新城房产＿成本流程_项目成本管理流程（含附件）

'内部资料（注意保密,不得外传）江苏新城流程管理体系文件项目成本管理流程文件编号：XC-CB-LC001版本：A编制：日期：审核：日期：审批：日期：主导部门：成本管理部/财务管理部 发布日期：200年月日实施日期：200年月日 机关晶门NVbBmt时4M1VNIV—mtfflL•*n•:•:n_ritcuftM-组纵土炮谈取V・・k■锻*■M!«t4»1«时龄Jr專wrW・K符合ttiH?9J»fc加咄々HI44IIM4AW形成项目於!?T=1Iimmim・iiii♦■n・fbWdl!幫<«*■■11Nd*・lt•攻目戍本后评估“・f・llReMIHIMAM1.目的确保所有开发项目的成木控制在成木目标之内。 3・术语和定义3.1T稈成本：指涉及十律、安奘、装饰、市政（配套）以及零星T稈在山的成本，也句括材料和设备的采购费用。所有涉及工程成木的管理均由成木管理部负责，并将工程数据及时提交财务融资部进行记录和备案。3.2投资估算包括土地投标阶段的投资估算和项口开发阶段的投资估算。前者用于可行性研究和土地投资决策，后者基于设计规划方案，用于选择经济上的最佳开发方案。3.3项目成木概算：是根据选定的规划方案和设定的建筑标准，结合成木调研和项目工程成本概算及各项费用预测，由财务融资部统筹编写的项目整体成本测算。3.4项目工程成本预算：是成本管理部及下属项目公司成本部根据经审图完毕的施工图，组织施工单位、外审单位编制或者自行编制的施工图预算。该预算数据，结合部分不可预测和暂估成本，组成目标任务书中的成本指标。3.5项目目标任务书：指项目分期的开发目标设定书，包括该分期的开发计划、收入、成木、费用控制指标。4、职责4.1成木管理部4.1.1负责项目拓展阶段的工程成本经验数据提供；4.1.2负责设计各阶段的工程成本概算、预算；4.1.3负责制定项目工程部分的目标成木测算；4.1.4负责编写工程成本建议部分内容；4.1.5负责招投标、合同签订过程屮的成本核算管理；4.1.6负责工程成本变动（变更、签证）的核算的管理；4.1.7审核成木变动数据，发出工程成木预警，参与目标成木调整中请的流转审批；4.1.8负责工程成本结算的管理；4.1.9负责项目工程项目的单体、部品部件、工艺方案的成本分析和后评估。4.2财务管理部4.2.1负责编制项目拓展阶段的土地投标投资估算书（初稿），与投资发展部制定的投资估 ~算进彳J核对;4.2.2统筹项目设计阶段的项目开发投资估算、概算编制及评审，和对采购、营销、设计、配套费用计划进行复核；4.2.3负责统筹发布项目总体目标成布，统筹编写成本建议部分前期费用、期间费用和开发间接费内容，负责项blbl标任务书的流转发布;4.2.4負责利用成本软件I□结动态成本，形成报表输出：4.2.5负责开发间接费预警，负责记录全部成木预警和目标成木修改处理；4.2.6组织项目成本后评估工作。4.3技术管理部4.3.1负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）；4.3.2负责围绕各阶段的成木目标，执行设计限额要求及成木控制，完成各阶段的设计管理。4.4公司决策委员会4.4.1审议项目拓展阶段的投资估算；4.4.2审议设计各阶段的成本估算、概算；4.4.3审议权限超出目标成本项目。4.5总裁4.5.1负责项目拓展阶段的投资估算的审批；4.5.2负责设计各阶段的成本估算、概算、测算、预算审批；4.5.3负责权限内超出目标成木项目的审批；4.5.4负责项目结算的审批；4.5.5审阅项R成本后评估报告。4.6集团/董事会4.6.1审核投资估算及可行性研究报告，批准立项。5•关键控制点：5.1前期施工图设计限额的制定和审批；5.2项目工程成本预算的及时和准确5.3项目目标任务书的形成与审批下达；4.4施工中成本动态控制、记录。 呪明序号流秤名称奇仟人流秤说明（输入检屮沛稈祸明¥険占、支廿/土略-ipFt―士13仍、—I丄才y输入：项目前期拓展资料输出：《项目拓展阶段投资估算》流程说明：1.1项目拓展阶段投资估算一一项目预控冃标成本的确1项目论证阶段投资估算成本管理部/财务管理部定1.1.1对有意向参与拍卖或合作开发的地块，成本管理部/财务管理部参与项目可行性研究工作，编制《项目拓展阶段投资估算》（初稿），提交投资拓展负责人员，作为《可行性研究报告》的附件，供比选论证。1.1.2《可行性研究报告》评审通过后，成本管理部总裁、财务管理部总裁、分管副总裁、总裁审核《项目拓展阶段投资估算》，审核通过报集团批准立项。如审核不通过，则根据高层意见，由相关执行部门调整可行性研究报告，或放弃该项目。1.1.3高层审批通过《可行性研究报告》后，《项目拓展阶段投资估算》自动成为项目预控目标成本。《项目拓展阶段投资估算》《可行性研究报告》2方案设计阶段成本估算成本管理部/财务管理部输入：《项H拓展阶段投资估算》输出：《项FI开发阶段投资估算》、《项冃成本概算》《施工图设计限额及成本建议》流程说明：2.1项目方案设计阶段成本控制成本管理部/财务管理部依据预控目标成本、技术管理部提交的概念阶段设计文件、市场营销部提供的《产品定位初步报告》，参照项FI开发策划指导书的耍求，编制《项目开发投资估算》，与技术管理部、工程管理部、项目公司、市场营销部沟通后报公司决策委员会审批。