青岛lw房地产开发项目成本管理研究

'ｍＯＣＥＡＮＵＮＩＶＥ民ＳＩＴＹＯＦＣＨＩＮＡ硕±学位论文ＭＡＳＴＥ民ｍＳＳＥ民ＴＡＴＩＯＮ岛ＬＷ房地产开发项目成本管理研究论文题目：青ＴｈｅＣｏｓｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔＲｅｓｅａｒｃｈｏｆｉｎａｏＬＷＱｇｄ英文巧目ＥｓｔａｔｅＤｅｖｅｌｏｅｎｔＰｒｏｅｃｔ：ｐｍｊ张洋作者：指导教师：柳麻读专业学位学位类别：—页目专业名称：Ｌ暫＾项目成本觀．研究方向：打＊均 谨ｌｉＵｔ文献给我的导师、亲人和朋友。—张洋，Ｉ 青岛ＬＷ房地产开发项目成本管理研究叫爭｜３学位论文答辩日期：指导教师签字：養答辩委员会成员签字：争爆Ｔ＿＿ 独幼汚明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研巧成果。据我所知，除了文中特别加Ｗ标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研巧成果，也不包含未获得（巧：如沒有其他需要特别声巧的．龙样巧卒）或其佈教育化构的举份或证书傅用过的材料一。与我同工作的同志对本研巧所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：旅呼签字日期；年月日学位论文版权使用授枚书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意下事项；１、学校有权保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被査阅和借阅。２、学校可将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可心文＂采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学中＂国学术期刊（光盘版）电子杂志社用于出版和编入ＣＮＫＩ《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名；导师签字；签字日期：年月日签字日期：年月日 青岛ＬＷ房地产开发项目成本管理研究摘要随着国家政策对房地产行业调控力度的増强Ｗ及市场竞争的加剧，我国房地产销售价格正在逐步地趋向于理性。对于房地产项目开发商來说，利润空间的下降将会使房地产项目的成本控制和管理变得格外重要。只有控制好房地产项目的成本才能使开发商获得正常利润，才能在激烈的行业竞争中取胜。目前，很多房地产企业己经意识到内部成本控制的重要性，但是由于我国在这方面的研究起步。较晚，因而还需要进行不断深入的研究和分析青岛市房地产业经过多年的发展，己成为青岛市的支柱产业。受宏观调控政策、行业的竞争澈烈Ｗ及产业结构变化等因素的影响，青岛市的房地产从Ｗ前的不规范、不理性转变成为比较成熟的产业。在这样的背景下，本文Ｗ青岛市ＬＷ房地产项目为案例，通过对其内部成本管理的分析研究，剖析ＬＷ房地产项目成本管理存在的问题并提出优化方案。本文从房地产开发的全寿命周期的成本管理出发，Ｗ现代先进的成本管理理论为基础，对宏泰房地产公司的项目管理现状进行描述和分析。本文主要从下面一ＬＷ毛个方面对青岛房地产开发项目进行研究：第部分为前言，主要介绍本文的研究背巧、国内外研究现状、研究方法及内容安排；第二部分主要介绍了房地产开发项目的定义和相关理论，房地产项目成本管理内容和具体步巧等；第王部分为青岛ＬＷ房地产开发项目巧况，主要包括项目选化、建设条件、巧套设施、设计方案及该项目成本管理现状和影咱因素：第四部分为青岛ＬＷ谤地产开发项目施工前的成本管理，主要从项目决策阶段、设计阶段和招投标阶段对项目进行成本管理研究；第五部分为对项目施工阶段的成本管理进行研究，并用挣得值法对成本控制进行论速：第六部分提出了项目施工后进行成本管理的方法和思路，并进行了成本替理绩效的考核：第屯部分为结论与展望，主要对本文的研究结果进行归纳。，并对房地产项目未来的成本管理进行展望关？新房地产开发项目；成本管理：全寿命用期：挣值分析ＩＶ ＴｈｅｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈｏｆＱｉｎｇｄａｏＬＷｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｏｅｃｔｐｊＡｂｓｔｒａｃｔＷ化ｈｔｈｅａｕ呂ｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｎａｔｉｏｎａｌｐｏｌｉｃｙｏｎｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｃｏｎｔｒｏｌｏｍ＇ｗｅｒａｎｄｍａｒｋｅｔｃｅｔｉｌｓｔａｔｓｒｉｃｒｐｏｉｔｉｏｎｉｎｔｅｎｓｉｆｉｎＣｈｎａｓｒｅａｅｅｓａｌｅｅｓａｅｐｙｇ，ｐｇｒａｄｕａｌｌｙｔｅｎｄｓｔｏｂｅｒａｔｉｏｎａｌ．Ｆｏｒｄｅｖｅｌｏｐｅｒｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｅｃｔ，ｔｈｅｄｅｃｌｉｎｅｉｎｊｍａｒｇｉｎｓｗｉｌｌｍａｋｅｒｅａｌｅ巧ａｔｅｐｒｏｊｅｃｔＣＯ巧ｃｏｎｔｒｏｌａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｓｐａｒｔｉｃｕｌａｒｌｙｉｍｏｒｔａｎｔＯｎｔｔｔｐ．ｌｙｇｏｏｄｃｏｎｔｒｏｌｈｅＣＯ巧ｏｆｒｅａｌｅ巧ａｅｐｒｏｅｃｔｄｅｖｅｌｏｅｒｓｃａｎｅｊｐｇｎｏｒｍａｒｏｆｉｔｃａｎｗｉｎｉｎｅｃｏｍｅｔｉｉｏｎｉｎｔｉｎｓｔｒＡｔｒｅｓｅｎｔａｎｒｅａｌｅｓｔｌｐｔｈｔｈｅｄｕ．ｍａｔｅ，ｐｙｐ，ｙｃｏｍｐａｎｉｅｓｈａｖｅｒｅａｌｉｚｅｄｔｈｅｉｍｐｏｒｔａｎｃｅｏｆｔｈｅｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ，ｂｕｔｂｅｃａｕｓｅｏｆｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｉｎｔｈｉｓａｓｐｅｃｔｉｎＣｈｉｎａｓｔａｒｔｅｄｌａｔｅｓｏｔｈｅｒｅｕｉｒｅｆｕｒｔｈｅｒｒｅｓｅａｒｃｈａｎｄ，ｙｑａｎａｌｙｓｉｓ．Ｑｉｎｇｄａｏｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙａｆｔｅｒｙｅａｒｓｏｆｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｈａｓｂｅｃｏｍｅａｍａｃｒｏ－ｉｌｌａｒｉｎｄｕｓｔｒｆＱｉｎｄａｏ．Ａｆｅｃｔｅｄｂｃｏｎｔｒｏｌｏｌｉｃｉｅｓｉｎｄｕｓｔｒｏｍｅｌ化ｉｏｎｐｙｏｇｙｐ，ｙｃｐａｎｄｔｈｅｃｈａｎｇｅｏｆＩｎｄｕｓｔｒｉａｌｓｔｒｕｃｔｕ巧，ｔｈｅｉｎｆｌｕｅｎｃｅｏｆｓｕｃｈｆａｃｔｏ巧ａｓｔｈｅＱｉｎｇｄａｏｒｅａｔｉｉｔｒｒｅｉｔｒ．Ｉｉｓｌｅｓａｔｅｆｒｏｍｐｒｅｖｏｕｓｓｎｏｔｒａｉｏｎａｌｂｅｃｏｍｅｍｏｅｍａｔｕｎｄｕｓｙｎｔｈ，ｃｏｎｔｅｘｔｉｓａｅｒｗｉｔｈｅｘａｍｌｅｏｆｉｎｄａｏＬＷｒｅａｌｅｓｔａｔｅｒｏｅｃｔｓｔｈｒｏ，ｔｈｐｐｔｈｅｐｓＱｇｐ，ｕｇｈｊｔｈｅａｎａｉｓｏｉｎｅｒｎａｌｃｏｓｔｍａｎａｅｍｅｎｅｓｅａｒｃｈａｎａｌｓｉｓｏｆＩＷｒｏｂｌｆｌｙｓｆｔｈｅｔｇｔｒｅｍｓｏ，ｙｐｔｉｍｔｓｍｉｓｕｗｒ．ｒｅａｌｅ巧ａｅｐｒｏｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｏｐｔｉｚａｉｏｎｃｈｅｅｐｔｆｏｒａｄｊＢａｓｅｄｏｎｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｉｎｅｖｅｒｙｓｔａｇｅｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｌｉｆｅｃｙｃｌｅｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｏｎｔｈｅｂａｓｉｓｏｆｍｏｄｅｒｎａｄｖａｎｃｅｄｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｔｈｅｏｒｙ，ｐｒｏｊｅｃｔｍａｎａｅｍｅｎｏｆＧｕａｎｚｈｔａｉｉｇｔｓｔａｔｕｓｇｏｕＨｏｎｇｉｒｅａｌｅｓｔａｔｅｃｏｍｐａｎｙｓｄｅｓｃｒｂｅｄａｎｄａｎａｌｙｚｅｄ．Ｔｈｉｓａｒｔｉｃｌｅｍａｉｎｌｙｆｒｏｍｔｈｅｆｏｌｌｏｗｉｎ呂ｓｅｖｅｎａｓｐｅｃｔｓｏｆＱｉｎｇｄａｏＬＷ巧ａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｉｓｓｔｕｄｉｅｄ；ｔｈｅｆｉｒｓｔｐａｒｔｉｓｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ，ｍａｉｎｌｙｒｒｒｃｔａｔｕｓｉｎｔｒｏｄｕｃｅｄｉｎｔｈｉｓａｒｔｈｅｅａｒｃｈｂａｃｋｒｏｕｎｄｅｓｅａｈｓａｔｈｏｍｅａｎｄｐｐｅ，ｅｓｇ，ａｂｒｏａｄ，ｒｅｓｅａｒｃｈｍｅｔｈｏｄｓａｎｄｃｏｎｔｅｎｔａｒｒａｎｇｅｍｅｎｔ；Ｔｈｅｓｅｃｏｎｄｐａｒｔｍａｉｎｌｙｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｔｈｅｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｓａｎｄｒｅｌａｔｅｄｔｈｅｏｒｙ，ｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｒｏｅｃｔＣＯ巧ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｃｏｎｔｅｎｔａｎｄｔｈｅｓｐｅｄｆｉｃｓｔｅｐｓｅｔｃ．Ｔｈｅｔｈｉｒｄｊ，；ｐａｒｔｉｓｔｈｅＱｊｎｇｄａｏＬＷｏｖｅｒｖｉｅｗｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔ，ｉｎｃｌｕｄｉｎｇｐｒｏｅｃｔｓｉｔｅｓｅｌｅｃｔｉｏｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｃｏｎｃＭｔｉｏｎｓｓｕｐｐｏｒｔｉｎｆａｄＨｔｉｅｓｔｈｅｄｅｓｉｇｎｊ，，ｇ，ｓｃｈｅｍｅ，ａｎｄｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｓｔａｔｕｓａｎｄｉｎｆｌｕｅｎｃｅｆａｃｔｏ巧；ＴｈｅｆｏｕｒｔｈｐａｒｔｉｓｔｈｅＱｉｎｇｄａｏＬＷｂｅｆｏｒｅｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｏｅｃｔｐｊｒ－ｍａｎａｍａｉｃｏｓｔｅｍｅｎｔｉｎｌｆｒｏｍｔｈｅｏｅｃｔｄｅｃｉｓｉｏｎｍａｋｉｎｓｔａｅｄｅｓｎｓｔａｅａｎｄ，ｇ，ｙｐｊｇｇｇｇｔｈｅｂｉｄｄｉｎｇｈａｓｅｏｆｐｒｏｊｅｃｔｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈ．ＦｉｆｔｈｐａｒｔｉｓｔｈｅｓｔｕｄｙｏｆｔｈｅｐＶ ＣＯ巧ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｐｒｏｊｅｃｔｃｏｎ巧ｒｕｃｔｉｏｎ巧ａｇｅ，ｄｉｓｃｕ巧ｅｓｔｈｅｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎｏｆｔｈｅＣＯ巧ｃｏｎｔｒｏｌａｎｄｅａｒｎｅｄｖａｌｕｅｍｅｔｈｏｄ；Ｂｅｃａｕｓｅｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｈａｓｎｏｔｂｅｅｎｃｏｍｐｌｅｔｅｄ，ｓｏｔｓｌｔｈｅｉｘｔｈｐａｒｔｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｔｈｅＱｉｎｇｄａｏＬＷａｆｔｅｒｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｏｐｍｅｎｔｐｒｏｅｃｊｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｄｅａＴｈｅｓｅｖｅｎｔｈａｒｔｉｓｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎａｎｄｐｒｏｓｐｅｃｔ，；ｐａｎｄｓｕｍｍａｒｉｚｅｄｔｈｅｍａｉｎｒｅｓｅａｒｃｈｒｅｓｕｌｔｓｏｆｔｈｉｓａｅｒａｎｄｔｈｅｆｕｔｕｒｅｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｐｐ，ｐｒｏｊｅｃｔＣＯ巧ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔ；Ｃｏｓｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｗｈｏｌｅｌｉｆｅｃｙｃｌｅ；ＥａｒｎｅｄｖａｌｕｅａｎａｌｙｓｉｓＶＩ 目录０前胃１０．１研究背景１０．２国内外研究现状１０．２．１国外研究现状１．０２．２国内研究现状３０．３研究方法４０．４本文的体系结构５０．５本文的创新点７１房地产开发项目成本管理的相关理论概述８１．１房地产开发项目概述８１．１．１房地产开发项目的含义及特点８１．１．２房地产开发项目的成本构成９１．２房地产开发项目的成本管理内容１０１．２．１项目资源管理计划１１．２２１．项目成本估算１１１．２３．项目成本预算１２１．２．４项目成本控制１２１．３项目全寿命周期成本管理１４１．３．１项目全寿命周期成本管理的含义１４１．３．２房地产开发项目寿命周期阶段的划分及成本管理内容巧２青岛ＬＷ房地产开发项目概况１７２７．１宏泰房地产开发有限公司简介１２．２青岛ＬＷ房地产开发项目概况１９，２．２１１９．项目选址２．２．２项目建设目标及规模１９２．２．３项目寿命周期２０２．２．４项目建设方案２１２．３房地产开发项目成本管理２２２．３．１青岛ＬＷ项目成本２２２．３．