前期工程成本是指房地产开发商在项目实施之前因为调研而投入的成本，包括可行性调研、策划、方案定制或修改、取证、地表地下勘查、交通分析、“三通一平”等方面。公共配套设施成本是指不是独立开发的项目没有权利将与之有关的配套设施转让给他人，并收取一定利益所产生的费用。这些投入可以记入商品性房地产项目的配套设施成本项目。建筑安装工程成本是开发商在施工过程中的投入，包括其独自进行施工以及承包给其他建设单位的所有投入的总和。其主要又外包的间接投入、盈利、直接投入和税金等几方面构成，间接投入还包括管理投入、措施投入和规费等几方面；直接投入包括工程设备使用过程中的消耗、劳动力费用、生产资料投入等；措施费包括多次物流消耗、安全建设方面的投入、夜间建设投入、环保和文明施工等的投入；土地征用及拆迁补偿成本是指房地产开发商在征地过程中产生的劳动力安置费、土地征地补偿费、动迁房费、耕地占用费、社保投入、地下地表附着物拆迁投入、青苗费等。因为每个地区都有各自的实际情况，施行标准也没有统一，具体情况根据当地相关部门规定实施。3.2.2房地产项目成本核算房地产开发成本核算的对象是指房地产开发商在房地产项目的开发流程中，为了方便分类和归纳支出费用的明细而确定的具体费用承担着或者费用发生人。该核算的具体组成为6块：施工过程中的间接投入、基础设施投入、前期开发投入、公共设施投入、建筑安装投入及土地征用及拆迁补偿投入等[54]。35 青岛理工大学工程硕士学位论文在整个项目投入运算的过程中应当按照一定的原则平分所有费用，具体如下：1.房地产开发项目成本核算必须在项目进展前得到确认，而且一旦确认不可随意更改、混淆。2.在选择成本核算的过程中应当严禁执行成本核算分类的一些基本规则：规模巨大、施工周期长的大型项目应当参考经济责任制，按照施工地段或者单位合理均摊投入；较为常见的普通房地产开发项目，应以施工图预计单项工程成本或者单独编制的成本预算为成本核算对象；群类平台施工具有类似的结构，共同的地点、工程期限，因而开发单位可选择并为一个对象进行投入监管。3.财务结算完毕后继续出现的财务成本可以拿着相应发票在每年5月31日前到税局清算。4.税局在土地清算时分为分段清算和整体清算，房地产开发公司可根据自身的财务运转原则选择清算方法。5.为了方便分配、归集房地产项目建设的费用，计税成本对象严格按照6大要求：权益区分要求、是否可销售要求、成本差异要求、分类归集要求、定价差异要求、功能区分要求。项目开发需要成本分摊时可灵活选择预算造价法、占地面积法、直接成本法或者建筑面积法进行运算。项目成本核算的步骤[55]如下：1.项目开发之前要将其科学分类为目标单元，方便后期统筹监管。2.将六种科目和三种投入项目的成本费用归纳整理，其中投入项目是指包括已经鉴定完毕本应向当地政府上报但未上报的物业完善费、建设费、土地开发费等在内的提前支出、待摊成本、实际发生的经费。3.按照分摊方法非配共同成本，详细的实施方法如下：配套实施成本按照房地产项目的建筑面积进行合理平分；征地成本按照占地面积平分，但是一次性征地分期开发的土地可按照土地预算进行划分，待竣工后调整；项目的银行贷款利息可按照工程预算或直接成本法进行划分；剩余的共同成本按照投资方协商各自进行调整。4.核实3中竣工标准，区别完工计税成本、销售成本、未完工计税成本。5.工程建设方面的所有投入支出费用，详细备案。6.核算销售的支出费用，根据当地市场定位房价。36 青岛理工大学工程硕士学位论文7.后续成本的二次调节，避免房地产开发的费用支出漏洞。3.2.3成本控制的原则、关键成本控制的最大目的是企业获得最大的利益空间，要做好最佳监管需要针对成本的规划、预算、分宜成本及考核等工作做好全方面的监管。成本控制的对象划分时应该不能过于细化，一面增加财务审核的难度，也不可过于粗放，应该注重与生产经营状况相结合，能够独立反应施工工程的实际水平。成本控制应该严格按照以下秩序进行维护运转[56]：1.责权利相互统一协调：投入监管的工作应当得到多个部门的共同配合，如技术、财务、管理部及工程部等，同时应当健全完善相应的责任体系，以负责经理为核心，让大家明白担负的重要责任和应当尽到的所有义务，奖励和惩罚分开。降成本的工作伴随着项目从设计到施工的整个过程，需要落实企划、投标、工程运行、最后验收、出售等众多阶段。以项目组的降成本目标责为基准，分阶段比较、审核项目组的降成本进度，项目结束进行项目绩效评价，进行赏罚。2.目标管理：按照投入监管，在实际施工的过程中时刻对已经投入的成本进行限制、调节，减少投入支出，使其在预期投入范围之内。目标管理需要在成本核算的过程中建立完善的成本流程、报表系统、台账，以保障目标成本有条不紊的推进。3.