富鑫花园项目成本管理研究

'富馨花园项目成本管理研究学禚掌：：一指导教师签字：7鲻影留’才答辩委员会成员签字：旷f(宇一．、仫欲麓酶久7，!一』／7沙一I|～一五．汐可笏够■以夕 谨以此文献给一直支持我的亲人和朋友们!⋯⋯⋯⋯⋯⋯毕文婷 独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究[作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得(注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空)或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：耳岔疡签字同期：刀房年5月伊同学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》，并通过网络向社会公众提供信息服务。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名：牟弛签字日期：例舟占月,fl’l导师签字一7圹、厶之态签字同期：年月同 富馨花园项目成本管理研究。摘要近年来，随着B市经济的迅速发展及人民生活水平的不断提高，加之外来人口的快速增长，房地产行业获得了迅速发展。在此背景下，B市富馨房地产开发公司为了抓住市场机会，提升自身的竞争力，提出了富馨花园项目。由于房地产开发项目普遍具有投资大、周期长、风险高等特点，对于富馨房地产开发公司这一定位于营造精品住宅的大型房地产开发企业而言，要想在激烈的市场竞争中获得良好的经济效益，合理控制项目成本是至关重要的。为此，本文将项目成本管理的相关理论与富馨花园项目实际密切结合，从以下几个方面对本项目进行了深入的项目成本管理研究：首先，简要介绍了富馨房地产开发公司与富馨花园房地产开发项目，并对该公司以往开发项目的成本管理情况进行了深入分析，揭示了其中存在的主要问题。分析表明，富馨房地产开发公司在以往的开发项目成本管理中存在着投资决策机制不科学、不注重引入竞争机制、施工成本控制意识淡薄以及成本管理流程不完善等诸多问题。然后，详细阐述了富馨房地产开发公司针对以往项目开发成本管理暴露出的问题，在富馨花园房地产开发项目的投资决策阶段、招标阶段、设计阶段、施工建设阶段及竣工结算阶段等全过程所实施的项目成本管理改良方案，主要包括先进的项目成本管理方法、完善的项目成本管理制度及流程、项目成本的动态监控与纠偏、严格的项目成本绩效考核与激励等。最后，通过详细的成本结算，对富馨花园房地产开发项目的成本管理状况进行了绩效考核。研究表明，本项目的成本管理取得了项目成本节支的显著成效，成为了富馨房地产开发公司项目成本管理的转折点。本文研究不仅有利于推进富馨房地产开发公司项目成本管理水平的提高，以为以后的开发项目积累成功经验，而且也可以为行业内其他企业的项目成本管理提供科学的依据和指导。关键词：房地产；项目成本管理；成本控制 ResearchontheCostManagementofFuxinfiardensReaIEstateDevelopmentProjectAbstractRecentyears，withtherapideconomicdevelopmentandthecontinuousimprovementofpeople’Slivingstandards，combinedwiththerapidgrowthoftheforeignpopulation，therealestateindustryinBcityisdevelopingrapidly．Inthiscontext，BFuxinRealEstateDevelopmentCompanyneedstheopporttmitytoseizethemarket，toenhancetheirmarketcompetitivenesstobuildFuxingardensrealestatedevelopmentproject．Astherealestatedevelopmentprojectshavelawofinvestment，longcycle，riskcharacteristics，inordertoobtaintheexpectedeconomicbenefitsoftheproject，FuxinRealEstateDevelopmentCompanymustpayspecialattentiontostrictlythereasonablecontrolofthecostoftheproject．ThispapercombinedthecostoftheprojectmanagementtheorywithFuxinGardenrealestatedevelopmentprojects，conductedin-depthprojectcostmanagementoftheprojectfromthefollowingaspects：Firstly,givesabriefintroductiontoFuxinrealestatedevelopmentcompanyandFuxinGardensrealestatedevelopmentprojects，andin-depthanalysisofthecompany’Sdevelopmentprojectsinthepastthecostmanagement，revealswherethemainproblems．Theanalysisshowedthattherearesomeissuesinthepastofthedevelopmentprojectcostmanagement,suchasinvestmentdecision—makingmechanismisunscientific，donotPayattentiontotheintroductionofcompetitionmechanism，weakawarenessofconstructioncostcontrolandcostmanagementprocessesimperfectandSOon．ThenelaborateonthecostofthewholeprocessoftheimplementationofprojectmanagementimprovementprogramsonFuxinGardensrealestatedevelopmentprojectsintheinvestmentdecision-makingstage，thetenderstage，thedesignphase，constructionphaseandcompletionofsettlementstagemainlyincludestate-of-the—artmethodsofprojectcostmanagement，theperfectprojectcostmanagementsystemsandprocesses，dynamicmonitoringoftheprojectcostandcorrectivestrictprojectcostperformanceappraisalandincentives．Finally,makesaperformanceappraisalthroughadetailedcostsettlementofFuxinGardensrealestatedevelopmentprojectcostmanagement．Thestudyshowed thatthecostoftheprojectmanagementhasmadetheprojectcostsavings,theremarkableresultsaheadofschedule,tObecomethetumingpointoftheFuxinRealEstateDevelopmentCompanyprojectcostmanagement．ThisstudyisnotonlyconducivetopromotingtheleveloftheprojectcostmanagementofFuxinRealEstate!DevelopmentCompanyandaccumulatingsuccessfulexperienceindevelopmentprojects，butalsoCanprovideascientificbasisandguidanceforotherenterprisesintheindustryprojectcostmanagement．Keywords：ReaIEstate，ProjectCostManagement，CostControl 目录1引言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯．．11．1研究背景及意义⋯⋯．．．．⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．11．2国内外研究现状⋯⋯⋯．．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．21．2．1国外研究现状⋯⋯．⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．21．2．2国内研究现状⋯⋯⋯⋯一⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯31．3论文的研究方法⋯⋯．⋯．⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯一⋯⋯⋯⋯⋯．51．4主要内容及结构安排⋯⋯⋯一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．51．5创新之处⋯⋯⋯⋯⋯⋯一⋯．．⋯⋯．．．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．62项目成本管理相关理论概述⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．82．1相关概念的界定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．82．1．