２青岛ＬＷ项目成本管理现状２４２３２５．．３影巧项目成本管理的因素３青岛ＬＷ房地产开发项目施工前成本管理２７３．１项目投资决策阶段的成本管理２７３．１．１加强项目可行性研究２７３．１．２分析项目的不确定性２９３．１．３健全决策化制３０３．２项目规划设计阶段的成本管理３１ ０＾２项目设讲成妹槽输容。０＜＾２青岛Ｌ＾齡成關編機方若Ｘ．３项目杨阶请输本管理：；－ｗ１３定确招标内容成围；＾ｗ０－３＾定。＂确招标形式ｉ＾ｉ０－５３定＂ｉ制招标度及流＾ｉ〇＾３严格合同程管理＂ｉｗｈ４Ｗ青妾房＾项目打Ｗ體的成管ｗ１项目工阶段的本管理＂：ｉｉ＾１建立全员标责任本管｜ｉ＾｝３１完善项目工成本理流－ｉ＾３＾１目施工段ｉ项成本制方ｉ屯２基于得值的项成本纠＂＂ｉｉ＾３２５挣值法在目中运的具｜ｉ＾＞２５：＂项目纠偏施＂＂ｉｉＴ｝３；建成一＂构目本动监控机ｉｉ５青岛Ｗ度＾气开发巧＾化后瓜削ｗｌｔ５１项目工段后：ｉ阶成本管ｗ１＾＾１竣工阶段成本那：ｉｉ乱１完竣工流程：ｉ善收ｉ１＾５１：。细也结算核：；；１＾５１严格控工削制算本；；Ｕｉ２巧巧＾的嚇。＂＂於防－ｗ」＊６一．。一结论一：＂一＾－ｗ？＜￡５１：＂：＂＾论：＂：；ｗ＜￡５２：＂？？＂展望：：：；；参考文献：一：。：。：：一ｉ致谢．｜－＂－ＷＷｊｊ：？ｊ！ＷＭｗ个人简历在期间发表学术糾与研穀ｉＭ’， 巧岛ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究０刖吕０．１研究背景２０世纪９０年代Ｗ來我国房地产经历了几次起落，但对ＧＤＰ的贡献越來越大，特别是前几年发展极为迅速一。青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，随着国家一系列扩大内需拉动经济的方针实施，青岛市房地产形势良好。房地产企业要从残酷的竞争中得到可观的利润，就必须巧弃前不合理的经营模式，改变成本管理方法，从提商自身运营效率來降低成本。将成本管理理念从外部扩张转变为内部积累一，塑造企业的核也竞争力。成本管理与控制是企业管理的项重要任务，也是房地产开发中成本控制的必要手段。尽管许多公司现在注重成本管理的重要性，并改善企业的成本管理方式，但大多数企业的成本管理仍处于起步。阶段大多数房地产公司只能从支出管理的角度，试国控制和巧少成本输出，结果往往不佳。成本管理是综合性的，需要适应不断变化的环境。从公司的经营和项目运作的角度看，企业成本管理需要全方位的立体综合管理，成本管理才能真正有效。。控制房地产开发成本是提升房地产利润的重要手段在这种情况下，如何控一制好房地产项目的成本成为能否成功做好个房地产项目的关键因素。本文研究拟基于项目全寿命周期管理的新视角，从施工前期、施工阶段、施工后期深入分析＾ＬＷ房地产开发项目出现的成本管理问题及对项目的成本控制提供定的科学７指导。，还可Ｗ为提商房地产公司未来的项目成本管理水平创造机会和积累经验０．２国内外研究现状０．２．１国外研究现状在上个世纪巧期，在成本管理领域的理论发展相对缓慢，生产中只关也产品的实际成本付出？Ｍａｒｋ（２０００）指出西方在２０世纪３０年代，成本管理的理念发生变化，从成本的事后核算向在生产过程中进行控制转变，将成本控制和结算Ｗ。Ｔｕｍｍａｌａ（１９９９）总结出１９４５年之后整合，形成传统的成本控制方法，又将Ｗ企业部口与个人的责任与生产成本相结合，Ｐｅｔｅｒ（２００３），形成了责任成本体系指出１９５０年后期，新兴技术的发展推动了成本控制的进程，通过价值工程理论１ 巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理研力；Ｂ】和方法的发展，、成本控制过程发展到Ｗ综合目标成本控制为核屯的方向。在时间和空间控制的概念都己经大大扩展，它包括前期、中期、后期的成本控制，和管理人员、生产工人的责任成本控制，因而己经进入广义的成本控制的阶段，这是在成本控制发展进程中的飞跃。在提出的变动成本法的同时，它解决了传统方法无法解决的企业的预测和决策问题。化ｅｎＬＹ．（２０１２）认为到了２０世纪８０年－代，产生Ａｃ算（ＡＢＣｔｉｖｉｔＢａｓｅｄＣｏｓｔｎ）了作业成本计ｙｉｇ及作业成本管理ＢＣＭ－Ｗ（ＡＡｃｔｉｖｉｔｙＢａｓｅｄＣｏｓｔＭａｎａｇｅｍｅｎｔ）。作业成本管理作为企业管理的出发点和核也的本质，剔除了传统的Ｗ企业管理为核必的观念，引导管理者专注于成本动因。在国外的房地产开发项目从项目的启动开始，到制定计划，实施，控制和结束的所有过程中，使用项目管理工具，进行成本控制。Ｃｈｒｉｓｔｏｐｈｅｒ（２０１２）认为项目管理在全球范围的理论，有很多系统，但被最普及应用的是美国项目管理学会间ＰＭＩ的项目管理知识体系。在项目管理中的理论实践在很多领域中都能得到广一泛应用Ｉ９８３一，在年，美国项目管理学会第次将项目管理制定为国际通用的项体系标准，该标准称为《项目管理知识体系》，并沿用至今。项目管理体系是－个覆盖范围很广的行业理念，整个体系的内容包括了项目管理过程中的所有领域，即五个项目管理的过程组和九个相关知识领域。ＡｌｉＪａａｆａｎ（２〇００）指出在１９６０年初的西方发达国家，项目管理理念发展成为一种全新的管理技术，从工程项目的多样性和复杂性出发，重点放在项目整体间规划和制定项目的动态控制系统，具有前期规划、施工组织和整体控制的功能。Ｍａｋａｒ，Ｈａｓｔａｋ（２００３）认为项目管理作为新型学科，将现代工程技术、管理理论和工程实践巧合在一起，经过多年的更新和完善，使理论日益成熟，因其在项目Ｗ利润创造上的显著优势，在全球各个工业国家被广泛应用。Ｍａｘ（１９９９）认为项目管理在促进经济发展，提商工程质量，缩短建设周期，建设资金节约等具有十分重要的意义。在国外的房地产开发项目中，成本管理知识应用比较广泛的是工作分解结构（ＷＢＳ）和挣值管理技术（ＥＶＭ）。工作分解结构技术和挣值管理技术是２０世纪６０年代的项目成本管理的管理方法中最具代表性的两种Ｗ。国外有很多专家对成本管理体系有很巧的研究，Ｂｒｏｗｎ（２０００）指出在２０世纪，专家研究的理论方向主要有全寿命周期成本管理ＯＪｆｅＣｙｃｌｅＣｏｓｔｉｎｇ－ＬＣＣ）、全面成本管理＂＂（ＴｏｔａｌＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔ）理论、理论ｇ项目风险全面造价管理、２ 巧巧ＬＷ巧地产开发项Ｕｆ戈本管理硏究Ｗ偏差分巧法（ＴｒｅｎｄＡｎａｌｙｓｉｓ）。这些方法开创了该领域的先河，使得人们能够一用套科学严谨的方法控制成本。Ｋｅｎｎｅｔｈ（２００５）认为进入２１世纪，随着世界投资硕目Ｗ及计算机等相关技术的发展，项目成本管理也逐渐成为学者研究的ＷＩ重点领域。在项目管理方面又有了新的定义和更島层次的发展。ＤｅｌｌＩｓｏｌａ（２００９）定义了价值工程，并研究和提出了价值工程在实际项目成本管理中的应用方法。在计算机技术的推动之下，很多学者从新的领域和角度对成本管理进行一１１１１。了进步研究，并得出了新的结论从理论方面看ｉｎａ２００７，Ｍａｒｔ（）认为目前国外项目成本管理己经发展成为ｔｕｉ了比较完善的体系。从实，这些理论为工程的项目成本管理提供了大量的帮助践方面看，Ｇｅｒｏｕｌｄ（２０００）认为西方关于项目成本管理的研究应用于实践的比ＩＵ１例也比较高。西方很多国家都，主要在投资项目Ｗ及项目建设中应用的比较多有自己的成本管理方法，但是他们都可Ｗ在自己本国的环境，虽巧方法不尽相同中应用自己的理论取得比较理想的降低项目成本的效果。０．２．２国内研究现状近年來我国房地产利润经历了较大的起伏，从借助国家政策的快速发展到国家下大力度打压房地产价格下的发展迟缓。尽管对于国家进行的房地产宏观调拉的政策业界各有看法，但是我们可Ｗ明确的是房地产的利润空间正在缩小，消费者购买房地产的理性正在上升？从各，人们对地产商的各种宣传也不再完全听信地区房价变化情况来看一些刚性需求比较强的，全国房价基本得到了控制，除了地区房价上巧増速比较快之外，其他地区都逐步趋于稳定？由于房地产项目具有复杂性、周期长、成本商等特点，并且房地产行业利润正在逐步压缩，因此，房地产项目要控制好成本才能获得应有的利巧。国内很多学者对我国房地产成本的研究也很深入，例如，研究如何进行动态成本管理方案，，出现了很多相关理论项目施工阶段进行成本管理方法，如何强化从全周期全过程方面的成本控制管一理系列成本控制对策。，建立目标成本动态控制机制的模型等我国在项目成本管理理论方面主要有：全过程成本管理的理论和方法（杨秀ｕｌＷｆ【０５２００９）（冯伟，２０），Ｗ决策设计新，，工程项目成本管理的基本理论阶段和全过程的主动控制为重点的成本管理方法（胡巧，２００７）Ｗ理解项目各要素的相互关系为研巧重点，对项目范围、质量、时间和成本的集成管理的３ 巧巧ＬＷ巧地产开发项Ｈ化本管理研％ＩＵ１方法（何含，邓格２００７，，）价值网与价值成本链在项目管理理论的应用（戴杰１１８１些新的理论和方法为我国项目管理理论和方法的发展拓展了，２００７），这新的领域，促进了成本管理理论体系的形成与完善，为后从理论走向实践做了理论指导，推进了将项目成本管理体系运用于我国各方面的项目建设的进程。要有效地进行房地产项目成本管理：，要做到Ｗ下几点首先，要做到精、准、，快，要做到在项目开始么前准确充分地考虑到所有可导致成本增加的因素要在项目开始之前计算好所有应该纳入的成本，要做好预案，在出现问题时及时采取ｌｕｉ２０１１、补救措施（陈美娜，），进行；其次房地产项目成本管理要做全方位全过程的成本管理，从设计、施工、竣工各阶段降低成本，坚持Ｗ人为本，将每ＷＩ００９）个人的责任和就位落实好，２次，应该，出了问题有人负贵（高明；再、转变房地产管理方式，进行集约化成本管理，抓住关键部分，重点在事前事中ＩＷ２００８）控制好工程建设成本（程仁英，；最后，房地产项目开发过程中，每１１个阶段的成本管理都有各自的特点，要抓住问题本巧进行管理（陈萍萍，２０）ｆｕｌ。在研究方法上、，国内学者用了全生命周期项目成本管理理论、层次分析方法系统混沖变量模型，通过这些学者的研究，将项目成本管理的相关理论及方法从理论转化为实际行动，来对房地产开发项目进行指导，可Ｗ更好的突出项目成本ｔａｉ管理理论的实用性和可操作性（黄晴，２０１０）。通过Ｗ上研究现状可Ｗ看出一，目前的房地产项目成本营理般都着重进行了ｆＷ一静态成本管理的研究（郑庆民，２０１３）。由于房地产项目开发是个动态的过程，管理内容在不同的时期是在不断进行变化的，因此，动态成本管理在实际的＾１２００７１房地产成本管理中具有更强的实践意义（白建军，）。另外，现阶段的房地产成本管理的论文一般Ｗ理论研究为主要内容，进行了较多的定性分析，定性与定＊分析相结合的案例还不多。本文在引入项目动态成本监控理论的同时还Ｗ青岛市ＬＷ房地产项目作为研究对象进行了案例分析。０．３研究方法（１）实地调査法本文通过现场的调研，清楚了本项目所处的经济环境、市场状况、规划内容及居民期望等，依照调研结果对该工程进行了科学的成本评估与设计规划等，为工程项目后续的资源管理与成本管理提供依据。４ 巧间ＬＷ巧地产开发项０化本管理研究（２）定性与定量两种角度综合进行分析本文首先定性分析了房地产项目开发的建设条件、项目的目标和期望、工程范围、投资管理、、总体规划等；又定量分析了项目的原料投入、成本估算及预算成本控制等，从定性与定量两方面相结合得出本文研究的结论。（３）理论与实际相结合本文用成本控制的相关学科的指导分析青岛ＬＷ房地产开发项目的市场环境，将相应的理论应用到青岛ＬＷ房地产项目进行深入的成本管理与控制的研究。化４本文的体系结构一本文主要从下面走个方面对青岛ＬＷ房地产开发项目进行研究：第部分为、前言，主要介绍本文的研究背景国内外研究现状、研究方法及内容安排；第二部分主要介绍了房地产开发项目的定义和相关理论，房地产项目成本管理内容和具体步巧等三部分为青岛ＬＷ房地产开发项目概况，主要包括项目选址、建；第设条件、配套设施、设计方案及该项目成本管理现状和影响因素；第四部分为青ＬＷ策阶段、设计阶段和招岛房地产开发项目施工前的成本管理，主要从项目决投标阶段对项目进行成本管理研究：第五部分为对项目施工阶段的成本管理进行研究，并用挣得值法对青岛ＬＷ房地产开发项目的成本控制情况进行评价；第六部分提出了项目施工后进行成本曾理的方法和思路，并进行了成本管理绩效的考核；第走部分为结论与展望，主要对本文的研究结果进行归纳，并对房地产项目？－未來的成本管理进行展望。具体的体系结构见国０１。５ ‘巧巧ＬＷ巧地产开发项０成本管理研介项目成本管理理论概巧＼７项目基本憎况ｒ｜项目概况一ｆ设计方案项０投资￣—乂—决策阶段Ｉｒ—￣￣…一—施工前期成本管理－巧［１项日设计＾ｎ＿阶段产…―，＾项目招投＿Ｓ标阶段的Ｗ放—Ｖ挣得值法￣＿Ｓ行＠０本项目施工阶段—＾Ｉ成本和进理Ｉ度分析Ｖ项目竣工阶段＼７结论与展望０－１本文体系结巧£ 靑巧ＬＷ房地产开发项Ｈ成本管理研究０５．本文的创新点第一目论项，研究内容方面，之前的文章大多Ｗ专口研究理论或者仅仅就项理论研究和实证研究之间缺乏一理论与实证研究，因此导致目，个很好的结合点之间出现脱节。本文将理论与实际进行密切的结合，不仅深入分析宵岛ＬＷ房地产开发项目施工前、施工环节ＬＡ及施工后的成本曾理，而且还十分注重项目成本管理的绩效考核估，并且从全寿命周期的的角度来研究房地产项目的成本管理与一。控制个完整的理论体系并充分与实际相贴合，具有很强的实践性。本文构建了，第二，较强，研究方法方面完善的理论体系势必需要进行大量的文献阅读的实践性需要进行详实的实地调査。本文为了保持理论与实际的完美结合进行了文献研究法和实地调査法相结合的方式进行研究。在进行国内外文献梳理的基础。上采用挣得值方法进行成本纠偏，并进行了项目动态监控体系的建立７ＩＩ 巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理研％１房地产开发项目成本管理的相关理论概述１１．房地产开发项目概述１．１．１房地产开发项目的含义及特点房地产开发项目是指开发商从政府手中获得±地开发建设权，并在止地上建设商扁房或商业建筑的工程项目，取得附带在±地与建筑物上的相应权益（梁玉ＰＳ１花２０１２一一）。，房地产开发直Ｗ來都是投入多收益大的产业，同时也是个重要的经济建设项目一。国家要进行系列的法规约束，促使房地产业的健康运行（崔１２７１増坡，２００９）。