动态控制：房地产开发是一项周期长、投资大、风险高的作业，房地产整个开发过程中成本并不是一成不变的，尤其是大宗物料会根据国际市场的波动而大幅变动，这就需要房地产项目及时做了预算也要在大环境下时刻关注成本控制。再者，进度控制也要和质量控制相得益彰，过于关注品质刚性，项目进度慢，项目周期长收益期延长。妥善出台企标或者遵从行标的品质指标，不要过分追求品质刚性；但是也不能为了竣工急于求成，忽视项目品味品质的需求。4.全面成本控制：项目开发的投入监控需要整个实施过程的全部监管和全部员工的共同关注。全体员工管控体现在按照成本指标具体到部门、模块、项目组、班组、个人，具体包括项目经理、技术、财务、工程、行政以及供应链与采购体系等部门在内的所有员工。整个过程成本控制体现在：立项过程的监管、设计、营销与保修服务、采购环节、交付及施工等在内的各个阶段的监管。5.成本最低红线：保证项目投入资金的极小化是房地产投资方进行开发实施创37 青岛理工大学工程硕士学位论文利的最大追求。对于金额较大的支出进行财务预算调查，对于金额较小的进行即时经济管理，达到成本最低化的双向管控目的。投入监控的关键在于整体投入规划、计划投入、实际支出相对应；不同的工程要有独立的投入支出账目；每个过程都要对投入有详细的账目记录；每个阶段也要对成本投入严格进行监管整理。3.3项目成本控制DEA评价过程3.3.1明确DEA评价目的作为评价经济有效性效率的非参数法的新颖模型，DEA模型应用于经济学范畴主要是比较分析样本之间的相对优劣情况，因地制宜根据DEA模型的评价功能而进行系统分析导出最优化客观评价结果[57]。目的。DEA模型的相关评价起到的经济意义如下：1.规模效率分析[58]规模效率反映了决策单元中各单处于最佳规模时生产成本可以降低的幅度，从而反映了决策单元现有规模是否合理，有待改观。通过横向比较提高投资的相应比例和与因此所引起的产出比例的增减可以判断各决策单元的规模收益状况。该收益状况分为递增、减少、恒定三种：规模收益不变是指决策单元的规模有效，决策单元的边际投入规模等于它的边际产出。代表决策单元增加某一项资源的投入并不会给决策单元带来收益增加；如果减少或者没有变化代表决策单元增加某一项资源的投入会给其带来产出增加；规模收益递减代表决策单元增加某一项资源的投入反而会给决策单元带来资源的浪费，造成投入成本没必要的增加。其中，规模有效说明在实施过程中现有的资源得到了最大程度优化支配，成本投入不多不少，这是达到利益最大化的最佳状态。2.总体效率分析总体有效性说明决策单元在当前规模结构下已经达到了它最大的产能，即DEA有效，否则为DEA经济无效。DEA经济无效说明当前的投入对应的产出并不协调，还有一定的调整空间，达到决策单元现有的投入对应的最大化收益。3.纯技术效率分析纯技术效率是总体效率与规模效率的乘积，其可以通过DEA分析后面两者的38 青岛理工大学工程硕士学位论文情况再将两者相乘。该效率=1说明内部资源和管理水平已经得到了最优化配置。本文选择对房地产开发商对某项目运作的总体效率、纯技术效率、规模效率进行分析。3.3.2明确成本控制决策单元选择DMU就是找出决策单元，在选择FMU时应该具备下面所列出的具体要求：1.DMU具备一致的输出和输入指标；2.DMU具备一致的外在条件；3.DMU具备一致的任务、目标。针对房地产具体实施工程，本文选择DMU为其投资商。3.3.3建立成本控制评价具体标准[59]成本控制具体标准是指输入、输出特征标准，两者相互对应。一般而言应该依据以下原则进行相关特征标准的选择：1.要充分考虑指标的多元化，切勿遗漏重要指标；2.指标应当百分百服从实例DEA方法的评价目的；3.输入指标或者输出指标的内部尽量杜绝多重线性相关；4.所选的输入、出特征标准应能全面地反映DEA模型的评估目标；5.输入特征指标和输出特征指标之间不可混淆，注意通过二者之间关联性的强弱进行区分二者。针对房地产开发的具体项目，本文以决策单元各个阶段的费用支出和为输入特征指标，以决策单元的净利润为输出指标。费用支出反映了不同时期不同区域公司的灵活应变能力和经营效率；净利润是投资商存在和扩大的最终目的。3.3.4选择DEA模型伴随国内外广大学者的深入研究与模型的广泛领域应用，如今DEA方法有反应输入、出特点的标准原DEA、熵-DEA以及反应非期望输出特点指标的GDEA模型、包含C2WY、C2WH和ZHDEA模型在内的综合评价DEA、反应决策者最大倾向指标的G2DEA模型、权重限制的DEA-C2R、动态性DEA方法、反应决策者偏袒的C2WH、混合型DEA、随机性输入输出指标的DEA、具有独立子系统的39 青岛理工大学工程硕士学位论文DEA、全局性DEA、加法-C2GS2、LOG型DEA、模糊性输入输入输出指标的灰色DEA等多种专用型以及延伸型差异性DEA模型，其中最为常用的模型为B2C模型和C2R模型。