1项目成本⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯82．1．2项目成本管理⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．82．2房地产开发项目概述⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯82．2．1房地产开发项目的含义及阶段划分⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．82．2．2房地产开发项目的成本构成⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．92．3房地产开发项目成本管理的基本原则⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯1l2．4房地产开发项目成本管理的主要内容及方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯123富馨公司与富馨花园项目简介⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯．143．1富馨公司简介⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．143．2富馨公司项目成本管理存在的主要问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．143．2．1项目投资决策阶段成本管理存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．153．2．2项目设计阶段成本管理存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯153．2．3项目招标阶段成本管理存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯163．2．4项目施工阶段成本管理存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯163．2．5项目竣工结算阶段成本管理存在的问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．183．3富馨花园项目简介．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯183．3．1项目选址⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．．．．．⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯．．18 3．3．2项目建设内容及规模．．⋯．一⋯．．⋯⋯．⋯．⋯．⋯⋯⋯．⋯．193．3．3项目建设方案⋯．⋯．．一⋯．⋯．⋯．．．．．．．．．．．．．⋯．⋯⋯⋯．194富馨花园项目施工前的成本管理．．．．．⋯．．．⋯．．．．．⋯．．．224．1项目投资决策阶段的成本管理⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯．⋯。⋯⋯⋯．．224．1．1加强项目可行性研究⋯⋯⋯⋯⋯．⋯．⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯．．224．1．2加强项目风险性分析一⋯⋯⋯⋯．．⋯．⋯．⋯⋯⋯．．⋯⋯．234．1．3建立科学的投资决策机制⋯⋯．．⋯．⋯．⋯．⋯⋯．⋯⋯．．⋯254．2项目规划设计阶段的成本管理⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯．⋯．．一⋯⋯．．284．2．1实行设计方案招投标制度⋯．．⋯⋯．⋯⋯．．．⋯⋯．。．⋯．⋯．284．2．2签订合同，强化设计人员的经济意识．．⋯⋯⋯．．⋯．⋯⋯．⋯．284．2．3实行限额设计⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯．．．．⋯．⋯⋯⋯一．⋯294．2．4引入设计监理，优化设计方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯一．314．3项目招标阶段的成本管理⋯⋯⋯．．⋯⋯．⋯．⋯⋯⋯．⋯．⋯．314．3．1确定项目招标内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．314．3．2确定项目招标方式⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯一⋯⋯一．．⋯⋯一．314．3．3制定缜密的项目招标制度及流程⋯⋯．．．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．325富馨花园项目施工建设阶段的成本管理．．．．⋯⋯⋯⋯⋯345．1实行全员成本管理．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．．．．．⋯．⋯．．．⋯⋯⋯．345．2建立目标责任成本体系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯．．355．3建立完善的成本控制流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．．．⋯⋯．⋯⋯．．375．3．1材料、设备使用成本的控制流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯一．395．3．2设计变更控制流程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。⋯．⋯⋯⋯⋯⋯395．3．3工程进度款的支付控制流程⋯⋯⋯．⋯⋯．⋯⋯．．⋯．⋯⋯．405．4基于挣得值法的项目成本纠偏⋯⋯⋯⋯．⋯．⋯．⋯⋯．．．⋯⋯415．4．1挣得值法的基本参数与评价指标⋯⋯⋯⋯．⋯．．⋯⋯⋯⋯．．415．4．2富馨花园项目的挣得值法纠偏⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯．435．5注重项目成本的动态监控．．⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯．．446富馨花园项目竣工结算与成本管理绩效考核⋯．．⋯⋯．．．．47 6．1富馨花园项目的竣工结算．．⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．476．1．1竣工结算流程⋯⋯⋯．．+．．．⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯476．1．2项目竣工结算阶段的成本控制⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯486．2富馨花园项目成本管理绩效考核⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．507结论与展望⋯⋯．⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．547．1结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯547．2展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯55参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．56致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．58个人简历⋯⋯⋯．．．．⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．59发表的学术论文⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．．59 富馨花园项目成本管理研究1引言1．1研究背景及意义近年来，随着B市经济的迅速发展及人民生活水平的不断提高，加之外来人口的快速增长，房地产行业获得了迅速发展，房地产开发项目急剧增加，投资总额迅速扩大，尤其是住宅项目的投资总额增加更是迅速，而在此背景下，住宅市场的需求状况仍然呈现出供给小于需求的态势，市场前景良好，迫切需要房地产开发企业加大对住宅项目的开发力度，以满足市场需求，获得良好的经济效益。在这种背景下，B市富馨房地产开发公司为了抓住市场需求机会，提升自身的市场竞争力，提出了富馨花园房地产开发项目。本项目总投资152225．1万元，定位于住宅楼、商业金融楼和托儿所综合配套项目。其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层；商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层；托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。本项目建设能够改善城市环境，有利于集约利用土地，加快B市的城市化进程，也有利于增加住宅市场的有效供给，因此，项目建设是十分有必要的。项目成本管理是项目管理的重要内容，它是指在项目进程中控制实际发生的成本不超过项目预算，并保障项目顺利进行的管理过程Ⅲ。加强项目成本管理有利于增加项目的盈利能力，减少资源浪费；有利于提高项目的全面管理水平，提高项目的整体实力乜1。富馨房地产开发公司在以往的开发项目成本管理过程中，存在着投资决策不科学、不注重引入市场竞争机制、管理混乱等诸多问题，但在富馨花园房地产开发项目上，该公司切实改善了项目成本管理的方案，在项目的投资决策阶段、招标阶段、设计阶段、施工建设阶段及竣工结算阶段等全过程，采用了一系列先进的项目成本管理方法，制定了完善的项目成本管理制度及流程，并十分注重了项目成本的动态监控与纠偏，实施了严格的项目成本绩效考核与激励，从而取得了项目成本节支、进度超前的显著成效，成为了富馨房地产丌发公司成本管理的转折点，也为该公司及行业内其他公司的项目成本管理提供了参考和借鉴。 