郑州ssy小区房地产开发项目成本管理研究

'分类号密级ｕｄｃ＊！１乐如又乂華ＮＡＮＪＩＮＧＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＯＦ％ＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ硕去专业学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理硏究（题名和副题名）李鼎（作者姓名）指导教师姓名温素彬教授卢少飞高级工程师学位类别工程硕去学科名称项目管理研巧方向成本管理论文提交时间２０１５年１０月’：注１注明《圃际十进分类法ＵＤＣ》的类号。 硕壬学化冷丈郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研究作者；李鼎指导教师；温素彬教授ｉ南京理工大学２０１６年３月 ＭａｓｔｅｒＤｉｓｓｅｒｔａｔｉｏｎＺｈｅｎｚｈｏｕＳＳＹｄｉｓｔｒｉｃｔｒｅａｌｅｓｔ：ａ（：ｅｇｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｒｏｅｃｔｐｐｊｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈｇＢｙＬｉｄｉｎｇＳｕｐｅｒｖｉｓｅｄｂｙＰｒｏｆ．ＷｅｎｓｕｂｉｎＮａｎｉｎｇＵｎｉｖｅｒｓｉｔｏｆＳｃｉｅｎｃｅ＆ＴｅｃｈｎｏｌｏｊｙｇｙＭａｒｃｈ２０１６， 声明本学位论文是我在导师的指导下取得的研究成果，尽我所知，在本学位论文中，除了加从标注和致谢的部分外，不包含貫他人已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得任何教育机构的学位或学历而使用过的材料一。与我同工作的同事对本学位论文做出的贡献均已在论文中作了明确的说明。研究生签名：年＾月日学位论文使用授权声明南京理工大学有权保存学位论文的电子和纸质文档，可借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容，可从向有关部口或机构送交并授权其保存、借阅或上网公布本学位论文的全部或部分内容。对于保密论文，按保密的有关规定和程序处理。研究生签名：３气年ｋ月日 工程硕上学位论文邦州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理硏巧摘要一一个企业来讲都是项极其关键的管理工作成本管理对于任何。伴随地产行业的激烈竞争和政府对其不断调整Ｗ及各种政策的收紧，如何在激烈的市场竞争中提供质量高一、成本低的产品己经成为房地产开发企业赢得竞争，站稳脚跟的唯选择。若要取得良好的经济效益，房地产开发企业的管理工作必须对项目开发过程中的不同阶段都必须一做出成本管控，只有做到开发项目整体成本统管控，才能使企业实现利益最大化的目标。本文ＷＤＸ房地产公司开发的ＳＳＹ项目作为此次研究案例，按照地产项目开发成本管理控制理论，运用先进成熟的全寿命周期成本、挣值法等管控理论为基础，使用这些研究方法对ＳＳＹ项目进行成本分析，充分利用理论对项目实施成本营控判断分析，不断深层次的研巧本项目不同环节的成本控制问题，并提出各阶段成本管理的有效措施。根据房地产项目开发的工作流程，从项目的决策、规划设计、招投标，到项目的施工一、竣工结算，最后到项目的销售这房地产开发项目的流程，利用科学成熟的成本控制理论方法进行全面剖析。Ｗ此实现地产企业项目成本运营的髙效监管，Ｗ期给地产企业提升管理水平提供借鉴，同时也希望能够为房地产开发公司在激烈的市场环境下能够具有更强的市场竞争力提供参考。关键词：房地产开发成本管理全寿命周期Ｉ Ａｂｓｔｒａｃｔ工程硕ｉ：学位论文乂ｂｓｌｒａｃｔＣｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｆｏｒａｎｙｂｕｓｉｎｅｓｓｅｎｔｅｒｒｉｓｅｉｓａｃｒｕｃｉａｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｗｉｔｈｔｈｅｐｉｎｃｒｅａｓｉｎｇｃｏｍｅｔｉｔｉｏｎｉｎｔｈｅ化过１ｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔａｎｄｔｈｅｎａｔｉｏｎａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅｒｅｕｌａｔｉｏｎｏｌｉｃｐｇｐｙｔｉｈｔｅ打ｉｎｈｏｗｉｎｔｈｅｆｉｅｒｃｅｍａｒｋｅｔｃｏｍｅｔｉｔｉｏ打ｗｉｔｈｈｉｈｕａｌｉｔｌｏｗｃｏｓｔｒｏｄｕｃｔｓｈａｓｇｇ，ｐｇｑｙ，ｐｂｃｃｏｍ色ａｒｃ过１ｅｓｔ过ｔｅｄｃｖｃｌｏｐｍｃ打ｔｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｗｉ打ｔｈｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ，ｔｈｅｏ打ｌｙｏｐｔｉｃ打ｆｏｒ江ｆｏｏｔｈｏｌｄ．Ｔｏａｃｈｉｅｖｅｇｏｏｄｅｃｏｎｏｍｉｃｂｅｎｅｆｉｔｓ，ｔｈｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｍｕｓｔｅｖｅｒｙｈｎｋｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｒｏｃｅ巧ｏｆｒｏｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｉｓｒｅｕｉｒｅｄＯ打ｌｔｈｅｐｐｊｑ，ｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｒｏｃｅｓｓｏｆＣＯ巧ｍａｎａｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｏｆｔｈｅｒｏｊｅｃｔ，化ｍａｋｅｔｈｅｐｇｐｏａｌｏｆｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓ化ａｃｈｉｅｖｅｍａｘｉｍｕｍｂｅｎｅｆｉｔｇｐＴｈｅＤＸＲｅａｌ巨ｓｔａｔｅＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＣｏ．，Ｌｔｄ．ｄｅｖｅｌｏｐｅｄｔｈｅＳＳＹｐｒｏｊｅｃｔａｓａｎｅｘａｍｐｌｅ，ａｃｃｏｒｄｉ打ｇ化ｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｅｃｔｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔＣＯ巧ｍａｎａｅｍｅ打ｔｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｏｒｙｕｓｉｎｊｐｇ，ｇａｄｖａｎｃｅｄａｎｄｍａｔｕｒｅｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｌｉ耗ｃｙｃｌｅＣＯ巧，ｅａｒｎｅｄｖａｌｕｅｍｅｔｈｏｄａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｏｒｙａｓｔｈｅｂａｓｉｓｕｓｉ打化ｅｒｅｓｅａｒｃｈｍｅｔｈｏｄｓｏｆＳＳＹｒｏｅｃｔｃｏｓｔａｎａｌｓｉｓ，ｍａｋｅｆｕｌｌｕｓｅｏｆｔｈｅｔｈｅｏｒ，ｇｐｊｙｙｏｆｒｏｅｃｃｏｓｃｏｎｏ－ｔｔｔｒｌｍｅｔｈｏｄｓａｎｄｍｅａｎｓｔｏｃａｒｒ０打ｔｈｅａｎａｌｓｉｓｉｎｄｅｔｈｅｘｌｏｒａｔｉｏｎｏｆｐｊｙｙ，ｐｐｅａｃｈｓｔａｇｅｏｆｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ，ａｎｄｐｕｔｓｆｏｒｗａｒｄｓｏｍｅｅｆｅｃｔｉｖｅｍｅａｓｕｒｅｓｏｆＣＯ巧ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｆｏｒｅａｃｈｓｔａｇｅ．化－Ａｃｃｏｒｄｉｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｒｏｅｃｔｄｅｖｅｌｏｍｅ打ｔｗｏｒｋｆｌｏｗｆｒｏｍｔｈｅｄｅｃｉｓｉｏｎｍａｋｉｎｏｆｔｈｅｇｐｊｐ，ｇｐｒｏｅｃｔｌａｎｎｉｎａｎｄｄｅｓｉｎｂｉｄｄｉｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｏｅｃｔｔｈｅｃｏｍｌｅｔｉｏｎｏｆｔｈｅｊ，ｐｇｇ，ｇ，ｐｊ，ｐｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔａｎｄｆｉｎａｌｌｔｏｔｈｅｒｏｃｅｓｓｏｆｓｅｌｌｉｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｏｅｃｔｓｉｎｔｈｉｓｒｏｅｃｔ，ｙｐｇｐｊｐｊ，ｔｈｅｕｓｅｏｆｓｏｐｈｉｓｔｉｃａｔｅｄｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃｍｅｔｈｏｄｓｔｏｃｏｎｄｕｃｔａｃｏｍｐｒｅｈｅ打ｓｉｖｅＣＯ巧ｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｏｒｙａｎａ＊ｌｙｓｉｓ．Ｉｎｏｒｄｅｒ化ａｃｈｉｅｖｅｅｆｉｃｉｅｎｔｏｐｅｒａｔｉｃ打ｏｆｔｈｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｏｆｒｅ山ａｔｉｏｎｏｆｉｅａｌｅｓｔａｔｅｐｊｇｃｏｍａｎｅｓｅｒｅａｓｔａｅｂｕｎｅｓｎｒｒｅｎｈａｎｃｅｅｍａｎａｅｍｅｎｅｖｅｒｏｐｉｔｈｌｅｔｓｉｓｉｏｄｅ化ｔｈｔｌｌ化ｖｉｄｅ，ｇｐｒｅｆｅｒｅｎｃｅａｎｄａｌｓｏｈｏｐｅＵ）ｒｏｖｉｄｅ泣ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｆｂｒ化ｅ巧ａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｃｏｍａｎｉｎｔｈｅｐｐｐｙｆｉｅｒｃｅｍａｒｋｅｔｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｃａｎｈａｖｅａｓｔｒｏｎｇｅｒｍａｒｋｅｔｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅｎｅｓｓＫｅｍｅｎｔＣｏｓｔ－ｙｗｏｒｄ：ＲｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏＭａｎａｅｍｅｎｔＬｉｆｅｃｙｃｌｅｐｇＩＩ 工程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理硏巧目录摘要ＩＡｂｓｔｒａｃｔＩＩ１绪论１１．１选题背景与意义１１．２国内外研巧现状２１．２．１国外研究现状２１．２．２国内研巧现状３１．２．３国内外研究现状小结５１．３主要内容及框架结构５１．３．１主要研究内容５１．３．２论文的框架结构：：：６１．４技术路线与研巧方法６１．４．１技术路线６１．４．２研究方法７２房地产开发项目成本管理基础理论９２．１房地产开发项目成本管理的内容、含义及特点９２丄１房地产开发项目成本管理的内容：：；９２丄２房地产开发项目成本管理的含义９２丄３房地产开发项目成本管理的特点１０２．２房地产开发项目的阶段划分及成本构成１１２１１．２．１房地产开发项目的阶段划分２．２．２房地产开发项目的成本构成１２２．３成本管理的原则与方法１６２．３．１成本管理的原则１６２．３．２成本管理的基本方法１７３公司及项目概况２１３．１ＤＸ公司简介２１３２１．２ＳＳＹ项目概况３２１．２．１设计依据３．２．２工程概况２２３．２．３空间形态体系２２ＩＩＩ －１目录工程硕：学位论文３２３．２．４合理的功能组织３２４．２．５丰富的景观空间层次３２４．２．６造型设计３２．２．７ＳＳＹ的成本构成５４ＤＸ公司ＳＳＹ项目成本管理现状及问题分析２８４．１ＳＳＹ项目二期工程成本管理目标２８４丄１成本管理目标的含义２８４丄２编制成本控制目标的依据２８４丄３编制成本控制目标的方法２９４丄４ＳＳＹ项目二期工程成本控制目标的确定巧４一．２ＳＳＹ项目期成本管理存在的问题３３４．２．１决策阶段成本管理存在的主要问题３３４．２３４．２规划设计阶段成本管理中存在的主要问题４．２．３招投标阶段成本管理存在的主要问题３４４．２．４施工阶段成本管理存在的主要问题３５４．２％．５竣工阶段成本管理存在的主要问题４．２３７．６销售阶段成本管理存在的主要问题５ＤＸ公司ＳＳＹ项目二期成本管理的对策姑５３８．１决策阶段的成本管理５丄１编制可行性研究报告％５丄２搞好市场调查工作３８５丄３准确项目定位％５．２规划设计阶段的成本管理３９５．２．１公开招标选取设计单位３９５．２．２推行限额设计，控制项目总投资３９５．２．３用合同来有效控制造价４０５．２．４设计变更的控制４０５．２．５价值工程在设计阶段的应用４０５．３招投标阶段的成本管理４１５．４１．３１考察投标单位５４２．３．２合理评标，避免不平衡报价５．３．３加强工程谈判４２５．４２．３４増强合同条款的严密性，强化合作方的责任条款５．３．５加强合同的履行和跟踪４２ＩＶ 工程硕止学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧５ＡＢＣ分类法在材料．３．６采购中的应用４３５．４施工阶段的成本管理４４５．４．１加强现场工程量签证的监督和管理工作４４５．４．２正确对待设计变更４４５．４．３制定合理工期４５５．４．４挣得值分析４５５．５竣工阶段的成本管理４７５、．５．１严格控制工程验收审查资料完整性４８５．５．２严格工程计量工作４８５．６销售阶段的成本管理４９５．６．１结合成本做好营销策划工作４９５．６．２加强对销售代理公司的管控４９５．６．３合理控制装修费用４９６结论与展望５０６．１研究结论５０６．２研巧展望５０致谢５１参考文献巧Ｖ ？工程硕－丄学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧１绪论１．１选题背景与意义房地产经过几十年的发展，特别是近几年的极速跨越，不断受到境外地产公司和风险投资合伙人大肆对国内地产行业的不断竞争和抢占市场，导致国内地产市场在外部环境、项目运作、发展方式、运营形式和管控手段等方面都同过去产生翻天覆地的变化。一一基于送种经济大环境下，边国家有关机构颁布了连串有关经济和国±等相关调控措。施随着这些年房价的不断攀升，导致地产商赚取大量的利润，同时挤身于运个市场的个体和机构也不断扩大，而±地使用面积却在不断缩减，使得地产公司间的市场竞争进入了白热化阶段。我国的地产整体起步相对来说较慢，到目前为止只经历短短３０多年，其市场发展并不规范；而欧美等西方地区及国家的经济发展与地产开发都历经了上百年的过程，市场发展相对规范，同时拥有大量成功经验和先进模式，并系统化整理出完整的理论体系。因此一，我国的房地产经济学的理论和实践研巧都还有待加强。另外，房地产业对于国的国民经济具有非常重要的影响，因而研究房地产业的发展规律、运行规律对于整个经济的良性循环影响深远。