虽然上面的方法模型种类很多，但一般分为两种应用形式：一种是基于输出型的，另一种是基于输入型的。基于输入型DEA模型是指决策者在决策单元的相对经济效率评价的过程中希望投入的指标值固定不变，而想要得到较高的输出指标。基于输入型DEA模型是指决策者在决策单元的相对经济效率评价的过程中希望产出的指标值固定不变，而想要得到较低的输入指标。这两种形式并没有绝对的不同，主要看投资方的偏好。本文认为选择选择基于输入型DEA模型-B2C、C2R模型，在固定产出的情况下，希望投入越少越好，以降低成本达到成本控制的目的。在这里以投入减少的最大值或者增加的产出的最大值求得相应的比率，前者或者后者的倒数称为相对效率。本文选择基于输入型的具体原因主要有几点：第一，我国的房地产从形成到现在一直都是劳动密集型，随着社会的不断发展，其成本也在不断提高。中国的平均工资水平已经超过了南亚、东南亚地区的平均工资水平，所以中国已经没有了劳动力低廉的成本优势，这一现状急需从劳动力成本上进行控制。第二，房地产行业高速发展的时代已经过去，微利时代已经临近，究其原因，生产资料物价上升也是一大原因，如何控制大宗物料的进价需要着力控制。房地产该行业房价高速增长已经不符合中国当前国情下的经济发展客观规律，只有从成本控制着手，寻求最小的投资达成最大的收益才是保障当前房地产行业在当前房地产行业在市场经济和政府宏观控制物价的共同调节下有一席之地，然立于不败之地。3.4本章小结本章通过解析房地产项目的全部实施流程，细化各个过程的投入支出明细，明确房地产项目实施中投入监管的要点节点。在此基础之上，介入DEA模型，明确本文的DEA评价目的、特征指标等，为下一步具体做房地产项目的成本控制做铺垫。40 青岛理工大学工程硕士学位论文第4章基于DEA的房地产项目成本控制评价确定研究对象后进行数据调研，建模分析，然后以总体有效性最差的为典型代表进行规模效益分析、技术有效性分析，最后根据具体分析结果给出改进建议。4.1研究对象概况本文以山东、安徽、黑龙江、重庆、新疆五个省市的不同地级市房地产开发公司为决策单元进行了详细调研，具体情况如下：（1）U1公司位于山东省济宁市，成立于1998年，经过多年的努力发展，目前具备完善的具体项目开发、配套设施、小区相关管理配套、建筑安装装饰等业务，已获得物业管理国家二级、建筑施工总承包国家一级、房地产开发资质国家一级资格。（2）U2公司位于新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市，于2000年注册，以房地产开发、物业管理为基本业务。因为规模较小，起步资产4000万，主要承接小型项目。（3）U3公司位于重庆市，1993年注册，以小区开发为主要业务，兼并钢铁材料、装饰材料等投资、木材加工、五金销售等业务，也是国家一级房地产企业。（4）U4公司位于黑龙江省哈尔滨，成立于1993年，是一家以房地产开发为主要业务，广泛发展健身娱乐俱乐部、园区景色、物业供暖等综多元性发展公司。该公司具有科学规划、严谨的设计、有序的管理、一流的服务水平，是本地的品牌房地产开发公司。（5）U5公司位于安徽省合肥市，于1997年注册，发展以房地产开发为核心业务，兼并涉足商业机构、教育机构、酒店服务等方面，已获得国家一级房地产开发资质。该公司连续多年获得“中国房地产500强”，在资金运转、项目运算、人才配置方面具有自己的特色。4.2DEA有效性分析4.2.1房地产开发成本统计开发成本是指项目开发商从征地、投建到竣工、销售的整个环节中承担的资41 青岛理工大学工程硕士学位论文金投入，它衡量了房地产开发商开发项目的过程中所消耗的生产资料和劳动力[60]，是房地产行业衡量房地产开发项目质量工作进展的关键指标，是控制房价的重要影响因素。按照房地产开发产品的功能用途不同被分为代建工程开发费、土地开发费、配套实施开发费、房屋开发费。开发成本项目按照《施工、房地产开发企业财务制度》（中国人民建设银行（93）财预字第6号）定义包括开发间接投入、基础设施建设投入、实施项目之前成本、公共配套设施成本、相关安装成本、土地征用及拆迁补偿成本。调研中发现，各房地产开发商，尤其是国企或者国企控股的房地产开发公司针对房地产成本投入的统计有待完善。本文将房地产开发流程中实际发生但未具体统计的费用成本用“-”代替。（1）建筑安装工程成本[61,62]。项目安装实施成本是指企业自行建设以及“外包”给承建单位建设项目的经费总和，它包括间接工程消耗、收益、直接投入以及缴税在内的相关投入。直接费用又包括施工工程费、措施费用两方面，其中前者又由基本工资和劳动保护投入等构成的人工消耗、包含因为材料的耗损和管理而产生的材料费、由设备机械的折旧和组装所产生的机械使用方面的投入；因为物流、脚手架、混凝土安全建设、环保等方面消耗所产生的措施投入。