锦绣澜湾房地产开发项目成本管理研究

'＾儀）相料ＯＣＡＮｉ：＼ＩＶｌＲＳＩＴＹＦＯＦＣＨＩＮＡｉ穀麵文ＭＡＳＴＥ化ＣＨＳＳＥＲＴＡＴＩＯＮ论文涵目：锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＴｈｅＣｃ？ｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆＪｉｎｘ山ｌａｎｗａｎＲｅａｌＥｓｔａｔｅＤｅｖｅｌｏｍｅｎｔＰｒｏｅｃｔｐ英支题目．ｊ作者：姜玉指导教师：＾．在积攻读到蜂位学位类别：项目管瞧专业名称：成本管理研究施 谨ｗ此论文献给中国海洋大学的老师们邓科ＩＩ 锦绣爛湾房地产开发项目成本管理研究－它方ＩＳ、义位论文巧巧Ｍ刚：‘＇？玉义巧甘巧帅驚？：巧辩查赚Ｗ签丫：＝Ｓ 独创声明：ｉ：本人ｆＷ所Ｖ．交的节化论义ｌｉｒ．作及！：本人化甘帅巧计Ｋ化的研诉化糾的＇‘｜｜側ｌ，化化來，除ｉＵ小论义｜。化我所知ｆ义中巧別加化和巧谢的地乃外个佔貪化‘＜］过的研究化，也小包介乂诀糾（化化人Ｌｌ巧化衣或撰义：如泌化他；巧特別＂‘－ｉｉ：卢Ｗ的ｉ；，本ｔ：ｒ中；）或化他巧行机构的７化川过的材料ｍＩ；位或化Ｉ。Ｎ作的Ｗ志对本研究所做的化何Ｗ献均ｌＩＡ；论文中作了明确的说明并衣小谢总。懲乎；学位论义作巧签Ｊ冷ＩＩ期乃／邦｝学位论文版权使用授枚书本学位论文作者亢今了解学校巧义保巧，、化用学位论文的规化化时意ＷＫ和项；，１、学校巧权保留化向岡家軒义部ｎ或机构送义论文的Ｍ印件和媳盘允许论文被巧阅和借阅。２、学校坤Ｗ将学位论文的全部或部分内容编入知义数据阵进行检索，可Ｗ采州影印＂中、缩印或巧描等复制乎段保巧、汇编学位论文。同时授权淸华大学’Ｋ園学术期刊（光盘版他子杂志化用于出版和编入ＣＮＩ《中国知识资源总库》，授权中围科学技术信息研究所将本学化论文收录到《中围学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作巧寡＾诗帅簽宁：至方－＾＝０Ｉ；［１；Ｗ溶乂【期节來年ＨＭ德宁期ｉｒ年ｊ片＾口 锦巧滿湾房地产开发项目成本管理研究锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究摘要一。建筑业作为我国经济的Ｈ乂支柱产业之，它牵动着国家经济的整体发展目前我国建筑行业发展迅速，增长速度较快，同时，也迎来了发展新的机遇和挑，战。我国大力发展基础设施，使国內建筑施工企业进入繁荣发展的新时代国内建筑施工企业在国内面临同行业激烈竞争的同时，也积极参与到竞争激烈的国际建筑市场中，这就需要国内建筑施工企业无论从建筑设计上还是管理模式上，多方面的追赶国际潮流，不断学习先进的管理方法和手段，在建筑工程项目中采用高效的项目管理方法和先进的工程管理模式，最大程度的提高工程质量、缩短工，此来提高自身的成本程进度、降低工程成本，加强成本管理，实现成本控制竞争力，使企业在日益激烈的市场竞争中，保持自身优势，处于有利地位。一，成本管理是项目管理非常重要的部分，对工程项目的顺利实施企业利润的把握控制非常重要。因此，本文从成本管理的角度出发，利用项目管理成本管理相关理论和方法，总结开发公司在Ｗ往房地产开发项目中存在的问题，并对这。些问题加Ｗ分析，希望得到解决问题的办法锦绣满湾房地产开发项目是由济南荣恩房地产开发有限公司投资开发的，本。文Ｗ该项目为例，对房地产开发项目进行成本管理研究首先介绍了研究背景和国内外硏究现状，根据已有文献，项目管理、得到了本文的研究思路；然后了解，成本管理、成本控制相关理论，Ｗ及成本管理方法为后续研究做准备；再对锦，并分析开发公司的成本管理情况绣滿湾房地产开发项目情况做基本介绍，找出成本管理在预算阶段、施工阶段、和竣工阶段存在的问题；接着对预算阶段进行了成本管理研究、招标阶段成本管理，并对预算过程中决策阶段、设计阶段所遇到的问题提出了解决方案；接下来对施工阶段成本管理问题提供解决方案，并用挣值法Ｗ某高层的建筑工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、采暖工程，Ｗ及通风工程成本控制进行分析，巧到挣值法三要素，并计算四个评价指标根据得出的数据结果，分析出项目在施工阶段成本控制中出现的问题，并及时的对问题作出反馈，找到解决方案；后续又对竣工阶段成本管理提出了加大人员投入严格计量、财务部口主导多部口配合、严格审核竣工结算等方法来改进竣工阶段成本管理措施。；最后得到本文的结论及建议关键词！房地产开发项目；成本巧理；成本控巧１ 蝴巧满巧巧地产开发项Ｈ成木巧巧研究ＲｅｓｅａｒｃｈｏｎＴｈｅＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔｏｆＪｉｎｘｉｕｌａｎｗａｎＲｅａｌｇＥｓｔａｔｅＤｅｖｅｌｏｍｅｎｔＰｒｏｅｃｔｐｊＡｂｓｔｒａｃｔｎｅｏｆ＾ＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｗｈｉｃｈｉｓｏｔｈｅｔｈｒｅｅｉｌｌａｒｉｎｄｕｓｔｒｉｅｓｏｆＣｈｉｎａｓｅｃｏｎｏｍｙｉｓｐｏ’ｒｔａｎｔｔｏｔｈｅｎｔｏｆｔｔｏｎａ．ＡｔｉｍｅｄｅｖｅｌｏｍｈｅｎａｉｌｅｃｏｎｏｍｒｅｓｅｎｔＣｈｉｎａｓｐｐｙｐ，ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎｄｕｓｔｒｎｏｔｏｎｌｄｅｖｅｌｏｅｄｒａｉｄｌｙｕｔａｌｓｏｕｓｈｅｒｅｄｉｎｌ：ｈｅｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｙｙｐｐ，ｂｐ＊ｏｆｎｅｗｏｏ加ｎ．ｉｔｉｅｓａ打ｄｃｈａｌｌｅｎｅｓＩｎＣｈｉｎａｄｅｖｅｏｎｔｒａｓｔｒｔｉｕｅｍａｋｅｓｐｐｇ，ｌｐｉｇｈｅｉｎｆｕｃ＊ｔｔｔｏｔｈｅｄｏｍｅｓｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｎｅｒｐｒｉｓｅｓｅｎｔｅｒａｎｅｗｅｉａｏｆｐｒｏｓｐｅｒｉｔｙａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｄｏｍｅｓｔｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｎｔｅｒｒｉｓｅｓｉｓ衍ｃｉｎｇｆｉｅｒｃｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎｉｎｔｈｅｐｄｏｍｅｓｔｉｃｉｎｄｕｓｔｒｙ．Ａｔｔｈｅｓａｍｅｔｉｍｅ，ｉｔａｃｔｉｖｅｌｙｐａｒｔｉｃｉｐａｔｅｓｉｎｔｈｅｈｉｇｈｌｙｃｏｍｐｅｔｉｔｉｖｅｎｔｅｒｎａｔｌｉ．ＴｉｉｏｎａｃｏｎｓｔｒｕｃｔｏｎｍａｒｋｅｔｈｉｓｒｅｕｒｅｓｄｏｍｅｓｔｉｃｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｒＵｅｒｒｉｓｅｓｔｏｉｑｐｃａｔｃｈｕｗｋｈｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌｔｒｅｎｄｓｉｎｂｒｍｓｏｆｂｏｔｈｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｒｃｈｉ化ｃｔｕｒａｌｄｅｓｉｇｎｐ，ａｎｄｌｏｌｅａｍａｄｖａｎｃｅｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｅｔｈｏｄｓａｎｄｍｅａｎｓ．Ｕｓｉｎｇ化ｅｅｆｆｉｃｉｅｎｔｕａｌｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｅ化ｏｄｓａｎｄａｄｖａｎｃｅｄｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｏｄｅｌ，ｉｍｐｒｏｖｉｎｇｔｈｅｕａｌｉｔｏｆｔｈｅｒｏｅｃｔｔｏｔｈｅｒｎａｘｉｍｕｍｅｘｔｅ打ｔｓｈｏｒｔｉｎｔｈｅｒｏｅｃｔｓｃｈｅｄｕｌｅｒｅｄｕｃｉｎｑｙｐｊ，ｇｐｊ，ｇｔｈｅｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｃｏｓｔｓ，ｓｔｒｅｎｇ化ｅｎｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｃｏｍｉｎｇｔｒｕｅ【ｈｅｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｌｉ打ｃａｎｉｍｒｏｖｅｔｈｅｒｃｏｓｔｃｏｍｅｔｉｔｉｖｅｎｅｓｓｆｏｒｃｅｓｏｔｅｎ化ｒｓｅｓｉｎ化ｅｇｐｉｐ，化ａｐｒｉｎｃｒｅａｓｉｎｌｆｉｅｒｃｅｍａｒｋｅｔｃｏｍｅｔｉｔｉｏｎｍａｉｎｔａｉｎｉｎｔｈｅｉｒｏｗｎａｄｖａｒＵａｅｓｉ打ａｎｉｇｙｐ，ｇｇ，ａｄｖａｎｔａｅｏｕｓｓｔ．ｇｏｉｉｏｎｐＣｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｓａｖｅｒｙｉｍｐｏｒｔａｎｔｐａｒｔｏｆｔ：ｈｅｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ａｎｄｉｔｉｓｖｅｒｉｍｐｏｒｔａｎｔｆｏｒｔｈｅｓｍｏｏｔｈｉｍｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｏｅｃｔａｎｄｔｈｅｃｏｒＵｒｏｌｏｆｙｐｐｊｃｏｒｏｒａｔ：ｅｒｏｆｉｔｓｏｉｎｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅｕｓｅｔｈｅ化ｅｏｒａｎｄｍｅ化ｏｄｓａｂｏｕｔｒｏｅｃｔ．Ｓ，ｙｐｐｐｊａｎａｅｍｅｎｔａ打ｄｃｏｓｔｍａ打ａｅｍｅｎｔｓｕｍｍａｒｉｚｅｔｈｅｒｏｂｌｅｍｓｗｈｉｃｈｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍｇｇ，ｐｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｃｏｍａｎｈａｖｅｍｅｔｉｎ化ｅｒｅｖｉｏｕｓｒｅａｌｅｓｔａ化ｄｅｖｅｌｏｍｅ打ｔｒｏｅｃｔｓｐｐｙｐｐｐ，ｊｈｏｅｔｈａｔｔｈｒｏｕｇｈａｎａｌｓｉｓｌ：ｈｅｓｅｒｏｂｌｅｍｓｓｏｍｅｕｅｓｔｉｏｎｓｃｏｕｌｄｂｅｓｏｌｖｅｄ．ｐｙｐ，ｑＴｈｅｒｏｅｃｔ，《ｎｎｘｉｕｗａｎ，ｉｓｉｎｖｅｓｔ；ｅｄａｎｄｄｅｖｅｌｏｅｄｂＲｏｎｅ打ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＤｅｖｅｌｏｍｅｎｔｐｊｐｙｐＣｏ．，Ｌｔｄ．，Ｊｉｎａｎ．Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｗｉｌｌａ打ａｌｙｓｉｓ化ｉｓｐｒｏｊｅｃｔａｂｏｕｔ化ｅｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ巧ｓｅａｒｃｈ．Ｉｔｉ打ｔｒｏｄｖｉｃｅｓ化ｅｒｅｓｅａｒｃｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎｄｓｔａｔｕｓａｔｈｏｍｅａｎｄａｂｒｏａｄ．Ａｃｃｏｒｄｉｎｇｔｏｅｘｉｓｔｉｎｇｌｉｔｅｒａ扣ｒｅ化ｉｓａｅｒａｆｉｒｍｓｒｅｓｅａｒｃｈｉｄｅａｓ．Ｔｈｅｎｌｅａｍ化ｅ，ｐｐｔｈｅｏｒｉｅｓｏｆｒｏｅｃｔｍａｎａｅｍｅｎｔｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔＣＯ別ｃｏｎｔｒｏｌａｓｗｅｌｌａｓｔｈｅｐｇ，，ｊ，ｇＩＩ 锦绣滿湾巧地产开发巧Ｈ成本符理研究ｍ’ｅ化ｏｄｓｏｆｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｔｏｄｏｔｈｅｂａｓｉｃｒｅｓｅｎｔａｔｉｏ打〇ｎｈｅＪＸＬＷｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｓｃｉｒｃｕｍｓｔａｎｃｅｓ，ａｎｄｔｏｄｏｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｏｆｐａｓｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｃｏｍａｎ’ｓｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｎｏｒｄｅｔｔｒｏｓｏｆｃｏｓｔｏｆｍａｎａｎｐｉｒｏｆｉｎｄｏｕ化ｅｂｌｅｍｉｙｇ，ｐｇｇｔｈｅｂｕｄｅｔｈａｓｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｈａｓｅｉｎｔｈｅｃｏｍｌｅｔｉｏｎｈａｓｅｓ．Ｔｈｅｎ化ｉｓａｅｒｇｐ，ｐｐｐｐｐｒｅｓｅａｒｃｈｅｓｔｈｅｓ化ｇｅｏｆｔｈｅｂｕｄｇｅｔｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ａｎｄｒｅｓｅｎｔｔｈｅｓｏｌｕｔｉｏｎｓｐ－ｍａｋｒｏｏｓｅｄｏｆｔｈｅｄｅｃｉｓｉｏｎｉｎｈａｓｅｄｅｓｉｎｈａｓｅｒｏｂｅｍｓｅｎｃｏｕｎｔｅｒｅｄｔｈｅｐｌｉｎｐｇｐ，ｇｐ，ｐｔｅｎｄｅｒｓｔａｇｅｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎｔｈｅｂｕｄｇｅｔｐｒｏｃｅｓｓ．Ｉｔｏｆｆｅｒｓｔｈｅｓｏｌｕｔｉｏｎｓｏｆｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｔｉｎｔｈｅｓｔａｇｅｏｆｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｎｄｕｓｅｅａｒｎｅｄｖａｌｕｅｔｏａｎａｌｓｅａｇ，ｙｈ－ｉｈｒｉｓｅｂｕｄｄｉｎｒｏｅｃｔｓｄｅｃｏｒａｔｉｏｎｗｏｒｋｓｄｒａｉｎａｅｅｎｉｎｅｅｒｉｎｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｇｇｐｊ，，ｇｇｇ，Ｉｅｎｉｎｅｅｒｉｎｈｅａｔｉｎａｎｄｖｅｎｔｉｌａｔｉｏｎｅｎｉｎｅｅｒｉｎｒｏｅｃｔｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｌｉｎ．