青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究

'Ｉ？寸財和＊＇０（：ＡＩＳＩＴＦＮＵＭＶＲＹＯＦＣＨＩＮＡ硕±学位论文ＭＡＳＴＥＲＤＩＳＳＥＲＴＡＴＩＯＮ论文题目；青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＣｏｓｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆＱｉｎｇｄａｏＷａｎｇｊｉａＭａｉｄａｏＮｏｒｔｈＨｉｌｌＲｅａｌＥｓｔａｔｅＰｒｏｅｃｔ英文题目；ｊ王滨：作者沈金生指导教师：在职攻读专业硕±学位类别：项目管理专业名称：硏究方向：成本管理■—＂？ＭＩ 谨心乂此论文献给中国海洋大学巧有帮助过我的人！王滨 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究ｏｒ．〇．学位论文答辩日期：ｊｌｉｒ！义－指导教师签字：ｆ１：答辩委员会成员签字餐方■像 独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加Ｗ标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得（注；如没有其他需要特别声明的一，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：＾／＾签字日期：年主月日＾学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅Ｃ本人授权学校可将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可Ｗ采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研巧所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》，并通过网络向社会公众提供信息服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签字；＂＾：年１月２日签字日期签字日期。：年Ｓ月方日＾｜＾５Ａ｜ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究摘要近年来一大背景，随着我国市场逐步开放，经济得到了快速的发展。在这。下，房地产相关也得到了长足的发展，逐渐成为我国经济发展的重要支柱但随。着国家的政策调整越来越深入，±地成本高涨在此背，但是售价涨幅越来越小景下，如果没有高效的成本管理措施，将会导致成本失控，最终使企业利润减少甚至亏损一一。房地产业己经开始进入个新的时代，企业想要占据席之地就必须获取更多的利润一，而达到这目标的前提必须是能够有效的控制住成本。因此探一讨个标准化。、规范化、精细化、信息化的成本管理方法己经刻不容缓本文借鉴了国内众多企业的全过程成本管理的方法，王家麦岛北山项目为研究对象，Ｗ成本管理的相关理论为基础，从企业对该项目成本管理的诉求出发，对全过程成本管理方法中各阶段的成本构成、责任成本的划分、信息化工具的使用、成本数据库的应用进行了研充和探索。在房地产建设项目实施的全过程中，成本的阶段性管理主要包括王地获取、项目启动、规划设计阶段、项目施工、项目销售、项目竣工阶段。在±地获取阶段主要采用了类比法和利润估算法设置合理的±地竞买价格，从而使企业在王地获取阶段就具有成本优势；在项目启动阶段，主要进行了责任成本的划分，对成本绩效进行了合理的分解，从而明确每个人在成本管理中的角色Ｗ及背负的绩效责任；在规划设计阶段，充分应用了限额＂＂设计的理论对项目总成本进行了预估，并在此基础上通过合约规划的划分，将项目成本划分成了一个个待执行的合同，从而最终通过对合同的控制来实现对成本的控制；在项目施工阶段，主要对设计变更和现场签证所带来的成本变动进行了分析和控制，，并建立了工程款付款计划制度有效的防范了公司的资金风险；在项目销售阶段，主要对前期的营销策划费Ｗ及报广支出费用进行了控制，通过信息化系统的应用，，准确的定位营销费用的投放渠道从而使销售费用的投放效果最大化；在项目竣工阶段，主要对项目竣工结算阶段的成本历史数据进行了总结和提炼，从而建立了完整的成本数据库。论文通过在现代化的信息管理平台之上，对王家麦岛北山项目中应用全生命周期的成本控制方法，，根据成本管理方法在企业实践中出现的各种情况提出了在项目开发全生命周期中控制项目成本、成本发生预警、动态成本偏差率分析、 工程款项支付强控、成本管理前置、合理分配责任成本和沉淀成本数据的措施，并实证分析了这些措施在项目中的应用。目的是能够及时的、准确的发现成本科目的偏差，采取相应对策，防止成本超支的现象发生，并为后类似业态的项目进行有效的成本数据沉淀，。Ｗ期在企业后续的项目中能够推行该成本管理方法为企业的良性发展打下坚实的基础。关键词：成本管理：全过程；信息化 ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＣｏｓｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆＱｉｎｇｄａｏＷａｎｇｉａＭａｉｄａｏｊＮｏｒｔｈＨｉｌｌＲｅａｌＥｓｔａｔｅＰｒｏｊｅｃｔＡｂｓｔｒａｃｔＩｎｒｅｃｅｎｔｅａｒｓｂｅｃａｕｓｅｏｕｒｃｏｕｎｔｒｍａｒｋｅｂｅｉｎｔｏｏｅｎｒａｄｕａｌｌｔｈｅ，ｙｔｇｐｇｙｙ，ｅｃｏ打ｏｍｙｈａｓｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ．虹ｔｈｉｓｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ，ｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｒｅｌａｔｅｄａｌｓｏｏｂｔａｉｎｅｄｔｈｅｃｏｎｓｉｄｅｒａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｈａｓｇｒａｄｕａｌｌｙｂｅｃｏｍｅａｎｆｏｕｎｄａｔｉｏｎｏｆｅｃｏｎｏｍｉｃｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｉ打ｏｕｒｃｏｕｎｔｒ．Ｂｕｔａｓｍｏｒｅａｎｄｍｏｒｅｃｏｕｎｔｒｉｅｓｏｆｔｈｅｏｌｉｃａｄｕｓｔｍｅｎｔｐｙｙｊ，ｐｔｈｅｌａｎｄｃｏｓｔｉｓｒｉｓｉｎｂｕｔｔｈｅｒｉｃｅｉｓｍｏｒｅａｎｄｍｏｒｅｓｍａｌｌ，Ｉ打ｔｈｉｓｃｏｎｔｅｘｔｉｆｎｏｇ，ｐ，ｍｅａｓｕｒｅｓｏｆｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｅｆｆｉｃｉｅｎｔ，ｗｉｌｌｌｅａｄｔｏｃｏｓｔｏｕｔｏｆｃｏｎｔｒｏｌ，ｅｖｅｎｔｕａｌｌｙｍａｋｅｔｈｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｒｏｆｉｔｓｏｒｅｖｅｎｌｏｓｓｅｓ．Ｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｈａｓｓｔａｒｔｅｄｔｏｐｐｏｅ打ａｎｅｗｅｒａｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓｗａｎｔｔｏｏｃｃｕａａｃｅｆｏｒｏｎｅｅｒｓｏ打ｔｏｅｔｍｏｒｅｒｏｆｉｔｓｐ＾ｐｐｙｓｐｐ，呂ｐａｎｄｔｈｅｐｒｅｍｉｓｅｏｆａｃｈｉｅｖｉｎｔｈｅｇｏａｌｍｕｓｔｂｅａｂｌｅｔｏｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｇｃｏｓｔｓ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅｔｈｅｅｉｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔｏｆ泣ｓｔａ打ｄａｒｄｉｚｅｄ，ｓｔａｎｄａｒｄｉｚａｔｉｏｎ，ｒｅｆｉｎｅｍｅｎｔ，ｔｈｅＣＯ巧ｏｆｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔｓｙｓ化ｍｉｓｉｍｍｉｎｅｎｔ．Ｉ打也ｉｓａｅｒｔｈｅｍｅｔｈｏｄｏｆｗｈｏｌｅｒｏｃｅｓｓｃｏｓｍａｎａｅｍｅｎｔｂｅｎｃｈｍａｒｋｉｎｏｆｐｐ，ｔｇｐｇｍａｎｙｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ，ｗｉｔｈＱｉｎｇＤａｏＷａｎｇＪｉａＭａｉＤａｏ打Ｏｒｔｈｈｉｌｌｐｒｏｊｅｃｔｉ打Ｑｉｎｇｄａｏａｓｔｈｅｔｔｔｔｒｔｔｔｉｒｅｓｅａｒｃｈｏｔ）ｅｃｈｅｆｏｕｎｄａｉｏ打ｏｆｃｏｓｔｍａｎａｅ瓜ｅ打ｅｌａｔｅｄｈｅｏｒｆｒｏｍｈｅｅｎｅｒｓｅｊ，ｇｙ，ｐｒｉ＊ｔｏｔｈｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｉｓｄｅｍａｎｄｏｆｆｏｒｔｈｅｗｈｏｌｅｒｏｃｅｓｓｏｆｃｏｓｔｐｊｇ，ｐｍａｎａｅｍｅｎｔｓｓｔｅｍｉｎｅａｃｈｓｔａｅｏｆｃｏｓｔｒｅｓｏｎｓｉｂｉｌｉｔｃｏｓｔｉｎｆｏｒｍａｔｉｏ打ｄｉｖｉｓｉｏｎｔｈｅｇｙｇ，ｐｙ，ｕｓｅｏｆ１；ｏｏｌｓｔｈｅｃｏｓｔｏｆｄａｔａｂａｓｅａｌｉｃａｔｉｏｎｈａｓｃｏｎｄｕｃｔｅｄｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈａｎｄｔｈｅ，ｐｐｅｘｌｏｒａｔｉｏｎ．Ｉｎｔｈｅｗｈｏｌｅｒｏｃｅｓｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｒｏｅｃｔｓｓｔａｅｐｐｐｐｊ，ｇｍａｎａｇｅｍｅｎｔｃｏｓｔｓｉｎｃｌｕｄｅｌａｎｄａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ，ｒｏｅｃｔｉｎｉｔｉａｔｉｏ打ｓｔａｅｌａｎｎｉ打ｓｔａｅａｎｄｐｊｇ，ｐｇｇｄｅｓｉｇｎｓｔａｇｅ，ｔｈｅｓｔａｇｅｏｆｐｒｏｊｅｃｔｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ＾ｐｒｏｊｅｃｔｓａｌｅｓｐｈａｓｅ，ｐｒｏｊｅｃｔｃｏｍｐｌｅｔｅｄａｓｅＩｎｔｅａｎｄａｃｕｓｔｏｎａｓｅｍａｕ化ｓ化ｔｏｆｉｐｈ．ｈｌｑｉｉｉｐｈｉｎｌｙｅａｎａｌｏｇｙｍｅｈｏｄａｎｄｐｒｔｅｓｔｉｍａｔｉｏ打ｍｅｔｈｏｄｒｏｖｉｄｅｄｒｅａｓｏｎａｂｌｅｌａｎｄｂｉｄｓｒｉｃｅｓｏｔｈａｔｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓｉｎｔｈｅｐｐ，ｐ，ｗｈｏｌｅｓｔａｇｅｗｉｌｌｈａｖｅａｃｏｓｔａｄｖａｎｔａｅｄｕｒｉｎｔｈｅｒｏｅｃｔｓｉｎｉｔｉａｔｉｏ打ｓｔａｅｔｈｅｍａｉｎｇ；ｇｐｊｇ，ｄｉｖｉｓｉｏｎｏｆｒｅｓｐｏｎｓｉｂｉｌｉｔｙＣＯ巧，ｔｈｅｃｏｓｔｐｅｒｆｏｒｍａｎｃｅｏｆｔｈｅｒｅａｓｏｎａｂｌｅｄｅｃｏｍｐｏｓｉｔｉｏｎ，ｗｈｉｃｈｍａｄｅｅｖｅｒｏｎｅｉｎｔｈｅｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｓｓｔｅｍｏｅａｎｄｅａｒ也ｅｙｇｙ．Ｒｌｂｒｅｓｏ打ｓｉｂｉｌｉｔｉｎｔｈｅｌａｎｎｉｎｓｔａｅａｎｄｄｅｓｉｎｓｔａｅｔｈｅｆｕｌｌａｌｉｃａｔｉｏ打ｏｆｕｏ化ｙ，ｐ；ｐｇｇｇｇｐｐｑ ＂过ｅｓｉｇｎｉｓａｎｅｓｔｉｍａｔｅｏｆｔｈｅｃｏｓｔｏｆｔｈｅｐｒｏｅｃｔ，ａｎｄｏｎｔｈｅｂａｓｉｓｏｆｔｈｅｄｉｖｉｓｉｏｎｏｆｊ＂ｃｏｎｔｒａｃｔａｎｎｎｅｒｏｅｃｃｏｓｔｉｎｏａｔａｏｆｅｘｅｃｕｔｉｏｎｏｆｃｏｎｔｒａｃｔａｎｄｆｉｎａｌｌｐｌｉｇｔｈｐｔｔｓｙ，ｙ，ｊｔｈｒｏｕｇｈｔｈｅｃｏｎｔｒｏｌｏｆｃｏｎｔｒａｃｔｔｏａｃｈｉｅｖｅｔｈｅｃｏｎｔｒｏｌｏｆｔｈｅｃｏｓｔＤｕｒｉｎｔｈｅｐｒｏｅｃｔ；ｇｊｃｏｎｓ－ｔｒｕｃｔｉｏ打ｓｔａｅｍａｉｎｌｙｔｏｔｈｅｄｅｓｉｎｃｈａｎｇｅａｎｄｏｎｓｉｔｅｖｉｓａｃｏｓｔｓｃａｕｓｅｄｂｇ，ｇｙｃｈａｎｅｓｏｆａｎａｌｓｉｓａｎｄｃｏｎｔｒｏｌａｎｄｃｒｅａｔｅａｓｓｔｅｍｏｆｒｏｅｃｔａｍｅｎｔｌａｎｎｉｎｇｙ，ｙｐｊｐｙｐｇ，ｒｅｖｅｎｔｔｈｅｃｏｍａｎｙｆＵｎｄｒｉｓｋｅｆｅｃｔｉｖｅｌｙｄｕｒｉｎｔｈｅｒｏｅｃｔｓａｌｅｓｓｔａｅｍａｉｎｌｃｍｐｐ；ｇｐｊｇ，ｙｔｈｅｒｅｍａｒｋｅｔｉｎｅｘｅｎｓｅｓａｎｄｗｉｄｅｌｒｅｏｒｔｅｄｅｘｅｎｄｉｔｕｒｅｓｗｅｒｅｃｏｎｔｒｏｌｔｈｒｏｕｈｐｇｐｙｐｐ，ｇ化ｅａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎｏｆｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｓｙｓ化ｍ，ｐｏｓｉｔｉｏｎｉ打ｇａｎｄｍａｒｋｅｔｉｎｇｃｏｓｔｓａｃｃｕｒａｔｅｌｙｏｎｔｈｅｃｈａｎｎｅｌｓｏｔｈａｔ化ｅｃｏｓｔｏｆｓａｌｅｓｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓｍａｘｉｍｉｚａｔｉｏｎｉｎＰｒｏｅｃｔ，；ｊｃｏｍｐｌｅｔｉｏｎｓｔａｇｅ，ｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｃｏｍｐｌｅｔｉｏ打ｓｅ打ｌｅｍｅｎｔｓｔａｇｅｃｏｓｔｄａｔａｂａｓｅｋｅｙｉｎｄｅｘｉｓｒｅｆｉｎｅｄｔｈｅｃｒｅａｔａｔｉｏｎｏｆｔｔ．ａｃｏｍｌｅｅｃｏｓｄａｔａｂａｓｅ，ｐＢｙａｐｐｌｙｉｎｇｔｈｅｔｈｅｏｒｙｏｆｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｉｎｔｈｅｗｈｏｌｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆＱｉｎｇＤａｏＷａｎＪｉａＭａｉＯａｏｎｏｒｔｈｈｉＵｒｏｅｃｔｃｏｍｂｉｎｉｎｔｈｅｍｏｄｅｍｅｎｔｅｒｓｅｒｅｓｏｕｒｃｅｇｐｊ，ｇｐｒｉｌａｎｎｉｎｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｍａｎａｅｍｅｎｔｓｓｔｅｍｅｘｉｓｔｉｎｉｎｔｈｅｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｍｅｎｔｉｎｐｇｙ，ｇｐｅｇｊｇｍｅｎ＇ｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｄｅｖｅｌｏｐｔｏｆＣｈｉｎａｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｒｏｏｓｅｄｉｎｔｈｅｒｏｅｃｔ，ｐｐｐｊｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄｃｏｎｔｒｏｌｏｆｐｒｏｊｅｃｔｗｈｏｌｅｌｉｆｅｃｏｓｔ，ｃｏｓｔｅａｒｌｙｗａｒｎｉｎｇ，ｐｒｏｊｅｃｔｐａｙｍｅｎｔｓｔｒｏｎｇｃｏｎｔｒｏｌ，ｃｏｓｔｍａｎａｇｉ打ｇ化ｅｒａｔｉｏｎａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｏｆｒｅｓｐｏｎｓ化ｉｌｉｔｙ，ｃｏｓｔａｎｄｓｕｎｋｃｏｓｔｍｅａｓｕｒｅｓｏｆ也ｅｄａｔａａｎｄｅｍｉｒｉｃａｌａｎａｌｓｉｓｏｆｔｈｅａｌｉｃａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｓｅ，ｐｙｐｐｍｅａｓｕｒｅｓｉｎ化ｅｐｒｏｊｅｃｔ．Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｉｓ化ｔｉｍｅｌｙ，ａｃｃｕｒａｔｅｌｙ打ｎｄｄｅｖｉａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｕｂｅｃｔｃｏｓｔｏｖｅｒｒｕｎｓａｎｄＣＯ巧ｅｆｅｃｔｉｖｅｒｅｃｉｉｔａｔｉｏｎｄａｔａｆｏｒｆｕｔｕｒｅｓｉｍＵａｒｆｏｒｍａｔｊ，，ｐｐｉｔｅｍ．Ｆｏｒｉｍｐｌｅｍｅ打ｔ化ｅｓｓｔｅｍｉ打ｔｈｅｒｏｅｃｔ过ｓｏｌｉｄｆｏｕｎｄａｔｉｏｎｆｏｒ化ｅｏｏｄｙｐｊ，ｇｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｏｆｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓ．ｐｐＫｅｙｗｏｒｄｓｉ．ＣｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔＷｈｏｌｅｒｏｃｅｓｓＩｎｆｏｒｍａｔｉｚａｔｏｎ，ｐ， 目录０１引５０．１研巧背景１０．２研究的目的和意义１０．２．１研究的目的１０．２２．２研究的意义０．３国内外地产项目成本管理的研究现状３０．３．１国外研究现状３０．３．２国内研究现状４０７．４研究内容和研巧方法０．４．１研究内容和思路７０．４．２研巧方法９０９．５论文的创新之处１房地产项目开发成本管理理论概述１０１．１工程项目成本管理概述１０１１．１工０．程项目成本管理的概念１１．１．２工程项目责任成本的概念１０．１．１．３工程项目成本管理的构成１１１．４工．１程项目成本管理的程序１１１．１．５工程项目成本管理的理论１２１．２房地产开发项目成本管理概述１４１．２．１房地产开发项目成本管理的概念１４１．２．２房地产开发项目成本的构成１４１．２．３房地产开发项目全过程的阶段划分１６１．２．４房地产开发项目各阶段成本的概念１８２王家麦岛北山项目概况１９２．１项目情况简介１９２．２项目建设条件２０ ２．２．１项目±地现状２０２．２．２项目主要经济技术指标２１２．２．３项目主要财务指标２２２．３项目区域条件２２２．３．１项目自然环境及地理条件２２２．３．２项目社会经济条件２２２．３．