上面提到的间接工程费用又包括管理投入、规费，它是由差旅消耗、保险投入和工会缴纳等方面组成；规费成本包括社会保障、工程排污、住房公积金和意外险等方面的相关投入。在计算时各房地产开发商在建筑安装公告称成本中的具体投入如下表4-1所示。表4-1各房地产开发商建筑安装项目投入单位：万元开发商直接工程费措施费规费管理费利润税金共计U110300.91765.8586.617.11140557.513030.24U226034.1133.58271.0582.419.82700.96U3515.95330.043156.330.5379.24863.975276.09U41562.23477.74245.32248.98481.414.574632.97U5254.27137.8245.8417.83983.93913.892554.06（2）土地征用及拆迁补偿成本[63]。该项费用按照（财法字[1995]6号）—《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定土地征用及拆迁补偿成本是指房地产开发商在征地过程中产生的劳动力安置费、土地征地补偿费、安排动迁房费、耕地占用费、社保投入、地下及地表事务拆迁投入、青苗费等。我国各省份地区的相应标准不一，具体按照当地的政府文件标准执行。本文中搜集到的该阶42 青岛理工大学工程硕士学位论文段的情况如表4-2所示。表4-2各房地产开发商土地征用及拆迁补偿成本单位：万元开发商耕地占用费土地征地补偿费安置动迁房费其他共计U19910.0327087466.03U244.0122.0110.0158.03U382.5106135.12136.98460.51U4260.14150.320760677.44U585.9629.8156.320292.06（3）间接开发成本：开发间接成本是指单位或者公司的直属管理和组织项目期间所产生的费用支出，比如劳动保护费、职工福利、设备维护及损坏投入、员工办公消耗、员工薪酬、基建设备折旧消耗、水电费、二次物流中转支出等等。在本调查中发现各房地产开发商的成本数据统计方法不一，具体表现在归类分析时有的是严格按照费用类型进行划分，有的是按照时间节点进行归类。为了便于各开发商的对比分析和数据处理，本文将一致的数据统筹分析，将不同的部分记入其他，详情见下表4-3。表4-3项目间接投入成本单位：万元开发商员工薪酬基建设备折旧费员工办公费职工福利其他共计U115080603020431U211.587.53.912.0132.92U322.542018.6610.3515.0386.58U41805016.04359.02290.06U5345.550.2415.265613.12480.12（4）基础设施建设成本[64]：它是指投资商在所施工楼盘对公共道路、电力、卫生、信号、资源、废弃物排放等方面所承担的一切成本支出，具体参数见表4-4。表4-4各项目投资商础设施建设成本单位：万元开发商道路建设费绿化费排污费供电费其他共计U115080603020431U211.587.53.912.0132.92U322.542018.6610.3515.0386.58U41805016.04359.02290.06U5345.550.2415.265613.12480.12（5）前期工程及公共配套设施成本[65]。该部分成本投入是指房地产开发商在施工之前对是否可行所进行调研、策划、方案规划或修改、取证、地理环境勘查、交通分析、“三通一平”等方面所承担的投入支出。具体支出由人防支出、设计、监理、项目施工咨询、招标服务等多方面的投入所组成。43 青岛理工大学工程硕士学位论文表4-5前提投入以及公共配套设施投入单位：万元开发商调研费三通一平费公共配套设施成本其他共计U18.011845.022082.03U22.12.024.519.62U3610.3215940.32U41826.5169.514.5128.51U58.56.550.45570.45配套设施投入是指不是独立实施项目的投资方因为不能在转让设备中获益而产生的投入消耗，这些设备可以记入商品性住房项目的配套设施消耗项目。该成本主要分为2部分：盈利性和非盈利性的公众相关设备成本。4.2.2开发成本总体有效性分析-C2R模型根据上小节统计的各房地产开发商的房地产开发成本具体明细，可以得到DEA模型中的输入输出指标、决策单元等元素。