ｔｆｉｎｄｓ化ｅｇｇ，ｇｇｇｐｊｇｔｈｒｅｅｅｌｅｍｅｎｔｓｏｆｉｄｌｌｉｉｔ：ｈｓｍｅｔｈｏａｎｄｃａｃｕｌａ化比ｅｆｏｕｒｅｖａｕａｔｏｎｎｄｅｘｂａｓｅｄｏｎｄａｔａ，，ｄｅｒｉｖｅｄｆｒｏｍｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｏｆａｎａｌｙｓｉｓｏｆｔ；ｈｅｒｏｅｃｔａｅａｒｓｉｎｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｈａｓｅｐｊｐｐｐｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｐｒｏｂｌｅｍｓａｎｄｔｉｍｅｌｙｍａｋｅｆｅｅｄｂａｃｋｏ打ｉｓｓｕｅｓａｎｄｆｉｎｄｓｏｌｕｔｉｏｎｓ．Ｔｈｅｎｉｔｐｒｏｐｏｓｅｓｔｏｉｎｃｒｅａｓｅｔｈｅｓｔａｆｆｐｕｔｓｔｒｉｃｔｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｃｏｍｌｅｔｉｏｎｏｆｈａｓｅｃｏｓｔｐｐ－－－ｅｍｅｎｔＦｔｍａｎａｉｎａｎｃｉａｌｓｅｃｔｏｒｌｅｄｍｕｌｔｉｓｅｃ：ｏｒａｌｃｏｏｅｒａｔｉｏｎａｒｉｏｒｏｕｓｅｘａｍｉｎａｔｏｎｇｐｉ，ｇｏｆ化ｅｃｏｍｐｌｅｔｉｏｎｏｆｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔａｎｄｏ化ｅｒｍｅ化ｏｄｓｔｏｉｍｒｏｖｅ化ｅｃｏｍｌｅｔｉｏｎｈａｓｅｐｐｐｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｅａｓｕｒｅｓ；ｆｉｎａｌｌｙｅｔｌ；ｈｅｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎｓａｎｄｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓｏｆｔ；ｈｉｓｇｐａｐｅｒ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ＲｅａｌＥｓ化化ＥｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓＰｒｏｊｅｃｔ；ＣｏｓｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔ；ＣｏｓｔＣｏｎｔｒｏｌｍ 锦绣满巧巧地产开发项目成本宵理研究目录０绪论３０．１研究背景和研究目的３１０丄研究背景３０丄２研究ｎ的３０２．国内外研究现状３．２０．１同外研究现状３０．２．２国内研究现状３０．３研究内容与研究方法３．．１研究内容０３３．３２０．研究方法３０．４论文框架与创新点３０．４．１论文框架３０．４．２论文创新点３１项目成本管理的理论基础和研究方法３１３．１Ｘ程项目成本管理理论１丄１项目成本管理定义３Ｉ丄２成本管理的内容３１．２工程项目成本管理相关理论３１．２１３．成本控制定义１．２．２成本控制的特点３１．２．３项目成本控制的流程３１．３成本管理研究方法３．１１３．挣值法３１．３．２盈亏分析法３１．４本章小结３２館绣满湾房地产开发项目及开发公司简介３２．１开发公司基本情况３１ 锦绣滿湾房地产开发项日成本管理研究２．２锦绣滿湾房地产项日概况３２．２．１项目建设背景３２．２．２项目建设地点与交通状况３．．２２３主要建设规模和内巧３２．２．４建设投资估算的范围和方法３２．２．５项目总投资３２２．．６项目实施进度计划３２．３开发公司项目成本管理存在的问题３２．２．１预算阶段成本管理存在的问题３２．２．２施工阶段成本管理存在的问题３２．２．３竣王阶段成本管理存在的问题３２．３３本膏小结３锦绣满湾房地产开发项目预算阶段成本管理研究３３．１项目决策阶段成本管理研究３３丄１明确的目标定位３３丄２深入的可行性研究３３丄３着重的风险分析３．１．４全面的决策成本估算３３３．２项目设计阶段成本管理研究３３．１１设计团队的确定３．３．１．２成本控制的限额３３丄３设计方案的评审３３．３项目招标阶段成本管理３３．．３１招标内容的确定３３．３．２招标方式的明确３３３．３．３中标人所具备的条件３．４本章小结３４锦绣滿湾房地产开发项目施工阶段成本管理研巧３４．１施工阶段成本动态监管的必要性３２ 锦绣巧湾房化产开发项目成本管理研究４．２施工阶段各部口责任的界定３４．２基于挣值法施工阶段的成本控制３４丄１建筑工程的成本管理研究３４丄２装饰工程的成本管理研究３４１．３．给排水工程的成本管理研究３４丄４电气工程的成本管理研究３４丄５采暖工程的成本管理研究３４丄６通风工程的成本管理研究３４３本章小结３５锦绣满湾房地产开发项目竣工阶段成本管理研究３５．１竣工阶段的工作量投入３５．１．１人员与计量工作投入３５丄２财务部口主导的多部口配合３５．２竣工验收的分阶段进行３１５．２．检蒼阶段３５．２．２试验阶段３５．．２３移交阶段３５．３竣工结算的严格审核３．１５３．单据是否合格３．．２工程内容是否符合设计要求５３３５．３．３数量、误差、价格之间的关系３５．４后评价工作的进行３５３．５本章小结６结论与展望３６．１结论３６．２展望与不足３参考娜３隊３３ 锦绣拥湾房地产开发项目成本管理研究一成本核算科目表附录３附录二分部分项工程分析表３９４ 锦绣搁湾巧地产开发项目成本管理研究０绪论０．１研究背景和研究目的０丄１硏究背景一由于我国国情的特殊性，有段时期，，国家给建筑施工企业下施工计划因此企业不承扭任何的利润风险，只需要按计划完成即可，由此导致建筑施工企业只能做到对于生产进行管理，而对于成本方面是空白８４年开始招投标制引。１９入我国，开启了市场竞争的新纪元，给建筑施工企业带来了新的机遇和挑战。在工企业也不再像Ｗ前一一，管理方面，建筑施样，做个单纯的生产型企业而是逐Ｗ，步的转向生产经营型。我国的经济，随着改草开放的这Ｈ十年实现了飞速发一二大经济体１，展，于２００年第次超过日本，首次成为仅次于美国的世界第建筑业的发展速度，也随着经济发展被带动起来。在我国，建筑业与汽车工业、钢铁王业并列称为我国经济的Ｈ大支柱产业，它与人民的生活质景紧密相连，也牵动着国家经济的整体发展，７％左。目前建筑行业每年产值约占国内生产总值的口】右。建筑工程项目的发展随着我国大力发展基础设施而日益增快，建筑行业由一此进入了个繁荣发展的崭新时代，建筑业也尽力地。在国内同行业发展的同时争取走近国际视野，实现与国际接轨。很多国内建筑施工企业随着我国加入到了一世界贸易组织之后，看到了这样的个发展机遇，于是积极的参与到竞争激烈的国际建筑市场当中去。在参与的过程中，企业无论是在建筑设计方面还是在管理模式方面，都在共同追赶先进的国际理念，汲取优秀的思想，并不断的去学习国一外先进的管理方法和手段，采纳吸收并掌握国外先进的技术，希望可Ｗ走出条具有中国特色的适合中国建筑企业成功发展的路子。经过了几十年的发展，对于施工企业，工程施工的主要难题己经不再是建筑施工方面的问题，因为随着技术的发展，都有了很大的进步，我，建筑施工的机械化程度和技术水平与过去相比。但是对，国建筑行业从各方面，其水平和能力都在稳步的提高于建筑行业来说一一去不复返段高速发展的时期，从而开始进入目前已经经过了，暴利时代己经到微利时代一样可Ｗ实现高。在微利时代，只是依靠粗矿式的管理不再能像前收益，因而就需要我国的建筑施工企业在建筑工程项目中，应用高效率的项目管理方法和先进的工程管理模式，从，在，将软实力发挥到极致管理的先进性开始最大程度上提高工程质量、缩短工程进度、降低工程成本。市场竞争日趋激烈，企业如果想要在竞争日益激烈的市场中得（＾生存，就不。得不通过压低造价、削减利润等方式来完成工程任务在管理方面，很多开发公。为，企业对于是司存在问题，是由于管理不科学了在这种情况下保证利润收入１ 锦绣滿湾房地产开发项日成本管理研究否能够科学实现成本管理是迫切渴望的。在这样的行业背景下，对于企业整体要求越来越高，就需要建筑企业加强成本管理，实现成本控制，从而提高自身对于成本的竞争力，使企业在市场竞争中，保持自身优势，处于有利地位。施工企业成本管理是指一，，对于项目的实施过程中，采用成本控制对个项一目中所产生的项目费用、材料费用、人工成本等支出，进行科学计划的项管理活动。工程建设企业的经营管理模式与企业制度息息相关，它随企业改革而逐渐完善，很多企业施工水平目前已经有了非常大的进步，这使得很多的企业对此也开始有了更加深刻的认识，加强企业成本管理是当前状态下提高市场竞争力的关一键所在。，施工阶段耗费资金最多般情况下，该阶段是考核实际成果转化效率的关键环节。施工成本管理是控制成本，确保进度、工程质量的前提下控制在于Ｐ１其目标范围内。很多企业往往只注重施工阶段成本管理，却忽略了企业预算和结算阶段成本管理的重要性，造成了成本管理不得当。０丄２硏究目的本文根据成本管理和成本控制相关理论，Ｗ锦绣涧湾房地产开发项目为例，通过对锦绣满湾房地产开发项目成本管理现状进行研究和分析，找出在该项目中从决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段中所存在的问题，并深入探讨和实际分析这些问题，依据成本管理的科学方法，提出适应该项目的科学的成本管理解决方案。并通过对锦绣满湾房地产开发项目成本管理成功经验，可Ｗ对Ｗ后的房地产开发项目成本管理提出科学合理的建议和意见，对于房地产企，也使企业在激烈的市场竞争中通过成本管理业成本管理效率可Ｗ有所提高，降低成本，，，提高利涧保持自己的优势从而从日益激烈的脱颖而出。０．２国内外研究现状０．２．１国外研究现状ＡｋｅｎｈｅａｄＱ．Ｃ（２０１０）研究认为作业成本管理对于项目的影响非常大，它可Ｗ影巧到整个项目的开发和决策一，般情况下，作业管理主要体现在对作业成本加Ｗ管理，然后在各环节上实行动态管理的方式，提高实际的管理效率，从而保障项目利益实现最大化，也进而提升自身产品的价值，保证质量并提高企业自身价值ｗ〇ＪｏｈｎＨｅＵｍａｎｎ（２０１１）认为企业如果想要进行全面的成本管理就需要从企业总体入手，进行总体设计，包括了从转换项目对于成本管理的模式，将经常被忽略的决策设计阶段作为成本管理的重点环节，从做好市场调査开始，积累调研资２ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究料，得到正确的决策结果，全面的成本管理对于整个项目来说是至关重要的口１。ＬｕｃｋＲ，ＭｃＤｏｎｎｅｌｌ（２０１０）认识到决策的重要性，认为决策阶段是成本管理的重要环节，全面了解，在进行决策之前需要建筑公司和客户进行沟通和互动客户的需求是什么，这样有利于根据市场需求对于产品进行精准的定位，从而也６］就有利于项目实际的运行［。－ＳｕｋＨｗａｎ２０工程项Ｈ州ｎｇｇ１２）在目成本管理中应用网络系统，并研究网络（系统对其产生的影响，，在研究中，为了系统的了对整个项目成本管理进行分析采用了系统工程方法来进行，从成本、进度、质量Ｈ方面全方位进行成本控制研究，不能只是单纯Ｗ对时间的控制来进行，而是将成本作为成本管理评价的标准，。Ｗ实现从系统的角度来看问题。Ａｎ一ｔｏｎＨａｕｃＪｕｒｅＫｏｖａ２０１种，（巧战略成本管理理论是成本管理非常重要的，方式，将顾客价值导向理论与其结合，对于房地产开发项目从更深层次的校对由开始到结束的整个流程来考虑，通过对比企业内部与竞争企业战略成本管理工作，更深层次分析价值工程的功能和性能，对于工程项目中的所涉及到的所有阶段，通过技术手段和管理手段，通过战略管理策略，对房地产开发项目进行行之＊［１有效的管理。一ＪａｍｅｓＷ．Ｓｍｉ化ｅ（２０１１）研究提出了种参照目标成本，预测出成本管理中工期的方法。他在论文中还指出将成本进度绩效指标应用到成本管理中，把成本一ｗＷａｍｌｔＬｉｋｅ、Ｏｆｅ记ｗｉｋａｅｌ和Ｋ绩效画条风险预警的基线，来降低企业风险ｐｙ（２１１Ｈｅｎｄｅｒｓｏｎ０１）在文章中指出，可＾＞在成本控制中应用统计学相关方法，分１ＩＷ。析工程项目工程进度指标，根据该指标来提富预测项目成果的准确度ＬｅｉｌａＭｏｓｉｅｍｉＮａ畑ｉ（２０１２）指出挣值法是成本控制非常有效的方法，如果想要挣值法在应用中比较精确，选择正确的衡量基准对于准确性是非常必要的，一项工作内容同时客观评价项目进度也是不可缺少的。否则，挣值法不能发挥本＂１１身对于成本管理的价值。０．２．２国内研究现状郭文新（２０１０）认为在工程项目成本管理中，建立成本预算评估制度是非常必要的，通过科学确定成本指标，使项目从开工期起由公司方的建设管理委员会、项目经理等相关负责人对成本进行全方位评估。通过对两个成本，预算成本和报，合理的价成本进行分析，根据结果预测项目经营效益根据经营效益确定目标责Ｓ＂Ｉ。？同时，分解，任成本，根据预测的评价指标责任成本并落实目标责任管理冯磊（２０１０）研究表明，工程施工企业虽然拥有市场带来机遇，同时也在遭遇着非常大的困难和风险，对于将成本管理应用到房地产项目中，必须实。因此现将成本管理贯穿于全部生命周期中，对企业成本管理提出非常离的要求，因为３ 锦绣拥湾房跑产开发项目成本管理研究在成本管理中不能同等程度对待，要突出重点。抓住工程成本的主要阶段是对项目成本进行管理是主要环节，在进行成本管理工作中必须做好设计阶段和施工阶段的相关工作。同时企业也需要在不断壮大的过程中实时关注和加强项目的成本＂｜１控制。臧卫东（２０１１）在研究中指出，施工企业提高竞争力的关键在于对于项目进行成本控制，成本管理同样对工程项目投资成本控制起着非常重要的作用，并提ＩＷ出了投资成本管理需要有较高要求。黄剑军（２０１０）研究提出企业需要建立完善并且科学合理的成本管理体系，将成本管理理论体系与具体项目进行实际结合，将项目成本管理的机构、流程、要素运用到构建成本控制模型，深层次研究项目成本全过程管理，确保各个环节，＂【各个时间点成本管理工作都可Ｗ切实有效的进行１。张志君（２０１０）指出企业关注的重点应该在于企业基本战略与企业战略成本管理是否匹配，企业是否可Ｗ在全体员工中建立成本管理意识。因此企业成本战略需要根据企业发展战略来制定，并将战略成本管理贯穿于企业生产经营的所有１６环节中［１。２０１１）邓润英（在论文中强调对于工程项目成本管理，需要优化资源配置，调控手段不可遥免，企业需要将成本管理体系中各种复杂关系简单化，并根据法＂［１律法规，建立和完善财务制度，由此将建立全面成本管理体系。