３项目周边交通条件２３３王家麦岛北山项目成本影响因素２４３２．１王家麦岛北山项目止地获取阶段成本４３．１．１止地获取对项目总成本的影响２４３２．２王家麦岛北山项目启动阶段成本５３．２．１项目启动对项目总成本的影响２５３２６．３王家麦岛北山项目规划设计阶段成本＂＂３．３．１合约规划的概念２６３２６．３．２规划设计对项目总成本的影响３．４王家麦岛北山项目施工阶段成本２８３２８．４．１施工阶段成本对项目总成本的影响３．５王家麦岛北山项目销售阶段成本２９３．５．１销售阶段成本对项目总成本的影响２９３３．６王家麦岛北山项目竣工结算阶段成本０３．６．１竣工结算阶段成本对项目总成本的影响３０３．７本章小结３０３１４王家麦岛北山项目成本控制１４１王家麦岛北山项目止地获取阶段的成本控制３．４１１．１．王家麦岛北山项目投资机会３４．１．２王家麦岛北山项目上地价格控制措施３３４３８．２王家麦岛北山项目启动阶段成本控制４３８．２．１王家麦岛北山项目启动阶段成本控制组织措施４．２．２王家麦岛北山项目启动阶段姐织架构划分４１ ４、４２．２．３王家麦岛北山项目启动阶段责任成本分解责任成本控制方法４４３．３王家麦岛北山项目规划设计阶段的成本控制４３４．３．１王家麦岛北山项目规划设计阶段成本控制＂＂４４４．３．２王家麦岛北山项目规划设计阶段预测合约规划４４４．３．３王家麦岛北山项目施工图阶段成本控制４４５．３．４王家麦岛北山项目规划设计阶段成本偏差率分析４４４６．王家麦岛北山项目施工阶段成本控制４．４．１王家麦岛北山项目施工阶段成本控制目标的动态监控４６４４山项目设计、经济签证的控制５２．．２王家麦岛北变更４４、５３．．３王家麦岛北山项目合同管理资金计划控制４５５．５王家麦岛北山项目销售阶段成本控制４５１５５．．王家麦岛北山项目销售费用控制４。５７．５．２王家麦岛北山项目销售阶段成本偏差率分析４５８．６王家麦岛北山项目竣工结算阶段成本控制４工结算阶段合同的管理５８．ｔ１王家麦岛北山项目竣４．ｔ２王家麦岛北山项目竣工结算阶段的成本管理总结５８４．６．３王家麦岛北山项目竣工结算阶段的成本偏差原因分析及成本后期６０．１４６．ｔ４王家麦岛北山项目竣工结算阶段的责任成本考核４６１．６．日王家麦岛北山项目峻工结算阶段成本历史数据库的建立４．７本章小结６１６２５结语与展望５．１结语６２５．２展望６３参考文献６４ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧０引言０１．研究背景成本管理从起源到现在，已经发展了很多年，无论何时，成本管理都是企业所有管理活动中的中屯、内容，通过运用有效的、切合自身实际情况的管理方式不断的降低成本，现在已经成为企业的目标。特别在房地产市场，自２００３年Ｗ来，２０商品房市场持续火爆，房价节节攀升，全国商品房市场持续火爆，但在１１年国家推出极为严厉的限购政策Ｗ来一。涨势有所放缓。而级止地招拍挂市场则持＂＂续火爆，地王频出，面粉比面包贵的现象层出不穷。在售价和销量持续低迷，止地成本越来越髙的同时，房地产行业正在逐渐告＂＂＂＂别暴利时代，各家房企都在修炼内功，在成本管理上下功夫。全员成本管理、＂＂＂＂＂全过程成本管理、责任成本管理越来越被各大房企所重视。大家在拼命开＂＂＂一源的同时也在拼命的节流。房地产企业的主要竞争力主要体现在两点，点是产品的差异化竞争一，点是产品的成本竞争。在相似的开发环境中，除了开发能被市场接收的产品，形成自己的品牌效应外，最重要的是价格，尽可能地降低建设成本，保持自己产品的成本优势，是房地产开发企业投资控制的最重要的问题一一。房地产业己经开始进入个新的时代，企业想要占据席之地就必须获取一一更多的利润，而达到这目标的前提必须是能够有效的控制住成本。因此探索个标准化、规范化、信息化的成本管理方法己经刻不容缓。王家麦岛北山项目用地指标如下：其中总的用地面积约为８．９万平方米，总建筑面积规划指标约为１５．６万平方米，绿化率约占总建筑面积的３６．０３％。项目拿地日期为２０１２年６月，２０１４年１２月底通过整个项目的竣工验收工作。０．２研究的目的和意义０．２．１研究的目的本文借鉴了国内众多企业的全过程成本管理的方法，王家麦岛北山项目为研究对象，在总结研究成本管理概念及相关理论的基础上，从企业对该项目成本管理的诉求出发，对全过程成本管理中各个周期的成本进行剖析和控制、责任成１ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧本的划分、信息化工具的使用、成本数据库的应用进行了研巧和探索。目的是能够及时的准确的发现成本科目的偏差，采取相应措施，防止成本超标的现象发生。一从而总结出个比较完善和高效的全过程成本管理方法。＾期在企业后续的项目（中能够推行该方法，为企业的良性发展打下坚实的基础。０．２．２研究的意义成本管理的对房地产开发企业的重要性已经不言而喻，特别在当前形势下显得尤为重要，因此对项目进行全过程的成本管理、责任成本的划分、成本数据库的建立具有十分重要的意义。．本文试围通过对成本管理相关理论在实际项目中的应用１，由项目启动阶段导入责任成本的概念，用此来加强开发项目的成本管理力度，真正的实现成本管理的前置，形成各司其职的成本管理控制方法，明确每个部口和每个岗位的责任成本一个参与项目的成员的个人绩效都与工作中的成绩拉钩，使每，促使相关人员去关屯、项目的成本控制目标，及时纠正工作中出现的偏差，从最原先的成本一部关也成本发展成项目的每个参与者都来关也成本，只有这样才能保证项目预期利滴的实现一。希望在成本与绩效挂钩的研究中有定的建树，使本文的研究真正的有价值、有意义。２．本文针对具体的房地产项目，对其在建设过程中的每个阶段成本管理方面所使用的方法和工具一个阶，进行了详细的探究，剖析了房地产开发项目的每段成本管理的控制特征，并对项目开发各个阶段的成本控制过程和采取的管控手段进行＂＂剖析和探索，特别是在规划方案版的目标成本编制后引入合约规划的一概念，对规划方案版目标成本按照成本控制科目进行分解，预估每个成本科目下发生的合同及合同的金额。从而通过最终通过合同的签定审批及合同的付款审。批，变更审批等措施，真正的控制住成本的发生有效降低项目成本，提升企业一利涧。通过这方法在实际项目中的应用，希望能为房地产企业的成本管理提供一一点创新的方案，定的指导和借鉴。，打开成本管理相关人员的思路为其提供一３．在房地产项目升发全过程的成本管理方法中引入信息化管理平台这现代化的管理工具，使相关人员从繁杂的数据统计中脱离出来，将更多的精力投入到事前的管控和事后的分析中来。通过信息化系统对海量的成本数据进行有效的２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧挖掘，为相关人员提供真实可靠的成本数据。Ｗ及时反映成本实际状况，针对不同的管理诉求，提供不同的信息报告，辅助管理者进行监督和控制，Ｗ便提升成本管理能力，提髙成本决策效率。本文通过对信息系统在房地产开发全生命周期中成本管理的应用探索，希望给房地产开发企业提升整体运营管理能力，减少运营成本一，提升企业竞争力提供些借鉴和启发。０．３国内外地产项目成本管理的研究现状０．３．１国外研究现状在国外，由于相关工作起步较早，在这成本管理方面累积了不少经验，而且更符合市场经济环境的要求。特别是欧美、日本等发适国家，己经在成本管理方面形成了比较完善的科学方法１９６７年，目的工期进度、。在美国国防部通过对项预计发生成本和实际发生成本相互关联、相互作用的Ｈ个影响成本的因素，进行＂＂－发明了ＥＶＭ了研究并首次提出了成本工期控制系统的概念，（贏得值管理）Ｗ方法，为项目成本管理的发展奠定了基础。２０世纪８０年代资本主义经济迅速发展，市场竞争日趋激烈。为了使企业在市场竞争中时刻立于不败之地，基于对事情发生后进行相关核算为主的成本管理方法已经不再适用。于是西方各国的学者们开始寻找新的，能适应工业进步的成本管理方法，项目管理的相关理论得到了快速的发展，各种理论方法逐步完善，？纽康并形成了项目全过程成本控制的理论。英国学者西蒙德（１９８１）发表了《战略管理会计一＂＂》书，书中首次向人们阐述了战略管理会计的概念，在这之后，他又对企业战略管理与企业战略管理会计互相融合的问题进行了很多的研究。美？９８国的迈克彼特（１５）在其《竞争优势》与《竞争战略》这两本书中，对整个产品的生产过程链所使用的战略成本分析法进行了探索。提出了企业创造的价值与其自身一系列的生产经营活动的关系，具体包括研发、设计、购买、生产加工、销售、运输和售后服务等环节，所有企业都是这Ａ大活动的结合体，所有这些活一动都可用个生产过程链来解释的观点。美国经济学者杰克．山克ａｃｋ（Ｊｎｋ一化ａ）等人（１９９３）在迈克．彼特研巧的基础上，出版了《战略成本管理》书，通过对成本数据在战略成本中如何沟通、如何表述、如何控制、如何执行及会３ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧＂产生怎样效果进行了探索，提出了将战略成本管理界定为在战略管理的各个阶＂的观点．９９７）提出了Ｗ成段对成本信息的有效性运用。英国教授罗宾古巧（１本作业规范为主线的战略成本管理方法。欧洲的歌兰菲尔特工商管理学院（１９９５）一研巧、探索出了种新的成本控制管理方法，提出了战略成本控制工具包括：拟定竞争战略、评估组织面临、分析竞争对手、分析所处行业、分析成本影响因素的竞争、确定自己的愿景的观点。２０世纪９０年代！＾＾后，日本为项目成本管理做＂出了重要的贡献，日本学者对成本管理的前馈控制进行了研究，提出的成本企＂划的管理思想，这种思想从项目的开始阶段就把企业内部环境和外部环境进行有机的结合，使产品在研究阶段和设计阶段就能平衡和调优，是对目前成本管理＂＂一。方法顺序进行有效的前后调换，是种前置型和预防性的管理方式成本企划的管理思想被广泛应用于日本的大型企业，例如松下电子、索尼电子等等。日本＂一学者田中成（１９９９）认为通过像ＩＥ、ＶＡ、ＶＥ等得到的在成本控制中通用的方法是运用工程管理的方法，因为工程管理适用于成本控制，所Ｗ也称为成本工＂程管理。２一２００８进入１世纪，成本管理思想得到了进步的细化。安德烈．尼库拉（）认为，企业实现战略目标的先决条件是生产策略与成本。依据他的观点，由于技一的术进步，成本管理日益重要，成本管理的方法不再是单。肯尼迪．西蒙兹（２０１０）认为成本领先战略是通过对企业自身Ｗ及竞争对手的有关成本资料进行分析．２０１２）认为，为管理者提供战略决策所必需的信息。英国学者麦克路微（一些问题，直接从工程学的定义角度来看，应用科学技术知识解决成本管理上的。关系着经济效益和生产力的提髙，因而可Ｗ定义为成本工程学从上述几个具有代表性的发达国家项目成本管理的方式看，成本控制理论随着经济的发展、时代的进步在不断的完善和提升，通过这些理论与实践的结合，发达国家的企业在实际运营中实现了有效的成本管理、提高自身的营利能力，为这些国家的企业长期居于世界前列提供了重要的保证。０．３．２国内研巧现状在没有进行改革开放时，由于自身发展的原因，我国的企业实施成本管理的方法，，主要是借鉴国外的思想和管理模式然后再根据企业的实际运营状况进行４ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧改进并应用，并逐渐形成了系统的成本管理模式。２０世纪７０年代之后，国外的全生命周期成本管理的理论被引入进我国，并创造性的提出了全生命周期费用管理（ＣＣＣ）、决策点（ＫＰＣ）管理、责任成本管理。在工程项目开发中，推广全面的经济核算方法来加强工程项目成本控制。改革开放Ｗ后，我国企业对西方发达国家在成本管理中的先进概念和方法进行了细致、认真的剖析，在工程项目成本管理领域取得了丰硕的成果。在成本管理的理论研究方面，曹锡悦（２００３）出版的《建筑企业工程项目责一任成本管理》书中研究了建筑项目责任成本，阐述了如何将责任成本管理方法在房企中推行的观点。唐慧哲（２００５）出版了《工程项目成本控制》，通过对项目成本重审的各个环节进行的研巧，详细阐述了工程建设类项目从成本框算到成本预算直至项目竣工的绩效考核Ｗ及评估各个阶段所用到的基本方法；朱连一（２００７）出版了《施工项目成本控制与合同管理》书，书中主要研究了＾１＾建筑开发合同为主线，在合同签订前、合同执行过程直至合同结算中各个阶段相对应的成本预算、成本控制和成本核算等方法，认为合同的签订、执行、变更、异议与索赔等合同管理工作是成本管理的核也。在成本管理的实证及方法研究方面。许多国内专家从多个维度对工程建设类项目成本管理进行了探索。韩平、黄有亮、成虎（２００３）在《施工项目成本和工期的动态控制方法一》书中，对项目的成本与工期的动态管理方法进行了探索，认为如何平衡所花成本和所耗时间之间的关系是动态成本控制的重要手段；杨纪婉一（１９８７）在《成本管理大辞典》书中，通过对成本管理的研究，提出了责任一成本的概念及运用方法。骆刚、刘尔烈（２００４）在《建筑经济成本管理》书中，研巧探索了建筑工程经济成本管理的有关内容－，构建了房地产开发项目的计划－质量综合平衡体系姚武一成本（２００９）出版的《成本制胜》；书中，详细探讨了在地产微利时代背景下一，如何利用信息系统这现代化的工具提高成本管理的规范化、标准化、精细化水平。王恩茂，刘晓群（２００５）分析了工程建设类项目在实施过程中一种用于项目实施过，成本管理比较困难的原因，创造性的提出了程中成本管理的模型，于对提升施工期间的成本管理能力非常有用；陈柯（２００７）发表了一《企业战略成本管理研》、工巧；书，书中通过对成本的预算期的预估、管理、绩效考核与评估等环节的研究，对如何正确运用成本管理理论来解决企业５ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究一些可行的建议成本管理中出现的问题提出了。杜涛兴（２００７）发表了《成本费用管理的关系法则》，书中对房地产建设企业成本控制问题进行了探索，提出了将作业成本管理理论引入到房地产建设企业中，强调实施作业成本法对企业实施２０１０有效的成本预算及成本控制，业的竞争力。郭誓芝（）对施工项目■増强企在实施过程中的管理和控制方法进行了研究，从项目的全生命周期、成本控制、一些具体方法制度流程建设、责任成本划分等方面阐述了项目成本控制中的，为一提升企业收益起到了定的作用。张洁（２００７）在《基于ＴＱＣ的工程项目成本管理分析一》文中引入了ＴＱＣ的理论概念，从项目全成本的控制、项目全员责任成本控制、项目全生命周期成本控制的角度进行了探索，对实际项目动作中成本管一工程成本控理所遇到的困难给出了此解决方案。陈善授（２０１０）在《关于水电一、制的几点思考》文中，从如何设置成本管理责任中屯、如何责任管理成本进行分解、如何对责任管理成本进行控制、如何对责任管理成本进行分析、如何对责任管理成本进行绩效考核等方面对房地产开发企业责任成本控制进行了研究，并提出了一套较为完整的房地产开发企业责任成本管理方法，试图为増加房地产开发企业的项目成本管理提供有效的建议。综上所述，虽然我国成本管理方面的专家对项目成本管理的理论和方法进行一些创新性的理念和方法被提出来了剖析和探索，也有。但由于我国改革开放起步较晚，在市场经济条件下，成本管理意识不足，相关法律法规和业界标准不完善。从而导致国内的房地产建设开发企业的项目成本管理水平跟国外企业比较起差很多。具体来看：，我国房地产开发项目成本管理主要有Ｗ下几点不足１．现有成本管理方法只对事后进行核算，而缺乏事前的预测和事中的管控。当前，大部口地产开发公司对成本管理缺乏提前的预估和项目实施过程中的管理一，仅仅在项目结束时才对己经产生的费用进行逐汁算，但在那个时刻成本己经发生，采取任何措施都无法改变结果，只是起到了单纯统计的作用。２．相关负责人成本意识薄弱。目前，不少地产开发项目没有编制项目目标、成本，花到哪算哪，即使有编制，也不重视项目实施过程中的动态管理。关屯项目利涧却极少过问项目支出成本及项目动态单方。有时仅依靠Ｗ往的经验，由个人说了算，缺乏健全的成本管理体系，没有制度或规范来约束相应的责任人。６ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧３．在国内，只重视事后的核算，忽视前期的策划和项目实施过程中的控制，整个成本管控体系的搭建尚不完善，没有形成有效的制度体系，没有在企业中顺利的推行。４．国内没有形成成本管理与信息系统相结合的管理方式，还是采用最原始一一工具将整个成的手工统计，手工做表的方式，没有个统、完善的现代化信息本管理业务链串联起来。＂＂５．国内没有建立成本数据库的意识。在项目完工后，并没有对整个＂项目全寿命周期中的成本管理的所得所失进行剖析和总结，并将其与项目的目＂＂＂一整套的历史信息数据库标成本进行归档，，，动态成本也并没有建立这样没有对有价值的数据进行提炼和研究，通常是项目完成后就放手了。没有将有价值的成本数据积累下来。从Ｗ上总结的几点不足中，不难看出，并没，国内对地产开发项目成本管理一。有形成个有效的方法，特别是作为地产企业来讲，没有有效的责任管理方法权责不清，这样就会使项目相关人员对项目利润极少关也，无法对相关责任人进行奖惩。不能从根本上解决项目相关人员对成本漠不关也的问题。由此可见，探一个完整的工索、适用的责任成本管理方法己经成为当下地产开发企业成本管理作中的重中之重。０．４研究内容和研究方法０．４．１研究内容和思路在当前市场化经济大发展的时代，房地产业因其自身特点，已经成为中国经济发展的重要支柱。但随着国家的政策调整越来越深入，±地成本高涨，但是售价涨幅越来越小。在此背景下，如果没有高效的成本管理措施，将会导致成本失控一，最终使企业利润减少甚至亏损。为了建立套高效的成本管理方法，本文应用了全生命周期的成本管理理论，利巧现代化的信息工具，结合王家麦岛北山＂＂项目建设情况一，通过建立统的成本科目，引入合约规划的方法，利用信息化工具、动态成本偏差率分析和建立成本数据库等方法，分析成本管理中的关键因素，并提出切实可行的解决方案。７ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧：本文共分为６部分：１、．引言。