正因如此，展开地产经济理论与实践的探巧也就非常必要。这。也表现出国内生产力发展的需要，是和国内经济状况相适应的但是，地产行业也暴露。出许多与形势发展不相适应和有待深入研究的问题深入分析上述根源，探究预测地产一斤业的发展趋势及前景，从而找到地产斤业进步发展的可持续性，分析、预测房地产业的发展和变化趋势，正是房地产经济学要完成的任务。地产行业的竞争不断进入白热化阶段一，Ｗ及整个市场即将达到饱和状态，地产业夜暴富的历史即将过去一。怎么让地产公司在生存中发展壮大己经是现阶段亟待处理的一一个关键难题。地产公司的核也竞争力主要在于两点，个是产品的差异化竞争，个是。处在类似的外部环境里，除了要有符合市场客户要求的项目外产品的成本竞争，加大产品的差异，形成市场品牌外，最重要的是价格，尽可能地减少建设成本，保持产品市场价格在市场的地位，是现阶段地产公司对外投入最需重，有效提升公司的投入和回报视的关键点。怎么减少建设成本，提升公司项目投资收益，是许多房地产开发企业面临着生存与发展的难题。因此，房地产开发企业在相同开发环境与条件下，谁能够在地产开发过程中，，保证项目的高效进展和精准水平同时重视工程建设成本的管控及掌握好一，通过有限的项目开支来取得社会利益及企业利润的最大化恰当的成本费用，那么他。定能在白热化竞争趋势中的市场占据有利优势，最终取得成功所Ｗ，房地产成本管理的研究对于我国房地产业与国民经济保持协调的关系，并持续、稳定、健康地前进，发挥＂＂出积极影响，这对促进国内的四化建设，调整消费框架，提升人民生活水平，促１ １绪论工程硕±学位论文进地产业合理调控。，改善地产市场及生产经济的稳定和谐发展都具有实际及深远作用１．２国内外研究现状基于当前房地产市场的迅猛发展，竞争日趋激烈，因此寻求有效的房地产开发项目成本管理对策，将对成本有重要影响的各种因素纳入综合性的体系并关注其关联关系，。从而提升成本管理的水平，地，事关公司的发展态势、盈利能力及市场竞争水平所Ｗ产公司对于项目的成本管理，特别是成本管理的综合体系和全过程成本控制逐渐受到学术界、房地产业界和建筑业界的普遍关注。１．２．１国外研究现状国际最初的成本管理和理论体系的研巧出现于１４世纪，当时是受到企业机制的产Ｗ生而出现及不断发展而来，同时极大的促进了成本会计的完善。从１９世纪８０年代起，、、、部分目前仍有积极作用的成本控制体系定义及策略，譬如产晶成本绩效成本成本Ｐ１动机、奖惩机制、产品年限等环节的成本分析、质量成本先后出现。＂上世纪随着时代的发展和成本管理内容及要求的不断拓宽，３０年代后期，研究人一ｅ￣员将ＮｅｔＰｒｅｓｅｎｔＶａｌｕｅＮＰＶ（项目净现值）及ＩｎｔｒｎａｌＲａｔｅｏｆＲｅｔｕｒｎＩＲＲ（项目内部收益率）等计算方式纳入开发项目的成本及利润的评估过程，同时提出了工程经济学等Ｐ＂１专业成本及利润统计的理论系统及策略。上世纪３０到７０年代间，随着经济学科、管理学科的发展和完善，项目成本管理领一域中越来越多的应用经济学和管理学中的原理和方法，主要特点是从最初单的项目成本预测、控制及监督，不断向项目成本及利润的判断分析转变，重点把成；与此同时本一控制的被动性、事后性改为主动性和过程性的成本管理和控制，进步把成本管理和成Ｗ。本的核算结合起来，初步形成了行之有效的传统的成本管理方法上世纪５０年代开始，，２０多个地区及国家相继建立了有关项目成本运营的组织机构－还创设了ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＣｏｕｎｃｉｌｏｆＣｏｓｔＥｎｉｎｅｅｒｓＩＣＣＥ（国际成本工程师联合会）。这些ｇ组织机构的建立，系统启动了对项目过程中的成本管理、项目成本的风险管控等不少内容探巧和分析，并真正形成目前所广泛使用的项目成本基础理论及策略。这些基本理论一Ｗ体系发展到上世纪８０年代后期，直是项目成本管理的主导方法和范式。２０世纪８０年代之后，基于成本管理的实际需要和大量成本管理的实践，又形成和、发展了诸多关于项目成本管理的新体系及策略，成本管理不断细化成有关过程管理系统管理及风险管理等各种具有现代管理内容的理论，也由此逐渐形成了综合成本管理体系的研究和实践。这里面，带有典型椎的理论包括：英国业界主张的项目全寿命周期成Ｗ本管理理论的方法和美国业界主张的全面成本管理理论和方法等。上述理论及策略逐步发展成我国与国际各国通用的在相关方面的应用标准：项目整个全。基本涵盖了２ ＇郑州工程硕尘学位论文ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧寿命周期成本管理体系、价值工程法、项目全面成本管理理论、项目成本分解结构方法、目标成本法等。截止上世纪８０年代末到９０年代早期，世界不同地区有关这方面的发展一一个新的态势尤为显著。因此，上世纪８０年代是业界致认定，项目成本管理达到了高度。在不懈的长期努力下，截止上世纪８０年代早期，建设工程项目投资控制的新理论和新方法获得了很大的发展，人们从不同的角度去重新认识建设工程项目投资控制的客观规律，并进入了Ｗ建设项目成本管理过程、系统及风险等系列管理为中也的项目建设，呈现出百花。这里面，具有费用管理过程，不同的管理体系及手段的提及齐放的状态＂全寿命＂典型性的主要包括：英国工程行业主张的周期成本管理的体系及手段；我国＂＂建设工程项目投资控制界为主推出的全过程造价管理的理念及手段；美国建造界主＂＂张的全面成本管理的体系及手段。至此，现代建设工程项目投资控制的研巧与实践一进入了个全新的阶段。自２０世纪８０年代初开始，传统的建设工程项目投资控制范式逐步弱化，而具有现代管理模式的工程项目开始成为业界所普遍使用的模式。在此过程中，众＃学者对不同成本管理体系的各种理论不断探巧和实证，与此还对其各自领域所使用的范围不断深入一一分析。但是，人们对于究竟应该Ｗ哪种建设工程项目投资控制方法作为主流模式度—一ＡＡＣＥ展开了新轮的探讨。譬如，Ｉ（全球系统成本管理促进协会）年会及全球成本工程师联盟会议于１９９８年在美国召开，参会学者及业界人±不少主张要把系统成本管一理的相关概念及理论作为本世纪在此方面应用的理论及手段。他们致主张，工程成本理论及其应用手段已经相当规范，因此，在建设管理方面的模式将成为本爸纪在此方面的ＤｏｍｔｅＤｅｓｉｎ（主导模式）也称为Ｐａｒａｄｉｍ（范式）。然而，在国内的有关业务指ｉｎａｇｇ导机构及不少有关专家学者均认为，要选择何种模式的全过程造成本管理是我国工程造价管理的主导模式，还主要取决于这些不同的工程项目的环境和特点，因此只能利用科Ｗ学手段对其探究及实证才可获得正确合理的结果。１．２．２国内研巧现状相对国际理论探巧，我国有关成本管理的理论分析发展较慢，实际开始就国民经济机制下的项目成本管理理论分析探究是从国家实施改革Ｗ来，随着有关材料的不断积一累，有，，再加上国内经济发展势头保持定态势关送方面的实际操作研巧也不断深入，成本管理的研巧成果层出不穷，送大大加快了国内在这方面的研究进程和发展速度也为其在实际应用中带来一定的理论基础和实践根据地产建设项目在我国发展较慢，因此相关的成本管控及风险管理的研究己经跟不上一时代的节奏定的基础和经验，相关。随着这些年地产公司在成本及风险的管控上有了＾方面的文献和成果在各种媒体及刊物上并不少见，明显可１＾１看出国内在此方面的研究能３ １绪论了程硕±学位论文力不断取得显著提升。（１）房地产公司在成本管理上采取全过程、持续性的动态跟踪管理一陈炳权通过对其研究发表了《目标成本管理的指标体系和管理原则》（２０１巧书，在文中他指出现阶段的地产公司在成本管理上普遍有一种错误认识，并就怎样促进地产公司成本管控，同时对上述问题提出要采取全过程不间断的管理手段来进行管控的意义８［］〇符颖，王竹林（２０１３）等学者在地产业方面颇有研巧，他们根据国内地产界发展的现、状及其成本管控能力的研究得出，普遍存在成本管理目标制度的不规范费用结算的不合理、成本计算的依据不明确及企业管理的财产与账务的不符等问题，同时就Ｗ上弊端一Ｗ的解决给予定的意见和管控办法及措施。—刘平经过实地调研撰写《建筑施工项目成本管理研巧》（２０１０）书，在书中他指出，成本管理一向是不少地产企业建设过程的重要内容，地产建设的最基本目标在于用成本的最低化换取利润的最大化原则，从而实现企业风险的最小化。所Ｗ，在市场经济下创ｆＷ设成熟规范的成本管控系统，是地产公司能够挤身于竞争市场的重要策略。综上所述，地产成本管控的探巧开始在实际中得到应用并不断发展，从而显示出其具有整体性及不间断性的连续管理特点。（２）价值工程理论在地产开发公司成本管控的影响林维銃在价值工程方面研究颇深，根据多年调研发表《优化施工项目成本管理》（２０１３）论文，他主张在建设项目所产生的所有支出均可通过价值工程进行统计，而建设项目的费用是在不同环节产生的，因此可将其研究理论适用于建设项目的每个环节，最ｔＷ终完成全过程投入的最优化节约。２０一王瑞丽１５《姚光军，等学者在发表的石油企业成本控制管理研巧》文中指出，（）价值工程理论是经济同性能有机融合的具有管理意义的综合性学科，其重要作用在于功能评价一，Ｗ达到项目使用的最佳效果，用最小化的成本完成所需功能的系列管理过程。促进价值工程在成本管理上的有效应用要在这几个环节入手一，第是对项目规划实施价值评估；第二是在确保质量的基础上节约资金的投入；第Ｈ就是要提升各工程技术人员ｎｔｉ的综合能为，从内部做好优化管理工作。０己经几乎从上世纪７年代末国内开始将价值工程纳入到建设工程理论中，到目前扩展到各个行业组织，其适用范围还在逐步延伸，在国际上，价值工程基本在建筑界得到大范围使用，国内在送方面的应用也逐渐开始向地产业转移并大量应用。由此可见，。价值工程理论在房地产成本管理中的有效应用，可Ｗ大幅减少无效的投资（３）质量成本管理体系在房地产开发企业成本管理的引入马新勇（２０１３）通过不断分析，最终将系统管理和战略分析有机结合形成新的观点，详细介绍了对己有的管理系统实施探充和进行改进的基本过程一一。在这阶段的研究另４ 工程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧个特点就是部分的研巧者逐渐开始使用案例研巧法，研巧者通过对企业个案的研究，更深入的分析了企业的质量管理体系的运行效率和合理性ｔＷ。刘列励（２０１５）根据工程项目质量成本的特点，对工程项目质量成本进行了重新界定与分析，在此基础上，建立了Ｗ前期规划、过程管理和后期评价为主线的工程项目质量１４［］成本管理体系。李静，王纲彬２０１４提出我国的质量成本管理目前正处于转型期，在建筑施工企业（）一一开展质量成本管理面临Ｗ下；是对建筑质量成本管理认识不够些问题；二是建筑市场机制和管理制度不够健全；Ｈ是忽视质量成本前期规划；四是质量成本核算体系不完並［巧口〇综上所述一，我国关于房地产在成本管理方面的理论研究取得了定的进展，并己经把价值工程理论和质量成本管理体系等成功融合到房地产开发企业的成本管理研究理论当中，也体现了我国房地产开发成本管理方面各个阶段的特点。１．２．３国内外研巧现状小结通过上面对国内外房地产项目成本管理的文献查阅和研究，逐步掌握并熟悉有关房地产项目成本管理研巧的相关研究成果。这些内容都是本文写作的参考及启示。但是，国内的经济制度及政治体系同其它国家有很大不同，因此我国的成本管理主要关注的是成本和建设项目的不同环节间的联系，缺少管理体系及制度层面的具体研巧理论，对各阶段控制方法的研究方面相对较弱。因此，我国对成本管理的探究还是停留在理论研充过程一，尤其事在成本管理对策研究的文献相对较少，这为本课题的研究提ｆ了定的研巧空间。１３主要内容及框架结构１义．１主要研究内容ＳＳＹ项目分一为两期，其中项目期由广厦建设集团有限责任公司承建施工，项目于２０１０年１２月开始动工，于２０１３年５月竣工，２０１２年１０月２８日开始预售。项目二期由河南省第一建筑工程集团有限责任公司承建施工５，项目于２０１４年月开始动工，预计于２０１６年年底竣工。本文通过对ＳＳＹ项目的建设成本管控过程通过评价、分析、总一结，。，对产生的不足给予解决措施最终形成个具有参考价值的可行管理对策其目标就是为ＤＸ公司后续项目的实施给予参考及借鉴，改善内部管控，从而达到公司生产的利益最大化。主要研究内容包括：一一是阐述课题的研巧背景第章绪论，第，第二是研究的对象及作用展开分析，论述研究的主要内容及手段，第王提出整个文章的大体框架。５ １绪论工程硕上学位论文一是阐释成本管理的概念二第二章相关理论概述，第、组成、基本原理及轉征，第是详细阐述研究建设项目成本管理的基本方法。第三章介绍了ＤＸ公司和ＳＳＹ项目基本情况。第四章ＳＳＹ项目成本管理现状及存在问题的分析，对ＳＳＹ的建设管理状况及过程中出现的问题展开不断探究，最后具体阐释成本管理问题出现的根源。第五章ＳＳＹ项目成本管理的应对策略，主要是按照房地产开发的过程，从决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段到竣工及销售阶段成本管理的各个阶段，分别为解决好成本管理出现的问题，有针对性的给予应对策略。第六章结论与展望，对全文做出总结。１３．２论文的框架结构ＳＹ项目成本文主要通过对Ｓ本管理各阶段存在的问题进行了分析，提出成本管理：对策，解决项目成本管理的实际问题，论文框架结构如下绪论文献Ｊ国内外＾巧■现相关理论综述／查阅＼Ｉ＼ｊ状分析／文献査阅＼一实地调查？ＳＳＹ项目期成本管理现状及问题分析〈＾＼专家咨询／ＹＳＳＹ项目二期成本管理对策Ｙ结论图１．１本文的整体框架１４．技术路线与研究方法１．４．１技术路线本文研巧思路主要是：首先，阐述了本文的研巧目的和意义；其次，通过相关文献的查阅：，掌握项目成本管理的基本理论和方法包括成本管理的概念、成本管理的基本理论和方法等，并寻找对本文研巧可供借鉴的关键启示；同时，结合ＤＸ公司及ＳＳＹ６ 工程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧、，项目的案例分析，通过收集运用和分析ＳＳＹ项目开发过程中有关成本的各类材料性研巧相结合的方法一，最终提出具有定现采用理论研巧和实际研巧相结合，定量和定实意义和普遍价值的对策建议。研究目的与意义Ｉ文献研究与理论依据ＩＤＸ公司及ＳＳＹ项目的案例分析５定性与定量分析成本开发过程Ｉ对策与建议图１．２技术路线１．４．２研巧方法，本文采用理论与实践相结合的方法，ＷＤＸ公司ＳＳＹ项目综合成本管理体系为例一分析其中存在的有益经验和不足之处，总结经验，从而提出具有定现实意义和普遍价值的相关对策建议。具体措施有：考：这种方式始终贯穿于整个论文撰写过（１）文献参，数据信息采集处理的方法程。（２）理论同实践有机融合的方法：利用价值工程法、全寿命周期成本分析法等，对成本控制理论方法及项目建设特点的研究，从中寻找适合ＤＸ公司发展趋势的成本管控处理方案。（３）统计分析法；基于定量及定性的研究方法上，构建具体的判断及评估系统，７ 论工程硕？上学位论文１绪利用收集的信息，实施分类总结及剖析处理，按照统计方法实施数据分析计算，探究地产工程项目内外环境不同要素对整个工程的作用及影响，体现出成本管控在整个工程实施阶段的关键作用。（４）案例分析法；通过对ＤＸ房地产公司ＳＳＹ项目综合成本管理体系的实证分析，一些普遍性问题力图找出当前成本管理体系存在的，并通过提出具体的对策建议努为去一完善公司的成本管理体系，期体现定的实践意义和借鉴价值。