表4-6各项目投资方成本收益单位：万元建筑安装工土地征用及拆间接间接基础设施施工前投入及公开发商收益程成本迁补偿成本投入建设投入众设施投入U13030.24466.0382.0370.214314653.4U2700.9658.039.6217.9832.92715.33U35276.09460.5140.32140.5486.586265.48U44632.97677.44128.51127.41290.066962.31U52554.06292.0670.45117.56480.125990.06本文以表4-6中所示的5个房地产开发商为决策单元，建筑安装工程成本、土地征用及拆迁补偿成本、间接投入、基础设施建设投入、施工前投入及公众设施投入、收益带入第三章的C2R模型：通过使用MATLAB工具进行编程达到C2R方法的运算模式，最后将各决策单元的输入输出指标逐一带进MATLAB软件运算C2R模型后得到下表4-7。44 青岛理工大学工程硕士学位论文表4-7基于收益的C2R模型参数表参数U1U2U3U4U5λ10.00060.00000.00001.00000.0000λ21.00000.01410.00000.00000.0000λ30.00000.04640.00000.00051.0000λ40.00000.00000.00000.00000.0000λ50.00080.07591.00000.00000.0000S-0.00000.00000.00000.00000.00001S-0.09270.00001.03060.00000.00002S-2.96311.48430.99170.00000.00003S-0.00000.06770.00000.00000.00004S-0.27120.00000.00000.00000.00005S+10.00000.00000.00000.00000.0000θ1.03021.19011.07061.00001.0000根据该模型可以分析各房地产开发商的总体有效性，具体结果如下：5个项目投资方中只有U3、U4、U5三个投资方的θ=1，而且它们的松弛变量S-1=S+1=S-3=S-2=S-5=S-4=0，故根据DEA的经济效益考核中的有效性原则判定U3、U4、U5的该评价属于经济有效，也就是说在目前所选取的5个决策单元中这3个房地产开发商的成本投入转化成了各自最大化的效益。因为U1和U2的θ≠1、松弛变量参数大小≠10，故判定这2个房地产开发商的DEA无效。参数θ的值越大说明房地产开发商的投入浪费越严重，其中位于新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市的U2房地产开发商θ=1.1901，是这5个决策单元里面最大的，可见该房地产开发商的资本投入结构严重不完善，相对本文选取的其他房地产开发商的投入与收益比相差甚远。所以本文继续以位于新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市的U2房地产开发商为研究对象，调研其2008-2012年的房地产成本投入和收益数据，通过建立DEA模型进行讨论该单元DEA经济有效性失衡的内在原因。4.3U2房地产开发商的DEA模型求解4.3.1U2的DEA数据统计U2房地产开发商位于新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市，于2000年注册，以房地产开发、物业管理为基本业务。该企业规模较小，起步资产只有4000万，主要承接小型项目。自2007年金融危机以来，其投资转变能力受到了极大的考验，下表4-8为该房地产开发商的2008-2012年的房地产成本投入和收益情况。45 青岛理工大学工程硕士学位论文表4-8U2房地产投入收益情况单位：万元时间成本投入收益建筑安装土地征用及拆间接开基础设施前期工程及公共工程成本迁补偿成本发成本建设成本配套设施成本2008245.622.67.666.5415.8200.32009283.5623.148.7628.8515.8189.652010390.251.4510.289.7816.52476.552011506.9565.8613.6415.3426.49423.612012561.6558.019.6517.9932.94715.354.3.2BC2模型解析站在房地产开发商的角度，为了方便比较在如今相对微利益时代的房地产行业的净利水平时应在产出指标尽量不变的情况下考虑如何调节房地产投入资本，所以本小节选取以时间为决策单元构建基于输入型的BC2分析方法：minVDn.t.sxsxjj0j1njyjsy0j1nj1j1,0j2,1,...,njs,0s0在MATLAB中编程建立好函数模型，再将各个决策单元对应的数据带入软件求解得到下表。