富馨花园项目成本管理研究为此，本文将项目成本管理的相关理论与B市富馨花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目进行了深入的项目成本管理研究。首先，对富馨房地产开发公司以往开发项目成本管理的情况进行了深入分析，并揭示了其中存在的主要问题；然后，在此基础上研究了富馨花园房地产开发项目开发前期阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的成本管理方法及流程；最后，通过详细的成本结算，考察了本项目成本管理的绩效。对于房地产开发企业而言，由于“利润=收入．成本”，随着我国房地产行业的迅速发展，行业内的市场竞争已经进入白热化，房地产开发企业要想获得预期的经济效益，除了注重市场拓展以外，更重要的是要严格合理控制项目的成本。因此，本文研究不仅有利于推进富馨房地产开发公司项目成本管理水平的提高，以为以后的开发项目积累成功经验，而且也可以为行业内其他企业的项目成本管理提供科学的依据和指导。1．2国内外研究现状1．2．1国外研究现状传统的项目成本管理可以追溯到19世纪60年代，1868年，英国成立了“皇家特许测量协会”(RICS)，主要任务就是开展项目成本确定与控制的理论研究与实践工作口1。20世纪70年代，项目成本管理真正作为一门科学理论获得了迅速发展，当时美国航天局(NASA)和空军为开展项目成本管理工作而创建了工作分解结构WBS(WorkBreakdownStructure)技术和挣得值方法EVM(EarnedValueManagement)，而这些技术和方法一直沿用至今，并构成了项目成本管理的核心内容H3。20世纪80年代，英国项目成本管理学界提出了“全寿命周期成本(LifeCycleCosting--LCC)管理”，该理论强调在项目的整个生命周期内合理控制项目成本，更加注重项目范围管理、集成管理和风险管理，从而极大地促进了项目成本管理理论的发展瞄1。20世纪90年代初，R．E．Westney提出了“全面成本管理(TotalCostManagement)”，该理论强调有效使用专业知识和专门技术以计划和控制项目的资源、成本与盈利、风险，同时更加注重项目成本管理的全面性、 富馨花园项目成本管理研究有效性及专业性阳1。1998年，美国项目管理协会(PMI)和美国造价管理协会(RACE)提出了“项目风险造价管理”，该理论涉及工程项目战略资产管理、造价管理等内容，并着重强调对建设项目进行全团队、全要素、全过程的造价管理H1。此外，还有英国的成本编码系统(CostCodeSystem，CCS)以及成本控制中的“偏差分析法(TrendAnalysiS)”、质量成本管理、进度成本管理等冰卜n们。这些项目成本管理理论及方法的产生不仅极大地促进了项目成本管理的理论发展及实际应用，而且还标志着一个基于活动的项目成本管理方法和全面集成的项目成本管理思想为主的现代项目成本管理体系的形成。进入21世纪，随着项目管理及计算机技术的飞速发展，很多学者致力于研究项目成本管理的新思想、新方法。如：Dell’Isola，A，J(2009)将价值工程定义为“通过对产品的功能分析，研究如何以最低的成本去实现产品的必要功能的一门技术与经济相结合的现代化管理科学”，并探讨了价值工程在项目成本管理中的实际应用n¨；RonaldW．Hilto等(2010)认为工程索赔会增加项目成本，因此，有效的项目成本管理能减少或避免由于工程索赔所带来的成本超支或进度延后等，这些都直接促进了项目成本管理在新世纪、新形势下的迅速发展n2|。总结而言，目前项目成本管理在国外已经形成了较为完善的理论体系，而且在投资项目开发及建设过程中也得到了广泛的应用。尽管各国所采用的方法有所不同，但他们都致力于通过项目成本管理能够降低项目成本，获得良好的经济效益及价值。1．2．2国内研究现状改革开放前，我国的项目成本管理一直都是一种基于计划经济模式下按照定额的简单概预算管理模式。改革开放后，在借鉴国外相关研究经验的基础上，我国开始了向现代成本管理的过渡。20世纪80年代中后期，在借鉴国外“全寿命周期成本管理”的基础上，我国学者提出了“全过程成本管理”，强调项目成本管理应采取一定的经济技术手段，以设计阶段为重点，对项目全过程中的各阶段实行全方位的成本控制，标志着我国的项目成本管理正式进入了现代项目成本管理阶段¨31。20世纪90年代以后，结合我国的项目丌发实际，我国学者对项目成本管理 富馨花园项目成本管理研究进行了深入研究，出现了很多研究成果。如：刘荔娟、季风云等(1999)结合项目施工实际，深入研究了偏差控制法和分析表法在项目施工成本控制中的具体应用n4|；郭继秋、唐慧哲(2005)在详细阐述项目全过程成本管理基本原理的基础上，深入分析了项目全过程各个阶段上所适用的技术方法n5I；李丽红、严汝江(2006)认为要真正实现对项目全过程成本的有效控制，就必须注重项目投资决策与设计环节的成本控制，同时要加强控制成本的主动性n6|；杨帆(2007)认为在项目成本管理过程中应充分认识各要素之间的相互关系，并在此基础上进行项目范围、质量、时间和成本的集成管理等n引。上述研究大都结合我国的项目实际，阐述了现代成本管理的新理论、新方法等，直接促进了我国项目成本管理的理论发展及研究体系的完善，但上述研究仅限于理论层面，尚未结合具体项目，进行完整的项目成本控制方案设计与管理研究，因此也就普遍缺乏现实依据和支撑。近年来，随着我国房地产投资项目的迅速增加以及房地产行业日益激烈的市场竞争对控制成本的新要求，我国很多学者都结合具体项目实际，对房地产开发项目的成本管理问题进行了广泛而深入的研究。如：陈涛(2007)密切结合鲁邦广场开发项目实际，对本项目的成本进行了详细的计划，并设计了本项目成本控制的流程，建立了动态成本管理体系‘蝎1；张鑫(2009)以A市B房地产开发项目为例，分别研究了房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段及竣工结算阶段的成本控制n9I：孙丽(2010)密切结合通华房地产开发项目实际，深入探讨了作业成本法在该项目成本管理中的应用瞳0|；鲍姗姗(2010)在揭示金鼎公司以往项目成本管理中所存在的诸多问题的基础上，分别分析了金鼎花园房地产开发项目施工前、施工中及竣工结算阶段所实施的成本控制方案，并对该方案进行了全面的成本管理绩效考核堙¨；王巧光(2011)在论述住宅项目进行全寿命周期成本管理的必要性、基本原则及方法等基础上，深入探讨了全寿命周期成本管理在住宅项目成本控制中的应用等乜2J。这些研究主要是在实践方面展开的，从而大大提高了项目成本管理在我国项目管理中的应用的科学性。总结而言，我国的项目成本管理目前还正处于由传统成本管理向现代成本管理的过渡，项目成本管理的理论体系还不够完善，其实践运用研究也还有待于深入，研究方法也有待于继续创新，以切实促进项目成本管理在我国的理论发展和实际应用。 富馨花园项目成本管理研究1．3论文的研究方法(1)文献研究法由于本文研究是基于目前的项目成本管理理论体系展开的，为了深入了解项目成本管理的相关理论及方法，在研究过程中，查阅了国内外相关的研究文献，并对相关研究进行了广泛借鉴，因此，文献研究法贯穿于本文研究的全过程。(2)理论分析与实证分析相结合本文研究一方面对项目成本管理的理论体系进行了深入研究；另一方面将相关理论与富馨花园房地产开发项目实际密切结合，进行了更加深入的分析。(3)实地调查法本文研究是基于对富馨花园房地产开发项目进行实地调查展开的，在实地调查的基础上，系统了解了富馨房地产开发公司项目成本管理中的诸多问题，并就该公司在本项目成本控制中的改良方案进行了更加深入的分析。1．4主要内容及结构安排本文在内容安排上，共分为以下七个部分：第一部分为引言，主要介绍本文的研究背景及意义、国内外研究现状、研究方法、主要内容及结构安排、创新之处等；第二部分为项目成本管理相关理论概述，主要是介绍了相关的理论，为研究展开奠定理论基础；第三部分为富馨公司及富馨花园项目简介，主要是揭示了富馨房地产开发公司以往项目成本管理中暴露出来的问题，并对富馨花园房地产开发项目进行了简要介绍；第四部分富馨花园项目施工前的成本管理，主要是论述了项目投资决策阶段、设计阶段、招标阶段的成本控制流程及方法；第五部分为富馨花园项目施工建设阶段的成本管理，主要是论述了项目施工成本的控制流程及方法；第六部分为富馨花园项目竣工结算与成本管理绩效考核，主要是分析了项目竣工结算环节的成本控制，并对整个项目成本控制方案进行了绩效考核。 富馨花园项目成本管理研究第七部分为结论与展望，主要是总结全文，并就本文研究做出展望。本文研究的技术路线详见图1-1。1．5创新之处图卜1本文的研究技术路线图第一，本文在对富馨花园房地产丌发项目的成本管理的研究过程中，始终坚 富馨花园项目成本管理研究持理论分析与实证分析的密切结合，力求将相关理论与项目实际紧密结合，克服了以往类似研究仅注重项目本身，就项目而说项目，从而导致实证分析与理论研究相脱节的弊端；第二，本文研究层次清晰，研究思路顺畅，研究内容全面、系统，理论体系完备，理论分析与实证分析紧密结合，能为今后类似的研究提供一个较为理想的参考模式。第三，本文的研究是在实地调研的基础上展开的，更加贴近项目实际，项目成本管理研究的结论更加科学、合理，不仅能够为富馨房地产开发公司的成本管理积累成功经验，也能够为行业内其他企业提供参考和借鉴。 富馨花园项目成本管理研究2项目成本管理相关理论概述2．1相关概念的界定2．1．1项目成本所谓项目成本是指在项目建设过程中，为了完成项目目标所进行的各项活动所消耗的各项费用的总和乜列。在内容上，一般而言，根据成本发生的阶段及用途，项目成本主要包括项目决策成本、获取成本、设计成本以及实施成本等，其大小取决于项目所消耗的资源种类、数量和质量以及项目管理者的管理水平乜3。。2．1．2项目成本管理项目成本管理是指在整个项目实施过程中，为了将项目实际发生的成本控制在预算内，所进行的预测、计划、控制、核算、分析、调整和考核等工作，主要包括项目成本计划、成本估算、成本预算以及成本控制四个方面口41。其中，项目成本计划主要是确定项目所需的人力、设备、材料资源；项目成本估算主要是估计完成项目活动所需各种资源的成本；项目成本预算主要是将预估的总成本分配到各个具体工作；项目成本控制主要是控制项目预算的改变。这四个环节并不是相互独立先后进行的，而是相互影响、互相作用的n51。