主要对论文的研究背景和意义国内和国外成本管理的研巧现状、研究内容及研究思路进行了介绍和描述，揭示了进行成本管理的重要性，并提出了本文研究的创新点。２．成本管理理论研巧。主要对项目成本管理理论和房地产开发项目成本管理有关理论、成本构成及责任成本的概念进行了详细的论述。为后面将这些理论和方法应用于实际项目打下了良好的理论基础。３．王家麦岛北山项目概况。该部分主要对王家麦岛北山项目的情况进行了简要说明，对项目的环境条件及规划指标进行了概括说明，为后面的成本控制研究做好铺垫。４．王家麦岛北山项目成本影响因素。本部分主要结合项目开发的全生命周期、，分别在项目的止地获取阶段、启动阶段、规划设计阶段、施工阶段销售阶段、竣工阶段对影响成本的关键因素进行了分析研究。一５。．王家麦岛北山项目成本控制本章为该论文研巧的重点。根据上章得出的各个阶段的分析结果，应用成本管理有关理论，采用动态成本偏差率分析法，结合信息系统的应用对王家麦岛北山项目各阶段的成本控制进行了分析，提出了相应的解决方案和措施一，建立了整套房地产项目成本管理方法，为后续项目的成本管理提供了保障。６．结语与展望。对本篇文章所研究的方法进行总结，对其中存在的不足进行阐述并对未来的研究路线进行了展望。本文的技术路线图如下：＾项目背景项目成本控制理论概述王家麦岛北山项目开发过程阶段划分及成本因素影响王家麦岛北山项目成本控制概述１８ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研充ＩＩＩＩＩＩ止地获取项目启动规划设计施工建设营销阶段竣工阶段ＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩ阶段成本阶段成本阶段成本阶段成本成本控制成本控制控制控制控制控制＿＿ＩＩＩＩＩＩ王家麦岛北山项目成本控制分析结语与展望０．４．２研究方法１．文献检索研巧法。利用图书馆、信息化工具等资源。查找、搜集、整理相关的著作、期刊、论文等资料，了解国内和国外在成本管理领域的研究近况和发展态势，并进行全面系统的分析和研巧。本文涉及的资料主要包括：地产开发项目成本管理理论的资料，二是信息化工具如何支撑业务运行的资料。２．理论分析与实际项目研究相结合的方法。本文运用全寿命周期成本管理相关理论知识和信息化工具，结合项目全寿命周期的项目开发状况，对项目的各个阶段成本控制进行了研究。０．５论文的创新么处＂＂１．在方案设计版的目标成本编制完成后引入合约规划的概念。在方案设计图纸确定后根本统一的成本科目对未来所要发生的合同及合同的金额进行预估。２．运用信息化手段来解决成本管理无法落地的问题。３．通过信息化管理平台建立成本数据库，沉淀成本数据。９ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧１房地产项目开发成本管理理论概述１．１工程项目成本管理概述１．１．１工程项目成本管理的概念所谓工程项目的成本管理，是在整个工程开发项目的执行过程中，根据该工程项目的相关准则对所产生的成本进行有效的管理，严格的责任成本考核和及，时的分析纠偏等管理活动，Ｗ期能够降低工程项目所花费的费用，提升该工程项．目最终的利润．从而达到提升项目成本管理的能力项目的建筑安装费用是整个地产项目中除了止地费用之外占比最大的费用，这部分费用的有效管理是工程项目成功的关键。工程项目的成本管理贯穿于整个项目的执行过程，从该项目的可研阶段直到一。，在项目开发的最后的项目保修期结束。直存在于项目的整个开发过程因此各个阶段。例如在±地，为了能够有效的降低成本都需要在该阶段进行成本管理、、，对该项目的总投入单方造价获取阶段，必须结合Ｗ往项目的成本管理经验应该对该地块进行投标，合理的投标金额是多预期利润进行测算，从而判断是否少。项目启动阶段大多数企业会召开项目启动会，在该会议上，会将目标成本落（合约实到具体的责任人和责任部口。并且将目标成本分解成预期要签订的合同本营理活动和形成全员成本管理意识。规划设计规划），此在指导各部口的成额设计，在设计阶段就开始成，从而实现了阶段，根据目标成本，进行有效的限本管理的目的。在施工建设阶段，制定标准来限制设计变更和现场经济签证带来的费用支出。在项目营销阶段，通过对营销产出比的针对性管理，实现营销费用。在项目竣工验收结束阶段，按照合同约的准确投放，实现营销费用的合理支出工程款从而进行有效的工程项目成本管理。定及时进行工程结算，支付，１．１．２工程项目责任成本的概念。责任成本是Ｗ某个成本发生部口为主体，由其可控制的成本所谓可控成本指在该成本发生部口内，能为该部口所控制，并且该部口工作的优劣所能够影［Ｗ响的成本。确定责任成本的关键是可控性，在工程类项目成本管理中，责任１０ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧成本通常与该部口的绩效挂钩。１．１．３工程项目成本管理的构成在国外，由美国项目管理协会提出的工程类项目成本管理主要包括：在项目的规划阶段，进行成本估算、成本预算。在项目的实施阶段，进行成本的管控。在国内，工程类项目成本管理主要包含；成本估算、成本概算、成本预算、成本决算、责任成本划分、成本审计等内容。１．１．４工程项目成本管理的程序工程项一般按照Ｗ下程序进行目成本管理：１、掌握市场发展情况、总结类似项目成本经验Ｖ２、确定合理的项目拿地价Ｖ３、编制目标成本Ｉ４、划分责任成本Ｖ５、进行多版本目标成本动态控制，实现成本预期目标Ｖ６、进行王程产值确认，工程款的合理支付Ｖ７、定期执行成本执行情况回顾＾８、根据划分的责任成本，进行成本管理考核Ｖ９、根据成本决算结果，编制项目成本后评估报告Ｖ１０、分析成本历史数据，建立成本数据库１１ 靑岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧１．１．日工程项目成本管理的理论（１）项目生命周期理论一所谓项目生命周期理论是指个完整的项目．，从项目启动到项目收尾的过程每个类型的项目都有自己独特的生命周期划分方法．而项目的整个生命周期中又分为多个阶段，而每个阶段都有特定的成本管理、成本控制的方法。而且在项目整个生命周期的各个阶段都有不同的部ｎ组织按照各自的职责，对项目成本管理负责。项目生命周期主要由开发项目启动阶段、开发项目规划阶段、开发项目实施阶段、开发项目结尾阶段四个阶段姐成，见图＾１：！—＾１、项目启动阶段：！２、项目计划阶段３、！项目实施阶段４巧目结犀阶段．可行性分析雌制项目施ｉｎ需求分析项目预算进度控制项目目标团队组成质量控制项目范国职责分配成本控制项目移交项目招投标阶段审査项目启动会计划修订绩效考核图－１１项目生命周期（２）项目成本管理的方法项目成本管理方法是为使项目按照预先制定的成本预算目标执行，而采取的１２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧一系列的管理活动。主要包括：成本测算、成本计划、成本控制、成本核算、成工程项一本分析、责任成本绩效考核。目类的成本管理包括两个方面，是单个项目的成本管理。二是企业层级的成本管理。建筑工程项目成本管理的内容和方法见表－１１：－表１１工程项目成本管理的流程和方法活动方法和内容在项目规划设计阶段或都扩初设计阶段，项目成本造价内容师测算出整个项目所要花费的成本，测算出来的数值为目标成本的编制提供数据支撑。形成成本控制的上限。成本测算一般将成本科目分为－一一测算时，５６级，然后计算末方法：级科目的工作量和单位，进而能够得出该末级科目的成本一一，通过级级的汇总、整理最终形成成本测算数据。根据项目类型的不同，项目成本管理的计划管控点也不成本计划内容相同，主要分为直接成本管理计划和间接成本管理计划两部分。根据前期制定的项目成本管理目标，由成本管理主导部内容口对项目开发过程中各种可能会影响成本的因素进行逐一的预防和调节，从而保证成本管理目标的实现。成本控制成本管理主导部口应该将成本控制的科目定在３－４级，方法在这一级别的科目上进行总量控制，相关责任部口可Ｗ在控制科目的下一层级进行相对灵活的调配。成本管理部口进行核算，得到最终的成本核算数值，形内容成成本数据沉淀，Ｗ后如果要开发同类型项目提供成本参考。成本核算工程造价人员根据项目合同的付款情况，采用与成本核方法算相同的科目，详细核算各科目下发生费用的详细指标数据。１３ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧按月度举行成本回顾研讨会、按季度举行成本回顾研讨成本分析方法会、按年度举行成本回顾研讨会、项目竣工成本回顾研讨会。１．对项目全生命周期中各个阶段的目标成本数值与总胃标数值进行巧■析＃考＾责任成本成本；方法绩＾考核２．通过对比目标成本和实际发生成本的偏离科目，对高于目标成本科目的相关责任主体进行问责。１．２房地产开发项目成本管理概述１．２．１房地产开发项目成本管理的概念房地产开发项目成本管理是地产开发商在项目建设的过程中对其所发生的费用进行管控、，是房地产开发项目的核屯管理内容。详细来说就是针对止地获取阶段、项目启动阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、营销阶段、竣工阶段将所一开发项目的投资，控制在预先设定的目标成本Ｗ内。在这基础上，随时采取相应措施，纠正所发生的成本偏差。确保所开发项目的投资收益目标的实现。试图在项目开发过程中合理的分配相关资源。，［＾期获得良好的经济效益、社会效益２０［］１．２．２房地产开发项目成本的构成一一般由下项目组成般来讲，房地产开发项目的成本：项目名称￣＾地出让金及拆迁补偿费开发间接费用销售费用Ｉ建筑安装工程费资本化利息税金Ｉ公共配套设施工程费管理费用前期工程费Ｉ基础设施建设工程费数据显示，在现阶段我国房地产开发成本构成比例为：止地成本约占５０％，２０％－建筑材料约占，相关傲税费用约占１０％，建筑安装成本约占２０％，如图１２：４１ 亩岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧ｉ二識Ｓ＇．ＩＰ？相英巧衷ＩＩ心Ｊ？議本图－１２房地产项目成本占比图－２所示房地产项目成本构成如表１：表－２１房地产项目成本构成项目名称概念±地成本通过政府制定＂的招拍±地出让金、拆迁补偿费、契税。＂方式获取挂开发±地所需要的费用。前期工程费在项目开工前期所要发项目立项费、勘察测绘费、规划＿生的费用。设计费、临建工程费、证照费、行政事业性收费、测绘费、检测费、服务费等。建筑安装工程费项目建设期所发生的费设备安装工程费、精装修工程费、户内精装修费、户外装修费。基础设施建设费项目建设过程中涉及到道路排水费、给水工程费、公共基础设施的费用。供电工程费、供热工程费、燃气工程费、环境及照明设施费、景观緑化工程费、智能化工程费。公共配套设施费项目周边需要建设配套小学、幼儿园、业主会所、儿童１５４ 靑岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧设施的费用。游乐设施、运动设施等。ＩＩ开发间接费该项目在开发过程中间职工薪酬、劳动保护费、折旧费、接产生的费用。维修费、办公所需费、出差费、水电燃气费、车辆税费、工程管理费、房屋租赁费、物业开发费＾资本化利息项目在开发过程中向银利息支出、专项借款利息收入、行贷款所发生的相关利手续费、汇率损益。息支出。管理费用项目在开发过程中所支差旅费、办公用品费、业务招待出的某些特定的管理费费等。用。销售费用项目在销售过程中所产销售相关费用、营销推广费、运生的费用。营办公费。税金项目在整个开发生命周营业税、±地增值税、印花税。期中所产生的税金。１．２．３房地产开发项目全过程的阶段划分一房地产开发必然是个全生命周期的过程，，从房地产公司有拿地意向开始直到最后的交付使用．整个过程中间经历了项目论证，项目策划，设计管理，招一标采购，施工管理，是，销售管理，物业交付等阶段个全生命开发周期的完整■过程。因此，房地产升发项目主要由＾ｉ？下。＾３：ｌ各阶段组成如图所示＾房地产开发全过程－图１３房地产开发项目全过程阶段（１）±地获取阶段１６ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧该阶段是房地产开发项目的初始阶段，是进行项目可行性分析及投资决策的阶段一。在这阶段，房地产开发商需要决策该项目的业态，功能定位，投资估算，投资收益比等内容。当投资决策通过后，开发商才会进行王地竞拍一，Ｗ合理价格获取±地。这阶段是项目最终能够成功的基础阶段。在房一，开发商往往在此阶段成本管理意识比较薄弱价暴涨时。其实，这阶段才是成本管理前置的关键阶段。（２）项目启动阶段该阶段是将将项目开发的各个目标进巧合理设置，对各个职能部ｎ的目标也在前期就进行锁定。将职责进行合理分配。在主要工作开始前就将目标。设定好了，避免出现边做边想边调整从而导致项目目标达不到的问题（３）规划设计阶段该阶段主要是根据前期的营销策划报告，对房地产项目进行方案、技术和施工图等进行设计工作一。在这阶段，需要对项目所用结构、材料、设备进行确定。虽然规划设计阶段所产生的费用占房地产开发项目总成本的比重一般来讲３％－５％并不太高，，只是占建筑安装成本的，但对工程造价的影响却高达８５％Ｗ上。（４）施工建设阶段该阶段是施工单位按照甲方所提供的设计图纸进行项目施工的阶段。这一阶段是耗时最长、工作量最大、涉及环节最多、设计变更、现场签证最多、一费用发生最为复杂的阶段。因此这阶段是房地产项目成本管理的重点阶段。（５）营销阶段该阶段通过前期项目的宣传、报广的投放，在项目建设状况达到预售许＾，将项目推向市场，尽快完成销售，＾获取最大利润的阶段。可条件的时候１一阶段所占成本跟建筑安装成本相比较的话其４％－８％。这，只占（６）竣工阶段房地产项目完工之后，通过有关部口的综合验收。验收成功后才能交付１７ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧使用。１．２．４房地产开发项目各阶段成本的概念根据上节所述一，房地产开发项目全过程可分为六个阶段，而每阶段成本的－概念如表１３所示：表１－３房地产开发项目全过程各阶段成本的概念阶段名称概念房地产项目的±地成本就是指房地产公司为建设项目，通过＂＂政府的招拍挂方式竞得的±地使用权所需要支付给政府的费用。王家麦岛北山项目系原青岛市冻粉厂旧址。己由青岛市政府±地获取阶段出资进行了相关安置，因此该项目只需要投入止地出让金即可取得该地块的使用权。一在项目启动阶段，最重要的项工作就是项目启动会的召开，在启动会之前应该提前与政府管理部口做好沟通，保证启动会上所用的规划方案能够通过。启动会所要做的工作就是明确项目顺利完成的标准及具体项目指标，签，并达成共识巧承诺书。项目启动阶段在成本方面就是根据前期的方案，将责任成本进行划分，相关成本责任人需要签订成本责任保证书，从而承担起成本管理的责任。房地产项目规划设计阶段就是指开发商依照前期项目的可研报告来设计项目建筑形式和投资估算的阶段，对整个项目的成规划设计阶段本管理非常重要。这个阶段的成败与否，直接决定了项目的经济效益和成本效益的髙低。施工建设阶段所谓施工阶段成本，就是在房地产项目施工建设过程中，建１８ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧设团队按照设计图纸进行施工，建造房屋的过程中所发生的费Ｉ用。项目施工阶段所发生的成本在项目总成本中占有相当大的比重，为此为实现项目成本管理的目标，必须要求施工方严格按照图纸施工，如发现图纸中不合理之处应在施工前予Ｗ提出，避免出现返工的现象，从而顺利实现成本管理的目标。使得施工进度、施工质量、施工成本Ｈ者达到完美的平衡。施王阶段的成本管理就是定期不定期的将实际发生的成本与该阶段的计划成本进行对比，发现不足，加纠偏。销售阶段的成本就是指房地产企业在整个楼盘营销过程中所花费的资金。销售阶段的费用组成包括销售相关费用，营销推营销阶段广费用，运营办公费用。项目竣工结算阶段的成本就是项目在建设完成通过相关部口验收并最终交付到业主手中所发生的成本。包括工程收尾费竣王阶段用、签证和设计变更的结算费用、材料采购费用、±地増值税等等。２王家麦岛北山项目概况２．１项目情况简介王家麦岛北山项目，顾名思义，此项目坐落于青岛市峻山区王家麦岛北山，北靠浮山，南面黄海之滨。项目规划用地面积约９万平方米，总建筑面积约９万平３－－方米，住宅高度分布为北侧Ｗ４层为主，南侧Ｗ５７层为主。北部地势最高，视野最好，全部设计为低层住宅。南部为六层电梯观景住宅，视野开阔，遥望大海，利于销售。中央环形景观大道设计，实现景观均好性。道路采用半外环式，人车１９ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧相对分流。项目北靠浮山，是天然的氧嗯，南侧距海仅１公里左右，空气质量极佳。项目西侧为中国海洋大学，后靠浮山森林公园，周边均为髙档社区，基本上无噪音污染。北侧的浮山绿树成荫，地块内地势起伏，北侧为山景，南侧临近香港路及海边，项目的西北角有水库两座，水质清澈，项目具有较高的景观水平。项目开发商青岛啤酒地产控股有限公司获得了峡山区政府公布的该地块拍。卖信息后，经过集团董事会商讨，决定参与竞拍该地块该地块的主要规划设计２－指标如下表１：２－表１项目地块主要规划设计指碌信息规划设计指标Ｉ±地±地面±地用出让年规划建筑编号容积建筑绿地’ｍ’ｍ位置积（）途限（年）面积（）率密度率王家麦岛住宅／ＱＤ２０１１９０６０７．９１．０＜２５％＞３５％７０９０６００北山商业项目２．２项目建设条件２．２．１项目±地现状项目距流亭国际机场约３０分钟车程，至市政府约１０分钟车程。周边均为教育、文体及住宅用地，教育、娱乐及休闲气氛浓厚，是青岛市传统的高品质住宅聚集２－区。如图１所不：２０ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧，＇■—，，，？巧巧岭乃ａ、、【装气、，‘巧榮与公巧—义兮－／？－＂—湘化山色－己二福过巧娇如‘石老人—捧ｉ占；Ｊ茄居馆作；—、，＇／■巧巧姑庵‘，旅游巧假区争里管靴解｜槪山东头Ｉ．‘＞＊飞．倉巧Ｓ黑因－－＇＇＇、，；琴車京旧园，．＇；，／；；＼纖：，遞，．．