房地产项目成本管理办法2

'瑞祥房地产开发有限公司项目管理办法 2017年6月23日（草案） 房地产项目成本管理办法1.为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法律政策结合公司成本管理的要求和经验、教训，特制定以下成本管理办法。2.成本管理的基本原则是以市场需求为导向，保证质量安全为前期，过程控制为环节，规范操作为手段，提高经济效益为目的。3.成本控制的任务是遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础形成有效的成本控制系统，努力降低成本，提高经济效益。一、成本管理职责1.认真执行成本管理制度，自觉接受公司各相关职能部门监督。2.根据公司业务发展规划、开发能力和市场情况确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向公司提供立项可行性报告，履行立项审批程序。14 3.规划设计阶段，应市场定位和成本结算，准确把握设计方案、组织审查设计概算的合理性，使规划设计既符合规范又体现成本控制的意识和要求。4.客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本14 费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5.遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6.正确处理成本市场、工程质量、安全生产、开发周期、资源效益之间的关系，保证和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7.组织项目开发成本核算，及时全面、准确动态的反应项目成本，费用情况。按现金编制项目成本、会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流及时有效。8.熟悉掌握国家和当地有关法律及市场需求，预算定额水平等成本因素，用足用活各种政策资源，提高成本控制的各种预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9.定期或不定期分析成本结构差异及其原因，监控措施及其效果经验教训，每年至少一次，并将分析报告上报公司主管领导。二、成本监控23 （一）成本监控系统1.根据公司的管理体制，建立以操作监控为中心的成本监控系统，实行总经理领导下、主管领导监管、项目经理负责，各职能部门联动实施的运行机制。2.各职能部门应树立全员成本控制意识，对项目成本实行全过程监控。（二）成本监控的要求，制度建设1.根据管理的需要，公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度：成本管理责任制及监控程序（1）计划管理制度（包括指标、定额、考核管理办法），招、投标管理制度、合同管理制度，工程管理制度（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收、移交）、预决算管理制度（包括概算设计、变更、现场签证、结算款项拨付）。（2）费用控制制度，材料设备管理制度以上制度可分别制定也可综合制定。2.应不断总结成本控制经验，在此基础上逐步健全完善公司成本管理制度。23 计划管理公司应根据项目开发的节奏，及时编制下列成本计划，并跟踪检查、考核计划执行情况。(1)品成本计划(2)期间费用计划(3)降低成本技术组织措施计划1.成本计划及设计概算、施工图预算、成本预测和决策。为依据、综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，做到成本统计数据化、图表化、台账化。2.应完善成本考核办法，确立成本降低率，费用节约额，项目投资回报率等成本考核指标。三、开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制1.公司所属新项目立项时项目开发部向公司提交（立项请示）和详细的（可行性研究报告），并经公司立项听证会讨论通过。（可行性研究报告）除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势，合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括一下内容：23 （1）成本费用结算和控制目标及措施（2）投资及效益测算，利润体现安排（3）税务环境及其影响（4）资金计划（5）（竞投方案）招标（6）投资风险评估及相应的对策（7）项目综合评价意见2.（可行性研究报告）应至少在立项听证会前提前一周上交公司总经理办公室。3.若项目立项后合作条件、招标或拍卖条件等因素发生变化，并将对公司利益构成重大不利影响时，应重新向公司提交（立项申请）。4.招标或拍卖项目的竞价不得突破公司批准的最高限价，合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。5.招标、拍卖合同或合作开发合同应经公司（或委托法律顾问）审核后正式签署。（二）规划设计环节的成本控制23 1．规划设计单位的选择由公司统一负责，但应遵循以下原则：（1）委托设计院进行的规划设计工作应采取招标方式，择优确定。（2）总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）应首先上报公司主管领导牵头组织“规划设计方案听证会”审查、获得通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具（设计概（预）算），确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。2.施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明设计单位的施工图预算，原则上不得突破我方编制的（建造成本预算）。3.设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性以及建成后的物业管理成本等进行会审，提出明确的书面审查意见，并监督设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误造成的投资损失浪费。（三）施工招标环节的成本控制1.除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工单位或作业单位不得指定。23 2.施工单位的选择必须按照（招标、投标法）和（招标、投标法实施条例），采取公开或邀请招标方式进行。3.应组织工程、预算、财务等专业人员以及纪检人员联合组成招标工作小组，就招标范围，招标内容，招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动，对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见。4.同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5.凡投资额超过人民币万元的工程项目，若采取邀请招标方式，由公司组织完成招标。6.零星工程应当在两个以上的施工单位中综合考察其技术力量、报价等进行选择。7.垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公开协调、最大程度降低造价。8.施工合同谈判人员至少应包括工程、预算、财务等方面的专业人员，合同条款及内容概念应清晰，不得应工程紧，而不签合同就开工。9.应建立健全的施工队伍档案，跟踪评估其资信技术力量等。23 10.出包工程应严禁擅自转包。（四）施工过程的成本控制现场签证1.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2.现场签证必须列清事由，工程实物量及其价值量，单价用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限由公司指定。3.现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4.凡实行造价大包干的工程及取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。5.因设计不当或者代建项目因业主要求确实需要变更设计的应填写（设计变更审批表）并编制预算，经设计、监理单位和公司有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或销售合同，明确经济责任，杜绝盲目签证，我方设计变更的权限由公司确定。四、工程质量与监理23 1.项目开工前原则上应通过招投标方式择优选择具有合法资质与有效资质等级的监理单位，监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2.工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查，分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任，并监督责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实；事故报告与处理方案应并存档、备案。3.应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收登记的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下一道工序施工，隐蔽工程验收记录，按照顺序进行整理，存入工程技术档案，隐蔽工程验收必须留存影像资料。五、工程进度款1.原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始预付抵扣预付备料款。2.工程进度款的拨付应当按下列程序办理（1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表23 （2）项目部、工程、预算部门会同监理人员对照施工会同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）工程质量证明等资料。（3）预算部门整理复核工程价值量（4）经财务部门审核后，有关批准程序付款并登记付款台账3.应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项使用提供便利。4.工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算的主动权。六、工程材料及设备管理项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工会同中加以明确。1.公司能找到一级建材市场的，有进口免税计划指标的，有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或指定乙供；其余实行乙供。23'