房建造价成本控制方法探析

'房建造价成本控制方法探析　　摘要：随着我国的房地产行业迅速发展以及行业竞争日趋激烈，为了达到投资目的，获得相应的回报，需要做好房建造价成本控制工作。房建造价成本的工作是非常复杂的，受到很多方面的影响，如何做好成本控制对房地产行业就显得非常重要。关键词：房建造价；成本控制；方法探讨中图分类号：TU723文献标识码：A引言有效控制房建的造价成本己经成为了增强企业市场竞争力、提高企业经济效益、获得投资回报的重要手段。我国当前的房地产建设项目的成本控制工作，从总体上说和发达国家地区有着较大的差距，需要不断地进行自我完善和更新。本文通过分析项目各个阶段的成本控制，探讨房建造价成本控制的有效方法。一、房建造价成本控制的几个阶段因为房建工程项目的管理内容以及管理与实施进度中的侧重点基本上都不相同，由此，可以把房建工程的造价成本控制划分为投资决策阶段、设计阶段、工程招投标阶段、施工阶段以及竣工验收结算阶段五个阶段。二、房建造价成本控制的方法7 1、项目投资决策阶段的控制在工程项目的投资决策阶段，项目法人是工程造价成本控制的主体，应当拟定项目投资决策阶段工程造价成本控制的目标及具体决策。同时，要求工程项目的造价成本管理员依此对投资进行准确地估算。投资决策阶段是各个阶段中最重要的阶段，这就需要在投资决策阶段制定成本控制的目标，依据房建工程项目招投标的实际情况，制定出具有全面性、科学性及前瞻性的成本控制目标。首先需要从经济角度进行分析，考虑该工程的意义以及其能带来的经济价值，同时也要和该专业的专业知识相结合，才能发挥出好的效果，因此就需要大量的复合型人才以及多角度的思考和反复论证；其次，我们要研究其可行性，考虑具体政策等方面问题，并进行一定的科学论证；最后，通过这两个方面的研究结果，对整个项目所需要的投资进行估算，估算需要结合实际并符合实际，在估算的时候，要预留一定的预留金，以防备风险的发生。针对项目投资决策阶段的控制，第一是选择适当的计价方法，一方面是参考已建工程的造价成本控制；另一方面是使用造价软件。第二是对控制标准的认识问题，我们要有创新思维，使控制工程造价的方法更合理更科学。2、项目设计阶段的控制7 房建项目设计阶段成本控制在整个成本控制工作中是重要一环，设计阶段是将最终成果由概念转变到现实的第一步，起到承上启下的重要作用。设计阶段的控制主要有两个方面：首先要优化项目设计。房地产企业能够采用设计招标的方式，来选取出最合适最优秀的设计方案。设计本身具有无限的可能性，各种各样的方案和思想都能在设计中得到展示，好的设计方案是整个工程项目的蓝图，对于整个工程具有指导作用，努力的实现经济和方案的相互协调，尽量要将建筑项目的主题以及相应的配套设施统一起来。因此，在招标的过程中需要选择一些信誉较高实力较强的设计企业。此外还需要对内部人员进行很好的约束，防止造成其向外部泄露必要的招标信息，而造成招标行为的无效或者没有充分发挥招标的作用。房地产企业还能够通过限额设计，来对项目成本进行有效地控制。逐渐完善设计经济责任制，项目设计人员需要熟练地了解各种材料的市场价格以及预算价格，能够较为精确的统计出项目预算定额以及费用定额，这主要是在资金投入固定的情况下进行的，主要要求就是工程的各个方面的功能都能得到很好的发挥，并且能使施工单位严格按照图纸进行施工，减少不合理的变更，进而确保投资金额能在合理的范围内。3、项目工程招投标阶段的成本控制7 工程招投标阶段的成本控制任务包括在批准的预算、概算限额内，并且在满足工期要求与工程质量要求的条件下，合理地确定标底，根据工程项目的特点及性质，制定出公平的评标办法；如果这个阶段的招投标顺利，则工程项目将会顺利的进入建设阶段，如果这个阶段出现问题，则会直接对工程造价造成影响，这样就需要进一步的确定资金的分配情况。