大、｜＇＇，’襄巧十沼麥＊’ｇ娩！．’＇吞沼中路盖．－、娱乐怪乂＾公Ｉ疋’！巧／：－巧無．芭’铁巧誦‘１’一／．滚‘一勝Ｈ＇＇：给－鱗，１Ｖｒ，伊．ｊＭＭＩ．．．，．．．．２－图１王家麦岛北山项目位置图２．２．２项目主要经济技术指标王家麦岛北山项目主要经济技术指标见表－２２：－表２２王家麦岛北山项目主要经济技术指标￣项目指标Ｉ用地面积：９０６０７．９平方米总建筑面积：９０６００平方米其中：住宅建筑面积：８６８６０平方米６Ｆ有电梯的住宅建筑面积：５６７００平方米４层住宅建筑面积：２２９６０平方米３层ｔｏｖｍｈｏｕｓｅ建筑面积：７２００平方米幼儿园建筑面积：１５００平方米会所建筑面积：巧００平方米商业建筑面积：７４０平方米２１．‘１：，１ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧１０容积率：．绿地率：＞化％建筑密度：。５％２．２．３项目主要财务指标２－３王家麦岛北山项目投资收益分析见表；表２－３王家麦岛北山项目投资收益分析表项目指标备注项目销售收入（万元）３０４０１０税后利润（万元）３０４０１销售净利润率１０％税后利润／销售价格内部收益率２２％净现值为０时回报率ＮＰＶ（万元）２４７８０折现率１２％２．３项目区域条件２．３．１项目自然环境及地理条件本项目位于青岛市峨山区，该区位于山东半岛南部，青岛市东南部，南面黄海么滨。邻青岛市市南区、市北区，西北接李沧区，北部有青岛市城阳区和即墨市，总面积３９６．８１平方公里。峡山区有个得天独厚的海景资源，其中海岸线总长度为１０３．７公里，海域总面积约为３７００平方公里。东、南沿海分布着多个岛鸠，自然景观独特优美。喊山区内有着著名国内外的峻山自然风景区一直名列青岛市内各，空气质量区前列。２．３．２项目社会经济条件峡山区近些年来，充分发挥自身优势，扬长避短，重点发展旅游，地产经济。取得了显著的经济建设成果。在２０１１年，峻山区的国内生产总值（抓Ｐ）已经达一到％４７０００００００元，按可比价格计算，其中，第产业增加值４９６００００００元，增２２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧加了约０．２％；第二产业增加值２０３７３００００００元，增加了约１１．５％；第三产业増加值１５６０１００００００元，増长１０．６％。一产业结构进步优化。在２０１０年，Ｈ个产业的比例为１．６２：５７．２２：４３．２５一Ｈ个产业的比例为１：：到了２０１１年．％５５．８６４２．７８。其中第产业下降０．１７％，第二产业下降０．２６％，第Ｈ产业提升０．４３％。区内宏观经济效益稳步提升。２０１１年全区实现地方财政收入约为巧．３１亿元，比２０１０年増长了３２．６％，占国内生产总值的１７．９％。２．３．３项目周迪交通条件该项目西侧为青大Ｈ路，并连接交通主干道香港路，沿香港路至家乐福、佳世客、麦訊乐等购物中也及各政府机关、香港路办公区均较为顺畅，车程在－０分钟内－－５１，非常便捷。从地块出发经香港东路海尔路迁阳路约１０分钟车程２０－３０分钟车程后可达青银高速入口，距流亭国际机场约。总体来讲，因项目定位髙档，该区居民出行私家车及公车为主，出行非常２－２所示便捷。王家麦岛北山项目交通情况如图：状道路Ｐ巧山区ｊＪ化化巧洋巧巧＾Ｖ｜图２－２王家麦岛北山项目交通图＾２３ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧３王家麦岛北山项目成本影响因素３．１王家麦岛北山项目±地获取阶段成本３．１．１止地获取对项目总成本的影响一±地是切房地产开发活动的根基、、物业的管。包括项目的建设开发运营理、销售等活动。由于中国人口众多，除去耕地，可供建设住宅的王地非常有限，一。尤其是地段好的止地就更加稀缺，所＾说±地是房地产开发中１个重要的资源。地产开发商只有拥有了±地的使用权，才能在此之上进行开发和经营如果没有±地的使用权一切都是纸上谈兵一，这。所Ｗ说止地是切房地产开发活动的基础。而且王地成本的控制又是房地产开发成本管理活动中的重点。之所Ｗ说，王家麦一是±地成本的管理岛北山项目成本管理活动的重点之，是由±地资源的稀缺性、竞争性所决定的。一（１）±地的稀缺性是项目总成本的影响因素之。由于±地资源掌握在国家手中。近些年，国家对±地使用的限制越来越多，使±地日益成为稀缺资源。房地产开发商只能选择国家对外出让的±地，作为开发对象。这就意味着对优质地块的争夺会越来越激烈，也。因此地块的选择就直接决定了该项目是否成功决定。±地成本是关键了该项目的总体销售定位因此，整个项目成本目标能否实现，一因素之。（２）±地的用途变更困难性也是项目总成本的影响因素。当止地确定后，其位置、项目类型等也就都确定下来了。无法进行变更。房地产开发企业都是在王地确定后来组织进行规划设计、施工图设计等活动。因此，±地获取阶段决定了该项目在开发全生命周期中各个阶段成本的比例。（３）合理的拿地价格是影响项目能否成功的关键。如何通过合理的方法计算出合理的地价，不盲目追涨，用最合理的价格拿最合理的王地，己经成为开发商面临的最大问题。２４ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧３．２王家麦岛北山项目启动阶段成本３．２．１项目启动对项目总成本的影响项目启动阶段是指在±地中标后，方案设计之前，开发项目所处的阶段。在一这一阶段，项目处在初始建设时期，如果能在这个时期建立统的项目成本控制一管理语言模板Ｗ便统，明确项目启动阶段的目标成本，对目标成本进行划分，分解成切实可行的责任成本，对项目的组织架构进行划分，对相应的责、权、利一定的控制作用进行梳理。则会对项目后续的成本管理起到。一个非常重要的内容即确定项目的成本偏差率项目启动阶段的成本包括（与一目标成本基础版进行对比）这成本控制指标。所谓目标成本偏差率就是：（项目－＋＊目标成本项目动态成本（己经发生费用待发生费用））／项目目标成本１００％。在项目启动会上要讨论确定成本偏差率的限制一，即当成本偏差达到定值时所有一般来讲的合同被冻结，不允许发起新的合同。，成本的预警与强控方式如图３－１所示：－表３１成本预警与强控方式控制层次控制线控制方式单层级控制（按成本动态成本科目第二层级：差值＞６％发送预警报告动态成本科目第二层级：差值〉１０％禁止新合同发起动态成本总额控制动态成本总额＞５％发送预警报告动态成本总额巧％禁止新合同发起项目启动阶段成本管理的主要工作是根据项目的可研报告，在目祿成本（±地版）的基础上确定项目的成本控制标准＾＾１及成本管理方法。然后根据项目的前期规划方案确定责任成本的划分，使每个人项目的人员都背负责任成本。项目启动阶段的成本管理是整个项目成本能够有效管理的前提和基础。一一（１）建立统的成本科目模板对项目成本管理有着重大的影响。统的成本一科目模板，可Ｗ有效的统管理语言，跟各方在沟通上不会出现歧义，能够进行高效的成本管理。２５ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧（２）在项目启动阶段合理的确定项目的目标成本，对项目后期的施工建设影响很大目的目标成本，有利于。在项目的启动阶段就根据可研报告等材料确立项更好的约束项目Ｗ后的开发建设。由于项目启动阶段是在拿地之后和设计方案之＂＂。从而实现成本前置的管理思想。前，这就更有利于项目进行有效的限额设计。根据（３）项目责任成本的有效划分对项目所要发生总成本有着重大的影响前期的规划方案进行合理的责任成本划分，可Ｗ提升整个项目人员的成本管理意识，充分调动项目每个人员的降低成本的积极性，对完成责任成本的进行奖励，对完不成责任成本的进行处罚，从而实现项目成本管理的目标。所Ｗ说项目责任成本体系的实行最终决定了成本管理的结果。、（，权、４）根据项目实际情况，确定项目部的姐织架构明确项目人员的责一利对项目成本管理有着重要的影响。在项目启动阶段，建立起个合理的组织架内部成员个人相互之间关系的性质，使每个成员都知道在王家构体系，明确组织、、麦岛北山项目部中，具有什么地位、拥有什么权力承担什么责任发挥什么作用，能够使项目顺利开发建设，从而达到节省人力成本、沟通成本的目的。（５）合理的成本偏差率对项目总成本的影响。确定成本偏差率，使其在合理的范围内。如果超出控制线则进行预酱或禁止新合同发起，能够防止成本超支。一。由此可见，个合理的成本偏差率指标对项目总成本音理是多么的重要３．３王家麦岛北山项目规划设计阶段成本＂＂３．３．１合约规划的概念＂＂一分解合约规划是Ｗ预计所要发生合同的方式对目标成本进行逐，将成一一个个具体的合约本控制科目下的目标成本逐分解为。通过建立合约规划模将目标成本与实际合同相关联，实现板，可Ｗ很好地，对合约规划进行规范管理项目的成本控制。３２．３．规划设计对项目总成本的影响＂＂一在项目的规划设计阶段，项目的合约规划就已经分解完成了。这阶段＂＂。的成本管理合约规划的要求，严格执行由王家麦岛北山项目，必须要按照２６ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧的市场定位和盈利预测来估算出该阶段的目标成本。为了确保目标成本管理体系－的贯彻执行。项目规划设计阶段的过程划分和主要工作内容如下表３２所示。表３－２项目规划设计阶段的过程划分和主要工作内容。阶段划分工作内容设计初始阶段设计管理部需要编写《概念设计任务书》，完成项目的概念规划设计规划方案设计、初步设计阶段完成《建筑规划方案设计》并通过报批报建。设计并根据提交的《建筑规划方案》进行投资估方案ｎ施工图设计阶段对完成的《建筑规划方案设计》进斤必要的）修改，完成施工图设计（包含专项设计王家麦岛北山项目在规划设计阶段所作的工作占成本管理工作的７５％。在此阶段应该得到强控版的目标成本做为控制依据，然后预计要签订的合同及金额，Ｗ合约规划来指导相关工作的开展。优秀的、合理的规划设计能够提高资金的利用率、缩短工期。规划设计阶段的成本控制是整个王家麦岛北山项目成本管理成败的重要环节。规划设计阶段的成本管理对整个项目的总成本有着重大影响，主要体现在Ｗ下几个方面：（１）项目的规划设计定位对项目成本管理的影响。王家麦岛北山项目由于其所在占地块的稀缺性，该项目的设计定位就是高端住宅类项目，项目定位越髙端，就意味着项目的设计费用和建设费用都被相应拉髙。但是如果设计时不顾成本高低一，味走高端路线也会最终导致由于项目价格高于市场同类产品而出现滞销的情况一。因此，如何在设计和成本之间找个平衡点，使项目既达到高端产品的设，又能满足成本管理的要求计要求，又能与青啤百年名牌进行有机结合，形成强强联动，是开发商需要重点注意的地方。一（２）项目规划设计质量是影响项目目标成本管理的重要因素之。王家麦岛北山项目的前期定位就是髙端住宅类项目，因此规划设计的水平就决定了项目的２７ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧档次和质量，设计档次越高的项目，其设计和建设所花费的成本也就越高。通常。来讲，从而拉升，前期销售定位是高端产品的其设计和建设成本也会相对较高一项目的总成本。所Ｗ说项目的规划设计是影响项目总成本的重要因素之。＂＂（３）项目规划设计阶段能否合理的预估合约规划对项目成本有着重大的一影响。在规划设计阶段，根据设计方案，对该项目所要签订的合同进行逐梳理＂并且预估合理的合同金额，对后期项目费用的支出进行有效控制，是基于合约＂规划思想的成本管理方法得Ｗ实现的关键。４一一《》对项目的总成（）项目规划设计阶段最终所形成的成果项目施工图本有着重要影响。作为规划设计阶段最重要的成果，《项目施工图》跟项目的整体定位、营销策略是否相符，是否低于项目启动阶段所确立的目标成本，也需要开发商建立相应的管理措施来加管控，否则，项目的成本管理必然失控。３．４王家麦岛北山项目施工阶段成本３．４．１施工阶段成本对项目总成本的影响一个非常重要的阶段一施工阶段是项目开发中，在这阶段发生的费用占项目一总支出的比例最大，施工阶段的成本对项目总成本有着巨大的影响。旦管理不善，必然会选成整个项目的成本失控。（１）项目的施工过程中动态成本数据的获取和及时修正对顶目总成本的影响一直困扰着开发商。在项目施工阶段怎样能够获知项目现阶段的动态成本，是一的难题，怎。由于房地产开发是个占用资金大、工序复杂、周期较长的项目样能够实时的获取动态成本数值，并与目标成本进行对比，如何实时发现问题，解决问题，，及时进行修正避免出现成本超支的情况对项目最终的总成本有着重要的影响。（２）施工阶段的设计变更、经济签证管理对项目成本管理的影响。由于地产一开发项目是个庞大、复杂的项目，在施工过程中发生设计变更从而引起经济签一一连串的反应证的发生是不可避免的，如果变，由于旦发生设计变更，会引起。更不慎，从而导致成本失控所设，很可能发生比预计变更金额大很多的支出２８ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧一计变更和经济签证也是影响项目总成本的因素之。（３）施工阶段合同的管理和资金计划的管理是影响项目总成本的重要因素。在项目的施工阶段有大量的合同需要签订和执行。要发生的合同在当初的目标成本和合约规划阶段有没有进行预估。合同所对应的每笔付款到底这没达到合同所约定的付款条件，合同的付款计划到底合不合理，会不会因为合同的集中付款引？？这些问题解决不好起开发商资金链断裂资金计划怎么统筹才合理，必然会对项目的总成本产生巨大的影响。３．５王家麦岛北山项目销售阶段成本３．５．１销售阶段成本对项目总成本的影响随着房地产市场越来越激烈的竞争，为了争取快速销售，加快回巧资金，减一般占少资金成本，销售阶段的成，各个房企在销售阶段投入的资金越来越多本项目总投入的３％－５％左右。因此销售阶段的成本控制已经逐渐被各大房企所重视。在房地产发展的初期，由于房价高速上涨，房企在销售阶段的投入相对不大。不用做过多的宣传和推广，，，楼盘都会日光。而现在由于地产行业发展趋于饱和市场竞争越来越激烈，这种情况已经不复存在了。广大地产企业都在销售上投入。越来越多的资金进行楼盘的宣传，品牌的建立所，销售阶段成本控制的成功与否关系着项目全成本管理目标能够完成。一（１）项目营销费用的总量控制也是影响项目总成本的因素之。项目在销售上总共要花多少钱，必须提前进行明确。根据项目的定位，确定项目总的营销费。用。如果不进行总量控制，敞开口花，必然导致项目总成本失控所Ｗ说项目营销费用的总量控制也是影响项目总成本的重要因素。（２）营销活动策划成本和投放渠道对项目总成本的影响。房企在市场竞争激一一烈的情况下，系列的活动来实现这，，为了将产品迅速销售出去会策划目的例如请明星走场，例如请收藏家来讲解收藏经验，例如在周末邀请老业主带着有一起来参加小活动等等意向的朋友。不同的营销策划活动需要的资金不同，不同２９ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧的市场情形也需要不同的营销活动策划，怎么样能够做到营销策划资金的精准投一切需要解决的大难题。投放，是开发商迫，使资金的利用率和客户转化率最商效果，达不到效果必然选成产品的滞销，影响资金放不精准，必然达不到预期的的回扰。因此，活动策划的成本Ｗ及资金的精准投放对项目的总，増加资金成本成本也有较大的影响。３．６王家麦岛北山项目竣工结算阶段成本３．６．１竣工结算阶段成本对项目总成本的影响一前，多数竣工结算阶段是项目开发的最后个阶段，但是正因为如此，在Ｗ一已经进入尾声了，不会再出现影房企对这阶段的成本管理意识不足，Ｗ为项目，对项目总本的事情了，在。但事实恰恰相关竣工结算阶段所发生的费用．响全成成本的影响也较大。一些零工程费用对项目总成本的影响。项目进入竣工阶段，（１）竣工阶段的一一，星的工作特别多，定要特别注意这阶段的工程量要与前期施工单位相绑定如果完成结算了，再找新的施工队伍，则这部分的收费会非常高。由于竣工阶段可能出现新的签证和设计变更，同时对前期发生是项目的最后阶段，这个时候极过的签证和设计变更的工程量要仔细的进行核实和计算。签证和设计变更的有效一定的影响。控制会减少成本支出。因此竣工阶段的工程费用对项目总成本有（２）竣工阶段的税务费用对项目总成本的影响。在项目竣工阶段，要缴纳数，额非常巨大的止地增值税，在止地増值税的计算上公司的财务管理部口要认真。研究国家政策，拿出能够降低成本的措施来Ｗ期在不违反国家法律法规的基础上。这部分税务成本对项目的总成本有较大的影，又能尽量为公司节省税务成本响。３７．本章小结本章主要从项目开发的六大阶段出发，详细阐述了每个阶段成本的基本概一念、成本的构成Ｗ及影响成本的主要因素等。从而为下章对整个王家麦岛北山。项目的成本管理方法的探讨，打下了坚实的基础３０ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧４王家麦岛北山项目成本控制４１．王家麦岛北山项目±地获取阶段的成本控制４．１．１王家麦岛北山项目投资机会（１）项目周边发展状况本项目位于峰山区王家麦岛北山。随着峡山区的经济发展程度越来越高，一必须将树立该项目稀缺地铁线路的开通，再加上沿海线海景住宅越来越稀缺，、低密一、观海的青岛市线豪宅的地位。（２）项目周边交通状态本项目区域交通路线众多，非常便捷，项目西侧为青大Ｈ路，并紧接香港路，沿香港路至家乐福、佳世客、麦凯乐等购物中私Ｗ及各政府机关、香港路办公区５－－－均较为顺畅，车程在１０分钟内，非常便捷。从地块出发经香港东路海尔路－迁阳路约１０分钟车程后可达青银高速入口，距流亭国际机场约２０３０分钟车程。总体来讲，因项目定位高档，该区居民出行Ｗ私家车及公车为主，出行非常便捷。（３）项目周边配套设施本项目周边均为教育、文体及住宅用地，教育、娱乐及休闲气氛浓厚，是青岛市传统的高品质住宅聚集区。１：项目西侧紧邻中国海洋大学麦岛分校教育，距青岛大学约公里，教育气一江苏路小学分校位于项目西南约氛浓郁。青岛最为知名的小学之１．日公里处，本区居民入学非常方便。青岛市最著名的青岛二中位于项目东南约１０公里处，－１车程约１０５分钟。医疗：项目周边距离较近的为原万杰医院，现青医附院二院，位于项目的西南侧约－８７公里处，就医较为方便，东部市立医院也较近。