表4-9基于输入的BC2模型参数参数20082009201020112012λ10.00001.00000.00000.00000.0000λ20.99810.00000.00000.26950.0000λ30.00000.00001.00000.72800.0000λ40.00000.00000.00000.00000.0000λ50.00070.00000.00000.00211.0000S-0.00000.00000.00000.00000.00001S-0.00000.00000.00001.66320.0000246 青岛理工大学工程硕士学位论文S-1.86330.02300.00002.55550.00003S-0.98750.00000.00000.00000.00004S-0.00000.00000.00000.94650.00005S+0.00000.00000.00000.00000.00001α1.08151.00001.00001.39791.00004.3.3C2R模型解析同理利用基于输入的C2R模型，将2008年到2012年的输入指标和输出指标分别带入MATLAB编程后，得到下表4-10。表4-10基于输入的C2R模型参数参数20082009201020112012λ10.00000.00000.00000.00000.0000λ20.00000.00000.00000.00000.0000λ30.07850.00001.00000.51570.0000λ40.00000.00000.00000.00000.0000λ50.32060.39880.00000.44411.0000S-34.980059.53500.00000.00000.00001S-0.00000.00000.00007.72610.00002S-3.76054.92220.00003.11550.00003S-0.00001.65720.00000.52890.00004S-13.36832.67740.00000.00000.00005S+0.00000.00000.00000.00000.00001α1.33141.50421.00001.49921.0000利用DEA方法中的BC2和C2R两种方法可以知道该决策单元的总体、规模和纯技术效率等情况，如下表4-11所示：表4.11BC2和C2R模型中各效率参数时间BC2中纯技术效率C2R中总体效率规模效率规模收益20081.08161.33151.2306递增20091.00001.50441.5045递增20101.00001.00001.0000不变20111.3981.49931.0721递增20121.00001.00001.0000不变47 青岛理工大学工程硕士学位论文4.4成本投入与收益解析4.4.1松弛变量解析通过松弛变量解析可以有效地找到改善决策单元的措施，为进一步提高作业效率提供了技术思路和方向。通过对比松弛变量的大小可以看出决策单元随着时间的变化而出现的成本投入与收益的对应关系，可以看出当前没达到最大化资源利用的具体程度，与此同时以及可以改善的潜力大小[66]。利用C2R可以直接看出房地产成本投入的规模效率、总体效率，利用BC2模型可以从技术角度直观看出目前的投资是否实现了最大化利益。因此利用基于输入型的BC2方法进行松弛变量解析。部分DEA方法有效性失效的决定单位，可以通过调整房地产成本投入和松弛变量的参数大小使之发生改变，成为有效。其中，调整值在房地产原始投入成本中比例越大说明该因素是直接导致DEA失效的主要原因所在从表4-10中可看出U2房地产近几年DEA无效的原因不尽相同。下表4-12即是对U2近几年房地产成本投入的改善建议。表4-12基于BC2模型中部分变量的调整建筑安装工土地征用及拆间接开发基础设施前期工程及公共时间收益程成本迁补偿成本成本建设成本配套设施成本2008--9.36-1.85320.9975--2009--0.2-0.34--2010------201188.65-1.66252.5585--0.9465-2012------由上表可见基本上每一年的房地产开发投入成本都需要进行调整才能使得DEA有效，所以可以总结U2房地产开发商近几年的成本控制不当，成本投入结构不合理，其中2008年和2011年的调整幅度较大，尤其是2011年建筑安装实施投入需要调整30%多。通过表4-9可以看出U2房地产开发商2010、2012年α=1、0=S-1=S-2=S-3=S-4=S-5=S+1。也就是说这2年该开发商的DEA相对有效，各自达到了最大化利益，此时该房地产开发商投入的成本不存在浪费，达到了资源的最佳配置状态，成本48 青岛理工大学工程硕士学位论文控制恰当。对比分析其他年份，2011年的α=1.3979，为决策单元里面最大的，说明目前的投入过大，按照最优化理论，目前的成本应能够还能降收益扩大为目前的1.3979倍，由此可见现阶段的成本消耗结构有很多需要改进的。