房地产项目开发成本控制浅谈

'房地产项目开发成本控制浅谈　　摘要：房地产市场竞争激烈，企业生存与发展压力越来越大，有效降低成本，减少无效成本是关键。本文从决策、设计、施工、结算四个阶段的成本控制进行阐述。关键词：项目开发成本过程控制中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：当今的房地产行业，企业众多，竞争日益激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将逐渐失去市场份额。因此，加强开发项目的成本控制显得尤为重要。合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策、设计、施工、结算、保修阶段，可以说是一个系统控制过程。各个阶段成本控制均有其各自的特点，所起的作用和重要程度也有所不同，尤其是决策、设计、施工、结算四个阶段。一、投资决策阶段7 投资决策阶段是明确产品定位和开发规模，是项目开发中最为关键的阶段。此阶段所做的项目策划书、投资估算、编制项目筹划建造书是投资决策的重要依据，直接影响项目的投资效益。这一阶段的成本控制主要从以下几方面加强。1.组建优秀的项目团队，项目可行性研究以及产品策划是一个系统、专业的工作。在决策阶段，公司需要组织一个经验丰富，集工程、成本、经济、设计、营销等专业人才的项目组。项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员要参与投资决策的具体工作，主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。2.进行详细的成本分析7 （1）土地开发成本支出约占项目总支出的30~35％，买地时应综合考虑地块形状、周边环境及容积率限制、开发风险和升值空间，影响最大因素之一是容积率，直接影响开发和销售量。土地成本的确定应包含：土地出让金、土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、城市配套费。（2）前期费用估算，包括三通一平、勘察检测费等，一般占项目总支出的2~3％。（3）建安成本，一般占项目总支出的45~50％，是投资成本的主要组成部分。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。（4）配套设施及小区智能化费对中档楼盘一般为项目总支出的4％，高档楼盘为6%左右。区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；（5）园林环境工程费一般为项目总支出的3~5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。（6）投资决策阶段的管理费：主要包括销售费用、财务费用和管理成本，一般为13~16％。特别是售楼处、样板房的设置及定位上应重点投入，同时运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。（7）不可预见费及风险分析一般为除去土地开发费用外的直接成本的2-3％。项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析。二、设计阶段设计阶段是控制工程造价的关键工程设计是具体实现技术与经济对立统一的过程，建设项目一经决策确定后，设计就成了工程建设和控制工程造价的关键。设计一旦完成，项目投资额也就基本确定了。经专家统计，设计费虽只占开发全寿命费用的１％左右，但它对工程造价的影响程度占７0~80％。因此，有效地控制工程造价，必须把好设计关。１．实行设计方案招标，优化设计。它可以广泛吸引设计单位，在公开、公正、平等的良好环境下参与竞争，真正实现功能好、造价低、效益高、技术经济合理的设计方案脱颖而出。7 ２．运用价值工程优化设计方案。其优势：一是既可提高工程的功能又可降低工程的造价，二是在保证工程功能不变的情况下降低工程造价，三是在保证工程造价不变的情况下提高工程功能，四是可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低，五是可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高。３．实行限额设计，有效控制工程造价。限额设计就是按照批准的初步设计总概算来控制技术设计和施工图设计，在满足功能的前提下，各专业按照分配的投资限额进行设计，管理者严格控制不合理变更，保证估算、概算、预算起到层层控制的作用，从而保证总投资额不被突破。限额设计是控制工程造价的重要手段，设计人员熟悉工程概预算定额及材料市场价格是前提，分解投资是实行限额设计的有效途径和主要方法。三、施工阶段开发商与施工单位的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：7 1、加强设计阶段的图审，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生，对有效地控制工程造价将起到决定性的作用。要建立图纸会审制度，通过专业审查、系统审查、部门交接审查、综合审查来减少设计错、漏、碰、缺。2、加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。3、加强合同管理，有效控制造价。因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。7 4.加强设备和材料的价格管理，完善设备、材料管理体系。（1）大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料、石材干挂、铝合金、入户门等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。（2）建筑常用的地材、通用材在限定品牌、品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势。（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。（4）材料采购都应实行样板、样品认定制度。5.加强资金计划执行的监控。（1）资金计划是在项目开发性控制计划确认并签订合同的基础上编制的。（2）施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。（3）资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。四、结算阶段结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞以及客观上的疏忽，需落实：1.成立项目结算小组，专门负责。2、采用会议确认制，来解决结算过程中出现的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。3.建立切实可行的二次复审机制，使结算工作处于受监控状态。7 实践表明，工程造价的控制是一项系统工程，它贯穿于项目建设周期的全过程，与基本建设的每一个阶段都紧密相连。建设项目投资活动涉及面广，影响因素多，只有用系统的、全面的观点去分析影响因素，对影响因素实施控制，利用科学方法和先进手段，合理的确定造价和有效地控制造价，以增加投资效益，减少耗费。参考文献：[1]张翠勤.建筑工程各阶段造价管理方法研究[J].合肥工业大学学报(社会科学版),2010.[2]左小德.项目投资管理学[M].暨南大学出版社，1997.[3]胡振华.工程项目管理[M].湖南人民出版社，2001.[4]郭峰.工程项目管理[M].贵阳:贵州科技出版社,2001.7'