新形势下房地产企业成本控制探析

'新形势下房地产企业成本控制探析　　【摘要】现如今，我国大多数的房地产企业的成本控制观念不强，成本控制制度不健全，企业成本控制手段欠缺，管理体制不健全。因此，在新形势下加强房地产企业成本控制制度不容忽视。为解决目前房产企业成本控制出现的问题，需要结合我国房产成本管理现状，创新成本管理观念，让成本控制贯穿整个房产开发全过程，加强成本管理的组织力量，加快开发速度，缩短开发周期，构建成本动态管理体系，激发成本责任单位和责任人员成本管理的积极性，为房产公司创造更大的经济效益。【关键词】房地产成本控制成本管理一、房地产企业成本管理现状（一）重施工、轻设计现象严重房地产企业在施工过程中通过工程招标、控制联系单、审计价格等方式来节省工程价款，这样只重视单项合同成本的控制，虽然能够使单项成本下降，但是这样节约的只是部分工程价款，还要从工程的设计上进行成本控制，据调查，大部分的房地产企业在与设计单位签订合同的时候主要从设计收费标准、设计范围要求、设计工程质量以及设计工程精度方面进行规定，而不对设计造价成本进行约束控制，因此，出现了“重施工、轻设计”的现象。5 （二）开发周期比较长，资本较高房地产公司在拿到工程项目的时候，如果开发周期比较长就会浪费大量的资金成本，例如：工程材料的价款上涨、人力资源成本、再投资周期拉长等，都是累积工程价款，增加资金成本的重要影响因素。由于国家对居民住房宏观调控，颁布了很多控制房价的法律条文，房价的涨幅开始回落，而房地产开发的周期依然没有缩短，而预售前的预付土地款项加上垫付施工单位的工程价款会给房地产公司造成巨大的经济压力，相对的也提高了项目的资金成本。（三）合同管理和预算脱节在一笔工程协议达成后，房地产公司的工程部会根据工程的进度在“工程进度单”上签署支付意见，财务部主要是审核支付单的证明意见是否真实合理，然后支付工程款项。由此可见，合同与预算处于一种脱节的状态，无法根据合同的决算情况来判断项目总成本的是否超出了预算，成本控制缺乏事中管理。二、房地产成本管理建议（一）加强前期调研工作5 在房地产项目开发前期，要充分考虑项目地理条件、企业资金实力和市场要求，该开发什么档次的楼盘，要做好前期调研工作，论证其可行性，可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。（二）加强成本管理的组织力量现阶段，大多数的房地产公司内部存在一种错误的观点，就是工程的成本控制是财务部和管理层的职责，与其他部门无关。其实房地产的成本控制贯穿整个企业的各个部门，例如：投资部在选择投资项目的时候要认真地对投资项目5 的成本进行预算；规划设计部在设计工程建筑的时候，重视降低设计成本，本着“设计美观，节约成本”的原则进行工作。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。在选择设计公司的时候，引入竞争制度，采用设计招标，运用标底低的专业性强的设计公司。选择设计人员的时候要求既有专业的设计知识，又要懂开发经济指标，减少工程费用；工程部要在编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证，注重合同的修改和补充工作，结算时应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。总之工程部要全程跟踪工程进展的每个环节，节省工程建设成本，达到房地产公司利益最大化的目的。（三）加快开发速度，缩短开发周期随着国家对房地产开发的限制，给房地产企业也带来了很大的经营风险。因此，企业为了规避风险必须加快开发速度，缩短开发周期。企业可以在获得土地使用权的时候及时运用土地抵押贷款，同时抓紧开始项目的前期准备，在达到工程建设的过程中就要对房产进行预售，早日达到资金的回流，提高资金的利用率，也是企业成本控制的有效措施。很多房产公司在房产工程建设的同时就对房产进行销售，有效地实现了资金的回流。（四）构建成本管理体系5 以签署合同为管理起点，由各部门共同构建成本控制管理体系，使合同信息在各个部门实现资源共享。例如：在工程实施的开始时，工程部要定期做好工程进度信息进行登记，财务部要做好工程财务预算，严格控制工程款项的支出，设计部要尽量地减少设计成本。形成一个完善的成本控制体系，在工程建设的各个环节进行严密的成本控制。（五）利用现代化的设备，完善动态成本控制措施随着经济的发展，科技的进步，现代化的智能机械设备逐渐应用到了房地产成本控制过程中。目前，我国房地产成本控制已经进入到了建设阶段，主要是应用先进的计算机技术，对房地产成本的应用、预算、管理全过程进行机械化的检测和控制，及时地对成本控制过程中问题，进行分析解决以及远程控制定位工程建设的进度和员工的工作实效性，既有效地提高的工程员工的工作效率，又实现成本控制的客观需求。综上所述，房产公司中的工程的设计、财务预算管理、开发周期等阶段的工程成本的控制，是工程成本控制的重点。为了有效控制成本，应采取优化成本控制管理措施和建设成本管理体系的方法，来进行工程成本的有效控制。使得在工程施工过程中，达到成本最低、利益最大化的目的。（编辑：孟子涵）5'