针对房地产开发中成本控制探究

'针对房地产开发中成本控制探究　　摘要：随着我国今年来市场经济的繁荣和人均收入的提高，我国房地产行业也日益火爆。但由于市场的开发性的增强，使得房地产市场的竞争越来越激烈，这就导致了房地产开发的盈利越来越少，企业的盈利水平也越来越低下。为进一步增强房地产企业项目开发中成本控制和管理监督的有效性，本文从相关知识出发，结合具体实际经验，对房地产开发中成本控制探究提出部分建议和构思理念。关键词：房地产；开发；成本；控制Abstract：Alongwithourcountrythisyeartotheprosperityofmarketeconomyandtheincreaseofpercapitaincome,China’srealestateindustryisalsoincreasinglypopular.Butduetotheenhancementofthedevelopmentofthemarket,therealestatemarketcompetitionisbecomingincreasinglyfierce,whichledtothedevelopmentofrealestateprofitslessandless,theprofitabilityofenterprisesisalsomoreandmorelow.Forfurtherenhancementoftherealestateenterpriseprojectcostcontrolandmanagementsupervisionanddevelopment,thisarticlefromthe7 relatedknowledge,combiningwithpracticalexperience,therealestatedevelopmentinthecostcontrolresearchtoputforwardsomesuggestionsandideas.Keywords:realestate;development;cost;control中图分类号：F293.3文献标识码：A前言在市场经济如此高速发展的带动和影响下，我国房地产事业日益火爆。就当前的经济发展状况而言，房地产产业已经成为我国社会经济发展的重要模块之一，其作用和地位日益凸显。但由于市场的开放程度越来越高，进入房地产产业的企业也日益增多，使得房地产市场的竞争越来越激烈，这也就导致了房地产开发的利润越来越低。可以说，在这样的环境下，房地产企业既面临着机遇也面临着挑战，要想在这样的背景下实现企业的可持续发展，就必须从根本上即企业的成本控制方面做好工作，提高自身的可盈利空间，拓展企业的生存和发展空间。二、当前我国房地产开发成本控制与管理现状(一)开发成本预估不准确7 在正式进行开发投资项目之前，房地产企业都需要从各个方面对即将开发投资的项目进行可行性分析和研究，但是，当前我国许多房地产企业的开发投资可行性研究报告却都存在着细节不够具体不够完善等情况和问题。在这样的情况下，开发所需的物资得不到有效控制，而某些可行性研究报告则过于严谨或细节不够，以至于预估的成本与现实情况偏离严重。再者，在编制撰写可行性报告的过程中，有些企业未能进行实地的调查研究分析和统计，对一些潜在的危险和未知的风险不能进行有效的识别和防范控制，这些因素都导致了开发成本预估不准确，从而有可能导致开发投资的失败，并增大了企业的经营风险。(二)难以有效控制设计变更以及现场签证7 虽然有很多有经验的专业设计人员在技术上非常过硬，但由于其对成本上却不够重视和关心，设计出来的建筑虽然在结构上非常安全可靠并且经久耐用，但在经济上却达不到成本和性价比的最优化，这就要求房地产企业必须拥有一批既擅长于技术又懂经济和管理方面的知识的员工来进行工程的管理和监督。现如今，我国房地产行业中的大部分企业都对成本管理十分重视，也迫切希望能够搞好成本管理以降低企业成本，增加企业盈利空间，但是由于房地产企业管理团队中人员的流动性偏大，或者某些管理人员缺乏经验缺乏某方面知识，不能及时的掌控设计情况和工程进度，不能有效避免不必要的变更和现场签证情况的发生，因此，许多房地产企业开发的成本管理监控体系严重失控，导致企业成本无法有效降低。(三)对动态成本的掌握不到位现如今，我国大部分房地产开发都是等到一切工序全部完成之后，才进行最终项目投资成本的核算工作，但是这样一来，就不能全过程、全方位、全面动态的对项目开发成本进行随时随地的跟踪和了解，也就不能及时发现风险和问题并且进行有效地解决，容易产生一些额外的开支。而当项目完成成本核算之后，就算是发现了这些问题也不能进行弥补和善后了。