；周边银行网点众多金融、购物；青岛市较为高档的购物场所主要位于香港－中路，如阳光百货、麦則乐、佳世客等，距离项目约４５公里，车行非常便利。３１ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研充公园：项目北侧附邻浮山公园，浮山山势起伏，比较适于居民攀登游玩。娱乐设施：项目周边休闲娱乐设施众多，在周边Ｈ公里范围内的著名娱乐设施旅游景点有海底城、极地海洋世界、海豚表演所、雕塑园Ｗ及石老人海水浴场等。综合Ｗ上方面项目周边的教育、购物、医疗及休闲娱乐等配套都比较完善，属于比较成熟的居住地块。（４）项目周边环境状况空气状况：项目北靠浮山，是天然的氧吧，南侧距海仅１公里左右，空气质量极佳。噪音状况：项目西侧为中国海洋大学，后靠浮山森林公园，周边均为高档社区，基本上无噪音污染。周边景观：北侧的浮山绿树成荫，地块内地势起伏，北侧为山景，南侧临近香港路及海边，项目的西北角有水库两座，水质清澈，项目具有较高的景观水平。（５）项目地块发展前景从居住品质和地产形式而言，该项目所在地块是転酿青岛最高档住宅的热±，±地的稀缺性在这里被更加充分地体现了出来。青岛３万元／平方米Ｗ上住宅基本全部聚集在此地一，属于个比较成熟的高档住宅居住区。香港东路是青岛市区高端住宅的聚集区，从弄海园、美林小镇，Ｗ及后续的碧佛利山庄？、金帝山庄、憩香谷、领世华府、樓之御园、山水名园、麦岛金岸、御景峰？、Ｗ及恒基新天地等，已经成为这个区域新的地产项目代表。该区域楼盘均价己经突破了２５０００元／平方米。香港东路Ｗ北至与浮山之间是近年新开发楼盘的热点，拥有较好的海景资源一和浮山山景资源优势。也正是因为这特点，成就了近十年来强劲的市场需求。一根据项目本身的情况，＾１及，般会料高价来抢夺＾房地产市场未来的走向开发商该黄金地块的项目。３２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧４．１．２王家麦岛北山项目±地价格的控制措施在对王家麦岛北山项目周边楼盘进行实地调研之后，决定使用假设开发法对±地价椿进行估算，通过假设开发法预测±地价格，从而使拿地成本不超支。在市场化的前提下，止地价格是由止地上的产品的销售价格来确定的。如果我们能比较准确的估算出该项目所在地块的价格和开发产品所需的成本价格，我们就能倒推出该地块的合理价格区间－。计算方法框架如图４１所示；—预测销售价格？预测开发成本预测销售利润估算合理地价－图４１计算方法框架（１）预测销售价格及户型配比１）价格预测项目周边区域楼盘情况统计表：项目名称御景峰项目位置青大三路与香港东路交汇处往北２００米占地面积３－．１万平方米总建面７．１万平方米容积率１．８０建筑形态多层为主，辅Ｗ小髙层、花园洋房花园洋房的建筑面积约为一１４８平方米２４５平方主力户型一米、小高层、高层的建筑面积约为９０平米３３０平米销售均价髙层２７０００元起、花园洋房：３５０００元起带精装修形象进度主体未封顶００８－０５－开盘日期２１０规划设计美国爱普斯顿３３ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研兄建筑设计美国爱普斯顿环境艺术设计香港贝尔高林营销代理世联地产顾问物业管理戴德梁行项目名称亚麦山城项目位置峻山区青大一路３８号中国海洋大学麦岛分校北侧占地面积１５９亩总建筑面积巧万平方米容积率１．４４绿化率５６％建筑形态高层二手房价格２７０００元／平方项目名称麦岛金岸项目位畳东海东路１号占地面积７７．２９公顷总建筑面积１２６万平方米１７３容积率．绿化率４３％建筑形态别墅、多层、小高层、高层主力户型—１２０４５０平米销售均价小高层售价为２８０００元／平方、别墅售价为４２０００３４ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧元／平米、花园洋房３２０００元／平方一车位价格１８万元／个（负层）形象进度主体未封顶开盘日期２００７年８月化日房屋交付标准毛胚、精装每平米需加２０００元＠胃胃＾胃项目分析配套齐全、能看海。价格相对偏高但购买群体较好。Ｉ周边项目所在位置如图４－２所示；’、；－Ｊ：Ｖ證量￣．ｉ，；又！．瞧＞參增隹．Ｖ图４－２周边项目所在位置示意图根据上面所做的周边项目市场调研：，结合自身的情况，预测的销售价格如下物业类型价格范围（元／平米）均价（元／平米）六层公寓２９０００－３６０００３１０００联排别墅３７０００－４５０００４００００－＾Ｉ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧四层花园洋房３３０００－３７０００３５０００车位２０万／个根据该项目在区域里的位置及该区域±地的稀缺性，结合市区房地产项目价格的増长率，在未来项目开发建成后，该项目及区域周边价格将会有较大幅度的増长１０％，预计每年増长率约为左右。２）户型预测该区域楼盘的户型比例还是大户型为主流。尽管大部分刚需楼盘的户型分７０－８０平米，布区间为，但鉴于该楼盘所在区域的整体定位主要需求还集中在１２０平方米Ｗ上的偏大户型上。市区范围内竞争性楼盘情况统计表楼盘名称开发商占地面积建筑面积建筑形态海信（原鲁能仲５７．６６万９０栋多层、小高麦岛金岸盛房地产有限８２４４００平米平方米层、高层、别墅公司）青岛中少上扬３．１万平７１０００平方高层住宅、多层、御景峰实业股份有限方米米。小高层、花园洋房公司青岛亚麦房地１０６０００平１８００００平方亚麦山城产发展有限公高层商住方米米司３６ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧根据Ｗ上对户型和价格的预测，王家麦岛北山项目的销售均价大约为每平３５０００Ｌ。ｙ根据前面的经济技术指标，该项目的住宅建筑面积约为８６８６０平方米。这样＝就得出该项目大约会有８６８６０＊３５０００３０４０１０００００元的销售收入。（２）预测开发成本根据往项目的经验数据，假设±地费用为Ｘ元。１、该项目的±地契税为林４％。＝２１００＊８６８６０８６８６０００。、设计成本为元（建筑面积）元＝３、建安成本为２０００元＊８６８６０（建筑面积）１７３７２００００元。＊＊＝４、前期费用５００元８６８６０（建筑面积）４３４３００００元。＝５、项目管理费为２０００元＊８６８６０（建筑面积）＊２％％７４４００元。＝６、销售费用为３０４０１０００００（销售收入）＊３％９１２０３０００元。７、资本化利息方面分为±地利息和建安成本利息，７．５６％年利率按计算，开发周期为３年的话，则±地利息为灿７．５６％＊３，建安成本利息为２０００元＊８６８６０＝（建筑面积）＊４０％＊７．５６％日巧３２９２８元。＝８、营业税及附加３０４０１０００００元（销售收入）＊５．６％１７０２４日６００元，＊＝９、±地増值税为３０４０１０００００元（销售收入）３％９１２０３０００元。（３）预测销售利润一０％－般来讲房地产开发企业的销售利润占销售收入的１１５％之间。其中Ｗ标杆企业万科在拿地时集团对区域公司的最低销售利润要求为１０％。其他企业基本－－也都在１０％１日％之间。故我们预测利润区间也为１０％１５％。即３０４０１０００００元（销＊１二１＊１＝４５６０售收入）０％３０４０００００，３０４０１０００００元（销售收入）５％１５０００元。（４）估算合理地价上Ｈ条已经将项目的预计销售收入、预计发生的成本Ｗ及预计的利润全部计算出来了。那么我们设地价为Ｘ，则地价的计算公式为；Ｘ＝销售收入－预测成本－预测利润。我们将计算结果代为公式得：按１０％利润率计算：３７ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧Ｘ＝－＋＋３０４０１０００００元（林４％８６８６０００元１７３７２００００元＋４３４３００００巧４７４４００＋９１２０３０００＋Ｘ＊７．５６％＊３＋５２５３２９２８＋１７０２４５６００＋９１２０３０００）－３０４０００００１元。＝－－整理得２１０１５９５０７２Ｘ＊７．５６％＊３：Ｘ灿４％＝解方程得Ｘ１６５８９７９３７４．８元。８６８６０因为建筑面积为平方米，则每平方地价为：＝１６５８９７９３７４．８／８６８６０１９０９９元。按１５％利润率计算：Ｘ＝３０４０－＋１０００００（Ｘ＊４％＋８６８６０００１７３７２００００元元元＋料４３００００＋３４７４４００＋９１２０３０００巧＊７．５６％＊３巧巧３２９２８＋１７０２４５６００＋９１２０３０００）－４５６０１５０００元。＝－－－＊整理得：Ｘ１９４９５９００７２林４％Ｘ＊７．５６％３＝解方程得：Ｘ１５％９８８０５８．０９。元因为建筑面积为８６８６０平方米，则每平方地价为：＝１５３８９８８０５８．０９／８６８６０１７７１８元。综上所述，在考虑到成本和售价的基础上，该地块拿地总价合理区间应为１５３８９８８０５８元到化日８９７９３７４元之间。折合每平方米建面价格为１７７１８元到１９０９９元之间，青岛啤酒地产控股有限公司成功竞得该地。最终该地块经过多轮的竞拍１６５０３４００００９０００元块。最终成交价格为元，折合每平方米建面价格为１。符合预期标准。王地成本得到了有效的控制。４．２王家麦岛北山项目启动阶段成本控制４．２．１王家麦岛北山项目启动阶段成本控制组织措施一在项目拿地成功后，，经过段时间的筹备工作对王家麦岛北山项目来讲，需要一个正式的启动会议，来确保各项工作的顺利开展。项目启动阶段的成本控制关键点在于项目启动会的举行是否顺利。项目启动会主要从产品研发、工程管３８ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本营理研巧控、景观规划、成本管控、营销策略、项目成功指标和相关责任人承诺等方面，对整个项目的成功做好启动准备。本论文只对项目的成本管理进行研究，故只研究成本管理的措施。项目成本控制科目及项目启动版目标成本的建立。１）项目成本控制科目模板的建立成本控制科目是围绕项目开发，Ｗ合同分属哪个类别和事前控制的思维，建立的多层级成本控制科目一一。建立规范统的成本控制科目模板能够形成致的成本科目体系，是实施高效成本管理的基础。另外模板能够很好地实现知识的复ＥＷ－用。成本控制科目模板建立的流程图如图４３所示：成本科目体系建立各业务部ｎ成本管理部成本管理分管领导历史项目科目、合ＩＩ同、前期咨询成果ＩＩ￣￣巧定成科目疫Ｉ［扳、爸约规划模板Ｉ［ｒ＾＿Ｉ参与讨论召集会议讨论＾Ｌ＾—形成成本病目横＿Ｉ板、合釣规划棋板Ｉ■■＇戍乂＇戰目、话苯奋ＬＷＩ规划室…广巧巧巧反巧反巧巧腦ｎ巧ＩＩＩ图４－３成本控制科目模板建立流程３９ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究在上图中，成本管理部重点参照前期积累的成本数据和财务意见初步拟定公司的成本科目体系，会议要求各业务部；成本管理部负责召集业务相关部口开会一一起讨论成本科目体系，从而形成致意见，建立全公司的口负责人参加，大家成本科目体系，把形成的成本科目体系报送分管领导审；成本管理部汇总科目后，同批成本科目体系审批通过后，由成本管理部把成本科目录入到信息系统中；时向各部口发布使用通知和科目说明；如果在实际的业务操作中，有部口对该科目提出修改意见，则成本管理部接收该意见，并组织进行研讨，确定是否修改该体系报送成本分管领导审批，由成本管理部；审批通过后修科目；新的成本科目目体系。如成改系统中的成本科，并向各部口发出成本科目调整通知及相关说明－４本科目截图４所不：＂＇ｉ泌沁．；．ｕ程輪ｉ畔器ＭｉＥｌ———课ｍ＆ｍ—－巧自【：）巧目皮本－■－巧目废本开发成本ｌ；ｊＩＯＩ［］开发巧本－目成本巧巧獻《ＪＬ亂化【｝主巧巧巧—■巧Ａ的．的，扣ｐ止巧巧巧衍巧１族本巧聚嫉範ｊ＇±ｉｍｍＬ＼巧：Ａ的，０１．巧ｉ巧本巧发鱗’＇…—Ａ０１．０１．拍ｒ巧化做ｒ巧吕跡开发孩本—－巧目？Ｓ巧发Ａ０１０２［）耗ｉｊ‘……—一…眺巧计度巧目麟巧：ｔｅ脚＊０１巧＂＊１—平工搜々巧扫晚东巧发戒东【？ＪＨｉｌＡ０１．胶故—￣￣‘―――￣４．６皮及沒巧目皮本巧发巧本化化。［４Ｊｔｏｉ的ＷＥ＊尉ｇｆ，巧吕族本巧发成本－０與巧－ｍｓ麟微嚇Ｋ１Ｍｔｉｍ＆ｔ则＇？贼巧目肪Ｓ巧把巧本＊０１？Ｗ［王巧化—￣Ａ０１０４０２巧水工按Ｓ１巧目废本巧发盛本■’．—一＇…巧Ｍ目巧本巧发巧本＊Ｗ．的巧想ＳＸ设巧（＇ａｏｉｃｋｍ巧水工贼巧ｇ废宋奸化篡定—＇—…樓貧族右巧友巧本ＡＭ０４，拍巧水采巧巧（＇＇—Ｉ—巧＾１化；０４；点？中撕＊ｉ献好发麟［一＇一巧吕废巧巧发成本＊：ｍ．Ｍ：｛ｒｒ区外道路工沒ａ｜——…—＇由区巧这技工賊巧目棘巧＊图４－４成本科目截图通过会议形成科目体系，使各业务部口对科目有充分的理解，保障科目的适一。用性，统公司成本控制语言２）项目启动版目标成本的建立在项目成功取得±地后，根据前期战略部所制定的项目规划和项目推演，由成本管理部开始组织、协调各相关业务部口编制目标成本，成本管理部根据各部口的编制结果统筹创建《启动版的目标成本》，报成本管理分管领导审核，总经，理审批，由成本管理部录入信息系统并锁定作为设计限额，总经理审批通过后４０ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧依据。根据４．１章节所述，项目的总目标成本在拿地时己经确定，在项目启动阶段必须根据可研报告和拿地时对项目各项指标的预测，制定合理的目标成本，王家。麦岛北山项目根据前期预测，目标成本定为：２７２７４９０８６０元王家麦岛北山项４－１所示目目标成本数据如附表。４－一在附表１中的目标成本要录入到信息系统中，旦录入，则任何人不得随意修改，Ｗ体现目标成本的严肃性。如果有部口需要对目标成本进行调整，必须通过相应的审批流程，在相关运营会议上讨论通过后，才能进行修改。这样就保证了目标成本不能随意改变，时刻作为项目成本控制的基线，对项目成本管理起着重大的作用。４．２．２王家麦岛北山项目启动阶段组织架构划分项目管理的组织架构同样对整个项目的管理起着重要的作用。在成本管理方面一，个良好的，与实际情况相匹配的组织架构，能够很好的起来成本控制的作用。根据集团的实际情况，我们将王家麦岛北山项目成立专口的项目公司进行管理－。Ｗ期达到良好的管理效果。具体的组织架构图如图４５所示：—－？啤化困．１１Ｉ蓮事念化＃公￣￣Ｉ总巧巧专化巧巧舍巧总烧巧Ｊ化巧ＡＸ巧Ｗ人＾按巧策Ｉｗ＂＞一计水巧個务丸巧Ｍｌ々ｒ：发樣々稳巧巧ｇ薄？曹巧Ｍ巧巧满．規．巧《合务巧扫Ｂｍ给粗巧扣巧Ｋ公ｍｍ１ｍＬ？Ｉ．ｆＩ■Ｉ—＂－—＂，ｆｃ—■一、＂—似＇￣￣￣￣Ｉｉ￣？公句＆ｍ龄ｘｘｉＩＬ占叫击７｜古；Ｓ５？＾ａ工ｇｔｓＡｔｘｆｉｃｊｆｔ？？＊．巧《至巧晋Ｓ巧巧《舍本Ｈ１４丰Ａ给ｍｍ巧保部衡雜娜Ｈ？巧酱麻夏用￡＊４１ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究图４－５企业组织架构图一由于王家麦岛北山项目是我公司的本地项目之，故采用的是职能式组织架。构，由公司任命项目总经理，此项目总经理只分管工程方面的工作其他成本、财务、人为、设计等工作由总部直接管理。由于采用了职能式的组织架构，部口一定的困难间的协同会有。通过加强制度和文化建设来驱动部口协同。总部和项目公司间的职责划分如图４－６所示：■邸賦能Ｉｊａ巧因公词眠能？行化／市场研化地巧病－参巧巧场巧巧ｙ－决斤化／市巧巧巧：．ｔ地巧巧化＿＾妥Ｉ＊—￣Ｉ胃｜｜？｜｜｜｜￣－＃巧巧巧巧打化巧巧．？＾悅巧巧組执技巧巧Ａ器？巧巧说巧？Ｋ巧巧Ａ发轉、藥中的巧金々巧＾１？５Ｔａ？ｆｔ５？巧ｌｉ巧始的巧识与决度规Ｉｊ参巧巧谷Ａ划及产＆從汝巧值ＩＩ？？巧Ｈ巧巧划化织换化产化巧位化巧山ＷＷｄ一计胃米？？ｒｕ去成本、巧ＪＴ巧理ＷＩＴ巧々案巧化任理Ｐ介？？女巧审化？－巧巧里乂巧Ｗ＾设；１变巧巧理ｉｆ过巧巧巧—？聚供乂式决策巧？施Ｘ；化巧Ｉ施工化织Ｉ－．？战Ａ采供ｒ、、Ｍ大樂巧采进巧／ｆｔｆｉ黑／安余巧靖？进度？化用於巧Ｗ１／巧巧全巧巧化本巧巧场：！：相巧本段悅标／化本／采＞？．－？巧销巧＊巧劫＾Ｉ１－－．＊实＊＊？力＇＊化…？：是試至雜這旣？？户满Ｉ巧化监餘．巧户巧化巧＂巧？巧巧过巧巧户巧祖巧集阶、＃产Ｗ巧《戶。？巧貧巧？…―—……’；？巧Ｗ评发专巧计勒？关健节度、部口月度、巧肖主巧巧发计化巧Ｉ计划巧》务巧理１巧巧Ｓ计勒。巧？？义獲ＰＳ人为巧》巧巧巧了巧巧１化人力巧獲巧Ｗ撕？？？ＩＭ务巧谦店＇？巧仅泡巧內的於务巧巧＾＆？＊图－６总部和４项目公司间的职能划分４．２．３王家麦岛北山项目启动阶段责任成本分解、责任成本控制方法（１）王家麦岛北山项目启动阶段责任成本分解在成本控制科目建立后一，我们可Ｗ将每个科目都对应上主要负责部口，通－过这种责任对应部口的方式来确保责任成本的正确分解。附表４２为责任成本分一解表一一。表中每级科目所对应的部口，由部口把手负总责。旦出现对应成本。科目超支的现象，直接对部口负责人进行问责（２）建立王家麦岛北山项目全过程的责任成本控制方法一个科目进行成本变动率的计算责任成本按照成本科目进行分解后，对每，在项目的启动阶段，我们约定好相关控制参数，通过定期的与参数进行对比，从而实现成本管理的目标。４２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧地产开发项目的目标成本偏差率＝－（（项目目标成本项目的动态成本）／目标成本）＊１００％。一设置５％的标准值３％２％对每个科目的成本变动率统，的标的值，的挑战值。在达到５％时说明完成了目标．，给予标准绩效奖金。达到３％的标的值时，给予１２倍的绩效奖金２％１．５。达到的挑战值时，给予倍的绩效奖金。如果目标成本变５％一０％进行递减动率大于，每提高个百分点，绩效奖金将会按１，如果绩效奖金扣完，则将扣除基本工资。在王家麦岛北山项目启动阶段一位职能线条上的负责，按照上约定，与每人签订成本目标责任书。使每个人都肩负起成本管理的责任。实现了有效的责任成本控制。４．３王家麦岛北山项目规划设计阶段的成本控制４．３．１王家麦岛北山项目规划设计阶段成本控制从王家麦岛北山项目的实际情况来看，项目规划设计的成功与否直接决定了项目的建设成本、施工工期和项目的销售定位。由于王家麦岛北山项目定位于髙，开发商采取了种种措施端住宅，在项目规划设计阶段进行成本控制。（１）进行切合实际的规划设计，节约成本。