如何进行房地产开发项目成本控制和管理

'如何进行房地产开发项目成本控制和管理　　摘要：随着我国房地产事业的飞速发展，房地产开发项目成本控制与管理成为了一项十分重要的内容。本文在介绍关于房地产开发项目成本控制与管理的基础上，详细论述了房地产开发项目的成本控制方法，并以设计阶段开发项目成本控制与管理的具体实例来做说明。从而促使房地产开发企业不断提高内部管理能力和外部竞争能力。关键字：房地产开发项目;成本控制;管理Abstract:WiththerapiddevelopmentofChina’srealestateindustry,costcontrolandmanagementofrealestatedevelopmentprojecthasbecomeaveryimportantcontentof.Inthispaperonthebasisofcostcontrolandmanagementofrealestatedevelopmentprojects,discussesindetailtherealestatedevelopmentprojectcostcontrolmethod,andwithconcreteexamplesofcostcontrolandmanagementofthedevelopmentprojectdesignstage.Keywords:realestatedevelopmentprojects;costcontrol;management中图分类号:F293.33文献标识码:文章编号:9 引言：随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越多变。理想的房地产开发不仅需要开发商的操作技巧和超前的战略眼光，更需要开发商具有市场推广以及市场分析、财政金融、财政规划、建筑设计、风险控制和管理、项目策划与和投资规划等方面的专业知识。项目开发投资成本控制就是在项目开发的过程中，把投资费用控制在投资限额以内，随时的纠正已发生的偏差，以确保项目投资目标的实现。影响项目投资成本控制与管理的因素项目投资成本控制的影响因素有很多，几乎涉及到项目投资的各个方面。就房地产项目而言，其投资影响因素主要包括：1.1项目质量项目质量主要是指项目能够满足业主或者用户需求的质量特征和指标，如经济、适用、美观以及安全等。可以概括的说一个项目实现的过程就是其质量形成的过程，从一个项目的根本上来看，项目质量对投资成本的影响来源于资源消耗的影响。因此，为了实现项目的质量成本控制，主要是从项目资源的耗用量、价格以及范围等方面入手，来实现项目的集成控制。1.2项目工期9 项目的投资与工期有着直接的关系，是随着工期的变化而变化的，因为，在项目的实现过程中，各项活动所需要的资源都是在一定的期间中发生的。而且由于项目所消耗的资金、设备以及人力等各种资源都具有着自己的时间价值，这种时间价值的产生是由于时间作为一种特殊的资源所具有的价值造成的，其根本的表现形式就是资金占用应付的利息。这是由于资金的时间价值是随着项目的工期变化而变化的，因此，这种资金的时间价值不仅是构成项目投资的主要因素之一，而且是造成项目投资变动的主要因素之一。综上所述，项目工期也就成为了影响项目投资的重要因素。1.3资源的耗用数量与价格、范围由于项目投资受到项目各个活动耗用的资源的数量以及价格的影响，因此，项目的投资必须要控制好整个项目消耗以及占用资源的数量和价格这两个因素的影响。任何一个项目的投资从根本上讲取决于项目的范围，简单地说项目究竟要做什么，需要做到什么程度。从广义上来说，项目范围越大所需要的投资成本就会越大。或者说项目需要完成的任务越复杂，其投资的成本就会越大。1.4项目的方案策划以及规划设计总所周知，影响项目投资的最大的因素是设计规划阶段。因为，项目的方案策划以及规划设计决定了项目的规模、市场定位、建筑风格以及性质、建设标准等大政方针，是决定投资额的关键环节。9 项目投资成本控制与管理的原则项目投资成本控制与管理的原则主要包括在以下几个方面：2.1以设计阶段为重点，进行项目建设全过程投资成本控制的原则由于项目建设全过程都不同程度的影响着投资费用，因此，项目投资成本控制必须贯穿于项目建设生命周期的各个部分。实践证明，项目设计阶段对项目的投资影响巨大，占整个项目投资竟达到55%-85%，显然，项目投资成本控制既贯穿于项目的各个阶段，又要把成本控制的重点放在设计阶段。2.2经济与技术相结合的原则由于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都直接或者间接地影响着项目投资成本，因此，为了有效地进行项目投资成本控制与管理，就必须从组织、协作以及技术、信息管理等多个方面采取措施，全方位的进行。比如组织措施主要指的是项目开发建设的组织机构、管理以及职能分工等；信息主要是指各种的相关数据、以及资料的收集、存储、加工与传递。