标杆房企景观成本控制指导手册

'XXPKXX：景观成本这样控起来景观品质的提升，真的是一分钱一分货，还是一分钱可以掰成两半花？这个需要对景观成本进行好的管理与分配，以合理的投入得到最佳的效果。本文看看XX和XX是怎么管理景观成本的。产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。按业内人士的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方，景观面积占楼盘可售面积的30%左右。一般而言，景观成本占房屋售价的2%是市场能够接受的比例，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。当然，对于精品楼盘和企业标杆楼盘，在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，不适用成本2%法则，应采用客户调研确定法。那么，景观品质的提升，真的是一分钱一分货，还是一分钱可以掰成两半花？这个需要对景观成本进行好的管理与分配。本文看看XX和XX是怎么管理景观成本的。▌一、管控硬景比例XX景观成本的管控原则在于，“在有限景观总成本下，减少硬景面积，做出精致感。”地块越小，容积率越高，硬景比例越高；别墅类型不同比例有区别，独栋比联排低；档次不同比例有区别，档次越高，硬景比例越低。XX硬景比例建议指标：独栋别墅9%~10%，联排别墅12%~15%，中式别墅16%~19%；花园洋房17%~19%；高层公寓18%~20%。 下表例举重庆XX历史项目硬景比例：▌二、水景：减少大面积水体，注重水体结构XX的水体特点在于，多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体。首先，水体底部结构宜用硬池底不宜用泥底，例如XX蓝湖郡、紫都城就因泥底水景受到过许多投诉，改造多造成成本增加。其次，要做好水体结构，防沉降、抗冲击，做好防渗漏处理。大水体一定采用钢筋混凝土池底如XX水晶郦城、郦江、蓝湖郡湖东项目，小水体可适当采用柔性防水，如XX大城小院、香樟林项目等。再次，硬铺粘合剂易用胶或低碱水泥，防止水体翻碱此外，溪流遵循“意不断实分段”的原则，便于修补、打理，且有利于减低成本。▌三、绿化：分清主次及比例，注重养护 1.主景树和主景点有业内专业人士提出，中轴景观可选用当地一定规格的乔木，其中，10~15厘米的占30%、20~25厘米的占5%，30厘米以上的占2%左右；色叶树种不低于10%。而在小区公共景观上，亦可选用当地一定规格的乔木，其中，10~15厘米的占35%、15~20厘米的占3%，30厘米以上的占2%左右；灌木球径80厘米以上；选用四季景色变换植物。道路绿化带景观上，常绿乔木占50%；灌木球径60厘米以上。河岸景观上，以春、夏季观花、观叶、观果品种占50%。此外，草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪，草皮可采用普通两季型。XX的做法是，从乔、灌、地被、攀沿、草中选出主景植物，选主景植物以“低成本、易获取、绿量大、绿期长、易栽易活”等因素综合平衡，反过来指导设计。如西苑项目以小叶榕做主景树，香樟林项目则采用香樟，尤其是樟科的天竺桂。对于XX而言，“没有廉价（难看）的植物，只有廉价（难看）的搭配”，而信奉每一个小区一定要有2~3处能让人产生视觉冲击并留下记忆点的景观。2.管理乔木和大灌占总成本比例总的来说，XX的乔木+大灌（2米以上）占总苗木造价超过80%，其中大乔+中乔（5米以上）占总苗木造价超过65%。但这其中要注意地区差别。 在XX所做的项目中，以重庆地区为例，乔木+大灌占软景总造价的60%左右，其中软景与苗木造价的差别在于是否有种植土。即使会大量提升乔木数量，减少灌木数量，但也建议控制在75%左右。XX基于苗木成本分配有一个重点顺序：点睛树—大乔—中乔—小乔—大灌—点睛攀沿植物—中球灌—小球灌—攀沿植物（墙地）—草地被—片植灌地被—宿根花地被—草花地被。关于这一顺序，主旨在于控制20~40公分的中低层灌木用量，慎用草花，提倡多年生地被。而对于上海XX而言，在苗木选择和绿化成本比例及各树种的搭配上，注重在效果一致的前提下，选用质量好、价格低的树种，以节省费用。行道树选择：上海XX的主要道路选用乐昌含笑代替香樟作为行道树，成本降低了40%。与此同时，在主入口广场及会所周围道路行道树不选用上海XX的大银杏（胸径30~32厘米）及大榉树（胸径20~22厘米），而用嫁接银杏（胸径18~20厘米）和朴树（胸径15~16厘米），成本能下降40%；3株特大海枣（棕高4.5、胸径53~55厘米）选用古香樟（胸径63~65厘米、高7~8米、冠径7~8米），成本降低了40%；花岗岩车行道的行道树香樟（胸径14~15厘米、高4~5米、冠径3~3.5米）换成乐昌含笑（胸径14~15厘米、高4~5米、冠径3~3.5米），成本降低了30%；大灌木多选用冠径在2.6~3.0米的大叶黄杨球、海桐球、小叶女贞球、金叶女贞球、木槿、孝顺竹、佛肚竹、红继木球、刚竹等比石楠球、南天竹、含笑球、垂丝海棠、西府海棠好得多，成本降低了30%；丛生金桂使用四季桂代替，成本下降30%；至于小灌木的面积小于绿化面积的25%，增加草坪面积，成本能降低20%。 