房地产开发经营成本控制研究

'房地产开发经营成本控制研究　　摘要：影响房地产开发经营成本的因素很多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。房地产开发经营的成本控制，可以提高投资的决策水平，减低房地产开发经营风险；对繁荣我国房地产市场的意义重大。本文将对房地产开发经营的成本控制进行分析，以供同行参考。关键词：房地产、经营、成本控制中图分类号：F293.33文献标识码：A前言近年来,伴随着我国经济的发展，房地产业也呈现了快速发展的形势，同时也伴随着房价的迅速攀升，而房地产开发经营的成本决定房地产价格，房地产的价格波动影响社会经济发展的不同层面。控制房地产成本、稳定房价，减少房地产开发经营风险，对房地产市场的发展有着重大的意义。1房地产开发经营成本控制的意义7 房地产业加强成本控制，意义重大。第一，它能够确保项目开发取得圆满成功。现在，在我国的房地产开发行业中，竞争愈加激烈，资源性短缺也愈加严重，土地和建筑材料的价格一直在提高，对房地产开发行业的环境有更加严峻地考验。要提升利润，要么提高销售价格，要么降低项目成本，但在当前的宏观与微观环境下，价格的提升很有限，只能从成本方面下功夫。第二，可以提升房地产行业的竞争力，进行房地产项目开发全程成本控制，可以有效减少项目全程内发生的各种支出。而且，按照全程成本最小化的目的，选择最佳的投资方案，实现较为科学合理的投资决策，从而从整体上减少房地企业的建设成本和运营成本，从而提升房地产行业的整体竞争力。第三，可以更加利于房地产企业更合理地配置资源，提高资源的使用效率。开发过程的成本控制对于环境保护也有着良好地促进作用，在实现企业的经济效益的同时，更好地实现其环境效益、社会效益，因为在开发过程中注重成本控制，要通过合理地规划以及先进的环保技术做支撑，比如节能、节地、防污染和节水的设施以及技术，在建材方面使用无污染的建筑材料，对过程中的废弃物进行回收、再利用，都可以帮助房地产开发企业革新成本，促进房地产企业健康发展。总而言之，房地产开发经营中进行成本控制，不仅有利于房地产企业提高竞争力，而且利于企业实现经济、环境、社会效益相统一，实践企业的社会责任，更有利于房地产企业的持续、健康发展。2.影响房地产价格的主要因素2.1土地供应量不足，价格节节攀升。7 土地市场需求旺盛，土地供应量相对不足是土地价格上涨的主要原因。政府作为土地一级市场的垄断经营者，掌控着城镇建设用的土地的供应，地方政府在土地市场上的调控，决定了房地产行业的冷热及房价高低。2.2政府行政性收费项目较多，费用偏重。房地产企业承担的政府行政性收费项目繁多，费用偏重是导致房价居高不下的又一个主要原因。建设工程政府行政性收费主要是项目“四证”所涉及到的费用，包括国有土地使用权证五项，商品房预售许可证三项，建设工程规划行政许可证六项，建设工程施工许可证三项，共计十七个项目的行政性收费，各项收费增加的房屋成本造价约为230元/平方米。除上述各项费用之外，还有项目繁杂的行政性收费。2.3企业社会公共负担重，费用开支大。房地产开发行业不仅要承担房屋建设工作，还要承担诸如道路，自来水、污水等的建设费用；有些地方甚至要承担各种非赢利性的公用设施的建设费用。2.4企业涉及税种多、税率高、税赋重。房地产开发企业的税种颇多，一般税收负担可达到15%左右。税率偏高，负担较重，企业为了确保合理的利润，唯一有效途径就是提高房价。2.5融资渠道薄弱，贷款利率高。7 房地产开发行业普遍具有项目运作周期长，资金集中投入量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。因此，银行贷款利率的高低，直接影响着房地产的价格；特别是自2004年以来，中国人民银行多次调高银行贷款利率，企业承担贷款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融资，融资成本甚至更高。