房地产开发项目根据城市的经济、社会、环境相结合的设计原则进行全面的规划整合，在规划时必须严格依照所在城市的规划管理计划进行建设，合理布局，综合开发建设。房地产开发项目具有Ｗ下特点：１一（）工程量巨大、综合投入成本离。工程量的衡量般从项目投资成本和建设项目两个方面一，考虑房地产开发投资较大，个项目的投资开发，亩达化元甚至十几个亿。建设周期通常Ｗ年汁算或数年甚至十年Ｗ上，住房开发投资和长周期特点也决定了住房开发的商风险。（２）综合性强、涉及范围广。房地产开发项目涉及到许多相关部口，与之相互之间打交道的相关部口有：±地规划勘测部口、工程设计院、建筑施工队、供电系统、市政服务、电信通讯、文教卫生、环境与园林、银行等（李喜云，２００８）（２８）０（３）建筑品种多。房地产项目建筑种类可分为居住用房和非居住用房两大类，后者又可分为；生产活动项目（包括工业生产厂房、建筑企业生产活动用房项目等）；营业性用房项目（如百货商店、旅馆、银行等经营性用房项目）；行、、，政军等行政单位使用的办公用房项目政用房项目指党；其他专业用房项目，如文化传巧、科技、卫生服务、教育等使用的用房项目。如果单纯从工程建设项目方面总结，Ｗ住宅楼项目为例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项。，包括住宅及各种配套项目（４）与银行关系密切。从国际范围上看，无论是在发达国家还是发展中国家，房地产开发商都要充分利用房地产金巧筹资的职能作用才能有效的支持房地８ ‘巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｕ化本管理研九产项目的开发，并且都会化得较好的经济和社会效果，特别是在区域开发或者成ＫＳＩ片开发的情形（魏永齐，２０１２）。我国房地产业从起步到飞速发展，在经济上的资金來源都來源于银行的贷款的强大支挣力度。１．１．２房地产开发项目的成本构成房地产项目开发的完整过程都要经历主地征用与住户拆迁、项目的规划设．计、施工、竣工验收与商品销售五个阶段。因此房地产开发项目中涉及的成本主要包括Ｗ下几方面；一（１）±地费用。房地产作为种实际存在的物质形态，既包括±地又包括±地上的建筑物Ｗ及衍生的利益一。这性质决定了房地产开发项目必须在拥有±地的前提下才能存在。在我国，要进行开发，±地所有权属于国家或者集体所有ＢＷ一２００５。，）活动就必须获得王地的使用权，并支付定的±地使用费用（姜小龙一根据对不同的±地的使用和些附加费用，±地费用可分为：征地费用，即在征用集体±地时产生的费用；拆迁安置费，即在规划项目时，在项目规划范围内的一±地上原有的住宅或者房屋，给予其定的拆迂补偿和安置补贴等费用；±地出、，征地费。让租金，从市场取得上地使用权时±地的使用权出让金２。，（）前期工程费前期工程费指房地产开发商在取得项目±地开发权后工程建设前对项目进行地质勘探、调査、可行性研究和项目的规划、设汁所需要＂一＂Ｐ１１一２０１０）。，前期工程费占整的系列费用，Ｗ及Ｈ通平等费用（马新生一６％。个成本的比例比较低，般不会超过（３）建筑主体建设工程费？建筑主体建设工程费是按照建筑安装工程施工图进行房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，它是房地产开发成本的直接组成部分并且在整个成本构成中占据很大的比例，从我国目前情一４０％左右、。这费用的高低会直接影咱项目的成本功能况看，约占整个成本的Ｗ及质量。４？市政公共设施费用主要包括两个大部分，分别是（）市政公共设施巧用基础设巧建设费和公共配套设施建设费？基础设施建设费用又巧红线内的工程巧目开发过程中发生水、电、气的供应Ｗ及绿化、，主要指房地产开发公司在项Ｗｌ（２００５？环卫设痛等相关基础设施的建设巧用黄巧，）公共配妾设施建设费用是指在项目的建设用地内建设的具有非营利性质的公用设施（这些设施要为小区９ ‘巧岛Ｌｗ巧地产开发项ａ成本管理研）ｔ内部居民提供配套、便利服务例如学校，幼儿园，诊所等）和各种具有营利性质的配套设施（如菜市场，粮店等）所发生的相关费用的总和。需要注意的是这些？设施是不能有偿转让的。市政公共设施费用占项百成本的比例相对较大，占总成本的二到三成。（５）项目建设过程中的管理费用。管理费用的产生是不可避免的，在建设一过程中不管是开发还是施工都需要企业的监管部口进行管理，要付出定的人力物力和时间，主要包括给这部分管理人员的薪资、保险、差旅、职工教巧、招待３３１２０＞费Ｗ及场地与车辆租赁等费用（韩敬邦，１２）。这部分费用所占比例相对较少，占整个项目成本的２％不到。（６）销售费用。销售费用是指项目在销售其产品的过程中所发生的广告宣ＩＷ传费用、销售代理费用、产品推广费用等的总和（黄鹤，２０１０）。这些费用在项目整个成本构成中所占比例约为３％左右。（７）财务费用。财务费用是指房地产企业为筹集项目生产经营所需资金等。所发生的费用，主要指房地产项目顆资发生的利息因为房地产项目开发周期长，所需要的投资数额巨大，银行的信贷资金成为房地产公司支撑项目运转的主要资５０１金來源（毛宇婷，２００８）。在项目开发经营过程中从银行借款的利息是房地产一一开发成本个重要组成部分。这部分费用在整个项目开发成本中所占的比例相对是不稳定的，其所占比例的大小与所开发项目的大小，酷资额度的多少有密切关系。８一（）税费。税费主要包括两个方面，方面是直接税费，即在房地产项目一、、开发建设和销售时产生的系列税收费用，包含±地増值税房产税企业所得一、印花税等另方面是行政性巧用，包括止地管理和交易、开发管理税、契税；巧等巧用。（９）开发间接成本。间接成本主要是指企业在项目建设、组织管理过程中的损耗巧用、、周，包含员工工资和福利、办公消巧、工具修理水电、劳动保护转房摊消等巧用。另外还包括对房产项目进行营销活动时的巧用。１．２房地产开发项目的成本管理内容巧谓项目成本是指工程项目在巧个完成周期内所消耗的物资、人力、时间与、成本的总和，包括工程提出与决定设计计划、原材料物资采购Ｗ及建成验收等１０ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日成本管理研％一阶段的成本。产生成本耗费的每个环节中都涉及人力消耗、物力消耗１＾１及机械磨损等消耗。项目成本管理的主要目的是保证项目能够在不超出预算的情况下顺利完成。，要对项目进行整体规划严格控制费用支出，符合工程的要求期望，进行科学的００计划、实施、调控、跟踪，将计划变为现实（陈全建，２００６）。为了实现投资商的利益、创造社会影响，降低项目成本的过程是房地产企业发展所必需掌握的。技能。通过科学的组织计划在实施阶段控制成本，使整个项目达到利润最大化成本管理成功与否关系到是企业的效益与前途。为完成对项目成本与利润的监管，必须科学有效、完整规范的进行成本管理。１．２．１项目资源管理计划项目资源管理即对用于项目建设所需的各种原材料、设备，与人员进行系统的分析，合理的分巧各类资源，使项目过程井然有序，如房地产建设中对钢材和木料的需求量的分析、合理利用水资源的分析、对工程废料的妥善安排的分析及。劳动人员与技术人员的合理搭配等在整个过程中，首先对工程建设过程中所需。的所有资源列出分析表格，便于对项目进行科学的成本估算及成本控制１．２．２项目成本估算项目成本估算是根据工程所需的资源与计划，Ｗ各类原料的市场价格，对需包括从启动到建成验收整个过程产生的一切费用完成的目标进行的成本估计，２００６）。项目成本估算是项目计划中重要组成部分，为项目是否投（温崇宁，资、判断项目是否满足期望与项目投资招标的工程款筹集提供重要的依据，也是为工程进行进度安排与材料分配的重要指标？项目的估算包括：根据资金投入估算、根据计划安挣估算和按照预想图纸估算。主要方法有：按照类似项目综合考虑进行估算；通过计算各组成部分的成本？累加进行估算每种方法都有不足之处，需；聘请多位专家共同研究制定估算等。要结合运用，及时发现偏差及时改进在进行成本估算时会受到巧响，估算过程中不仅涉及工程必须的成本支出，？、还要考巧项目中存在的不确定因素？例如，原材料的实时物价有商有低天气原因等不可抗拒力量引起的工程延误、由于某些原因引起的项目进展不厢利Ｗ及估１１ 巧巧ＬＷ巧地产开发巧日成本管理研究算人员对实际情况判断失误所引起的成本增加等。这些因素都要考虑在内，单独设立应急费用。１．２．３项目成本预算一项目成本预算是将工程的各个阶段工作的分解成本结合在起，进而对整体工程的成本进行测定一。预算是控制成本的种机制，要考虑不确定因素引起的工一程成本、工程质量与工程进展程度的偏差，成本预算是成本管理不可忽视的部Ｗ１一分（马海敏，２０１２）。预算要严格把控每阶段的成本支出，否则就会出现工。期内没有超出成本预算，而最后发现资金不足项目成本管理主要从前期估算、整体的分解、工程施工进度方面的估算结果。的反馈中制定分配现有资源的政策其中前期估算为成本预算进行了数据支持，为更好的分析提供帮助，；整体的分解为预算确定每个部分应该投入成本的多少确定了各部分在整体项目中所起到的作用与占的比例，使既定成本得到合理分配：工程施工进度方面为成本预算提供了Ｗ时间线为依据的分配方式，发挥计划的作用在每个施工阶段合理分配投入的资源，使整个工程有序的进行（徐薇华，的，２０１１）。做好项目成本预算的工作要做到调整项目工作、调整预算额度、提交审议。一一工进度的反馈中对预算进行第，去些不需首先，从工程分解与施步的调整除、、要的过程补全因疏忽而漏掉的部分精简巧琐的环节，使整个项目的结构清楚，有效：其次，及时了解市场情况与社会环境对原料采购进行调整充分考虑项目一建设过程中的不确定因素，设置成本预算的弹性范围，在上个调整的基础上増１０％？巧殆应急巧用加；最后，完成前两步预算调整后，初步审核完成之后提交上层进行审议，供营理者进行讨论定夺，如有不满意的地方及时调巧，直到满意为止。１．２．４项目成本控制房地产项目开发的成本径制尤为重要。项目成本控制是对在项目中容易产生超出预算的部分进行管控一，旦发现项目设计计划中出现成本超标现象，及时作出巧整是保证企业利益的核也工作。成本的控制需要从多阶段多层次上进行科学有效的管控、，巧要涉及开发项目的每个细小的方面。成本控制要从项目的提出１２ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日化本管理研究决策、计划、投标、实施与验收等全面的进行分巧。为工程的最终完成、创造利－涧奠定基础。如下困１１所示。投八入输出Ｔ？ｒｎ午化山糾１－项日实尉划—？？个■新投巧正入计１」常纠正项划Ａ偏离＼／项目现实状＼／？况４计划目＜〉巧相比较图－１１项日成本控制圍项目成本控制方法分为Ｗ项目实施前为主的主控法与Ｗ实施过程中控制为主的被控法两大类。主控法是在施工前期仔细调研对能够使施工投入产生变量的不同原因进行分析，制定防控手段，采取措施纠正错误阶段。做到早琴现早解决，。，避被控法是制定科学的施工计划，制定必要的备用方案免意外情况影巧项目一，对每个阶段进行管控，种反馈控制，主要在施工中期对各项采购内容进行监督巧少施工中的浪费与舞弊现象，通过管理人员的反馈，发现错误与偏差，及时纠正。现实中，控制人员将两种方法紧密结合起来？最大程度的顺利完成施工任务。－如图１２所示，１３ｆ ‘巧巧ＬＷ巧地产开发项日成本管理研力：￣￣＊＊？Ｓａ叫项日实施输山ＩＩ＾Ｉ＂＂午ＩＩＴ纠正措施分析原因发现偏差１１＊＊＾预渊化差风险分析调巧研究留－２１主动控制巧动控制相结合流稻围成本控制就是［＾完成项目期望值，实现利涧最大化为目标进行成本控制。项目成本控制分为施工阶段前的成本控制、施工阶段的成本控制、施工阶段后的成Ｗ１本控制管理等主要阶段（王勇，２０１２）。控制过程中应该注意项目计划与设计经常变更问题、项目现场需要成本核算系统、做好与相关部口的协调工作、社会环境变化引起的项目形象变化。项目成本控制的方法主要有成本分析表法、成本累积曲线法、偏差控制法（挣得值法）、王程成本分析法。１３．项目全寿命周期成本管理１．３．１项目全寿命周期成本管理的含义项目全寿命周期成本管理理论的核也思想是综合考虑项目实施期的成本与产出物运营期的成本，通过科学合理的规划各阶段、各部口的成本来使项目的整Ｃ。ｌ个寿命周期的成本达到最小化将项目实施阶段的成本定义为，项目产出物＾Ｃｅ＝ｍｉｎＣ：＋＾｛的运营维护成和全寿命周期成本分别定义为。和ｉ２｝。全寿命周期成本管理的范围方面，国内外政府化构与学者有着不同的理解和认识一。美国预算局将全寿命周期的成本定义为整个项目进程中的次性的、重复性的、直接的、间接地多种费用；美国国防部将项目全寿命周期的成本定义项目１４ ‘靑岛ＬＷ巧地产开发项Ｕ化本管巧研化开发、设貴、使用及报废的所需费用；我国学者认为全寿命周期成本从产品的酝酿阶段开始一，后经研究、设计与生产使用，直到报废的整个生命周期所消耗的Ｗ１１（２００８。各种费用总和任铁光，）综合來看，国内外学者对于项目全寿命周期理论的成本范围定义是大同小异的，没有本质的不同，都包括项目实施完成的成本Ｗ及后期维护与报废的成本总和。．１．３２房地产开发项目寿命周期阶段的划分及成本管理内容全寿命周期理论非常注重项目自身与项目产出物综合起來的运营维护成本，因此。房地产开发项目的全寿命，对项目的阶段划分也是包含这两个主要的过程周期划分要结合房地产开发项目的特点而进行，房地产开发项目的各阶段根据工程实施过程可分为项目施工前、中、后Ｈ个阶段。（１）施工前期阶段施工前期阶段是指从工程项目建设设想到对其进行投资建设之前的阶段，包括投资决策阶段、项目规划设升阶段和招投标阶段。、投、项目可项目的投资决策阶段，主要工作包括项目考察资前建议与研究行性研究报告、工程项目的评估与决策等具体阶段。这个时期的核也内容是科学的论证和项目决策。施工前期阶段决定该项目投资规模、，判断投资是否可Ｗ成立投资计划、选址Ｗ及巧资计划等内容。根据投资前进行的工作，作出是否投资的，决策，获得此项目的±地使用权和开发权并取得该项目所需的相关手续和相应的合同和签证？。设计阶段目的规划理念、功能巧使用价值变为可付诸行动，项目设计是将项的手段。设计阶段在整个工，为实现工程质量目标而进行的系统化和具体的步巧程成本控制中起到主管重要的作用，项目设计计划的好坏决定了项目建设巧用和工期。据统计，设计阶段占工程总费用的，还决定着企业在工程建设中的利润１％却决定了项目７５％的成本？