房地产开发成本控制和管理探析

'房地产开发成本控制和管理探析　　【摘要】近年来，国家房地产行业宏观调控力度逐渐加大，国内房地产开发市场竞争愈加激烈。在这种大形势下，如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商们特别关注的话题。本文对房地产开发成本控制与管理的几个方面分别进行了阐述。【关键词】房地产开发；成本控制与管理中图分类号：F293.3文献标识码：A【引言】随着我国城市化建设的快速发展，建筑行业也进入了发展的巅峰时期，房地产企业可以说是最大的受益者。在激烈的竞争中求得生存和发展是每个房地产企业需要考虑的问题。寻找切实可行、行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法已经引起了各房地产开发企业的空前重视。1、项目决策阶段，加强企业内部的成本管理意识8 长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，通常采用的是以事后核算为主的静态成本模式，没有明确系统的成本管理目标，往往是走一步看一步，计划无法跟上变化，这种盲目的粗放式的管理最终将导致成本的不可控制性，要想在竞争日益激烈的地产市场获得较大的经济效益，首先要在企业管理中树立竞争意识，在项目立项上，做好调查研究，并收集大量的市场信息，充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解，在正确划分成本项目的基础上，对各个支出确定开支范围及拟定费用标准，根据目标成本测算各项废税支出，预定支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性，这样才能有效控制房地产开发的成本，如山东百通公司在开发烟台打捞局三期楼盘时，政府按照区位相近原则参照其附近楼面价格进行评估设定在3800元/m2，公司策划部门从景观差异、地势相异和项目环境不同等角度，多次与主管部门沟通，安排实地观测，最终协商将评估价调减到3050元/m2，减少支出1463.4万元，省到的就是赚道德，可见项目决策阶段企业较高的成本管理意识对房地产成本控制至关重要。2、设计阶段，优化比较，实行招投标设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目投资多少，而且影响到建成后的使用效益和建设产品的市场销售。要选择出最佳设计方案，可以从以下几个方面着手：2.1、对项目设计方案实行设计招投标制度8 当一份施工图付诸于施工时，就已经决定了工程造价的高低，即项目的成败在设计阶段已大体成型，这一点应引起开发企业决策者的高度重视。在设计阶段实行招投标，引进竞争机制，可以迫使设计单位对建设项目做全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本，而开发单位通过对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，可以从中选出技术上先进，经济上合理，既能满足功能要求，又能降低工程造价的技术方案，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售。2.2、开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。当前普遍存在设计不精，深度不够的情况，是增加工程造价的不确定因素，由于设计变更较多，给工程造价控制带来一定难度，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额价、三材指标等，并建立奖惩考核激励机制，对哪一个专业或哪一段突破了造价的指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。2.3、加强图纸会审8 在施工图纸的设计阶段，要加强图纸修改的监控和管理。重点对图纸进行会审，保证其技术先进、施工方便、经济合理。力求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦，避免造成不必要的损失和浪费。在项目开发过程中尽可能避免不必要的修改。2.4、采用合同措施，严格控制造价在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计保证金的办法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。3、工程招投标阶段合理合法通过招投标择优选择施工单位或材料供应商，工程的招投标制度应遵循公平、公开、公正的原则，合理低价者中标。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应反复推敲，尽量做到知己知彼，以利于日后的造价控制。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标应作为房地产企业的首选，应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶性竞争，影响施工质量。4、加强工程合同管理和控制8 工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。5、项目实施阶段的成本控制5.1现场管理要严格办理设计变更严格控制设计变更、现场签证及材料代用，对必要的变更做到先算账，后花钱，做好现场各种施工记录。现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价上升幅度可达10%~20%，有的甚至更高。因此，必须制定严格的工程量四方签证制度，要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表四方共同签字方为有效。有条件的开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握控制工程造价的变化情况。8 5.2项目管理人员与造价管理人员深入现场造价管理人员和项目管理人员应及时深入工地现场，随时掌握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。对于影响工程成本和质量的重要环节，应进行旁站监督管理和签证。6、竣工结算阶段的工程造价控制在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在遗漏重复的项目。审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更应满足做增减预算的要求。审查签证手续是否符合程序与规定，签证的内容是否准确，避免重复列项，对于不属于签证范畴的内容列入签证不应参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。坚持实行工程价款结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司投资费用支出。7、提高员工成本控制意识8 项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等，每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。房地产企业还应采用信息技术系统，实现信息的快速传递与共享，使用电子商务降低成本，改变传统的商业模式，如使用各种辅助管理软件金蝶K3等。另外，在企业员工中落实成本责任制是成本控制实施的重要保证，可以把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到相关部门，对成本实行全员管理，发动全员参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，做到责、权、利相结合。【结语】8 随着房地产市场的规范化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购买行为也变得越来越理性，房地业已经告别过去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的竞争力，经营战略的重要性越来越被管理者所重视，尤其是成本管理战略在经营战略中居于极其重要的核心地位。因此，在房地产开发项目中，必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。【参考文献】[1]谢根根.论房地产开发项目成本控制的原则[J]．南华大学学报，2010，8[2]陈庆东.房地产开发过程中企业如何对成本进行有效控制与管理[J].职业时空2008[3]李泉.房地产开发项目工程成本控制[J].山西建筑，2006，32(8)：21-22.8'