梁锡华（２０１０）具体说明了房地产项目的成本构成，对房地产项目成本构，根据成本构成可分为六类成重新排序比重重新排序：建筑施工安装成本、止地获取成本、配套公共设施费用、设计规划费、资金成本、营销咨询成本。对于房地产项目成本管理在成本控制方面分为前期控制、事中控制和时候控制Ｈ个阶段１幻［。莫琼等（２０１３）发现国内工程项目出现成本管理权责利不明确Ｗ及激励惩罚制度不健全等问题。为了増加各施工企业竞争力，并获得更多利润，企业需要一一ｔＷ建立套成本管理体系将责、权、利相结合，从另个角度对成本进行管理。０．３研巧内容与研究方法０．１．３研究内容首先介绍了研究背景和国内外研究现状，根据已有文献，得到了本文的研究思路、成本管理、成本控制相关理论，Ｗ及成本管理方法，；然后了解项目管理为后续研究做准备；再对锦绣满湾房地产开发项目情况做基本介绍，并分析Ｗ往开发公司的成本管理情况、施工阶段、和竣工阶段存，找出成本管理在预算阶段４ 锦统滿湾房地产开发项目成本管理研究在的问题，并对预算过程中决策阶段、设；接着对预算阶段进行了成本管理研究一计阶段、招标价段成本管理所遇到的问题提出了解决方案；接下来提出些关于施工阶段成本管理问题的解决方案，并用挣值法Ｗ某高层的建筑工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、采暖工程及通风工程成本控制进行分析，找到挣值法Ｈ要素，并计算四个评价指标，根据得出的数据结果，分析出项目在施工阶段成，本控制中出现的问题，并及时的对问题作出反馈找到解决方案；后续又对竣工阶段成本管理在竣工阶段工作量投入、竣工验收的阶段、和竣工结算的审核等方…面来改进竣工阶段成本管理措施。共分为毛；最后得到本文的结论及建议本文章：第０章，绪论。介绍研究背景、目的，在成本管理方面介绍了国内外研究现一状，对研究现状有了个直观有效的了解。然后介绍了本文的研究内容和研究方一法，给出论文框架和创新点，对文章整体的构思有个整体把握和定位。，第１章，，对Ｈ大理论有直观了解和把握然后介绍了成本管理的研究方法挣值法和盈亏分析法，两种方法分别用于施工阶段成本控制纠偏和决策阶段风险评估。本章为后续的工作提供了理论基础。２－第章，简单介绍了锦绣滿湾房地产开发项目开发公司济南荣恩房地产开发有限公司情况，然后从项目建设背景、建设地点及交通状况、主要建设规模和内容、、项目实施进度计划６个方面对、建设投资估算的范围和方法项目总投资项目进行了介绍、施工阶段、竣工阶段成本管理存。分析了开发公司在预算阶段，。，对这些问题予Ｗ解决在的问题，并总结了这些问题后续将会通过科学方法第３章，分别针，对锦绣满湾房地产开发项目预算阶段进行了成本管理研究一。对决策阶段、招标阶段对上章提到的问题，提供了解决方法决策、设计阶段阶段在成本管理方面要明确目标定位、严格深入可行性研究、注重项目风险分析；设计阶段成本管理要招标确定设计团队、进行限额成本控制、严格评审设计方案；、明确招标方式。招标阶段成本管理需要确定招标内容、说明中标人所具备条件上述成本管理方法，很好的改正了之前荣恩房地产开发公司在房地产开发项目中。出现的问题，使预算阶段成本管理收到良好的效果，针对施第４章，对锦绣满湾房地产开发项目施工阶段成本管理进行了研究。、给排水、电气工程、工阶段，成本管理目标需动态监控对项目建筑工程、装饰、采暖工程，找到成本控制过程中超期超、通风工程用挣值法进行成本管理研究支的情况，并及时纠偏，保证项目施工阶段按照计划进行。第５章，通过对锦绣满湾房地产开发项目竣工阶段进行成本管理研究，提出了通过人员、部口配合，做好竣工结算；分阶段进行竣工验收：竣工结算严格审査；进行后评价王作等四个方面竣工阶段进行成本管理研究？对于人员、部口配－合，是增加竣工结算人员，严格实施，做好竣工结算工作方面，需要做到两点５ 锦绣巧湾巧地产开发项目成本管理研究计量工作；二是由财务部口主导，多个部口配合做好竣工阶段成本管理工作。在一一，节中，将竣工验收分为Ｈ个阶段是检查阶段分阶段进行竣工验收工作这，分别检畜房地产开发项目整体也要检查项目的局部细节：二试验阶段严格按照标Ｈ移交阶段在项，，甲方对移交的所有生产资料准和规定进行试验；目全部完成后对整个项目的技术经济文件资料和建筑实物进行全方位的检查和交接。针对竣工一，、结算，严格审核送节提出了要检查所有单据凭证等是否符合要求；检查工。最程建筑实物和工程其他资料是否符合要求；检查建筑数质量和价格之间关系一后个小节是对项目进行后评价，得到《项目后评价报告》，对Ｗ后项目的实施提供了宝贵的经验。通过上述四个部分对竣工阶段进行成本管理，是锦绣满湾房。地产开发项目实现了荣恩公司前所未有的良好效果，成本管理成果显著第６章，得到本文的研究结论和展望。０．．３２研究方法首先本文通过对文献进行了研究分析，对国内外研究现状进行了了解和掌。握，通过结合前人的研究成果进行探索，在此基础之上得到了本文的研究思路其次总结分析历史资料，找到Ｗ往存在的问题。再次，本文通过定量分析法，将挣值法应用于实施阶段成本控制当中，使该研究方法在实践中真正的发挥了作用一最大化。Ｗ锦绣藍湾房地产项目其中栋高层为例，将挣值法应用于锦绣蓝湾项一、目中某高层的建筑工程、装饰工程、给排水工程电气工程、采暖工程、通风，。工程几个方面，有效的进行了成本控制和分析使项目顺利有效的进行并用盈，风险承受能力亏分析法，量化风险，使我们直接的了解了我们对于本项目实施的强弱。本文通过定量和定性分析，，对锦绣滿湾房地产开发项目进行研究分析。得到了改进建议，收到了良好的效果０．４论文框架与倒巧点０．４．１论文框架锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究中，采用的成本管理和成本控制理论，根据相关理论分析并解决预算阶段、施工阶段、竣工阶段成本管理可能遇到的问题、施工、竣工阶段成本管理，并提出了针对锦绣滿湾房地产开发项目预算方法。６ 巧巧确巧巧地产开发项ｎ成本巧理研究＂锦绣满湾房地产开发项目成本管理弃壳理苗查础＇＂￣；＊成本惜埋理成本倚现棚关理论巧方法ＷＩＩ决策阶段＇￣￣霞席巧￣算各阶段成本ｒ彌下介Ｉ预管理分析１堅單些＿巧理方法Ｉ１—招标阶段ｈＩＩＩ￣１述筑工程１装饰工程—Ｉ―给排水工程￣」ｉ－施工阶段成本替＾—ｒ＿｜介起成本￣￣￣￣＾哩嗤＿＿—＿Ｔ—－－１－．—…－驾互心—＿一电气工程］—采暖工程—４Ｉ迦风工程—Ｉｆ￣工阶Ｉ竣段化本Ｉ竣工阶披成—巧迎研究Ｉ采巧珊义法Ｉ－图０１论文框架论文中核也的部分就是针对预算、施工、竣工Ｈ个阶段锦绣满湾房地产开发项目成本管理所面临的问题提出了解决方法，并应用于项目的成本管理中，取得了良。好的效果，并为Ｗ启项目提供了宝贵的成功经验０．４．２论文创新点本文通过理论与实际结合，通过科学方法來纠正开发公司在过往的成本管理；出科学成本管理方法，本文在内容方面存在Ｗ下创新点中所存在的问题，并提（１）定量分析与定性分析结合，理论与实际结合，本文通过对历史资料定性分析，并通过深化成本管理理论，对过往成本管理中的不足进行总结，用定性分析，量化兰方面的问题：成本超支和工期超期，Ｗ及量化抗击风险能力，通过量化指标。，开发公司可Ｗ对自身问题有所了解与反思口了切实可行的方案，并应用于锦绣满湾房地）本文对工程的各个环节提出１ 锦巧满湾巧地产开发项Ｈ成本管理研究，对于该房地产开发项目切实有效的进行了改进了成本管理方法产开发项目中，，保证了企业利涧实现Ｔ科学的成本管理，同时为Ｗ后的房地产开发项目留下了宝贵的经验。８ 锦绣湖湾房地产开发项目成本管理研巧１项目成本管理的理论基础巧研究方法Ｕ工程项目成本管理理论１１１．．项Ｈ成本管理定义工程项目的成本就是为了完成全部工程项目的任务，过程中所有消巧的资源，其【Ｗ工期和，工程项中包含人力资源成本等所有费用总和。目成本管理需要Ｗ保证质量为前提，根据总体目标和工程项目对施工生产过程中各种资源消耗转移价值从及劳动消耗创造价值，及其他相关的费用开支的管理，来确保工作有计划、调节和控制，按照既定的目标进行。在实施工程项目过程中，通过跟踪控制分析和，，，考核项目成本等方式，完善制度、强化管理降低成本、提高核算水平创效益口Ｗ实现目标利润的过程。成本管理包括诸多环节，例如成本的预测、成本的计划、成本的监控、目标的预Ｉ、、，汲Ｊ目标的下达目标的分解、综合考核和效益评估等环节。在上述环节中从一个循环动态的管理过程成本预测到监控评估是。目前竞争市场上很多企业采取让利竞争，在这样的环境下，企业能否可Ｗ提供工期短，是、造价低的建筑产品企业能否获取市场份额的关键所在，才能保证工程项目的经济。实现利润最大化效益。Ｕ．２成本管理的内容成本管理主要分下述几方面（１）确定成本目标成本管理的必要环节是制定行之有效的成本管理目标。对项目采用准确的方，法对总成本进行预测，再根据预测提出目标成本。投资决策依据该目标各方面Ｗ。管理也要依据该目标，使最佳经济效益目标得到保证（２）开展目标成本管理在目标成本中，我们发现，它的关键是目标体系的形成，纵横向同时展开工－，，在纵向方面采取级作，在横向方面实现所有的有关部口加强合作责权分明一，监督，口都承担起来确保总体目级，环环相扣使相应的义务由所有单位和部标的实现。（３）编制成本计划一理指导项目成本的成本控制的核也是成本控制。般基于成本预測，项目经进行。成本计划Ｗ货币的形式预先规定了项目实施过程中耗费的生产资料的计划，水平，按照有关项目进展阶段、成本管理层次对成本进行分解制定各个级别的９ 锦绣巧湾房地产开发项目成本管理研究４９１］成本实施方案，此来实现财力物力人力资源成本的最优，保障工期如期完成。（４）成本控制成本管理的核也重点内容是成本控制，。项目管理对象是现实中的工程项目一是次性的，因此成本控制过程是随着工程项目的结束而结束的。想要把项目实一一、时间，必际成本在既定的质量、安全的条件下合理按计划控制须步步剖析成本控制的目标在每个阶段分别是什么，建立动态实时跟踪机制，实时进行监控，连续统计项目实际发生费用，对于超支则需要项目人员及时发现弥补。（５）成本考核成本考核可检测成本和效益。各个阶段都要考核成本。成本考核主要考核其方法在成本计划的执行情况、成本目标完成情况、项目成本核算中是否正确，对【Ｍｌレ。政策、方针的执行情况，这样可义评价成本管理活动（６）成本分析成本分析要对各项目成本波动、管理效果、项目效益的变化情况、项目收支变化情况等，总结机械使用费、材料费用、工程建设等费用，找出影响成本波动口｜＞因素，寻找节省成本的方式和方法。１．２工程项目成本管理相关理论１１２．．成本控制定义控制（Ｃｏｎｔｒｏ，，，ｌ）从控制论的角度而言本意为掌化术后来经过演绎发展一口２１变为般的词汇，用来指管理人的艺术等等。从理论上而言一，成本控制是对经济行为的种控制。它主要是对比计划于实际成本之间的偏差，并通过分析来找到产生偏差的原因，及时的采取纠偏措施，一一，循环往复送过程再通过进步制订更加合理科学的成本计划，从而形成了对ａｌｉ控制基准是决定是否需要进行干预工程项目的全过程成本管理。、是否改变原，，从管理等方面采取纠偏措施来的计划Ｗ及果断行为，及时防治偏差扩大。当前王作控制己经得到了很大的突破，由原来被动的事后核算演变到现在的在项目过ｕｔｊ。程中进行的事中控制，再发展到项目开始前的事前控制工程项目成本控制需要项目负责人定期的跟踪费用支出情况，并将实际成本与计划成本进行动态实时的比较分析，不断进行费用预算，如果发现偏差与错位、，的现象，及时采取经济技术和管理等措施进行纠偏补救使项目实际成本支出一Ｗ与原计划尽量保持统。１０ 锦绣润湾房地产开发项目成本管理研巧１．２．２成本控制的特点项口成本控制有下述特点：（１）动态性工程项目的生命周期较长，在生命周期中，有非常多的因素会影响着成本费一用，些条件问题，。即使目前我们可用较科学的预测方法但是还是存在项目口Ｉ结柬才能最终确定成本Ｉ。（２）前瞻性前瞻性就是需要再开始就要预测。项目的成本管理必，Ｗ此为基准进行管控须先于项目的实施过程，并不断地对项目成本进行实时调整，才能与项目管理实践同步。（３）与质量、进度协同费用、质量与进度是王个项目管理非常重嬰的方面，项目成本不是孤立于质量和进度独立存在的，要实现项目成本管理的，它需要考虑质量与进度协同考虑。口１高效性，就必须在项目在保证项目质量和进度的前提下进行的，从而降低成本，整个过程必须进行成本控制，使项目实豚成本必须必预算少而项目的经营成果Ｗ及经济效益，，受到成本控制效率的直接影响由此可见项目管理的重要性。口１．２．３项目成本控制的流程项目成本控制的起点是确定工作范围，通过将工作进度计划于成本预算对工作范工作的重点，通过对检查情围进行控制。检查工作在项目进入实施阶段后成为了一况的分析来判断成本控制的进展情况Ｗ及发展趋势。修订下阶段的计划，需要。在成本进展及趋势报告的基础之上进行，并采取纠偏措施对偏差进行处理。确定王作范围，是项目成本管控工作的起点通过成本预算和工作进度计划来控制工作范围。项目进入实施阶段后，检查工作就变为工作重点，通过对检査情况的剖析来判断成本管控进展及其趋势。在成本进展及趋势报告的基础上，修一口５１。订下阶段的计划，并采取纠偏措施。对项目进行成本控制的基本流程如下：（１）计划成本的确定需要从两个一二是按可能的支出进行确定。，方面来确定计划成本，是按预算成本进行确定、（２）实施成本控制。跟踪检查项目成本执行情况，包括制度定额控制或合同一部需要每控制、指标控制等。（３）组织成本分析。对下阶段迸行预测，项目，月按照成本对项目进行成本分析，得到截止本月项目实际实现的累计成本找到偏差。（４）采取相应措施。为了保证项目成本根据计，并分析形成偏差的原因。，Ｗ保证项目成本不会偏离计划太远划进行，需要根据预測结果提出解决方案ＩＩ 锦绣满湾房地产开发项日成本管理研究口１（５）项目竣工要进行成本核算。１．３成本管理研究方法．３．１１挣值法（１）挣值法基本介绍一项目成本管理是项目管理中起决定性作用的个重要环节，在规定的工期内，有效控制成本的前提下，保质保量的完成工程任务，是企业提高经济效益的［Ｗ关键所在。施工企业成本管理的质量直接关系到企业整体效益的实现及企业，，施工企业想要实现可持续发展、增强企业核必竞争力未来发展的动力因此，一心１必须要加强工程建设项目成本管理，将成本控制视为工作的重点之。挣值法一种成本按制的方法挣值法是目前工程项目方面被国际上公认的。