做好设计阶段的成本管理要制定好项目的可行性一分析步探讨改进不足，抓住设计阶段的重，巧选最隹设计方案，对设计计划进点。招投标阶段主要是根据设计阶段的计划图纸來完成对工程材料和设备的采购工作、工期较短、？通过项目招投标工作，从众多的投标企业中选出报价合理工中的成本风险。招投标阶段的风险可能会给工信誉良好的承包商，巧少未來巧１５（Ｉｉ 靑巧Ｌ＊巧地产开发项Ｈ成本皆理研究程施工时产生不利影响，所Ｗ开发商要及时了解工程的造价和投入，做好提前的准备，來为工程建设需要选择合适的投标企业。（２）项目施工阶段项目施工阶段是房地产开发项目最重要的阶段一，在这阶段，资金运转量猛増，根据设计图纸与合同等进行具体的项目施工，这是项目建成投产的关键环节。这个阶段要做好成本控制，主要工作是建立全员目标责任成本管理体系，完善项目施工成本管理流程一，在施工过程中对每个环节严格要求，利用挣值法分析施工中的成本问题并加Ｗ解决。（３）项目施工后期除段项目施工后期阶段主要是指项目竣工验收阶段，项目竣工验收阶段虽然项目己经施工完成，但是最终阶段的工程结算也直接影响到房地产开发项目的经济效益，竣工阶段是项目施工结束后进行总结的阶段，对工程建设进行总结，分析建设过程中的缺陷，对相关人贡进行考核，为Ｗ后的工作积累经验（周巧，２００８）ｗａ一。这阶段主要工作有：严格控制工程竣工验收，实行内部验收制度；实行结算前各部口的沟通会议，核定工程建设成本，进行项目整体后评价工作，明确责任体系，对成本浪费现象进行考核。化 靑巧Ｌｗ巧地产开发项ａ成本管理研究２青岛ＬＷ房地产开发项目概况２１．宏泰房地产开发有限公司简介宏泰房地产开发有限公司是一资金１０００家房ｉｔｋ产综合开发企业，公司注册一方元。。公司的发展紧跟时代潮流，直Ｗ市场需求为重要导向在注重市场认可一，不的同时还非常注重品质的把握，公司直來都把质量作为发展的重要前提断学习新的设计方案Ｗ及建造方法，将责任意识和危机意识贯穿到房地产经营的始终。公司位置坐落于青岛市南区。公司的组织结构明确合理，董事会为管理化构。董事会任命的公司总经理和副总经理负责公司ｎ常经营管理工作。在本项目中为了满足项目管理需要，依据生产特点和建设需求，公司下设了财务、销售等职能，具体部口。每个部口都由部口总经理管理，并安排部口的日常工作和计划实施实施过程由各部副经理负责。公司机构设置及本项目的相关管理人员配置图如下图２－１所不。１７ 巧岛ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究董事会总经理副总经理办財预经工公务算营程室部部部部项项巨巨房开地发项１目有关组ｆ织协调工作巧设售２－困１项目管理机构示巧困１８ 巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｕ成本曾理研究２．２青岛ＬＷ房地产开发项目概况２．２．１项目选址ＬＷ房地产开发项目坐落于青岛市市南区中间位受，所处地段较为巧华，目一前这区域的项目己经比较少了。本项目规模比较大并且位置比较好。项目占地２巧面积９８４４ｍ，距离市政府和海边都比较近，都在５公里范围内，离海边只有００５００米利，周围都是比较米。离巧华街道香港中路只有不到。在此处生活非常便、、新的住宅小区，是办公商住居家理想之地。通过分析本市收入水平比较髙的、Ｓ资企业、群体可Ｗ看到，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板国外及国内驻青机构工作职员。；本项目具有很多竞争优势，主要有Ｗ下几个方面（１），该项目地理位置比较好，位于青岛市东部巧华地带并且离海边比较。另外、银行、公司、各类事务所比较密集近，该区域多是机关，生活环境优美。，便于上班的区域，对于上班族来说，离工作的地方比较近（２）东部逐渐成为城市发展的新区，自然环境非常适合人类居住，更为难论是行政。、经济还是医疗都比较方便得的是周边的相关配套也非常齐全，无，，还注重了环（３）该项目的设计比较新颖不仅考虑了人们居住的便利性计都非常人性化。，大大提商了办公的舒适度境的设计，绿地和景观设一部分住宅小区４的周边己经有，已经形成了比较成熟的居（）该项目所在’。住氛围，该项目人气比较旺盛，都是选择商务办公的理综上所述，本项目无论从舒适度还是工作氛围来讲想区域。２．２．２项目建设目标及规模一的商层建筑，底该项目整体规划为两栋髙低不，分别是接待中也和写字楼，髙度分别是部通过裙房连接？其中较巧的用作接待中也，较低的作为写字楼２－１０巧０００ｍ。表２２为具体的项目经济技术指０米和６０．６米，地上总建筑面积约标。１９ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究表２－２项目经济技术指巧一览表￣￣￣￣￣＾￣￣指巧名称硫ｉＳ１总投资万元２３０００２２占地面积ｍ９８４４２３总建筑面积ｍ７００００２、４，ｍ巧０００接巧中１１２？化５网点ｍ０００２６地Ｋ室ｍ化０００７巧字楼１＾１２０００２．２．３项目寿命周期表２－３项目进度计划表２０１３生２０１４年（月）２０巧年（月）序，＜月＞号项目内ＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩＩ客１１１１１１９１２３４５６７８９１２３４５６７８９０１２０１２＂＂＂＂＇１亩目前期三工作工程勘察、设计ｙ±建主体建设建筑装侈，４Ｉ—————圃———安装工程亡Ｍ０Ｖ－＾＾Ｉ—＿１＾＾＾竣工验收。６■２０ 靑巧ＬＷ巧地产开发项０化本管理研究此项目的建设周期是巧个月，２０１３年９月到２０Ｕ年９月作为整个寿命周期，其中２０１３年９月到２０１４年４月属于项目前期，２０１４年５月到２０巧年８月２０１４年５月２０巧属于建设期，，２０巧年９月属于竣工验收期。定于开始施工－ＬＷ年９月竣工使用２３。。表为青岛房地产项目的进度计划表２２．．４项目建设方案（１）设计原则＂＂人为本，人们对生活品Ｗ，合理姐织人流、车流。社会经济越來越发达质的要求也越來越离。良好的车辆通行环境成，对环境问题的关注度越來越密切为人们越来越关注的问题。现在商务办公人员都需要停车，只有满足了较商人群、髙。的居住需求，才能真正称得上是髙标准品质的办公环境一。外部设计了交通组织方面。交通设计上，该项目采用了人车分离的方式。嵌草砖。这样圃车行道停车环境良好，铺设方式使用，并且专口设有消防车道。既节省了成本又美化了环境，成为了生态型的停车带为了能够满足更多的停车需求，项目设计了两层停车场，停车口临近出入曰，方便停车。绿化景观方面。为了能够满足人们的审美需求，项目设计了植物配置、雕塑和园林设计等巧观。将景观设计与项目本來的形态结合起来，即满足了功能性需求又满足了人们的审美要求。项目中间设计了中也广场，巧观层次明显，富有动感色彩。—空间规划方面定的地势地形特点，为了充分利用项目的特。项目本身具有一上石方工程Ｓ，定的空间，做到尽量减少点，设计了，在满足道路纵坡的要求下Ｗ节约工程造价。（２）建筑结构本项目建筑等级严格按照国家级的设计规范进行设计，建筑的巧火等级与建一工程建筑结构主要Ｗ钢筋混凝±结构为主，设计的抗房等级筑等级均为级，本为甲级６级Ｗ上地忌？楼体內填充物主要是轻质巧板材料，能够最大，能够抗击工成本。程度的巧轻楼体自重，Ｗ节省巧（３）公用工程与设备一供电，属于级标准。在项目；本项目强电部分符合国家的用电条例和标准一一装总容量，安处地下室专口建设间配电室，将高压线路引入其中２１ ‘巧巧ＬＷ巧地产开发项日成本管理研化的配电设施，再从这巧将电分配给各区域的小配电室，进而分配给项目所有单元提供电力；弱电部分。楼中敷设有线电视线路，能够为楼内提供电话线路安装和进行网络宽带的全覆盖。：给水方面给排水系统，译房地产项目的水源取自宁夏路市政给水管网，主要包括生活、运营、消防及其他方面的用水。大厦采用分区供水方式。供水系统采用合理的给水方式，即从建筑物的第五层Ｗ下由供水管道直接供给，六层上采用联合供水系统，楼顶设貴水箱，由水系抽水至水箱，由水箱自上而下供水。在排水系统的规划方面，排水采用雨污分流制，雨水通过雨水管道排放，污废水合流排放。２．３房地产开发项目成本管理２．３．１青岛ＬＷ项目成本（１）±地成本青岛ＬＷ项目的±地成本主要由±地转让费、±地出让金和其他费用组成，总成本为１１６４８万元，其中±地价格为１１２００万元，契约费用为４４８万元。由于±地成本基本通过招投标、挂牌交易等方式获得的，并且政府在进行收费时都有固定的比例和额度，因此±地成本变动的空间比较小。只有开发商通过项目可行性预算之后觉得该项目的销售额大于各种费用之后，利滴水平是可Ｗ接受的，才会接受±地的价格－。青岛ＬＷ房地产项目的±地成本构成如表２４所示。表２－４±地成本的明细内容成本项目名称项目成本形成及解释±地或项目转让巧±地或者房地产开发项目获取过程中需要支付给转让方的一些费用±化出让金房地产开发项目通过招投标获得±地巧巧的总价一房地产项目开发前和开发中巧要办理些手续而产生的一些关巧巧丑；＃用，如相关巧税、产权登记巧、±地使用巧等２２ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日成本曾理研％（２）前期费用一％￣般情况下，房地产项目的前期费用占总成本的比例比较小，大约为１５％。青岛ＬＷ房地产项目的前期费用为３５０乂元，占总成本的比例为１．５％。房地产项目的前期费用主要包括设计、勘察、咨询服务Ｗ及临水临电等相关费用。前期设。计阶段很重要，前期设计阶段是否合理将会影响到项目的后续的建设活动另外，如果项目的前期设计阶段做得比较好将会大大节约项目的整体成本。通过前期对项目方案进行合理设计和规划，选择出成本最科学的方案将会达到节约成本的效－巧２５。。前期成本的明细内容如表所示表２－５前期成本的明细内巧成本项目名称成本明细内巧对项目的内巧布巧Ｗ及建筑单体设计所产生的费用，如项目总体的规规划设计费划布局，做商业还是住宅还是其他产品．另外对单体连筑进行的巧体设计，，如户型楼栋等包括；：（１）对项目所处地块进行勘察的费用巧Ｊ顯用（２）±地勘察巧询与设计巧用；（３）拔地定巧费用等■项目整体报批报建费，主要居申请有关部口审批进入正式建设程序的报批报建巧＂一＂巧用，如两证书中报巧等；很多项目成本费用基本固定Ａ化也对于房地产项目开发过程中使用的各项巧用进行预巧编制的巧询费翁Ｓ询齡费用，如巧询选价师等的费用—工程监理巧支付给工程监理公司的巧用一入包括（１）Ｈ平，如不规范±地的平巧，项目进入地的基本进：通（２；），项目正式施工应有的水临时工程巧设施建设、电设施建设等所发生的巧用、；（３）其他工地围巧，如防护栏的建设、标语企业文化等直传费用Ｉ（３）建筑工程成本一０％？房地产建筑工程成本总造价的比例相对比较大，般在５巧％左右。因为这个过程需要购买大量的材料、并且需要大量的人力进行建造和安装，主要费用包括公共配套、建安工程和建筑单体等方面的成本。这部分费用大约、环境工程占总造价的４〇％－５５％之间？由于该部分涉及的方面很多并且建设过程中遇到的变化情况也很多，因此有很大的成本控制空间？青岛ＬＷ房地产项目中建筑工程巧１３３万元，不可预见费用为５７９万元，其用为１８９０万元，相关配套设施巧用为２－６所示７０００万元。他费用为。王程成本的明细内容如表２３ 靑巧ＬＷ巧地产开发项Ｕ化本管理研究表２－６Ｉ．程成本的明细内巧成本项目名称项目成本构成及内巧解释；Ｉ程费、会所公其祀套设施巧空层、教育、商业、物业管理用巧环境Ｘ程成本绿化、最观巧计、道路周边的美化、小区灯光普示牌巧的费用，其他一主耍是全外的些费Ｗ产生，如查外给水、排水管网建设产生的费用，空外屯维铺设的费用，室外弱屯安装产生的巧用，燃气、采暖管网费用；还建安」：程成本包巧巧地产项目小区车行巧路Ｘ程、其他供祀屯、供水菜巧安装、消防、？巧饮水设备安装产生的费用，；其他，如ｙ这些安装过程产生的巧用包括＇进度控制带米的…些费用建筑单体成本基础Ｋ稻费、单体ｔ建Ｘ程费、安装Ｘ程的费用（４）间接费用房地产项目开发的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用王个主要方面一。管理费用般没有太大的变化空间，而财务费用和销售费用都有比较大的控制空间。青岛ＬＷ项目的管理费用为１４０万元，財务费用为８４０万元，销售费用为４２０万元。间接费用占总成本的６％。２．３．２青岛ＬＷ项目成本管理现状公司的成本管理王作一般由本公司和外聘咨询单位共同来完成，并且本公司。ＬＷ管理部为主要负责单位，外聘单位主要起到辅助管理的作用青岛项目的成本管理主要从项目的前期成本预算、设计规划估算、施工成本控制、竣工阶段的成本结算这几个方面进行。成功的进行成本管理的关键因素在于前期制定好项目的成本控制目标，中期在施工过程中调控好成本使用，在竣工时做好结算分析总结经验等。一人员只在这些控制过程中，企业管理人员多少都存在些问題：（１）管理是注重規划阶段对设计图纸中的预算进行不断改进来进行成本控制，而没有意识到在实际施工时，项目建设过程中也会出现成本浪巧的现（２）管理人员过一重的依赖些成本管理的软件应用来对成本进行计算和控制，并不能完全的结合实际情况。（３）有时管理人员会意识不到竣工时的成本结算工作的重要性，不认真对待，认为工程完成就无法做出改变，导致竣工结算时，没有去总结在整个过程中的不足之处，为Ｗ后的成本控制工作积累经验。２４ 巧岛ＬＷ巧地产开发项日成本宫埋研％２．３．３影响项目成本管理的因素（１）成本管理制度和流程不具备可操作性一定的成本管理制度和相关流程公司的管理制度里需曼有，但在平时的成本管理过程中，没有履行作为管理者应有的义务，不去监督审查成本管理制度和流程落实的情况。只在出现成本浪费的时候，用这些制度來考核施工管理者和当事，人。许多管理者没有实地考察施工现场，不能直观的了解制度落实过程就无法系统的对成本进行核算、分析和控制。由于缺乏具体的操作步巧，没有办法对成本进行具体的控制，这样也会影响到工程的监管工作。（２）成本控制意识不强成本管理人员不仅要在成本控制工作中尽责，还要同其他部口合作，如规划、施工和销部、图纸设计部、施工部口和营销部口，來具体了解项目整体的规划。售中存在的成本问題，对Ｗ上部口提出成本控制方面的建议很多时候虽然对Ｗ一的意识，工作上些部口提出了相关的成本控制的目标，但是由于缺乏主动控制起來也是被动地完成。