王家麦岛北山项目规划建筑面积为８６８６０平方米，共分兰期开发。＾＾１别墅和平层为主。辅Ｗ设施完备的公建配套和全明车库。根据项目的实际销售定位，在编写设计任务委托书时，特别规定了项目主要Ｗ大小户型为主，材料和外立面全部汲取德式设计的精华，与青啤百年德式传承相融合。从而设计出符合项目销售定位，又满足项目目标成本要求的图纸。（２）根据市场情况，对规划建筑设计方案进行公开招标，选择优秀的方案加使用。王家麦岛北山项目的规划建筑设计方案是采用对外界公开招标的方式来进行选用的。在制定完设计任务书后，邀请国际上知名的设计公司对方案进行设计、投标。然后组织专家进行严格评审，最终择优选用。由于采用成本管理前置的相４３ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧关理念。在方案设计上对相关设计费的要求相对较宽松，只要设计的方案尽量的细致、全面即可。只有方案设计好了，后期的施工阶段才不会反复修改图纸，从而达到降低成本的目标。最终，王家麦岛北山项目经过专家组认真评标，并结合青岛啤酒的现有品牌＂德式＂传承，确定德国ＧＭＰ建筑设计事务所的园林方案为王家麦岛北山项目的规划设计方案。规划设计费用约为７９８００００元，项目启动阶段为规划设计费定的目标成本为８６８６０００元。由此可见，采用竞标的方式使规划设计费得到了有效的控制。节约了成本。＂＂４．．３２王家麦岛北山项目规划设计阶段预测合约规划合约规划是指在项目启动阶段形成的目标成本的基础上，预估目标成本科目下所要签订的合同及合同金额，从而达到有效控制成本的目的。通过合约规划，在项目开发的前期便能预估项目在开发阶段中发生的合同类别レ义及每类合同将发生的金额，后期在合同签订时通过将实际签订的合同与合约规划预估合同进行对应，便能及时反映项目成本与预期目标是否存在偏差，将项目开发的风险降到最低。王家麦岛北山项目在规划设计方案阶段，根据前期公司审批通过的目标成本，成本管理部组织各个相关业务部口尽可能准确的预估各自可能签约的合同和合同金额最后由成本管理部将编制好的合约规划录入到信息系统中．最后由成，本分管副总审批通过．合约规划录入为后续合同控制的关键，所有合同必须对应＂＂。合约规划，同时合约规划的准确性也是合同成本控制的关键合约规划的预＂＂测分解４－３，附表为合约规划分解表。４．３．３王家麦岛北山项目施工图阶段成本控制一通常情况下，规划设计阶段对整个项目的成本的影响非常大，般占８５％左右，根据项目的价值工程原理，増加规划设计阶段的成本，并对其进行有效管理，就能够降低项目的总成本。施工图纸是进行项目施工、项目招标、项目决算的重要依据。同时，施工图设计的好坏，直接决定了项目的施工难易度、项目的技术选择和项目的成本。在目标成本已经确定的前提下，对施工图阶段的成本控制主４４ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧要应该把握好如下两个原则：（１）对施工图进行限额设计。施工图设计时要根据前期制定的目标成本进行相关设计。施工图设计的成本控制不仅包括对项目总成本的控制每一，还要对个单体和项目单元进行设计限额控制，按照建筑程序进行逐层分解。特别是对项目单位面积工程量进行严格的控制，如王家麦岛北山项目提出了单位钢筋用量不超过７０千克／平方米等硬性指标。在进行限额设计时，要尽量覆盖所涉及的全部专业，方方面面都要考虑细致。。从而减少施工图设计过程中成本过髙的现象，真正掌握项目建设的主动权（２）和相关设计单位签订设计任务责任书。设计单位的专业设计能力、设计人员的基本素质、类似业态项目的设计经验都会对设计任务的完成产生影响。因此与相关设计单位签订设计任务责任书是非常必要的。严格限定设计的质量指标、严格控制设计人员的水平Ｗ及双方要承担的责任和义务。对设计单位进行奖罚分明的管理手段，对质量不达票，设计水平低下的作品，，，予Ｗ罚款。为了提髙设计人员的积极性对质量过硬水平较高的一定奖励方案给予。开发商还指派自己公司的相关设计人员与设计单位进行对口沟通、协调，期达到预期的效果。４．３．４王家麦岛北山项目规划设计阶段成本偏差率分析结合项目启动阶段所设置的成本偏差率指标，在规划设计阶段末期，根据获取的已发生和待发生的成本数据＝，计算出各个科目的动态成本（动态成本己＋－发生成本待发生成本）。计算结果如表４４所示：－表４４规划设计阶段阶段动态成本计算表科＋＝目名称己发生待发生已发生待发生动态成本±地出让金＋＝１６５０：３４０００００１６５０３４０００００１６５０３４００００＋＝契税６６０１：３６０００６６０１３６０００６６０Ｕ６００１１＋４＝前期工程费４５９００００４８５６００４５９００００８５６００４２０７５６００通过计算我们己经得到项目该阶段的动态成本，然后再计算出各科目的动态４５ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧＝－成本偏差率（动态成本偏差率（项目目标成本项目动态成本）／项目目标成本＊１００％），其中项目目标成本的数据已经在项目启动阶段进行了设定，直接拿过来－５使用即可。项目启动阶段成本偏差率分析如表４所示：表－４５规划设计阶段阶段成本偏差率分析表科目名称动态成本目标成本－（目标成本动态成本）／目标成本＊＝１００％成本偏差率６５０３４００００５０３４００００－止地出让金１１６（１６５０３４００００１化０３４００００）＊＝／１６５０３４００００１００％０％６６０１－契税６６０１３６００：３６００（６６０１３６００６６０１３６００）＊＝／６６０１３６００１００％０％（４－前期工程费４２０７５６００４３４３００００：３４３００００４２０７５６００）４＝／３４３００００＊１００％３．１％经上表可Ｗ很清晰的看出来，在规划设计阶段，±地出让金和契税成本偏一差率为〇％，无成本偏差。前期工程费该科目成本偏差率为３．１％。说明成本是节省的。而且达到相应标的值，给予相应的责任部口奖励。４．４王家麦岛北山项目施工阶段成本控制４４１．．王家麦岛北山项目施工阶段成本控制目标的动态监控在项目施工建设阶段，为了保证目的成本的实现，有效的进行成本管理，必须对项目的各项成本指标和各个成本科目进行监控、分析，纠偏。因为在施工过一程中肯定会有些无法预估到的各种情况会最终影响到项目的总成本，因此项目成本控制目标的动态监控需要贯穿于整个施工过程中。动态成本由系统自动提取，成本管理部组织月度成本回顾会议进行动态成本回顾和分析，预控风险；由于动态成本管理的基础是业务合同，因此必须先把合同签订、合同变更、合同结算等业务管理好，，才能使用成本管理的功能通过动态成本及时掌握项目成本发生情况。４６ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧动态成本是指在项目开发过程中任何时候对项目竣工结算时全部发生的成本进行预计，就是在整个项目实施过程中就能较准确的预估出项目最终的总体造价一，而不是等到项目结尾后，才进行成本核算。动态成本是项目开发决策的项重要参考数据一，也是企业较为关注的项指标。通过信息系统管理成本，系统会自动统计项目的动态成本，，并通过系统设置成本的预警和强控指标当科目的动态成本超过相应指标时，系统会预警提醒或强控不允许执行。项目动态成本的计算方法：项＝＋＋目动态成本项目已经产生的成本包括合同、变更、签证项目在途成本项目Ｗ后需要发生的合约规划＋项目Ｗ后可能会发生的变更在途成本：正在审批中的合同／非合同、变更、结算调整及库存结转（甲供材＂＂时先入库用材料，最后才结转成本）统称为在途成本。一待发生合约规划：当前成本统的科目体系下没有与合同对应的合约规划金额。预估变更：在签订合同时提前预估到合同可能会发生变更的金额。规划余量：在合约规划编制时，会出现部分费用不是非常清楚的状况，提出规划余量的理论，用来标明暂时不是非常清楚的科目，进行过程控制。规划余量＝通过审批目标成本＋需要调整的成本－项目开发过程中的动态成本。通过建立动态成本管理机制进行目标成本的动态管理。（１）动态成本的预答与强控和异常消巧机制。因为合同、变更等导致动态成本超过目标成本时才触发项目成本的预警与强控功能一，通知相关人员。预警只是用来提醒相关人员该项操作达到目标成本的定限额，强控则不允许超过目标成本的相关业务继续发生。通过信息系统可Ｗ为每个控制科目设置预警指标、预警金额，强控指标、强控金额，设置好预警与强控指标后，当项目动态成本超出目标成本设置的比例或金额后，系统会自动触发预警消息到相关人员，预瞥通知到业务部口，强控到总经理级别审批。（２）动态成本定期汇报机制。４７ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧成本管理部对项目动态成本进行按月汇报，通过信息管理平台定期抓取的动态成本与上月抓取的动态成本进行对比，发现的其中的成本异常情况并进行问题分析，最后将动态成本对比表及异常原因分析发送到相关领导的邮箱。在动态成本定期汇报机制中一，关键的点就是每月都要进行动态成本偏差率分析。这样才能发现成本管理中的问题，进行及时的纠偏。王家麦岛北山项目施工阶段历时两年半，成本月度汇报机制进行了２年的时间。共２４期。由于数据过多，送里只拿出两个具有代表性的阶段进行分析。＂＂１）正负零阶段，根据获取的已发生和待发生的成本数据，计算出各个＝＋－科目的动态成本（动态成本己发生成本待发生成本）。计算结果如表４６所示：＂＂表－正负零４６阶段动态成本计算表科己发生＋待发生＝动态成本目名称己发生待发生＝±地出让金１６５０３４０００００化５０３４００００＋０：１６５０３４００００＋二６０１：３６０００６６０１％０００１契税６６６０３６００＝前期工程费４１５９００００４８５６００４１５９００００＋４８５６００４２０７５６００二建筑安装工１８６９７１００６５４３０６００１８６９７１００＋６５４３０６００８４１２７７００程费二基础设施建１８７９６４２０５００１巧８０１８７９６４２０巧００１２５８０６８８０９０００设费＋＝公共配套设３４０５７００８１０００００％０５７００８１０００００１１５０５７００施费＝开发间接费２３００４貼５６７８１００２３００４５８巧６７８１００７９７８５５８１＋＝资本化利息１４１５７８９３７８０１２４５１４１１５７８９３７８０１２４５５１９１７０３４＋＝管理费用１４７９８５１１９７８５０１１４７９８５１１９７８５０１３４５８３５２通过计算我们已经得到项目该阶段的动态成本，然后再计算出动态成本偏差＝－＊１率（动态成本偏差率（项目目标成本项目动态成本）／项目目标成本００％），其中项目目标成本的数据己经在项目启动阶段进行了设定，直接拿过来使用即４８ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧＂＂可－。正负零阶段动态成本偏差率分析如表４７所示：＂＂表４－７正负零阶段动态成本偏差率分析表（目标成本－动态成本科目名称动态成本目标成本）／目标成本＊＝１００％成本偏差率－±地出让金１６５０３４００００１６５０：３４００００６５０３４００００１６５０３４００００）（１＝／１６５０３４００００＊１００％０％６６０％００－契税６６０Ｕ６００１（６６０１：３６００６６０１３６００）＝／６６０１３６００＊１００％０％前期工程费４？－４２０７５６００１３４３００００（４３００００４２０７５６００）＝／４３４３００００＊１００％３．１％－建筑安装王８４１２７７００８４２３２０００（８４２３２０００８４１２７７００）二程费／８４２３２０００＊１００％０．１２％６８８０９０００６９４８８０００６９４８８０００－６８８０９０００基础设施建（）＝设费／６９４８８０００＊１００％０．９％５０５７００－公共配套设１１１２００００００（１２００００００１１５０５７００）＝施费／１２００００００＊１００％４％８－开发间接费７９７８５５８００００００（８００００００７９７８５５８）＝７８００００００＊１００％０．２％９０３４５２５３２９２８５２５３２９２８－５资本化利息５１１７（１９１７０３４）＝／５２５３２９２８＊１００％１．１％３４５８３５２－管理费用：３４７４４００（３４７４４００３４５８３５２）＝／３４７４４００＊１００％０．４％＂＂一由于项目的正负零阶段是项目施工阶段的个重要初始结点。在这个结点完成后对项目的动态成本偏差率的分析，由上表可知，大部份科目的执行动态一科目的动态成本偏差很小。几乎可Ｗ忽略不计，只有项目的公共配套设施套这成本偏差率在４％左右。对这个科目下的责任部口进行奖励。其他科目由于动态４９ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本曾理研巧一阶段继续进行成本偏差率都为正值。说明成本末超支。项目可Ｗ往下。２）主体完工阶段，根据获取的己发生和待发生的成本数据，计算出各个科目的＝已发生成本＋４－８动态成本（动态成本待发生成本）：。计算结果如表所示表４－８主休完工阶段动态成本计算表科＋＝目名称已发生待发生己发生待发生动态成本＝±地出让金１６５０３４０００００１６５０３４００００＋０１６加３４００００＋二契税６６０１３６０００６６０１３６０００６６０１％００＝前期工程费４１９９００００８５６００４１９９００００＋８５６００４２０７５６００＝建筑安装工６７９４５６００１５７８９４１０６７９４５６００＋１日７８９４１０８３７３５０１０程费＝基础设施建５２４７８９００１５６３１０００５２４７８９００＋１５６３１０００６８１０９９００设费＝公共配套设９４０５７００１６０１２４０９４０５７００＋１６０１２４０１１００６９４０施费＋＝开发间接费６８４５６７１１０７８９４０６８４５６７１１０７８９４０７９２４６１１＝资本化利息４３５７８９１４７９０１２４０４３５７８９１４巧９０１２４０５１４８０１５４＝管理费用２８７３８５１５９７１２５２８７３８５１＋５９７口５３４７０９７６通过计算我们己经得到项目该阶段的动态成本，然后再计算出各科目的动态＝－成本偏差率（动态成本偏差率（项目目标成本项目动态成本）／项目目标成本＊１００％），其中项目目标成本的数据已经在项目启动阶段进斤了设定，直接拿过来４－９使用即可。主休完工阶段动态成本偏差率分析如表所示：表４－９主休完工阶段动态成本偏差率分析表－科目名称动态成本目标成本（目标成本动态成本）／目标成本＊＝１００％成本偏差率让金－±１６５０３４００００１６加３４００００（１６５０３４００００化５０３４００００）地出５０ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧＝／１６５０３４００００＊１００％０％６６０Ｕ６００６６０６００６６０％００－６６０３６００契税１：３（１１）＝／６６０１３６００＊１００％０％２０７５６００４３４３００００－前期工程费４（４３４３００００４２０７５６００）＝／４３４３００００＊１００％３．１％８４２３２０００－８４建筑安装工８４２３２０００８４２３２０００（２３２０００）＝程费／８４２３２０００＊１００％０．５９％８１０９９００６９４８８０００－基础设施建６（６９４８８０００６８１０９９００）＝设费／６９４８８０００＊１００％１．９％２９６００００１－公共配套设１１２００００００（２００００００１２９６００００）施费／＝－１２００００００＊１００％８％－开发间接费７９２４６１１８００００００（８００００００７９２４６１１）＊＝／８００００００１００％０．９％５－资本化利息１４８０１５４５２５３２９２８（５２５３２９％５１４８０１５４）＝／５２５３２９２８＊１００％２％－管理费用３４７０９７６３４７４４００（３４７４４００：３４７０９７６）＝／５巧３２９２８＊１００％０．０９％由上表可知，，在项目接近快要完工的时候成本偏差率分析表显示在公共配。套设施费中成本偏差率为负值，说明该科目底的成本已经发生超支具体分析原因，是因为由于项目的公共配套设施中増加了游泳池的建设。从而追加了成本，也通过了集团的审批一。故这项的成本超支属于正常的设计变更带来的成本超支。可不追巧相关责任人的问题。从上面两个阶段的成本偏差率可看出，采用了月度成本回顾会的形式，进行动态成本偏差率分析，成本得到了及时的控制。成本超支现象除了设计变更等极个别现象外。正常情况下能够及时的发现问题并进行修正。５１ －青岛市王家麦岛北山地产项目成本营理研巧１－■■■■■Ｓ４．４．２王家麦岛北山项目设计变更、经济签证的控制；据统计，在项目施工阶段出现成本超支现象，多数是因为设计变更引发的经济签证造成的。由于现场项目施工工期紧，任务重，很多设计变更都是先做后报，＾这种情况极易造成成本的失控。因此，对房地产开发商来讲，只要控制住了设计变更，就能使施工阶段的成本不超预算。Ｉ对于王家麦岛北山项目来讲，主要是借助规范设计变更业务流程和工作审批流程，建立合理规范的变更审批制度来进行变更审批和现场经巧签证的控制。通过在信息系统中预设设计变更流程，所有变更申请必须在系统中审批通过才能实施，Ｗ此达到事前控制的目的。在实际操作中，由各业务部口提报变更要求；设计管理部组织相关人员审核其变更的可行性，成本管理部人员参与提出成本影响意见，审核通过后，设计管理部经办人在信息系统中录入设计变更内容，发起变更申报申请；此后分别由成本管理部、设计方面的分管领导、总经理进行审批；审批通过后设计变更施工单位进行施工，施工完成Ｈ方进行确认；最后成本管理部审定最终金额。设计变－８所示更审批流程图４：，如设计变更管理各业务部口设计管理部成本管理部巧计分管领导总经理巧出变更要求？巧枯变更内容参与评估Ｉｉ１＾＾＾，，聚入爱Ｓ牵巧Ｉ＾＊—Ｉ？＜＊＆．：＞、‘严、置《＾曲也施工单位巧工１审定金巧這童Ｈ方基认；！＾■巧Ｉ莖－图４８设计变更审批流程图５２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧在上图中：，设计变更审批的两个核私的管控点为１．由设计专业人员对设计变更内容的可行性进行初步评估，并提供专业意见，保障设计变更的合理性。２．成本管理人员在变更结算后进行成本审定，确保动态成本的准确性。４．４．