（５）ＡＢＣ分类法：本文拟从房地产项目开发的全过程出发，ＷＳＳＹ项目实例为依托，通过综合分析ＤＸ公司的竞争态势和应采取的竞争战略，对成本构成要素展开评价，一对成本管理的重要阶段实施研究、并给予定的应对策略，Ｗ提升地产建设成本管控的一些可借鉴的思路和建议水平，并期望为今后开发的项目成本控制提供。８ 了程硕上学位论文巧州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧２房地产开发项目成本管理基础理论２．１房地产开发项目成本管理的内容、含义及特点２丄１房地产开发项目成本管理的内容房地产项目成本管理主要内容包括；项目资源计划、项目成本估算、项目成本预算和项目成本控制四个方面的活动或内容。房地产开发项目成本管理，是指在项目开发建设的全过程中，定期地、经常性地收集项目实际费用信息和数据，进行费用目标值（计划值）和实际值的动态比较分析预测，随时纠正发生的偏差，把开发项目成本控制在预算的投资限额Ｗ内。成本控制的基础是事先就对项目进行成本预算；成本控制的目标就是要各项工作要在各自的预算范围内进斤；成本控制的关键就是找到可Ｗ及时对成本绩效进行分析的方法，及早地发现费用的差异和无效率，Ｗ便在项目投入失控之前就能及时采取措施纠偏，使项目按计划得Ｗ顺、利进行，确保实现项目成本控制目标，从而在项目建设工程中能够合理使用人力物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益项目成本管理必须为实现投资收益最大化服务，而要实现投资收益的最大化就必须设法实现项目成本的最小化和项目价值最大化，因为项目价值与项目成本之间的差额就是项目投资的收益。２丄２房地产开发项目成本管理的含义＂＂一未来要向管理要利涧，这是近期企业家个相当主流的声音。可见，成本管理一般而言水平提高的重要性和紧迫性。，成本是体现企业生产经营管理综合水平的重要＂一指标之。我国财政部制定的《企业会计制度》对成本的定义成本是指企业为生产产ＰＷ品、提供劳务而发生的各种耗费。成本管理虽然起源于成本核算，但却不能仅局限于对生产阶段的进行独立核算，还需要扩展到决策、设计、招投标、施工、销售、人力分配和经营等整个过程，其范围早一己超出了单的核算范畴？。正如英国特许管理会计师公会（ＣＩＭＡ）的会长罗兰凯先＂生用通俗简练的方式表达的成本管理的涵义，即如何能够用最经济的支出获得最大的２１＂１利轴。因此，只要是房地产开发与经营过程中产生的资金费用，都是成本管理需要关注和分析的对象。因此，必须从战略和全局的高度对项目成本核算、成本分析、成本决策和，，科学管理项目开发的各个阶段成本控制Ｗ达到现在保证产品质量的前提下，争取获取最大利润的最终目标。基于上述分析，成本管理简单的说就是根据制定的成本计划对项目开发各个阶段依９ 了程硕－－２房地产开发项目成本管理基础理论丄学位论文一定的原则和要求进行成本费用的管理和控制同时照，在成本管理的实施过程中，应；采用必要的方式和方法进行有针对性的调节、限制、监督和控制，并对发生的偏差或者问题、产生的风险事项等进行研巧和分析，，找出原因及时采取预防或纠偏措施，来确－ｉｓＷｔ保成本管理的总体水平，最终保证和促进成本目标并实现经济效益。２丄３房地产开发项目成本管理的特点一一定会产生定的成本房地产开发过程中，这是由其性质所决定的。项目建设过程都不可避免的产生各种资源的浪费Ｗ及资金的消耗。运是由房地产项目开发的特征所决定。（１）综合性由于房地产商业的发展模式逐渐现代化，所Ｗ现在的房地产的开发目标不仅仅只是项＂目本身，它还包括周围的环境和小区相关的基础设施。现代房地产追求的是布局合＂。理、设施完善，它们同时还要对这个项目进行全面的规划和综合的开发任何房地产公司的项目如果想要销量好一，必须将公建部分、周边环境和区域的规划和建设的相统，景观设计和绿化等方面也是影响销量的关键因素。因此，房地产项目开发过程中必须综ＰＵ合考虑、统筹安排，将房地产项目的各项成本控制在合理的范围内。（２）持续性一一个房地产项目从开发到销售完成要经历很长段时间，周期通常是两到Ｈ年，有的甚至需要四五年上一。项目初期还需要进行止地摘牌、项目报规、设计审核等系列一。步骤，从破±动工至竣工需要很多的过程，相应的就会需要耗费很多时间个项目所需要的不仅仅只是时间，它还需要耗费大量的人力物力，各类原料和费用都是成本的范畴之中的，都是需要考虑的方面。（３）时序性＂＂房地产项目开发是一走程序的过程个，头绪虽多，但先后有序。因此，各项活动的时间预计要十分准确，搞清楚政府±地、规划、建设等部口行政管理审批手续周期，制定好各个环节要做的事情，切实做好各环节的紧密衔接，提高资金的周转率，促进项目各项任务的按时顺利完成。（４）地域性项目所处的环境决定了企业对于建筑物的风格等方面的考量，也就是说房地产业是一一种受地域影响的种产业。不同地区的文化和理念是不同的，这样建筑的功能就不同，一例如适用于建设住宅小区还是建设成写字楼或者是商业区，这些都是不样的。不仅如此一，住宅小区还分不同的层次，它们是针对怎样的批客户，是高端客户还是普通家庭，Ｐ２１送些都需要考虑。１０ 工程硕ｉ－学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研究２．２房地产开发项目的阶段划分及成本构成２．２．１房地产开发项目的阶段划分一业房地产项目般包含了从企业开始投资测算到项目完成竣工租售，并对其进行物管理的过程。主要包括；（１）决策阶段决策阶段的主要工作有获取±地使用权和投资机会选择。获得国有±地使用权是开一步发项目的第，目前，±地使用权取得的方式有出让、划拨、合作开发等几种方式。近几年来企业对于±地使用权的审批逐渐严格了起来，由最开始的多种方式并存的招标Ｐｓｉ政策转变为招标、拍卖或者挂牌的方式出让。企业在投资前需要将投资的目标筛选出来，在，即进行开发的城市或者是某个区域送之后、市场和其发展程度进行考察，预测在项目成功，企业会对该地区的经济、文化后，提出初，并做项目测，企业的预期收益率等。最后根据这个调查报告步方案算和可业就会进行下一。研性研巧分析，企步的琐划，经测算，如果运个项目能够实施任何企业的投资决策分析都是依赖于市场调查和财务分析两个过程。市场调查主要是调查市场上各家企业的发展情况、近期市场房地产的发展状况和市场上普遍的价格等一问题。市场调查是企业进行投资的重要前提和基础，通常个项目能否成功主要取决于Ｐ４１市场调查是否透彻、合理。（２）规划设计阶段通常房地产行业要依据《规划设计条件通知书》对项目进行开发设计＊这个文件是一般会在设计开发前进行一依附于±地使用转让文件存在的。企业定的分阶段规划，主要分为建筑方案设计、初步规划及施工图设计这Ｈ部分，这也是在规划设计阶段必不可少的步骤。房地产项目开发有着很多的限制条件，除了上述的外，在项目的选址方面也，是有要求的，只有这些都符合要求，《建设用地规划许可证》才能审批房地产开发项目才可进行初步设计及施工图设计。（３）招投标阶段一项目建设具有投资大、工期长、技术复杂的特点，般情况下房地产开发企业不具，这个方法选出备自行施工建设的能为，因此会选择用招投标的方法进行选择施工单位一个范围内的凡家承包单位、信誉等方面的是，然后企业根据各投标单位的实为、业绩一，这种方进行考量，选择个最可靠、最合适的承包单位。在相应的管理部口的监督下Ｐ５１。式既合法又能实现降低项目成本，保证工程质量等多个目标（４）施工阶段。企业通过招标，项，选取监理单位和施工单位后这就标志着项目的施工正式启动目的建设环节实际上也是房地产项目真正的生产环节，与其他行业的不同，房地产开发１１ ２房地产开发项目成本管理基础理论工程硕±学位论文企业并不是企业自身进行施工，，而是直接委托给施工单位、监理单位。在施工阶段施工单位必须取得管理部口的《建设工程施工许可证》，这是开工的前提条件。（５）竣工阶段当工程项目基本完成时，专业人±进行审核，如果符合要求，那么公司就会向相关一的施工单位结算他们对应的项目款。但是还有个前提就是承包单位要提供相应的结算资料和工程质量保修书，保证工程的质量。工程竣工后，应该及时对人、材料、机械Ｗ及临建生活巧套设施按时清理，落实项目的管理责任，避免责任不清的情况而导致项目。、额外成本的増加最终竣工验收后，建设单位施工单位双方应进行竣工结算；结算完成后，承包单位按照各地归档要求整理、装钉档案资輯，经审查合格后，移交档案管理ｐｑ》。部口；最后，建设单位和施工单位签巧《工程竣工档案移交书（６）销售阶段经房管局批准取得《预售许可证》后，符合销售条件的房地产开发项目在施工过程中和项目竣工后均可进行销售，为尽快回收资金，现在很多项目都采用预售的方式。合理的销售策划、宣传力度和工作人员的销售能力，这都是保证销售业绩的重要条件。在竣工么后，，客户才，向业主交房前还需要进行验收如果验收合格会支付相应的房款。２．２．２房地产开发项目的成本构成房地产开发项目的成本是指项目从启动到结算完毕全过程所投入的所有费用。包括±地费用、前期费用、建安费用、基础工程费用、配套费用、间接费用Ｗ及在销售过程中产生的营业税金及附加等税费。（１）±地费用±地费用包括主地出让金、止地契税及有关拆迁补偿的费用等。从２００１年开始，房地产项目只有通过招拍挂方式才能取得±地，不包括拆迁补偿费等，只有±地出让金、契税和±地交易过程的费用，±地契税取费为±地出让金的百分之Ｈ。房地产开发项目费用支出中，±地费用比例达到了百分么十五到百分之二十八。由于我国房地产行业的市场行政管理监督力度越来越强，主地费用所占比例也有上升的趋一势，在部分经济较为发达的线城市中，房地产项目的主地费用的比例甚至超过了百分之Ｈ十尤。（２）前期费用一前期费用主要包含三通平费、临建设施费、规划方案设计费、地块测绘费及各类报建费用等。其中规划设计费包措方案规划设计费、施工图设计费、装饰装修设计费、Ｐ７１智能化设计费、景观设计费、规划设计模型制作费及方案评审费等。交给政府的涉及到报建的费用包括报建前期准备费用和报建费。报建前期准备费用１２ 工程硕上学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理硏究包括地震评估费用、地震勘察费用、岩±水文地质勘察费、环境评估费用、垃圾中转站等费用；报建费主要包含办理施工许可费用、质量监督费、造价咨询费、安全监督费、垃圾清运费、人防工程建设费、防雷检测费、消防审核费、农民工工资保障金等。前期Ｐ８？１费用约占成本的３％５％。（３）建安费用建安费用主要是指项目开发中的止建工程费、安装工程费、监理费、咨询费用等。包括Ｗ下费用：±建工程费：止方工程、地基加固处理费用、围护及支撑费（错杆、挡±墙、地下连续墙等）、粧基工程费、地下室工程费、地上建筑和结构工程费等。安装工程费：强电、弱电、智能化、室内给排水、消防、暖通、楼宇智能化、电梯及自动扶梯等工程费用。监理费、工程造价咨询费：指房地产开发项目的成本中，Ｗ前这部分所占比例较大，约占整个成本的３５％；但是从目前的情况来看，随着主地成本的増加，其比例己在部分省会城市相对下降，约占整个成本的２０％。基础工程费用：指区域内服务性的基础设施，包括供电、给排水、道路、园林、燃气一、通讯、宽带网络、数字电视、环卫及其他些工程。房地产开发项目的成本，基础工程费用约占１０％。配套费用：是指项目内各类配套设施、场所的建设费用，如社区用房、幼儿园、社区警务室、活动用房、物业用房、会所、文化娱乐设施、停车位、公共厕所等设施建设所发生的费用，物业开办费、公共设施维修基金等配套费用也包含在内。房地产开发项－％目的成本中，配套费用约占８％１０。开发间接费用：主要包括为开发项目而组建的团队管理费用、借款利息、项目开发过程中产生的不可预见费用Ｗ及产权办证费用等。其中管理费包括项目工作人员的工资、办公费用和差旅费用等。借款利息既包括商业借贷或民间借贷所产生的利息，也包括为借贷而产生的筹资成本。不可预见费用包括设计变更、不可抗力的基本预各费，Ｗ及材料涨价和政策性调整之类的涨价预各费。开发间接费用约占项目的成本３％。税费；包括营业税、城市维护建设税、附加教育费、教育附加费、±地增值税、印花税一、水利基金、价格调整基金、企业所得税等。星然些税可Ｗ在项目清算时退还，但是这＂预收＂＂＂些税从项目开始到完全退还的过程很长，所在成本测算时通常Ｗ＂＂ｐｓｉ预收计入成本。特别要注意止地增值税，在核算成本过程中要特别注意这个税种。在同时具有住宅和商业房地产开发项目。，如何控制±地增值税，需要在项目的规划设计期间思考尽可能的降低房地产项目中商业住宅性质混合的工程比例，将房地产项目中的商业因素与住宅因素进行区分，使得房地产项目的施工建设中商业性质的项目比例提高，借助这种方１３ ２房地产开发项目成本管理基础理论工程硕上学位论文＂＂式来减少增值额，使得房地产项目工程的税务负担减轻。在房地产项目工程的建设Ｐ０１过程中，税费约占据整体工程成本的百分之十。假如对房地产项目开发成本费用按构成要素进行分析，房地产项目建设费用如图２。．１所示１４ 工程硕－上学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧＇１．计时工资或计件工资ｆ２／．奖金、工费３．津贴、补贴１．分部分项工程费／４．加班加点王资Ｌ５．特殊情况下支付的工资ｒ１．材料原价材料费２．运杂费板Ｉ口虫３．运输损耗费Ｌ４．采购及保管费２２賓鬻曲③经常修理费—④安拆费及场外运费１广．施工机械使用费⑤人工费一—施工机具使用费⑥燃料动力费Ｌ⑦税费Ｌ２．仪器仪表使用费Ｉ．管理人员工资建一２ｆ．办公费筑１３．差旅交通费安用企业管理费４．固定资产使用费５．工具用具使用费装ｇ６．劳动保险和职工福利费１Ｉ７素．劳动保护费２语．措施项目费８ｒ搜．检验试验费费贫９．工会经费１０．职工教育经费ＩＩ．财产保险费口．财务费３．税金（＾４．Ｌ某他３．其他项利润目费ｒ①养老保险费＼②失业保险费＾—１．杜石保陪巧⑤医疗保险费２规费．住房公积金④生育保险费Ｌ３．工程排污费Ｌ⑥工伤保捡费１．营业税「Ｖ２．城市维护建设税税金３．教育费附加Ｌ４．地方教育附加图２．１建筑安装工程费用项目组成表１５ ２房地产开发巧目成本管理基础理论工程硕上学位论文２．３成本管理的原则与方法２．义１成本管理的原则一些规范项目成本管理的原则是建立和完善成本控制系统的，保证系统良好运行的一般准则，是进行成本控制活动应当遵循的行动标准。其在费用支出时效性管理的基础上，是根据费用管理的实际需求而逐渐开展的，而且会因为成本管理的外部市场环境的一变化和些主观因素的影响而进行的持续性开发。工程建设期间开展费用支出管理要依照管理原则；（１）成本最低化原则项目成本管理的目标就是凭借项目费用支出的管理来尽可能地减少项目的建设费用，最终达到最大收益率的管理目的。在开展项目费用支出管理最低化的原则过程中，要侧重费用的实际性需求。不仅需要从各个角度进行项目费用支出的限制，使得房地产项目的开发期间的经济负担降低；同时还要结合市场实际情况，设定凭借主动的费用支Ｐ１１出限制行为来获取较为高效的最低成本水平。（２）全面成本控制原则全面成本控制原则包括两个方面；员工的成本管理Ｗ及整体的项目成本管理。项目费用支出管理中的员工成本管理指的是项目费用支出行为中有关的企业机构中的全体、管理部口和员工，项目费用支出的管理需要凭借企业全体员工的共同努力职能机构，只依靠企业行政管理机构和管理人员是不能够满足企业的成本费用支出管理需求的。