，缺乏主人翁意识（３）成本预控机制不完善—成本的具体控制方法都会有明确的标准，但在具般情况下项目施工前，对，往往出现，将计划完全的执行下去体实施过程中，各部口直接不能完美的配合一工程部，设计部味的Ｗ完善设计图纸为目的，都、销售部看重项目的建设进度成本部提出的成本控制建议，都因各忽视了需要与成本控制管理部口进行协商，成本分析和成本控制计划做到最好就急于施工。用传统的种原因被搁浅，没有将方式，看重在施工过程中边干边改，Ｗ期望能够做到成本控制，这样的事后成本。控制根本起不到真正的成本控制作用，只是形式而己（４）进度和成本的关系没有进行关联一，有时毎个建设项目的实施过程中，都存在许多不可压缩的最短建设周期？主，工程造为了超进度去刻意的压缩最短周期，造成的后果就是价不断的攀升、机械及管理等方面付出更多的成本，要原因是：首先，加紧工期需要在人工。时间的工期内完成任务需要对人员的专业素因此会提髙整体费用其次，要在短养、熟练程度、技术水平等方面要求更髙，这也就意味着需要更窗的人员成本。？最房，由这种巧强度的工作带来的是工作效率的低下，因此，成本会相对提商２５ 巧巧ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理研％于加班加点，时间紧工程量大，很多小的失误会累积成大的问题，如建筑结构与图纸不符被迫进行二次施工甚至拆除重建的情况，造成成本浪费。因此，在这种盲目追求工期最短的进度目标下，往往忽略了进度和成本的关系，而导致成本控制目掠难レッ实现。２６ Ｉｉ靑岛ｕ巧地产开发项ａ成本管理研究３青岛ＬＷ房地产开发项目施工前成本管理３．１项目投资决策阶段的成本管理项目的投资决策工作关系到项目的能否实施和如何实施，是整个项目的基础，部分。同样，对于房地产开发项目来说项目的决策阶段的成本管理需要集合大量的智力和专业知识，但。虽然策划阶段所使用的成本占项目总成本的比例很小一。可Ｗ说，ｉ是它发挥的作用却很大个房地产项目决策的水平高低将直接影响着一发而动全身的作用ＬＷ整个房地产项目成本的控制，可Ｗ起到牵。项目建设工，程在投资决策阶段通过研究项目的可行性、健全决策机制、分析项目的不确定性Ｈ个方面加强成本营理。３．１．１加强项目可行性研究在项目建议书审批完成后、成本部、设计部等依据，项目开发部组织营销部＊政府对项目建设用地的规划、居民生活需求和周边经济长期的发展规划，对与一ＬＷ项目项目从各方面进行科学合理的调査分析。第，通过市场调研了解现代房地产产品现状和发展趋势，对项目的主要部分进行技术论证和市场需求分析。通过分析比较，得出备选方案投资与收益的可行性，最终确定项目工程的最佳项。二，原材料目建地和合理的工程技术方案第，做好原料供给与投资的风险分析，做好风险分析是与资金是项目开展的基础，关系到项目的工程质量和完成时间项目顺利实施的可靠保证。所ＷＬＷ项目可行性研究过程中要充分对市场做好调３－１？研和风险分析。青岛ＬＷ项目可行性研究流程如表所示ＩｔＳｉＩ２７ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日化本管埋研％项目建议巧批复ＶＶ＾建筑设计方案巧投巧需求详细分析报苦建设用地拆迂＾可巧性研究报告编制＾可行性研究报告中报可行性研巧报告评估＾编制设计任务书＾进行初步设计＾专项审批＾初步设计审批施工图设计施工图审査工程施工招巧心进入工程接工阶段＾图３－１青岛ＬＷ项目可行性硏究流程２８ 巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本皆理研％３．１．２分析项目的不确定性可行性分析研究时，ＬＷ项目是拟建中的工程方案，拟建中或计划中的工程方案，主观，所依据的数据和资料，大部分是來自评价人员的预测、评估与判断上由于评价人员收集的数据与资料不足，分，所采用的预测或评价方法的局限性析、判断不可避免的有误差、资源条件、，客观上由于社会政治形势、经济环境工程进步和市场供求关系的变化等，导致未來工程完成时出现经济效果不如预，这些在未来可能发生变化的因素是不确期，使投资者和经营者面临很大的风险定的因素。要提高工程方案的经济评价的可靠性，尽可能的避免出现决策失误的，这情况，就需要了解当外部各种各样条件发生变化时种变化对工程设计方案预期经济效果有多大的影响，是否会造成较大的变动，需要准确的擎握在各种风险条：件下能够做出正确决策的原则与方法。在进行工程项目设计方案时要详细分析方案的不确定性，尽量排除方案中可能出现的风险，确定工程方案在各个方面都Ｗ具有可靠性（孙艺键、黄如福，２００９）。项目管理者不能准确定位工程材料市场价格的波动会造成项目成本的超预算；在项目实施阶段，有时会遇到不可抗拒力量（如天气变化）和资金不到位，如果在项目计划阶段存在瑕疵或者质量监管不到位，会导致施工停滞影响工期；一査不完善或营销策；如果对市场调会引起工程质量问题，必将引发系列的风险法收回成本和创造利润，给开发，无略做的不够充足，会使项目的销售情况不好析，做好管控，将影响成本的商带來巨大风险。所（＾要充分的对项目进行风＊险分一一？切不利因素降到最低，起减少对工程的经济效益影巧一当项目的各个不确定的因素发生变化的时侯，相对应的对这方案的经济评一不确定的因素所产生的价指标产生的影巧的程度称作是项目的敏感度？假如某一因素是巧感因素，就，如果引起的变化幅度较小影咱使其变化幅度大，表明这一表明这因素不是敏感性的因素。敏感性分析就是要通过測定各个不确定的因素？通常我们使用，作出相对应的正确决策变化幅度，对项目预期目标的影巧程度敏感性系数来表示项目的经济效益受到投资和销售情况的影巧？青岛ＬＷ项目的３－２所示敏感性结果如表。巧 ‘巧岛ＬＷ巧地产开发项日成本管理研化表３－２巧岛ＬＷ项目敏感性分析项日净现值＝内部化益率（％）（／１２％），万元＜基本方《（全投资）２７６０．５２３％投资増加５％１９２０．３１６％销传收入巧少５％２１６０．４ｍ通过敏璋性分析可Ｗ看出青岛ＬＷ项目的敏感性不是很强。当投资成本增加５％－或者销售收入的减少幅度都为时，该项目依然能够保持着１６％１８％的收益率。这说明该项目在遇到一定范围内的原材料价格上涨或者销售情况不是很乐观的情况下还是具有一定的抵御风险的能力的。由于投资成本増加和销售收入减少的幅度相等，但是对收益的影响却不同。可Ｗ看到投资的变动对最终收益的变化影响比较大，因此，控制投资成本，做好项目的成本管理工作对于青岛ＬＷ项目具有比较重要的意义。３．１．３健全决策机制健全决策机制是实现从项目的投资决策阶段进行项目成本管理的重要方式一之一ＬＷ一，项目地产目前正在为建立这机制而不懈努力。首先，拥有个优秀一一一一的投资决策团队，这决策小组有个统的领导，这领导不仅对成员进行管理，更对决策流程进行管理。另外团队内分工明确，按流程分配任务，由各部口牵头进行管理工作。其次，注重其他部口人员给予的意见，例如中介及各界专家的意见，并对他们进行规范管理（杨涵，下红军，２００５）再次，注重全员参与原则，注意听取吸纳各个方面、各个部口相关主管的意见，避免决策过于片面，造成后期成本的増加。最后，参与决策的主体多元化且职责划分明确，另外相应的建立健全的监督制度，参与主体多元化有利于最后决策的全面性，各个主体在参与决策过程中的职责设定明确，有利于权力制巧和实现多元化的利益平巧，而相应的建立链全的监巧制度有利于对决策的执行情况进行定期与不定期的检査，促进项目顾利地进行。由于房地产项目开发具有成本商、风险大等特点，因此在建设之前必须进行Ｗ一科学合理的决巧。青岛Ｌ项目在建设的决策阶段有Ｈ个设计方案，种是纯住宅，第二种是住宅和商业写字楼混合，第三种是纯写字楼。Ｈ种方案的比较情况－如表３３所示。３ｄ 巧岛ＬＷ巧地产巧发项口化本管理研％表３－３巧岛ＬＷ建设方案比较￣２２方灾巧积率建筑面积（ｍ）开发成本（万元）平均造价（元／ｍ）Ｉ纯化宅２．５６９１０５２５３００６３０２．３２．８７７０３８５２４１００６２０８商化沿合．１２．８７００００２３０００６化５纯巧字楼．ＳＩ考虑到造价成本最小化Ｗ及建筑面积巧容积率等条件，青岛ＬＷ房地产开发项目最终决定使用纯写字楼的方案进行建设。加上该项目周边的住宅项目比较多但是纯写字楼的项目比较少，因此青岛ＬＷ项目希望通过该项目弥补该地区写字楼项目的稀缺性，从而可Ｗ获得比较好的销售效果。３．２项目规划设计阶段的成本管理，设计阶段是整个项目成本控制的最关键阶段，对工程成本的调节灵活性大变更成本较低，能够减少项目中可能出现的成本浪费现象。由于项目设计阶段所１－％的影响．５２％，巧对项７５，甚至耗费的资金并不多，大约占％目总投资达到了。可见。设计图确定之可Ｗ达到化％，项目设计在整个项目中起到关键性的作用后、结构和标准就基本确定了。合理的设计直接影咱着整，整个工程的基本规模个项目施工成本、项目功能与价值Ｗ及经营效益。因此，项目设计阶段是成本管理的关键和重点。３．２．１项目设计阶段成本管理的内容要想降低项目成本支出而获得经济效益，就必须重视房地产项目设计阶段的－一３４列出的几个方面进行成本成本管理。般来看，项目设计阶段需要重点从表控制。３１ 靑岛Ｌｗ巧地产开发项ａ成本管理研％表３－４设计阶段成本控制程序和耍求序号设计程巧基本要求１可行性规划设计针对市场分析．明确规划耍点２方案设计从多种方《设计中选取最化—３一限额设计在成本限额内，达到功能性与经济性的统．４施Ｉ：幽设计采取各部ｎ意化完善幽纸并控制成本＿＿＿５材料设备采购就近采购质优价廉的材料６市政设计加强政府的沟通．７环境设计注重品质，提拓档次一第，可行性规划设计方面。要做好可行性分析就必须对市场状况进行详细＂＂而全面的分析。确定该项目需要满足的客户群体，Ｌ义及该项目的卖点所在。第二，方案设计方面。每个项目都可Ｗ有很多种设计方案，随着时间、政策等因一素的变化都可Ｗ引起设计方案的变动。从多种方案中选取个最佳的方案是取得项目成功的关键。第Ｈ，在确立了具体设计方案之后进入限额设计阶段。限额设计是将各种设计成本指标融入到实际王作中去，在保证项目质量的同时获取理想＂一的经济利益。遵循人为本的设计理念，实现功能性、经济性的统，使得项目总成本不会超过项目整体设计的预算范围。具体方法可Ｗ从确定项目总成本限额到细化到具体部口的工作内容，最后进行成本核对之后巧详细设计具体的施工图。第四，施工图的设计要充分考虑到各个部口给出的意见，综合出整体效益最巧的方案，从最大程度上满足各个部口的意见。由于施工科预算是开发商和下游建筑公司等签订合同和办理工程结算的重要依据，因此，在进行施工图的设计方面要准确无误并要迸行审査。第五，材料设备的采购要因地制宜、尽量就地取。材，节约运输成本从而减少巧用。第六，市政设计方面要多与政府部口人员进行沟通，了解该项目市政方面有无优势，是否可Ｗ充分利用市政方面提供的便利而节约成本。第走，环境设计方面。随着经济生活水平的提巧，人们巧来越注重生活品质的提商，尤其是居住环境的舒适。在交通、建筑质＊、区巧等因素基本一。致的前提下，居住环境好的、档次巧的项目越来巧成为新的利益増长点因此，做好环境设计可Ｗ提商项目档次，从而获取更多的经济利益（尤佳，２０１０）。３２ ‘靑岛ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理硏化３．２．２青岛ＬＷ项目设计阶段的成本管理方法根据青岛ＬＷ项目可行性研究可Ｗ得出Ｗ下结论：（１）本项目的建设整体与青岛市的城市建设规划比较符合，对于发展青岛市现代化、国际化城市具有正面作用。２一（）通过市场预测分析，目前青岛市该项目周边地区缺乏个商务楼盘，本项目适合建设宾馆、商务、写字楼等商业用途的项目。（３）外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤气和有线电视等基础设施可Ｗ满足项目需求。一（４）项目经济效益良好，财务分析可行。第，通过分析青岛房地产发展的现状Ｌ义及项目的发展前景，认为该项目适合作为宾馆、商务Ｌ义及办公楼为主要功能，并长期向外租售。第二，限额设计阶段，该项目在规划阶段主要从±地成本、前期费用、建安工程费用、红线内巧套费、政府收费、不可预见巧Ｗ及开发间接费用等方面进行费用的限额设计。各部口详细划分了ＬＷ项目设计管理职能＂表，根据Ｗ，将责任落实到人。根据Ｗ往项目的设计经验Ｗ及该项目的变动之处＂－人为本的设计理念，实现功能性、经济性的统，并努力实现项目总成本的可控性。在确定项目总成本的基础上，将各个部口的工作内容详细地列出来并进行。第Ｈ，在了成本的核对，在各部口预算的基础之上进行具体施工图的方案设计材料设备的采购方面，由于该项目的负责人从事房地产建造有１０年时间Ｗ上，对建筑材料的质量和价格有充分的了解，因此，采购经理完全可Ｗ根＾项目风格ＬＷ和质量的需要采购物美价廉的材料。根据原始预算，项目的材料采购费用比２的万元？通过，。第四，市政设计方面与政府部口人员进行沟通预算费用少了？第五。该项目负责人充分利用市政方面提供的便利而节约成本，环境设计方面ＬＷ该项目的环境设计方面可Ｗ充分利用周边的己有资源，项目交通便利、离化关单位、银行和各种公司的很近，属于市南区比较巧华的地段，另外，各种驻外？。环境设计可Ｗ充分利用周边的海景和商业氛围机构分巧四周，商业发达青岛ＬＷ项目在方案设计阶段，将项目的主体采用了适合办公楼的混凝±燒灌方式—现斑混凝±空也楼盖的技术？这种技术不但可Ｗ节约混巧±材料的地庭带来的伤害？使用传统的混巧±技术巧要増加楼板的巧使用，而且可Ｗ抵御度２〇〇ｍｍ每层，毎平方米可Ｗ节约４３，而使用这种技术可Ｗ减少楼层的厚度约３３ 青岛ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究元的造价，因此可减少混凝±的使用数量，从而可Ｗ明显的减少工程的造价。该项目总建筑面积为７〇０００平方米一，仅这项就可Ｗ节约３００万左右的王程款。本项目预计建设投资２３０００方元－，各项投资构成表３５所示。表３－５投资预算表投资构成投资费用金额（万元）总投资占比工程及设备费用－０７０１３．９５６．８３％■—－．其它费用９３３１．１４０．５７％＇预备费用５９８２．６０％合计２３０００数据来游：项目可行性报吿通过对比目前青岛市与该项目档次和建设标准比较相似的项目的建设成本，Ｗ及目前各种建筑材料的价格变动，可ｔｕ整体预计该项目的投资预算。同时，考巧了现阶段的工程费、±地出让费、外巧套巧、内部设备安装费用等费用可Ｗ估算出各种费用的情况？其中，全部资金按自有资金考虑，未考虑资金利息。规划－设计阶段后，项目初步成本如表３６所示。