2．2房地产开发项目概述2．2．1房地产开发项目的含义及阶段划分所谓房地产开发项目一般是指对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。与其他商品的开发相比，房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高盈利、高风险的特点比引。就房地产丌发项目的全过程而言，一般可以划分为投资决策、前期准备、建 富卷花园项目成本管理研究设施工、竣工结算、房屋销售等环节，具体阐述如下乜7卜乜8J：(1)投资决策阶段这是整个房地产开发过程的起点，主要包括项目的选择和可行性分析。通过获取项目开发建设和市场销售的信息，多渠道考察项目，决定是否选择；深入考察其社会效益、市场销售前景、财务评价等，进行可行性研究。这是整个房地产项目开发中非常关键的环节。(2)前期准备阶段这一阶段的主要工作是获取土地使用权、资金筹集和项目规划，包括获取土地使用权，征地、拆迁、安置和补偿工作的计划实施，建设施工方案的设计，相关政府城市规划管理部门的规划许可，施工现场的“三通一平”或“七通一平”等，项目投融资情况及整个项目的成本和工程量估算等。(3)建设施工阶段这一阶段就是事实上的项目实现，包括工程承发包、施工、市政配套设施建设等工作，这些是一切前期规划的落实，是最主要的物资、人力消耗阶段，是项目开发的成果。(4)竣工结算工作这一阶段主要是指对施工建设阶段的主要成果进行验收，验收合格后，准确核算项目的实际成本，以为项目销售环节的定价及市场开拓等提供依据。(5)销售阶段这一阶段是项目建设完工后进行的开发成果的价值实现过程。目前多数情况下，开发商往往会实行预销售，以缓解项目现金紧张状况、减轻信贷压力，分散风险。此外，在项目销售环节完成后还可以评价项目的开发情况，成本是否超出预算，工期是否有拖延，有哪些方面可以节约成本等等，对项目开发过程进行总结，积累项目经验，这就是所谓的项目成本后评估。2．2．2房地产开发项目的成本构成相应地，房地产丌发项目的成本也主要包括项目投资决策阶段的成本、前期准备阶段的成本、工程施工阶段的成本、竣工结算阶段的成本以及营销阶段的费 富馨花园项目成本管理研究用成本等，具体阐述如下汹卜㈨3：(1)项目投资决策阶段的成本项目投资决策阶段的成本主要是选择和决策的管理费用，前期规划设计费、土地勘察费用、绘测费、可行性研究费用等前期工程费。这一阶段的成本一般是沉没成本，但却是项目所必须消耗的成本，是项目是否进行的起点。(2)前期准备工作阶段的成本这一阶段的成本主要包括土地费用、部分前期工程费用等。其中，土地费用又包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费等；部分前期工程费用主要是“三通一平”或“七通一平”费用。(3)施工建设阶段的成本这一阶段的成本主要包括材料、直接人工、建筑安装工程费、市政公共设施费用等。其中，建筑安装工程费在整个项目成本中的比例最大，约为整个项目成本的40％左右：市政公共设施费用包括基础设施和公共配套服务设施，如道路、自来水、电力、通信、污水、绿化等费用，该费用占整个项目开发成本的比例大约在20％----30％之间。总体而言，房地产开发项目的施工阶段成本至少约占总成本的60％以上，是项目成本的主要消耗阶段，也是成本控制管理的关键环节。(4)竣工结算阶段的成本竣工结算阶段发生的成本主要有组织专家进行工程验收的费用、核对工程量的费用、成本结算以核算项目实际成本的费用等。(5)销售阶段的成本这一阶段的成本主要是广告销售费用、推广费用，税费等。其中，广告销售费用和推广费用是销售部门在销售房屋产品时所发生的必要费用，包含样品费装修费用、现场包装费用、销售资料费、广告宣传费、推广活动费用等。在房地产行业竞争加剧的今天，销售费用在总成本中所占得比重日益呈现上升趋势。税费主要包括税收和一些行政性费用。税收主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、契税、印花税和所得税等。行政性费用主要包括地方政府和各级行政主管部门向房地产收取的如征地管理费、商品房交易管理费、市政配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理用等。此项成本在整个项目管理中的比例也比较大，约为15％～25％之间。 富馨花园项目成本管理研究此外，还有贯穿整个项目的管理费用、财务费用等，具体为：土地费用、设计费、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费及其他费用等。2．3房地产开发项目成本管理的基本原则房地产开发项目的成本管理应遵循以下基本原则∞2卜口3’：(1)全生命周期成本最低原则项目成本管理的效果直接影响到房地产开发项目的经济效益状况，因此应尽可能地降低项目成本。为此，在进行房地产开发成本管理时，不能片面追求项目形成阶段成本之和最低，而要使项目全生命周期成本最低，即考虑项目从启动到项目产品的寿命期结束的整个周期的成本最低，这是项目经济评价的合理期限。(2)全面成本管理原则全面成本管理是就成本管理的内容和方法而言的。从全面性出发，需要对房地产开发项目形成的全过程以及对影响成本的全部要素实施成本管理，由项目全体团队成员参与，依靠全员对全要素实施全过程的成本管理。(3)成本责任制原则为了实行全面成本管理，必须对房地产开发项目成本目标进行层层分解，使成本目标落实到项目的每项活动、每个人员。项目的每个参与人员都将承担不同的成本责任，按照成本责任对项目人员的工作业绩效果进行评价与考核。(4)成本管理有效化原则这一原则包括两层含义：一方面使房地产开发项目以较少的投入获得最大的产出，从而实现项目在经济上的有效性；另一方面是以最少的人力和财力，完成较多的管理工作，提高工作效率。(5)成本管理科学化原则成本管理的科学化原则是指将有关自然科学与社会科学中的理论、技术和方法用于房地产开发项目成本管理工作，包括预测与决策方法、不确定性分析方法、价值工程等。 富馨花园项目成本管理研究2．4房地产开发项目成本管理的主要内容及方法一般而言，房地产项目成本管理丰要包括项目资源计划、项目成本估算、项目成本预算和项目成本控制等内容，具体阐述如下口们叫3引：(1)项目资源计划一它是指通过分析，进而识别和确定出房地产开发项目全部活动所需各种资源的种类(人力、设备、材料、资金等)、多少和投入时间的一种项目成本管理的活动或内容。在项目资源计划编制工作中，最为重要的一点是要确定这一计划的科学性，以便充分保证在实施中所需的各种资源都计划安排妥当。(2)项目成本估算这是指根据项目资源计划以及各种资源的市场价格或预期价格等信息，估算和确定出房地产开发项目各种活动的成本以及整个项目的全部成本，其最主要的内容是确定出全部项目活动所需人、机、料、费的单项成本、项目总成本以及项目成本的不确定性。(3)项目成本预算它主要是根据项目估算，确定项目成本的预算，为项目的各项活动分配项目成本预算以及确定整个项目总预算等，其结果是确定出相对合理与科学的项目成本控制基线。(4)项目成本控制这主要是指项目实施过程中依据项目成本预算，通过努力而将项目实际成本控制在项目预算范围之内的一种项目成本管理工作。这一工作包括不断度量项目实际发生的成本，分析和度量项目实际成本与项目预算之间的差异，采取纠偏或修订项目预算等内容努力实现对项目各种成本的有效监测和控制。(5)项目成本核算它是指利用核算体系对项目实施过程中所发生的各种消耗进行真实记录、分类，并采用适当的成本计算方法，计算出各个成本核算对象的总成本和单位成本的过程，主要包括会计核算、业务核算及统计核算等。在实际工作中，房地产开发项目成本管理的这些活动之问并没有严格而清晰的界限，它们常常是相互作用和相互影响，有时还是同时进行和发展的。具体成本管理流程详见图2—1。 富馨花园项目成本管理研究图2-1房地产开发项目成本管理的一般流程 富馨花园项目成本管理研究3富馨公司与富馨花园项目简介3．1富馨公司简介富馨房地产开发公司是我国知名的房地产综合开发企业，公司成立于1995年，具有房地产开发二级资质，公司注册资金2000万元，现有在职员工38人，其中具有中级以上职称27人，年开发能力达10万平方米，工程合格率100％，优良率达25％。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部等，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感：不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。目前，公司已名列全国五百家最大经营规模建筑企业行列，在国内房地产行业综合实力名列前茅。近年来，作为一家以“精品住宅营造专家”而闻名业内的房地产开发企业，富馨房地产开发公司已成功推出别墅、平层官邸、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，并在此基础上，还尝试开发了大型社区和城市综合体项目，站在城市发展的高度，综合住宅、酒店、商场、写字楼、学校等商业和公建物业，肩负起更多人群对品质生活的理想。同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任，坚持“以人为本”的设计思想，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。由公司开发的“富馨花园”项目将以新颖的设计、独特的造型、优美的环境，完美展示现代都市生活的新空间，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。3．2富馨公司项目成本管理存在的主要问题近年来，随着富馨房地产开发公司规模的不断扩大，丌发的楼盘不断增多， 富馨花园项目成本管理研究其内部的规章制度日益完善，房地产开发项目管理初见体系，积累的相关经验也日益丰富，建立了较为成熟的房地产开发项目成本管理、风险管理及质量管理体系，但从富馨公司以往开发的项目来看，其成本管理过程中尚还存在诸多问题，具体阐述如下：3．2．1项目投资决策阶段成本管理存在的问题项目投资决策阶段至关重要，它直接关系项目建设的成败。科学的投资决策能够促使项目制定准确的市场定位，并按照预定的工期、预算的投资成本顺利完成建设，获得预期良好的经济效益；而不科学的投资决策则可能会导致项目建设失败，带来不可估量的损失。