浅议房地产限额设计下成本控制存在问题和对策

'浅议房地产限额设计下成本控制存在问题和对策　　【摘要】本论文针对我国房地产业当前的发展状况，和我国房地产集团公司对房地产成本控制水平及现状的调查分柝，发现存在成本意识落后，成本控制体系不规范，内部管理制度不健全，对房地产开发前期不重视这些问题，并针对这些问题从前期决策调研阶段，设计阶段，招标阶段，施工阶段，结算阶段，销售阶段进行相应成本控制的探讨。【关键词】房地产；限额设计；成本控制；对策1.前言调控房价，规范房地产市场，已经是大势所趋。近年来，国家进一步深化和加大房地调控措，出台相应的限购的配套措施，都是为了保证房地产市场的健康发展。在以后的时间里，房地产开发企业的竞争必将更加惨烈。房地产企业要想生存发展获利，在价格空间被锁定情况下，只能走品牌发展之路，向成本控制和销售服务要利润。因此，在保证高品质商品房的前提下，加强全过程的成本管控对未来房地产企业的发展尤为重要。7 房地产企业成本控制水平具体体现在成本的预测、核算、控制、分析考核、风险管理水平等方面。中小房地产开发企业必须吸取新的科学的成本控制理念，改革成本控制的制度，加大成本控制的力度，构建一个全过程、多方位的成本控制系统，使成本发生的各环节相互影响、相互制约，其最终达到低生产成本的目的，这样才能在激烈的竞争市场中得以生存发展。所谓限额设计是按照批准的设计任务及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。发掘设计人员构思新颖、优化的潜在表现力，在利用经济分析和价值评估的设计优化手段，方可设计出性价比高的产品，方可达到对动态控制投资的目的。2.房地产企业成本控制的原则成本控制要做到以主动控制为主，对控制对象，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。具体来说，房地产企业成本控制过程中应遵循以下几个原则：2.1应遵循节约的原则节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。7 2.2应遵循全面控制的原则全面性原则包括三个方面的内容：即全过程控制原则、全员控制原则和全方位控制原则。全过程控制指的是成本控制不局限于生产领域的控制，而是贯穿于整个产品生命周期的全过程。全员控制是指成本控制涉及到企业的所有部门和每名员工的工作，涉及企业各方面的工作。全方位控制是指成本控制必须考虑社会利益和企业长远利益，而不能只考虑企业的自身利益和眼前利益。2.3应遵循动态控制的原则动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施[3]。2.4应遵循目标控制的原则目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。然后逐一进行控制，提高针对性和控制效率。2.5应遵循责、权、利相结合的原则7 要使成本控制方法真正发挥及时有效的作用，必须严格按照经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。在建筑工程项目施工的过程中，工程技术人员、业务管理人员、项目经理和各生产班组都负有一定的成本控制责任，由此形成了成本控制的网络责任。3.房地产企业成本控制存在的问题3.1成本意识落后财务人员方面：很多公司的财务人员专业素养不够，现实工作中，用于拆迁的商品房成本的转出没有根据实际用途，如果出现同一笔费用用于支付不同成本对象的情况，有时相关科目根本不做任何分摊。在一些环节上，公司还会出现成本费用随意分摊的现象，由于这种随意性，使得工程成本的核算没有按照公司经营的实际进行，不能确保成本核算的真实性和可靠性[7]。3.2成本控制体系不规范目前很多房地产公司成本控制停留于粗放管理阶段，公司内部没有形成制度化，规范化和程序化的企业成本控制体系，虽然很多公司很重视成本控制，也设立专门的成本控制部门，但总体效果上来说，并不理想。3.3对房地产开发前期重视不足（1）不重视项目的可行性研究。很多公司的投资报告缺乏操作性，仅仅是筹资的手段，实践指导性差，很难做到“指导投资决策”的要求，这就为公司未来的建设埋下了隐患[9]。7 （2）不重视限额设计控制。目前很多公司把施工阶段的项目成本控制作为重点，这的确有一定的效果，但是最根本的设计方案的成本控制却总是被忽视，而这一部分成本控制恰恰是极为重要的，因为它会影响后续的施工成本，重视设计成本控制，就是在源头上安上了阀门。（3）不顾设计内容和质量，有时一些公司为了节省这一部分的费用，拼命打压设计单位的设计费用，而不顾及设计的效果和科学，导致设计上漏洞百出，给以后项目开展埋下隐患。4.通过限额设计加强房地产企业成本控制的策略4.1工程项目部人员的确定保障4.1.1工程项目设计经理的任命；4.1.2工程项目总造价师的任命；4.1.3各专业项目负责人的任命。4.2工程项目设计工期的保障工程项目设计工期是要按规模大小、工艺的复杂程度来确定，建设单位要给予充足的时间工期。4.3满足工程项目设计所需文件的保障工程项目设计必须严格按照国家规定的基本建设程序执行，要及时报建、报批。在可行性研究报告得到批准后，开始方案设计、初步设计和施工图设计的流程进行设计，每一阶段设计完成，必须要经过上级主管部门的审查，在没有得到相关的批复文件，且设计依据不足时，设计工作不要开展。　　4.4满足设计深度所需文件的保障7 工程项目在各设计阶段完成后，设计工程项目经理提出对完成设计阶段的文件进行深度检查和评审，工程设计的各阶段文件才能得以落实，各阶段设计在满足文件的基础上，工程造价的编制才能相对准确，如果是因为图纸上某些漏项、缺大样等情况，将会影响后期工程造价的控制。4.5推行限额设计的竞争机制，加强其经济责任制管理设计部门在实行限额设计中，要求各专业的设计限额指标与个人效益进行挂钩，对设计人员能够节约或者超投资限额的给与奖罚，鼓励设计人员的主观能动性，激发设计人员的创造灵感。建立健全设计院内部的各项规章制度，落实各项经济责任制，保证设计人员在各专业的各个环节通畅，把限额设计贯穿于设计的全过程。5.结语房地产开发项目的限额设计成本控制是一项复杂的工程，需要各个部门及外部的分工合作，并结合自身特点来实施。限额设计是控制工程造价的重要手段，它能够提高投资控制的主动性，抓住了控制工程造价的核心，克服了“三超”的现象发生，将限额设计贯穿于设计阶段的全过程，制定好目标责任到人，把限额设计系统工程充分地落实到位，保证限额设计取得良好的效果。7 房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本控制手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。只有加强房地产开发项目成本控制，才能提高很多公司的利润水平和市场竞争力，使很多公司在激烈的市场竞争中立于不败之地。参考文献：[1]杨慎著.房地产与国民经济[M].北京：中国建筑工业出版社.2002-09.11-46[2]冯浩.成本会计理论与实务[M].北京：清华大学出版社.2007—01.8—23[3]刘新国.房地产开发企业会计与财务管理[M].北京.经济科学出版社.2006-01.21-33[4]黄杨，罗林.浅谈房地产开发项目的成本控制管理[J].四川建筑，2009（10）.[5]卢宏.房地产企业成本控制初探[J].财经界，2010（12）[6]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.7'