３４ 宵冉ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究表３－６项目初步成本表￣￣￣－成本内巧总价（万完）平均单价（元／平米）可转单价（米／平米）ＩＩＩ一￣、ｈ地成本—－———■ｈ地价格１１２００４６００１７００—＾４４８６４７０—４＾＂６４８４６６４口７０—￣￣■１、前期费用￣￣勘探设计３巧４５５５￣胳水临电３５５８￣￣小汁３５０５０閒——Ｈ、建筑工程￣￣￣商务公寓７７０１１０１３０￣￣宾馆酒店４２０如４０￣—￣写字楼、办公楼７００１００１８０——￣小计１８９０２７０３５０＿￣￣￣四、巧套￣￣物业（包括水、化）２８４６￣￣￣道路、排污２８４６——绿化等７７１１１３一小计１３３１９班—不可巧义巧用５７９８５９０—－其他７０００１０００１３００￣直接投巧２１６００６０８８３５９８￣五、间接巧用管理巧用１４０２１￣＾＿财务巧用８４０口０１４０￣销售巧用４２０６０７９小计１４００＾＾—投资合升２３０００６２８８３８３８房地产项目将主要的管理责任落实到公司的具体部口和指定人员？通过责任到人的制度来控制项目开发中可能会产生的变动。各设计阶段责任落实部口细分－７如下表３。３５ 靑岛ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理研％表３－７ＬＷ项日设计管理职能表管理内巧控制方法主耍责任部ｎ■项日策划策划方案市场信息搜集和分祈；资游状况项日发展部ｎ分析；规划要点确立规划设计市场信息搜集和分析；市政状况设计部、成本合约鄂信息分析：规划耍点确立；设计、，规划方案任务书；控制设计变更方案评审组成公司决策层，对方案进行评各部ｎ组成公司决策层，公审，、确定；评审未通过则进行设司领导牵头组织总经理负计变更．重新评审＾扩初设计详细设计设计部扩初设计成本巧算根据相关的材料人工成本计算成本合约部负责，设计部、山想的总体巧算成本项目部合扩初设计图设计变更与调巧项目发展部负责施工困设施工團设计根据设计要求进行施工图设计；没计部负责，成本合约部、计制定各材料、工程等的限额标准项目部紀合选型与方确根据设计进行材料的购置与管设计部负责，项目部、成本材料设备定合约部协助呈采巧进行采巧活动的招投标工作成本合约部负责市政Ｅ春方进行市政巧査，并争取政府的有设计部负责、项目部协助案利《件功能设计根据相关的要求明确环巧设计成本合约部负责，项目发展环巧方案设巧协助计进行环境方案的招投标设计成本合约部组织，项目发展巧Ｓ合，公司决巧层决巧Ｉ３６ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日成本管理研％３３．项目招标阶段的成本管理房地产开发项目招标主要指开发商在明确建设标准的前提下，通过发布招标一公告或者对定数量并且有意向。发布的内容、有资质的单位给予发出招标邀请、质量、数量、技术要求、主要有招标采购的具体信息，包括要采购的项目的性质交货日期。同时，需要写明其他供、竣工日期或者需要提供的服务的具体时间等应商及承包商各方面的资格要求等具体条件。由各个有意向去提供采购所需要的货物、工程或者服务的具体报价Ｗ及其他的响应招标要求条件的相关单位参加投。，择选最标进行竞争，招投方要从多个方面考虑进行综合评价佳方案３．１．３确定括标的内容及范围青岛ＬＷ房地产开发项目在进行招投标过程中，首先对所要进行的工程建设项目的招标内容与范围进行确定。明确是进行工程施工招标还是工程设计和施工法律和有关规定确定必须招标的工程施工内容、范围。的工程总承包招标，再依据明确的招标工程施工范围有利于项目各阶段的进行。各方面的成本估算，可Ｗ使开发公司在选择投标公司时能够获得最合理、最优惠、最具有项目完成能力的单位。３．３．２确定招标的形式招标方式主要有公开招标和递请招标两种方式。公开投标是指招标人用社会争，并根据各个企业及单位提公告的方式来吸引众多的企业及单位参加投标与竞【Ｗ供的招标书的内容再从中选取招标人最满意的中标单位（黄燕，２０的）。逆请招标是指招标人首先自己对相关供应商或者承包商进行筛选，通过调査之后选出包商？被邀请的供应商、自认为合格的若干供应商或者承，再向其发出投标的逆请承包商各自做好准备之后再进行投标竞争，最后招标人从各个供应商或者承包商中选择自认为最合适最理想的中标人。之间较强的竞争性巧与相对邀请招标对比，公开招标参与投标的企业和单位商效性？在有资质和能力的投标人数量有，同时可Ｗ从很大程度上避免贿标行为短的情况下，最好采用递请招标的方限的情况下，或者项目允许的招标时间比较式ＬＷ房地产开发项目在确定招标形式的过程中，针对不同工程的不同特。青岛工程相适应的招标方式？房地产项目的招标管点并严格按照国家相关要求选择与３７ 巧岛ＬＷ巧化产开发项Ｕ成本管理研究理有两种选择一一：是采取固定合作伙伴的单來源策略，开发商与某些沙石、钢材等原材料供应商都有长期合作关系，从这些供应商这里能够购买到比市场价格更加便宜实惠材料；二是采取公开招标的方法，如果开发商没有固定的合作伙伴，公司可Ｗ通过社会公告的方式进行公开招标，然后从多家投标单位中选择理想的原料。青岛ＬＷ项目采用的是固定合作伙伴的方式进行招投标，由于青岛市写字楼数量比较多，开发商在写字楼方面的开发经验也比较丰富。在对合作伙伴比较了解的基础上，主要邀请了比较固定的合作伙伴参与到项目的开发中。通过对比合作伙伴与其他单位的价格相比较，可Ｗ节省开发费用的２．化殆。预计投资的金额为２３０００万元，也就是可Ｗ节约５６４万元左右。可Ｗ得到成本节约的主要原因是开发商与某些沙石、钢材等原材料供应商都有长期合作关系，从这些供应商這里能够购买到比市场价格更加便宜实惠材料。３．３．３制定招标制度及流程青岛ＬＷ项目房地产项目对于项目招标制定了相对续密的招标流程，如图３－８所示。３８ 巧巧ＬＷ巧地产开发项日成本宵理研究市交易中也招巧人市招标办￣＇，巧＆巧＇＞符合巧巧条仲接受登记确定招巧方式，发放表格４——ＪＩｙ抽取专家评审＾发布招巧＾符合条件接收信息＾）ＩＪＶ＇＇■）广选定入巧投标人？登陆注册＾ｊＬ一１Ｉ发布招巧文件补］＾充招标文件＾）Ｖ＿１）＊现场踏勘、交流监语管理＾＂答疑会，＞Ｊ－＊ｆ＾（＾抽取专家巧审组织评巧委员会？备案＾［４＾）＾＾＼）开标、撕＿监巧管＾＿＿＿ＪＶ—■ＶＶＶ－／，ＦＩ＊＼ｆ备案—……幸是……？ＩＪ＞■Ｖ困３－８靑岛ＬＷ项目招标流程图３９ ‘巧岛ＬＷ巧地产开发巧日成本管理硏力；３．３．４严格合同流程管理房地产项目的建设要涉及到众多复杂的关系，如原料供应、±地租赁、招商投资、设备租用等。因此，开发商要做到凡事都要签署相应的合向，如材料供应合同、±地租赁合同、投资合同、设备租用合同等。在定掠Ｗ后，需要与选定的单位签署白纸黑字的书面合同，Ｗ便更好地维护本公司的利益，杜绝出现口头协Ｗ００５。定等不具法律约束力的现象（陈作勒，２）房地产公司项目建设的８０％的成本都是由原料购买成本与设备购买租用成本构成，这两部分对项目进展与成．本控制起到重要作用，更需要合同的约束。房地产开发商都比较重视材料采购合同的签订。ＬＷ项目所在的宏泰房地产开发有限公司长期Ｗ來都与固定的几个材料供应商合作，并签订了建筑材料的长期采购合同。可Ｗ使公司在长时间内Ｗ优惠的价、格购得房产所需的钢材沙石等材料，能够有效的降低成本，这对公司长久的发展起到重要影巧一。由于钢材和沙石等材料的价格都处于个比较稳定的低价格Ｗ一状态，因此青岛Ｌ项目的原料采购商抓住了次价格材料价格下降比较大的机５％３００。会，获得钢材价格比平时价格低，使得建造成本减少了万元左右４０ ‘巧巧ＬＷ巧地产开发项０成本管理研化４青岛ＬＷ房地产项目施工阶段的成本管理４１．项目施工阶段的成本管理４．１．１建立全员目标责任成本管理体系在房地产业竞争环境日趋严唉的情况下，房地产开发项目利润空间不断缩小。，为实现社会效益与企业盈利，加大企业精细化管理成为控制成本的重要手段一部分而在施工过程中建立起全员的目标责任成本管理体系成为必不可少的。工作人员比较多。要明由于房地产项目工程量比较大，所涉及的工作内容和确各部口在整个项目中所担当的角色和具体需要进行负责的工作，才能做好施工Ｗ２０１１），为此要制的成本控制（蒋松伶，。要明确各部口成本控制的相关责任－工职能管理表如表４１所示。定相关的程序文件，更好地进行成本管理，施４１ 靑岛ＬＷ巧地产开发项日成本管埋研究４－Ｊ表１施：职能管理表管理内巧控制方法责任部ｎ．设确保前期调巧尽可能全面完巧，减少设计变成本合约部负责施Ｉ汁变更评化更；加强＿￡幽的成本审核，制定预案；评计巧变更费Ｗ吊变估各种可能的变化，为决策提供依据有关索賠更变更的审核签认将设计变更进行分类，重点管理，设计变更根据实际憎况向环必须有设计单位、项目部、共同签字领导报批节变更的审批经领导审批通过巧才能进行变更签化的必要性现场签证必须严格按照操作规则巧巧施签证的时限现场签证必须及时准确Ｘ签化的Ｘ程坦明确签证的实际工作貴，确保相应的巧据准现根据实际情况向＾场按照规定填写施工洽谈通知单领导报批＂先签后干＂的原则签签化的审批迸循。应当先通过报批证然后在正式签证签证的反馈对工程进行定期的汇总与分析，并针对性的进行工程管理审施工围会审，分布图通过围纸的多层次的会签与审核保证施工设计部组织，项图会审．各专业技术图图的质貴；专业人±进行交互会签目部配合＾材选型确定材料型号和规格设备部负责料材料供应方式及价格在确定材料供应方式的前提下，确定各材料合约部组织，项供的价格目部参加应材巧供应计划确保材料及时准确的供应项目部预留时间设置提前量．预留好突发事件预案相关部口协巧工项目巧与监理工程工程进度与付款进度按合约约定巧工程进度执行付款，《方面审程师审核工程进款孩王程进度度支付款审批根巧巧况又不同级别的人员审批主管巧总或总经付巧ＩＩ４．１２．完替项目施工成本管理流程一房地产工程施工阶段的成本控制是房地产成本控制的核也阶段，在这阶段４２ 巧巧ＬＷ巧地产开发项日化本管理研究工程设计方面的工作己经完成工程量已经锁定一。因此，具体的，在这阶段影响工程建设投资使其发生变化的可能性很小－１０，只有５％％。但是工程投资项目的具体实施一一、资金的大量投入却主要是发生在工程施工这阶段阶段浪费，在沒投资的可能性会很大ｔｗ工管理水平的高低会直接影（詹小芹２０１２。，）因此，施响到建设工程的造价高低。（１）项目材料采购过程的成本控制原材料采购的成本控制主要是对建筑材料的采购费用进行控制，从价格、质量与性价比方面进行控制。原材料价格是在市场经济中不断变化的。因此，在成本控制管理时要时刻关注原材料的市场价格变化信息，并科学的分析价格走势，合理的进行材料义购，避免因材料价格波动造成项目整体成本增加。材料采购过＂＂程要进行货比王家，要保证质量的同时降低材料价格。因此，建立采购监督制。度，加强对采购部口的管理，防止出现收回扣腐败现象（２）设备使用成本的控制目前、成本、工艺及效益等方面的要求不断提，市场的发展对于工程的质量商，这些机械设备。各个施工企业在施工过程中对于机械设备的依赖性越來越髙？，的种类及数量亦越来越多，在总投资中机械设备的投资所占比例越来越大所Ｗ企业在项目成本控制过程中，控制设备使用，必须加强机械设备使用成本的管理？成本费用，努力降低工程成本，最终提高企业的经济效益（３）项目设计变更成本的控制工程设计方案的变更是项目在工程施工中根据具体情况进行的调巧，因为最工进行指导？初的设计方案不可能完美地对施，这是每个工程不可避免的情况但是计划的变更往往会导致成本的不可忽视的变化。因此，监管部口要严格控制计、工期，降低变更对项目质量划变更的程度，加强对工程计划变更的合理性分析和成本的影巧。，保证项目建设的顺利完成一些原设计方案与现场施工不符的情房地产企业在施王过程中，经常会遇到，需要用况？例如，在巧工过程中发生原材料供应不足时，这时就需要改变方案其他材料代替工过程不再适合用原工程设计的进行？当需要进行计划变更时，施，都需要对工程进度和投资成本进行核实，考虑技术和经巧因素做出及时的调整使设计变更对项目成本的影咱处于可控状态。４３ 巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｕ化本管巧研％（４）项目工程进度款的控制资金的投入使用是建立在完成施工计划方案和各项相关合同的前提下进行的，工程款的使用需要财务部与工程部相互沟通与协调。当发生额的数量超过所定资金计划的情况时要及时査明原因进行分析并提出相关解决方案，防止出现造ＳＩＵ成严重成本浪费的现象（徐光灿，２００７）。房地产开发商应把加强管理项目工程款使用的力度和资金使用计划与成本的动态控制结合起來，才能使企业的销售收入与工程支出始终处于良性循环状态，使企业盈利。４．１．３项目施工阶段成本控制方法项目施工阶段的成本管理就是要使用最少的资源來达到项目在质量、建筑数量等方面的多重目标。在这个阶段需要尽可能地节约资源的使用量，由于施工过程非常复杂，因此需要在每个步骤都做好成本的控制工作。进行施工阶段的成本控制不仅仅需要进行价值形态方面的成本控制，还需要进行实物形态的控制。施－２工阶段的成本控制要点和方法见表４。表４－２施工阶段成本控制要点和方法￣￣￣巧号控制要点控制方法￣１困纸会审开工前，争取解决困纸设计缺陷￣２设计变更巧少设汁变更，尽量巧免施工中重大设计变更￣３签证和索巧制定严格的签证制度，杜绝不合理签证￣４材料巧设备拓合进度进行材料采巧，与供应商建立长巧合作伙伴５工程计畳审核工程量的准确性巧单价的合理性￣６分析巧差原因，采取相应的措化—７工程结算计算工程巧用，检査金額是否合４．２基于冷得值的项目成本纠偏之前很多房地产项目在开发过程中缺乏项目建设过程中某一时点或阶段的成本及工巧考核，使，这样在对项目进行竣工结算时所得出的结果无法进行调整项目的成本和工期情况不能得到很好的控制。在青岛ＬＷ房地产项目中成本管理４？ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日化本曾理研究机构通过对项目的成本和工期进行挣得值分巧，针对成本或者进度出现的问题进行纠偏。运用这些方法使项目开发中的问题客观化，找到不足加＾＾纠正，保证整个项目的工期能够按照计划进行，在预算资金范围内按期完成项目建设。本文根据青岛ＬＷ房地产项目的施工进度选取了２０１４年９月末作为施工期间成本与进度的考察点。４．２．１挣值法在项目中运用的具体流程首先，，建立比较标准。比较标准是建立在网络團和横道图的基础上的将产。