（２）挣值法基本理论ｅｄＶａ山ｅＡｎａ－挣值法（ＥａｍｌｙｓｉｓＥＶＡ）又被称为偏差分析法，用来管理进度心一１和成本，国际工程公司普遍采用挣值法进行项目成本控制。挣值法般计算实际，、预算和计划预算即将该时刻工作任务的计划预算值与己完成预算值进行进度估计和对比计算，并将己完工作预算值对比实际消耗值，得到进度、成本和质量是否偏离计划，通常用他们来对费用和项肖进度进展情况评估从而达到调整和监控项目成本开支和项目实施的目的，并能够全面的反映和衡量项目工程进展ｔｗ的情况。（３）挣值法Ｈ个基本参数一挣值法作为种常见且比较有效的成本控制方法，其原理包括Ｈ个基本参、，数，分别为计划值挣值和实际成本用这Ｈ个参数代表项目的运行状态。ａ计划工作量的预算费用（ＢｕｄｅｔｅｄＣｏｓｔｆｏｒｗｏｒｋＳｃｈｅｄｕｌｅｄ，ＢＣＷＳ）。）ｇＢＣＷＳ是指实施过程中项目的某个阶段完成计划要求的工作量所须的预算工时（费用）。又称为项目计划价值ＰＶ（ＰｌａｎｅｄＶａｌｕｅ），也就是在检查工程实一工作计划的工作量时所需花费的成本值或资施过程中某点时，累计完成该项目一金，：该值是衡量工程进度和费用的个基准，计算公式为‘ＢＣＷＳ－＝ＰＶ＝ＰＸＱ八＼）。ｑ。其中，０为计划工作量巧为单位工作量预算价格或称计划单位成本。ｂ已完成工作量的实际费用（ＡｃｔｕａｌＣｏｓｔｆｏｒＷｏｒｋＰｅｒｆｏｒｍｅｄ，ＡＣＷＰ））ＡＣＭＰ是指实施过程中项目某阶段实际完成工作量所消耗工时（或费用）。Ｃｃｕａ一又称为项目实际成本Ａ（ＡｔｌＣｏｓｔ），表示在某检查时点时己完成的工作量巧需要花费的实际成本的总费用金额。计算公式为：Ｉ１２ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究ＡＣＷ二ＡＣ二ＸＱ－（１２）ｔ其中巧为该项工作的实际单价，９为实际完成的工作量Ｃ己经完成工作量的预算成本（ＢｕｄｇｅｔｅｄＣｏｓｔｆｏｒＷｏｒｋＰｅｒｆｏｒｍｅｄ，ＢＣＷＰ））ＢＣＷＰ是指某阶段在项目实施过程中实际完成工作量及按预算定额计算出一来的工时，（ＥａｍｅｄＶａｌｕｅ），表示某项工作在某检查时（或费用）又称为ＥＶ点己完成的王作量所须投入资金的累计值。计算公式为：二二ＰＸ－ＢＣＷＰＥＶＱ（Ａ２＞）ｑ、其中，项工作的预算单价，公为实际完成的工作量巧为该，（４）挣值法的四个评价指标。在挣值管理当中，主要包括偏差分析、绩效分析和项目未来走向预测分析等Ａ）两个差异指标ａ）费用偏差（ＣｏｓｔＶａｒｉａｎｃｅ，ＣＶ），计算公式为ＣＶ是指按检查期间ＢＣＷＰ与ＡＣＷＰ之间的差异：＝ＲＣＷＰ－ＡＣＷＰ（－ＣＶ１４）０时理想，也就是说实际消耗的人工或费用超过了当ＣＦ＜，说明执行效果不预算，出现了超支现象；当ＣＦ＞０时，说明执行效果较为理想，也就是说实际消耗人工或费用笔预算，；值低，项目成本还有节余项目效率较高＝工或费用等于预算值。当ＣＴ０时，ＣＶ为零时，说明实际消耗人ｂ）进度偏差（ＳｃｈｅｄｕｌｅＶａｒｉａｎｃｅ，ＳＶ）ＳＶ是捡查日期ＢＣＷＰ与ＢＣＷＳ的差异。其计算公式为；－ＳＳＶ二ＢＣＷＰＢＯＶ巧两个指数评价指标挣值管理中两个绩效指标分别为进度执行指标（ＳｃｈｅｄｕｌｅＰｅｒｆｏｒｍｅｄＩｎｄｅｘＳＰＩ）和成本执行指标（ＣｏｓｔＰｅｒｆｏｒｍｅｄＩｎｄｅｘ，ＣＰＩ），他们是挣值管理方法中最有用的两个项目绩效度量指标。ａ进度执行指标（ＳＰＩ））ＳＰ，即；Ｉ是指项目挣得值与计划的比ＳＰＩ＝ＢＣＷＰＢＣＷＳ－／（１６），／＞；１，也当巧时，说明进度提前就是说实际进度要不计划进度快１３ 锦绣滿湾房地产开发项目成本管理研究当？５戶／＜１时，说明进度延误，也就是说实际进度比计划进度慢；＝当汾Ｙ１时，说明实际进度与计划进度同步。ｂ）费用执行指标（ＣＰＩ）ＣＰＩ是指预算费用与实际费用值之比（或工时之比）。计算公式为；ＣＰＩ二ＢＣＷＰＣＷＰ（－／Ａ１７）当ＧＤ／＞１时，说明低于预算，也就是说实际费用比预算费用低；当ＧＰ／＜１时，说明高于预算，也就是说实际费用比预算费用高；当ＧＰ／＝１时，说明实际费用和预算费用相吻合。（５）挣值法的评价曲线挣值法评价曲线如图，纵坐标表示工时、工作量等，时间用横坐标表示。它，Ｌｊｌ是累计曲线，随着时间延长峰值是项目结束时才可：达到，且它是连续曲线（而非间断的）。它随项目推进不断增加的时间参数，是型曲线。进行费用进度评价－１时可Ｗ根据挣值法评价曲线，如图３，图中可Ｗ看到，项目出现超支情况，并且进度也有所延误，这种情况下，就需要采取可Ｗ补救的措施。口ＷＨ当前日巧＊＇ＢＣＷＳ■ｒ民ｉｍｍｍｍ图＾口ｗ１挣值评价曲线（６）挣值法的应用步骤一辕值法在成本控制中应用的流程：，，第步收集各项项目信息然后明确项一目各项任务：分解项目，，落实每分项，估算成本；第二步确定项目分解结构１４ 锦绣巧湾房地产开发项目成本管理研究制定项目进度计划；第Ｈ步：建立测量基准线时根据项目基准日期上的观察点建立，并需要完善执行效果的测量基准线；第四步：计算己完工进度测量和实际花，五步费的费用计算挣值和实际成本：计算进度和成本绩效指标，分析预测；第，关键指标得到项目预计工期和成本，同时，分析成本，若成本预算、工程亏损，需要合理调配资源或者调整施工方案，若成本消耗比预算小，项目盈利，则项目ＰＷ继续施工。（７）挣值法Ｈ指标的建立ａＢＣＷＳ（计划投资额）的确定）ＢＣＷＳ是根据项目的投资估算原则，对项目筹建和建设期间所需要花费的全部费用进行估算，这些费用包括购置建筑安装工程机设备的相关费用、预备费用、办费用、固定投资方向的调节税、建设投资贷款所要支付的利息Ｗ及其他相关费用。施工企业在充分的掌握了资金的来源Ｗ及工程施工进度的前提下，施工单位一起编织了资金的计划方案和开发公司，确定分配计划投资额将月份为单位进行。通常情况下，在项目的实施过程当中，ＢＣＷＳ是不会变化的，除非合同出现一变更的情况。旦合同在变更时，对项目进度和费用造成Ｔ影响，那么ＢＣＷＳｉｗ所对应的基线也必须对应着进行修改。ｂＢＣＷＰ（实际投资额）的确定）—工单位根据ＢＣＷＰ对承包商进行己完成的工作进行支付般情况下施（支），付的前提是承包商完成的工作必须通过质量俭测验收，达到质量合格要求这个值就是工程承包商所挣得的值，故称挣值。挣值实现了从投资额到工程成果之。生产计划（含间的转化，实际的反映了满足质量标准的工程所处于的实际进度工程量计划和产值计划）是根据计划工作量预算费用编制的，组织物力、财力、人力进行施工，，由监理和业主对全过程进度和质量进行控制保证整个生产计划目标的实现。施工目标完成之后，依据质量标准，监理对完成的计划目标进行质。验收合格之后，并对工程验收部量验收工作，经理审批批准办理质量验收手续分进行工作量核算，由监理、业主审核。之后报送月进度工程款计量数及申请表Ｐｉｗ。之后最终确定付款额，即ＢＣＷＣＡＣＷＰ（消耗投资额）的确定。）ＡＣＷＰ实际上就是在实现投资额的基础之上出现对工程量的増减变更产生的费用、意外事件所引发的费用及其他相关费用。在对项目进行成本控制的过程中，我们为了防止实现投资额意外的额外费用对实现投资额的确定工作（也就是挣值计算工作，通常情况下这类费用会Ｗ技术经济签字的方式单）所造成的影响口１独的进行审批。１，然后再进行合并处理１５Ｉ 锦巧拥湾巧地产开发项目成本管理研究１．３．２盈亏分析法一盈亏分析法通常被用来判断项目风险承受能力，同时也种用于判断项目可能遇到风险的火小的方法。通常情况Ｔ通过找盈亏平衡点来进行有效判断。盈亏一一平衡法有两种，种是线性盈亏分析，另种是非线性盈亏分析，是根据成本与销售收入之间的关系划分的。确定盈亏平衡点是盈亏分析法要做的首要工作。盈亏平衡点就是盈利与亏损的临界点，即；ＴＲ＝ＴＣ（－１８）其中，７化＾项目总收益，化为项目总成本。当项目的收益等于成本时，项目处于盈亏平衡状态。项目的盈亏平衡点是对一房地产项目对市场变化适应能力强弱的种体现，同时，也是抗风险能为强弱的体现。计算得到的项目盈亏平衡点值越高，对市场变化的适应能力越弱，抵抗风险能力越弱，反之越强。通常盈亏分析分为线性和非线性两种。（１）线性盈亏平衡分析一一二线性盈亏分析是有假设条件的，，：销售数量与商品数量致；单位产品的价格不随时间的推移而改变，且产量与变动成本成正比，与固定成本无关（成）。，当项目达到盈亏平衡时本由固定成本和变动成本两部分组成于是，收益等于支出，即：ＴＲ二ＴＣ则由假设可知：－７７？＝－（戶ｔ）０（１９）其中：／嘴单位产品价格；ｔ为单位产品销售税金及附加；＝Ｆ＋ＶＱ（－ＴＣ１１０）其中，／嘴固定成本／单位产品变动成本；巧’＝０时＝７Ｔ设盈亏平衡产量为，则当０，有Ｗ＊＊＞／－ｔ＝Ｆ＋Ｖ（）ＱＱ＝ｔ－Ｋ－则护）（１１１）１６ 锦绣巧湾房地产开发项目成本管理研究夺化／梦益巧区或一成ＢＥＰＴＣ—亏固定成本线Ｉｉ－？＊产运Ｑ图－２盈亏平衡图１３２１来源；文献（２）非线性盈亏平衡分析…在线性盈亏分析中，我们提出了种假设，假设销售收入和生产成本与产销一量成线性关系，但是实际中并非如此。当销量超过某值时，市场趋于饱和，销一，増幅越来越小，售所得到的收入随产量的增加；对于产量来说当产量超过定，受生产条件及各因素影响值时，成本的变动会随产量的增加，增幅越来越大。出现上述情况，而需要进行非线性盈亏，我们就不能将盈亏分析视为线性来处理平衡分析。ＵＣＣ／＾／／Ｉ灯＊＊２ＩＱｊＱＩＱ巧发致这图－亏分析图１３非线性盈ｉＰｉ来源；文献－１３ＢＥＰ１和ＢＥＰ２为两个盈亏平巧点，对应产品数量分别为如图所示，１７ 锦绣满湾巧地产开发项目成本脊理研究＊■，当在公度巧和公饼２中间时２，即碎＜０＜《当在公八和度Ｗ《和９２，项目盈利；＊＜二之外时即００＜＞项目亏损当在平衡点时，《或Ｃ化，；即０坏或二Ｃ砖，项肖处于平衡状态，不盈不亏。１．４本章小结本章对项旨管理的相关理论做了整体的介绍，，首先从定义和内容两方面介绍了成本管理。王程项目成本管理是在保障工程工期和质量的前提下根据施工企业的总体目标和工程项目对施工生产过程中各种资源消耗转移价值Ｗ及劳动消，巧创造价值，及其他想法费用开支的管理确保工作有计划、调节和控制，按照、、既定目标进行；成本管理包括确定成本目标开展目标成本管理、编制成本计划控制、考核、分析等。接下来从成本控制的定义、成本控制的恃点和方法介绍控制理论，成本控制是在项目过程中负责人对项目的所有实际成本支出费用进行实一时跟踪，并对比计划成本，纠正偏差错位的种有效方法；它具有动态性、前瞻性、与质量、进度系统性的特点；通常成本控制流程为确定计划成本、实施成本控制、组织成本分析、提出解决方案、竣工成本核算；然后介绍了成本管理中会用到的研究方法：挣值法和盈亏分析法，挣值法在后续会应用到施工阶段成本管理纠偏措施中，盈亏分析法应用于决策阶段，对项目抗风险能力进行量化。章是对成本管理相关理论的把握，为后面文章内容的展开提供了理论基础。１８ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究２锦绣滿湾房地产开发项目及开发公司简介２．１开发公司基本情况＂锦绣湖湾房地产项目是由济南荣恩房地产开发有限公司（后面简称荣恩公＂２００４２８，）。年１月曰司，投资开发的济南荣恩房地产开发有限公司成立于１注册资金８００万元，公司住所为济南市历城区北园路４３号３０室，公司主营业１上资质凭资质证经营（不）；房屋租赁务范围有房地产开发经营；物业管理）含商场、超市、市场及融资性租赁。萊恩房地产发展股份有限公司通过对高规一格产品品质Ｗ及专业化管理经营全是现代人的居住理念，直致为于开发中等规一模城市的房地产项目。公司经过十多年的发展，已经成为具有甲级设计资质、一级开发资质的集商品住宅开发、建筑设计、物业经营管理レ义及洒店管理为体的大型综合企业。２．２锦绣滿湾房地产项目巧况２．１．２项目建设背景一国家出台了系列包括后壁政策在内的稳定房地产市场的调控政策，目的就在于调整经济结构。保持国民经济快速持续増长可、保障我国经济稳定持续增长通过扩大内需、拉动消费、促进投资等方式来实现房地产行业健康发展：可Ｗ？也满足人民物质文化选选修、可Ｗ改善民众居住质量，可Ｗ提高居民住房水平？业，。对于社会主义现代化建设的推进可＾充分发挥人力资源优势，扩大社会就全面小康社的建设是十分重要的。レ’本项目建设位置位于济南市历城区小清河南路ッ南，二环东路高架Ｗ西水。基础设施非常完善，并且，交通情况很好屯北路北。在该区内，济南荣恩房地产开发有限公司响应国家号召，针对济南市目前房地产市场的需求现状。，对锦绣满湾项目进行开发建设２．２．２项目建设地点与交通状况项，二环东路离架Ｗ西，水屯北路Ｗ北，目位于济南市历城区小清河南路Ｗ南、二内主干交通条件优异，周边化邻北园高架环东路高架及小清河沿线等多条市道路，交通十分便利。１９ 锦绣滿湾房地产开发项目成本管理研究２．．２３主要建设规模和内容２建设项目性质为居住。项目可规划总用地面积４７３３９ｍ。规剣总建筑面积２２２２５１２９６ｍ，其８９３４７ｍ（包括住宅１８１ｎ５ｍ，，中地上建筑面积１，，沿街商业２２２２５，６７６ｍ，室内副食品市场６０６ｍ，社区服务中必１２４ｍ，其他配套公建ｌ，７６６ｍ），２２地下建筑面积６１，９４９ｍ（包括地下车库及设备用房面积４９，７０８ｍ，住宅储藏室２１２２４１ｍ）。，项目区由北至南兰排高层住宅依次排列，主要建设３栋３２Ｆ的高层住宅、１２９Ｆ一栋３３Ｆ高层住宅、３栋高层住宅，小清河南路侧建设１Ｆ的沿街商业，水一侧主要建设２Ｆ的沿街商业块东北角建设一屯路；地处３０００平米的集中公共绿地。２．２．４建设投资估算的范围和方法（１）建筑安装工程费用包括巧屋建筑工程和供暖、卫生、供水、通风等被列入房屋建筑工程预算的设备费用及其油饰、装饰工程的费用；各种管道、电信、店里、电维导线敷设工程等列入建筑工程预算的各种工程费用；为施工顺利进行而进行的场地平整，拆除障碍物和原有建筑物Ｗ及施工临时用电、水、气、路和完工后的环境绿美化、绿化，场地清理等工作的费用。（２）工程建设其它费用参照企业项目实际情况Ｗ及国家有关的规定进行估算。包括：勘察设计费、．王地使用费、工程监理费、建设单位管理费、预算审查费、劳保统筹费、规划及设计费、城市建设配套费、消防工程审查费、施工图审查费、防雷设施及监测费等。２．２．５项目总投资项目总投资为１１５，３０５万元。２．２．６项目实施进度计划本项目于２０１２年６月完成立项、勘察设计等前期准备工作，２０１２年６月开王建设，本项目建设期约３年，２０１５年５月底工程竣工。工期３６个月。２０Ｉ 锦绣满湾房地产开发项肖成本管理研究２．３开发公司项目成本管理存在的问歴．２．