项一目费用支出的整体管理，不仅是种量化的形式，同时还包含各个职能机构、各个管理部口之间的职责。项目费用支出的整体性管理，指的是项目费用支出行为所关験的工程整体的周期，项目建设费用管理机制的实施要结合项目实施的各个环节，不能出现间断Ｐ２１的现象，应使工程费用支出管理始终处于有效的管理环境之中。（３）动态控制原则成本管理是处于不断变化的环境之中开展的内部管理方式，因此费用支出的管理需要加强对施工过程的动态管理。动态控制就是在项目活动发生后，收集成本发生的实际值，，，，，并将其与目标值相比较检查有无偏离若无偏差则继续进行若有偏差则要找３３［］出具体原因，采取相应纠偏的措施。（４）目标管理原则目标管理是落实项目规划的一种方式，它将各类数据和指标等因素进行逐层分解，、并进行深入的规划管理，将实际的项目规划目标落实到企业的各个职能管理机构各个生产管理小组甚至到每个员工。目标监管的项目主要有；目标的确定和分解，目标的职责归属Ｗ及职能行使，审核目标的落实状况，评估目标Ｗ及调整目标，目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即ＰＤＣＡ循环，组建多元化的费用支出管理机制。ＰＤＣＡ是６１ 了程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧Ｐｌａｎ（计划）、Ｄｏ（实施）、Ｃｈｅｃｋ（检查）和Ａｃｔｉｏｎ（处理）四个词的缩写。房地产项ＰＤＣＡ机制、生产管理小组Ｗ及职工都具备独立的目符合，项目下属的各类职能机构一一一ＰＤＣＡ循环机制。上等级的ＰＤＣＡ循环是下等级ＰＤＣＡ循环的参考，而下等级的一ＰＤＣＡ循环是上级的ＰＤＣＡ循环的管理落实。凭借这种互相关系的ＰＤＣＡ循环机制使。得整体的项目部口管理能够落到实际，提高整体目标管理原则的实施效率在ＰＤＣＡ循环中关键是抓住Ａ阶段，把成功的经验制订成技术或管理的标准、规范，防止Ｗ后再出一Ｐｗｓｉ。现同样的缺陷、错误，对遗留的问题则转入下循环加Ｗ解决（５）责、权、利相结合的原则企业各个职能机构、管理小组在承担费用支出管理职责的过程中，还应该获得相应的费用支出管理的权力，也就是在限定的职权范围内能够主观决定某项费用支出行为的、，具体管理措施，例如费用支出的范围内容Ｗ及数额等因素从而使得项目费用支出管理能够落到实处。最后企业行政管理人员还要对企业各个职能机构、管理小组在费用支出管理中的绩效开展固定的审核，将费用支出管理与员工的薪酬进行往钩，建立符合实际的奖惩机制。、权、利，最大程度的开发企业员工对于费用支出管理的经济性做到责。相结合的成本管理，Ｗ降低项目的经济负担（６）按例外管理的原则例外管理是欧美地区开展项目管理中普遍采取的方法。这种原则来源于项目管理理＂＂论中的例外原则，现阶段多被用于项目成本管理日常监督机制中。在项目运作期间的大量的管理程序中一，会出现部分突发事件，这种事件在项目的管理理论体系中被称为＂＂例外问题，这些例外问题大部分都具各至关重要的作用，对项目费細支出管理目标的实现具有重大的影响作用，需要有关的行政管理部口对其开展重点的管理。２．３．２成本管理的基本方法目前应用的成本控制方法主要有挣值法、目标成本法、价值工程法、全寿命周期成本和全面成本管理理论等。，现就文中应用的几种方法进行论述（１）挣值法挣值法是指通过计算已完工作预算费用与已完工作的实际费用之间的差值，得到有一关成本计划实施的偏差，从而达到判断项目实施的费用、进度、绩效的种方法。挣值法是！＾＾完成预算的挣得值为基础，用兰个基本参数评价项目进度、费用，全面衡量和反Ｐ６１映项目进展情况的技术方法。Ｈ个基本参数是指计划工作的预算成本（ＢＣＷＳ）、已完工作的实际成本（ＡＣＷＰ）：和己完工作的预算成本（ＢＣＷＰ），计算公式ＢＣＷ＝Ｓ计划工作量Ｘ预算单价（２．１）ＡＣＷＰ＝己完工作量Ｘ实际单价（２．２）１７ 工程硕－２房地产开发项目成本管理基础理论上学位论文＝ＸＢＣＷＰ己完工作量预算单价（２．３）二个偏差是指费用偏差ＣＶ（ＣｏｓｔＶａｒｉａｎｃｅ）和进度偏差ＳＶ（ＳｃｈｅｄｕｌｅＶａｒｉａｎｃｅ）。费用偏差（ＣＶ）是指检查期间已完王作的预算成本（ＢＣＷＰ）与己完工作的实际成本（ＡＣＷＰ）之间的差异，其计算公式见（２．４）。ＣＶ＝ＢＣＷＰ－ＡＣＷＰ）（２．４当ＣＶ＜０时，表示执行效果不佳，实际费用超过预算值，即超支。当ＣＶ＞０时，实际成本低于预算值，表示效率高或有节余。＝ｏ时当ｃｖ，表示效率达到预定目标。进度偏差是指检查期间己完工作的预算成本（ＢＣＷＰ）与计划工作的预算成本（ＢＣＷＳ）之间的差异，其计算公式见（２．５）。＝ＳＶＢＣＷＰ－ＢＣＷＳ（２．５）当ＳＶ＞０时，表示实际进度超前。当ＳＶ＜０时，表示实际进度延误。＝ｏ时当ｓｖ，表明实际进度等于计划进度。运用挣值理论进行成本控制的主要优点是可Ｗ预测项目可能发生的进度滞后量和成本超支量，及时采取纠偏措施，为项目管理和控制提供了有效手段。（２）目标成本法、目标成本法基于施工预算，根据经营目标，在成本预测成本决策、测定目标成本的基础上一，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的系列成本管理工作。它、管理为核也，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定事中控制和事后考核，一从而形成个全员、全过程、多层次的成本体系，Ｗ达到少投入、多产出，获取最佳经。济效益的目的，因而深受企业組织的青睐项目实施的最终结果是Ｗ目标完成度来评价的，项目目标成本管理的目的就是使全员増强费用支出管理意识，在企业内部形成节约资源、减少消耗、増加收益的良好氛围，为提高企业经济效益、增强核也竞争力做贡献。：根据房地产项目的进展情况，目标成本控制过程主要有Ｗ下六个步骤房地产项目成本的制定、房地产项目成本的分解、房地产项目成本的监控、房地产项目成本的核算、ｐｓｉ房地产项目成本的分析和项目目标成本的考核。一。第步，编制项目成本计划首先是在项目经理负责下对成本进行预测，房地产项目成本管理计划是Ｗ货币形式预先设定项目在过程中总耗费水平，根据开发计划能够确一定对比房地产项目总投资应该达到的定程度的成本降低额或降低率。从房地产项目开始，结合企业自身及市场情况，，即处于项目锁定状态，并且需要按成本管理层次将有关房地产项目及项目进展的各阶段成本进行逐一分解，从而制定各级成本实施方案。第二步，管理目标成本的分解。项目部依据责、权、利相结合的原则，把分解后的１８ Ｔ＇．程硕ｉ学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理硏巧各成本要素、各阶段分项的成本控制目标，落实到具体责任人，强化责任人的成本意识，并具有相应的成本控制措施和时间，Ｗ便于进行检查和改善。第＾步，项目目标成本监控。项目经理部应坚持１＾项目成本为主，统筹调度，増收、节支，并且在管理中依据责权、利相结合的原则，在项目各阶段严格按照目祿管理方法，对项目开发过程中出现的成本过程进行有效动态控制，达到成本目标始终受控的目的。一第四步，，项目目标成本核算。在项目实施过程中在保持统计口径致的前提下，将所发生的各种费用、形成项目的成本与计划目标成本进行对比，找出其中存在的差异。。第五步，项目目标成本分析在成本的形成过程中，项目成本分析贯穿于成本控制一的全过程，运分析方法主要将发生的成本审核数据和预算管理、目标成本和相似的项目的实际费用构成对比，正确评价项目成本计划的执行效果。。第六步，项目成本考核项目成本审核的步骤有：项目管理绩效的评估；成本管理的奖惩机制。在项目完；企业对项目经理的考核；项目经理对各部口及管理人员的考核成后，通过考核，促使各责任者对，考核成本目标实现情况和成本计划指标的完成结果所控制的成本承担责任，使项目成本得到更有效的控制，更好的完成目标成本（３）价值工程Ｖａ一价值工程（ｌｕｅＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，简称ＶＥ），也称作价值分化是种在２０世纪９０年代逐渐得到推广应用的科学理论，它是Ｗ提高产品价值和有效利用资源为目的，通过有组织的创造性工作一，寻求用最低的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能的种管理技术。价值工程是指作为某种产品所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值，这种关系可Ｗ表示如下：Ｖ＝Ｆ／Ｃ；，式中Ｖ—产品的价值Ｆ—产品的功能Ｃ一实现产品功能耗费的成本在项目管理中应用价值工程的步骤为：①对象选择把项目建设的管理作为价值工程管理的对象，并提升项目的价值。项目的工作区分结构（ＷＢＳ）体现了项目的组建，每个不同的项目都具备不同的功能，为项目的目标管理提供的职能发挥的作用。②信息收集把项目作为价值工程的分析目标，数据归集是价值工程实施的必要条件。⑤功能系统分析功能系统分析应结合项目的工作分解结构（ＷＢＳ），对ＶＥ对象的各组成部分的功１９ ２房地产开发项目成本管理基础理论Ｔ＿．程硕＋学位论文。能进行研巧和分析，Ｗ确认必要的功能，弥补功能的不足，筛选掉不必要的多余功能④功能价值评价一功能实际消耗费用的有效程度所做出的经济评价功能价值评价是指为实现某。目标成本可参照己完的类似项目或功能实际发生的成本参数。⑤方案创新通过功能系统分析和功能价值评价，选择价值不高且费用支出过多的结构作为重点管理的目掠，然后通过创新提出更多价值更高的项目实施方案，并对方案进行评估、选择和改善。⑧方案评价最佳创新方案是指恰好满足项目整体功能需求而且没有多余的成本消耗，也就是说方案中每项功能的价值都等于１，但实际情况下只能做到价值近似为１。（４）全寿命周期成本理论全寿命周期成本，早期由美国提出。因为房地产开发项目各阶段的成本管理都是相关联的，所Ｗ现在越来越多的学者开始接受并提倡采用全寿命周期成本理论进行项目成本管理。建设工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段、使用阶段（或是营阶段）。就开发项目而言，全寿命周期成本理论的方法就是从最初成本测算、到目标一成本。、动态成本、成本结算，到最后形成成本数据库的个演变过程（５）全面成本管理理论＂Ｈ全性＂、全全面成本管理要集中体现成本管理中的，即全员要素、全过程，从每个环节，每个工艺、每个部口、甚至生产现场的每个操作人员，都可Ｗ参与到成本管＂＂一理中，还要将科学性、主动性、致性融入其中。全面成本管理体系是指建立全员参与、全面监管、全寿命周期成本管理，汇集全员智慧，发挥能动性，从而实现降低成本的最终目标。（６）ＡＢＣ分类法ＡＢＣ分类法又称为帕雷托分析法和主次因素研究法，是事物在技术或经济方面的主要特征一一种分析方，进行分类排队，分清重点和般，从而有区别地确定管理方式的法。因为这方式将管理目标区分为Ａ、Ｂ、ＣＨ种，因此有称之为ＡＢＣ分析法。一个横坐碌一在ＡＢＣ分析法的数据分析图中，有两个纵坐标，，几个长方形，条曲线，左侧纵坐标代表频数，右侧纵坐标代表频率，Ｗ百分数表示。通常情况下，把曲线的累计频率分为Ｈ级：，与之相对应的因素分为Ｈ类？％Ａ类因素，成本构成累计比例为０８０，是主要影响因素。？Ｂ类因素，成本构成累计比例为８０％９０％，是次要影响因素。一？％般影响因素Ｃ类因素，成本构成累计比例为９０１００，是。。这种方式能够帮助项目的管理分清主次矛盾，开展针对性的管理２０ Ｔ．程硕止学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧３公司及项目概况３．１ＤＸ公司简介ＤＸ公司现为ＺＹＣＢ集团有限公司下属的全资子公司。该公司于２００１年口月２１日在郑州市工商行政管理局登记注册，原注册资金１０００万元，房地产开发资质为四级。集团公司于２００９年６月２２日对ＤＸ公司进行整体收购变更股权，并于２０１０年４月对ＤＸ有限公司追加投资９５００万元，注册资本为人民币壹亿零伍估万圆整，主要经营范围：房地产开发、装饰材料的购销和租赁。２０１０年ＤＸ公司开始开发；建筑设备；建筑材料ＳＳＹ项目，该项目２０１３年完工并于２０１４年实现销售。截止２０１４年６月３０号，ＤＸ公司总资产３７８３８万元，净资产３１３６６万元，累计实现销售收入７４３００万元，营业利润２１５４７＂。。万元目前ＤＸ公司现金流充足，财务状况良好根据国家新闻出版总署鼓励和支持新闻出版骨干企业跨媒体、跨行业、跨地区、跨国界和跨所有制发展《河南省人民一政府关于进步促进产业聚居区发展指导意见（征求意见稿）》精神，按集团公司提＂出的创新业态、多元发展，大力培育集团系统新的经济増长点。Ｗ现有存量资产和业务为依托，不断拓展新的关联领域，推动集团产业链不断向纵深突破和横向放大，多渠＇＇。道培育新的经济增长点为进入国家双百亿大型出版传媒集团斤列奠定坚实基础，＂成为我省国民经济和社会发展新的支柱产业的部署和要求。为抓住国家推进城镇化、一产业聚集区建设的难得机遇，加快制定城乡发行设施和网点建设发展规建设批重要的发行设施和发巧网点，集团公司已把文化地产开发作为集团新的经营业态和产业板块，为増强集团公司市场竞争为提供有力的基础支擇。３．２ＳＳＹ项目概况３．２．１设计依据（１）郑东新区王地规划局设计条件通知书郑东规划管字第１０２号；Ｘ公司ＮＴ－７地（２）Ｄ块任务书；（３）关于方案修改的若干备忘录；（４）国家及地方有关规范与规定。２１ ３公司及顶目概况工程硕止学位论文表３．１ＳＳＹ设计经济技术指标总用地面积６．３巧化３规划用地面积４．７６８化ａ其它用地面积１．５８４９ｈａ总建筑面积（不含地下室面积）１３５２２２．２１１２３３５５．４＾配套商业’８８２０．：３９ｍ’会所３９６ｍ’配套社区及物业用房２６５０．４２ｍ’４０００２地下室面积．４５ｍ建筑占地面积’９５２５．１７ｍ’容积率２．８４ｍ’建筑密度１９．９８ｍ绿地率３８％住宅总户数１０７８个停车位数量１１州个地面停车位３９５个地下停车位７５５个义２．２工程概况郑东新区ＳＳＹ住宅小区规划方案是大型现代化居住小区，坐落在郑州市郑东新区东周路Ｗ东，康宁路Ｗ南，农业南路Ｗ西，福禄路Ｗ北，基地随着郑东新区ＣＢＤ的建设，周边交通的日趋完备，生活配套设施的日益完善，这里将会是理想的城市居住环境。基地地形平坦，总用地面积６．３５３２ｈａ，红线范围内总用地４．７６８３ｈａ。ＳＳＹ项目分为两期，一其中项目期由广厦建设集团有限责任公司承建施工，主推户型为１８８平方米Ｈ室两厅两卫和２５５平方米四室两厅两卫的大户型，建筑规模８５８１１．０２ｍ％项目于２０１０年１２月开始动工，于２０１３年５月竣工，２０１２年１０月２８日开始预售。项目二期由河南省第一一０平方一厅一卫和建筑工程集团有限责任公司承建施工，主推户型为７米室９０平方一２０４卫的小户型５米两室两厅，项目于１年月开始动工，预计于２０１６年年底竣王。３．２．３空间形态体系居民最终生活的、感受的是在Ｈ维空间，空间的形态和内涵直接反映社区的完整性、一方面要形成统一有序的空间形态脉络秩序性，也最为直接的体现社区形象，因此规划，提高＂＂一小区人文品质，塑造书香气质的文化住居环境。另方面也要确定社区规划的２２ 工程硕丄＇学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项Ｈ成本管巧硏巧空间设计主意向。