3.取消“行道树”概念，改以植物群落布置XX在园区内提倡以植物群落的布置来替代市政行道树概念。其中某二、三种植物表现出一定的视觉统一性，可以用大量“偏冠”或“不完美枝型”乔灌木倾斜向路面并组合栽植，就可以达成“丰满艳丽+浓荫夹道”的效果，而令到选树容易、栽种现场控制不难，成本易控。这种方式通过植物群落布置，减少了对行道树树型、规格选择的要求，减少了资源压力，以最少的钱达到最好的效果。4.这10招让植物丰满却又少花钱XX提炼了让植物丰满且少花钱的10个妙招。第一，地下车库顶板上道路标高不超过顶板结构之上40厘米，堆土后可形成微起伏地形，省回填土方量，且形成的绿量显丰满。当然，具体项目要具体分析，覆土深度如果900~1500mm，可合理利用车库顶上种植土空间，道路应低于回填土完成面标高。第二，减少墙面显露面积，路边靠墙种植一定要堆土成坡，再种植时绿量丰满，同时减少墙饰面处理成本，例如北京XX滟澜山围墙外雪松。此外，小区边界的绿量要足，可以选择小叶榕。第三，高树种在高点上，可借助地形来提升乔木的体量。第四，大、中灌木若价格较高时，尝试用便宜小乔替代；尽量用小乔木或球状灌木替代片植灌木，在达到同等绿量下可节省成本第五，将“不完美枝型”树组合，高低搭配、群植、丛植，可省钱。 第六，路口、拐点处的大树、花乔、花地被应重点处理，渲染“浓墨重彩”。第七，结合道路尺度，大乔、中乔尽量靠路边栽并倾斜，“挡不住房子挡眼睛”，可实现视线范围内的观感和私密性。乔木采购宜采用低分枝乔木；树形不佳的也可巧妙利用。第八，用攀沿植物在入口、房角、路拐点、墙头形成视觉焦点和趣味点。第九，植物尽量不以线状布置，而是以团状、片状布置，不显杂乱、单薄，片植植物如灌木、花、草等，不得露土。第十，大胆使用绿量大、绿色较重的常绿针叶（如松、柏、杉等），或阔叶常绿的小叶榕、天竺桂、珊瑚等，尤其用作树篱或围挡；为了减弱其过于“严肃”的感觉，可以开花浓艳的乔木、灌木、攀绿植混栽。当然，松、柏、杉要结合地域使用，注意栽植方式。5.“三分种、七分管”，选好施工/养护队伍以上海XX为例，绿化从来都是“三分种、七分管”，而上海XX优质的绿化水平和效果，80%取决于它的养护水平。选择一个好的施工队伍和养护队伍非常关键，它能决定最后的绿化效果如何，这里所指好的施工队伍并不是指这个施工单位资质有多高，以前项目做的项目非常多，这里强调的是这个单位做的精品有多少，特别要强调这个单位的养护水平。▌四、合理化管控铺装等硬景成本首先，以功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的景点要酌情考虑是否保留。 其次，在地势处理上，尽量保证在最短距离内消除坡度，最大限度留出景观观赏区，且坡度在进宅部分逐渐放平，可有效节约土方量，减低成本。再次，车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。石材厚度方面区别对待，人行道花岗岩20~25mm，大理石30~50mm；车行道30~40mm。此外，具体在石材选用和铺装上，有如下要点：一是设计中大量利用现有地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制。二是控制设计尺寸。所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内，包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本。三是花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装，避免材料浪费，可节约成本。四是石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用。五是控制铺贴方式，尽量使用规整铺装，减少碎拼。规整铺装比碎拼的人工成本便宜一倍。六是硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。因为铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工，且铺装人工费高、材料损耗率高。 七是立面材料如树池、景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择。