以10万平方米居住小区为例进行测算，包括前期购地、交配套费、办开工手续等费用在内，项目所需资金投入约18,000万元～22,000万元；企业应承担贷款利息每年约1,100万元～1,350万元，按项目周期3年计算，每平方米成本利息费用将达到330元～405元。2.6建材价格波动，建安成本提高。房地产项目的开发，建筑的原材料中钢材、水泥、木材三大材所占比重最大。近几年来，随着建筑材料价格的大幅度上涨，直接带动了房屋建安成本的提高。3.房地产开发经营的成本控制的主要措施3.1政府改善外部环境，抑制开发经营成本3.1.1控制土地供应总量，降低土地价格。7 土地供应量不足，价格就一定会上涨。政府要加强土地宏观调控，加强土地储备，维持适量的土地供应，力求土地供需总量平衡，使土地价格平稳上涨，乃至维持相对平衡的价格。避免因土地总量供给不足，导致炒地之风盛行、地价狂涨。对超过规定用量而未进行开发的土地，在进行补偿后，政府需强制性收回，以持足量的用地规模，来平抑过高的地价。3.1.2加大清理房地产行业不合理行政收费的力度。各级政府要认真贯彻落实国家关于清理行政性收费的有关政策规定，对房地产开发建设和消费的一些不合理收费，应切实进行全面整顿。对国家已禁止的收费项目，不能再继续征收或者变相征收；对现有收费项目，适当调低收费标准；对可收、可不收的项目予以停收；以利于降低开发、建设、经营成本，减轻购房者负担。3.1.3适当减免税赋，减轻企业负担，促进居民消费。适当的税收政策，会对一个行业的健康发展起到促进作用。政府对房地产企业的税收政策适当放宽；如适当减少企业营业税减免部分小税种，如契税等。这对减少房地产业成本的开支，促进居民住房消费将起到较好的效果。3.1.4发挥政府职能，加强宏观调控，维持物价平稳。通过市场这只无形之手，可优化建筑材料产业的资源配置，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局。政府还要用加强宏观调控这只有形的手，调节经济运行、抑制通货膨胀和维持物价稳定，维持稳定的建筑材料价格。3.2加强企业内部管理，全过程控制开发经营成本3.2.1通过招标选择监理单位。7 选择好的监理工程师不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。因此，开发商在选择监理工程师时应进行公开招标；通过公开招投标可以选择到技术力量强、业绩好、信誉高的监理工程师来承担项目的监理任务。3.2.3做好规划设计阶段的成本控制。规划设计是控制项目投资规模，提高经济效益的关键。规划设计阶段对投资的影响较大，也就是说规划设计阶段工作水平的高低，设计质量的好坏，不仅影响到项目施工阶段的投资，还会影响到项目建成投产以后的经济效益。因此，开发商一定要采取有力措施，保证项目规划设计阶段的工作质量，切实加强设计阶段的工程成本控制，主要措施包括加强规划阶段的经济论证；实行限额设计管理（按照批准的项目设计任务书、投资估算，控制项目的初步设计、投资总概算）；加强设计出图前的审核；控制建安成本，降低工程造价；实行项目招投标，控制工程造价；合理安排施工，减少临时费用；加强设计变更管理，降低建安工程成本；控制材料、设备价格，降低建安工程造价；加强支付程序管理、控制竣工结算；加强融资管理、降低资金使用成本等等。结束语7 房地产开发中经营成本的控制，就是运用科学技术，采用科学的工具和手段，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，降低整个项目的工程建筑成本，以及通过政府的宏观调控，对地产行业进行适当的调整，从而提高房地产开发的投资效益。参考文献:[1]周鸿.房地产企业精细化管理[M].人民邮电出版社,2008.[2]张志凤.房地产开发企业会计实务[M].中国市场出版社,2008.[3]马都.房地产项目成本与控制/房地产丛书[M].中国建筑工业出版社,2006.7'