在以往的房地产开发项目成本管理过程中，富馨房地产开发公司没有充分认识到项目投资决策阶段对整个过程成本控制的重要意义，而把绝大部分精力和资源都投入了项目施工与销售环节，对拟建项目缺乏详尽的市场和实地调研，对项目的可行性研究也只限于形式，没有充分发挥其在控制成本方面的重要作用，对项目开发过程中的风险性也缺乏全面的认识和客观的评估，所建立的决策机制也不够科学，存在一定程度的随意性。这一方面导致项目在建设过程中，不能合理有效地整合所需要的各种资源，从而不能有效控制项目成本，在很多项目上出现了成本超支；另一方面导致项目的市场定位不准确，项目建成后难以销售，资金难以收回。3．2．2项目设计阶段成本管理存在的问题(1)未引入竞争机制富馨房地产开发公司在以往的开发项目中，在项目设计阶段，未通过设计招标等方式引入竞争机制，对设计单位进行择优选择，而是选择与一家设计公司进行长期合作。这虽然节约了在项目设计招标、选择设计单位等方面的成本，但却导致设计人员的安全性提高而缺乏创造性和控制成本的积极性，带来一定的成本和资源浪费。(2)未引入激励机制，不重视设计的经济性在以往开发项目的设计环节，富馨房地产开发公司与设计单位商定，设计费用按照所设计方案工程造价的一定比例计算。由于所设计方案的工程造价越高， 富馨花园项目成本管理研究项目的设计费用也越高，这导致设计单位的设计人员所受的经济性约束较少，也没有相应的节约成本的激励，往往只重视所设计方案的可行性和安全性，片面追求设计的先进性，而缺乏经济责任意识，忽视了设计的经济性，从而不利于项目成本的控制。(3)限额设计未落到实处在富馨房地产开发公司以往的项目成本管理过程中，虽然已经实行了限额设计制度9但并未落到实处，这突出表现在其在设计变更方面的管理不足，设计变更不能得到妥善和及时的解决，设计与施工存在严重的脱节，设计变更现象频繁发生，甚至出现拆除重建，导致项目成本增加，由此带来严重的经济损。另外，由于设计单位没有健全的规章制度，有关人员的责、权、利不明晰，相应的经济责任也无从追究，形成实际损失。此外，富馨房地产开发公司与设计单位之间缺乏积极有效的沟通，设计方案不能进行合理优化，也未引入工程监理等参与项目设计，因此，最终所选择的设计方案往往不是最优的方案，也由此导致了很多不必要的设计变更，不利于项目成本控制。3．2．3项目招标阶段成本管理存在的问题在以往的开发项目中9富馨房地产开发公司要么根本不实行招投标制度，要么所实行的招投标制度只是形式，没有充分发挥其在控制项目成本、保证项目质量方面的积极作用。首先，在招投标实施过程中，时常有“人情标”、“关系标”，没有做到真正的“公平、公正、公开”，根本不利于控制项目成本、提高项目质量；其次，未对投标企业的资质进行严格的审查，导致一些不良企业通过不正当手段故意压低价格以求中标，并在中标后，为了获取利润而偷工减料，降低工程质量，造成严重的安全隐患；最后，富馨房地产开发公司的招投标制度还不够完善，还未建立科学的评标方法，评标人员的经验不足，评标过程还存在一定的主观性和随意性，没有做到基本的客观公正。3．2。4项目施工阶段成本管理存在的问题(1)全员成本控制意识淡薄 富馨花园项目成本管理研究在以往的开发项目中，富馨房地产开发公司实行的都是项目经理负责制，即由项目经理负责开发项目的一切事宜，然后由公司董事会对项目经理的经营状况进行考核。由于董事会对项目经理的考核主要依据是项目的利润情况，这就导致项目经理过分关注项目利润。从以往的项目经理管理行为上看，为了达到客观的利润水平，他们通常注重的是项目建成后的市场开拓，以增加项目收入，而不是项目施工建设过程中的成本控制，这就导致项目经理及其他相关人员成本控制意识淡薄，成本管理水平有限，缺乏全员的成本管理思想，甚至对项目的成本开支的情况较少过问，相应的“责、权、利”不明确落实，各部门、各岗位的成本责任不明确，也没有相应的考核机制，以激励各部门控制项目施工建设成本，从而不利于项目施工建设成本的有效控制。(2)缺乏健全的成本控制体系由于项目管理人员成本管理的意识比较单薄，富馨房地产开发公司尚未形成完善的成本控制体系，在以往开发项目的成本管理过程中，大多数情况下只是简单地制定相应的成本管理规章制度，但并未真正落到实处，缺乏健全的、主动的、动态性的成本控制体系，以随时对项目的进度如何、发生了多少成本费用、成本超支或减支、进度超前还是滞后等一系列关键问题做出准确回答，从而为项目施工建设提供科学依据。(3)施工生产要素的管理有待加强在房地产开发项目中，生产要素的投入成本约占总成本的65％"--75％，因此，加强生产要素管理对于有效控制项目成本至关重要。从以往开发项目来看，富馨房地产开发公司在施工生产要素的管理上还存在诸多问题，迫切需要加强管理，主要表现在：①采购环节未引入竞争机制，未通过招标方式有效降低各生产要素的价格，从而导致成本增加，而且在采购之前，未进行详尽的预算，导致因一些生产要素供应不足而停工，还有一些生产要素因采购过多而剩余；②在生产要素的入库及管理环节，存在材料堆放零乱、清点不及时、变质锈蚀、甚至丢失被盗等问题，对于周转材料及低值易耗品等一次性出账也很少过问；③在生产要素的领用及使用环节，无指定领料人，存在随意领料问题，在使用管理过程中，只注重了财务部门与材料部门的账账相符，而不注重实地盘点，导致生产要素的非正常损失，并由此带来项目成本的增加。这些问题都迫切需要富馨房地产丌发公司 富馨花园项目成本管理研究在施工建设环节切实加强对人、财、物的耗费控制，对项目成本进行全员、全过程、全方位、全环节的管理。3．2．5项目竣工结算阶段成本管理存在的问题项目竣工结算阶段对于房地产开发商来说至关重要，既是对项目工程质量的严格把关，也是控制项目成本的重要手段。通过采取严格的项目竣工验收制度，可以减少项目的质量缺陷，降低项目建成后在质量投诉及维修等方面所投入的资金和精力，从而有利于维护公司形象和声誉，降低项目在整个生命周期内的成本。从以往的开发项目来看，富馨房地产开发公司在项目竣工结算阶段所存在的主要问题有：(1)工程量和成本核算质量不高。由于房地产开发项目普遍具有建设周期长、投资环节多、施工比较分散等特点，加之富馨房地产开发公司在勘察设计、施工技术等方面的人员比较紧张，导致富馨房地产开发公司不能坚持“以实际发生”为原则对项目的工程量进行严格的核对，并在此基础上进行高质量、高精准的项目成本核算。(2)部门之间缺乏良好的沟通协调机制。在房地产开发项目的竣工结算环节，需要众多部门的积极参与并进行良好的沟通协作，才能实现对项目成本的准确核算。由于内部管理与控制的缺陷，富馨房地产开发公司部门之间缺乏良好的沟通协调机制，往往是部门之间各自算账，造成成本核算的重复，不能真实反映项目成本。3．3富馨花园项目简介3．3．1项目选址本项目选址位于B市，南侧为石榴庄路；北侧多为六层以下的居民楼；东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店；在项目所在地周边还有远洋自然、西马金润家园、星河城等多个住宅小区。项目选址情况详见图3—1。本项目选址区域内，交通方便，地形平坦，已完成“三通一平”，供水、供电等配套设施齐全，适宜项目建设。 富馨花园项目成本管理研究3．3．2项目建设内容及规模图3—1项目选址示意图本项目建设内容定位于住宅及商业金融楼、托儿所配套的综合项目，建设内容主要包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设，总建筑面积210117平方米，其中：住宅建筑面积130074平方米，地上13一18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务：地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米：地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14层，建筑面积为49500平方米：地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场，地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。3．3．3项目建设方案本项目分为住宅楼、幼儿园及商业金融楼。其中，住宅地上部分分为北侧六栋塔楼及底商，南侧七栋南北向板楼，住宅部分地下室连成一个整体，北侧布置19 富馨花园项目成本管理研究有6栋13,--,18层的住宅楼，一、二层主要功能为住宅配套底商及住宅入口，住宅部分结构形式采用剪力墙结构，底商采用框架结构；3～18层为住宅，每个单元4至6户，设一部消防楼梯及两部电梯。南侧住宅楼结构形式采用剪力墙结构，层数为13"--18层，共有7栋，每个单元4至6户，设一部消防楼梯及两部电梯。户型设计以中小户型为主，力求紧凑、实用，合理组织户内流线，合理分区，通过设置集中管道井、综合布线、设多层窗及在楼板埋设冷热水管等技术手段，实现低噪声、节能、环保的舒适居住环境，通过天棚采暖和制冷热辐射系统、置换新风系统及外遮阳系统实现恒温、恒湿及节能。商业楼主要功能为大型集中商业及办公。商业卖场从地下一层至五层设四部自动扶梯、两部客梯、八部疏散楼梯，可满足疏散要求。商业楼通过层层退台的方式营造出多处商业室外空间。商业地下一层为商业，通过多部自动扶梯和楼梯与地下商业相连通。在立面设计中，应用可呼吸式的外墙构造，节能而且环保。沿街角设置的商业建筑，体量庞大，为了减小对街区的压抑感，将高起角楼分设两头，相映成趣，以各自夸张的造型形成和谐的对比，给街角带来开阔的视野。五层裙房以流线形的体量、转折、弯曲，营造舒缓、柔和的沿街景观。层层出挑变化的体量带来空间上的丰富变化。面向内庭院的层层迭落可有效减弱建筑体量对内院的压迫感。在商业建筑的表皮处理上，方案以彩色玻璃铝板、金属编织了一种梦幻、时尚的肌理效果，营造强烈的商业氛围和十足的现代感。本项目总平面布置在设计上满足总体规划、有关规范、规定及要求，力求功能分区明确合理、交通便利互不干扰，协调好不同分区、不同时间段、不同性质的人、车流之间的关系，营造一个功能完备、设施齐全、交通方便、环境优美、具有可识别性的时尚生活区。在区域布置上，因地制宜利用地形特点，充分考虑建筑群的使用特性，组织好内部不同性质建筑的环境空间，以分别适应商业经营、生活居住、商务办公、人员集散等行为要求。本项目的总平面布置详见图3-2。 富馨花园项目成本管理研究过≯声矿。屹二礴3；曲‰烂掣二U⋯，《广L；幕>常’_翼删烈己蔑适逃一巍搀茎，耋。