从表4-12可见影响2011年成本收益最大的因素是建筑安装工程成本，投入过少，幅度为88.65万元。2008年α=1.0815，S-3≠0，S+1=0，S-4≠0，说明按照目前的投入收益可以增加为1.0815倍。从表4.11可见2008年U2房地产开发商的土地征用及拆迁补偿成本投入过多，幅度为9.36万。2009年α=1，S-3≠0，S+1=0，根据DEA方法可以知道其属于弱有效而非有效或者无效，2009年U2房地产开发商的收益对应的成本控制得当，但是如果间接开发成本再增加0.2万，基础设施建设投入再减少0.34万就能使得投入监管最优化。2011年α=1.3979、S-2≠0、S-5=0.9465-≠0、S-3≠0、S+1=0，说明目前的产出还能增加为1.3979倍，所以资源投入上存在一定的浪费。从表4.12可见2011年U2房地产开发商的建筑安装工程成本，投入过少，增幅为88.65万元。4.4.2规模收益解析在对DEA方法经济有效性无效进一步探索寻找改善对策时应该将松弛变量研究与规总体、纯技术、规模等三者的效率学习相结合。（1）纯技术效率解析[67]因为技术效率的变化在某种程度上可以看做是收益程度，当其越来越接近100%说明投入的成本得到的有效使用程度越好。由表4-9可见2009、2010、2012年三年的纯技术效率都为1，而2008和2011年的纯技术效率大于1。所以有必要对投入进行合理控制，具体调整情况在表4-12列出。（2）规模效率解析[68]规模效率是用来衡量输入指标增大的程度和因此所导致的输出指标的比例之间的关系，从而判断DEA模型的规模收益：递减、递增、不变。2＊＊在CR方法运用中，α=1时决策单元有效，进而利用最优解λ判断其规模收益情况：＊∑λ<1时规模收益在相应的递减；49 青岛理工大学工程硕士学位论文＊∑λ=1时决策单元规模收益不会因此而受到影响而改变；＊∑λ>1时决策单元规模收益因为其作用逐步增加；由公式可知规模效率是总体和纯技术两者的效率的比值，如果其值为1说明决策单元在该方面的收益不变；当其值低于1说明决策单元在该方面的收益在逐步降低；同理，当其值高于1说明决策单元在该方面的收益在逐步增高，由表4-10可见在2010和2012年其值为1，推理知在表中所列的五年中只有这两年具有最佳成本控制力度，最大的收益比。2008年和2011年的情况可以知道其在总体、规模和纯技术三方面的效率都不为1，按照目前的房地产投资成本并没有得到最大化的收益，存在极大的资源浪费，应该重点分析项目投入的比例，加大力度进行投入监管，具体调整见表4-12。2009年的纯技术效率为1，规模、总体两者的效率都没有达到1，可知该年DEA无效是因为规模方面的非有效引起的，应当着重、加大力度改进其效率。该年现有的成本已经达到了本身收益的最大值，但是如果进一步加大成本投入还会增加收益，也就解释了规模效率为何处于递增期。（3）总体效率解析[69]由4-11可见5个决策单元中总体效率为1的是2010年和2012年，这2年的房地产成本控制得到了最优化处理。其中2009年的总体效率最低，α=1.5044，也就是说如果按照目前的成本投入收益应该为目前的1.5044倍。不难看出2008年、2009年、2011年的总体效率也大于1，没能够实现最大化收益。4.5改善措施与建议根据目前的DEA建模分析房地产开发商应加大房地产开发成本各个阶段的控制，具体表现在成本管理上。为了能够实现房地产开发项目的收益最大化，需要政府、企业等的协同合作，具体表现在以下方面：（1）决策单元中特别是U2开发商应该加强建筑安装工程成本、土地征用及拆迁补偿成本的控制。在设计前期核算时要尽可能考虑影响项目收益的元素，严格按照项目开发周期进展，同时要加强处理突发状况的应急能力。（2）房地产开发商往往不仅仅涉足于小区开发，还要投资物流、娱乐、酒店等项目，一定要做好成本台账管理机制，这样才能有效控制安全成本，保证最大化收益。50 青岛理工大学工程硕士学位论文（3）房地产开发商应加强工程建设管理机制，建立一套系统、有效、完整的安全作业流程，强化安全生产、作业责任和原材料采购监督。（4）加大重视正式、非正式工程建设员工的意外伤害保险力度，增大作业工人的安全保障，减少工伤，降低意外财务成本。（5）树立房地产节约文化。通过宣传、教育、引导、奖惩等深化各部门的降成本意识，减少没必要的资源消耗。（6）加大科技含量，降低大量依靠劳动力的现状。如今劳动力成本低已经一去不复返，目前我国的平均劳动力成本已经超过了东亚、东南的的平均水平，应该从科技投入中寻求新的长期成本制约点。4.6本章小结（1）从选取的5个房地产开发商入手，调查房地产开发成本数据，建立DEA模型，进一步分析其总体有效性。