房地产开发项目全过程成本控制探析

'房地产开发项目全过程成本控制探析　　摘要：房地产开发是个利润较高的行业，在当前经济形势下，随着政府行为日益规范，市场竞争加剧，房地产行业的微利时代即将到来，房地产开发企业的成本控制也就显得更加重要。本文首先阐述了房地产开发项目的成本构成，接着说明了我国房地产项目成本控制的现状，最后详细分析了房地产开发项目如何做到全过程成本控制。关键字：房地产项目全过程成本控制中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：一、引言开发项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作，贯穿于项目实施的全过程，要保障开发项目取得良好的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。二、房地产开发项目成本构成土地成本土地成本，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此开发项目所占用的土地必须支付相应的土地费用。工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。8 相关税费房地产开发过程的税费，不论是开发商负担还是购房者负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。管理费用用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。筹资费用房地产开发属于资金密集型，需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。三、我国房地产项目成本控制现状获取土地是房地产开发成败的关键步骤。土地是房地产业发展必不可少的物质基础。由于获取土地占用需要大量的资金，通常占到整个开发成本的40%以上，甚至更高，因此对土地成本费用控制至关重要。在工程项目进行到1/4时完成方案及初步设计，该阶段对项目成本的影响最大约为75%一95%；到技术设计阶段，影响项目成本的可能性降低到35%一75%；而在施工图设计阶段，对项目成本的影响仅为5%一35%。由此可以看出，项目成本控制的重点就在施工前的投资决策与设计阶段，只有切实有效的抓好这两个阶段的成本控制，才能有效地降低工程成本，提高企业效益。8 建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。目前我市房地产项目真正实施招投标的不足一半。招投标工作推进不理想，工程招投标依然没有起到成本控制的作用。房地产开发项目全过程成本控制1.土地竞买阶段成本控制房地产开发商参与竞买报价的过程归根到底也就是各方以各自实力为之博弈过程，因此在制定报价策略时，不但应当正视自身的实力更应当关注对手的实力。在开发资质、技术素质、管理能力、开发经历与信誉等方面与手的对比，将直接影响报价策略的制定。1.1不平衡报价策略当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分高。1.2高、低报价策略若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则高报价策略。1.3合纵连横策略8 房地产开发商出于竞买的需要与互补之间的不足性竞争，采用合纵连横进行联合投标。1.4志在必得策略房地产开发商出于发展需要不惜采取微利甚至微亏进行高报价，以期志在必得。2.房地产开发项目实施阶段的成本控制2.1房地产开发项目成本的动态控制2.1.1成本动态控制的含义建设项目成本进行全过程的动态控制，即要求实行系统的、全面的、科学的、有效的管理，针对不同阶段的成本进行实时的控制。主要是在可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段，应把资金的使用控制在允许的成本限额以内，及时纠正或预防偏差，确保工程项目在其造价范围内，达到最大的收益。2.1.2成本偏差控制偏差控制法就是在编制出计划成本的基础上，通过采用成本分析方法找出实际成本与计划成本之间的偏差并分析产生偏差的原因及偏差的变化趋势，进而采取有效地措施以减少或消除不利偏差，从而实现目标成本的一种科学的管理方法。成本控制中的偏差是指目标偏差，即项目的计划成本与实际成本之间的差异。2.2决策阶段的成本控制8 项目投资决策阶段是项目全过程成本控制的重要阶段，正确的决策是控制工程建设项目成本的首要前提。决策影响工程项目成本的主要因素有：项目的建设规模、项目的建设水平和技术装备、项目建设地点、可行性研究及成本估算。决策阶段成本控制的措施包括以下几个方面：首先进行多方案的技术经济比较，择优选择最佳建设方案；其次要建立科学决策体系，合理确定成本估算；最后要客观、认真地做好项目评价。2.3设计阶段的成本控制设计阶段，不仅是房地产项目成本控制的关键所在，重点所在；也是处理建设过程中，技术与经济关系的重要环节；更是对建设项目早期进行全面规划和具体实施意图安排的阶段。技术方面，应该对设计多方案的选择予以重视，分别对初步设计、技术设计、施工组织设计、施工图设计进行严格的监督审查，以求尽早的将问题暴露出来，并且应充分研究在技术上降低成本的措施。组织方面，对项目的组织结构，对项目的成本控制者及其负责的项目有清楚的了解，做到具体项目的成本控制能落实到个人。经济方面，应该对项目投资的实际值与计划值进行动态的比较，实时分析预测并控制偏差，对降低成本的部门或个人进行奖励，提高全员的成本观念。2.4招投标阶段的成本控制8 为了有效地控制建设成本，项目应实行全过程的招标，包括设计、施工、监理、供应、设备等，选择性价比最高的单位，并在招标过程中的杜绝一切不正当竞争，这是成本控制的关键。严密的合同条款是成本控制的前提。投资的控制者应该在招标文件与合同条文中，尽量的避免出现疏漏和文字上的含糊，以免因合同原因而产生纠纷造成成本浪费。2.5施工阶段的成本控制房地产公司作为各施工单位的总体协调和指挥者，应根据项目规划合理编制施工计划，避免项目重复施工（尤其是室外土方的重复开挖、回填、倒运），多次计价，增加不必要的成本。施工阶段的科学管理，从项目施工开始至竣工。目前的施工单位一方面一味的追求利润，偷工减料，所以造成大量不合格产品及施工质量问题，另一方面，就是施工单位没有科学管理，造成人力和财力的多种返工浪费。只有在施工过程中真正落实科学管理才能使施工阶段的成本得到有效地控制。8 做好项目成本预测与计划，编制施工预算，明确目标，使每个人明白自己的责、权、利，严格按所签定的合同执行，自觉的履行个人的职责。加强材料管理，如果对材料疏于管理，那么成本控制就是空谈，所以要更加严格的加强材料管理，杜绝材料失窃、过量消耗等造成的浪费，同时要尽可能的采用新材料，强化材料计划的严格执行，从而达到节约成本的目的。2.6竣工阶段的成本控制竣工阶段项目的各项成本均已发生，所以重点应放在审核项目决算上，并将项目中各项技术经济指标的预测值与实际值进行对比、分析，总结出较为实用的经验，为以后其他新开工的项目提供必要的参考。3.市场营销阶段成本控制随着房地产市场的不断发展，在产品推广、销售通路等各个销售环节上的成本费用呈现日趋上升的态势，销售成本占整个房地产项目开发总成本的比例逐步增大。影响营销环节成本的因素主要有两方面：一方面是销售方案策划和广告宣传策划费用；另一方面是售楼处建筑的建造费用和样板间建造装修费用。结束语房地产开发项目全过程成本是工程设计、开发、建造、使用、维修和报废等过程发生发的费用总和。在房地产开发项目各个阶段的成本控制，都要以成本最小化、效果最优化为原则。参考文献8 [1]王玉红.房地产开发企业加强成本管理的对策[J].东北财经大学学报,2004(3)[2]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].施工技术,2006(12)[3]王贵龙.房地产开发工程项目成本在各阶段之预控[J].安徽建筑,2002(l)8'