兹髫蛩夏冀．t￥一～’。f一⋯_““—”；：r鬟螽‘一箍镒蔷震睡?囊越罐潞毪麓瓢，燃§?。一一囊誊{羲淤翅赣鬟器：二函融鼎，，赢满骜超‘0缪。强“严1‘篓蠹kIl＼[鋈涟飞!鬻碧‰叫∞1’”鎏塞自i溉诱纂鬻l姆曩§量■盼鄹舞孵曩E镣lg⋯⋯lj船嚣l珏毫翻鼓越iI)_j嘲■冒‘■±蔓■i垃-岳鼬a口目锫链——■主墟；蕾_t姥卫lIlI蛭丁t黼浇酆牲=∞tS叠吐翻li峙r号恳。1“Rt倒譬囊酥杈垃∞f謦鳢．￡了选基R啊酊融嘎■Ⅲr■盘垃■吐岛t■彳3j■_l’o’‘一一广量影雏∞r氆键▲上■B■■一圈一墨31卜一l广鼍图S-2项目总平面布置图富馨房地产开发公司针对以往房地产开发项目成本管理过程中暴露出来的诸多问题，以合理控制成本、提高项目经济效益为原则，在富馨花园房地产开发项目管理实践中，在项目投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算结算等环节制定了全方位的成本控制方案，不仅有效地提高了公司的项目成本管理水平，而且也可以为今后类似项目的成本管理提供现实的参考和借鉴。 富馨花园项目成本管理研究4富馨花园项目施工前的成本管理4．1项目投资决策阶段的成本管理4．1．1加强项目可行性研究由于房地产开发项目普遍具有投资金额巨大、建设周期较长、受经济形势影响较大等特点，因此，房地产开发项目决策正确与否具有尤其重要的意义，它直接决定了房地产开发项目的实施与否以及如何实施，进而影响着整个项目建设的进度、成本以及经济效益水平。而在房地产开发项目的投资决策阶段，加强项目可行性研究，对于项目开发有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面的问题进行全面而深入的分析、论证和评价，能够客观地判断项目在技术上是否可行、在经济上是否合理，并对其存在的多个建设方案进行优选，从而选择最佳的建设方案，为房地产开发项目的投资决策提供科学的依据。因此，对于房地产开发商而言，在项目的投资决策阶段，应该切实加强项目的可行性研究，在充分的市场和实地调研的基础上，制定准确的项目市场定位，优选项目的建设方案，严格控制项目的进度和成本，从而为项目的施工建设、竣工结算以及销售等环节的顺利进行打下坚实的基础。一般而言，房地产开发项目的可行性研究主要内容包括项目市场调查和分析、规划设计方案优选、开发进度安排、投资估算、筹资方案优选以及项目财务评价等内容。为此，富馨房地产开发公司密切结合房地产开发项目可行性研究的一般框架内容，委托工程设计院对富馨花园房地产开发项目进行了系统的可行性研究，编制了相应的可行性研究报告，并组织了一批国内外房地产开发经验丰富的专家，对所编制的可行性报告进行了反复客观的评估，并在此基础上，编制了本项目的设计任务书，进行了项目的初步设计与审批。富馨花园房地产开发项目可行性研究的流程详见图4—1。 富嚣花园项目成本管理研究图4—1富馨花园项目可行性研究的流程4．1．2加强项目风险性分析由于房地产丌发项目普遍具有高风险的特点，因此，在房地产丌发项目的投资决策环节，房地产开发商应特别注意加强项目的风险性分析，以全面了解项目 富馨花园项目成本管理研究的收益、成本及利润的变化情况以及这些变化对房地产开发项目的影响情况。为此，富馨房地产开发公司采用了盈亏平衡及敏感性分析两种方法对本项目进行了投资风险性分析。以项目建设的基准方案为例，具体阐述如下：(1)富馨花园房地产开发项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析也称量本利分析，它可以通过计算项目盈亏平衡点的产销量、价格、生产能力利用率等对项目成本与收益之间的平衡关系做出深入分析，以考察项目适应市场变化、抵御市场风险的能力，其具体计算步骤如下：刀=PQ一，Q—C一股其中，7／"为项目年利润；P为产品销售价格；Q为项目的年产销量；T为单位产品的销售税金及附加；C为年固定成本；V为单位产品的变动成本。项目盈亏平衡时，万=o，则可得盈亏平衡时的产销量Q。为：Q。2瓦而1．5也可求得项目盈亏平衡时的销售价格P0为：Po=云+T+V项目盈亏平衡分析也可以用项目盈亏平衡时的生产能力利用率来表示。其计算公式为：生产能力利用率=葺≯蔼两疆孺历孓l善巽薹券嚣李j爵酮瓢×100％项目盈亏平衡点的各项计算指标均为反向指标，即盈亏平衡点越低的项目适应市场变化、抵御市场风险的能力越强，抗风险能力越强。反之，则越弱。富馨花园房地产开发项目基准方案预计销售总收入263717．0万元，开发总成本为152225．1万元，其中固定成本147854．2万元，可变成本4370．9万元，销售税金及附加为14504．4万元。由于本项目建成后，既有用于销售的住宅和商铺，又有用于出租的商业用房、停车位和托儿所，因此，富馨房地产开发公司对本项目的盈亏平衡分析，主要是计算了本项目盈亏平衡时的生产能力利用率，具体如下：盈亏平衡时的生产能力利用率=夏爵i面1函47勇85可4．菇2两面石×100％=60．4％即只要富馨花园房地产开发项目的租售率达到设计的60．4％，项目就可以实现盈亏平衡，可见本项目能够抵御较大的市场Jxl险，风险程度较低。 富馨花园项目成本管理研究(2)富馨花园房地产开发项目敏感性分析在建设项目经济效益中，影响项目经济效益指标的风险因素有很多，但究竟哪些是影响项目经济效益指标较大的敏感性因素，哪些是影响项目经济效益指标较小的非敏感性因素，就需要对项目进行敏感性分析，以找出敏感性因素并加强对它们的管理，实现项目预期的经济及社会效益。它通常用敏感性系数来表示，其计算公式为：敏感性系数=晏墨霪器项目敏感性分析在提高项目决策的科学性、预测项目的风险以加强项目风险管理等方面具有非常重要的意义。富馨房地产开发公司对本项目的敏感性分析以建设投资及销售收入为不确定性因素，分别考察了建设投资增加5％、销售收入减少5％时，项目的经济效益状况，分析结果详见表4-1。表4一l项目敏感性分析结果表项目净现值(Io=12％，万元)内部收益率(％)基本方案(全投资)9603．523．0％建设投资增加5％4012．616．0％销售收入减少5％7151．718．8％由上述分析可知，当项目建设投资增加5％或销售收入减少5％时，该项目的财务净现值及内部收益率波动并不大，财务净现值仍远大于0，财务内部收益率仍高于基准的收益率。由此可见，本项目具有较好的抗风险能力，项目整体风险较小。在这两种不确定性因素中，本项目对建设投资的变动更加敏感，这就要求富馨房地产开发有限公司必须加强内部管理，尤其是成本管理，降低人、财、物等方面的成本消耗，以进一步持续提高项目的经济效益。4．1．3建立科学的投资决策机制房地产开发项目的高风险性决定了在施工前期房地产开发商必须建立科学的决策机制，以促使项目在建设过程中事半功倍，避免由于决策失误而带来不可估量的损失。相关研究表明，房地产丌发项目前期的费用可能只占到I页目总成本费用的1％左右，但它对于项目整个生命周期内成本控制的影响程度却能高达 富馨花园项目成本管理研究60％～70％，因此，房地产开发商建立科学的决策机制对于项目成本控制具有十分重要的作用。富馨花园房地产开发项目最初面临三个备选方案：其一是全部为地上5—14层的商业金融楼，总建筑面积197643平方米；其二是定位于住宅、商业金融和托儿所综合配套项目，其中，住宅建筑面积130074平方米，地上13—18层，商业金融楼总建筑面积为77643平方米，地上5-14．层，托儿所建筑面积为2400平方米；其三是全部为地上：t3-18层的高层住宅，总建筑面积230807平方米。这三个方案的比较情况具体详见表4-2。表4—2项目备选建设方案比较表方案容积率建筑面积(m2)开发成本(万元)平均造价(元／m2)方案一3．0商业金融楼：197643143332．685252．1住宅：130074．；商业金融楼：方案二2．67152225．104217．377643；托儿所：2400方案三2．5住宅：230807159079．1l4892．3坚持单位造价成本最低化的原则，富馨房地产开发有限公司最终决定采用方案二。该建设方案将本项目定位于建设住宅、商业金融和托儿所综合配套项目。项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。根据初步估算，本项目建成后，可实现年均利润11571．7万元，项目财务内部收益率可达到23％，远高于12％的基准收益率；财务净现值为9603．5万元，远高于0；投资回收期5．84年，短于行业平均水平；投资利润率96．6％，投资利税率121．1％，高于行业类似项目的平均水平，项目建设方案的经济效益状况良好。最终所选择的建设方案的技术经济指标情况详见表4-3。此外，科学的决策机制还依赖于可靠而深入的市场调查，以掌握充分可靠的市场信息，为项目的定位决策提供依据。在项目市场调查中，要充分了解区域内客户的市场需求，正确定位项目的目标客户、功能、档次等，以使得项目建设能够合理满足客户需求，实现预期的经济效益。在本项目中，富馨房地产开发项目成立了专门的市场营销部，为本项目进行了深入的市场调查，调查结果显示本项目区域内缺乏综合性的商业消费中心，且区域商业特色性不强，而前述建设方案的确定也正迎合了这一调查结果。 富馨花园项目成本管理研究表4—3所选择建设方案的技术经济指标序号项目单位指标备注l总建筑面积平方米210117．01．1住宅用房地上建筑面积平方米102500．0含底商建筑面积6640平方米1．2商业用房地上建筑面积平方米49500．01．3托儿所地上建筑面积平方米2400．01．4住宅用房地下建筑面积平方米27574．01．5商业用房地下建筑面积平方米28143．02容积率2．1住宅用地容积率2．52．2商业用房容积率3．02．3托儿所容积率O．83层数3．1住宅用房层数层13—183．2商业用房层数层5—144项目总投资万元152225．14．1工程费万元66525．74．2工程建设其他费万元81：328．4其中土地取得费75005．0万元4．3不可预见费万元4370．95税后年均利润11571．76财务基准收益率％23高于基准收益率：12967全部投资财务净现值万元9603．5远高于08投资回收期年5．84短于行业内类似项目水平9投资利润率％96．610投资利税率％121．1富馨房地产开发项目在投资决策阶段由于没有土地、材料及设备等要素的投入，所需要的成本费用非常小，主要包括项目申请报告编制费用、可行性研究费用、环境评估报告编制费用以及一些地质勘查费用等，总计412．1万元，仅占项目总投资的0．