生的成本和需要的资源分到项目的每个单元上，构建优化网络图随后要进行参１５１１数的确定，需要确定的参数主要有项目工期、成本等（蒙炳华，２０１２）。在项一目建设了定阶段之后需要将计划值与实际值进行比较。同时，在进行施工的过工的成本等。最程中需要及时汇总数据，主要需要的数据有项目的进度和各项施后。，运用挣值法对项目成本情况进行评估分巧详细的操作步巧如下；（１）应该确立项目经理部的组织结构，并且明确到成本目标到具体的责任人。需要做好项目经理部口的组建，确立项目的质量、技术、安全Ｗ及管理方面的体系组建工作。为了保证ＬＷ房地产开发项目的顺利进行，公司根据Ｗ往经验，。从公司内部选拔人才。将表现优秀的员工安排到项目中，同时也招聘专业人才将管理分为项目经理和监理单位两个层级的管理模式，并岛建立了项目现场成本、。管理中也、技术安全等方面＾成本管理，目的就是能够从源头把控施工的质量ｉ平估。需要计算的三个数据为：收集整理项（２）基础数据的计算Ｗ及分析ＢＣＷＳ及目的实际成本费用ＡＣＷＰ和进度的数据，并且计算出拟完工程预算成本ＢＣＷＰ？根据成本偏差控制目标出挣值ＥＶ，即项目己完工程预算成本，再计算、ＥＶ获得的数据计算出工程预算成本ＢＣＷＳ、成本偏差控制目标挣值Ｗ及项目己完工程预算成本ＢＣＷＰ。４５ 巧岛Ｌｆ巧地产开发巧日化本皆理研究４－３己ＡＣＷＰ表完Ｔ．程实际成本序巧分项Ｐ（万元）１：程名称已完：Ｌ程实际成本ＡＣｆＩ１建筑１：程４９０１．貼２；３８０３３９装饰Ｉ程．３给巧水Ｘ程１０５７．８３４电气Ｘ程化９９．４２５采暖Ｘ程１５１１．１２６通风Ｉ：程９７．２８７３０７０９总计１．Ｗ数据来巧：Ｌ项目报告表４－４拟完Ｘ程预算成本ＢＣＷＳ￣￣拟完工程预算成本（ＢＣＩＳ）成本巧差程度ＣＶ％（控巧目巧）Ｉ巧号分Ａ而化丫程名称Ｉ１巧动（３％）巧元）＾１建筑工程４８５０．４６１巧．５１３８２装饰工程３巧８．５１１１．８５５３给巧水工程９８８．９４２９．６６８２４电气工程１６６７．４５５０．０２３５５义暖工程１３７３．３７４１．２０１１６献工程１００．１９３．００５７７总升１２７０８．９１３８１．２６７３ｆｔ巧来源：ＬＷ巧目巧吿表４－５冷值ＥＶ己完工程实际巧本巧完工程巧巧巧本硫＃存ＩＴ公Ｔ巧ＷＴ巧女》ＩＩ丄（ＡＣ１Ｐ）（方元）（ＢＣＷＳ）（方元）（ＥＶ）（万元）１建巧工捏４９０１．８５姑５０．４６５０４９．巧２装饰工程３８０３．汾３７２８＊５３３３３．的３给捧水工程１０５７．拟９８８．９４１１５７．６１４电气工程１６９９．４２１６６７．４５１８２０．值５采ｇ工程巧１１．巧１３７３．３７巧１７．８２６ｉｉＲｒ运９７．巧１００．１９９９．２１７总升１３０７０．拍１２７化９１１２９７７．８１ｍ来灌：Ｌ■项目报宙４６ 靑岛ＬＷ巧地产开发项日成本管理研巧（３）根据相关数据计算出项目的成本偏差（ＣＶ），ＣＶ＝ＥＶ－ＡＣＷＰ。得出ＣＶ的大小，做出实际成本低于、等于和商于已经做完的工程计划的成本额度的判断。结合Ｗ上数据计算出青岛ＬＷ＝ＥＶ－ＡＣＷＰ即房地产开发项目成本偏差情况为；ＣＶ，－－己完工程实际成本＝１２９７７＝－挣值．８１１３０７０．的９３．０８。因此巧元，实际成本要高于预算的成本。（４）计算分析挣值法的绩效指标），根据评估数据，分析成本绩效指数〇｜和ＳＰＩ。ＬＷ进度绩效指数情况根据房地产开发项目的相关数据，分析成本绩效指数ＣＰＩ和进度绩效指数ＳＰＩ情况如下：ＣＰ＝＝＝＝ＩＥＶ／ＡＣＷＰ挣值／已完工程实际成本１２９７７．８１／１３０７０．拍０．９９２８＝＝＝的ＳＰＩＥＶＢＣＷＳ挣值工程预算成本＝１２９７７８３１２７０１１１１／／拟完．／８．９．－６挣值法分析流程图如４所示。巧 巧巧ＬＷ巧地产开发项Ｕ成本曾理研究项目开始■■■ｉ－，设计信息ＸＷＢＳＲＢＳＯＢＳ１－—ＩＩ＾ｆ编码系统．＋？基准计划４Ｉ１ｖ，ｃｐｉｅｖＴｓｐｉ（（＾＾＾＾指标分析Ｊ指标预满ｙｒ考评结果￣动态纠偏—［巧续执行＼ｒ项目结巧困４－６挣值法分析流程巧４８ 巧巧Ｌ＊巧地产开发项日成本管理研究４．２．２项目纠偏措施青岛ＬＷ项目目前还处于施工阶段，通过对其进行挣得值分巧，可Ｗ目前该项目的ＣＶ指标小于１，为０．９９２８，这说明项目存在略微的成本超标情况。通过对青岛ＬＷ项目进行成本的核对可Ｗ分析出该项目的建筑工程、装饰工程、给排水工程、电气工程Ｗ及采暖工程的实际成本都高于预算成本，尤其Ｗ采暖工程超１００过的额度比较大，差额超过了万元。与之相反，项目的实际进度要快于计划的进度水平。通过进行实地走访调査我们可Ｗ总结出产生成本超标情况的几个主要原因。（１）在进行远距离材料采购的时候出现了货款不到位而影响了发货时间的情况。从而使得工人无法进行安装，而在材料到來之后又加班加点进行建设，虽然最后从进度上有所提商，但是却产生了比较商的成本。（２）在采暖工程过程中出现了需要变更的情况。由于此次变更需要变动的范围不是很大，因此最终进行了变更。（３）由于材料的价格处于不断变动之中，材料价格的提商导致了电气工程、给排水和装饰工程的成本都超出了预算。レ为了能够在之后的建设过程中减少成本超标的情况发生，可ッ从Ｗ下Ｈ个方面进行成本偏差的改进。（１）如果需要的材料属于加工或者运输时间比较长的，需要对材料的供给一，就进行提前査看。例如，有些材料加工时间比较长需要监督供货商是否提前一在加工材料个专业人员前去监督，Ｗ保证材料能够按时提，这时候需要项目派供。对于运输时间比较长的需要确定到货时间，并提前几天发货，避免可能在运输期间产生各种问题。另外，材料的费用应该提前准备好，防止由于货款不到５２２０１１１１。而影巧施工（朱含，），需要在进行正式施工之前进行（２）如果出现了项目需要进行变更的情况一目需要付出的威本比较大，那么就要进步研变更项目的成本核算，如果变更项究是否需要进行真正的变更。，可Ｗ通过巧投标的方式来进行（３）要重点关注建筑材料的价格变动趋势格不商于预算价格。同时？如果直接进行材料采购原材料的采购，确保材料的价尽量在价格低点的时候巧入材料，遥免就巧要在保证材料不巧巧使用的情况下，４９ 靑巧ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理研％产生成本提商的压力。，虽然从目前情况來看，但是，该项目的进度情况良好比预期进度稍微偏快。在之后的建设过程中也需要抓好进度管理，主要可Ｗ从Ｗ下几个方面來进行（１）如果项目需要进行变更。，应该提前让施工者进行详细的組织协调工作如果变动的范围比较大，需要増加的人力物力比较多，就应该及时给予设备和人工期的延误。力方面的援助，避免由于材料或者人手的不充足而导致一（２）如果项目需要的材料不能按时到达，就应该对负责这工种的正在等待材輯的人员进行合理的安排，安排他们到其他的工种上工作，这样既可Ｗ避免人员的浪费又可提髙其他方面工作的进度。＜一（３）对于刚刚巧始的些项目，也应该进行合理的配合。其他部口应该逐步适应新项目的开工，对于新项目的开工导致的其他项目的变化，主管部口应该提前说明并定时査看，避免各种工作产生冲突而影响各项目的顺利进行。４．３构建项目成本动态监控机制一、项目的施工过程是个相对动态的过程，随着主要管理人员的管理能力物价的上涨或下降等都在不断地对项目成本产生影咱。在这种瞬息万变的时代，传统的静止管理方法不冉适应实际的需要。对于传统的成本管理而言，其主要依赖ｓｓｉ２０ｔ于成本会计系统，偏重于事中核算，事后管理（陈润华，１２）？仅仅只能对己经发生的成本执行的情况进行分析，给出相关结论，成本管理人员不能在决策者需要的时候。而动态成本控制是指项目的成，及时准确的为其提供有用的信息本管理工作的环境是在不断变化的，成本由于各种不确，整个工作在变化中进行定因素会发生变动，需要在企业的整个经营过程中及时的收集其成本发生的实际量。同时将其与成本控制的目标值进行对比分析，看看是否存在偏离。若无巧差，，则可Ｗ继续进行，否则要找出成本偏差发生的具体原因采取相应纠正措巧来及时修正偏差控制成本。青岛ＬＷ房地产开发项目采用了动态成本控制方法对项目施工建设成本进行，、分步巧地进行监控＾１及时发现动态监控将项目进行分阶段。通过实时监控可１＾项目实施过程当中出现了的偏差，及时找到偏差产生的原因Ｗ及解决问Ｓ的方一法，同时做出下步工作的巧整，将项目的成本变动控制在可控的范围么内？如４－７所示图。巧 巧巧ＬＷ巧化产开发项日成本管理研％日目ｙＣ项目计划＾＂＂＾化差及原固分＾＾目计划的实析Ｊ＾＾Ｃ＾＾施和监控＾團４－７项目动态成本控制示意困５１ 靑巧ＬＷ巧地产开发项日成本曾埋研究５青岛ＬＷ房地产开发项目施工后成本管理５．１项百施工阶段后的成本管理＇，在房地产项目开发过程中，当施工企业按照合同内容完成了施工任务时发包商要对完成的质量进行验收，，只有在通过了质量验收之后发包商才会给施工方进行工程款的结算。结算过程中要充分考虑工程施工过程中发生的各种情况，Ｗ及合同中的相关规定。由于结算的结果直接关，根据这些因素來编制竣工结算系到各个相关单位的切身利益。，因此应该充分重视竣工结算工作具体來看，结算需要将项目开发过程中产生的所有相关资料都提交到项目的结算部口，，结算部口根据提供的材料进行査漏补缺并分析这些材料的真实性和一。，完整性真实性为原则，不损害任何方的利益保证项目结算的完整性和准确性。５．１．１竣工阶段的成本考核成本考核是指在房地产项目开发完成Ｗ后，对各个参与到项目中来的单位的成本管理的成绩或者失误进行总结和评价。，，并予Ｗ考核考核的内容比较广泛主要可总结为四个方面，主要从工作里、原材料、人工费Ｗ及设备使用费这四个方面着手。通过建立成本考核可Ｗ促进管理层的统筹安巧能力，从而能从意识上和行动上来降低项目的成本资用。通过将成本考核理念灌输到管理人员意识中，可Ｗ充分发挥管理层人员的聪明才智和经验的积累，有效提离项目的成本节约，从而提巧项目的利润率。５．１．２完着竣工验收流程只有项目的建设程度满足竣工验收的条件之后才可通过验收。如果将没有达到验收标准的项目通过了验收，而该项目存在着严重的质量问巧或者根本没有一完工巧陷？，那么后期项目的投资者必将巧要花巧更大的人力和財力来弥补这．为此，应该组建专口的验收小组，对工程各个区域进行质量和功能上的验收小组成员主要包括建设单位的承包商、建立公司、巧査单位、设计单位、建设单位－等ＬＷ５１所示？。育岛房地产开发项目巧工验牧必备条件如表巧 巧岛Ｌ■巧地产开发项Ｈ成本管巧研究表５－１巧地产王程竣Ｉ：验化必备条化￣序号Ｘ程竣Ｔ：．验化必备条午Ｉ１完成Ｘ程设计和合同约定的各项内巧２（建设Ｘ程竣Ｔ验收报售》、＜［；程质致评化报告》３勘察单位和设计单位质背检资报吿４有完整的技术档案和施工巧理资料５巧Ｉ：程使用的主耍建筑材料、建筑构祀件和设备的进场试验报告６建设单位己按合同约定支付．［程款７巧施工单位签署的Ｘ程质貴保修巧８市政基础设施的巧关质量检測和功能性试验资料９有规划部ｎ山具的规划验收合格证１０有公安消防出巧的消防验收患见书１１巧环保部口山巧的环保验收合格证１２有监哲站出具的电梯验收准用证￣１３燃气工程验收证明建设行政主管部口及其委巧的监哲站巧部口责令整改的问届己经全部整改完１４￣＾１５己按照政府有关规定缴纳工程质貴安全监替巧￣化单位工程施工安全评价书（１）检査阶段检査阶段主要包括两方面的内容，主要包括质量检査和完整性检査？质》检査是指对项目各个位置的质量是否达到了设计和规范等方面的要求？完整性检査主要是对房地产项目要求的各个功能是否达到了标准，，各项目内容是否有巧漏检査包括对工程实体的检査和各种质量文件的检査。（２）试验阶段试验阶段主要是指按照规范对项目的各种功能进行全面的检査，例如管线的一试压和气密性试验些材料和设各的特巧检验等？，Ｗ及对（３）移交阶段移交阶段所移交的主要是竣工图纸和相关的文件？这项工作虽巧看起来简单，竣工图主要记录的是工程实化状况到最终工程技术系，却有非常重要的意义、？如果没有、修珪改建起到非常重要的作用统状况，这幅图对未來工程的使用过程中的使用、修理等工作将很难展开，会造成不竣工困，那么项目未来在使用必要的人力物力和財力的浪巧？５３ 巧岛ＬＷ巧地产开发项Ｈ成本管理研究５．１．３细化结算审核竣工结算审查的主要工作：。工并且通过了验收之后才能办（１）审查竣工验收文件在项目己经全部竟理竣工结算，出具审査竣工验收文件。（２）核对合同条款，主。严格按照合同中规定的方法对竣工结算进行审査、主材价格。要对结算方法、计价定额、取费标准、优惠条件等方面进行审査（３）落实设计变更签证。发生变更的设计只有在工程师签字之后才能列入结算。在原设计单位同意之后并在变更上签字或出具修改图纸之后才可Ｗ进行结算。（４）按图核实工程数量，认真核实单价，防止计算误差。要按照之前规定的计价原则和计价方法进行单价的确定。５．１，４严格控制结算工程成本青岛ＬＷ房地产开发项目工程竣工时经结算确定了项目建设的造价，也作为一。日后登记固定资产的重要依据，工程竣工结算是控制工程成本的最后个环节青岛ＬＷ项目主要从Ｗ下几个方面进行结算成本控制的。。ＬＷ（１）认真核对合同有关条款青岛项目首先从质量抓起，先看核对完成的工程项目是否满足合同的技术指标与质量，必须验收合格后再进行结算程序，对于有疏漏的条款，。另外，还严格地按照合同有关结算方式标准的条款进行都及时进行了商讨改进。（２）仔细检査隐蔽建设工程是否合格。青岛ＬＷ项目在进行核算隐蔽工程时首先保证了手续的完整，有详细施工记录和相关人员的签证，做到工程与图纸必须相符合才进行了结算。（３）严格控制方案变更。青岛ＬＷ项目施工过程中发现在设计环节存在问，和題时，设计变更需要有施工方与施工管理人员共同核对并签证设计方完成修、公章的设计变更通知单？改的工程图及有签字，才能予Ｗ结算（４）工程量必须符合施工图纸。青岛ＬＷ项目竣工结算巧要对工程做涉及的所有工序进行结算，所Ｗ要严格按照工程图纸进行，按照国家规定计算出工程量进行结算。Ｗ一（５）认真核对材料价格？青岛Ｌ项目对于结算工作中要对每项材料的５４ 靑巧ＬＷ巧地产开发项Ｕ成本管理研化－单价进行核对，进行了严格的把关。青岛ＬＷ项目的结算成本控制流程围如图５２所示。巧下－拍、被ｒ资料括化理审核巧字的Ｘ程歧工拍、竣Ｘ巧巧Ｔ篇部巧汁岗Ｋ榜巧ＴＷ．，化表狂核巧了巧巧不合巧化结巧＊￣－工程部主巧换收验收结巧＾合格了进入结巧巧巧？工程结巧巧巧６巧审核工爸郁巧巧员审？？巧询化Ａ巧务巧审？Ａ审汁部审计并备案ｔ务部？合网支付工投？：囲５－２结算阶段成本控制流程图５５ ‘巧荷ＬＷ巧地产开发项日化本管理研介５．