＂＂（１）开放空间与私密、半私密空间在不同功能区的运用为了体现城市的现代感和小型社区的精致、，规划在中屯景观带采用了点式低密度高层景观住宅的模式来形成、，开放性的中屯区域空间形态，与健康这也与公共区域的性格相吻合、休闲的设计理念保持一致。２）标志性空间的塑造在农业南路设置集中广场与景观緑化空间，通过周边高层建筑高低错落的变化和商业空间的塑造，，同时结合场地特点创造出社区标志性空间，强化社区空间秩序和凝聚力，同时增加空间可识别性，塑造大规模社区的标志形象，体现社区个性。３）空间，如空间的尺度品质规划在细部设计中注重空间品质的提升、层次、序列、流动性，空间的渗透、强化、认知等方面，均根据实际情况，进行了别具匠也的处理，尤其在空间细部的处理更强调趣味和有致。■■■■■■■■■■图３１Ｙ项目鸟颐图．ＳＳ３．２．４合理的功能组织沿康宁路、农业南路、福禄路三条街道设置底层商业，满足区内住宅生活需求，商业均外向布置，避免对内部住宅干扰。内部空间功能采取人车分流的模式，使得中也景２３ ３公司及项目概况了稻硕±学位论文观区免受车流干扰，保证了中也景观的独立与完整。同时考虑到小户型居民日常生活需求，商业部分停车通过周边商业环境设计组织户外停，在其楼前留有适当的地上停车位放、。另外，沿农业南路的几栋高层，其地下室为自行车库结合人防，中屯景观带下为集中地下车库，共两层。规划过程侧重地下环境的利用，泊车、给排水、暖气、电为供应等设备用房和消防等用房均置于地下，而且顾及地上部用于景观缘化的树种对覆止深度的要求。３．２．５丰富的景观空间层次景观空间也是环境规划和设计的主要内容，怎样在高密度的施王环境中结合现有的条件开创结构形式多样的景观空间设计，使小区内部的公巧活动空间能够符合实际需求。规划过程中使用多元化的规划方案，尽可能地规避高层建筑空间布局所带来的空间拥簇感和视觉负面感官。（１）采取高低错落且南侧尽量通透的布局方式，形成丰富的立面轮廓，围合而不封闭的组团空间，共同演绎可游可居的社区活动场所。（２）设计Ｗ植物、水体等自然要素组景，最大程度降低观感差的景观。小区的景园空间感可Ｗ区分为下述几个方面：（１）中也绿地的层次，也是小区主要公共空间，由连接主要步行主入口处设置集、绿化紧密相连中景观带，形成良好的开放环境及景观，同时与内部中屯，借助广阔的草坪和精也规划的集中性景观效果。（２）在小区中也区域附近设置小区活动的会所、儿童游乐场，成人休闲和半室外的场地。（３）景园空间塑造是Ｗ体现江南园林风格为主，追求人文环境、书香气质，形成＂＂郑州的江南风光。３．２．６造型设计（１）住宅部分：根据小区的风貌定位，住宅的建筑风格和色彩必须与郑州环境特征相协调，并能体现小区返瑣归真、回归自然的理念而不失现代感、文化感，在拥有现。代住宅的元素与优雅的同时，也体现了浓厚的文化氛围住宅立面则采用简洁的现代又颇具中国传统特色的建筑手法，把江南传统建筑风格容于立面与体型设计，形成了建筑的文化感。在满足建筑空间需求的前提下，如实反映平面功能，强调设计的形式及节点，通过色彩和材料搭配的变化，营造书香气质的形象。主体建筑的主要村料为面砖，阳台、空调板、飘窗、小面积墙体的地方和其他细节的处理要使整体效果优雅、清新。随着各单元下大堂立面的不同处理，提高识别性。不同的单元高度形成差异，加强小区景观的整体层次感，并且采取柔和的色调对整体的景观布局进行烘托，加强景布局的观整体活力。２４ 工程硕±学位论文巧州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研究（２）商业部分：商业沿街展开，为二层裙房。商场充分尊重上部分结构形式，只、作局部结构转换，同时对商业空间的使用人流物流集散、消防等均进行仔细推敲。并考虑不同性质与规模的店铺灵活划分的可能性。店铺可大可小，既可水平划分，又可垂。立直划分，规模可根据业主使用要求，在满足消防要求前提下调整面设计则针对裙房立面位置，采用了不同的设计策略，利用立面形体与材质及细节的变化，形成具有明确的节奏和韵律感的视觉形象，经典式的立面构图和细节设计使商业形象雅俗共享，同时立面的变化又与上部高层住宅形体及平面保持良好的对位关系。住宅入口大堂、口厅及、环境小品等细节进行调节与过渡，使其具有亲切宜人的尺度与外部形象。３．２．７ＳＳＹ的成本构成一表３．２ＳＳＹ项目期的成本构成费用名称合计（单位：元）±地征用费３５４９１８９７．５３±地征费用合汁３５４９１８９７．５３设计费２３８５３５０．３０测绘费１５０１４６．４０审图费１２０９５５．９０勘探费１７１７４４．１６结构检测费１６２８８４．０１＇‘前期工程费粧基检测费２１３０１９．５０±壤氮检测费１１２６３．１０环境监测费２１０５７．１０防雷监测费９５９５６．７２电梯年检费６４６４．０４合计３３３８８４１．２２供水１５３５９３８－５３供电２２９２３８．４９８８４８城市配套费１４８０６９－基础设施费１１６４１９变压器．８１缘化工程５４８１７８０．巧２２１７０３６５６７合计．２５ ３公司及项目概况工程硕±学位论文续上表１粧基工程费２３６４１６５．１３消防工程６１８７２８８．３０４９０２８９６４电梯设备．５电梯安装８９９３８３．０２天然气工程９６５０６４．０３防盗８８４３８６．８４ｎ配电柜３５４１５４５．１７污水管道工程１７３９７２９．０３热力管网工程３４４４１４９．８４电力安装工程９２９５７１８．０８有限电视工程１２６６９５．１８楼宇对讲６０２７０６．７５工程安防工程２９４０３９．８３配电改造及加护工程誦口．４７小区开４００１３．３９口工程建安工程费停车场划线９９１７２．０９工程配电调试费９７８４．２１２６０２８６４园林工程１－出入３１１６９４．０５口管理系统围墙工程６０４２１９．１６２４２４０．热力爬梯工程．１５口面房改造７２２９０．００游乐园工程２７９９１．２５电力安装２０２７３４．８１工程监理自来水工程监理１８２９２．２５一６７９０００ＳＳＹ项目期监理．００止建１３８０２巧００．８３外墙砖２６５５１１１－００散热器２３９９４５５．６９窗户９６１３８４９－０４９０３９８４６合计１Ｗ－７２６ 工程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧续上表２工资１０９７１０３．９３水电费（５８０２３．６４）业务招待费４０８０１．３６利息收入（１２５７０．４１）印花税８９２３５．９６汽油费１０４３０８．乂教育费２４．４９福利费４４５３６．２０公积金单位７２８９５．７６劳动保护费７９７．５９办公费１１６３６－２０差旅费２０５０７．２７开发间接费交通费２０５４８．７９车辆保险费ｔ４８５７．Ｐｌ通讯费２１９８７．５３利息支出２９７７１０６７．８９资斜费８０３１．５２修理费２３９４４．８６养老医疗失业保险费１５１６８５．２８劳务费５７２９４．９０审计费４２４１５７．４１会务费１３１５１．３８销售费５６９．８７７４８５９．２２＾合计３１９９３４０８．９４总计巧３巧巧７０．１１２７ －４下程硕－丄学位论文ＤＸ公司ＳＳＹ项目成本管理现状及问题分析４ＤＸ公司ＳＳＹ项目成本管理现状及问题分析４．１ＳＳＹ项目二期工程成本管理目标４．１．１成本管理目标的含义一成本管理目碌预测是根据项目成本信息和施工项目的具体情况，运用定的专口方法，是在工程施工Ｗ前对管理目，对未来的成本水平及其可能发展趋势作出科学的估计标进行的估算。通过管理目标预测，可Ｗ在满足项目业主和本企业要求的前提下，选择成本低、效益好的最佳成本方案，并能够在施工项目成本形成过程中。针对薄弱环节，加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。因此，施工管理目祿预测是施工项目成本决策与计划的依据。施工管理目标预测，通常是对施工项目计划工期内影响其成本变化的各个因素进行分析，比照近期已完工施工项目或将完工施工项目的成本（单位成本）。预测这整因素对工程成本中有关项目（成本项目）的影响程度，预测出工程的单位成本或总成本。４．１．２编制成本控制目标的依据一成本控制目杨是施工项目成本管理的个重要环节，是实现降低施工成本的指导性文件。编制成本规划目标，需要对有关的数据信息归集处理，Ｗ作为成本控制目标编制的依据。目标总成本确定后，应将总目标分解落实到各个机构、班组，便于进行控制的。。子项目或工序最后，通过综合平衡，编制完成成本控制目标成本控制目标的编制依据包含：１）投标报价文件；２）企业定额、施工预算；３）施工组织设计或施工方案；４）人工、材料、机械台班的市场价；５）企业颁布的材料指导价、企业内部机械台班价格，劳动为内部挂牌价格；６）周转设备内部租赁价格、摊销损耗标准；７）已签订的工程合同、分包合同（或估价书）；８）结构件外加工计划和合同；９）有关财务成本核算制度和财务历史资料；１０）施工成本预测资斜；１１）拟采取的降低施工成本的措施；１２）其他相关资料。２８ 了程硕止－学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧４丄３编制成本控制目标的方法成本控制目标的编制是建立在成本预算的基础上的，关键是确定目标成本。成本控制目标的制定，需结合施工组织设计的编制过程，通过不断地优化施工技术方案和合理一、，配置生产要素，进行人材、机消耗的分析制定系列节约成本和挖潜措施，确定成本控制目标。４丄４ＳＳＹ项目二期工程成本控制目标的确定影响成本控制目标的主要因素包括建设规模、区域经济、建设标准、原材料价格、、劳动为成本的浮动Ｗ及设计定位等，是在市场调查分析和信息捕捉的基础上完成的合’—８３３９２９７０ｍ理测算。ＳＳＹ期工程按总投资２．１１元，建筑面积为８５８１１．０２，折算建筑’’成本为３３０２．５２元／ｍ。ＳＳＹ二期工程的建筑面积为８９４１３．６４ｍ，通过市场需求调查及—集团领导要求，项目定位品质略低于ＳＳＹ期王程，并考虑市场人工和材料价格的浮二期工’动３１００元／ｍ，总投资，集团会议最终确定ＳＳＹ程建筑成本单方造价目标为目标为２８０００万元。工程部根据ＳＳＹ—期工程成本构成，并结合集团领导对二期工程的定位和设计要一求：，对推算的成本目标做了适当修正和调整，诸如粧基工程己于期工程施工时全部完工一期工程地下室设计用途为地下车库二，而期工程地下室仅作为人防工程，因此；减少了停车场口禁系统和停车位划线工程一；变压器、配电柜、游乐园在期工程采贿时一己包括二期工程，减，；绿化工程较期王程相比少了名贵树种的数量降低了工程造价，；等等。综合考虑后，制定了ＳＳＹ二期工程成本目标表，如下图：２９ 项目成本管理现状及问题分析了程硕丄？学位论义４ＤＸ公司ＳＳＹ表４．１ＳＳＹ目二期的成本目祿预测一期费用合计每平米分摊单价二期预估价格二期预估价格修正费用名称Ｉ项ＩＩＩ目＾（元）＾＾３５４９１８９７１生地征用费？巧４３．６１３６９８１９６０．４６３６９８１９６０，４６止地征费用．巧４１３．１自计３５４９１８９７．６１３６９８１％０４６％９８９６０．４６２３８巧５０３０２７８０２４８５４９４９０２４８５４９４９０设计费．．．．测绘费１５０１４６．４０１．７５１５６４５０．０２１５６４５０．０２审图费１２０９５５．９０１．４１１２６０３４．０１１２６０３４．０１１勘探费１７７４４－１６２．００１７８９５４．５２１７８９５４．５２结构检测费１６２８８４．０１１．９０１６９７２２．４０１６９７２２．４０前期工程费粧基检测费２１３０１９，５０２２１９６２．７４２２１９６２．７４＾±１１２６３－１００１１７３５．９６１１７３５．９６壤氮检测费＾环境监测费２１０５７．１００．２５２１９４１．１４２１９４１．１４防霄监测费９５９５６．７２１．１２９９９８５．２８９９９８５．２８电锐年检费６４６４．０４０．０８６７３５．４２６７３５．４２合计３３３８８４１．２２３８．９１３４７９０１６．４１３４７９０１６．４１供水１５３巧３８．巧１７．９０１６００４２２．１２１６００４２２．１２供电２２９２；３８．４９２．６７２３８８６２．６５２３８８６２．６５６９８８城市配套费１４８０．４８１７２．５５１５４２８６３３．０３１５４２８６３３．０３基础设施费变压器１１６４１９．８１１．３６１２１３０７．４８０．００绿化工程５４８１７８０．３７６３．８８５７１１９２２．９７１５０００００．００合计２２１７０３６５．６７２５８．３６巧１０１１４８．２５１８７６７９１７．８０３０ 工程硕－上学位论文郑州ＳＳＹ小区荫地产开发项目成本管理研究续上表１２３６４１６５１．５粧基工程费．３２７５２４６３４２０．３１０．００６１８７２８８．３０７２１消防工程．０６４４７０５０．３８６４４７０５０．３８４９〇２８９６．５４５７１４５１０８．７５５０８７３５Ｗ电梯设备．７３５１．８Ｗ３８３．０２１０．４８９３７１４１１１电梯安装．９８９３７４．９８天然气工程Ｗ５０６４．０３１１．２５１００５５８０．５０１００巧８０．５０８８４３８６８４１２防盗口．１０．３９１５１６．２２５０００００．００配电柜３５４１５４５．１７４１．２７３６９０２３０．５２０．００污水管道工程１７３９７２９．０３２０．２７１８１２７６８．４０１８１２７６８．４０热力管网工程３４４４１４９．８４４０．１４３５８８７４６．２２３５８８７４６．２２电力安装工程於９５７１８．０８１０８．３３９６８巧８１．９４９６８巧８１．９４６６９５４８０有限电视工程１２．１８１．１３２１４．２５１３２０１４．２５楼宇对讲６０２７０６．Ｗ７．０２６２８０１０．３０６２８０１０．３０工程安防工程２９４０巧．８３３．４３３０６３８４．５６：３０６３８４．５６配电改造及加护工程１〇９８１２，４７１．２８１１４４２２．７５１１４４２２．７５建安工程费小区开口工程４００１３．３９０．４７４１６９３．２８４１６％．２８停车场划线工程９９１７２－０９１．１６１０３３３５．６５０．００配电调试费９７８４．２１１０１９４．９８０．００＾园林工程２６０１２８．６４３．０３２７１０４９．６７１５８０００．００出入３Ｈ６９４．０５３．６３３２４７７９．９６１６０．００口管理系统围墙工程６０４２１９．１６７．０４化９５８６．２１化９５８６．２１热为爬梯工程２４２４０．１５０．２８２５２巧．８３２５２５７．８３７２２９０．０００．８４７５３２４９７７５３２４９７口面房改造．．游乐园工程２７９９１．２５０．３３２９１６６．４１０．００２０２７３４．８１２．３６２１１２４６．２６２２４６２６电力安装工程监理１１．自来水工程监理１８２９２．２５０．２１１９０６０．２２１９０６０．２２ＳＳＹ项目二期监理６７９０００．００７．９１７（Ｘ７５０６．５８７０巧０６．５８３１ ４ＤＸ公司ＳＳＹ项目成本管理现状及问题分析工程硕止学位论文续上表■２±Ｍ１３８０２２９００．扣１６０８．４５１４３８１７５４１．９３１４３８１７５４１．９３外墙砖２６５５１１１．００３０．９４２７６６５８１．０２２７６６５８１．０２散热器２３９９４５５．６９２７．９６２５００１９２．４８２５００１９２．４８９６１３８４９０４１１２０４１００１７４６９．０５１００１７４６９０５．．．＾１９０巧８４％．７６２２１８．８１１９８３９１９９０．５５１９１２３６４Ｗ．８４１０９７１０３為３１２．７９１１４３１６３．８５１１４３１６３．８５水电费（５８０２３．６４）巧．６８）巧０４巧．６巧（６０４巧乂６）业务招待费４０８０１．３６０４２５１４．３３４２５１４．