28％，但对于项目整体的建设及经营管理成败却至关重要。 富馨花园项目成本管理研究4．2项目规划设计阶段的成本管理4．2．1实行设计方案招投标制度在市场经济背景下，房地产开发商在规划设计环节通过实行设计方案招投标制度，大力引入竞争机制，本着公平、公正的原则，择优选择设计单位，能够促使各设计单位拿出技术先进、经济合理的设计方案参与竞争，从而在合理控制成本的前提下，有利于大大提升房地产开发项目设计的质量，避免因设计质量问题出现的工程洽商以及因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。富馨房地产开发公司在富馨花园房地产开发项目的设计环节就采用了设计方案招标方式。首先，富馨房地产开发公司对本项目的功能和定位进行了明确的要求，即要建立住宅、商业金融和托儿所配套的综合社区，并编制了完整的招标文件，明确要求竞标公司必须有设计甲级资质，参与项目的设计人员必须有三年以上的相关设计经验，且中标后的设计人员必须和投标时推荐的一致，否则不予签订合同；其次，为了保证招标的公平、公正，坚持“以人为本、与环境相协调、经济、实用"的原则，确定了严格的评价标准以及方法；再次，招标前，对投标设计单位的资质信誉等方面进行了严格的审查，并要求设计单位估算设计方案的项目成本；最后，在确定中标方案过程中，汇集了各部门专业人员，共同研究各投标方案，综合意见，最终确定了本项目的设计单位。4．2．2签订合同，强化设计人员的经济意识在选定设计单位以后，富馨房地产开发公司与设计单位签订了缜密的合同，不仅明确了双方的权利与义务，而且还针对设计单位普遍存在的经济意识淡薄，设计变更频繁的问题，特别增加了设计变更及修改的费用额度限制条款。通过签订合同，一方面落实和强化了设计单位及设计人员的经济责任意识，要求他们不仅要对设计的技术指标负责，还要对设计的经济指标负责，树立强烈的主动控制成本、优化设计方案的意识；另一方面，也引入了适当的激励机制，具体而言，如果设计单位在项目投资限额内，在满足项目目标定位与功能的前提下，采用新材料、新工艺、新方案、新技术，带来项目投资节约的，按节约的项目投资额的 富馨花园项目成本管理研究一定比例的给予奖励，反之，如果超过投资限额则给予一定的处罚。此外，通过签订合同，还特别明确了索赔、违约及争议条款，为以后解决争议，降低损失，提供了依据。4．2．3实行限额设计所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。由于设计单位的设计费是按照项目成本造价的一定比例收取的，项目的成本造价越高，设计单位的设计费就越高，因此，设计单位是不会主动控制项目造价的，而实行限额设计，则会有效约束设计单位的随意性，促使他们主动控制项目成本。富馨房地产开发公司建立了完善的限额设计的管理体系，具体如下：(1)将本项目限额设计的目标进行了分解控制，即将本项目的投资限额逐层分解到了各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，促使设计单位在各个环节的设计上都要进行严格准确的技术和经济论证，以减少设计变更，设计限额情况详见表4-4。(2)将项目成本控制纳入质量管理体系，并制定了相应的管理制度，以落实限额设计，优化设计方案，控制项目成本。(3)明确了相应的奖惩机制，即如果某一专业在该部分投资限额内，在满足相应功能要求的前提下，通过采用新材料、新工艺、新技术，带来项目成本节约的，按节约成本的一定比例给予奖励，反之，如果超过相应限额的，则需要重新设计，相应的费用增加，自行负责。 富馨花园项目成本管理研究表4-4项目设计限额表单位：万元工程量单方造价工程费用合计费用序号工程或费用名称(m2)(元／m2)(万元)l工程费66525．71．1建安工程费62375．41．|1．1住宅楼建安工程费34349．81．1．1．1土建工程16789．8地下部分27574．02000．05514．8地上部分102500．01100．011275．01．1．1．2电气工程130074．0200．02601．51．1．1．3给排水工程130074．0110．01430．81．1．1．4暖通工程130074．0400．05203．01．1．1．5弱电工程130074．0120．01560．91．1．1．6消防系统工程130074．070．0910．51．1．1．7电梯工程130074．0100．0：1300．71300．71．1．1．8装修工程130074．0350．04552．61．1．2商业楼建安工程费27504．81．1．2．1土建工程12131．5地下部分28143．02200．0．6191．5地上部分49500．01200．05940．01．1．2．2电气工程77643．0380．02950．41．1．2．3给排水工程77643．0130．01009．41．1．2．4暖通工程77643．0450．03493．91．1．2．5弱电：[程77643．0150．0：1164．61164．61．1．2．6消防系统工程77643．090．0698．81．1．2．7电梯T程77643．080．0621．11．1．2．8装修l：祥77643．0700．05435．01．1．3幼儿同建安‘I：科费520．81．1．3．。1十建I：程2400．01000．0240．03() 富馨花园项目成本管理研究1．1．3．2配套公用工程费2400．0870．0208．81．1．3．3装修工程2400．0300．072．01．2室外工程费4050．31．2．1基础设旋费6％3742．51．2．2道路、围墙7459．2230．0171．61．2．3绿化景观19460．070．0136．21．3设备购置费100．0100．001．3．1车辆3．0200000．060．01．3．2办公设备40．04．2．4引入设计监理，优化设计方案在设计单位提交了设计图纸以后，为了不断优化设计方案，将工程变更的发生及损失最小化并尽量控制在施工之前，富馨房地产开发公司组织了总工办、工程部、经营部和预决算部经验丰富的相关人员，对设计图纸从各个不同的角度进行了反复严格的全面审核，并提出了相应的优化方案，反馈给设计单位，进行了优化修改。此外，长期以来，房地产开发商都注重在项目的施工环节引入工程监理，设计阶段很少引入监理机制。而在富馨花园房地产开发项目的设计环节，富馨房地产开发公司引入了工程监理，聘请了专业、资深的工程监理公司，让他们也介入了设计单位的全过程设计，对项目投资进行了更加准确的概算，对项目技术方案及时进行了详细的测算和论证，从而及时发现了设计方面所存在的不足和隐患，将可能发生的设计变更有效地控制在施工之前，避免了由于设计方案不合理而导致的返工重新设计的现象和由此带来的不必要的损失。4．3项目招标阶段的成本管理4．3．1确定项目招标内容根据最大限度通过招投标引入竞争机制的基本原则，富馨房地产丌发公司确定了本项目招标的主要内容，主要包括本项目的勘察、设计、监理以及与工程建 富馨花园项目成本管理研究设有关的重要设备、材料等的采购。4．3．2确定项目招标方式按照招标范围划分，项目招标可以分为全部招标和部分招标。按照组织形式划分，可分为自行招标和委托招标，其中，自行招标是指自身具有编制招标文件和组织评标能力的招标人依法自行办理招标的形式；委托招标是指是指招标人委托招标代理机构在招标代理权限范围内，以招标人的名义组织招标的形式。按照招标方式划分，项目招标可分为公开招标和邀请招标，其中，公开招标是指招标人在公开媒介上以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织参与投标，并向符合条件的投标人中择优选择中标人的一种招标方式：邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或组织投标的方式。富馨房地产开发公司在本项目的招标环节，在招标范围上都采用了全部招标；由于公司尚还没有编制招标文件和组织评标能力，在招标组织形式上采用了委托招标；在招标方式上，考虑招标成本的问题，主要采用了邀请招标的方式。项目招标环节的具体安排详见表4—5。表4-5项目招标环节的具体安排招标范围招标组织形式招标方式招标内容全部部分白行委托公开邀请招标勘察全部委托邀请规划方案全部委托邀请设计全部委托邀请监理全部委托邀请主要设备全部委托邀请重要材料全部委托邀请专业分包招标全部委托邀请物业管理招标全部委托邀请 富馨花园项目成本管理研究4．3．3制定缜密的项目招标制度及流程在项目招标流程上，富馨房地产开发公司首先从公司建立的承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库中分别选取了3家～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为目标投标人；然后，向这些企业发出投标邀请书，邀请这些企业组成投标组，参加相应项目的投标；最后，在公司招投标办的监督下，采用了询标的形式进行投标，具体程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度；然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价；最后，坚持“合理低价”的原则，选择最终的中标单位。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，迫使企业尽量压缩自己的利润空间。为了明确双方的权利和义务，富馨房地产开发公司还编制了缜密的合同书，从以下几个方面进行了系统的策划和规定：(1)确定了签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段，富馨房地产开发公司根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素，确定了承包商的数量及发包方式，力求即有利于控制造价又回避风险。(2)合同价格形式。在合同价格形式上，富馨房地产开发公司选择了固定合同综合单价的形式。(3)保函或保证金的应用。为了保证投票人能够认其投标并忠实履行合同，富馨房地产开发公司采用了收取标底一定比例保证金方式设置了相应的保证措施。(4)重要合同条款的确定。富馨房地产开发公司还对工期、质量、付款等重要方面进行了合同规定。具体有：开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力等。 