雕塑可以仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化来节约成本。八是尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。九是石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。十是高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。以XX为例：XX会尽量简化材料品种，水景除外，一个项目硬质铺地不超过三种材料；硬铺材料必须做面层保护，防止吸附污物，这一做法可参考北京XX滟澜山样板区成品保护；园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料，主要是易破碎和色差不好处理；园区道路不宜人为过度弯曲，浪费材料、铺贴费用，种上植物后客户并不敏感；样板区步行道多用木甲板，施工速度快，与软景好搭配，但木甲板注意密排，缝隙不超过3毫米，避免女士高跟鞋嵌入；曲线道路尽量用一次成型的材料，如水洗石、彩色混凝土； 单个分项工程尽量用同一种材料，如道路、桥、景墙、亭子、庭院水体、花池，尽量单纯化。▌五、控制挡墙面积和省围墙来节省成本1.控制挡墙面积首先，尽量在建筑规划阶段全局考虑场地竖向设计，加强早期建筑与景观的协调，在方案阶段合理消化高差，一米以下的挡墙在空间允许的情况下尽量放坡，通过植物软化处理。其次，不能避免挡墙的结构成本，也要尽量降低其饰面处理成本，同时对其进行“软化”、美化。一来用木桩、石块、砖在标高不高的堆土处设立挡墙，省去面材处理成本，例如重庆XX西苑一组团消防车道旁的夹角处绿化；二来用土坡埋掉挡墙，再在坡上绿化；三来用常绿植物+开花植物+外墙漆美化，或木格栅+常绿植物+开花植物进行美化。再次，亲水建筑的地下室底板标高与市政排水标高应协调，若无法协调，地下室可不设卫生间，若设卫生间，可考虑提排；否则，水边可能必须考虑增高3米以上的挡墙。例如XX香樟林为湖心岛八户地下室增一个卫生间增加了几千平米挡墙，造价增加数百万。2.私家花园省围墙首先，私家花园内不得出现坡度，尤其是主要活动花园，可用挡墙形成不同标高的平整花园，避免出现不可使用的分级花园，私家花园坡度控制在3%~5%。私家花园旁的道路尽可能成直线，便于划界并计算私家花园面积。其次，由于私家花园工程施工图上测得面积要比销售合同附图面积大5%~10%；待施工放线时，营销、工程要共同设立“停止检查点”以复核；施工完成后，营销、物业要验收、整改后再交房。 再次，私家花园尽可能不用实墙，用浓密的植物隔断；若为安全考虑，绿篱中也可夹铁网、铁栅，以省去围墙。▌六、善选低成本构筑品与小品美化首先，尽量用大型点睛孤直树或点睛树群落代替构筑物形成视觉中心，用绿植代替“墙”来形成围合和视线遮挡。其次，尽量不设雕塑尤其是廉价雕塑，代之以点睛植物或小水景，如北京XX滟澜山以陶灌涌泉代替女体雕塑。再次，尽可能选用集团标准产品库内的园林小品或易外购的园林小品，禁止自己设计和定制小品，以降低成本。此外，小区灯光尽可能以壁灯、地灯、壁式嵌入灯等形式出现，以照亮道路台阶为宜，便于物业维护。▌七、微地形处理，景观覆土的经济性研究现代住宅物业大部分都有地下车库，而70%的景观坐落于地库顶板，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键，而如果没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题。基于此课题，有业内人士提出疑问：是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而改变，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强呢？为此，有专家提出了如下解决方案。 据研究，采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。因此，应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。 应该注意的是，在车库顶板种植覆土施工中，车载卸下的土应边卸土边运走散开，禁止堆过车库顶板设计覆土高度，避免负荷过大。此前有个反面例子，在重庆枫香庭景观施工中，曾检查出现场局部推土超过3米，南苑主入口商铺顶上覆土超过设计要求，结果重新增加结构补强，这无疑增加了成本。与此同时，要进行至少三次“叠图”：一是在车库顶板覆土前将结构图与景观堆土种植图“叠图”一次，尽可能将覆土的厚区与梁、柱区域重合。二是将市政管道图与种植图“叠图”一次，防止挖断，且“叠图”成果留存物业，便于后期管护。三是将景观水管与景观用电电缆与种植图“叠图”一次，防止挖断，且“叠图”成果留存物业，便于后期管护。作者：王亚辉来源：明源地产研究院'