浅议房地产开发项目成本控制和管理

'浅议房地产开发项目成本控制和管理　　摘要：房地产作为我国经济增长的支柱性产业，如何实现资源配置的最大化,从而促进经济的增长和社会的稳定成为近年来房地产业研究的一个热点问题。目前，很多房地产开发项目存在着一些问题,这很大程度上制约了房地产开发企业的发展,因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力,加强开发项目的工程管理是必要的，也是必然的。关键词：房地产开发项目；成本控制；管理中图分类号：[F235.91]文献标识码：A引言：近年来，随着城市化进程的不断加快，城市规模和空间迅速扩张，城市化步伐加剧及政策的实施，致使房地产项目开发成本的控制须从项目开发的全过程出发。想要提高房地产业的经济效益，就要最大限度利用房地产企业的有利资源，从整体开发全过程降低项目的开发成本。本文简要介绍了房地产开发项目的成本控制问题以及研究措施，为以后项目的成本控制提供借鉴。一、房地产项目开发各阶段成本控制存在的问题1、项目设计阶段7 建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。项目设计阶段是房地产项目进入实际实施的阶段，是项目建设的灵魂。因此，设计质量的好坏，设计阶段工作水平的高低，不仅影响到施工阶段的投资金额，还对项目建成投产以后的经济收益有较大影响。大多数建设单位认为，在图纸设计完工后，根据有关定额文件和设计的图纸，收费编制预算就是设计阶段的成本支出，没有考虑到以后的施工阶段图纸变更带来的影响以及因此所产生的费用。2、缺乏规范的成本控制机制和管理体系很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但是由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类岗位职责、规章制度、控制流程等。房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，不少企业并没有专门的部门负责成本管理。即使一些房地产企业建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中也是形同虚设，在实际的成本管理制度执行过程中，使成本管理制度变成了一纸空文，不能真正发挥成本控制的作用。不少企业现行成本管理制度的突出问题是：缺乏监督性和让参与者自觉、主动完善成本管理的激励性。3、项目决策阶段重视不足7 主观决策导致开发产品组合定位欠准确。部分企业没有全面成本控制的意识，认为成本控制只是在施工阶段。即使投入，往往也是流于形式；很多房地产商做策划报告，也仅仅是迫于筹集资金的需要，只想把策划包装好点，从而达到筹资的目的，缺乏成本管理的意识。同时，成本管理工作没有专门的部门负责，而是由财务部门“兼顾”，从组织上和架构上难以支撑项目“全面成本管理”的成本需求，没有真正理解项目“全面成本管理、开发全过程”的理念。二、房地产项目开发加强成本控制管理对策1、设计阶段的成本控制设计阶段的基本特征是技术和智力的双重性，是房地产项目成本控制的重点与关键。项目设计费用在建设工程全过程费用中比例不大。但在工程设计中却存在不少设计人员重技术、轻经济，任意提高设计标准或安全系数，而很少考虑经济上的合理性，从根本上影响了项目成本的有效控制。设计应从功能、安全、经济和标准方面全面权衡，确定科学合理的设计方案。一个较合理的设计方案，不仅可以节约工程造价，还可缩短工期，并带来巨大的经济效益与社会效益。1.1、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将配套设施及工程景观、主体、绿化等放在一起进行统一招标，促使设计单位不仅要在建筑外观、空间布局、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下工夫。1.2、开展限额设计控制造价7 设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟识本专业费用定额及预算定额，熟识建筑材料预算价格，切实做好工程造价核算工作，设计人员与工程造价管理人员应密切配合，以保证有效地控制工程造价，及时提供可靠的工程基础资料。1.3、施工图设计阶段施工图设计过程中，有些工程设计人员只注重设计质量及设计期限，而忽视项目设计的成本控制，认为这些应该由财务管理人员去管理而不是设计人员去控制，这样往往会造成施工设计成本过高，影响企业收益的情况。对工程建设有很大的影响，主要有以下几点：①基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料，并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。②建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式，比如能够采用砖混或混合结构的，原则上不采用框架结构。2、施工阶段的成本控制建设项目7 施工阶段的成本控制是具体而繁杂的，也是对项目成本控制目标管理的主要实施阶段，施工阶段的投资在整个房地产项目中占有很大比重，根据施工阶段的这一特点，房地产开发不仅应当重视施工阶段的进度、质量，同时也应加大力度降低施工过程中的工程成本，提高经济效益和社会效益。2.1、加强合同的管理和实施建筑工程施工合同一经签订，即受到国家法律保护。所以，必须提高合同的法律意识，需谨慎、精准，精心推敲合同文字的措词，把握合同条款的内涵，增强合同条款的严密性。纵观项目的整个开发工程，施工阶段成本控制是最具体和繁杂的，它对工程造价的影响程度可达到百分之六至百分之十。在这一阶段的成本控制过程中要加强合同的管理，项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其是加强施工过程中的合同管理，抓好合同的攻与守，以防止被对方索赔。严格控制合同的变更的随意性，保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而降低工程费用。同时在合同签订后，要做好合同文件的管理工作，合同及合同补充协议等具有和合同同等法律效力的文件应当保存完整，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果采取积极主动措施。2.2、加强设备、材料的采购管理7 在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70％，占直接费的50%左右，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。采购成本的降低是工程项目利润来源之一；在用量控制方面，在施工管理中，要使材料的质量有保证，数量有控制，就必须加强材料的现场管理。在工程施工中，材料成本的降低主要来自材料用量的节约。管理人员要根据施工计划用量对施工队伍使用材料量进行监督，减少材料使用中的漏洞，以节约用量。3、对项目进行竣工验收在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对质量缺陷及时督促建设方进行修复，以防止工程交付使用后再发生其他问题和产生不必要的费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，关注房地产市场的变化，制定销售方案，不但提高市场占有率和销售增长率，还能快速回笼资金。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有数据进行分析和总结，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对项目实行公平、公正的评估、客观评价，做到奖罚分明，即按照市场的惯例，完善对相关人员激励机制，对照目标以及开发各环节的实际控制水平，总结教训和经验。7 结语：项目成本控制管理是企业实现组织目标，提高竞争力的关键，是一项综合工程。科学地组织、实施精心管理，科学地分析总结，从而能动地影响决策、设计、施工等阶段的全过程管理。所以对于房地产开发企业而言,创造成本优势可能要比获取差异优势付出更多的努力，但成本控制是内功，是企业应对危机，发展壮大的核心竞争力。不断降低工程成本，提高企业管理水平，提高职工参与成本控制管理的积极性和主动性，是必要的，永不过时的，也是当下激烈的市场竞争所提出的考验，是企业生存所面对的课题。参考文献[1]喻亚妮.房地产开发项目成本控制研究[D].长安大学,2009.[2]董艳丽,桑春娥,朱秀梅.房地产开发项目成本控制研究[J].商场现代化,2012,24:223-224.[3]金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学,2012.[4]范婉梅.浅议房地产开发项目成本控制[J].陕西建筑,2010,10:121-124.7'