３１预算阶段成本管理存在的问题（１）决策阶段成本管理存在的问题荣恩公司在预算阶段目标成本的制定具有狭隘性，没有远见。在制定目标成，本时由于对成本管理的认知不足，将公司资金量作为制定项目目标的出发点只考虑当前降低成本，、，而不是从项目整体出发将质量成本、进度共同考虑。将单纯的数字看做成本管理绩效考核的标准，将导致公司在成本规划方面战略性眼。光不足，在战略方面缺乏策略和远见，从而导致项目成本目标制定没有远见同时在成本估算时，荣恩公司使用的是传统的类比法和参数法，由于估算本身就具一有不确定性，数据来源的也是具有定的问题，这就使得在决策目标成本时，对成本动态变化和风险考虑不周全，进而使得在目标决策阶段成本管理方面存在考虑不足等问题。（２）设计阶段成本管理存在的问题，通常只注重萊恩公司在之前的房地产开发项目中，由于施工阶段成本比重较离。施工阶段的成本管理，却看不到设计规划阶段在成本管理中的重要性在选择设，计公司时，没有引起足够的重视没有派专业团队对设计公司进行审计考察也没，，有对公司设计实力进行考察，并且在合作的过程中缺乏与设计公司之间的沟通仅有的几次沟通中，对于沟通人员也不固定，可能不是最巧进行设计的工作人员，一这样就无法保证设计前后致，直接导致后续施工阶段产生大量的变更，使得工Ｗ程进度和成本控制受到严重影响。（３）招掠阶段成本管理存在的问题在荣恩公司么前的项目中，多次出现不实行招标制度或者是无法达到实行招标制度的预期效果的情况，这使得很多项目招标工作被搁置甚至是不了了之，进而影招标过程中公司一味追求中响项目的成本管理。由于地方保护主义占主导思想，，找皮包公司参与到投标，杨，损失自己的利益并且竞争对手可能出现恶意竞争，，送中，故意将竞标价格压到很低而公司为中标也会跟着压低价格样就会极大口３损害了公司的利益］。．２．３２施王阶段成本管理存在的问题，目中，施工阶段成本管理缺乏实践性往首先，荣恩公司在之前的房地产开发项一进行成本是当做个口号或标语，而在实际工作中，并没有往对于成本控制，只工作，也没有对施工阶段成本管理进行监控制管理，更没有去执行成本控制程序，做不到施工过程中对成督。其次，荣恩公司习惯于对成本进行事后考核和评价２１ 锦绣巧湾房地产开发项口成本瞥理研巧：＂＂一本进行控制管理，送也不符合项目次性特征。项目过程中的成本控制管理应该是个不断的进行自我完善的过程，应当分析试剂成本计划和成本进度情，，，况，如果出现偏差在施工阶段就应该进行偏差分析纠正偏差做到实时监控＂｜１。再次，巧恩公司在施工阶段缺乏科学的成本控制方法。传统的施工阶段成本，管理中，在施工的成本、进度和质量方面用的是各自不同的方法，方法间互相独立无交叉进行管理。成本会计分析方法作为项目成本，将预计值与实际值比较，一，般虽然该方法可Ｗ说明费用是否超支，但做不到对项目发展的实际控制因为情况下项目周期较长一，项目内外条件变化也不样，荣恩公司之前常用的方法无法说明费用差异是由于节约还是超支造成的，也无法说明是由于进度落后或是超，比前造成的，不能做到在使项目施工阶段按着计划的方向进行较成本的计划值和实际值，也不能给项目经理提供决策信息，因此施工阶段成本管理情况并不是４口｜很理想。２．３．３竣工阶段成本管理存在的问题荣恩公司对竣工结算阶段重视度比较低，由于建筑施工过程周期较长，且过程也比较繁琐复杂，，因此公司通常情况下在施工阶段会投入更多的人力物力而在竣一，工阶段，审核人员和预算管理人员相对比较缺乏而线工作人员专业水平有限，导致不能够高质量的完成竣工阶段成本管理工作。同时公司各个部口之巧缺少沟通，，，，各自完成自己的事情部口之间相互配合力度不够配合效率极低使得各Ｗ个部口之间的数据核算质量无法核实，甚至存在数据不真实现象。２．４本章小结本章通过首先对锦绣蓝湾房地产项目开发公司进行了介绍，然后从项目建设背景、、建设地点与交通状况、主要建设规模和内容、建设投资估算的范围和方法项目总投资、项目实施进度计划６个方面对锦绣蓝湾房地产项目概况进行了介绍，接下来从分析了开发公司预算阶段、施工阶段和竣工阶段成本管理存在的问一。题进行了分析，为下章论文的发展情况打下基础２２ 锦绣滿湾房地产开发项目成本管理研究３锦绣满湾房地产开发项目预算阶段成本管理研究荣恩公司虽然做过很多房地产开发项目，但是由于公司经验有限，管理水平有限，因此，在之前的房地产开发项目中，虽然项目大多都是成功的项目，但是项目利润并不是很理想，这与荣恩公司成本管理不科学有很直接的关系。因此在进行锦绣满湾房地产开发项目之前，对公司的成本，荣恩公司邀请专业管理团队。管理情况进行了经验总结，本章针对预算阶段进行成本管理研究经过经验总结，，专业管理人员发现荣恩公司之前房地产开发项目中预算阶段蒋在很多成本管理方面的问题，目前成本管理的现状也不科学，为了在锦绣監湾房地产项目进行科学的成本管理，公司总结经验，吸取教训，并结合其房地产、开发公司甚至是海外公司成功的成本管理经验，针对预算阶段的项目决策项目设计和项目招标Ｈ方面进行了成本管理研究，并针对这三方面提出了适合荣恩公司发展的成本管理方法。３．１项目决巧阶段成本管理研究３丄Ｉ明确的目标定位对于房地产项目来说，准确的目标定位是至关重要的，房地产项目必须根据。目标定位来确定产品针对的客户群体，Ｗ及产品的档次水平项目成本与房地产，项目档次成正比，目标客户决定了产品的定位区域这些因素都直接关系到产品后期销售目标群体Ｗ及销售完成情况。因此，决策阶段需要根据项目目标对当前的投资环境、周围的交通环境现状、当前市场价值和市场价格、，市政配套状况房地产开发项目定位的规模Ｗ及类型、考察建筑建材市场价格变化情况等等，根，明确产品、价据客户需求进行市场调研。并调查分析项目销售价格和销售对象。，确保项目的收益最大化格和客户的准确定位，并且进行项目总投资评估工作。锦绣根据Ｗ上所作的，我们最终对在锦绣滿湾房地产项目进行了定位滿湾房地产开发项目地处济南市历城区小清河南路Ｗ南，二环东路高架Ｗ西’水内主干道，区内基础设施完善，交通条件非常屯北路Ｗ北，小清河沿线等多条市２２优越４７巧９ｍ。规划总建筑面积２５１，２９６ｍ，其中地上；项目可规划总用地面积２２２５６７６ｍ１８１１７５ｍ’室８９（包括住宅，沿内副食品市场建筑面积３４７ｍ，街商业，１，２２２２筑面积９４９ｍ６０６ｍ，社区服务中也１２４ｍ，其他配套公建ｌ，７６６ｍ），地下建６１，２２４９７０８ｍ１２２４１ｍ）。，项目区由（包括地下车库及设备用房面积，住宅储藏室，北至南Ｈ排高层住宅依次排列，主要建设３栋３２Ｆ的高层住宅、１栋３３Ｆ高层住２３ 锦绣滿湾巧地产开发项目成本管理研究一一，宅３，小清河南路侧建设１Ｆ的沿街商业水屯路侧主要、栋２９Ｆ高层住宅一２Ｆ的沿街商业３０００。锦绣满湾建设；地块东北角建设处平米的集中公共绿地＂＂。房地产项目本着打造宜居小区的理念，主要针对中层收入客户群体建造３丄２深入的可行性研究，，投房地产开发项目具有本身的特点，如项目周期长投资金额大等资决定非常重要。决策投资结果直接决定房地产项目是否投资开工，在实施开工的各个环节怎么去具体实施，Ｗ及在项目各个阶段，怎么去实现工期、成本、进度的目房地产开发项目的决策结果决定，从而对项目整标。项目施工环节的成败直接由的销售环节，因个过程中的成本和收益产生最直接的影响，也会影响到项目后期。企业要根据当此在决策阶段，做好可行性分析是至关重要的前项目开发市场真实情况、经济趋势、环境资源情况及所要针对的消费人群进行全面细致的调研＇，，将质量控制作为核。内容根据实际情况进工作，来确保做好可行性分析工作、，并分析各种情况行客观的判断，在技术经济、社会环境等方面是否切实可行目投资风险，，通过分析和预测对房地产项目的目标的利弊，最大限度的降低项，，实现给出综合评价，准确定位，得到最佳投资方案通过科学的成本管理手段。企业利润最优，也为我们的客户提供最优质的产品荣恩公司在Ｗ前的房地产开发项目中，好几次都是由于缺乏对决策阶段可行性研究的认识，没有深入进行可行性研究，将重点放在施工建设阶段，而忽略了，，成到位，在后期，尤其是施工阶段出现工期拖延决策的重要性，由于认识不本超支等比较严重的问题。此次荣恩公司通过总结Ｕ前的错误经验，委托专业团，，并队，，给出多个设计方案，根据科学的方法采取市场调研并分析调硏结果一一的可行性研究，目编对比和评估，进行了系统从而为锦绣滿湾房地产开发项制了最优可行性硏究报告，并邀请了国内外相关领域的专家对方案进行评估和复核，根据复核结果编制了项目设计任务书，并最终进行了项目初步设计和审批。－本项目可行性研究流程如图３１。２４ 巧巧測巧房地产开发项目成本管理研究项目建议化复Ｉ＇建筑设计案招投标需求详细分析报告建设用地拆迂ＩＩＩＩＩＩＩ可行性研＾报苗编制？ＩＩＩ７？！ＺＺＺＩＺＺＬ可行性硏究报告评估ｉ１Ｊ编制设占任务巧ＩＩ进巧祝＾设计［专项审批］Ｉ￣￣￣￣巧步设计巧批ＩＩ一－，ｔ流壬ｉ审査Ｉ１１工程施工招标，，＇Ｉ程实图３－１锦绣巧湾房地产开发项目可行性研究流程图３丄３着重的风险分析国内经济改革形式的影响，我当前我国经济快速发展，受国际经济环境Ｗ及一。２０１０国当前房地产政策的限制，房地产泡沫这说法经常被全国各大媒体提起，年’央行对贷款要求更加严格并上调，我国政府对房地产行业进行了政策调控，出现了较大的变化，由此市场风险因素空前银行利率，，使得房地产行业收紧一、目是个高风险的项目，它涉及的资金额巨大。，ｉ巨大我们都知道房地产开发项因此在决策阶段必须注重房地产项目风险分析。周期较长，，且易受环境的影响Ｉ于锦绣滿湾房地产开发项目，我们采取盈亏分析法为了适应市场的变化情况，对目抗击风险的能力。，来分析项来找到风险盈亏的平衡点，并加＾分析１１５３０５方元，且销售费用占销售收入的化８１％，销售税费为．．项目总投资为Ｈ． 锦绣釉湾房地产开发项目成本管理研究销售收入的５．６１％，我们假设项目开发成本不变，销售价格和销售进度与方案设＊一－－－＝计进度样，可得到（１０．８１％５．６１％）１１５３０５０，因此：尸可得户二１２３２１５（万元），而我们预计的销售收入为１７５０００，利润空间较大，说明一项目抗击风险的能为较强，是个比较不错的投资项目。同时，当前市场非常不稳定，变化无常，为了适应市场变化，荣恩公司加强了对风险的内控，采取规避风险和风险转移措施充分重视风险类型和风险等级识别，保证公司实现目标加快企业稳定发展。由于房地产开放项目具有不可重复性，所心文，项目在各个环节都存在着风险，项目管理过程中需要分析自身风险因素并结合外界环境因素来采取相应的风险管理和风险规避措施来进行风险规避。一在项目决策阶段，荣恩公司面临的风险主要有王个方面；、客观风险，也就是市场环境、投资环境、货币价值变化、政策环境等等引起的风险；二、主观风险，即荣恩公司本身对项目和市场理解存在偏差，市场定位不准确，给企业带来的风险。风险管理水平的高低与企业发展息息相关，荣恩公司已经开始建立现，代化的项目管理体制，加强风险管理从而实现项目风险规避，是企业健康发展迅速的发展。３丄４全面的决策成本估算在该阶段用主要有两种一二，，，费是前期进行可行性研究产生的费用是因一阶阶段常用的估算方法咨询而产生的费用。类比估算法和参数估算法是这。首先，根据类比估算方法，我们通过目前所掌握的资料可知道，项目可行性研究一费用般占项目成本的０．７％Ｗ下，本项目的成本为Ｈ５３０５万元，因此我们可，基本确定，锦绣湖湾房地产开发项目可行性研究费用和前期咨询费用为８００万一－元，其中专家咨询费用和可行性研究费用各占半。根据表３１我国《建设项目》，前期工作咨询收费暂行规定中的具体规定，本项目投资约Ｈ万元因此可行性研究费用为４００万元。３－表１项目前期工作咨询收费标准单位：万元？－算投资巧３０００方元－５亿５亿元…亿…５０訊化元１亿元亿元巧巧评估－１亿元元亿元Ｗ上５一￣－－６Ｈ１－３７３７－５００１、编巧巧目建议书４５５５１０１０２５－￣￣二－￣２００２００２５０、编巧可斤性研巧巧笛＇２２８２８７５７５＂０。０＞８－１２化－１７１７－２０兰、评估巧目建议书４８１５１５－－５－－－四、评估可行性研究巧售１０１０１５１５２０２０２５２５３５２６ Ｉｆ锦绣拥湾房地产开发项目成本管理研究３．２项目设计阶段成本管理研巧３．２．１设计团队的确定荣恩公司在之前的项目中，忽略设计规划阶段在成本管理中的重要性，在选择设计公司没有派专业团队对设计公司进行审计考察也没有考察公司设计实力，一致的情况，因此并且经常出现设计人员前后不，针对这些问题，在此次项目的，荣恩公司采用招标的形式在选择具有甲级设计资质的设计公司设计规划阶段，并且在选择设计公司时明确要求参与设计的人员必须具有五年Ｗ上的设计经验，一同时在设计过程中所有参与的设计的人员必须与竞标时参与的设计人员致，这一致的状态样能确保在设计理念和设计思想处于。在选择投标单位时，由项目负工作小组责人选择出各个部口业务比较专业的人员组成招投标，对前来投标的单、位资质进行评估考察，并邀请相关领域的专家审核评议重要条款。事实证明，采用招标确定设计团队是非常正确的决定，避免了很多之前不该出现的问题，大大提高了工作效率。３．２．２成本控制的限额限额成本控制在设计阶段比较常用，它是指工程建设阶段，必须严格按照设计方案所规定的成本范围执行。开发商首先需要定位设计方案，分析需要设计的内容、５５【１范围，并在此基础上，采用概算不得大于总投资，预算不得大于概算的方法。过程中，荣恩公司在限额成本控制方面，在施工根据设计方案对工程实际情况进行调整和更新工程方案，Ｗ实际方案为原则，杜绝随意变更方案，从而保证了在整个项目的所有阶段，最终也，成本都是按照设计方案进行的确保了把成本控制ｕｆｌ。在了规定的范围么内，，从而保证了公司的利润实现了成本管理的目的３．２．３设计方案的评审对于设计方案的评审是设计阶段对成本管理的关键步骤，可Ｗ说项目成本由工作。设计阶段成本管理工设计阶段直接决定，也是项目成本管理首先要完成的作完成质量的好坏，直接决定是否可缩短项目建设周期、是否可合理安拌成－－心１。由于之前公司本，将这些问题都做好才能保证每分的成本都用来创造价值只重视设计方案对建筑外观和建筑的功能的设计，并不重视设计方案对整个项目的影响，从而对，更不重视设计方案的评审，导致设计阶段对成本没有制约力度整个项目工程的工期、成本、进度产生了不良影巧。因此在锦绣滿湾房地产开发项目中、层髙、结构、户型、材料等级、建筑功能等各个方面对设，从楼层层数计方案进行分析比较和评价，吸收各方案的优点，充，衡量和比较方案中的利巧２７ｉ 锦绣巧湾巧地产开发项目成本管理研究，分的初化初步设计方案并对设计方案反复论化、修改和补充，尽量把方案的不Ｗ，。