房地产项目施工阶段成本控制解析

'房地产项目施工阶段成本控制解析　　【摘要】随着新国五条的出炉，房地产行业受到影响。加强房地产项目施工成本管理的意义就显得更加重大。在房地产项目施工成本管理过程中，房地产项目施工阶段的成本控制的重要性不断的凸显出来。本文从房地产项目施工阶段的施工成本控制方法和施工成本控制的主要原则以及如何进行项目施工成本控制模式的构建等方面对房地产项目施工阶段的成本控制进行了简单的分析。【关键词】房地产项目；施工阶段；成本控制中图分类号：F275.3文献标识码：A文章编号：什么是项目施工成本控制6 房地产项目施工成本指房地产公司工程项目的施工成本，是在房地产公司项目施工过程中所发生的全部生产费用的总和，即是建筑施工企业以工程项目作为核算的对象，在施工过程中所消耗的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值的货币形成。其包括：构配件，周转材料的摊销费用或租赁费，施工机械的材料费或租赁费，支付给工人的工资、奖金及在施工现场进行施工组织与管理所发生的全部费用支出。房地产公司工程项目施工成本是房地产公司的主要产品成本，一般以建设项目的单位工程作为成本核算的对象，通过各单位工程成本核算的综合来反映工程项目的施工成本。二、从哪些方面进行项目施工的成本控制(一)材料费的控制首先是材料用量的控制。在保证符合设计规格和质量标准的前提下，合理使用材料和节约使用材料，通过定额管理、计量管理等手段以及施工质量控制，避免返工等，有效控制材料物资的消耗。其次是材料价格的控制。材料的价格主要由材料采购部门在采购中加以控制，由于材料价格是由买价、运杂费、运输中的合理损耗等组成，因此控制材料价格，主要是通过市场信息、询价、应用竞争机制和经济合同手段等控制材料、设备、工程用品的采购价格，包括买价、运费和损耗等。(二)人工费的控制人工费的控制采取与材料费控制相同的原则，实行“量价分离”。人工用工数通过项目经理与施工劳务承包人的承包合同，按照内部施工图预算，计算出定额人工工时，并将安全生产、文明施工及零星用工按定额工时的一定比例(一般15%至25%)一起发包。(三)机械费的控制6 机械费用主要由台班数量和台班单价决定，为有效控制台班费用支出，主要控制以下几个方面：合理安排施工生产，加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置；加强机械设备的调度工作，尽量避免窝工，提高现场设备利用率；加强现场设备的维修保养，避免因不当使用造成机械设备的停置；做好上机人员与辅助生产人员的协调与配合，提高机械台班产量。(四)管理费的控制现场施工管理费在项目成本中占有一定比例，控制与核算上都较难把握，项目在使用和开支时弹性较大，主要采取以下控制措施：根据现场施工管理费在项目施工计划总体成本的比重，确定施工项目经理部施工管理费总额；在施工项目经理的领导下，编制项目经理部施工管理费总额预算和各管理部门、条线的施工管理费预算，作为现场施工管理费的控制依据；制定项目施工管理开支标准和范围，落实各部门条线和岗位的控制责任；制定并严格执行施工项目经理部的施工费使用的审批、报销程序等。项目施工成本控制需要遵循的原则(一)全员控制原则成本是一个综合指标，它涉及企业的方方面面和多个层次并与每个员工的切身利益有关。因此，要求房地产项目施工企业所有员工必须树立成本控制观念，增强成本控制意识，按照定额、计划、目标进行管理。(二)全过程控制原则只有对全过程进行控制，才能促进各项成本6 措施落实到位，达到预期目标。从总体上讲，房地产工程项目是连续施工的，因此对过程的控制就必须是动态的控制。(三)计划调整原则在实施成本控制时，只有按照成本计划(预算)内容实施，才能确保各部门在工作职责内逐项落实。但对成本差异金额较大的事项，及对单项目标超计划使用的，必须经过规定的手续由专人批准，并对成本目标计划进行调整。如何进行项目施工成本控制模式的构建(一)项目初期确定理想的劳务分包单位、材料供应商1.劳务分包单位的选择。项目施工合同签订后，首先要确定的是劳务分包单位，以尽快进场安排施工前准备工作。进行公开竟价，为企业节省成本。2.材料供应商的确。在工程施工过程中，材料费占整个工程费用的比例很大，有较大的节约潜力。往往在其他成本出现亏损时，要靠材料的节约来弥补。因此，在工程施工过程中，材料供应商的选择是十分重要的。(二)施工过程中加强成本控制6 1.材料用量的控。首先是定额控制。对于有消耗定额的材料，项目以消耗定额为依据，实行限额发料制度。其次是指标控制。对于没有消耗的定额材料，则实行计划管理和按指标控制的办法。第三是计量控制。为准确核算项目实际的材料成本，保证材料消耗准确，在各种材料进场时，项目材料员应准确计量，查明是否发生损耗或短缺，如有发生要查明原因，明确责任。2.现场设施配置规模控。施工现场临时设施费用是工程直接成本的一个组成部分。在项目施工管理中，降低施工成本有硬手段和软手段两个途径，所谓硬手段指优化施工技术方案，应用价值工程方法，结合施工对设计提出改进意见，合理配置施工现场临时设施，控制施工规模，降低固定成本的开支。软手段指通过加强管理，克服浪费，提高效率等来降低单位建筑产品物化劳动和活劳动的消耗。(三)交工阶段的成本控制对人工、机械、材料以及生活设施做出清理，该清退的及时清退，该转移的抓紧转移，以降低费用，减少成本。要对剩余工作量作全面的核对，以免造成遗漏。对项目施工过程中的变更，应准备充分的资料，及时提出变更请求并落实专人负责。要安排技术人员，在规定的时间内完成竣工验收资料。结束语6 总而言之，随着当前我国房地产市场的竞争日益激烈，加强房地产项目施工成本管理的意义就显得更加重大，而施工成本控制管理是一项极为复杂的系统工程，需要进行全员、全过程的动态管理，所以施工企业应高度重视施工阶段成本控制管理的工作，提高企业的现代管理水平，提高全员成本意识，不断降低房地产项目成本，提高房地产项目经济效益。在当前竞争激烈的市场环境下，施工企业应加强项目成本控制措施，避免因内部的自身因素而造成成本加大。项目施工成本控制应制定细化的、可操作的具体措施，并使之规范化、制度化、标准化，才能达到降低成本、提高效益的目的。施工企业不仅仅要制定相关对策，更重要的是抓落实，将制定的具体措施落实到施工阶段的每一个细节中去，进一步建立和完善企业效益保证体系的运行机制，逐步提高管理水平，才能在竞争中求生存，获得更为长远的发展。参考文献：[1]龚维丽.工程造价的确定与控制[M].北京：中国计划出版社，2000.[2]徐大图.工程建设投资控制[M].北京：中国建筑工业出版社，1997.[3]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2006.6'