３王家麦岛北山项目合同管理、资金计划控制（１）合同管理又可划分为合同的签约管理、合同的结算管理和合同付款管理这Ｈ大管理。＂＂１）在合同的签订管理上，我们提出无规划不合同的概念。即在规划设＂＂计阶段如果没有预估相应的合约规划，合同是无法发起的，需要通过合同规划调整流程添加合约规划。通过合约规划实现合同签订的有效控制，建立合同分。类标准是规范化管理合同的方法和手段在签订合同时，根据合同所属分类，指导合同进行成本归集工作，并走不同的审批流程。同时，在信息系统中配置相应的审批结点，达到提升审批效率的目的。２）合同的结算管理过程中，经常会出现设计变更所产生的签证不经成本管理部审批，直接执行的情况，从而导致成本失控。通过在信息系统中实现合同对应所有变更业务的审批和查询，能够解决合同在结算过程中出现成本失控的现－９所示象。合同结算管理流程如图４：合同结巧管理项目部成本巧理部财务管理部成本分管领导总经理￣巧巧结》及资＾—汇总审保巧结？２Ｉ龍结算触帥及料ＩＩ专ｉ单＾悔ｋｌｆ肺品Ｉ庐、＂疋巧結》１ｆｊ＾＾＾＾５３ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧图４－９合同结算管理流程在上图中，施工单位提报结算及资料；监理审核结算及资料；项目部巧审结算及资料并提报造价管理部，提交审，审；造价管理部汇总审核结算计计完成后在系统中录入结算信息，并发起审批；财务管理部审核结算信息；造价分管领导审核结算信息，最后由总经理审批结算信息然后支付合同款项。通过固化的流程管理实现合同结算的规范化，标准化。从而实现成本管理的目标。３）在合同付款管理中、，所有合同的付款必须有合同条款进度款参考等作为付款依据，不允许出现未签合同先付款的情况，同时付款实现网上审批并与月底资金计划相对应，每月刷新合同的付款计划，从而使资金计划逐步准确，提升资金的利用率。（２）资金计划又称为资金预算，是财务部口进行资金管理的基础，是实现资金髙效利用的首要环节。房地产开发企业有效的实行资金计划管理能降低企业运营风险、提高资金使用效率。在王家麦岛北山项目中，建立月底资金计划管理制度，定时由财务管理部组织月度资金计划平衡会进行资金统筹安排，确保资金＂＂原使用效率；实行无计划不付款则，不允许出现计划外付款的情况。通过资金平衡会议的执行，让各部口每月按时提交月度用款计划，并每月对比分析，４－。１０对其进行管控，进而提髙资金使用效率项目的月度资金计划控制流程如图所示：月巧资金计划各业务部口财务管理郁财务分管领导总经理叛竹含巧／兹｜吗巧巧曰前某＊巧巧巧金计勘！Ｉｊ巧企平巧决巧Ｉ巧Ｉ丄予ｆ。＂。著付巧苗进其透吟Ｉ段巧願１ｇｇ看、，巧ｒ妨执特的巧ｉａｎ＿Ｉｈ巧巧Ｉ巧巧竹化巧诸？升划外巧化：Ｌｊ丄占幸．＾＜５￡＞占广＾５■……３Ｓ乂ＷＨ，款Ｊ是厂Ｌ？ｉ十巧痴—１雲钟款１Ｌ＂…ｊ玄１．＇．．ＩＳ化々析＊ａｇ＂图４－１０月度资金计划管理流程５４ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧４．５王家麦岛北山项目销售阶段成本控制４．５．１王家麦岛北山项目销售费用控制王家麦岛北山项目销售费用主要由销售代理公司费用和营销广告费用两大部分组成。通常来讲，房地产开发企业会雇佣专业的营销策划公司来对项目进行营销策划３％－５％，按照Ｗ往经验，我们大约要拿出销售额的作为整个项目的营销费用９１２０３０００。除去跟销售代。因此，王家麦岛北山项目的销售费用预算为元理公司签订的５０００万的销售代理合同外，剩下的４１２０３０００就是留给营销策划和营销广告的。在这部分费用中，大部分要支付给专业的营销策划公司，剩下的２０００万作为项目的营销费用。为了扩大项目的影响力一，在对项目进行营销活动策划时，般会采用多种多样的方式。吸引更多潜在客户的关注，最终达到顺利销售的目的。主要采用的方式有：网络、户外广告、朋友介绍、途径、展会、报广、活动、其他广告、宣传页广告，、短信、开发商介绍、杂志、其它等等。在项目营销阶段我们怎么确定？哪种营销方式最有效这时，我们不妨采用营销尝试法，，能吸引更多的客户来呢来进行鉴别哪种方式最有效。营销尝试法是在项目销售的前期，先拿出２０％的营销费用，分别投入到Ｗ上几种营销方式中，通过这几种营销方式，吸引客户前来售楼处咨询，然后通过销售人员的获取客户的认知渠道，然后录入信息系统。在一４－个月后，通过系统进行投放分析。如图１１所示：５５ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧萊．２３＾，巧．＼，７７如‘Ｊ．．技＾ＭｍＳＫ今ｍ２／．１燃７＼—＾Ｓ—．４０ＳＵ臟麵煉备画戶孙誦巧袁々巧〇後餐【殺魏】誦薦食＾細無紙画済巧誦友化广合画单巧广皆题缓巧誦甲方介缀■；？它誦巧惠－图４１１投放费效分析一个月后一如上图可知，在投放，网络送认知渠道所带来的客户最多，故在剩下的８０％的营销预算中，拿出４０％投向各大口户或地产网站。剩下的重点投放在老客户的关系维护和单面广告中。Ｗ期达到最佳的费效比。为楼盘带来更多的－潜在客户。王家麦岛北山项目营销费巧预算，如表４１０所示：表４－１０王家麦岛北山项目营销费用预算营销方式次数费用预算（万元）备注网络１２６７０户外５１００朋友介绍１０巧０途径１５３００展会４１３０５６ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧报纸４１２０活动４１３０其他广告６１００单页广告１０１４０短信３３０按实际价格计算其他５１０杂志６１２０４．５．２王家麦岛北山项目销售阶段成本偏差率分析。在项目的销售阶段，要综合考虑项目的销售进度进行营销措施的执行。不一开始就把销售费用全部花光能在项目。要适时适度的进行销售费用的投放。这个度如何把控，需要销售部口进行仔细衡量。这里选取项目去化率达到６０％的时候的成本偏差率进行分析，从而获知销售费用的控制状况。项目的销售阶段，根据获取的己发生和待发生的成本数据，计算出各个科目的动态成本＝＋（动态成本己发生成本待发生成本）。销售阶段动态成本如下表４－１１所示：４－表１１销售阶段动态成本计算表科目名称已发生待发生已发生＋待发生＝动态成本销售费用＋＝６２４７８２１０２７７９４１２０６２４７８２１０２７７９４１２０９０２７２３３０通过计算我们己经得到项目该阶段的动态成本，然后再计算出各科目的动态＝－成本偏差率（动态成本偏差率（项目目标成本项目动态成本）／项目目标成本＊１００％），其中项目目标成本的数据己经在项目启动阶段进行了设定，直接拿过来４－使用即可１２；。销售阶段的成本偏差率分析如表所示４－表１２王家麦岛北山项目销售阶段成本偏差率分析表－科目名称动态成本目标成本（目标成本动态成本）／目标成本５７ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研究＊＝１００％成本偏差率９－（１２０３０００９０２７２３３０）销售费用９０２７２３３０９１２０３０００＝／９１２０３０００＊１００％１％由上表可知，在项目去化率达到６０％的时候，项目的销售费用成本偏差率为１％。成本未出现超支。销售费用得到了有效的控制。４．６王家麦岛北山项目竣工结算阶段成本控制４．６．１王家麦岛北山项目竣工结算阶段合同的管理由于在项目竣工结算阶段有很多合同已经快要执行完成，只剩下尾款未付。对于什么样的合同可レッ支付尾款，什么样的合同无需支付尾款或者对尾款进行扣减，这就需要成本管理部把好合同支付关。达到合同条款所约定的付款条件的合同，要进行及时的支付。避免引起合同纠纷，未达到合同付款条件的坚决不予进行合同结算工作。待达到付款条件时再酌情进行支付。需要对合同所发生的设计变更和经济签证仔细核对，符合条件的进行支付，不符合条件的坚决不支付。只有采用这种合同付款管理方法才能对竣工结算阶段成本进行有效管理。４．６．２王家麦岛北山项目竣工结算阶段的成本管理总结王家麦岛北山项目竣工结算阶段，根据获取的已发生和待发生的成本数据，＝己发生成本＋计算出各个科目的动态成本（动态成本待发生成本）。项目竣工结４－３算阶段动态成本如下表１所示：表４－１３竣工结算阶段动态成本计算表科＋待发生＝动态成本目名称己发生待发生已发生＝王地出让金１６５０３４０００００１６加３４００００＋０１化０３４００００＝契税６６０１３６０００６６０１３６００＋０６６０１：３６００二前期工程费４２３７８９５２０４２３７８９５２＋０４２３７８９５２＝建筑安装工８３１８９４１１郎７０００８３化９４１１＋５８７０００８３７７６４１１５８ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧＋＝基础设施建６８１０９７２００６８１０９７２００６８１０９７２０设费＋＝公共配套设１２７８９４５００１２７８９４加０１２７８９４５０施费＋＝开发间接费７９４５７８１０７９４５７８１０７９４５７８１＋＝资本化利息５１７８２４７０５８７４１０５１７８２４７０５８７４１０５２３６９８８０＋＝管理费用３４５４８加０３４５４８５００３４５４８加销售费用＋＝８７３６５４８０１０００００８７３６５４８０１０００００８７４６５４８０＝税金２６１０７９５０００２６１０７９５００＋０２６１０７９５００通过计算我们已经得到项目该阶段的动态成本，然后再计算出各科目的动态成本偏差率＝－（动态成本偏差率（项目目标成本项目动态成本）／项目目标成本＊１００％），其中项目目标成本的数据已经在项目启动阶段进行了设定，直接拿过来使用即可－。王家麦岛北山项目竣工后最终的成本偏差率分析如下表４１４所示；－表４１４王家麦岛北山项目结算后成本偏差率分析表科目名称动态成本目标成本－（目标成本动态成本）／目标成本＝＊１００％成本偏差率止地出让金－１６５０：３４００００１６５０３４００００（１６５０３４００００１化０３４００００）＊＝／Ｉ化０３４００００１００％０％１－契税６６０％００６６０１：３６００６６０１３６００６６０１Ｗ００）（＝／６６０１３６００＊１００％０％４２３７８９５２料４３０００日－前期工程费（４３４３００００４２３７８９５２）＝／４３４３００００＊１００％２．４％８３７７６４－建筑安装工１１８４２３２０００（８４２３２０００８３７７６４１１）＝程费／８４２３２０００＊１００％０．５４％５９ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧６８－基础设施建１０９７２０６９４８８０００（６９４８８０００６８１０９７２０）＝设费／６９４８８０００＊１００％１．９％２７８９４５０－公共配套设１１２００００００（１２００００００１２７８９４加）２００００００＊＝－施费／１１００％６．５％－开发间接费７９４５７８１８００００００（８００００００７９４５７８１）＝／８００００００＊１００％０．６７％－资本化利息５２：３６９８８０５２５３２９２８（５巧３２９２８５２％９８８０）＊＝／５２５３２９２８１００％０．３％４８５０３４７４４００－管理费用３４５（３４７４４００３４５４８５０）＝／％７４４００＊１００％０．５％８７４６５４８０９－销售费用１２０３０００（９１２０３０００８７４６５４８０）＊＝／９１２０３０００１００％４％１４－Ｗ税金２６１０７９５００如４８６００Ｕ６１４４８６００１０７９５００）二／９１２０３０００＊１００％０．１４％由上表可知，除了公共配套设施费由于临时要建设游泳池，所Ｗ成本偏差率为负数，其他数值均正常。由此可知，王家麦岛北山项目科学的成本管理方法，共节约成本６００多万，达到了预期的目标，项目成本得到了有效控制。４．６．３王家麦岛北山项目竣工结算阶段的成本偏差原因分析及成本后期评估在项目完成单体及总体项目竣工验收工作后，为了总结成本管理的经验教训，积累成本管理的相关经验，需要对目标成本中所有科目的目标值与实际值进行逐一比对找出差异填写成本后评估表分析编差原因出在的改善，，，并提！＾后项目中４－措施。成本后评估表如图１２所示：６０ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧成；￥后巧備￣目Ｓ＊ＳＩ＊本教Ｉ＾ＩＩ麻巧補指６糕面ｇｉ麻關Ｉ耐閒Ｉ＊王剛牠麻韩ｌ居動巧旣耐Ｉ８１１崎蝴刪？ｅＪＩＩ？ｓＪＩｆ？＞ｓａｗ＾麵佩魅跑ｊ麵麻魅《ＳｉａＭ加）巧ｊ￡）８１Ｍ）￣￣巧邮巧巧）龄邮，巧巧）—规脂酣巧方米）５］言邮）．巧巧Ｉ位廷安巧本＿巧售顧本ｉ巧神＿巧发關ｔ輔ｉＳＴ巧田？小区呈扁＾郎摇！Ｓｔａｇ縣禍受ｍｍ６宅契ｆｉｉｔｇｆｉ琪ｒ—投资含皆ｉ１￣￣ｍＩＩＩ１１｜ＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩ］Ｉ４－图１２成本后评估表４．６．４王家麦岛北山项目竣工结算阶段的责任成本考核在进行完成本差异分析后，根据项目启动阶段所进行的责任成本划分，对相关责任人进行奖惩。对为公司成本管理做出突出贡献的进行奖励。对出现重大成本责任事故的相关责任人进行惩罚。甚至不排除辞退的可能。通过竣工阶段的责任成本考核制度，有效的提高了相关责任人的成本积极性。４．６．５王家麦岛北山项目峻工结算阶段成本历史数据库的建立整个项目完成成本后评估工作后为进一，步加强公司Ｗ后开发项目的成本管理工作。将项目最终的建筑单方成本造价，限额设计标准，可售单方成本造价等等指标，全部录入到成本数据库中，进行数据沉淀，Ｗ便随时各査。从而实现对项目成本方面的经验总结、信息反馈、持续改进，提高未来项目投资开发管理水平等作用，对新开发项目的管理和决策起到良好的指导作用。４．７本章小结本章在前一章成本影响因素分析的基础上，主要运用了成本管理前置、动态成本偏差率分析和现代化的信息系统等多种管理手段，从项目开发的全生命周期６１ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧出发，分别从六大阶段，对王家麦岛北山项目的成本管理方法进行了深入的探讨、总结、分析。通过运用这些方法，使王家麦岛北山项目的成本没有超出预算，成一套较完善的房地产项目开发成本管理方法本得到了有效的控制。并形成了。５结语与展望５．１结语、本文青岛市王家麦岛北山项目为研究对象，在研究阐述了全成本管理的相关概念和理论的基础上，结合先进的成本管理理念和信息化的成本管理系统，研究了影响项目成本控制的６大要素。从而得出在项目开发生命周期的各个阶段应当采取的成本管理方法，通过运用这些方法有效的控制了成本，使最终的结算成本没有超出预算。希望通过对王家麦岛北山项目成本管理的研巧，能够发现成本超支的情况，并及时进行纠偏。通过论文中对该项目成本管理方面的认真研巧，总结如下：１．±地成本是项目全成本的主导因素。由前面研究所得，王家麦岛北山项目的每平方米销售均价为３５０００元，而单是±地成本就达到１９０００元，±地成本占５４．２８％。最终销售均价的由此可见，对主地价格进行准确的估算，能够使房地。产开发企业在止地竞拍中占得先机，从而能够有效的控制项目的全成本２一．项目启动阶段的成本控制是做好整个项目的成本管理的重要环。在项目启动阶段，通过项目启动会的形式，将项目公司的组织架构和责权利划分清晰，一同时进行合理的责任成本分解，是项目成本管理的关键环。３一．规划设计阶段的成本控制是项目开发成本管理的重中之重。送阶段虽然发生的费用较小，却对后期项目施工阶段的成本有着极大的影响。因此，必须采用设计任务书招标和限额设计等管控手段，保证方案设计和施工图设计的水准，达到成本管理前置的目的。一４．项目施工阶段的成本控制是全过程成本管理中较难的环。在施工阶段，要不断的进行动态成本监控和动态成本偏差率分析并纠偏。对工期、成本、品质进行反复权衡，在不影响项目工期和品质的情况下，保证项目的成本控制目标得Ｗ实现。６２ 青岛市王家麦岛北山地产项目成本管理研巧５。营销成本虽然占全成本的比例不大，但是营销的好坏决定了项目的成败。通过对费效比的分析。使营销费用实现了精准投放。达到了最佳的市场营销效果。６．项目竣工阶段的成本管理虽然对项目整个成本的影响不大，但是它对项目成本关键数据的积累，最终项目的结算有着重大的影响。５．２展望本文阐述了在运用信息化工具的基础上，房地产项目开发全过程的成本管理一定的借鉴价值方法。对于房地产建设开发企业提高成本管理能力，有。但是由一些问题研巧的不够透彻。特别是成本于本人能力所限，对房地产成本管理中的管理方法的建立方面，还需要更深入和细致的制度和流程进行支持。另外，本文只是对止地获取阶段、项目启动阶段、规划设计阶段、项目施工阶段、项目营销阶段、项目竣工阶段的成本管理进行了探讨，对项目决策阶段的成本控制缺乏研究一，在今后的学习和研巧工作中，会进步的开阔眼界、深入探讨。６３ 参考文献ｎ－－１ＳｈａｗＧＲｏｂｉｎｓｏＣ．ＨｏｌｍＥＦｒｉｗｅｌＭ．ＪＣｒｉｃｋＭ．．Ａｃｏｓｔｂｅｎｅｆｉｔａｎａｌｓｉｓｏｆｌｏｎｔｅｒｍ［］，；，；，；，；，ｙｇｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｐｔｉｏｎｓｆｂｒ化ｒｅｓｔｓｆｏｌｌｏｗｉｎｇｃｏｎｔａｍｉｎａｔｉｏｎｗｉｔｈ１３７Ｃｓ．ｏｕｍａｌｏｆＥｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌＲａｄｉｏｎａｃｔｉｖｉｔｙ，２００１２ＪａｃｋＧｉｄｏＪａｍｅｓＰ．Ｃｌｅｍｅｎｔｓ．Ｓｕｃｃｅ巧ｆｉｌｌＰｒｏｅｃｔａｎａｅｍｅ打ｔＳＡＴｈｏｍｓｏｎＬｅａｒｎｉｎ，Ｍ．Ｕ［］ｊｇ，ｇｐｕｂｌｉｓｈｉｎｇ，２００２３ＲｏｂｉｎＣｏｏｅｒＲｏｂｅｒｔＫａｌａｎ．ＤｅｓｉｎｏｆｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｓｓｔｅｍＪ．Ｐｅａｒｓｏｎ［］ｐ，ｐｇｇｙ［］Ｅｄｕｃａｔｉｏｎ，１９９８４ＪｏｈｎＫＳｈａｎｋ＆＼＾ａＧｏｖｉｎｄａｒａａｎ．Ｓｔｒａｔｅｉｃｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｔｈｅｎｅｗ化ｏｌｓｏｆ；［］ｊｙｊｇｇｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅａｄｖａｎｔａｇｅ［Ｍ］．ＮｅｗＹｏｒｋ；ＦｒｅｅＰｒｅｓｓ，１９９３５ＪａｅｃｖｅＲｎ－ｎｅｓＭ？