（2）选取总体有效性最差的项目投资商，以2008-2012年的项目实施投入和收益为指标，选用BC2、C2R两种方法对比分析规模收益、总体和纯技术两方面是不是有效的。根据分析的结果给予合理的改善建议与措施。51 青岛理工大学工程硕士学位论文结论本文使用数据包络分析法也就是DEA方法的理论研究、房地产项目投入管理的理论研究后，将DEA评价经济有效性与房地产行业成本控制的模块相互结合，最后通过大量的数据调研、建模，将相关总体、规模和纯技术三方面的效率解析总结后，得到的分析结果如下面所示：（1）项目投资方在项目实施中各个阶段的具体项目投入多少、所占比例不一，应根据区域性和公司管理体制严格把关各阶段台账，科学管理，杜绝先执行后立项。（2）在利用DEA模型进行房地产开发成本分析时，选取的决策单元一定具有代表性，而且输入指标、输出指标要真实有效反应房地产开发的整个过程。（3）5个房地产开发商中U4和U5具有总体有效性，他们当前的成本投入实现了最大化收益，成本控制方法得当。（4）通过U2房地产开发商近几年的的总体有效性、规模效率、纯技术效率可以发现金融危机给房地产行业带来了极大的影响，表现在2008年的纯技术效率、总体效率、规模效率分别为1.0816、1.3315、1.2306；2009年的纯技术、总体、规模三方面的效率分别为1.0000、1.5044、1.5045，表现为整体效率较低，当前的成本控制不当，需要进一步调整各阶段的房地产开发成本，最后在表4.12中给出了U2开发商具体的调整改善建议。本文在基于DEA模型探索房地产相关项目投入监管的过程中选取了不同区域的5个投资方作为探讨对象，并在数据统计时以建筑安装工程、地皮购买和拆迁弥补、非直接投入、基础设施建设、施工前投入及公众配套设施等多方面的投入为输入指标，，并未细化其具体的财务明细。所以在表4-12的开发成本调整建议中的调整值并未具体到具体业务，所以需要进一步的研究、核实到位。52 青岛理工大学工程硕士学位论文参考文献[1]宗豹.房地产广告诉求和何视觉标识分析-以《IAI中国广告作品年鉴》为例[D].成都:西南交通大学,2010[2]胡少维.如何看我国当前的房地产形势[J].首都经济,1997,08:23-27[3]田成诗.我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析[J].价格理论与实践,2009,07:52-53[4]安辉,王瑞东.我国房地产价格影响因素的实证分析—兼论当前房地产调控政策[J].财经科学,2003(3):115-124[5]王兆峰,彭继增.我国房地产市场存在的问题及对策[J].江西农业大学学报,2004(6):54-56[6]刘树成,张晓晶,张平.实现经济周期波动在适度高位的平滑化[J].经济研究,2005,11:10-21.[7]梁云芳,高铁梅.管理世界:我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J].管理世界,2006(8):76-82[8]牛毅.我国房地产价格为何居高不下[J].中国房地产信息,2005(3):53-55[9]张启振.房地产价格居高不下的原因及其调控[J].价格理论与实践,2006(3):43-44[10]张玉录,王桐,张士彬.从经济学理论看房地产价格居高不下[J].经贸论坛,2011(06):99-100[11]于泊源.浅谈我国房地产价格居高不下的原因及建议[J].科技情报开发与经济,2007,17(21):128-129[12]朱建军,胡晨飞.浅析我国房地产价格居高不下原因及对策[J].现代商业,2009(23):58-59[13]丁杰.我国房地产价格影响因素实证分析[D].华中师范大学,2014[14]罗宜琦.我国房地产市场两次宏观调控对比分析[D].四川大学,2006[15]白涛.房地产业的政府管制一价格构成及其管制[D].暨南大学,2008[16]杨洋.基于目标管理的房地产开发项目成本控制研究[D].天津大学,2013[17]R.C.Wang,T.F.Liang.Applicationoffuzzymulti-objectivelinearprogrammingtoaggregateproductionplanning[J].2003,46(1):17-19[18]D.R.Ogunsemi,G.O.Jagboro.Time-costmodelforbuildingprojectsinNigeria[J].ConstructionManagementandEconomics,2006,24(3),253-25853 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