足之处降到最低，落实投资总估算的成本费用得到最佳设计方案３．３项目招标阶段成本管理在荣恩公司之前的项目中，，招标情况并不理想出现了恶意竞争、不按招标，，损害了公司的利益制度进行等问题无法达到招标制度的预期效果，因此招栋阶段采取Ｗ下指施进行成本管理。３．３１．招标内容的确定、根据项目实际情况，锦绣溺湾房地产开发项目的招标内容最终确定为勘查设计、建筑工程、安装工程、监理、设备、重要材料Ｗ及其他设计方案所包括的内容。＂｜］并耍求承包商在合同中明确的标明合同采用的是总价包干合同。３．２．３招标方式的明确出于公平考虑，也为Ｔ保证有实力的建筑单位巧中标，荣恩公司采取公开＂１１招标和邀请招标两种类型。在本项目中，对单项工作内容采用发包方式，具体单项招标方式如下：表３－２招标方式招巧范围巧标组织形式招标方式了不采用招Ｗ巧ｈ化单项名務备注貫成全部部分自巧委托公开适请勘察ＶＶＶ设计ＶＶＶ建筑工程ＶＶＶ安装工程ＶＶＶ监理ＶＶＶ设备重要材巧＿—２８ 锦绣巧湾房地产开发项目成本管理研究３．３．３中标人所具备的条件为了选择有实力的招标单位，锦绣满湾房地产开发项目制定Ｔ比较严格续密ｗｆｉ，如下的招标原则：（１）只接受具有独立法人资格、房屋建筑施工总承包二级及Ｗ上资质的独立投标人竞标，不接受联合投标（２）中标人必须根据表述承诺，派出相应的团队进行施工工质，并保证施一一量要求，不得转包，经发现终止合同并由中标人承担切后果。（３）项目经理必须有中标人承诺的人员担任，如果发现项目经理与中标过一一程中承诺的不致，立即终止合同并由中标人承担切后果。一（４）经发现立即重视合中标人不得随意更换项目经理及重要技术人员，同并由中杨人承担一切后果。（５）要求施工现场文明施工、安全生产生在施工现场的安全质量事故，发均由承包人承担（６）招标人有权清退不履行合同的工程承包人，造成的损失，招标人在竣工结算后从工程款中扣除。３４．本章小结在本章中，对锦绣滿湾房地产开发项目预算阶段进行了成本管理研究，分别一针对决策阶段、设计阶段、招标阶段对上章提到的问题，提供了解决方法。决策阶段在成本管理方面要明确目标定位、严格深入可行性研究、注重项目风险分析；设ｉ十阶段成本管理要招标确定设计团队、进行限额成本控制、严格评审设计方案；招标阶段成本管理需要确定招标内容、明确招标方式、说明中标人所具备条件。上述成本管理方法，很好的改正了么前荣恩房地产开发公司在房地产开发。项目中出现的问题，使预算阶段成本管理收到良好的效果２９１１ ｔ锦绣满灣房地产开发巧目成本管理研究４锦绣滿湾房地产开发项目施工阶段成本管理研究４．１施工折段成本动态监管的必要性锦绣涧湾房地产开发项目为了实现动态监控成本管理目标，督促施工方严格按照设计图进行工程施工，考核评价月度、季度、年度成本目标，采取固定单价合同形式，将设计变更、原材料价格变化、工程量增加问题均作为考核重点。通过设计部口、工程项目部、合同预算部分别负责设计变更、施工档期完成工作量核实、发送档期工程建筑材料现价要求和核对工程量和图纸变更，巧目标成本与，项目成本实际发生额对比，分析偏差原因并汇至成书面总结汇报。其中着重注意的是设计变更，导致设计变更的原因有很多，如，工：工程设计不详细程实际与工程发包时提供的设计存在差异；市场供应的建筑材料标准不符合设计方案要求等很多因素，在王作中需要尽量减少设计的变更倩况，首先禁止通过设计变更来提高设计标准、扩大建筑规模。正常施工情况下是不允许设计变更的，产生设计变更时通常是有原始方案的设计己经影响到项目正常进行，对于必须发。其次，需要认真对待，必须有设计单生的设计变更，尤其是对于涉及到费用的增减时位、总监理工程师共同签字，设计变更才能有效。此外，房地产项目开、开发商＾发公司也可１＾派工程造价管理人员在施工现场驻扎工作，随时随地的对成本造价变化情况进行掌握和控制。４．２施工阶段各部口责任的界定成本控制工作不是某一个部口的工作Ｉ是整个项目所有部口需要共同完成的工作。只有责权分明，。因此就需要确定各个部口在成本管理中需要承担的责任才能对锦绣润湾房地产开发项目项目进行有效的管理，因此荣恩公司根据相关程序文件，明确标示出各个部口对应的责任与义务，从而希望能够将成本管理工作ＰＷ４－１。做的更好，如表３０ 锦巧满湾房地产开发项目成本管理研究－表４１施工职能管理表管理内容控巧方法主要责任巧口设变更评估确保前期巧査尽可能全面完整，减少设计变成本合约部负责汗算计更：加强施工图的成本审核．制定巧案；评估变更巧用（含可能引变可能的变化，为决策提供依据，起的索赔）更变更的审核容将设计变更进行分类．重点管理，设计变更必巧据实际情况向领导环巧有设沐范围、项目部、共同签字报化当节变更的审批经巧导审批通过后才能进巧变更—施签证的必要性班场签证必须严格按照操作規ＪＵ胜行巧据实际情况向巧导王签证的时巧現场签证必须及时准确报批現签证的工超虽明确签证的《际工程虽，巧保相应玻据的准确场性签签证的审批按照規定巧写施工洽巧通知单证＂＂麵先签后干的巧》！．应当先通过巧批巧后正式签证签证的反馈对工程进行定期的汇总与分析，并针对性的进ｆｆｘｍｍ审施工图会审分通过图纸的多层次的回迂与审核保证旌工围设计部组织，项目部囲项、分布围会纸的质量；专业人±进行交涼互会签巧爸审各专业技术图纸会审＿总分包方式？尽量在巧工前说定相应项目部、通过投标确定配合费分分包内容、的承包合同，巧免巧工过程中发生重大变化．包分包的责任界配定含￣￣互在材巧招巧前巧定各巧材巧的窒号和規格设许巧负责，成本合巧约巧配合Ｉ下．确定各材巧的成本合约部组织供材料供应方式在規定材巧供应方式的谢；巧应目巧参化＿材料淵巧保材巧许巧编巧的及时性和椎》性：项目巧巧巧巧备好材巧供应可巧发生的巧巧，并巧定相关巧口巧巧时间拍应的巧案？ 锦绣湖湾巧地产开发项目成本管理研究工＃款进度按合同约定执斤付款，按进度付款项同部与监理工程师ＩＩＩ程多怯次多巧度的审核工巧进ｉＳ巧核完成的形《部款工程进度位；的预貧人员审核工程价支付付款的审批根据情况由不同级别人员豫终巧批主曾融总经理或总经理４．３基于挣值法旋工阶段的成本控制锦绣監湾房地产项目项目共包括项目区由北至南Ｈ排高层住宅依次排列，主３３２Ｆ的高层住宅、１栋巧Ｆ离层住宅、３炼２９Ｆ离层住宅要建设炼，小清河南一一路侧建设１Ｆ的沿街商业，水屯路侧主要建设２Ｆ的沿街商业；地块东北角一建设处３０００平米的集中公共绿地。属于比较大型的工程项目，为了具体而细致的说明施工阶段的成本管理过程，本文Ｗ１＃３３Ｆ高层住宅为例，利用挣值法对１＃３３Ｆ高层的建筑王程、装饰工程、给郁水工程、电气工程、采暖工程、通风工程进行成本控制分析，采用Ｈ个基本参数、四个评价指标进行挣值分析，通过对这些参数的计算，对锦绣涧湾项目进行成本、进度的实时监控，定期对成本、进，根据实际情况确定采取相应的管理策略及措施度偏差进行分析，对于超出预算Ｗ及超期的工程部分进行调整，使项目持续、顺利、高效的进行，实现锦绣蓝湾项目的建设目标。４．３．１建筑工程的成本管理研究１＃３３Ｆ高层住宅计划投资成本大约为１３６６５万元，工程周期为从２０１２年６月开工建设，本项目建设期约ｉ年，２０１３年５月底工程竣工，工期口个月，因此Ｗ每个月为一个建设周期，因此，建筑工程方面经历了１２个建筑周期。用挣值法对施工阶段成本控制进行分析时我们进行了：Ｗ下工作（１）建立指标体体系一ａ）计划工作量的预算费用ＢＣＷＳ的已完成工作量的实际费用一ＡＣＷＰＣ己经完成工作量的预算成本一ＢＣＷＰ）在锦绣蓝湾房地产项目中ＢＣＷＳ、ＢＣＷＰ、ＡＣＷＰ的这些数据是由项目经理的成本报表统升得到的。３２ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研巧（２）分析评价指标ａ）费用偏差，ＣＶｂ）进度偏差，ＳＶＣ）进度执行指标（ＳＰＩ）ｄ）费用执行指标（ＣＰＩ）根据项目中ＢＣＷＳ、ＢＣＷＰ、ＡＣＷＰ的这些数据，可Ｗ计算出ＣＶ、ＳＶ、ＳＰＩ、ＣＰＩ，其中在（１）和（２）中的指标介绍见１．３节。（３）图表分析开发公司根据其自身成本管理项目经验，得成本偏差程度控制目标；合同价＝Ｘ成本偏差程度成本偏差程度控制目标。确定成本偏差程度为３％，项目公司和开发公司通过了该值。即尽量将成本控制在合同价格Ｗ内，有不可抗因素引起的风险偏差最大允许值为ＣＶ有３％的可调整空间。我们得到１＃３２层高层住宅的成本偏差程度控制目标如表４－２表４－２挣值法Ｈ值分列表周期项目１期２期３期４期５期６期ＢＣＷＳ１３３１１２７５１３２１１３５４１３６７１０２３ＢＣＷＰ１３２１１２７３１３３１１２９９１２９１１０７７ＡＣＷＰ１３０１１２７５１２９７１３８７１３９６１０４５ＣＶ２０－２３４－８８－１０５３２－－－－ＳＶ１０２１０５５７６５４ＣＶＰ－－－０１０２５５４５０．０６７７４４０．０８１３３２００２９７１２．０５１４０．００１５７．０．－－ＶＰ－－Ｓ０．００７５７０１．１．．１．００５７０００７５３００４２３４０００５挑６９０．０５０巧２６２１４．．１．ＣＰＩ１．０１５３７３０】１．０９３６５５３７０９２４７８５１０３０６２２．９９８４３０．９９２４８７００．１．ＳＰＩ０．９９８４３１１．００７巧０為５９３７９６９４４４０３８０５２７８６３３ 锦绣拥湾房地产开发项円成本管理研究表４－２挣值法兰值分列表周期项目７１期８期９期１０期１１期２期ＢＣＷＳ８９６９０３９７７１巧３１０２２１０５７ＢＣＷＰ８９９９０４９６３１２９７１００３１０３３１ＡＣＷＰ８７３９１０９５７１２６１９巧００５ＣＶ２６－６６３６３０２８Ｖ－－－Ｓ３１４４１２４１９－ＣＶＰ０．０２８９２１０．００６６４０．００６２３１０．０２７７５６０．０２９９１０．０２７１０６－－－ＳＶＰ化００３３３７０．００１１０６０．０１４５４０．００３０８４０．０１８９４０．０２３２３２０４０７．１．１３２．１ＣＰ１１．０２９７８．９９３１００６２７０２８５４９．０３０８１０２７８６ＳＰＩ１．００３３４８１．００１１０７０．９８５６７１．００３０９４０．９８Ｍ０９０．９７７２９４通过对表４－２进行分析我们可Ｗ看到第４期和第５期成本偏差ＣＶ分别为－８８－万元和１０５万元，均小于零，也就是说成本超支了，成本偏差程度分别为６．７８％８．１３％和，超过了项目部设定的成本偏差程度３％的浮动空间，因此项目部对造１呵得到Ｗ下原因成成本超支的原因进行分析；某主要建筑施工材料的供应商未能在第４期和第５期及时供应，造咸了施工工作未能按进度进行；为施工企业物流成本增加，物流车队要求提高物流运输费，用，施工企业根据合同没有对物流车队予Ｗ会用出现了物资延误的情况。（１）改进措施通过分析产生偏差的原因：，项目部提出了改进措施如果材料加工时间比较长，那么就需要有充足的运输环节的时间，保证资料调配到位，使材料能够保质保量的出现在施工现场，因此我们跟供应商进行积极沟通，催促供应商按合同保质保量的将材料运送至施工现场；依据合同，我们对于物流费用不会做出超预算的增长，因此我们采用更换物流队伍的方式来节约物流成本，并保证施工工期。（２）改进后的结果＝＞０６期ＣＶ３２第，实际费用比算费用低，成本有结余，说明项目部采用挣值法进行成本控制得到了非常好的效果。４．２装饰工程的成本管理研究．３装饰工程预算成本为８９２７万元－工期为半年，ｌＵ，共６期，，预计个为１期我们可Ｗ得到表４－３挣值法Ｈ值分列表（周期）３４ 锦绣滅湾房地产开发项目成本管理研究４．表３挣值法吉值分列表麵项目１期２期３期４期５期６期ＢＣＷＳ预算费１４７４１１４１５１１４８４９３１４９８１４６７用ＢＣＷＰ预算成４８２１１４９２１４１４１４６３１４９３８２巧本ＡＣＷＰ实际１４５３１４９７１３１６１２５７１４６９１４５３费用２９－５－ＣＶ成本偏差１８１１７５１０１０－－－－ＳＶ度巧差８１９９进１１１９４ＣＶＰ成本偏＇－－差率０．０１９５６８０．００３３５０．１２１２３２０．１１８０８０．斯）６７６１０．００６８３５ＳＶＰ进度偏差－－－－率０．００５３９８０．０１２７３０．００６０２８０．００７４２０．０１２８５０．００巧３ＣＰＩ费用执行１１１１３０．８１．１．００６８８２指标．０９９巧０．９９６６６．７９５７９４３８７００６８０７ＳＰＩ进度执行．００．．化０．９９１．００５４２７０９８７４２６１６０６５０９９２６３２０９８７３７２７３指标．４－通过对挣值法Ｈ值表的分析我们可Ｗ看到第期的ＣＶ为１５７万元小于零，１２．１２％和１１８１％远即成本超支了．，；在看第Ｈ期和第四期的成本偏差率分别为超过了项目部设定的成本偏差程度３％的目标，因此我们需要对造成成本超支的原因进行分析。通过对项目的了解３期时设，因此影响了施工进，第计图纸进行了部分变更，３，因此第４期为了赶施工进度度，施工的实际费用在第期时也比计划费用少了第５期时，与计划进度相符，所Ｗ增加了人力资源成本的使用，使工期进度到－出现了表４３中的情况。整个装饰工程６个周期后成本和进度都是朝着项目预期方向发展的，说明对于装饰工程阶段用挣值法进行成本控制效果非常显著。４．３．３给排水工程的成本管理研究锦绣藍湾房地产项目给排水王程总的预算费用为ｌＯＯｗ，周期１４个月，前期设计需要４个月，安装１０个月。在项目实巧中，项目经理第８个月对工程情况进行Ｔ检査。划成本、实际成本及累汁完成百分比都在报告中得Ｗ体现，如表３５ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究一＞４４所示，Ｗ两个月为期，根据给排水工程的检查信息，分析了成本偏差。表４＞４挣值法三值分列表＂巧计阶段（元）安装阶段（￡７Ｉ第１期第２期第３期第４期第５期１１３ＢＣＷＳ３４６７０１３５３３０４０８５１４４０３７１４７３２１ＢＣＷＰ１３３４６５１３７２９９１４７２０３１３９８６６１４７１３４ＡＣＷＰ１３４５７７１３５９３５１４３３５７１４２０１１１４６８９３－－ＣＶ１１２１４４６２１４５２４１１３６３８－Ｖ－－Ｓ１２０５１９６９４１１８４１７１１８７－－ＣＶＰ００．０２６．００８３３０．００９９３５１２７０．０１５３４０．００１６３８ＶＰ－－－Ｓ０．００９０３０．０４３４１．０２７９７５０．０２９８２０．００１２７１０．１１００３４１．０２６４８９６１ＣＰＩ０９９７３７．１０拍８０．９８．００１６４１ＳＰ１０．９９１０５２１．０１４５５１．０２８７８０．９７１０４２０．９９８７３１评划完成如％１００％２０％４０％６０％累计完成４９．