《产品定位初步报告》《项目方案阶段工程成木估算》《各方案投资收益状况分析》《方案限额要求及成本控制建议》 输入：《项目卄发投资估算》（屮标方案）输出：《项目成木概算》3.1项H扩初设计阶段成本控制及H标成本的制定3.1.1方案设计完成后，成本管理部根据方案设计评审后《项口丁程成木形成的建筑标准，编制《项日工程成本概算》。概算》3.1.2在扩初设讣阶段，成本管理部/财务管理部组织相关部门进行成本测算，召开扩初阶段成本评审会:a)项目公司进行土地.报批报建等费用的测算;b)技术管理部进行设计费用预算（包括园林景观、环《扩初设计限额要求及成本控制项目公司进行勘察、临时设施、监理、七通一平、建议》，境设计、公共设施）;工程专项（不含档案编审.咨询）、公共设施（视同主体工程）费用预算;d)市场营销部进行营销推广费用、营销设施建造费预扩初设计阶段形成目标成本成本管理部/财务管理部算;e)人力资源部和行政管理部进行管理费用测算;f)财务管理部进行资本化利息、税金测算。3.1.3成本管理部/财务管理部与各部门经理及主管领导通过评审会，对以上项日进行商讨、确定。3.1.4根据审批通过的《项目工程成本概算》，成本管理部提出《施工图设计限额要求及成本控制建议》，财务融资部提出开发间接费、前期费用.期间费用成本控制建议。并提交项H公司和技术管理部，由技术管理部具体《工程成本H标落实、实施施工图设计的限额要求。指导书》《项liH标成本指导书》《冃标成本指导书编制作业指引》成本管理部施工图设计阶段工程成本预算输入：《项目成本概算》输出：《项目目标任务书》、《项目工程成本预算》 流程说明： 3.1施丄图阶段4.1施工图设计开始前，成木管理部、财务融资部根据《项《丄程成本H标指导书》《施工图限额要求及成本控制建议》《项目主体工程成木预算》《项冃目标成本指导书》冃成木概算》捉出《施工图限额要求及成木控制建议》，并组织采购管理部、技术管理部、工程管理部、项I■［公司评审，审批后作为施工图设计任务书附件，成为施工图阶段成本控制依据，由技术管理部具体落实、实施。4.2施工图设汁完成后，成本管理部负责编制《项目主体工程成本预算》，报分管副总裁审批。如果成本预算指标高于设计限额指标，由技术管理部负责与设计单位沟通,耍求修改和优化施工图。设计优化后，成本管理部将预算数据送财务管理部备案。4.3成本管理部根据《项目工程成本预算》对目标成本进行修订，并转发财务管理部，财务管理部据此修改《项目成本预算》，在此基础上办理《目标任务书》的审批流转和下发;《施工图设计限额要求及成本控制建议》《合同价款变化汇总表》《设计变更管理流程》《现场签证管理流程》输入：《项目冃标任务书》、《项冃工程成本预算》输出：项目结算资料流程说明：4.1施工阶段：5.1.1设计变更/工程签证的成本控制，成本管理部根据《项目工程成本预算》以及当月的《项目工程成本动态管理表》，来判定当前成本是否成本目标内，并按以下方式处理补充设计、设计变更。施工阶段成本动态管理成本管理部/财务管理部5.1.1.1设计变更/工程签证在成本目标内，则应参考《设计变更管理流程》及《现场签证管理流程》进行动态成本的估算和控制。5.1.1.2设计变更/工程签证超成本目标：凡是造成超成本目标的设计变更/工程签证，变动在规定幅度以内市分管副总裁审批，超过规定幅度的必须报总裁审批。5.1.2材料设备选型、定价和变更的成本控制:《工程结（决）算管理流程》技术管理部在进行材料设备的选型和变更时，应在成本目标范围内进行选型。如价格超成本目标5%,必须 报总裁进行审批。5.2结算成本管理部、财务管理部及相关责任部门根据《工程结（决）算管理流程》的要求办理结算和款项支付的工作。5.4财务融资部根据项目公司合同、付款记录和成本管理部提供的《项目工程成本动态管理表》编制《项目成本预算》，并通过成本软件输出。输入：《项目成本指导书》、各项结算资料输出：《项目成本后评估报告》《项li成本后评估作业指引》《项目成本后评估报告》流程说明：项目成本后评估3.1项目工程结算全部完成后，成本管理部负责按照《项成本管理目成本后评估作业指引》规定完成《项目工程成本后评部n估报告》，财务融资部部负责按照《项目成本后评估作业指引》规定完成《项目成本后评估报告》，经各相关部门评审讨论后，形成改进意见，经成本管理部总裁审核，报总裁备案后，录入信息库存档。备注:7•相关支持性文件7.1XC-TZ-LC001-JL009《项目可行性研究报告》7.2XC-CH-LC001-JL003《项目开发指导书》7.3XC-CB-ZY001《目标成本指导书编制作业指引》7.4XC-CB-LC002《工程结（决）算管理流程》7.5XC-CB-ZY004《项目动态成本管理作业指引》8•相关表格8.1XC-CB-LC001-JL001《项目土地投标投资估算》 二墅投标估算，门8.2XC・CB・LC001・JL002《项目开发投资估算》&3XC・CB・LC001・JL003《项口工桎成本概算》8.4XC-CB-LC001-JL004《项目成本概算》项目概算.xls8.5XC-CB-LC001-JL005,《项目工程成本预算》8.6XC-CB-LC001-JL006《项冃冃标任务》、《项冃成本预算》H标任务书.doc预算格式・xls8.7XC-CB-LC001-JL007《项0预算执行表》预算执行・xls8.8XC-CB-LC001-JL008《项目工程成本动态管理表》8.9XC-CB-LC001-JL009《项目成本后评估报告》'