３３＾利息收入１２５７０．４１０．１５１３０９８．１５１３０９８．１５（）（）（）（）印花税８９２３５．９６９２９８２．３７９２９８２．３７＾汽油费１０４３０８．５５１．２２麵８７．７５１０％８７．７５教育费２２２５．５１＾＾＾福矛Ｕ费４４幻６．２０４６４０５．９７４６４０５．９７＾公积金单位７２８９５．７６０＾７５９％．１６７５Ｗ６．１６劳动保护费７９７．５９８３１．０７８３１．０７＾办公费１１６％．２０１２１２４．７３１２１２４．７３＾差旅费２０５０７．２７０２１３６８．２４２１３６８．２４＾交通费２０５４８．７９０＾２１４１１．５０２１４１１．５０开发间接费车辆保险费１４８５７．０１０１５４８０．７６１５４８０．７６＾通讯费２１９８７．５３０．２６２２９１０．６４２２９１０．６４利息支出２９７７１０６７．８９３４６．９４３１０２０９５２．１７２４５５３６７８．２１资料费８０３１．５２８３６８．７１８３６８．７１＾修理费２３９４４．８６０２４９５０．１４２４９５０．１４＾养老医疗失业保险费１５１６８５．２８１．７７１５８０５３．５１１５８０５３．５１劳务费５７２９４．９００５９７００．３２５９７００．３２＾审计费４２４１５７．４１４．９４４４１９６４．８９２３８７９６．００会务费１３１５１．３８１３７０３．５２１３７０３．５２＾销售费５的．８７５９３．７９１６０．００＾７４８５９．２２０７８００２．０５３００００．００＾＾３１９９３４０８．９４３７２．８４３３３３６５９４．１７２６６１７７１５．４９＾２８３３９２９７０．１１３３０２．５２２９巧９０７０９．８５２７７０８３０６７＾３２ ？郑州工程硕丄学位论文ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧一４．２ＳＳＹ项目期成本管理存在的问题４．２．１决策阶段成本管理存在的主要问题一（１）ＳＳＹ项目期忽略了决策阶段策划报告的重要性决策阶段过程中所发生的费用和时间与其他阶段相比很少，往往容易被许多房地产。企业忽略掉，迭种意识是极其错误的决策阶段作为房地产企业开发成本控制非常重要一甚至会直接影的个阶段，直，，它的合理与否接影响了其他阶段成本控制的难易程度响到项目的成败。房地产项目的巨额利润蒙蔽了许多企业的眼睛，很多房地产商只是把决策阶段作为筹资的需要，，策划只注重包装，对于是否有操作性只是进行了泛泛的研巧送些都直接导致了很多资金的无形损失。经过调查郑州房地产商的多个案例，发现这种一些政府和企业机关的开发项目中体现的更为严重。现象的存在在斤业内比较普遍，在一虽然项目规例如些房地产商在位置偏远、交通不便、配套设施不全的区域开发住宅，划及设计上都做了努力，小区的绿化配套増加了投资，但仍然少人问津，销售价格不理一一面向王薪阶想，定位不准，，销售业绩也差强人意。ＳＳＹ项目期中户型产品设计单．层修起了１９０平米Ｈ室两厅的商品房。这就导致ＤＸ公司不能迅速的回收资金，带来资：，，金成本的増加，有些开发商不得不改变策略，如改变户型，转变功能调整布局改。造环境等，但造成的大量资金损失是无法挽回的，送样就大大增加了投资成本一（２）ＳＳＹ项目期决策组织结构不健全目前项目的人员组织结构和任务分配不够合理，缺乏精密的成本测算和可行性分析、。，投资决策缺乏专业性、科学性。所采集的信息有的缺乏专业性权威性和全面性一。例如，选用了新型的触摸屏面板，但，ＳＳＹ项目期中电梯选型时虽然外观效果较好该型号属于新型产品，购买费用比预算费用增加不少，而且未考虑到后期面板个别按键失灵就得更换整块面板，维护成本大大増加。一（３）ＳＳＹ项目期决策过程忽略了王期成本．，项目工期拖延造成成本支出增大，无论是开发公司的项目管理人员还是监理人员他们的工期成本管理意识不强，造成了项目施工前松后紧，导致无法按时竣工验收。根：据房地产项目的进展情况，工期成本控制过程主要有Ｗ下六个步骤房地产项目成本目标的制定、房地产项目成本的分解、房地产项目成本的监控、工期成本的核算、房地产一项目成本的分析和项目目标成本的考核。第步，编制项目成本计划。首先是在项目经理负责下对项目成本进行预测，编制项目费用支出管理规划，为企业项目规划中的整体费用支出管理方式进行指引。房地产项目成本管理计划是Ｗ货币形式预先设定项目在过程中总耗费水平一定程度的，根据开发计划能够确定对比房地产项目总投资应该达到的。成本降低额或降低率从房地产项目开始，即处于项目锁定状态，并且需要按成本管理层次一，结合企业自身及市场情况，将有关房地产项目及项目进展的各阶段成本进行逐３３ ４ＤＸ公司ＳＳＹ项目成本管理现状及问题分析了程硕止学位论文。分解，从而制定各级成本实施方案一（４）ＳＳＹ项目期建设管理信息传递不畅，信息沟通途径混乱一ＳＳＹ项目期的参与机构较多，由河南豫信招标有限责任公司开展招标工作，中原地产负责规划、市场运营、销售等项目内容，郑大综合设计院负责施工图设计工作，广厦负责具体的项目施工，还有其余的项目参与企业为项目的施工供应各种建筑材料。因为项目的建设期间未建立健全各个参与企业之间的沟通机制，所Ｗ在实际的过程中就会导致数据管理信息的错误。信息数据传输机制的错误就容易导致错误的项目管理行为的发生。在前期设计、后期施工的整个过程中，由于开发项目的独立性，信息交流的过程中缺乏有效沟通。各单位在管理各自信息对象的过程中，缺，就会引起管理信息的混乱性乏有效的沟通，不能对所属管辖范围的信息有效处置，反而会对在管辖范围外的信息进行不当的处理。在管理过程中又因为信息处置的不及时，，这就会产生管理上的重大批漏造成效率低下的情况时有发生。因此项目部对于整个项目开发过程需要监管到位，权责。明晰，形成及时有效的沟通若己有管理制度不能有效的区分并进行相应的处置，在整个开发流程中所出现的问题就非常严重了。公司内部信息管理存在盲区。尤其是对ＤＸ房地产开发有限公司来说，一缺乏必要的管理经验，指，对些风险预估不足，项目建设过程中设计变更难Ｗ控制令。传达错误造成返王等等，这些都会对成本的管理造成的比较严重负面影响４．２．２规划设计阶段成本管理中存在的主要问题ＤＸ公司对一ＳＳＹ项目期的设计阶段成本控制不够重视。由于目前的设计合同总价一般情况下与其他项目合同总价相比较低，未采用公开招标方式，因此设计单位的选择缺乏公平竞争，所Ｗ设计单位关注的是只要设计不出大的质量问题，其方案的优劣与所。设计建筑的成本高低关系不大，所Ｗ没有优化设计的压力设计工作主要由规划报建的人员负责，他们只想图纸尽快出，对设计方案是否经济合理，关必较少；而负责成本控制的人员只按设计图纸来算账，不能有效兼顾设计方案在经济上是否合理，经常出现设。计过于保守，矛盾重重，图纸不全设计方案的技，或为了赶进度各专业不配套等现象术经济合理性没有全方位分析，造成项目的设计质量不高，建筑只考虑美观而结构设计过于保守，所对设计方案缺少经济性分析，习惯性的套用高标准加大安全系数，造成成本增加。４．２．３招投标阶段成本管理存在的主要问题一施工期限项目的开发过程伴随着招投标，这方式公开透明，能够缩短，降低工程造价，同时还可有效的提高施工质量，防止暗箱操作现象的产生。但是现在ＤＸ公司在开发项目的过程中，缺乏有效招投标制度，虽然有明确的制度，但是如何有效的执行３４ 工程硕止学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研究依然是个问题。按照相关国家法规政策，在ＤＸ公司招投标文件的起草由合约部完成，但是起草过程中没有与其他部口，如财务部等进行有效沟通。在起草招投标文件的过程中一，由于沟通不善，这过程往往流于形式，不能形成主体过程，也就导致了各部口之间责任也不强，招标的文件也就不严谨了。同时招标文件和合同评审的形式大于实质，发生争议的内容也就越多。所＾＾在招标过程中，工程量清单报价方法就不能产生有效的一个工程总体造价也就按预期目标实现成本控制，，在施工环节中出现的现场签证工作量的比例也就会提高，这也就影响了项目的预期收益。受管理方式及传统思想影响，公司普遍认为成本管理主要是合约部和财务部口的事情，甚至简单地认为成本管理的主要工作是合约部审核、财务部加强财务出纳管理即可。一由于没有形成统一的成本控制观念，往往使得各部口只单的负责本部ｎ的业务。在项目分工合作中，材料管理部口只负责建材的采购、查验、发放工作；而工程技术部口只负责技术施工、工程质量、工程进度。送样管理会出现表面上有不同部口的分工协作，但是往往不能形成一个整体的问题。表面上是权责明晰、分工明确、团结协作，但实际情况却是工程技术管理人员为了赶工期而不综合考虑施工场地平面布置图，导致施工场地布局不合理的情况下，同意施工单位实施，导致了施工材料二次倒运费的増加。仅仅为了保证工程质量，采用可行但不经济的施工技术措施，会造成施工成本大幅増加。在项目开发的整个流程过程中，成本控制需要明确的约束制度，还要确立成本节约的奖励措施。项目施王现场的管理人员不仅要控制工程质量，也要积极的参与到成本控制中来，不能过多的依赖其他部口。如果大家都做好好先生，成本控制也就流于形式了。在开发ＳＳＹ项目一期过程中，ＤＸ公司尚未建立有效的质量成本风险控制体系，在工程发包、分包的过程中存在压价行为，，都会默认这样的行为承包方为了签下合同，但施工过程中存在偷工减料争取利润的情况直接影响了一ＳＳＹ项目，期的工程质量。４．２．４施工阶段成本管理存在的主要问题一疏于对ＳＳＹ项目期质量成本的管控。对质量水平的要求不同往往会造成成本支出水平的差异，因此，在提高项目质量的同时，也应特别关注由于质量要求过高带来的额外成本支出及由于质量不合格而承受的经济损失一期管理过程。ＤＸ公司在ＳＳＹ项目中未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系，习惯于强调项目质量，项目的设计和销售都要用郑州的大公司，各种材料质量要求高，各种配套设施如电梯、口窗等都提出了很高的品质要求一一，虽然在定程度上提升ＳＳＹ项目期档次，但同时也造成了质量成本的超出预算，使项目无法实现利益最大化，而在施工阶段施工方却存在片面追求经济效益而忽视质量的情况，这就造成质量要求过高引起的高成本和质量水平过低带来的经济损失同时在该项目中存在，送不仅増加了成本，而且影响公司信誉。具体到过程中的各个方面，如拆迂、工程施工、设计、销售部口之间，容易产生扯皮现象，周期长，３５ 工程硕ｉ＇４ＤＸ公司ＳＳＹ项目成本管理现状及闷题分析学位论文一导致己投入成本回收效率降低。ＳＳＹ项目期由于工期需要，而提前通知施工单位进场一开工，在打，，而前期的水电配套没有落实好枯及地下层的漏凝王施工和钢筋焊接中租赁了Ｈ台２００ＫＷ和４００ＫＷ的柴油发电机进斤发电，租赁时间近２个月，租赁费和燃油费的直接成本增加了５０多万元。前期施工中，由于拆迁工作没有完全落实，其中一工中被迫停工近一处商铺由于补偿问题没有谈妥，结果施个多月，由于打植机械，挖机等都已经进场施工，直接赔偿施工单位人员窝工费，Ｗ及机械停滞台班费用２７万余。元，直接造成了投资费用的增加４．２．５竣工阶段成本管理存在的主要问题（１）验收匆忙，结算资料不全ＳＳＹ在一，竣工验收时已临近交房日期，些工程验收略显匆忙造成整改时间较长，直接把问题带进了保修阶段。正常施工期间的工程按投标清单的单价计价，而整改期间的工程量少，施工单位给付工人的单价高、零星材料采购的单价也高，所对于某些项。目的整改和修复，施工单位不要保修阶段的质保金，也不进行保修ＤＸ公司不得不自己出钱找人修复，造成成本增加。再者，ＳＳＹ的工程验收匆忙也造成结算资料的不齐全需要后补。完整的结算资料是竣工结算审核的前提条件，未对完整的结算资料作出明确的说明，增加了结算的难度。预结算工程师在工程竣工结算初审时，发现施工单位报送的竣工图、设计变更单、工程签证单、联系单、结算书等资料的真实性和完整性有欠缺，一些资料互相矛盾。项目部的现场工程师审查不仔细，对不相符合的结算资料没有退回，造成重复计算及不合理收费等问题出现。（２）结算人员与现场脱节由于ＤＸ属于国有企业一，ＳＳＹ项目期的结算需委托有资质的咨询公司，但咨询公司的结算人员对项目施工的实际情况的掌握程度无法满足工作的实际需求，导致工程量计算不准确。另外由于配套工程较多，导致结算审查过于急促，人员少、工作量大使得。咨询公司审核缺少互相监督，结算质量无法满足实际需求（３）结算送审超报量大，合同条款没有约定ＳＳＹ的竣工结算送审时，施工单位超报冒报、虚报工程量的现象很普遍，有些项目还超报单价，甚至没有按投标所价的综合单价或签证价格，单价子目调高、不按投标文件单价套用的情形很多。这不仅增加了结算难度和结算人员的工作量，就连结算审核费也超支了。ＳＳＹ的所有施工合同中，都没有约定对施工单位结算送审价超过最终审核价的一定比例后的处罚措施５％，所Ｗ主体和配套的施工单位都超报冒报至少１＾上，最多的达３０％。如景观工程的结算，送审价为１４９９万元，咨询公司最终出具的审核报告结算价为１１８５万元，超报了％％。按照核减额的４％作为审核费来计算，景观工趕结算的审核费就有１２．％万元么多，所ＷＳＳＹ结算审核费大大超出预计。３６ 工程顾－上学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理硏巧４．２．６销售阶段成本管理存在的主要问题一ＳＳＹ项目期销售缺少合理的计划。销售进度受到上级母公司的干预限制，管理较为混乱。王建工程的质保期己到期，房子还没有卖出或者正，导致销售周期拉长近２年，最终导致运部分式交付给业主，出，等到交付后现的质量问题无法找原施工单位维修。另外。项目成的维修费用不得不由公司承担，公司在销售方面的不合理工资超支严重一本构成主要是由人工费、材料费、机械费Ｈ大部分组成，ＳＳＹ项目期大锅饭现象严重，工都袍着干好干坏一个样的也态工作，而且公司对员工管理缺失奖罚激励机制，很多员大量外聘技术人员、临时工工资也是笔不小的支出，而对这些达不到工作要求的员工却工资支出不断増加，，岗位设置和人员配备不合理常常是不用对其工作成果负责，造成任务少的部口人员配备多。，反而任务多的部口人员配备不足３７ ５ＤＸ公司ＳＳＹ项目二期成本管理的对策了程硕」：学位论文５ＤＸ公司ＳＳＹ项目二期成本管理的对策针对一二ＤＸＳＳＹ项目期存在的问题，探讨ＳＳＹ项目期成本管理的的对策，能够为公司项目的成本管理提供借鉴经验一。ＳＳＹ项目二期启动至今，通过后来系列的成本管理措施，Ｗ及对各项工作的规范，提高了效率，缩短部分工程的建设工期，加快了项目后期的销售步伐，加速了资金回笼速度。下面就ＳＳＹ项目二期开发全过程中的六个阶段中成本管理的内容进行论述。５．１决策晚段的成本管理５．１．１编制可行性研究报告房地产领域涉及面广，在进行项目立项的时候要进行可行性方案研巧，与之相关的知识繁杂。房地产市场需求量大，无论是民用还是商业区，遍及城市、乡村，如何开发项目和开发怎么的项目是房地产企业的重要挟择。ＳＳＹ项目的开发在郑州市郑东新区城乡规划的蓝图中一，也将添上浓重的笔。建成后会缓解郑东新区的办公多、住宅不足的居住压力，也会促进郑东新区的区域经济发展，带动基础设施配套的完善，能够积极推进郑东新区ＣＢＤ的区域规划。ＳＳＹ项目可行性方案分Ｈ个步骤，首先为投资机会选择，目的是选择和鉴别项目，寻找投资机会；其次是对ＳＳＹ项目投资机会是否可行实施探讨，进行科学的评判和分析，主要从技术、收益两方面进行权衡。