８４％１００％１９．６４％巧．０９％巧．２１％排水工程挣值法流程：（１）工作预计时间１４个月，开始时间为２０１２年６月初，完工时间２０Ｂ年７月底。由表４￣４知２７，项目计划工作万元，安装费用为（巧预算成本分别为设计费７３万元，总计１００万元，作为比较基准成本保存。（３）设定实际检查时间为第１０个月，即２０１３年１月。＂＂４－４知（根据表４，项目第１０个月检查时，设计阶段实际成本为１７万元，）＂＂４３２２６１元．２１％。累计完成１００％；建造阶段实际成本为，累计完成巧５进行成本控制分析，项目各个阶段成本偏差程度没有超过３％，各项指标（）均按计划完成的比较好。４．３．４电气工程的成本管理研究电气王程费用为１２０万元，，招标后的合同价为１１７万元，工期为Ｍ个月３０，设计阶段２个月，费用为万元全部按计划完成；建造安装时间１２个月，总一８７兰基本要素的数据巧用为万元。每两个月为期，建造安装阶段前６个月的，见表４＞５３６ 锦巧巧湾房地产开发项目成本管理研究表４－５挣值理论Ｈ基本要素￣第１期＾期第３期合计ＩＩＢＣＷＳ９３５９６９５７３１１３８４７２３７７７９９ＢＣＷＰ１１６４７９１２５８７２１２９９７４３７２３２５ＡＣＷＰ１３８６２８１３８６２９１３４６９６４１１９５３－－由表４５知，锦绣蓝湾房地产项目电器工程建设安装阶段１６个月的挣值分析结果：ＢＣＷＳ＝２７７７９９ＢＣＷＰ＝２６２３２５＝２９ＡＣＷＰ１９５３２３２５，１当电气工程建设安装阶段工期进行到６个月时，挣值为％元实际（）２９１９５３元，但是施工单费用为，其根本是电气工程合同采取的是固定单价合同位由于工伤妥善处理造成的补偿问题所致。２绝对差距是１４３０４７元，指的是项目预算与挣值之差，这１４３０４７元的差（），异是因为工期滞后问题所造成的，这就说明项目工程管理存在弊端导致了绝对差异。综上所述，当电气工程建设安装工程进行到６个月时，业主在电气工程建筑６０．３％安装王程中的实际投资仅为计划投资的，是指是因为工期的延拖，没有根１２据计划完成，当项目进行到个月。根据现有费用与工期管理的结果进行预测４６５８，５２５０．巧％到项目末期时元，仅能完成项目总预算的，项目挣值仅能达到４２．７。（１２个月末）时高达１％工程滞后，将会出现在引进挣值中间变量后，通过项目费用偏差造成的项目费用和工期变动的具＂些原因造成的项目费用和工期的变动大小。另外，在引入了挣体原因，Ｗ及这＂一目费用、工期，指明在成本与进度，值，就可些发展变化趋势如预测未来项监控未来应该解决的问题。业主已知道在电器工程进行到６个月时项目管理中存在问题。为此业主根据合同条款，采取纠偏措施。这些措施在电器工程后续工程工程如期完成、质量、工期控，使电器工程项目的费用中效果明显，确保了电气了重要的作用。制获得成功，挣值法在项目成本控制中发挥应用挣值法可准确监控电器工程建设项目成本与进度控制状况，内容包括＂＂Ｗ目预见性，可，为项目控制提供依据项目管理的Ｈ大控制任务，可提高项一主要，但是也有其缺点和局限性，确保项目与计划致。挣值法具有科学预见性、还需要借助于其他的工具，如风险分析价值工体现在问题没有具体解决办法，程，巧同解决问题。Ｗ、网络分析等３７ 锦绣巧湾房地产开发项ｔ１成本簡理研究４３５采．．暖工程的成本管理研究１４２１０采暖工程工期个月，设计阶段个月，计划费用万元；建造安装阶段口个月２个月一，计划费巧３０万元，ｔＵ为个工期，采暖工程的挣值分析表如表４－６．表４－６挣值法Ｈ值分列表设计阶段安装阶段；（元）Ｉ第１期第２期第３期第４期第５期第６期第７期＾８期ＩＩ１ＩＩＩＢＣＷＳ５２３７８４７６２２５１７６４５１６巧５１０６３４８５巧４９９４３４７０４８ＢＣＷＰ５１３５８４９０１２５０４６１５０２３２４９巧５４７６４９５１１４７４８４５０ＡＣＷＰ５２１巧４８３２５５１９巧４８８６３５０７５３４６９８３４９６７４４７０９６－８０－－ＣＶ１６８７１５１２１Ｊ６９１１５８６６６１４７３１３５４：－－－－－１１３１４１４１２１４ＳＶ１０２０巧００３２１６８８８００４０２－－－０．．．．ＣＶＰ．０１５３６０．０１４２１６０．０２９９６０．０２７２５４００２巧５００１３９７７００２８７９９００２７９４６ＳＶＰ－０－－－－．０１９８６０．０２８３６０．０２５８２０．０２８２９０．０２％０．０１８４７０．０２３５４０．０２８９３７ＣＰＩ０．９８４６４３１．０１４２１６０．９７０９０８１．０２８０１７０．９７７１８４１．０１４１７５１．０２Ｗ５３１．０２８７５１．ＳＰ．９８０５％１．０２９８８０．９７４８２８０．９７２４８９０．９７１２５１０．９８１８６７１０２４１０７１．０２９７９９Ｉ０－６各４－１根据表４个指栋的数据，通过分析，得到了挣值法评价曲线如國４５００００－ｊ々〇〇〇〇〇－３５００００３０００００一－白ＣＷＳ２５００００－＊－ＢＣＷＰ－２０００００Ｊｍ—Ａ－ＡＣＷＰ＇＇１５００００＾ＳＴ０００００１Ｊｔｒ－—５００００－０ｊＩｒ１Ｉ１第１巧第２期第３巧第４期第５巧第６期第７期第８期－图４１挣值法巧价曲线￣工程根据的成本控制情况进行图４１，可Ｗ看到兰条线几乎重合，因此采暖巧適接 锦绣滿湾房地产开发项目成本管理研巧的非常顺利。４．３．６通风王程的成本管理研究一通风工程工期６个月－，计划费用为％万，每个月为Ｉ期，得到表４７．表４－云值分列表７挣值法第１期第２期第３期第４期第５期第６期ＩＩＩＩＩＢＣＷＳ５８０９８６１８６５５９４３１５８９５３６１２８９６０３６４ＢＣＷＰ５９３６５５９０８５５８０９５６００２１６０８４２５９０５２ＡＣＷＰ５９１５４６０８２５５７９２３５％６４巧９７３５８８６３２－８的ＣＶ１１１７４０１７２７５７１８９Ｖ－－－－Ｓ１２６７２７８０＂３６１０６８４４７１３１２－ＣＶＰ０５４０．０２９４．１１２．１４．２０１．００３５５０００巧６０．０６１２００２８３０００３－－－－２１３４３０１０００７３５ＳＶＰ０．０４７０５０．０２３０．０７７９４．０．０２２２２．０４４ＣＰＩ１．００３５６７０．９７１３９３１．００巧的１．０１７３．０１１００３２１１巧１９．ＳＰＩ１２１８０８０．９５５０６３．１．０１８１１．．．００９７７５２６０９９２７０７０９７８２６５４－通过表７的各项数据，我们可Ｗ看到各项指标都完成的比较好，说明通风工程进行顺利。４．４本草小结本章对锦绣滿湾房地产开发项目施工阶段成本管理进行了研究，针对施工阶段，并提出了施工阶段各部口需要界定责，支出施工阶段成本动态监管的必要性任１料３Ｆ高层住宅为例，用挣值法对其建筑，接着Ｗ锦绣蓝湾房地产开发项目中工程、装饰工程、给排水王程、电气工程、采暖工程、通风工程六个方面进行成工期成本进度：本管理研究，发现了Ｗ下问题，并采化了相应措施保证了（１）建筑工程通过挣值法Ｈ值分列表知道第４期和第５期成本偏差ＣＶ分别为－８８万元和６７８％和８．口％－度分别为．，超过成本偏差程度１０５万元，成本超支，成本偏差程３％的浮动空间，是由于材料供应不及时和物流成本増加造成的，通过改进措施＝之后，第６期ＣＶ３２＞０，成本有结余，说明项目部采用挣值法进行成本控制得到了非常好的效果。（２）装饰工程。－对挣值法Ｈ值表的分析可Ｗ看到第４期的ＣＶ为１巧万元小于零，成本超支，３９ 锦绣巧湾巧地产开发项円成本管理研究第Ｈ期和第四期的成本偏差率分别为．１２％８１％程度３％１２和１１．，远超过成本偏差的目标，是由于第３期时设计图纸进行了部分变更，彰响了施工进度，施工的实际费用在第３期时也比计划费用少，因此第４期为了赴施工进度，增加了人力资源成本的使用，使工期进度到了第５期时，与计划进度相符，整个装饰工程６个周期后成本和进度都是朝着项目预期方向发展的，说明对于装饰工程阶段用挣值法进行成本控制效果非常显著。（３）给排水工程。对给排水工程进行成本控制分析，各项指标均按计划完成的较好。（４）电气工程。用挣值法对电气工程进行分析发现ＡＣＷＰ比ＢＣＷＰ值高，是由于工伤涉及到的补偿问题未列入电气工程固定单价合同；电气工程由于工期延误导致建筑安一装到半时的投资仅为计划投资的６０．３％，提出适时的改进措施是电气工程如期完成。（５）采暖工程。通过对挣值法对采暖工程成本控制进行分析，得到挣值评价曲线，ＢＣＷＳ、ＢＣＷＰ、八£＼鮮；条线重合非常好，说明采暖工程进行的比较顺利。（６）通风工程。对通风工程进行挣值法评价分析，得到的各项指标都比较好，说明通风工程也进行的比较顺利，成本控制进行的比较好。４０ 锦巧巧湾房地产开发项目成本管理研究５锦绣巧湾房地产开发项目竣工阶段成本管理研究根据对Ｗ前资料的分析我们得到，荣恩公司对竣工结算阶段重视度比较低，一重视施工过程而在竣工阶段投入较少，且缺乏具有有些专业素养的线工作人，员，各个部ｎ之间沟通很少，部口之间的配合力度不够等问题我们通过对ｔｕ前失败经验进行总也，采取抖下措施改正５．１竣工阶段的工作量投入１５．１．人员与计量工作投入，它直接关系到承包在施王项目合同中竣工结算是重要环节、发包双方经济。，利益Ｗ及工程款的拨付等相关工作因此，首先在竣工核算阶段增加具有专业素养的一线工作人员对于保证竣工核算任务能够保质保量的完成是非常有必要的，由监理单位对施工承包单位己完成的工作进行检验，不能按照招标文。其次件里估算的工作量作为工程价款结算的，必须由监理工程师对实际己完成的工作工作，。进行计量，监理工程师可Ｗ拒绝计量不合格的保证了荣恩公司的利益５丄２财务部口主导的多部口配合荣恩公司在竣工核算阶段加强竣工核算阶段部口的配合，并由财务部口把关，做好竣工结算工作。财务部口将项目实际资金流向与计划进行全面的对比和。，，确保工程按照计判来时实施，及时调整计剣分析，超出超支原因并总结问题一■这些工作只靠个财务部口是无法完成的，需要多个部ｎ协助配合财务部Ｉ］＇巧，同完成工作，财务部口通过上述方法，通过制定各部口职责和成本支出管理规定来规范各个部口在各个环节的职责，并做到使全体工作人员重视成本管理工作，，并根据各个部口的实际情况来安排具体根据合理计划，相关部口做好整体策划一工作，根据问题制定系列调节措施’。财务部口在核算过程中会发现各种问题，为企业把好关。并协调好各个部口，起到指导和监督的作用５．２緩工验收的分於段进行５．２．１检查阶段一目来说，从整体对整个项目质量进行检査阶段包括两方面：是对于工程项、外檐装饰、口窗安装、环境工程等进行全方位的检査、地面工程，从±建工程４１ ］锦绣满湾巧地产开发项ｕ成本巧理研究全方位整体检查，看其是否符合设计方案的要求；二是检查工程细节，检查整个项目各个环节是否有问题，为了达到项目检班的完整性，不仅要检查项目建筑实－，体细节，还要检窗各种资料，各种结束文件，旦发现问题，就要限期整改解决不能拖延。５．２．２试验阶段严格按照建筑规范，实事求是的选定技术检验方法，运用技术手段检查材料、、施工设备、和建筑实物性能等，例如，对口窗抗风压Ｗ及口窗气密性进行检查对防水材料为温度敏感性进行检查。、对商层电梯安全性进行检畜等等５．２．３移交阶段甲方需要组织工程师团队，对整个项目的技术经济文件资料和建筑实物在项目全，部完工后进行全方位的检查和交接，及时发现问题同时也为质量评定做好了前期准备工作。５．３竣工结算的严格审核－１竣工结算书是结算工程价款依据的重要经济文件，图５是竣工验收流程序流程图。４２ ．；锋绣Ｉ■湾房地产开发项目成本管理研究单项工程达到竣工条件Ｕ’承包商中占安王弦收厂—￣￣芯蟲织初歩症＾１初验是＾合格否ＩＨＩ办理工程移交手续Ｉ全部工程竣工Ｉ——１————异爱亩组梦＇初蚕ＴＩ’准备竣工资料＇■ｉｉ疏竣Ｘ始收巧不予验收＾￣Ｉ￣飞Ｌ＂＂￣￣－－圭亩航组织验歧１巧Ｐ限期修ｇＴ！￣￣ｋ１＇广——ｓ蜡改合格ｉｉ定资产移交ｈ１Ｉ１－Ｊ￣￣工程投＼使用５－图１竣工验收程巧流程图审查结算内容的黃实性非常重要，是结算审核的主要工作，审核过程中，我的严格准确性，工程管理的规范性等方们需要审核提供材料的完整规范性，计算，从而保证对于成本计，才能保证工程量计算的真确面，必须重视计算审核过程工作。首先，选择实算的准确，使结算程巧化可保证顺利完成工程造价的核算工作需要有多年造价经验，审计力雄厚的审计单位，并且专业队伍必须经验丰富用专业素养与承包商进行交流，对于出现的歧义和问题，的专业人员配合，并利，对于竣工，竣工图是项目的证明依据可＾随之解决，竣工图绘制须规范；其次一编制项，银据合结算时是非常重要的，因此要严格按照工程进程的实际情况来地竣工图规定，考核承包方施工过程中相，根据巧同规定，选择经验丰富的人员９０％内，项目管理人员要及时整理包括；再次关信息，将合理支出工程款控制在、现场签字等全部资料，并在、报价表施工设计图纸及其变更、技术核定联系单全面了解，并对各个工程全部结束后交给审计人员，由审计人员对整个工程进行，结合实际情况在有现场监督的情况下环节的信息掌握了如指拳，用Ｗ结算谈判．．．． 锦绣拥湾房地产开发项Ｈ成本管理研究对事故进行清算资金，。做到上方面可Ｗ保证我们计算审核顺利完成，进而为项目结算工程款提供了依据。竣工审核如果只检查项目建筑成果，为Ｔ避免造成成本不确定等问题的出现，竣工审核并不只是检查项目本身是不是合格，还需要检查是否符合项目要求和规格要求，根据项目设计的设定，审核整个项旨过程中所有的内容。５．１．３单据是否合格检查单据是要检查项目过程中实物凭化，单据通常包括会计发票单据、建筑材料凭证、工作人员工作凭证。各个阶段的工作状态可Ｗ由这些凭证客观核对态，对于竣工结算时至关重要的，并且会计核算过程中依据的也是这些凭证单据，而非建筑实物本身。在成本结算过程中，不能认为工程质量本身没有问题就达到了施工效果，对于其他方面可Ｗ不予Ｗ考虑，这种观点是错误的，违背了成本控制过程监控的宗旨，，也为成本结算带来了很多不必要的麻烦因此整理符合要求的一个环节单据凭证是成本核算阶段非常重要的。５．３．２工程巧容是否符合设计要求一工程内容是否符合合同要求是非常重要的点，除此之外，工程内容是否依，据工程设计图，相应部口是否核准工程的变更楚否按要求将成本控制在合理范围之内等等，对于很多方面的成本进行检查和评价，避免造成成本节省和成本正一价之间的抵消，这样的结果就是不知道项目工程中哪部分是成本管理效果显一著，哪部分存在管理问题，这样也就无法对工程项目作出准确的评估。５．３３、．数量误差、价格之间的关系锦绣滿弯房地产开发项目对于荣恩公司来说是比较大的一个项目，施工情况比较复杂，，使用的材料种类巧多且数量比较巨大，物料计价单位差异也比较大由于材料数量较大，在比较大的数量级的前提下，在计算上存在的微小错误通常也会导致结果总量上出现比较巨大的差异一。