(四)成本控制管理体系不完善对于影响当前我国大多数房地产企业的开发成本控制的有效性无法提高的因素来说，究其根本，还是由于其控制管理体系不够完善和健全。因此，企业便不能从项目的可行性分析研究开始一直到工程竣工交付使用甚至于在其保修期间对项目进行成本的全过程全方位的调控，企业内部各职能部门在成本控制方面配合不够协调默契，甚至存在脱节等局面，由此便不能对投资成本进行系统化地有效地控制。三、房地产开发成本控制有效性提升策略建议(一)建立、完善房地产项目开发的科学管理体系7 建立一个科学性、合理性、操作性并存且协调统一的房地产开发科学管理体系才是进行房地产项目开发成本控制的重中之重，尽快尽早落实项目投资、项目建设以及项目管理和项目后期使用之间的项目分离，做到各个环节独立运行又相互联系，相互协调，确保成本管理的高效连贯才是企业现如今要解决的首要问题；其次，为了确实保障房地产工程建设的合理性和科学性，必须对现行的不合理的建设程序进行改革和完善工作，努力做好工程建设前期特别是可行性研究分析和初步设计阶段的工作，为后续阶段的工作创造夯实的基础和有利条件；最后，要从项目开发的各个阶段的不同特征出发，有针对性地落实规范的项目勘察设计、招投标以及施工建设的工作。(二)建立、完善房地产开发成本管理体系，争取实现全过程全方位有效控制管理7 第一，对各个阶段可能导致开发成本失控的诸如项目可行性分析研究、项目的设计规划、项目招投标、项目的建设施工以及后期保修等因素进行详细的预测分析，建立一个统一的完善的成本控制管理体系，各部门要各司其职，树立成本意识和节约意识，做好成本管理把关，同时建立专门的组织来进行相应的包括项目产品定位分析，产品设计跟踪，材料设备等成品和半成品的采购，项目的施工建造以及最终的交付使用等环节的成本控制和监督工作，由此建立健全的成本控制体系，并在实践中切实执行和不断改革完善；第二，建立房地产开发项目专人负责制度，强化负责人的权责，要求其做到权责统一，可以让项目负责人来辅助进行成本的预测分析，同时赋予其一定的决策权；第三，建立健全成本控制的信息管理体系同时做好反馈工作以实现信息的良好传播和及时反馈，信息系统可以提供预警机制，防范潜在危险，分析问题原因并提出建议和改进措施，并实现对成本的动态和全程控制；第四，建立并落实明确的成本控制标准，明确不同岗位的职责。建立和健全成本的监督审查和激励体制，积极鼓励员工参与到成本管理中来。(三)强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更7 房地产项目开发中能够直接工期和成本控制的因素有很多，但其中最重要的则是设计阶段的问题，而制定和实行设计方案招投标制度以及根据企业情况对设计单位提出限额设计的要求是控制设计阶段的重要手段。在设计阶段时，要积极主动及时地和设计人员进行沟通，让设计人员能够充分和直观地了解顾客需求，努力确保产品定位和市场需求相一致，及时对图纸进行修缮，减少图纸中存在的问题，尽量避免出现由于图纸缺陷而引起在施工阶段索赔增加造价的情况。同时，加强对图纸的会审工作，将工程的变动控制在施工之前；加强对设计变更的管理，杜绝和防范不合理的设计变更的出现。除此之外，还要加强对合同的管理，由于施工阶段造价控制的主要依据就是施工承包合同，所以合同中的条款的制定必须做到严谨细致和全面，对工期的规定则要合理，要努力减少由于双方责任不清而产生的相互扯皮的情况发生，相关责任人都必须做到对合同条款非常熟悉，对自己的职责也非常清楚。(四)控制拆迁费用补偿能否达到其原所有者的要求是值得企业重视的问题，这直接关系到企业的社会形象和品牌信誉，因此对原所有者的赔偿必须严格按照国家标准并且及时补偿到位。同时，居民进行违章抢建或者是多报虚报拆迁面积等情况的杜绝和防范，企业要加强和相关部门的联系，与相关部门联手打击此类情况。另外，企业项目的可行性分析必须尽可能地准确，确保土地征用的可预见性和利用的最优化。参考文献[1]甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势[I]企业科技与发展，2010．[2]张艳芳．浅谈房地产成本核算与成本控制措施[I]．城市建设理论研究，2012．[3]池锦云.浅析如何提升房地产成本的控制和管理[J].科技咨询，2012．[4]冯延秀.论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用[1],当代经济，2010．[5]陈德强，孙敬涛．房地产开发企业成本管理研究[J]．合作经济与科技,2010.7'