房地产开发中规划设计管理的两点见解_产品创新和成本控制

'产业观察房地产开发中规划设计管理的两点见解——产品创新和成本控制胡传昶（安徽省水利水电勘测设计院，安徽合肥230022）摘要：通过对房地产开发中规划设计管理的产品创新，成本控制阐述，强调规划、户型、立面、景观、技术等的创新，并且从设计管理各阶段对成本的控制的分析，探索规划设计管理在房地产开发中的关键因素，以及打造房地产开发项目品牌质量的竞争力。关键词：房地产开发；规划设计管理；产品创新；成本控制中图分类号：C912.2文献标识码：A文章编号：1671-8089（2010）11-0090-02进入21世纪，随着经济的发展，居民收入的增加和生活品质的1.2立面、景观的创新不断提升，房地产开发科技和居住理念的不断更新，整个房地产市在建筑立面上过去讲究主题，在外面贴上各种各样的符号，所场由以往的资源竞争转向能力竞争。因此，在现阶段，规划设计管谓的古典、现代、中式、西式等，现在已经开始做到形体的转化，理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。房地产开发的通过外观塑造、细节刻划、色调品位等细节元素的共性化处理，来规划设计管理主要包括前期策划准备、规划设计阶段、工程设计阶达到楼盘风格统一、特色鲜明的产品品牌形象。绿城房产的立面较段（扩初、施工图阶段）、规划设计成果的实施阶段和竣工交付使有创新。不论“桂花园”系列还是“百合公寓”系列都是延承了清[1]用阶段。产品创新和成本控制是贯穿整个规划设计管理的两个核心新典雅的古典建筑的意韵，讲究错落有致的建筑形态，采用毛面花内容，决定了项目的成败与否。岗岩、仿清水面砖等饰面，以厚重、敦实的形体为基础，给人以沉稳、端庄、精致的美感，达到了树立品牌的效果。1、产品创新在景观设计上的创新，即创造独特环境。何种风情的园林景观在房地产开发的实践中，一个好的规划设计方案，为营销预设只是其中的一个方面。英伦风情、北欧风情、东南亚风情、日本的了卖点，主要体现在规划、户型、立面、环境景观、技术等方面有和氏风情、德国风情、意大利波托菲诺风情，都是房地产企业园林[2]出彩的新意，超越同行和同类,树立唯一性和排它性。房地产的产景观在创新上的心思。因地制宜地创造独特环境是非常重要的。合品创新要从市场空白点和市场需求的结合挖掘，对国内部分项目产肥金色池塘利用原有水土资源，是较为典型案例。地块原为一个芦品以及当地市场进行分析提炼，从差异化竞争的策略出发，提炼出苇丛生、水鸟出入的原生缓坡湿地，有多个原生池塘。整个小区的各类型产品的创新点。景观设计围绕着池塘这个主题展开，设计师在对地块原有的池塘进1.1规划、户型的创新行改造整理后，用小溪将它们连为一体近万平方米的原生态池塘，在居住区规划中要充分考虑地形、地势和周围环境，挖掘项目以自然式水景为主，归整式水景为辅，构成了金色池塘特有的大型地理环境优势，创造出合理、舒适的总体布局。例如华润澜溪镇地池塘水系景观。此“创新点”迎合了客户群的某种消费需求。处山水之间，在总体规划上充分发掘山水特色，尽量让客户充分享1.3技术的创新受到大蜀山和人工湖的美景；南京万科的金色家园充分利用莫愁湖所谓技术创新,就是指新产品开发、新工艺应用、新技术推广景色，有近千米的湖岸线，都得到了市场的肯定。等。随着人们的生活水平和居住水平的提高,节能、生态环保、智能房地产项目中户型竞争非常激烈，一定要提炼不同于市场的化和可持续发展的要求已经成为我国房地产业技术创新的发展方向[4]创新点。例如某住宅区在当地开创花园洋房的设计，改变了多层住。在项目上应当吸取国内外一切先进的科学技术成果和技术手段，宅标准层的概念，在多层空间享受别墅的氛围，并引入公共部位全采用节能、节水、无毒、无污染材料。