而且价格作为个敏感因素，与合同价之间和数量误差如果在合理的范围内是符合要求的，但是对于超出的部分就要认真核对超出的原因，Ｗ及超出的来源。５．４后评价工作的进行对工程项目进行后评价工作是作为对于成本评价在项目建设过程中的补充和完善。它是指房地产开发公司在房地产开发项目竣工结束后，组织相关人员对４４ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究项目从总体的成本目标进行全方位的考核评价。项目后评价工作可Ｗ是成本评估、客观，同时可Ｗ为Ｗ后的房地产项目提供优秀的成本管理经验更加准确。在锦，荣恩公司具体做法是如下绣滿湾房地产开发项目中。锦绣滿湾房地产开发项目制订了《项目后评价评估报告》（后简称《评估报告》），由项目部和成本管理部共同编制，并规定了进行后评价工作所需要进行的流程和工作内容条款。同时，要求各个部口在竣工结算过程中，根据《评估报》内容，确定具体完成时间告，并规定所有相关部口负责收集自己所对应工作的全部项目成本基础资料，包括可行性研究报告相关资料、投资估算报告相关资料、施工图预算报告相关资料、施工图预算报告相关资料、成本管理评价报告等项目Ｗ。工作人员进行《评估报告》编制工资料资料收集齐全之后，开始组织后评价作。锦绣湖湾房地产开发项目竣工阶段成本管理在编制《评估报告》时根据施工进度和竣工结算日期，将所有资料进行分类汇总，按照成本科目填写《项目结算、明细表》，编写工程结算书，同时要保证：总结项目无效投资成本超支部分、，，并进行经验总结同时也需浪费损失等进行分析；其次对比分析项目结算指标，耍对《项目目标成本》成本控制要求进行对比分析然后根据对比分析结果，对成本管理工作哪些环节有效，那些环节有问题进行汇总。最后根据各个时期成本，，并动态信息，对照着各个时期的成本控制资料分析工程变化范围确认计划变，进行经验总结，之后填更对成本是否产生了影响，评价项目成本管理的科学性写《项目结算明细表》和《成本后评价表》，将结果提交到荣恩公司的成本管理，针对存在部口进行考核评价总结，对成本完成情况需要各个部口进行评价分析，对问题，的问题提出改进措施，如果问题比较大需要召集专口的会议进行讨论提出改革方案。项目后评价分析工作完成之后，进行汇总，并将完整的《评估报告》提交给荣恩公司进行审批。审批结束之后，公示《评估报告》中提出的意见及处理结果？目中好的经验进行及时的推广，通过后评价工作的完成，将公司在房地产开发项题的方面也要及时的整改，；存在问横向推广到其他项目，纵向为Ｗ后项目做铺垫口９并提出符合实际的改进办法。在后评价王作完成之后会输出成本经验数据的积累作为其输出结果。５．５本車小结在本章中目竣工阶段进行成本管理研究，从，通过对锦绣湖湾房地产开发项工结算严格审査；进行后评价工阶段进行竣工验收；竣竣工阶工作量的投入；分作等四个方面竣工阶段进行成本管理研究。对于竣工阶段工作量投入方面，需要４５ 锦绣满湾房地产开发项目成本管理研究一二做到两点，是人员与计量工作的投入，是财务部口主导的多部口合作。竣工－验收分阶段进行这部分将竣工验收分为了兰个阶段，是检查阶段，分别检查房地产开发项目整体也要检査项目的局部细节；二试验阶段严格按照标准和规定进行试验Ｈ移交阶段，甲方对移交的所有生产资料，对整个项；在项目全部完成后目的技术经济文件资料和建筑实物进行全方位的检杳和交接。针对竣工结算的严一节格审核这，提出了要检畜所有单据、凭证等是否符合要求查工程建筑实；检工程其他资料是否符合要求一。物和；检查建筑数质量和价格之间关系最后个小节是对项目进行后评价，得到《项目后评价报告》，对＾心后项目的实施提供了宝贵的经验。通过上述四个部分对竣工阶段进行成本管理，是锦绣湖湾房地产开发项目实现了荣恩公司前所未有的良好效果，成本管理成果显著。４６ 锦绣巧湾房地产开发项目成本管理研巧６结论与展望本文首先介绍了研究背景和国内外研究现状，根据己有文献，得到了本文的硏究思路；然后了解项目管理、成本管理、成本控制相关理论，及成本管理方法，为后续研究做准备；再对锦绣湖湾房地产开发项目情况做基本介绍，并分析Ｗ往开发公司的成本管理情况，找出成本管理在预算阶段、施工阶段、和竣工阶段存在的问题；接奢对预算阶段进行了成本管理研究，并对预算过程中决策阶段、设计阶段、招标阶段成本管理所遇到的问题提出了解决方案；接下来对施工阶段成本管理问题提供解决方案，并用挣值法Ｗ某高层的建筑工程、装饰工程、给排水工程、电气工程、采暧工程Ｗ及通风工程成本控制进行分析，找到挣值法Ｈ要素，并计算四个评价指标，根据得出的数据结果，分析出项目在施工阶段成本控制中出现的问题，并及时的对问题作出反馈，找到解决方案；后续又对竣工阶段成本管理在竣工阶段工作量投入、竣工验收的阶段、和竣工结算的审核等方面来改进竣工阶段成本管理措施；最盾得到本文的结论、不足与展望。６１．结论本文首先介绍了研究背景和国内外研究现状，根据己有文献，得到了本文的研究思路；然后了解项目管理、成本管理、成本控制相关理论，Ｗ及成本管理方，法为后续研究做准备：再对锦绣满湾房地产开发项目情况做基本介绍，并分析Ｗ往开发公司的成本管理情况，找出成本管理在预算阶段、施工阶段、和竣工阶、段存在的问题，并对预算过程中决策阶段；接着对预算阶段进行了成本管理研究设计阶段、招标阶段成本管理所遇到的问题提出了解决方案；接下来对施工阶段、成本管理问题提供解决方案，并用挣值法Ｗ某离层的建筑工程装饰工程、给徘水工程、电气工程、采暖王程及通风工程成本控制进行分析，找到挣值法Ｈ要素，分析出项目在施王阶段成本控，并计算四个评价指标，根据得出的数据结果制中出现的问题，并及时的对问题作出反馈，找到解决方案；后续又对竣工阶段成本管理在竣工阶段工作量投入、竣工验收的阶段、和竣工结算的审核等方面来工阶段成本管理措施。改进竣；最后得到本文的结论、不足与展望６．２展望与不足我国当前的经济模式还处于粗矿増长的情况，通常情况下能耗大，效益低，、、低耗的效益模式的路子上想要要实现经济体制健康发展，必须走上化质高产来。房地产项目在面临进入微利时代的严唆形势，需要遵循经济发展原则，走优４７ 锦绣衡湾房地产开发项目成本管理研究质、高效、低耗模式。如何在形式如此严峻的情况下，实现企业发展，保证企业利润，并提高企业的竞争力，这个问题值得企业思考。企业需要根据自身企业特点，提升企业成本管理水平，不断提高信息化、标准化，从而提高企业竞争力，Ｗ达到经济效益最大化的目的。本文通过对荣恩公司锦绣湖湾房地产开发项目进行了科学成本管理，收到了良好的效果，并为Ｗ后的房地产开发项目的进行，提供了宝贵的经验。但是还是一一存在些不足。由于个人知识水平和研究视野有限，在研究管理中存在些缺失一巧不足支出，同时，由于外界情况也在不断变化些成熟的经验灵，需要我们对、活掌握，，；同时由于项目涉及到公司內部核屯信息很多方面的内容无法展开进一行深入研究，这使得文章具有定的片面性。４８ 锦巧滿湾房地产开发项目成本管理研究参考文献王海波？．工蜡项因成本控制Ｊ．中国县镇会计２０，１００２：１１３１１ｎ，７］［］２黄斌．价值工程理论在建筑施工项目成本控制中的应用研究Ｄ．重庆大学，２００５［］［］３李鞭明．白巧河大桥扩建工程施工成本管理研究Ｄ２０．华南理Ｘ大学１３［，］［］４ＡｋｃｎｈｃａｄＱ．Ｃ－ＢｏｎｄｓＡｎｄＧｕａｒａｎｔｅｅｓＰｒｏｃｅｅｄｉｎｏｆＩｎｓｏｌｖｅｎｃｒｉｎ化ｅＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ［，，］呂ｙＩｎｄｕｓｔｒＪａｎ３１ｔ２０１０ｙ，ｓ，ｈｎ＇Ｊｌ民ＴｏＨｅｌｍａｎｎＷｅｓｋｕｅｍｓ．ｈｅＴｏｔａｌＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔＦｉａｍｅｗｏｒｋ．Ｃｏｓｔ口，Ｑｇ］ｙＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ．ＭｏａｍｏｗｎＭａｒ２０１１．Ｖｏｌ．４３Ｉｓｓ．３巧，，６Ｌｕｃｋ民ＭｃＤｏｎｎｅ．ＲｒｔｒｉＲＥ化化ＨＷｌｌｅａｌ巨ｓｔａｔｅ化ｅｃｔｉｖｅｓｎｉｎｃｔｏｎｔｏｅａｌ，，ｓｏｏｄｕｓｏｍｅｏｏｄ［］ｐＩｗｎ２０１０ｔｉ，－－ｍｕ－７ＨｅｕｎＳｕｋＨｗａｎ．Ｗｅｂｂａｓｅｄｌｔａｔｔｒｉｂｕａｎａｌｓｉｓｍｏｄｅｌｆｒｅｎｉｎｅｒｉｎｒｏｅｃｔｃｏｇｉｔｅｙｏｇｅｇｐｓｔ［］ｇｊ？ｍａｎａｅｍｅｎｊｍｉｔ．Ｃｏｕ化ｒｓ＆ＩｎｄｕｓｔｒｉａｌＥｎｉｎｅｅｒｎ，２０１２．３４５６ｇ［］ｐｇｇ间ＡｎｔｏｎＨａｕｃ，Ｊｕｒｅｋｏｖａｃ，Ｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎｓｔｒａ化ｇｙｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓｉｎＳ－ｌｏｖｅｎｉａＪ．ＩｒＵｅｍａｔｉｏｎａｌＪｏｕｒｎａｌｏｆＰｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔ２０１２１８乂１６７］ｇ［ｊ，，（）［列ＪａｍｅｓＷ．ＳｍｉＵｉｅＣｏｓｔＶａｌｕｅＭａｎａｇｅｍ州ｔＭｅｔｈｏｄａｎｄＥｘｔ州ｓｉｏｎｓ［Ｍ］．Ｂｅｉｊｉｎｇ：ＣｈｉｎａＭａｃｈ１ｉｎｅＰｒｅｓｓＪａｎｕａｒ２０１，ｙＩＯＷａｌｔＬｉｋｅ，ＯｆｅｒＺｗ化ａｅｌ，ＫｙｍＨｅｎｄｅｒｓｏｎ．Ｐｒｅｄｉｔｉｏｎｏｆｐｒｏｊｅｃｔｏｕｔｃｏｍｅ［Ｊ］，Ｉｎ化ｍａｔｉｏｎａｌ］Ｊｐｍｅｎ４０－４０７ＪｏｕｒｎａｌｏｆＰｒｏｅｃｔＭａｎａｇｅｔ２０１１２７；４０ｊ，，（）ｅＩｎａｎｄｓｌｉｎｌ．Ｌｉｍａ化ｓＡｈａＣｕ化Ｕｅｉｅｉａｅｎｉ巨ａｍｅｄＶａｌｕ出ｃｅｓＥｔｂｙＡｇｉｌａＭｏｓｍＮｙｐ叫，ｐｐ［］２０－Ｅｘｅｒｔｓｔ１２．８９Ｓ．Ａｌ９０ｐｙｐｐ，２０１０（２－１２：１２４１２，，）５郭新文．加强项目成本管理控制的几点思考［冲北方经贸］［２０１０１０．，，１３冯磊．房地产开发项目设计与施工阶段成本控制中国新技术新产品［］－１１（２４：７８１，２０）８１４卫东．工程项目投资成本控制的巧析［化中国城市经济［］臧ｔ学？理研究．？，：硕：位论文］广州华南理工大学１５黄剑军．ＳＺ住宅小区开发项目的成本管［［］２０１０？；化．財会信报．２０１０，２１２５３０张志君．企业战略成本管理应注意的几大问題］［．１．．市场营销２０１年１期１７那润英．工程项目成本管理的探讨建筑与装饰］［２０）．，２０１０（１８梁锡华．论房地产项目开发过程中的成本控制山中国高新技术企业］［－；１３８４２Ｗ莫敵中国工程项目责任成本管理体系探究机经济研究导刊．２０１３０）１［］：中国计划出巧２０全国造价工程师考试培训教材编写委员会．程造价计价与控制岡北京［］社，２０１１００８．，２．施工项目成本控制研究Ｄ重庆大学ＰＵ刘洪峰［］一－种巧方法基于流程再造的作业成本法？【巧２２裹巧波，郭金金．房地产企业开发成本拉制的［］经济研究＊０７，２００９４９ 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锦绣湖湾巧化产开发项目成本曾理研究一级科目二级科目Ｈ级科目四级科目ＩＩＩ锦绣巧弯房地产开发项目开发成本１＿１±地征用及拆巧１丄Ｉ政府低价及市Ｉ补僖政配套费１．１三合作款项１丄３红线外市政配奪巧￣ＴＴ．４拆迁补偿费Ｉ丄５其他規费１．２开发间接巧１．２．１工ｉＳｔＳ理巧１＊．２２巧决算编审费１．２３工程质检检巧里１．２．４巧术巧务巧１．２．５巧功电巧Ｌ２．６物业管理巧１．２／７行政管理巧１＿２＿８资本化利息支￣＾．９媒介广吿巧１．．２１０广告设施及发布会１．３前期工程费．３－１１巧査设计巧巧查丈貴規划设计费建筑研巧用房１＿．３２巧批巧建巧巧府化批巧建巧￣￣增容费一１＿．３３；进平巧临椅道路临时用水临时用电场地平巧巧１１４临时设巧费．临时围巧６时办公室临时巧地占用巧Ｉ５３ 锦巧拥湾房地产开发项目成本管理研究１．４基础设施费１４．１．室外给巧水系自来水系统Ｉ竺雨污水系统直巧水系统热水系统１．４．２室外采暖系统曾道系统兰热交巧系统锅炉房１乂３室外燃气系统管道系统巧压巧１．４．４室外电巧系统离压线巧工程全化压线巧工程氏电室开巧站１．４．５室外巧防系统兰１．４．６室外智能化系电信网络系统费统费小区停车管理系统电子巧更系统围培巧控照明系统１．７．４环境设计绿化津设巧道路及广场建设费围堵建设费室外照明５工ｇ费１．１工费１．５．建巧安装巧基工程工捏植施王程巧供材化基觀费１．３．２支护工程支护Ｍ设计施工资支护塊甲供材１．．５３±石方Ｘｇ＾—１．５．４主体工程机租般：ｔ建塊＾５４ 锦绣满湾巧地产巧发项Ｋｌ成木巧理研究—般安装Ｔ程一般述安工程材差５５１．．专项±速工程１５６．．专项安装Ｘ程Ｘ巧施工费直供设备与主材１．５／７精装修工稍捣装修设汁巧精装修施工费觀装修直化材８１．５．样板房样板房设评巧巧板巧施了巧赶化材輯设备１．６公共记奪工程１．６．１化的广场１．６．２商店１．６．３交通站１．６．４车库１．６．５其他巧施５５ 锦巧拥湾房地产开发项目成本管理研究附录二分部分项工程分析表：Ｘ程致分部分项Ｋ程名称：化Ｘ巧化：施Ｔ．日期：￣￣￣￣￣．Ｘ程规格中位估巧成本预算成本实际成木实际成木比实际与化划ＩＩＩＩＩＩＩ较Ｌｔ较＾＿￣数留：金额ｌｉｃａ金额金额数厘：金额数盘Ｉ金额ＩＩ１Ｉ合化实际与佔算比较￣实际与预算比较节胜原凶说ＩＪＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＪ编制单位：巧来Ｕ湖５６ 锦巧滿湾房地产开发项目成本管理研究致谢历时将近５个月的时间终于将这篇论文写完，在论文的写作过程中遇到了无数的困难和障碍，都在同学和老师的帮助下度过了。尤其要强烈感谢我的论文指导老师一姜宝老师，她对我进行了无私的指导和帮助论，不厌其烦的帮助我进行文的修改和改进。另外，在校图书馆查找资料的时候，图书馆的老师也给我提供了很多方面的支持与帮助。在此向帮助和指导过我的各位老师表示最中必的感谢！５７ 锦巧滿湾房地产开发项目化本管理研究个人简历９８７年５月２８日出生于山东省济南市１。２００５年９月考入中国防卫科技大学大学计算机专业，２００９年７月本科毕业并获得学±学位。５８ 发表的学术论文１４：２１．．２０９１，消巧导刊．１邓科巧谈如何加强国际总承包工程中的项目成本管理［］'