２项目成本绩效考核青岛ＬＷ项目房地产开发项目成本绩效考核体系方面首先建立Ｗ项目经理为核也、各部口负责人共同参与的项目成本绩效考核体系。在明确各部口负责的项目成本控制部分［＾及每个部分的目标成本的前提下，各部口再认真核算自己管辖范預内的实际成本，这个核算过程的前提条件是需要保证质量。通过对实际成本和目标成本进行差异分析可＾斗得到各个部口的成本控制情况。对于成本控制的好的部口应给予相应的奖励。对于因为控制不好造成成本超支的部口，应给予相应Ｗ项目５－３的处罚。青岛Ｌ项目竣工后的实际成本及相应的绩效考核情况详见表所示。表５－３靑岛ＬＷ房地产项目成本绩效考核憎况成本差异成本内巧目巧成本实际成本，方：－言７一、（实际目枯）￣－、±地成本１１６４８１化４８０±２００１１２０００地价格１１４ｍ０一＾＾二３５０３４４－、前期巧用６￣￣—勘探设计３巧３０８－７临水临电１＾￣＾￣Ｈ、建巧工程化９０１９００１０￣－商务公寓７７０７６８２￣宾馆巧店４２０４２６６—写字楼、办公巧７００７０６６ｍ－四、记妾ｍ１￣￣巧业（包括水、电）２８３０２￣￣道巧、拌污２８２９１绿化等７７３－４－Ｊ不可预见巧用Ｓ巧Ｓ７４－５７０００６９８９＾—直接投资２－１３１６００２１胡７——五、间接巧用１４００１４０５５￣￣￣管理巧用１４０１４２２—财务费用８４０８４００—销售巧用４２０４２３３投巧合计２３０００２２９９２－８５６ 巧巧ＬＷ巧地产开发项日化本管理研究通过表５－３可Ｗ看出，青岛ＬＷ项目最终的实际成本小于目标成本。但是通过各个部分來看，±地成本没有成本差异，前期费用的实际成本要小于目标成本，节省了６方元。建筑工程的实际成本大于目标成本，主要原因为宾馆酒店和写字楼？、办公楼的建设成本超支了，各自超支了６力元。配套和不可预见费用レ义及其他费用的实际成本都小于目标成本。然而，间接费用出现了实际成本大于目标成■本的情况。尤其是管理费用和销售费用。建筑工程造成成本増加的原因主要有Ｈ个方面：首先，在进行远距离材料采购的时候出现了货款不到位而影响了发货时间的情况。从而使得工人无法进行安装，而在材料到來之后又加班加点进行建设，增加了工人的数量，从而造成了人工费用的増加。虽然最后从进度上有所提髙。，但是却产生了比较商的成本其次，在采暖工程过程中出现了需要变更的情况。由于此次变更需要变动的范围不是很大，因此最终进行了变更。最后，由于材料的价格处于不断变动之中，材料价格的提商导致了电气工程、给排水和装饰工程的成本都超出了预算。为了在Ｗ后的房地产开发项目中不再出现类似的情况，应该从Ｗ下Ｈ个方面进行严格的成本控制。首先，如果项目需要进行变更，应该提前让施王者进行详细的组织协调工作。如果变动的范围比较大，需要増加的人力物力比较多，就应该及时给予设备和人力方面的援助，避免由于材料或者人手的不充足而导致工一期的延误。其次，如果项目需要的材料不能按时到达，就应该对负责这工种的正在等待材料的人员进行合理的安排，安排他们到其他的工种上工作，这样既可一Ｗ避免人员的浪费又可Ｗ提萬其他方面工作的进度？最后，对于刚刚开始的些项目，也应该进行合理的巧合。其他部口应该逐步适应新项目的开工，对于新项目的开工导致的其他项目的变化，主管部口应该提前说明并定时査看，避免各种工作产生冲突而影巧各项目的顺利进行。巧 巧尚ＬＷ巧地产开发项日化本管埋研究６结论与展望６．１结论本文利用现代房地产项目管理及成本控制理论Ｔ，结合青岛Ｕ房地产开发项目的具体情况，从房地产项目现场施工阶段成本管理Ｗ及项目成本控制方面对房地产项目管理及成本控制理论进行论述。在对宏泰房地产公司的项目管理现状进行描述和分析的基础上，总结项目施工管理及成本控制的经验，提出施工管理及成本控制存在的问题和解决对策’。首先，青岛ＬＷ房地产开发项目在青岛地区具有很大的竞争优势，但是依然存在着成本管理制度和流程不具备可操作性、管理人员成本意识不强、成本预控机制不完善、进度和成本的关系没有进行关联等问霞。其次，项目施工前阶段的成本管理工作做的比较好，青岛ＬＷ项目建设工程在投资决策阶段通过研究项目的可行性、分析项目的不确定性、健全项目设计阶段，对市场状况进行详细而全面的分祈，做好了可行性分析。同时做好了各项投资构成Ｗ及项目初步成本构成，在项目招标阶段制订了续密的招标流程。再次，在项目巧工阶段过程中，运用收集到的数据Ｗ及挣值法计算出项目的实际成本要巧于预算的成本，成本超过预算９３．胞．９９２８Ｓ門万元。ＣＰＩ值为０，值为１．０２１１．这说明项目成本超过了预算水平，但是实际进度要大于预算进度。最后，提出了项目巧工后进行成本管理的方法和思路，为之后项目建成么后的成本管理结果进行巧价，找到项目成本管理的成功与失敗的原因，为Ｗ后类似项目的成本管理提供参考患见。６．２展望巧着我国巧会经济发展水平的巧巧Ｗ及国家宏巧政策对房地产市场的巧响，房化产的成本管理会在各种巧的巧论支巧下巧来越成熟。本文在充分分析相关理论的基巧上，主要从宏观层面上对ＬＷ项目房地产项目成本管理进行了分析，并提出了相关的成本管巧措施．由于本人能力凶及文章篇福限巧，本文仅对靑岛ＬＷ房化产开发巧目进行了成本管理研巧，没有对其他房化产项目进行巧本管理５８ 巧，巧ＬＷ巧化产开发项Ｈ化本管理研究的比较分析，也缺乏对各分项目之间的成本管理的相关性进行研究。未來可Ｗ从Ｗ下两方面继续研究。（１）要继续做好理论创新，本文运用的全生命周期成本管理理论进行研究，并使用动态成本管理机制进行挣得值分析方法。未來可创造出新的，适用于未來情况的新理论來研究新问题。（２）要做好全方位、全过程的成本管理，转变房地产管理方式，进行集约。抓住关键部分。化成本管理，重点在事前、事中控制好工程建设成本针对房地产开发项目建设过程出现的各种突发性成本变动都可Ｗ拿出相应的应急预案，实现全程动态成本管理方法。５９ 巧巧ＬＷ巧地产开发项日成本管埋研究参考文献【ＵＭａｒｋ，Ｓ．ａｎｄＰｉｃｋｅｎ，Ｄ．ＵｓｉｎｇＲｉｓｋＡｎａｌｙｓｉｓ化Ｄｅｔｅｒｍｉｎｅｃｏｎ巧ｎｊｃｔｉｏｎＰｒｏｊｅｃｔＣｏｎｔｉｎｇｅｎｃｉｅｓＪ￣ｒ．加ｎａｌｏｆＣｏＭｔｒｕｃｔｉｏｎＥｎｉｎｅｅｒｉｎａｎｄｎ巧ｅｍｅｎｔＳＣＥ２０００１２６２１３０１３６ｇｇＭａ，Ａ，，：（）ＴＵｍｍａ．ｌａＶＭ．Ｒ．ｎｄＹ．Ｈ．ＬｅｕｎＡｌｉｎｒｉｓｋｍｔｒｓｓＲＭＰ化ｍ口，ａａｎａｇｅｍｅｎｏｃｅａｎａｅ］ｇｐｐｙｇａｐ（）ｇｃｏｓｔｒｉｓｋｆｏｒａｎＥＨＶｔｒａｎｓｍｉｓｓｉｏｎｌｉｎｅｐｒｏｅｃｔ．ＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌＪｏｕｒｎａｌｏｆＰｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔ．ｊｊｇ？１９９９，１７４）：２２３２３５．（ＰｅｔｅｒＪ．Ｍ．Ｍ乂ｒｕｍｍ，ＧｅｅｒｔＤｅｗｕｌｆ，ＨａｍｓＤｅＪｕｎｅ，Ｍａｎａｇｉｎｇｋｅｙｒｅｓｏｕｒｃｅｓａｎｄｃａｐａｂｉｌｉｔｉｅｓ：间Ｐｉ．Ｆｉ２００３１２ｉｎｐｏｎｔｉｎｔｈｅａｄｄｅｄｖａｌｕｅｏｆｃｏｒｐｏ口ｔｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｎａｅｍｅｎｔａｃＨｔｉｅｓ１６：ｇ，ｇ（）？３７２３巧．［４］化ｅｎＬＹ｜ＬＩＨ．ＬｉＱＭ．ＡｌｔｅｒｎａｔｉｖｅｓｅｓｓｉｏｎＭｏｄｅｌｆｏｒＢｕｉｌｄＯｐｅｒａ化ＴｒａｎｓｆｅｒＣｏｎｔｒａｃｔＰｅｃｔｓＪｏｕｒｎａ．２．ｒｏｌｏｆＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＥｎｉｎｅｅｒｉｎａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ０１２巧４３２６３０ｊｇｇ，：＾（）ｉｈｅＢＵＩｔｔｔｒｆｔａｔ．ＡｔｉｃｈＩｎｓｔｉｔｕｔｅｆ［５Ｃｈｒｓｔｏｒ．ＣｏｓｍａｎａｇｅｍｅｎｏｏｉｍａｎｅｍｅｎＳａｎｎｏｎｏ：Ｒｅｓｅａｒｏ］ｐｐｇ？Ａｍｅｒｉｃａ２０１２１２２：１２３１化．，，（）６Ａ－ｌｉＪａａｆ．Ｌｉｆｔｍａｎａｎｔ：ａｒｏｏｓｅｄｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｄｅｆｏｒｄｅｖｌｔ［］ａｎｅｃｙｃｌｅｐｒｏｊｅｃｇｅｍｅｐｐｌｍｏｌｅｏｐｍｅｎ？ａｎｄｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆａｉｔａｔ．Ｐｒｔｔｒｌ２０００１２．ｌｐｒｏｅｃｏｅｃｍａｎａｇｅｍｅｎｎａ，３：３３巧ｐｊｊｊｏｕ，（）７ＭＨＡＦｆＬ－ａｋａｒｉｆｌｔｆ［］ａｎｄａｓｔａｋ．ｒａｍｅｗｏｒｋｏｒｅＣｙｃｅＣｏｓｔＡｓｓｅｓｓｍｅｎｏＣｏｍｏｓｉｔｅｓｉｎＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＪｉＰｉ２２ＩＳ：，ｏｕｒｎａｌｏｆＲｅｎｆｏｒｃｅｄｌａｓｔｃｓａｎｄＣｏｍｏｓｉｔｅｓ２００３ｐｐ，，（）８扩１０１．ＲＭａｘＷｉｄｅｍａｎ．ＣｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｏｆＣａｉｔａｌＰｒｏｅｃｔｓａｎｄ化ｅＰｒｏｅｃｔＣｏｓｔＭａｎａｅｍｅｎｔＳｓｔｅｍ閒ｐｊｊｇｙ？Ｒｅ山ｒｅｍｅｎｔｓ．Ｔｉｉ．１９９９ｌｌ：．２０ｄｅｄＢｉｅｃｈＰｕｂｌｓｈｅｒｓ１ｄ．３２４１巧２．ｑ，（）ｅｒａｋｉＢｒｏｗｎＧｅｏｒＡｉＰｅａ．ＭｔｓｉａｋＲｅａｌＥｓｔａｔｅｎｖｅｓｔｍｅｒｉｔｒｓ加ＥｄｕｃａｔｉｏｎＬｉｍ托ｅｄ？巧］Ｇ，ｇｅａｙ，．？２０００．５１２＾８８７．（）１０ＫｅｎｎｅｔｈＨＲｏｓｅ．ＩｎｎｏｖａｔｉｏｎｓＰｒｏｅｃｔＭａｎａｅｍｅｎｔＲｅｓｅａｒｃｈ，＾ｕｒｎａｌｏｆＰｒｏｅｃｔＭａｎａｍｅｒＵ，【］ｊｇｊ巧？２００５６：巧６３．，Ｍ＾Ｄｅｌｌｌｓｏｌａ．Ａ．Ｊ，ＣｈｅｎＭｏｏ巧Ｒ．Ｃｏｍｔｅｎｃｙｂａｓｅｄｍｏｄｅｌｆｏｒｒｅｄｉｃｔｉｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｐｇ，ｐｅｐｇ，Ｍｒｏｅｃｔｍａｎａｒｓｅｒｆｏｒｍａｎｃｅ．ａｎａＥｎ２００５，２１ｌ：２＾．ｊ巧ｐ＾ｇ（）【巧ＭａｒｔｉｎａＨｕｅｍａｎｎ，ＡｎｎｅＫｅｅｇａｎ，Ｊ．ＲｏｄｎｅｙＴｕｒｎｅｒＨｕｍａｎ巧ｓｏｕｒｃｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎｔｈｅ－ｒｏｅｃｔｏｒｉｅｎｔｅｄｃｏｍａｎｙｉ２３ｊ：ａｒｅｖｅｗ２００７２５：３巧气－ｐｐ，（）－１３．Ｐｍｅｎｔｉｉ．ＭＧｉＨｉＧｅｒｏｕｌｄＯｂｅｒｌｅｄｅｒｒｏｊｅｃｔＭａｎａｆｏｒＥｎｎｅｅｒｎａｎｄＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｃｒａｗＨｌｌ【］巧ｇｇｅｒｉＥｄｕｃａｔｏｎ２０００：２５．机，￣ｌ４，．財会学习．２００９，０１；巧３８．ｔ］场秀訊房地产企化全程成本拴制的思考与对巧￣巧．．，，１４８１冯伟论房地产开发项目全面成本管理与控制２００５化；１４９．Ｉ四川建筑￣１．浅谈房地产开发设计阶段成本管理７２７．华东交通大学学报，２００，的；３２．［句巧震１７何含，巧格．房地产项目应用全寿命周期成本控制的可行性．２０１００６：１】经营与管理，，－９０９１．１．房地产成本管理信息系统设计与分析方法研究【硕±学位论文】．南京：东南大学，［巧戴杰２００７．－１．浅谈房地产项目目标成本箱细化管控．，２０１１，０６．［巧巧美麻中国城市经济：说８９￣２０巧明．全面责任成本管理在房地产项目管理中的运用．中国建设信息，２００９，１４：７４７５．［１Ｕ程仁英．巧地产开发项目中的成本控制研究．：，．［硕±学位论文］北京北京邮电大学２００８［１１１２２巧巧萍．浅谈房地产项目中成本控制存在的问巧及其对策．城市建设理论研究，２０，【］－１２：２１２３．２３黄晴．ＺＹ公司宝荷园房地产项目成本管理研究．南，【巧±学位论文】京：南京理工大学［］２０１０．２４巧庆民．巧值法在房地产项目成本管控中的应用［巧丈学位论义１．山东：山东大学，２０１３．【】￣２．巧谈工程项目管理中的索赔．交通巧准化，２００７，１１：３１３２．【３白建军￣，：１７２．巧漢工程项目在管理中的索巧方式．巧市建设理论研巧，２０１２０８巧．１句巧玉花２７崔増坡，．我国住宅项目投资管理研巧巧±学位论文．北京：北京交通大学２００９．［］［１￣．成本控制中要注重全员成本管理．，，的．【２巧李再云科技信息２００８：３４￣２．巧谈得值法在工程项目管理中的应用．，２０１２：２．【巧魏永齐城市建设巧论研巧，０４５２６说 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巧巧ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究致谢论文的写作历时半年之久。在论文的写作过程中遇到了很多的困难，在老师、的財也帮助下顺利的度过。在这里，首先要衷必感谢我的导师，在工作学习等方面的给予我无私帮助一丝不苟的治学态度，Ｗ及导师实事求是、严谨细致、，使我终生难忘、受益匪巧。在此谨向老师表达最真掌的敬意和感谢！同时，要感谢研究生期间所有教导过我、关也过我的老师。你们为我的学业倾注了大量的也血，你们为人师表的风范令我敬仰和钦巧。感谢各位老师对我的巧助。一感谢中国海洋大学，给我提供了个宝贵的学习平台和机会，让我不断充实自己，吸化新的知识。．本文引用了多位学者的研究文献，如果没有各位学者的理论指导和帮助，很难完成本文的写作。感谢本论文巧涉及到的各位学者。感谢我的父母、朋友对我工作、学习的大力支持，感谢他们对我生活无巧不至的关怀和照颗！由于本人学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师批评和指正！６２ 巧岛ＬＷ巧地产开发项目成本巧巧研究个人简历作者，女，１９化年２月１７円出生于山东省济南市。巧９９年９月一２０的年７月就读于山东体育学院运动系运动训练专业，本。科毕业，获教巧学学±学位２００５年至今在职于山东外贸职业学院。２０１３年３月考入中国海洋大学经济学院项目管理专业。树 靑岛ＬＷ巧地产开发项日成本管理研究发表的学术论文６４'