显然，这些因素都或多或少的影响着项目投资的实施效果，成为项目投资控制的注意的重要内容。项目投资控制的方法在房地产开发项目成本控制与管理中，9 经常采用的方法有预算定额控制法。3.1预算定额控制法项目的预算定额控制法就是依据事先编制的项目施工图预算作为项目投资控制标准的控制办法。常用于投资者自营工程项目的投资控制，一般遵循如下的程序：3.1.1确定控制因素预算定额控制法的控制标准就是项目的预算定额，但是在未确定合同价款的情况下，应当把审核的预算作为项目的投资控制标准。综合来说，确定审核标准的主要工作就是以审核预算单价、审核工程量以及审核其他的有关费用为核心的项目预算审查。3.1.2投资额差异预算与控制9 投资额度差异主要包括：进度的差异、额度的差异以及内容的差异，综合来说就是实际投资与计划投资的差异。投资进度出现偏差，往往告诉我们项目的进展状况出现了偏差，或者影响到项目的工期、各个工序间的衔接，或者影响到项目的融资；项目投资额度的差异主要是指分项目或者分项工程实际的投资额度与预算额度之间的差异，其中导致这种差异的原因有很多，比如设计的变更或者施工工艺的变化，但是无论是何种原因，最终都会影响到项目投资目标的实现；项目内容上的差异主要是由于项目设计的变更或者项目进度的变化引起的，项目进度的改变会带来项目工期的提前或者推后，直接的引发项目执行过程中的费用的索赔。3.1.3投资差异的原因分析当发现投资产生差异后，无论是投资进度、额度还是内容，都需要进行必要的调查分析，只有细化到落实至具体的责任单位、具体的工序以及具体的可控因素，才算符合要求。3.1.4纠偏措施的制定与执行制定纠偏措施，必须要注意到其针对性和可操作性。即要针对具体的差异因素制定有效地、可操作的实施步骤。纠偏措施的推行的关键在于严格的执行责任制，落实该措施的执行者、执行的责任以及检测的方法、时限等。3.1.5效果的检测与评估这里主要是指检测和评估投资差异纠偏措施的实施效果。　　具体的控制实例4.1项目设计阶段的投资控制设计阶段是影响工程成本的关键环节，影响着工程建成后的经济效益和社会价值，要想控制工程的成本，必须加强设计阶段的费用控制。9 设计阶段所需的费用虽然相对于工程的整个生命周期来说甚微，但根据相关资料显示，设计阶段却影响向着整个工程造价的绝大多数部分。因此，设计阶段的好坏直接影响的是工程费用的多少和工程建设工期的长短。直接关系到工程中人力、物力、财力等投入的多少，正因如此，设计阶段对工程的影响是极其重要的。在这个阶段我们应该慎之又慎，已取得事半功倍的效果。设计阶段的投资控制主要是通过设计标准化、设计经济责任制、设计招标以及限额设计等方法来实现。4.1.1设计标准化设计标准是国家的重要技术规范，是进行项目设计勘察的以及施工验收的重要依据。项目的标准设计有利于降低投资费用、缩短工期以及提高效益，因此，推行项目设计的标准化，是实现项目投资控制的有效手段。比如某高层写字楼，地下二层，地上24层，结构高度90.30米，框架核心筒体结构，平板式筏型基础，建筑面积为2万平米。通过对设计的优化，如核心筒的尺寸及墙厚等，相对优化前比原设计节约钢筋约70吨，混凝土2000m3，且结构自重减小约为40000KN，相当于40KN/m2，提高了整个结构的抗震性能。由此可见，结构设计优化同时得到了项目技术与经济的双重效益。4.1.2设计招标9 通过以招标的形式来发包项目的设计任务，不但有利于缩短设计周期、降低设计费用，而且有利于设计方案的选择与优化。主要的手段有：设计竞赛，即业主首先提出项目设计的具体要求以及竞赛评比的条件，提供设计方案所需要的技术以及经济资料，邀请设计单位等，并对各个方案提出经济评价的意见，选中最优方案。4.1.3限额设计所谓的限额设计就是按照批准的设计任务以及投资估算来控制初步的设计，并按照初步设计概算来控制施工图的设计，通过层层的控制，来实现对投资的控制与管理。如限额设计的横向控制：首先，要建立内部限额设计的责任制，将责任进行层层的分解，落实到每个人。比如要明确总设计师、概预算编制人员以及设计人员等在限额设计过程中的职责，建立以技术、经济和质量三者互为统一的观念。其次，实行限额设计的奖惩制度，如设计单位通过采用优化设计，从而节约了工程的投资，就应依据其节约投资额的大小，按比例予以一定的奖励；相反，如若出现失误，造成巨大损失，予以一定的惩罚。结语：控制成本是促进房地产开发项目集约经营，繁荣我国住房市场的一个重要手段。概括的讲，房地产开发成本控制不能仅从技术和管理的角度进行研究，还需要宏观经济指导，需要更深刻的宏观经济理论加以完善。因此，认真做好房地产开发项目成本的控制，应是我们不断探索的课题。【参考文献】9 [1]张宝岭.施工项目成本管理与控制.中国农业出版社.2009.4.[2]吴现立.工程造价控制与管理.武汉理工大学出版社.2005.6.[3]李慧民.工程经济与项目管理.中国建筑工业出版社.2009.9.[4]徐蓉.土木工程施工项目成本管理与实例.山东科学技术出版社.2004.1.9'