招投标阶段的成本控制应遵循如下原则：首先，企业应该合理的调节项目工期、质量和成本之间形成的关系。对于项目施工方案要进行严格筛选和比较。从整体上看房建项目的最基本目标就是为了在最短的工期内，凭借最低的成本来保障最高的质量，但是这明显是很难以实现的。然后，需要制定出详细的招标投标文件。最后，企业需要和承建商签订严格的施工承包合同。但是如果在这个阶段出现联手围标或内部消息外漏等情况的话，对于工程造价将造成重大的影响，因此招投标工作一定要严密，这样才能保证工程造价得到有效的控制。4、项目施工阶段的成本控制7 项目施工阶段是整个房建项目的核心环节，在这一阶段中所投入的人力物力都是相当巨大的，但是施工阶段也是房地产项目能够获得相应的社会效益和经济效益的前提。实际上是把图纸变成实实在在建筑的过程，在这个阶段往往都希望在质量好、工期短的基础上造价还要尽可能的低，实际上这是很难保证的。因此，需要通过重点审核由于采用各种错误的施工对策所增加的施工费用并加强管理施工过程中所消耗的工程成本来获取更高的效益。工程材料在项目的建设成本中占据相当大的比重，因此，加强材料管理，节约材料费用，是有效控制工程造价成本的一个重要手段。需要严格控制变更，使得整个项目的预算能够在合理的范围之内浮动变化。工程施工单位应当根据项目的实际情况，科学安排施工。房建项目是一项复杂的工程，需要多个专业来进行相互协作，才能够形成一个有机的整体，而这个协调工作就需要建设单位来负责。同时，为了避免项目后期所出现的不必要返工，也为了减少不必要的争议，需要注重变更实施的及时性，特别是针对于不同分包单位所负责的工作内容，需要多种专业来相互协调完成。因此，在施工阶段对于现场签证的管理是实现成本控制的重点所在。5、项目竣工结算阶段的成本控制项目工程的竣工结算阶段是最关键的工程造价成本控制阶段，也是整个工程成本控制工作的最后一个环节。竣工结算可以真实地反映工程的实际造价成本，也可以反映承包方与发包方的工程造价管理能力。虽然说在这个阶段整个项目的实体工作已经基本完成，但是在房建项目中仍然存在有很多经济方面的问题需要进行进一步来解决。7 全部工程竣工后，应将各类资料分别整理完整、齐全并进行归档，由项目经理组织计划财务部、物资设备部、工程技术部、安全质量部、中心试验室、综合管理部等部门组成检验小组进行内部最终检验。同时，在进行结算审核的过程中需要注重审核项目的数量、单价和总价。建设单位需要制定出一份结算书以及具体的材料用量明细文件，同施工单位所提供的结算书中所提及的材料明细表进行相互比较和对其审核，这样才能够进行更为客观和准确的相互审核工作。只要在房建成本控制中对相关部门的工作进行完善，竣工阶段的工程造价就能得到很好的控制。结语：建设单位要开展成本控制工作不仅需要注重其全面性，同时还需要注意有所侧重，要充分的结合项目建设过程中的多种资源要素开展分析。只有通过严格控制房建工程的造价成本，才能在市场竞争中立于不败之地，才能在最大程度上提升投资所带来的经济效益和社会效益，保证企业的盈利水平。参考文献[1]赵迎花.关于土木工程造价成本控制的各个阶段的探讨[J].价值工程,2013,06:25-26.[2]李宇.房建造价成本控制方法探讨[J].商品混凝土,2013,04:111-112.[3]赵巧珍.关于房建工程施工阶段对造价成本控制的探讨[J].中国新技术新产品,2012,15:235.7 [4]宋军.房地产企业成本控制的研究[D].同济大学,2007.7'