地产工程管理与项目成本管理

'地产工程管理与项目成本管理摘要：目前，房地产市场的竞争日趋激烈，成木管理的重要性更加突出。本文以杭州余政挂出（2008）19号地块工程为例，首先对基础工程施工方案比选进行探讨，然后介绍了地产工程管理的内容，最后阐述了做好项H成木管理的措施。关键词：基础施工；方案比选；成木管理中图分类号：K826.16文献标识码：A文章编号：本工程所在地地基情况由地表至下依次为素填土、含碎石粉质粘土、含粉质粘土碎石、全风化页岩、强风化页岩、中风化页岩。设计图纸给与的基础类型为桩基础。桩基础的施工技术常用的冇预制桩施工方案和灌注桩施工方案。现对不同地基基础施工方案进行比较，选择最优方案，既保证施工质量的要求，又能降低成本。1基础工程施工方案比选1.1人工挖孔桩人工挖孔桩是一种比较成熟的施工技术，它具有设备简单，施工方便,可以全场地同时开挖;施工进度快;清底完全，无沉渣;桩身质量易于控制;无挤土，无噪音〒扰;可扩底，单桩承载力高;工程造价低等优点。1.2钻孔灌注桩 灌注桩施工工艺为：钻孔一泥浆制备一清孔一钢筋笼制作与安装一混凝土浇筑。钻孔灌注桩施工过程中所选用的钻孔机械设备不同，其实际施工工艺、流程会存在一定差异，但整个钻孔灌注施工过程基本相似。为了确保钻机安装工作具冇较高质量效率，施工企业需要在施工前做好各类准备工作，包括场地的平整、泥浆制备等。在泥浆制备过程中，需耍按照设计或相关规范要求选用优质土源，以确保泥浆具备较强粘着性能；钻机安装准备工作中，要精确测定施工现场需要钻孔的桩位，要做好钢筋笼灌注凝固等各类辅助支架的制备工作。此桩型与其它桩型相比具有穿透能力强，可达到预计的持力层，同时桩径较大，单桩承载力较高，地下水对施T影响不大•但该桩型存在造价高（包括机械进出场费和泥浆外运等费用），施工质量较难控制，常出现桩端沉渣过大，同时泥浆排放对环境有污染，而且工期较长，造价高。1.3筏板基础是将基础下部整体浇筑成底板，用梁将独立基础与条形基础相连，形成筏基，其整体性能优越，对抵抗地基不均匀沉降有良效，适用于地基软弱或地基承载力不均匀的基础。本工程部分地基土层不均匀，适用筏板基础。1.4本地区为山区，地势起伏大，地下土层分布不均，所以，不同地区需采用不同基础类型。部分地区持力层为风化页岩，考虑基础抗滑性能特采用墙下独立基础。综上，桩基方案确定中，主要考虑的是桩基施工工期和施工质量，同时兼顾工程造价和施工安全，并适当考虑施工难度和施工环境污染，本工程対建筑绿色节能有耍求，充分体现可持续发展思想，最后选择人工挖孔桩、独立基础和筏板基础三种基础形式。2地产工程管理的内容 2.1房地产开发的设计管理地产工程设计是工程建设开始前不可缺少的一道工序。要做好以下工作：1）规范选择设计单位的程序。业主要对设计单位进行资质鉴定、业务考察，通过严格的审查程序以确保设计单位的高水平、高效率、高业绩，切忌因贪图低成本而选择差的设计单位。2）加强与设计工作人员的沟通、联系，及时解决设计过程中出现的各种问题，确保工程设计按着预期规划的日标进行。3）加强对设计单位的监督力度，确保符合按国家相关规定,严格设计变更审批程序，确保丁程质量。2.2项目工程管理项冃工程管理包含工程建设时期的质量管理、进度管理、合同管理、财务管理、安全管理等方面。质量管理是首要任务，如果工程质量不合格,其他的进度管理、合同管理等工作也就没有了意义，因此质量管理工作是工程管理的重点。地产工程管理工作人员，要提高责任意识，做好设计、施工、监理三方之间的协调工作，在保证工程质量的前提下，保证工期，降低成木。2.3项目成本管理建设工程项日的成木包括土地费、建造成木、营销费、管理费、税费等等费用。成本管理的基本功能就是为管理者提供成本信息，并帮助管理者利用成本信息进行各种各样的决策。3做好项目成木管理的措施 3.1加强施工准备阶段的成本管控施工准备阶段，全面统筹考虑现场实际情况，组织人员进行图纸审核、合同交底等工作，进行平面布置，包扌舌临时建设设施，对涉及现场的用水、电、施工便道、场地休整等产生的费用进行合理控制。3.2建立项目成本管理责任机制，创新管理体制。很多企业的成本管理工作还是由财务部门进行负责，但财务不能及时的收集成本变化的信息，为成本控制提供依据，及时调整成本变化。这种传统的成本控制方法，对企业工程成本的控制影响很大，不利于实现企业的利益最大化。因此，应制定完善的管理体制机制，发挥每个工作人员的职能，对工程成本的管理与控制有积极的影响。明确各部门、各工作人员的责任、任务，将工作进一步细化，加强实效管理，杜绝出现问题时互相推诿的现象。3.3改进管理制度，采用动态成本管理方法动态成木管理制度是施工企业在成木管理过程中的一项新产物，提高了成本管理的效率，为企业获得利益最大化提供保障。顾名思义，动态成本管理是对施工过程中的各个工序进行成本监管，包括材料、机械、人员的成本开支，增强了管理的实效性。建立包括设计变更、工程签证、合同索赔、资金支付计划、进度款支付、已发生工程成本、未发生工程成本等工程成木动态管理相关的一系列管理控制报表，动态反应项日建设的成本情况及进展状态。 3.4精心选择施工方案，注重经济效益与施工安全。施工方在正常履行工程合同的情况下，应多考虑选择施工成本低的施工方案，积极运用新工艺、新设备，探讨新的管理模式，从而提高经济效益。同时，不应忽略工程质量的重要性，加大対工程质量的检查力度，对质量不合格的企业及时通报整改，最终努力达到经济效益与施工安全的双丰收。3・5加强施丁过程的监管，严格控制丁程成本施工单位要努力采取措施，加强对施工过程的监督与管理，提高对工程成本控制的效率。第一，在工人的选择上下力气，挑选技术熟练、经验丰富的技术工人，这样既保证了工期，由避免了因人为因素造成的材料浪费。第二，加人对施工过程中材料浪费现象是处罚力度，提高机械的利用率，做好机械设备的管理、调度工作，避免租赁机械的闲置，造成资源浪费。第三，搞好现场管理组织协调、监控，从根本上避免或减少工程签证及索赔事项费发生，避免及减少无效工程成本的发生。4结束语：通过木文，我们了解了在地产工程项日成木管理上存在的诸多问题，我们要及时有效的解决存在的问题，让建筑工程项目成本管理得到有效控制，既保证施工工程的质量安全也为施工企业减少投入，以实现施工企业的利益最大化、提升施工企业的行业竞争力，使其在越来越激烈的市场竞争屮立于不败之地。参考文献：[1]张志宇•房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J]•探 索，2009[2]王淑蓉•房地产企业目标成木管理研究[D]・北京：北京交通大学硕士学位论文，2007.[3]王小萍•如何加强建设工程的成木管理[J]•山西建筑,2007'