富馨花园项目成本管理研究5富馨花园项目施工建设阶段的成本管理5．1实行全员成本管理针对以往开发项目所实行的项目经理负责制暴露出来的问题，富馨房地产开发公司在本项目的施工成本管理过程中，建立了以项目经理为核心，同时包含进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等模块，工程开发部门、财务部、材料设备部、预算部及销售部等多个部门共同参与的全员成本管理体系。相应的成本控制组织结构详见图5一l。图5—1富馨花园项目施工阶段成本管理的组织结构富馨房地产开发公司建立了上述全员成本管理的组织体系，并按照“责任与成本”相分离的原则进行了明确的分工，具体而言：①工程开发部：主要负责管理项目的进度；②财务部：主要负责资金管理；③材料设备部：主要负责施工过程中的采购管理；④预算部：主要负责项目预算及合同管理；⑤决策层：主要负责项目施工的跟踪评价、风险分析，并出具相应的评估报告等： 富馨花园项目成本管理研究⑥销售部：主要负责施工过程中相关的销售管理工作等。通过上述部门设立与分工，富馨花园项目形成了以项目经理为核心，包含技术及施工人员、预算人员、财务及成本人员、材料设备采购及管理人员等在内的全员成本控制体系。同时，富馨房地产开发公司还多次聘请了行业内知名专家，开展了多次员工培训，通过对员工的经济教育，大大提高了项目参与人员的素质，树立了强烈的项目成本管理与控制意识，提高了全员加强成本管理、合理控制项目成本的积极性，也为以后的项目开发成本管理奠定了坚实的基础。5．2建立目标责任成本体系针对以往开发项目成本管理中所存在的“责、权、利”不明确导致项目成本控制不足的弊端，富馨房地产开发公司在本项目的旅工建设环节依据上述组织结构，构建了较为完善的目标责任成本体系，在施工建设的每一个关键环节，都明确规定了“谁来控制、怎么控制”以及控制结果的奖惩情况，从而使得每一个部门都明确了各自的职责、具有的权利以及所受的奖惩，充分调动了全员控制成本的积极性。所建立的目标责任成本体系详见表5—10在富馨花园房地产开发项目的施工建设环节，富馨房地产开发公司对内部各部门的管理实行了垂直管理方法，具体而言：(1)项目经理对项目的成本管理情况总体负责，对所管辖的工程开发部、预算部、财务部、材料设备部及销售部门等部门下达成本控制目标，并根据各部门的执行情况，给予相应的奖惩。(2)各部门的负责人根据组内成员的分工，下达相应的成本控制目标，并根据各自的执行情况，给予相应的奖惩。(3)随着成本控制目标的下达，也赋予了各级部门及成员充分的权利，激励他们各自发挥自己的主观能动性，积极合理地控制项目成本。 富馨花园项目成本管理研究表5—1项目目标责任成本管理体系控制控制什么怎么控制谁来控制要点1．审算部负责计算变更费用(含可能引起的索1．项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施赔)。工中的重大设计调整。2．工程开发部负责修改变更评估2．加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可工期评估。能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。3．审算部成本管理员负设计3．全面评估变更带来的变化，为审批提供参考依据。责计算变更后的成本现变更状。环节根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应工程部，营销部，审计的审核签认流程进行。部变更的审核设计变更通知单。发生变更项目的负责人签认变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和经办部门施工单位共同签字后，才能有效。变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理签证的必要现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执性行。经办部门(设计部或工现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原程部)签证的时限则。认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、施工签证的工程经办部门(设计部或工程工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监现场量部)理工程师的签字确认。签证施工洽商通知单发生变更项目的负责人签证的审批必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按主管总经理相应审批程序报审，通过后方可止式签证。对，r程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统签证的反馈资料』J：程师计资料对控制I：程变更提出改进意见。 富馨花园项目成本管理研究扩初图、施工1．图纸多层次会审会签及审批制度。图、分项分部审图2．各专业互审互签制度。工程开发部技术负责人图、各专业技3．力争在开工前把图纸中的问题修改完。术图纸会审总分分包方式、内1．通过投标确定配合费。包配容及责任界2．应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、工程开发部合费定范围而增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部选型、材料供审算部组织材料应方式、材料先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。工程部参加供应计划、预留时限时编制材料计划并签认。工程开发部间考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门1．1．按合同约定执行付款。工程开发部与监理工程工程付款进度、工2．按进度付款。师审核完成的形象部位款的程进度3．多层次多角度审核工程进度。2．预算人员审核工程价支付值量。付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理5．3建立完善的成本控制流程为了切实进行合理有效的成本控制，富馨房地产开发公司在本项目的施工成本管理过程中，建立了完善的成本控制流程，项目施工成本控制的总流程详见图5—2。 富馨花园项目成本管理研究图5-2项目施l：成本控制的总流程 富嚣花园项目成本管理研究5．3．1材料、设备使用成本的控制流程针对在以往房地产开发项目中，在材料及设备的领用及使用环节所存在的无指定领料人、随意领料等诸多问题，富馨房地产开发公司在富馨花园房地产开发项目上改善了施工阶段材料及设备的使用流程，以合理控制项目成本。首先，材料及设备的使用需由工程部制定相应的使用计划；然后，由项目经理会同材料设备部门进行审核，审批同意后，由制定领料人领用；最后，由工程部在施工过程中根据使用计划及时纠偏，并做好评估，既要做到与财务部门、材料部门的账账相符，又要做到账实相符。此外，在材料设备的保管方面，材料设备部门将招标采购的材料、设备验收入库后，富馨房地产开发公司制定了专人进行看管，摆放整齐，并定期进行了盘库清点，避免了丢失被盗等问题的发生，有效降低了项目成本。项目材料、设备使用成本的控制流程详见图5—3。图5-3材料、设备的采购及使用成本控制流程5．3．2设计变更控制流程由于房地产开发项目前期规划不可能包含所有可能发生的意外情况，因此，施工阶段会不可避免地会出现设计变更的现象。为了严格控制设计变更，富馨房地产丌发公司一方面考虑报批时问较长，会延误项目工期，规定必要且紧急的设39 富馨花园项目成本管理研究计变更可以在施工现场由现场负责人进行当场审批，并进行相应的签认证明，即现场签证；另一方面，对于那些不是十分紧急的设计变更9则需要经过严格的审批流程，具体而言：项目部必须要进行设计变更时，需报工程部预算人员进行审核，再由项目经理进行审批，审批通过并报项目部及审计部审计备案后，方可实施。通过上述措施，不仅有效减少了施工过程中不必要的变更，而且对于必须要进行的设计变更，也明确了相应的责任，有利于通过索赔等程序降低公司由于设计变更而带来的损失，从而控制项目成本。项目设计变更控制流程详见图5-4。图5—4项目设计变更的控制流程5．3．3工程进度款的支付控制流程所谓工程进度款是指在施工过程中，按逐月(或形象进度、或控制界面等)完成的工程数量计算的各项费用总和。由于工程进度款实际构成项目成本，一旦支付，再发现项目施工问题，则会给项目施工带来不必要的损失和麻烦，因此在此环节加强工程监理与验收是关键。为此，富馨房地产开发公司制定了严格的工程进度款支付流程，首先由工程开发部编制工程进度报表，报工程监理及工程部预算员审核，并报项目经理审批，审核合格及审批同意后，由财务部按照计划支付工程进度款，并报审计部门备案。项目工程进度款的支付控制流程详见图5—5。 富馨花园项目成本管理研究图5-5项目工程进度款的支付控制流程5．4基于挣得值法的项目成本纠偏5．4．1挣得值法的基本参数与评价指标挣得值法是对项目的进度与费用进行综合控制的分析方法，其核心是将项目在任一时间的计划指标、完成状况及资源耗费等进行综合度量，以考察项目在任意时间成本是否超支、进度是否滞后，为项目成本控制纠偏提供科学依据。挣得值法在应用中有三个基本参数和四个评价指标，具体含义分别详见表5—2和表5—3。 富馨花园项目成本管理研究表5-2挣得值法的三个基本参数指标名称指标含义计算公式备注在规定时间内，计划在某个一般来说，在工作实计划值PV=计划工作量计划值(PV)活动和工作单元上的预算费施过程中应该保持不×预算定额用。变，除非合同有变更。在规定时间内，已经完成活实际成本动和工作单元实际发生的直(AV)接与间接费用的总和。在规定时间内，已经完成活它反映了满足质量标动和工作单元是按单位的预准的项目的实际进挣得值EV=已完成工作挣得值(EV)算价格计算出的实际完成工度，真正实现了投资量×预算定额作量的费用之和，实质上就额到项目成果的转是己完成工作的预算费用。化。表5—3挣得值法的四个评价指标指标名称计算公式评价意义CV>O，表示项目成本超支；费用偏差CVO，表示项目进度超前；进度偏差挣得值一预算费用SVI，表示费用结余；成本绩效CPII，表示项目进度超前；指标累计挣得值(CEV)／累计计划值(CPV)SPI