民．ｅａｄｉａｎｄｋｓｕｅｓｉｎＣｏ巧Ｍａｎａｅｍｅｎｔ．Ｓｏｕ化ＷｅｓｔｅｒｎＣｏｌｌｅｅ［］ｇｇｇＰｕｂ％－ｌｉｓｈｉｎ１９．５５％Ｐｇ，６．．天津南开大学出版社２００３．，［］戚安邦项目管理学７ＨｅａｌｔｈａｎｄＳａｆｅｔＥｘｅｃｕｔｉｖｅＦｉｖｅｓｔｅｓ！：〇ＲｉｓｋＡｓｓｅｓｓｍｅｎｔＵＫ１９９９．［］ｙ，ｐ，，閒ＨａｒｏｌｄＫｅｒｚｎｅｒ．应用项目管理．北京：电子工业出版社，２００３．［美］９美罗伯特，。？威索基等．有效的项目管理？北京：电子工业出版社２００２［］［］１０ＰＭＩＳｔａｎｄａｒｄＣｏｍｍｉｔｔ说ＡＧ山ｄ化ＴｈＰｔＭｔＢＫｌＰＭＩ２［］，ｅｅｒｏｊｅｃａｎａｇｅｍｅｎｏｄｙｏｆｎｏｗｅｄｅ，ｇ００４．１１白思俊．现代项目管理．北京：机械工业出版社，２００２．［］１２美］斯坦利．波特尼．如何做好项目管理．西安：企业管理出版社，２００１．［］［１３ＰＭＩＳｔａｎｄａｒｄＣｏｍｍｉｔｔｅｅ，ＰｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔＢｏｏｋＰＭＩ２０００．［］ｊｇ，，，１４韩力军张灿．从管理理论看管理的发展趋势．哈尔滨：哈尔滨商业大学学报，２００３．［］＂＂１５美ＭｉｋｅＰｅｔｅｒｓｏｎ．步步为贏管理项目．北京；世界商业评论杂志，２００５．［］［］１６白思俊．项目管理案例教程．北京：机械工业出版社，２００４．［］－１７，田志强．：５６：．万华琳试论项目施工过程成本管理．北京人民长江，３（）５７５８［］１８杨永英．施工企业项目管理．北京：中华工商联合出版社，１９９９．４．［］－１９工程项目责任成本管理４５曹锡悦．建筑企业．北京：人民出版社，２００７７８．［］－０姚武．．北京：明源地产研巧院，２０１１１口成本制胜．７８］－１唐慧哲．工程项目成本控制．Ｐ口．北京：中国建筑工业出版社，２００５３３５８］－朱塞施工项目成本控制与合同管理北京；机械工业出版Ｐ口马，２００６．８９１２０３－陈柯．企业战略成本管理研巧．北京：中国财经经济出版社，２００７口］．１８２Ｐ２４杜涛兴：．成本费用管理的关系法则．北京中国建筑工业出版社，２００７［］２５张丽．成本控制管理在企业发展中的必要性探讨：，］．北京中国商贸２０１１［ ２６曹翰林．企业成本费用控制方案研巧．北京：中国建筑工业出版社，２０１１．［］－２７：沈宏益．中小企业成本管理工作的问题与建议．北京电子工业出版社，２０１１１８３Ｐ［］－２８：，１９９３杰克．桑克和戈文德瑞亚．战略成本管理．北京经济科学出版社．７８９Ｐ［］９西蒙德－口．战略管理会计．北京：经巧管理出版社，１９８１．２４５３Ｐ］－０．口吴良涛建筑企业施王项目成本控制．北京：现代商业出版社，１９８４．１３７８Ｐ］：口１史倩．房地产开发项目决策阶段投资控制．北京大众商务出版社，１９９６］３２２０－姚武．房地产项目运营最佳实践．北京，１３．１６６２０４Ｐ［］：中国建筑工业出版社３３：１孙毛竹．成本管理会计．迂宁东北财经大学，２０３．［］３４黄雄明：，．企业质量成本控制方法与实践．北京中国标准出版社２００９．［］口５］周云．采购成本控制与供应商管理．北京：机械工业出版社，２０１２．６李政：口．采购过程控制．北京化学工业出版社，２０１化］３７王淑敏．成本费用控制精细化管理命案．北京：人民邮电出版社，２０１１．［］３８：樊行健．成本费用内部控制．大连大连出版社，２０１３．［］３９，２０孙雷平．浅谈企业成本控制存在的问题及对策．北京：中国建筑工业出版狂１化［］４０秦兰仪．工程施工项目成本管理．北京：中国建筑工业出版社，２００５．［］４１李军．企业预算管理．北京：中国财会出版社，２００１．［］４２陈仁栋．人力资源会计．北京：厦口大学出版社，１９９１．［］４３蒋义．企业成本控制．北京：立信会计出版社，２００９．［］４４王宁．现代企业战略成本管理的探讨．北京：立信会计出版社，２０１１．［］４５２００８时怡敏．浅谈施工企业的项目成本控制．山西：山西建筑，．［］４６－毕星：．项目成本控制．北京机械工业出版社，２００５．１８５６Ｐ［］ 附表表－４１王家麦岛北山项目目标成本表序号控制科目目标成本数值（元）１主地征用及拆迁补偿费１７１６３５３６００１．１止地出让金化５０３４００００１．２拆迁补偿费０１．３契税６６０１３６００１．４其他０２前期工程费４３４３００００２．１项目立项费巧０００００２．２勘察测绘费３００００００２．３规划设计费８６８６０００一２．４Ｈ通平及临建工程费１００００００２．５证照费５０００００２．６行政事业性收费巧００００００２．７测绘１００００００２．８检测４４０００１７２．９服务费５００００００２．１０其他６００００００３建筑安装工程费８４２３２０００３．１±建王程费６３２３２０００３．２安装工程费１００００００３．３精装修工程费３００００００ ３．４户内精装修３００００００３．５售楼处精装修４００００００３．６样板间精装修９００００００３．７其他１００００００４基础设施建设费６９４８８０００４．１道路、排水１０００００００４．２给水工程１３４０００００４．３公共供电工程日００００００４．４供热工程４０８８０００４．５燃气工程３００００００４．６环境及照明设施１００００００４．７景观绿化工程２加０００００４．８智能化工程３００００００４．９其他基础设施费日００００００５公共配套设施费１２００００００５．１小学５．２幼儿园５．３业主会所８００００００５．４儿童游乐设施２００００００５．５运动设施２００００００５．６其他６开发间接费８００００００６．１职工薪酬３００００００ ６．２劳动保护费１００００００６．３折旧费２０００００６．４维修费２０００００６．５办公费３０００００６．６差旅费２０００００６．７水电燃气费１５００００６．８车辆税费日００００６．９工程管理费用（不含招待费、广告费等）５０００００６．１０周转房摊销６０００００６．１１物业开办费用８０００００６．１２营销设施建造费１００００００７资本化利息５２５３２９％７．１利息支出３３７３２９２８７．２专项借款利息收入７．３手续费８８０００００７．４汇兑损益４００００００７．５其他６００００００８管理费用３４７４４００８．１管理费用３４７４４００目销售费用９１２０３０００９．１销售相关费用３３００００００９．２营销推广费用５３１５３０００９．３运营办公费５００００００ １０税金１０．１营业税１７０２４５６００１０．２±地増值税９１２０３０００１０．３印花税０１０．４其他０表４－２责任成本分解表王家麦岛北山项目责任成本分解表＾号控制科ｇ责任部ｎＩＩ１±地征用及拆迁补偿费１．１±地出让金战略发展部１．２拆迁补偿费战略发展部１．３契税战略发展部１４．其他战略发展部２前期工程费２．１项目立项费战略发展部２．２勘察测绘费设计管理部、项目部２．３规划设计费设计管理部一２．４Ｈ通平及临建工程费项目部２．５证、设计管理部照费战略发展部、项目部２．６行政事业性收费设计管理部、工程管理部、项目部２．７测绘设计管理部、营销管理部、项目部２．８检测项目部２．９服务费成本管理部、审计法务部、王程管理部２．１０其他工程管理部、项目部、综合管理部３建筑安装工程费３．１±建工程费工程管理部、项目部 ３．２安装工程费工程管理部、项目部３．３精装修工程费工程管理部、项目部３．３．１户内精装修工程管理部、项目部３．３．２售楼处精装修工程管理部、项目部３．３．３样板间精装修工程管理部、项目部３．５其他工程管理部、项目部４基础设施建设费４．１道路、排水工程管理部、项目部４．２给水工程工程管理部、项目部４．３公共供电工程工程管理部、项目部４．４供热工程工程管理部、项目部４．５燃气工程工程管理部、项目部４．６环境及照明设施工程管理部、项目部４．７景观绿化工程工程管理部、项目部４．８智能化工程工程管理部、项目部４．９其他基础设施费工程管理部、项目部５公共配套设施费５．１小学工程管理部、项目部５．２幼儿园工程管理部、项目部５．３业主会所工程管理部、项目部５．４儿童游乐设施工程管理部、项目部５．５运动设施工程管理部、项目部５．６其他工程管理部、项目部６开发间接费６．１职工薪酬人力资源部６．２劳动保护费财务管理部６．３折旧费财务管理部６．４维修费财务管理部６．５办公费财务管理部 ６．６差旅费财务管理部６．７水电燃气费财务管理部６．８车辆税费财务管理部工程管理费用（不含招待费、６．９财务管理部广告费等）６．１０周转房摊销财务管理部６．１１物业开办费用营销管理部、项目部、物业公司６．１２营销设施建造费设计管理部、营销管理部７资本化利息７．１利息支出财务管理部７．２专项借款利息收入财务管理部７．３手续费财务管理部７．４汇兑损益财务管理部７．５其他财务管理部８管理费用８．１管理费用财务管理部９销售费用９．１销售相关费用营销管理部９．２营销推广费用营销管理部９．３运营办公费营销管理部１０税金１０．１营业税财务管理部１０．２±地増值税财务管理部１０．３印花税财务管理部１０．４其他财务管理部＂＂表４－３合约规划分解表￣序号控制科目合约规划金额（元）ＩＩＩ １±地征用及拆迁补偿费Ｉ１．１王地出让金国有建设用地使用权出１６５０：３４００００让合同及变更协议１．２拆迁补偿费０拆迁补偿费０１．３契税６６０１３６００契税６６０１３６００１．４其他０佣金及竞拍费用０＾２前期工程费４３４３００００２．１项目立项费巧０００００项目申请报告委托编制３０００００合同可研报告编制评审合同１５００００水±保持方案报告书委２５００００托编制合同环境影响报告书（表）１８００００委托编制合同环境影响报告书（表）２２００００技术评估合同环境监测（电磁福射）１０００００＾策划咨询协议３０００００２．２勘察测绘费３００００００地貌测绘合同２０００００地质勘察合同３０００００坐标放线及竣工勘测合４０００００ ｍ＼房屋、主地测绘合同４加０００看海景观通视分析合同４５００００水文勘察合同２０００００日照分析合同３加０００其他相关合同６加０００２．３规划设计费８６８６０００规划方案征集协议１０００００规划评审协议２２００００概念设计合同１６０００００方案设计合同２０８６０００初步设计合同１００００００施工图设计合同１００００００景观设计费５０００００精装修设计合同日０００００样板间装修设计合同２０００００售楼处装修设计合同１５０００００－专项设计合同５０００００其他设计相关合同５０００００其他相关合同７０００００Ｈ通一２．４平及临建工程费１００００００场地平整３０００００施工道路、临水、临电４０００００工程费临建工程费２５００００其他Ｈ通一平费５００００２．５证照费５０００００建设用地规划许可证手２０００００＾ 建设工程规划许可证手１５００００续费施工许可证手续费１５００００２．６行政事业性收费１５００００００城市基础设施配套费１０００００００人防易地建设费３００００００其他行政事业性收费２００００００２．７测绘费１００００００施工放样测绘费６０００００竣工测绘费４０００００２．８检测费１７４４０００沉降检测费３０００００结构抽检费１０００００基础工程检测费巧００００粧基础检测费１５００００车库检测费５００００人防工程质量检测费４００００工程验收费（气象局）３８０００木口检测费１２０００工程专项检验合同７００００２．９服务费日００００００监理咨询费２００００００招标咨询费１００００００造价咨询费１即００００合同法律咨询费５０００００２．１０其他６００００００劳动卫生安全评价费３００００００超标排污费５０００００档案服务费５０００００ 声像档案拍摄费１００００００３建筑安装工程费８４２３２０００３．１±建工程费６３２３２０００生石方工程合同３３００００００基础工程合同１０００００００主体工程合同１０００００００防水工程合同５００００００保温王程合同２００００００外墙装修工程合同１００００００大堂装饰王程合同２０００００公共区域装饰合同２００００００地下停车出入口、标示４０００００工程费工程采购合同５３２０００３．２安装工程费１００００００给排水安装工程合同１０００００电气安装工程合同５００００暖通安装工程合同１５００００通风空调王程合同加０００室内燃气工程合同１０００００中央吸尘器采购合同１０００００消防工程合同１０００００智能弱电王程合同１０００００太阳能设备采购合同１０００００设各安装工程合同５００００电梯采购合同５００００其他设备采购合同５００００３．３精装修工程３００００００３．３．１户内精装修３００００００Ｉ 单体内装修工程合同日０００００安装工程合同５０００００客厅地砖２０００００厨、卫地砖１５００００阳台地砖２５００００墙砖２０００００木地板及踢脚１３００００厨房设备１７００００卫生间设备３０００００空调２０００００室内口及五金２０００００厨房口２０００００３．３．２售楼处精装修４００００００硬装合同３００００００软装合同１００００００３．３．３样板间精装修９００００００硬装合同６００００００软装合同３００００００３．５其他差价预备费１００００００４基础设施建设费６９４郎０００４．１道路、排水费１０００００００区内道路工程费５００００００区外道路工程费２００００００排水工程费３００００００４．２给水王程１３４０００００中水系统工程合同８４０００００供水工程合同５００００００４．３公共供电工程５００００００ 区外供电线路工程费３２０００００Ｉ区内供电工程费１８０００００４．４供热工程４０８８０００集中供暖工程合同２４８８０００换热站建造费化０００００４．５燃气工程３００００００天然气工程合同３００００００４．６环境及设施１００００００路灯、庭院灯工程合同３０００００灯饰工程合同１０００００信报箱制作合同１０００００围墙王程合同４０００００档杆工程合同日００００围墙照明工程合同５００００４．７景观绿化工程２５００００００环境景观工程费代征绿地建设工程费４．８智能化工程３００００００电话系统接入合同５０００００数据通讯系统接入合同４０００００有线电视系统工程合同２０００００数据通讯网络施工合同３０００００安防对讲系统工程合同３０００００设备监控系统工程合同２０００００周界安防工程合同１０００００车管系统工程合同日０００００背景音乐工程合同５０００００４．９其他基础设施费日００００００口卫建筑５００００００ ５公共配套设施费１２００００００５．１小学学校基础设施合同０学校建安工程合同０学校甲供材料合同０学校配套资产购置合同０己２幼儿园０幼儿园基础设施合同０幼儿园建安工程合同０幼儿园甲供材料合同０幼儿园配套资产购置合０同５．３业主会所８００００００会所建安工程合同４００００００会所装饰工程合同１５０００００会所甲供材料合同１００００００会所豕具、饰品购置合加００００同５．４儿童游乐设施２００００００５．５运动设施运动设施２００００００５．６其他００６开发间接费６．１职工薪酬３００００００工资１５０００００福利费３０００００工会经费１０００００职工教育经费１０００００ 养老保险统筹１０００００医疗保险费１０００００失业保险费１０００００工伤保险费９００００生育保险费５００００商业保险费１００００住房公积金５０００００住房补贴日００００６．２劳动保护费１００００００劳动保护费１００００００６．３折旧费２０００００折旧费２０００００６．４维修费２０００００维修费２０００００６．５办公费３０００００办公费３００００日６．６差旅费２０００００差旅费２０００００６．７水电燃气费１５００００水电燃气费巧００００６．８车辆税费５００００车辆税费５００００工程管理费用（不含招待６．９５０００００费、广告费等）工程管理费用（不含招５０００００待费、广告费等）ｔ１０周转房摊销６０００００周转房摊销６０００００ｔｉｌ物业开办费用８０００００ １房屋面积（预、实）测１０００００绘费供热面积测绘费加０００住房交易手续费４００００场地看护费５００００售后服务费６００００物业管理费３０００００物业用房协议公证费１０００００物业公司开办费５００００物业招标评审费加０００６．１２营销设施建造费１００００００售楼处设计装修费２５００００售楼处租赁管理费５６００００售楼处测绘费１４００００其他日００００７资本化利息５２５３２９２８７．１利息支出３３巧２９２８利息支出３３巧２９％７．２专项借款利息收入０专项借款利息收入０７．３手续费８８０００００手续费８８０００００７．４汇兑损益４００００００汇兑损益４００００００７．５其他６００００００其他６００００００８管理费用３４７４４００８．１管理费用３４７４４００管理费３４７４４００ ９销售费用９１２０３０００９．１销售相关费用３３０５００００网签费１０５００００销售代理费２５００００００销售溢价分成７００００００９．２营销推广费５３１５３０００广告宣传费２３１５３０００展览展示费１５００００００宣传资料费８００００００９．３运营办公费５００００００复印费５０００００运营、办公费４５０００００１０税金２６１４４８６００１０．１营业税１７０２４５６００营业税１７０２４５６００１０．２±地増值税９１２０３０００±地増值税９１２０３０００１０．３印花税０印花税０１０．４其他０其他０ 致谢一Ｈ年的努力学习。，年多的修订、搜索、研巧，终于成功的完成了这篇论文这篇论文是我这王年辛勤学习的见证，同时也是导师们孜孜不倦教导的结果，在此，我要为在这篇论文写作过程中给予我帮助的人，表达我最由衷的感谢。首先，我要感谢我这次论文写作的老师，他为送篇论文倾注了大量必血。正一一、指导是他年多来不厌其烦的细屯，才有今天这样篇论文的诞生。在此我由衷的感谢他的付出。其次，我也要感谢在这篇论文写作过程出那些帮助过我的同学和同事，正是他们的帮助，才使这篇论文更加的完善，更加的实用。最后，我还要感谢论文评审和答辩委员会的各位专家们。 个人简历１９８４年９月７日出生于山东省青岛市（县）。２００３年９月考入青岛科技大学信息学院计算机科学与技术专业，２００７年７月本科毕业并获得工学学±学位。２０１２年１月考入中国海洋大学经济学院项目管理专业攻读硕±学位至今。发表的学术论文＂＂，王滨．工程项目管理探索与实践［１］．基于合同预估的房地产项目成本管理的新模式－２０１４：１１７１１９．'