明、空中院落、全开间可拆飘窗的概念，效果很好。万科作为中国目前全国大多城市都实行了节能50%居住建筑设计标准。LOW-ENO.1房地产企业，注重产品研发。在2004年的深圳万科城项目中设的断桥铝合金窗，保温墙体的使用已经是基本配置。目前技术的创计了宽景HOUSE、LOFT、透天小高层、联院TownHouse等多种创新产新主要体现在科技的创新和新材料的使用上，产品配套的升级，住[3]品，得到市场的肯定。北京“SOHO现代城”是较好的经典创新案例宅新设备等方面的尝试和探索，太阳能成套技术运用等新技术、新之一，开创了国内“在家办公”的户型模式。工艺。例如无锡新世纪花园小区较好地解决了新型建筑砌块建筑体–90–2010年第9卷第11期 产业观察[5]系裂缝的开发通病。还有南京“锋尚国际公寓”，在项目中将国外90.较成熟的系统技术率先应用到国内，是中国第一个零能耗住宅。它[3]决策资源房地产研究中心.向万科学习·经营战略全集[M].将发达国家已运用成熟的通过楼板进行采暖及制冷的系统技术引进广东：广东经济出版社,2008.1.自己的楼盘，获得了较好的销售效果。[4]张颖,沈杰.关于房地产创新问题的探讨[J].山西建筑,2004（4）：67.2、设计阶段对成本的控制[5]梁小青.新时期住宅产业化发展新思维[Z].专家论坛,中国住在规划设计管理中要合理利用资源，综合材料效果、施工工宅产业网艺、使用性能、客户敏感度等多纬度来判断取舍进行成本控制。[6]中国钢材网.2008-12-062.1设计之前预控：在设计合约谈判和设计阶段通过限额设计、明确相关设计指标等方法树立设计师的成本预控意识。例如室内设计事先提出限额，控制软硬装造价；在建筑施工图设计合同中确定比较经济的含钢量指标，进行预控，避免了结构设计时片面强调安全性而不考虑经22济。现在很多高层住宅的钢筋含量低于50kg/m，甚至在40kg/m，仅[6]钢筋一项，按当前的合肥市场价计算（12月4000元/吨左右），材22料成本就节约了60-100元/m（以通常限额前65kg/m计算）。如果项2目按5万m计算，仅钢筋就节约300-500万元。2.2设计之中的过程优化：在施工图设计时进行方案优化，特别是方案性的技术优化。重点在人防方案、基础设计、结构设计、节能设计、饰面材料以及专项专业工程的技术优化。例如某住宅区结合人防设计优化，放弃机械停车方案。既节约车库初始投资的总造价约90万元，又减少车库后期的销售问题和运营成本。对基础形式进行论证，也是施工图设计中节约成本和控制工期的较好办法。例如某项目的采用更为经济的CFG桩，不仅经济，而且缩短工期。在建筑节能方面，要求设计师采用动态权衡法取代七项指标法，强调多项节能措施的综合权衡，选取最经济的方案。2.3设计之后的施工阶段成本控制工期和降低造价是房地产开发施工阶段的着重点。优化节点设计和材料选择，并且控制施工单位不要随意更改设计，同时考虑向客户敏感度高的方面倾斜，都是施工阶段成本控制的关键。对客户敏感又影响楼盘形象的部位如外墙立面、入户门、大堂和电梯厅等部位既考虑品质，也兼顾成本。如外墙饰面选材、室内和景观用量大的饰面材料、灯具、售楼处彩钢板等，均比对原样，重新慎重比选，取得效果、造价和工期的平衡。综上所述，房地产开发的规划设计管理要有项目的全面观，构思的超前性和产品的创新性，对成本、工期、质量全面考量、综合评价，加强产品的核心竞争力，打造房地产开发项目的品牌质量。参考文献：[1]王照顺.房地产开发规划设计品牌质量管理[J].住宅科技,2006（6）：35.[2]钱红.论房地产开发的流程控制[J].建筑经济,2007（9）：2010年第9卷第11期–91–'