最后，可行性计划确定后，就要进行详细具体的操作，大量的收集ＳＳＹ项目相关的各方面信息，并及时筛选出有利和不利的，进行具体的分析比较，对项目的发展前景，当前的形势状况，公司将来的收益，财务资金的流动等等都做出准确的把握，科学有效的进行规划后，制定出ＳＳＹ项目可斤性研究方案报告。５．１．２搞好市场调査工作ＳＳＹ项目二期成本管理必须更换传统的思路。随着国家房地产政策不断完善和行业。竞争的加剧，房地产开发也在逐步规范化本着诚信立业的原则，根据百姓的实际消费水平，规划项目，达到供需基本平衡。从百姓实际生活出发，ＳＳＹ项目要接地气的进行宣传，让房地产销售工作形成稳步的，大家可Ｗ信赖的模式运转，不再跟风，不再观望，不再炒作等。５．．１３准确项目定位从反馈回来的信息情况分析看，ＳＳＹ项目的位置属于黄金地段，距郑东新区重点中一小学校、丹尼斯、麦德龙等大型超市距离较近，距离ＣＢＤ、高铁站、地铁号线、五３８ 了程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧号线等核也区域近，经销售策划公，周边流动人口多，刚性需求量大司中原地产实地考察，购，购买能力稍低的消费者占调查统计的百分之Ｈ十左右买能力较高的消费者占百一。分之五十多点，在ＳＳＹ二，剩下处于两者之间楼盘配套规划方案也据此初步形成期项目中，尝试，借鉴了其他大公司的成功销售经验引入了销售调研和策划公司对开发。项目进行前瞻性和可行性分析，使项目定位更加准确，为决策提供更扎实的依据５．２规划设计阶段的成本管理ＳＳＹ项目二期决策阶段完成之后，规划设计阶段的成本控制就成了重中之重。虽然’一般高层的设计费在设计费用在整个项目的开发成本中所占的比例很小，２５元／ｍ左右，’低层和别墅的设计费在５５元／ｍ左右，但设计工作对工程造价的影响却非常之大，基本上项目开发成本的７０％在设计阶段就可Ｗ基本确定！而且在达到同样使用功能的条件？５％１０％。下，合理的设计优化能够使成本下降的幅度达到５．２．１公开招标选取设计单位ＤＸ公司积极地推行规划设计方案、施工图设计与设计方案的经济性相结合的设计招标方法。ＤＸ公司Ｗ往的方案设计采用北京、天津等地较有名气的设计单位，而施工图设计则采用当地的设计单位，这样容易造成方案设计与施工图设计对接难度増加，设计责任分散难Ｗ控制。ＳＳＹ项目二期项目尽可能的将建筑规划方案、施工图设计Ｗ及项工程等一起进行招标目内的配套工程Ｗ及最具视觉效果的园林绿化，这样设计单位可Ｗ从项目的规划方案、施工图设计到项目的景观、室外管网、智能化等各项配套工程设计工作更连贯、更合理、更容易对接，避免出现设计脱节而造成的成本増加，达到控制项目成本的目的。５．２．２推巧限额设计，控制项目总投资＂＂一所谓限额设计，就是要限制个设计概算，在这个额度之下进行方案筛选和设计工作。ＳＳＹ项目二期采用了限额设计，工程部在设计阶段多次针对方案优化讨论，多方面听取不同的意见和建议，并经过多次的交流和碰撞，把问题想深、想透，真正把好一关工程成本控制的第，并为总体项目成本控制打好基础。如在景观方案、商铺设计方案、户型设计方案等研讨时，公司非常重视设计方案研巧，并围绕此方案Ｈ次研讨，为一此要合理地确定：，系列造价指数如单方±建造价、单方水电造价、单方含钢量、单一一，方抢含量等，如果某专业或某项突破了设计指数，则要分析原因并进行设计修改＂＂＂＂直至达到要求。把设计后才计算改为计算后才设计。定期收集各类工程的指标进行分类、对比，确定适合项目的相对合理的指数，Ｗ此作为设计目标，在满足设计规。范的前提下，达到了降低造价的目的３９ ５ＤＸ公司ＳＳＹ项目二期成本管理的对策工程硕上学位论文５．２．３用合同来有效控制造价ＳＳＹ项目二期设计合同中增加了设计人员突破设计限额的责任条款，要求设计单位将成本限额按成本控制目标落实到各相关设计人员，使设计人员从经济角度进行设计方案的比较和选择，如果超限，在满足品质和功能前提下及时整改，在签订设计委托合同＂＂时一，签定了些责任条款，如设计变更引发的工程造价増加的最商额度条款，突破限额后的处罚条款等。ＳＳＹ项目二期増加了设计合同的控制经济指标的责任条款，能够明显的感觉到设计人员对方案的考虑更加细致，增加了多种方案的必选过程，这样方案的经济性就会大大提高，非常有效降低了项目二期的成本，景观设计和户型布局也得到了业主们广泛的认可。５２．４设计．变更的控制＂针对一期的签证和设计变更＂ＳＳＹ项目先实施后定价造成的成本增加，项目二期＂＂的工程签证和设计变采用了先定价后实施原则。除非有特殊情况，如有可能引发结＂＂一构安全问题造成必须先施工的，其余的情况都执行先定价后实施。让每份签证和设计变更实施前，双方都明了价格。通过完善设计变更的申报、审查程序来控制变更，从而达到拉制造价的目的。５．２．５价值工程在设计阶段的应用ＳＳＹ项目二期商铺的设计方案中，设计人员共提出了Ｈ种各选方案：Ａ楼方案：结构方案为大柱网框架轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用中空玻璃塑钢窗，面积利用系数为９３％。，单方造价为１５３８元／平方米Ｂ楼方案：结构方案同Ａ方案，采用多孔预应力，板墙体采用内紹外掏，窗户方案同Ａ方案，单方造价为１２０８元／平方米。Ｃ楼方案：结构方案采用砖混结构体系，采用多孔预应力板，墙体材料采用标准黏王砖，窗户方案同Ａ方案。，单方造价为１０７２元／平方米方案各功能的权重及各方案的功能得分见表５．１表５．１各方功能的权重及得分表ｙ案Ｉ邸得．—＾聲＾＾功能项目功能权重ＩＩＡＢ１Ｃ结构体系０．２１０１０８楼板类型化２９９＾墙体材料化３８９７面积系数化２８８７窗户类型０．１８８８４０ 工程硕－上学位论文郑州ＳＳＹ小医房地产开发项目成本管理研究分别计算各方案的功能指数、成本指数和价值指数，各方案的功能指数见下表表５．２功能指数计算表方案功能加权得分方案功能功能权重ＡＢＣ＝＝＝０．２１０Ｘ０ＸＸ结构体系．２２．００１００．２２．００８０．２１．６０＝＝＝０１０Ｘ．００Ｘ０．２０１．８０９Ｘ０．２０１．８楼板类型．２０．２２９０Ｘ二Ｘ＝＝墙体材料０．３８０．３２．４０９０．３２．７０７Ｘ０．３２．１Ｘ＝＝＝０１ＸＸ面积系数．２８０．２．６０８０．２１．６０７０．２１．４Ｘ＝＝＝０１ＸＸ１窗户类型．１８０．００．８０８０．１００．８０８０．００．８０？衣８８合计．９７．７功能指数化３４６０．３５００．３０３计算各方案的成本指数，见下表；表５．３成本指数计算表方案ＡＢＣ．合计’ｍ１５３８１８单方造价（元／）＾＾＾＝＝＝成本指数１５３８／３８１８０．４０３１２０８／３８１８０．３１６１０７２／３８１８０．２８１１计算各方案的价值指数，见下表；表５．４价值指数计算表方案ＡＢＣ功能指数０，３４６０３５００－３０３成本指数０．４０３０．３１６０．２８１价值指数０．８６０１．１０７１．０８０根据价值指数的计算结果可知，Ｂ方案的价值指数最高，因此选用了Ｂ方案作为ＳＳＹ项目二期商铺的设计方案。５．３招投标阶段的成本管理５．３．１考察投标单位ＳＳＹ项目二期招投标的经验告诉我们，不要过于依赖招标代理公司，在投标报名截止后，就应该对潜在投标人进行初步考查，考查要做到细致全面，对投标人业绩特别是、目前在施工的项目进行实地考查；对公司的规模实力和人员配置都要大致了解；上相关网站去核查是否有被通报批评、通报表扬之类的公告，还要了解是否有负面评价等。在一ＳＳＹ项目期配电柜项目招标考察过程中，就出现有的投标单位办公环境非常好，注册资金充足，但到了生产厂区考察后，让人大跌眼镜，有的工程规模小，管理环境混４１ Ｘ公司了程硕－５ＤＳＳＹ项目二期成本管理的对策丄学位论文，ＳＳＹ目乱不堪更有的厂家加工设备因长时间未加工，落满了厚厚的灰尘，这都是项二期招投标工作中需要重点把握的。５．３．２合理评标，避免不平衡报价＂（１）ＳＳＹ项目二期为了避免不平衡报价，首先，在招标文件中，要注明不允许＂其次不平衡报价，在评标过程中要认真分析报价组成，把投标清单中的单价和招标；清单中的单价进行横向比较；如果投标过程中实在没有注意到不平衡报价，那么在施工一些方式阶段就要采取，如通过设计变更取消报价高的子目，替换为别的子目，用设计变更减少报价高的工程量等方式。（２）合理评标。要认真分析投标报价的价格组成，不要只看总价。对报价中明显低于或高于招标控制价的单价子目，ＳＳＹ项目二期增加了要求投标单位答疑，答疑不合理的再让投标人修改报价，这样有效的避免了项目经常性的变更超合同价款，造成成本控制的失效。５．３３工程谈判．加强（１）评标结束并确定中标人后，就进入合同谈判阶段。ＳＳＹ项目二期谈判前，要求参与谈判的合约部和工程部人员做好相应的准备工作，把要争取的条款事先热好，还要为此拟好相应的理由，并想好对方会从哪方面进行反驳，然后怎么应对对方的反驳等，为。这些等，从专业角度争取利于项目成本的合同条款项目的成本管理工作打好基础。都要事先想好，做好充分的准备。（２）要求在谈判的过程中，要有敏锐性，对合作方提出的条款要进行恰当地评估５．３，．４増强合同条款的严密性强化合作方的责任条款一二（１）针对ＳＳＹ项目期的合同中，处罚合作方的条款很少的情况，ＳＳＹ期项目一合同中些处罚条款，，强化了合作方的责任条款，提高了合作方违反约定的处罚力度。。不是重在处罚，而是用处罚措施来増强合作方的责任意识—（２）针对ＳＳＹ期项目的合同中，条款不够严密的情况，ＳＳＹ二期项目合同中，强调了合同经办人员对合同条款字斟句酌，反复推敲，并且由预结算工程师积极参与各类合同的起草、谈判、签订，从成本控制的角度更好地防范了经营风险。５．３．５加强合同的履行和跟踪ＳＳＹ项目二期签订完施工合同后，工程部作为工程类合同的经办部口对合同履行实＂’’行按月跟踪。尽量做到了书面指令，除非不可抗力导致难事发出书面通知，可Ｗ向合作方发出口头指令，但必须事后给予书面确认的良好效果。一不难看出ＳＳＹ项目期虽然在招投标的道路上走过了不少坎巧的路程，但也因不一些获得了令人鼓舞的成绩断的努力为ＳＳＹ项目二期。合约部通过规范合同的签订审４２ 工程硕±学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开没项目成本管理硏究核程序，使施工过程中可能出现的各种情况操作起来有法可依、有章可循，为工程结算奠定了扎实的路基。５．３．６ＡＢＣ分类法在材料采购中的应用ＳＳＹ项目二期的公共区域及物业用房的装修工程由河南省第一建筑工程集团有限，在建筑装饰装修工程施工前责任公司承建施工，为做好装饰材料的质量管理工作，根据材料清单购买的材料如表５．５所示：表５．５建筑装饰料清单表＾序号材料材料数量计量单位材料单价（元）１细木工板Ｕｉｔｆ＾２＃２５＾３实木装饰口窗ｉｎｉｔｆ２０１４铅合金窗ｍｒｔｆ１３１５白水泥９〇ｍ０．５６乳胶漆ｍ５．５７石膏板１５１ｍ１３８Ｗ＾９１８．０８＾’１０瓷砖２６７ｍ３８ＩＩ根据清单表分别计算出材料价款和该种材料占总价款的百分比，对各巧材料按照该：材料占总价款的百分比大小进行排序，并计算出累计百分比见下表４３ Ｘ公司Ｔ程硕止－５ＤＳＳＹ项目二期成本管理的对策学位论文表５．６装饰材斜占总材料价款的累计百比表＾材料单价材料价款所占比例累计百分比序号材，料Ｉ名称材料数量ＩＩＩｍＷ（％）＾’１１２１ｍ２４３２１３２１．１实木装饰口窗．３３２３＾’２错合金窗１０１ｍ１３１１３２３１４乂６１’３细木工板３ｍｍ１２１０３１５６５．６０１＾’４２６７ｍ＾１０１４６１３７９．０１＾＾’５９４ｍ？５＾ＴＭ８６．８３６白水泥９００１ｋｇ４５００．５９２．７８＾＾７石膏板１５１ｍ１３１９９５．３７＾＾８８１ｋｇ１４６４．４８９７．３０９乳胶漆２２１ｋｇ１２＂．５９８．９１＾！１０３３ｍ１００．００＾＾＾＾７Ｗ９１．４８＾依据ＡＢＣ分类法，确定本工程中实木装饰口扇、铅合金窗、细木工板、瓷砖进行重点管理；本工程中的地板材料应进行次要管理；ＳＳＹ项目二期的公共区域及物业用房一的装修王程中的白水泥、、石膏板、墙漆、乳胶漆砂等材料作为般管理的内容。５．４施工阶段的成本管理５乂１加强现场工程量签证的监督和管理工作现场签证是由于施工现场的特殊条件造成的合同范围Ｗ外的工作内容，它是施工过一一－，般情况下５％２５程中项经常性的工作，由于签化所引起的成本增加的幅度可达１％，所Ｗ要严格管理施工阶段的现场签证，ＳＳＹ项目二期要求项目部做到；１）。所有的签证须经施工单位（严格执行四方会签制度、监理单位、设计单位、建设单位四方共同签字才有效。（２）签证必须量化。签证单上的工程量、单位必须清晰，施工单位的签证必须要提出主张，是否有诉求。（３）签证的工程量必须要符合实际情况。加强现场管理人员的经济观念和节约成本的责任感。５．４．２正确对待设计变更任何一个项目都不可能从项目开始到最终结束完全按计划执行，这是由房地产项目开发周期长。、影响因素多的特点决定的设计变更在工程实施过程中或多或少是会发生４４ 了程硕止学位论文郑州ＳＳＹ小怪房地产开发项目成本管理研巧的。在ＳＳＹ项目二期成本管理过程，控制设计变更首先要求不允许设计变更的内容随意提高设汁标准，应先计算出増加费。其次，要确保非特殊情况下的设计变更在实施前用，而不是只求，批准后才能执行；对于有疑问或者成本偏高的项目进行多方案比选快不求精。第Ｓ，要合理地对待设计变更，确保工程管理的精细化，保证工程施工的连贯性，如果处理不当，不但会产生经济纠纷还可能会延误工期，造成工期成本増加。通过一期相比、不经优化、不Ｈ个方面的要求，二期的设计变更与，有效的减少了不计成本、消化Ｗ经量化的设计变更的出现，实现了的设计变更造成成本増加在过程中能够预知。及后期的补救和控制，为成本控制目标的实现奠定基础５．４．３制定合理工期合理工期是项目成本控制的保障。实际工期提前或拖后都会提高工程的成本，影响进度和工期的因素很多、质量及成本进行控制。可，所Ｗ要采取合理的技术方法对工期一成本曲线等方法组织均衡的通过应用挣值分析法、香蕉曲线和时间、不间断的、有节奏的施工，随时监控、调整成本与工期之间的变化，Ｗ求在合理调配资源的前提下，保证工期，实现成本目标。为确保ＳＳＹ项目二期工期，降低工期成本，ＤＸ公司多次开会一讨论制定每个时间段应该做的事情，每项事情的具体时间和周期，从而确保制定的时间进度可行。切实做好项目各阶段进度部署，具体包括项目开发过程中各项工作所需的时间，完成的具体节点等，做到也中有数，从而方便过程中进行控制。５．４．４挣得值分析在认真分析本ＤＸ公司ＳＳＹ开发项目各项费用的基础上，最终制定的各项工作的费用预算修正结果如表５．７所示。４５ Ｘ公司－５ＤＳＳＹ项目二期成本管理的对策了程硕上学位论文表５．７项目各项工作费用预算修正结果及第１周至第２０周实际发生的费用工作总预算费用－２０Ｉ每周平均预算费用１周实际发生Ｔ化Ａ昕Ｉ丄作名称Ｉ代号（万元）（万元／周）费用（万元）Ａ决策阶段的成本管理１８９２４Ｂ可行性研究报告Ｍ８Ｕ￣￣￣Ｃ准确项目定位３６巧４２Ｄ建立成本控制架构４０１０４４＾Ｅ规划设计阶段４８１６４８￣￣￣￣￣￣Ｆ推行限额设计，控制项目总投资１２０３０巧０Ｇ设计变更ｍＳ￣￣Ｈ投标单位考察１２６１０Ｉ工程谈判Ｈ７１２￣—Ｊ投标单位签署１２４１４￣￣Ｋ材料采购１０５０Ｌ现场监督与管理１２６０￣￣Ｍ工程验收与质量计量１４７０Ｎ交付验收６６０＾４＾ＳＳＹ项目二期进展过程中利用甘特图进行跟踪管理．，图５１表达了最终所确定的该项目从第。１周到第２０周的进度计划及实际进展状态从第１周至第２０周己经完成的各５．７、项工作的实际费用如表所示，并假设该项目的费用预算实际费用支付及已完成工作量的费用预算都是均匀支付。