房地产开发过程中合同管理和成本控制之浅见

'房地产开发过程中合同管理和成本控制之浅见　　摘要：目前我国房地产企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、工程成本超标等现象。提高房地产开发企业建设项目合同管理与成本竞争水平是十分必要的。本文阐述了房地产开发过程中合同管理的意义与作用，探讨了加强房地产开发过程中合同管理与成本控制的措施。关键词：房地产开发合同管理意义与作用成本控制措施中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：在房地产开发过程中,每个开发楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。目前我国房地产企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、项目合同管理水平不高、工程成本超标等现象。提高房地产开发企业建设项目合同管理和成本控制水平是十分必要的。一、房地产开发过程中合同管理的意义与作用1、合同对整个工程项目的设计计划和实施有决定性作用。合同分配着工程任务,具体地规定着工程任务相关的各种问题,工程所涉及到的生产材料和设备供应、运输,7 各专业设计和施工的分工协作关系由签订的各合同协调并统一工程各参加者的行为;合同确定了项目的组织关系,规定着项目参加者各方面的经济责权利关系和工作分配情况,直接影响着整个项目组织和管理系统的形态和运作;合同作为工程项目任务委托和承接的法律依据,是工程项目各参加者之间经济关系的调节手段,也是工程实施过程中双方的最高行为准则和解决双方争执的依据。2、合同管理在项目管理中居于核心地位。建设项目点多、面广、战线长,合同标的涉及的范围宽、内容复杂、金额巨大,通过合同管理,能够落实项目的目标和计划,将项目的工期、成本、质量目标有效统一起来。工程项目管理的制度化要求严格合同管理,无论是设计、施工还是项目的运营,只有严格合同管理,才能按期保质地完成工程项目。7 3、加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。二、加强房地产开发过程中合同管理与成本控制的措施结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备（电梯）合同、装修材料合同、其他材料设备合同。实践证明，合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。1、建立与完善合同管理的制度体系7 制度体系，一是指企业要就合同管理全过程的每个环节，建立和健全具体的可操作的制度，使合同管理有章可循；二是指企业各层次都应有自己的合同管理制度。建立和健全建筑施工企业的合同管理制度，必须根据我国的《合同法》和相关的法规，以及企业的实际情况。在合同管理过程中的每个环节，建立和健全具体的、可操作的规章制度，通过制度来规范、协调各方的工作，从而使合同管理的有关各方做到分工明确、职责清晰、相互配合。这些管理制度主要包括：合同归口管理制度；合同审查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同台帐、统计及归档制度等。2、建立与完善合同管理的组织体系组织体系是指企业要由上而下地建立和健全合同的管理机构（包括专职机构和兼职机构），使企业合同管理覆盖企业的每个层次，延伸到各个角落。合同管理上，要自上而下地建立和健全合同管理机构，例如：在总部、分公司和各个项目部，分别设立合同管理部、合同管理办公室、合同管理小组等机构，使合同管理机构覆盖企业的每个层次，延伸到工程项目建设的各个角落。合同管理机构的主要职责是制订本企业的合同管理制度；检查监督本企业各类建设工程合同的订立、履行；培训合同管理人员；采取措施有效预防合同风险；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。3、建立与完善合同管理的人员体系7 合同管理机构设置完成后，就需要配备相应的管理人员，通过对外公开招聘、内部选拔等方式，将有一定合同管理专业知识和经验的人充实到总部、分公司、项目部的各个合同管理岗位上，保证这些机构中有充足人员从事合同管理工作。采取请进来、送出去等方式，定期或不定期地对合同管理人员进行培训，包括建筑、法律、管理等专业知识，提高相关专业知识水平。（1）选择合适的合同管理人员，建立岗位责任制。对合同管理人员实行岗位责任制，明确他们的责、权、利，建立竞争机制，对有贡献的合同管理人员给予奖励。此外要重视合同管理人员的流动管理，避免交接脱节造成的失控。（2）加强对员工的合同管理风险意识的培训。要加强对员工的合同风险意识教育，特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等，必须经常组织相关人员进行合同管理风险意识的培训。同时应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用，聘请法律顾问指导企业的项目合同管理，避免失误和漏洞，及时为企业决策者提供专业的法律意见，避免潜在的风险。总之，企业应组织好合同管理人员的培训学习，要舍得花钱进行智力投资。4、建立与完善合同管理的运行体系7 在合同管理机构已经设立、人员已经配备后，如何使这些机构和人员相互之间协调配合、有效地开展工作，便是合同管理运行体系要解决的问题。在合同管理工作程序上，应采取简捷、高效的方式。总之，在企业开发经营中，要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内等。这样既可以控制开发所需的资金量和现金流，还可以过程控制开发各阶段的总体造价。因此，充分发挥合同管理的约束与监督职能，是房地产开发过程中成本控制的有效手段，是提高开发综合效益的有力保证。参考文献：[1]林泓.房地产项目投资管理[J].福建建材.2006(04)[2]钱碧慧,马静.论房地产项目成本管理[J].中国新技术新产品.2009(09)[3]臧满霞.浅谈如何加强工程造价控制[J].山西建筑.2008(09)7 [4]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术.2006(12)[5]张琦.浅谈房地产开发项目成本控制[J].江苏建材.2008(01)[6]杨江梅.房地产开发投资控制的几点思考[J].中国新技术新产品.2010(12)7'