１．假设图５．１所列各项工作均已完成，计算项目从第１周至第２０周每周计划工作量累计预算费用（ＢＣＷＳ），每周己完工作量实际费用及累计实际费用（ＡＣＷＰ），每周己完工作量预算费用及已完工作量累计预算费用（ＢＣＷＰ），并将计算结果填入图５．１中。第２周各参数计算过程；＋＝＝＝８＋３４每周费用计划：９１７，ＢＣＷＳ１７１７，＝＋＝＝＝每周己完工作量实际费用：２４／３＋２４／４８６１４，ＡＣＷＰ６＋１４２０工作量预算费用＋＝＝＝＝每周己完：１８／３２４／４６＋６１２，ＢＣＷＰ６＋１２１８２．计算第１０周末与第２０周末的费用偏差（ＣＶ）和进度偏差（ＳＶ），并根据计算结果分析项目的费用执行情况和进度执行情况。＝＝＝－－－第１０周末，ＣＶＢＣＷＰＡＣＷＰ１０８１２３１５，费用超支＝＝＝ＳＶＢＣＷＰ－ＢＣＷＳ－－１０８１１８１０，进度落后＝－＝－第２０周末，ＣＶ４４４５２８８４，费用超支ＳＶ＝４４４－４４４＝０，完成计划进度４６ Ｘ稱硕±学位论义郑州ＳＳＹ小区识地产开发项ｎ成本瞥理研究＼间＾２４５１１２１１４１５１１７１１１３６７８９１０１３６８９２０＾１１１国ＺＺＺＺＺＺＺＺＺＺＺＺＺＺＤＺＺＺＺＺＺＺ■＿＾ＺＺＺＺＺＺＺＺＺＺ圓圍ＩｌＺＺＺｉｇ－－ｆｓ圓Ｈ１—ｊ国圓ＫＬＭＮ２１２１＼７１３４５６７８９０Ｕ１３Ｍ５１９２０＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿Ｊ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿图中：■计划进度实际进度５１Ｙ图．ＳＳ小区房地产开发项目计划进度与实际进度５．５竣工阶段的成本管理竣工阶段由于项目的各项成本均己发生，，成本控制的重点要点在于审核减少不必＂＂ＳＳＹ要费用的开支，对竣工结算的资料要进行综合性审核。项目二期从项目决策阶４７ 二期成本管理的对策工程硕－５ＤＸ公司ＳＳＹ项目丄学位论义段开始到己经对项目结算所需的图纸、设计变更、现场签证单、补充协议等惊醒了全过程的动态资料收集、整理、完善，有效的避免了结算时因结算资料不规范、手续不完整、＂（纸质版和电子版签证未量化等容易超合同的详细。对施工单位送审的结算书）进行计算式＂审核，对套价和取费的子目审核、对工程的精确性审核等。ＳＳＹ项目二期在竣工，Ｗ合同为依据深入工地现场调查验收阶段采取了相应对策进斤成本控制，对送审的竣工结算进行全方位核实，核实资料，核实工程量和单价，落实设计变更单、工作联系单、工程签证单的费用，清算延误工期应计的罚款或提前竣工的赶工费等，实现了竣工验收阶段的成本控制。５．５．１严格控制工程验收、审査资料完整性ＳＳＹ项目二期要求必须达到合同范围内的工程全部完成、质量验收合格、验收资料完整才能进行五方验收。对检查出的问题要求施工单位限期整改，整改完毕后，要求施工单位签署承诺书后进入保修期。ＳＳＹ项目二期后期工程全部竣工并验收合格后，公司工程部的现场工程师先进行结算资料的完整性初审，工程部的预结算工程师对结算资料的完整性进行再次复核，都通过后才能送到咨询机构审核。严格审核资料，对于资料前后不一致、资辑重复、签字模糊不清、盖章不全的等文件要及时退回，并要求在合理期限内全部资料补充齐全、双方签字认可后，送到咨询机构进行结算审核。针对一期的结算人员对施工现场的具体情况不了解造成结算与现场脱节ＳＳＹ项目的情况，项目二期所有工程都提前约定好咨询机构，特别是数额较大的隐蔽工程，并约一。定从工程开工后，每周至少到现场次，了解工程进展另外咨询机构要提供结算人员安排表一，在工程开始就安排人员跟进，并且２个人为组，互相为经办的预结算工程师和复核的预结算工程师。工程完工进入结算后，实行经办、复核，再由咨询机构的技术负责人把关。经过云道程序，ＳＳＹ项目后期的结算顺畅了很多，结算质量也大有提升。５．５．２严格工程计量工作竣工结算虽然看上去就是核量、核价、汇总这些固定程序，但是具体操作，必须有章法和侧重点，项目审核中要把控细节：（１）审核资料中容易忽略的地方；（２）审核工程量；（３）审核单价；（４）审核规费。一二期合一针对ＳＳＹ项目期竣工结算送审时的超报，在ＳＳＹ项目同中，增加了条＂５％５％条款，即结算的送审金额如果超过结算审定金额的，则按超过部分的计取结＂算审核费。Ｗ合同的形式来控制施工单位的超报。经过事后分析，ＳＳＹ项目二期的所有竣工结算送审，基本上没有超过最终结算审定价的１０％。这不仅减少了审核的工程量，也减少了审核费用。４８ 了程硕丄学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧５．６销售阶段的成本管理５．６．１结合成本做好营销策划工作公司应根据开发规模和市场情况，采用合理的营销手段去合理地控制销售费用。随着销售成本占整个项目总成本的比例逐步增大，项目营销部也逐渐对代理公司提出成本控制的要求一，面对ＳＳＹ项目期营销工作的不利局面，公司综合部要求营销代理公司中原地产公司重新进行市场调查、制定严谨的销售计划、确定相对合理的商品价格，有效的把握住销售节奏和全面履行成本的控制。５．６．２加强对销售代理公司的管控一对于在ＳＳＹ项目期营销王作中，表现非常差的代理公司的销售人员，要求重新换成具备丰富的销售经验和知识的专业人员，并由项目营销部口面试挑选过后才可投入到项目的营销工作去。调整今后项目销售代理合同的部分条款，让销售佣金不仅和售房回款金额挂钩，还和销售比例挂钩，高标准和商质量地操作整个销售流程，避免出现合同签完不管后续按揭工作的情况。同时加强了对营销代理公司的量化考核，加快了回款力度。５．６．３合理控制装修费用ＳＳＹ项目在拆除临时售楼部后，新的售楼部严格控制了装修单价，采用了限额设计，把装修单价控制在２５００元／ｉｔｆＷ内，并把装修重点放在和客户接触较多的方，而天棚￣＾和上部的墙面则采用视觉效果突出但价格不算昂贵的装饰材輯来装修。因为新的售楼部设在商铺內，所Ｗ也严格控制售楼部的占用面积，只用了５００ｒｔｆ，比营销代理公司建议一的面积少了近半。４９ ６结论与展蟹１：程硕±学位论文６结论与展望６．１研究结论一种方式成本管理是房地产企业进行现代化管理的，是提高企业的竞争为、应变力与开拓能力的关键。本文是关于房地产项目全寿命周期成本管理的课题，是为了完善房地产项目成本管理而提出的，它随着现代管理科学的发展而发展，也正处于不断的探索和完善阶段。本文研巧成果中的房地产项目的全寿命周期的成本管理包含了六个阶段的成本管理：决策阶段的成本管理、设计阶段的成本管理、招标阶段的成本管理、施工阶段的成本管理、竣工阶段的成本管理和销售阶段的成本管理。其中房地产项目决策阶段的成本管理是全寿命周期成本管理的基础性工作，投资决策的正确与否关系到整个项目的成。败，也决定了项目，决定了项目Ｗ后各阶段的成本管理是否具有基础和意义投资收益率房地产项目的规划设计阶段是项目成本计划具体化的关键性阶段，是项目成本定位的核也阶段，也是项目投资方案确定后，成本管理的重点阶段。项目施工招标阶段就是采用＂择优选取＂科学的评标程序和低价中标的合理方法择优选择承包商的过程，来实现的，工目标；项目施工阶段的成本管理是全寿命周期成本管理的实施阶段程施工阶段有大量的资金支出，而且影响该阶段项目成本的因素复杂，关键是要祗调好项目进度目标、、成本目标的关系，确保项目决策目标的顺利实现。六质量目标，做好项目的变更管理个阶段的成本管理工作相辅相成，这也反映出了项目的目标具有明确性和管理系统完整性的特点。６．２研巧展望由于本文的研究是Ｗ郑州一ＳＳＹ小区房地产开发项目作为实例研究对象，具有定的实际性一，然而此研究对象不定具有普适性，因为在后房地产开发项目研究过程中，可借鉴的地方不足。其次，在房地产市场竞争日趋激烈的今天，加强项目的成本管理是加强房地产开发企业核也竞争为的重要手段，是保证企业的综合效益最大化，实现企业的可持续健康发展的有效手段。本文所提出的郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理一方法略显不足，未能更深层次提出，因此针对具体问题还有待进步研巧。由于作者水一、。平有限，这项课题还有待进步完善，文中不当之处，敬请各位老师专家不吝赐教５０ Ｔ程硕丄＇学位论文郑州ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧致谢时光匆匆而逝，我的研巧生生活也即将划上句号。值此毕业论文完成之际，向所有关也、帮助和鼓励过我的老师和同学表示最诚攀的谢意。首先要感谢我的指导老师温素彬老师的悉也指导，从论文选题、调研实施、资料统计分析及论文的撰写等，到仔细审阅论文的巧稿并逐字校正及修饰，使本论文得Ｗ顺利完成。同时，非常感谢导师组各位老师，在我论文的开题过程中，他们都给予了我大量诚恳而宝贵的建议和意见。在撰写论文过程中，我要感谢ＤＸ公司的领导和同事们大力支持，让我顺利完成了毕业论文。此外！，我还得到了许多同学的帮助，特此表示感谢由于本人学术能力水平和时间的限制，理论研巧不够深入，文中不当之处，恳请指正。最后，感谢各位老师对本文的审阅和指教。我会继续努力下去。谢谢！５１ 了－参考义献＿程硕上学位论文参考文献…ＰａｕｌＣ．Ｔｉｎｎｉｒｅｌｌｏ．ＮｅｗＤｉｒｅｃｔｉｏｎｓｉｎＰｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔＭ．ＡｕｅｒｂａｃｈＰｕｂｌｉｃａｔｉｊｇ［］ｏｎ－ｓ２００２：２３４５．，２Ｊａｍ巧．Ｌ．ＦｕｎｄａｍｅｎａｌｓｏｆＰｒｏｅｃｔＭａｅｍｅｎｔＭＡｍｅｒｉｃａｎＭａｎａｅｍｅｎｔ，Ｐｔｎａ［］，［］ｊｇｇＡｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ，ＡｉｌｉａｃｏｍＢｏｏｋｓＰｒｅｓｓ，２００２．［３Ｄｅｌａ，Ｓ．Ｊ．ＬｉｆｅＣｃｌｅＣｏｓｔｉｎｆｏｒＣｏ打ｓｔｍｃｔｉｏｎ．ＢｌａｅｋｉｅＡｃａｄｅｍｉｃ足Ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎ］ｙｇ口］ａ？ｌ１９９３２０１１：３５３６，，（）［４］戚安邦．项目成本管理［Ｍ］．天津：商开大学出版化，２００６．口］Ｂｕｌｌ，Ｊ．Ｗ．Ｅｄｉ化ｄ，Ｌｉ托ＣｙｃｌｅＣｏｓｔｉ打ｇｆｂｒＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏ打［Ｊ］．ＢｌａｃｋｉｅＡｃａｄｅｍｉｃ足Ｐ？ｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ１９９３，１８９：５５５８，（）Ｗｅｓ？ｔ６ｔｎ民．ＥＴｏｔａｌＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔ：ＡＡＣＥＩＶｉｓｉｏｎｆｏｒＧｒｏｗｈＪ．Ｃｏ巧Ｅｎ［］，巧，ｇ［］？ｉｎｅｅｒｉｎ１９９２１５９：３５３７ｇｇ，，（）７边晨施宙．略谈项目成本管理理论的产生与发展［Ｊ．中小企业管理与科技．２０１１１［］，］，６２－：１９２０（）理原则￣８陈炳权．目标成本管理的指标体系和管Ｊ．財会通讯２０１２：３５３８［］［］，９２０￣［］符颖王竹化工程项目成本管理中存在的问题剖析化财会通讯１３：Ｕ９２４１，￣０刘平．建筑施工项目成本管理研究化山西建筑２０１０１８：２９３１［１］，，巧）工项目成本管理化中围科２０３？Ｕ林维統．优化施技信息１１９佩：３５３６［］，，￣１２姚光军王瑞丽．Ｊ．２０１３３４３５［石油企业成本控制管理研究［河南科技：］，］，２０？马新勇．基于项目组管理的石油钻井成本管理与控制化会计么友１３：３５３７［巧，￣１４刘列祝房地产建筑工程项目管理化中国建筑工业出版化２０１１２０１１）：２５２９［］，（一［１５］李静，王纲彬．房地产项目成本管理研巧基于全寿命周期理论机．现代商业２０，９３－１１１：２５２７（，）１６孙慧±主编．项目成本管理［Ｍ．北京：机械工业出版社２００５［］］，［１７］刘允延主编．建设工程项目成本管理［Ｍ］．北京：机械工化出版社，２００３２０？１狐浅谈房地产项目目标成本精细化管控化中国城市经济１１２５６：８８［別陈美，，（）８９￣１９：杨秀凯．房地产企业全程成本控制的思考与对策［Ｊ］．财会学习２００９３５３８］，［２０张学裝涂申痛工程成本控制Ｍ００８￣．重化重庆大学出版化２：９０９３［］［］￣本管理中国企业缺乏联系的眼光阴：．中国经营报２００６３６３８ＰＵ董賴成，２２￣Ｂ６朱蠢．房地产开发企业战略层面成本控制机．财会通讯２０１１：１３５［］，２￣［３］尤佳．基于目标成本管理的房地产开发项目成本控制饥．财会通讯，２０１化５５５６５２ 工程硕丄？郑州学位论文ＳＳＹ小区房地产开发项目成本管理研巧［２４］章华东，蔡明増．浅论房地产开发成本的有效管理途径［Ｊ］．商品与质量：学术观察，？２０１１，１８（９）：２７２９？Ｊ：２５刘炳军．２０１２７３７４．解析房地产公司财务成本管理存在的问题及对策［］商［］，￣２６．浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制化科技视界３１５：４７鲁岩，２０１，Ｗ）［］４９￣２７赵勇志房地产开发过程中的工程成本控制化房地产导化２０３２２１３：４１４３［］１，（）［２８］南毅．房地产开发工程的成本控制及管理机．城市建设理论研究（电子版），２０１２，－３８２９：１０１１０３（）２９房蠢．探析房地产企业财务成本管理存在的问题及对策［Ｊ］．致富时代，２０１２，１９［］￣３：１２３１２４（）２０？３０何检房地产开发中园林景观工程成本管理町中华民居１４，３９（１８）：２２２３［］￣［３Ｕ杨兴海．房地产开发项目成本管理分析［Ｊ］．中华民居，２０１４，１％１５）：３１３２３２张竞楠孟娜．论成本控制在房地产开发项目成本管理中的地位及作用［Ｊ．商品］，］［？２０￣与质量建筑与发展，２０１４１１：５１５２，（）［３３］黄亚发．浅析房地产企业开发环节成本控制ｍ．行政事业资产与财务，２０１３，２６（２－４：１３９１４１）２０￣３．１４２９２２：１８２０［叫雑玉平对房地产开发项目成本管理的研究化房地产导刊，，（）口５冯晓锋．简述房地产开发中的成本管理及控制对策阴．城市建设理论研究（电子版），］２０￣１３１９４：１７１９，。）６．魏军．现代商贸口］，赵丽丽房地产开发项目决策和设计阶段成本管理流程研究［Ｊ］工业￣２０１０２３０：３１３２，，口）Ｊ７．房地产项目应用全寿命周期成本控制的可行性［．经营与管理２０１０２口］何蠢，邓格］，，６－１９：９０９１（）￣３朱蠢２０１１２２１７：１３５１３６．房地产开发企业战略层面成本控制町财会通讯［刊，，（）３引ＰａｔｒｉｃｋＴ．Ｉ．ＬａｍＦｒａｎｋＷ．Ｈ．Ｗｏｎ．Ｃｏｎｔｒｉｂ山ｉｏｎｓｏｆｄｅｓｉｎｅｒｓｔｏｉｍｒｏｖｉｎ［，ｙｇｇｐｇｅｓｅｓ４￣ｂｕｉｌｄａｂｉｌｉｔａｎｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔａｂｉｌｉｔ：４５４７９．ｙ＂．ＤｉｇｎＳｔｕｄｉ２００６２７（）７ｙ，，？［４０］陈志军．房地产开发动态成本的管理与编制［Ｊ］．商品与质量建筑与发展，２０１４，２５￣Ｕ７：１３９１４１）．．钱谈成本控制在房地产开发项目成本管理中的地位及作用饥四川水泥２［＂］杨悦，０－１４１９１１；１６１７，（）５３'