房地产项目实行全过程成本控制探析

'房地产项目实行全过程成本控制探析　　【摘要】当前，我国房地产市场快速发展，对房地产企业成本管理提出了更高管控要求，因此，企业要在成本管控实现制度化的基础上，通过规范化、标准化、信息化管理水平的不断提高，推动成本管控的集约水平向更精细化程度提升。【关键词】房地产项目；成本控制；工程施工房地产项目开发成本的控制，依赖于成本发生各个环节的控制，房地产项目开发各阶段各环节主要工作内容差异大，影响因素不同，对成本影响程度有异，因此，将项目目标成本层层分解至各个项目的开发环节，把目标控制变成可执行操作的切实行动，在项目开发各个环节工作过程中重视成本目标的落实，不断进行目标与实际过程的对比，分析原因，找出偏差，制定改进调整措施，主动地开展成本控制工作。只有在每个项目开发环节都严格控制其各环节步骤的发生成本，项目开发的整体成本才可能得到根本的有效的控制。一、房地产项目立项策划阶段的成本控制7 房地产项目实行全过程成本控制探析　　【摘要】当前，我国房地产市场快速发展，对房地产企业成本管理提出了更高管控要求，因此，企业要在成本管控实现制度化的基础上，通过规范化、标准化、信息化管理水平的不断提高，推动成本管控的集约水平向更精细化程度提升。【关键词】房地产项目；成本控制；工程施工房地产项目开发成本的控制，依赖于成本发生各个环节的控制，房地产项目开发各阶段各环节主要工作内容差异大，影响因素不同，对成本影响程度有异，因此，将项目目标成本层层分解至各个项目的开发环节，把目标控制变成可执行操作的切实行动，在项目开发各个环节工作过程中重视成本目标的落实，不断进行目标与实际过程的对比，分析原因，找出偏差，制定改进调整措施，主动地开展成本控制工作。只有在每个项目开发环节都严格控制其各环节步骤的发生成本，项目开发的整体成本才可能得到根本的有效的控制。一、房地产项目立项策划阶段的成本控制7 （1）项目论证是项目成本控制实现的源头，项目可行性论证做得好，项目的成本控制就有了一个良好基础。立项阶段的成本控制重点在于控制土地成本，土地成本主要指土地获得阶段形成的或合作开发的各种费用支出，包括地价、土地动迁补偿等各类补偿费、土地契税等。在土地取得过程中，不管新征土地或买断项目，拿地后其项目的成本基本确定，一般不会有较大变化，因此控制土地成本关键在于拿地时的成本分析，精确的投标报价策略，严格分析、控制交地及付款风险，减少企业土地费用支出。（2）依据项目可行性报告及土地交易后的项目成本赢利测算目标，通过营销、开发、设计和成本管理等工作，明确项目产品类型、产品档次的定位，明确开发项目概念主体，明确项目概念规划设计和成本测算及成本项目初步拆分，从而准确定位目标市场，选择性价比最好的产品，以保证项目的收益最大化。在产品类型策划中，运用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等决策技术以及线性规划等方法，为项目产品研究进行定性、定量的分析，为项目策划、产品合理定位提供科学可行的决策依据，为保证项目顺利实施和制定针对性控制措施提供正确有效的工作方向。二、房地产项目设计阶段的成本控制7 规划设计阶段决定项目建造的主要成本，应依据项目产品品质及定位的要求，选择同类经验丰富、主创人员与团队有相关或相似经历，且其能满足设计进度计划的要求、配合度较高的设计单位完成项目设计。在方案设计阶段，可采用方案竞赛或招标的形式，选择方案及其优秀设计主创人员，从人的能动因素上充分保证其设计质量。对于设计管理，应积极从自身管理出发，对具体设计项目，应编制详细的规划设计任务书，对项目设计各项工作提出具体的明确要求，如工作进度安排、各阶段图纸表达范围内容和深度、各阶段设计成果指标等，以保证设计成果质量。设计费用成本，尽管相对项目成本整体而言，只是其中很小的一部分，但其是控制设计单位工作的一个重要指标，因而在目标成中，应按类进行拆分，费用标准与产品档次标准相一致，费用支付与设计进度、成果质量、配合程度相连接，在实际操作中可在合同中详细要求设计公司的工作成果应控制工程造价、便于施工管理以及设计配合等要求，加强其成本控制意识，通过建立战略合作伙伴关系，通过增加价值工程分析优化的方案比选要求，通过设制限额设计指标等，从一开始就明确落实设计成本控制的要求。同时，加大前期设计工作投入，在充分合理设计周期前提下，完成方案、扩初、施工图设计，尽可能将各专业、各阶段、各分项设计交叉进行，提前进行部品工作，在施工图纸完成前完成主要部品定样、选型工作，减少的部品种类、数量，与设备、材料供应商形成战略伙伴关系，达到合作双赢，成本降低目的。三、房地产项目招投标阶段的成本控制7 招投标及合约阶段是项目前期准备，招投标及合约阶段工作的有序按计划进展，能够有力保证工程项目实施的顺利开展。在项目招投标采购及合约阶段，其文本文字工作量巨大，并且各项目内容复杂，涉及的环节多，许多成本隐患和管理难点、争议也容易在此阶段遗留产生，其对后续项目建造及成本控制影响很大。因此，建立招投标及合约文本库，通过对招投标及合约的管理内容、协调事项的不断完善，这样既有利于招标、评标及合约工作本身的高效完成，更有利于通过招投标及合约阶段，结合项目实际情况、特点，充分发挥招投标及合约在市场竞争及项目管理的功能，取得包括成本在内的管理工作事半功倍的功效，避免招投标及合约工作的失误而造成的管理困难，成本增加。同时，根据项目建设总体进度要求以及后期工程建设计划，制定详尽的招投标及合约工作计划，按照各项工程施工工期、进场时间、设备材料供应周期、招投标及合约工作时间、各分项工程施工范围，有计划的制定开展招投标采购及合约签订工作。以目标成本科目拆分为基础，结合工程实际情况，有条不紊地开展招投标采购及合约签订工作。四、房地产项目工程施工阶段的成本控制7 （1）在市场经济条件下，合同是相关缔约者最高的行为准则，是合同参与者经济活动、工程管理、争议解决等相关事项的基础依据。因此在成本管理中，以每一合同为基本控制单元，做好每一目标成本下的合同管控工作，并全面重视开发项目系统的合同单元之间组织协调工作，保证各项目建设各分项内容按期开工、按计划进展、按期竣工、按目标控制好成本，从而达到项目整体的成本管控目标。（2）加强施工准备阶段的成本管控。施工前准备工作，千头万绪，现场管理情况复杂，必须全面统筹，按计划与现场实际状况，进行施工现场平面布置，临时设施设建设及其控制工作，协调好各项开工准备工作，重点组织好开工项目的图纸会审、合同交底工作及《施工组织设计》审查，从最开始就使参建单位及人员明确、清楚各项工作目标、任务、施工工艺、质量标准、配合要求、责任范围等。为工程建造总体目标树立良好开端，对涉及工程现场七通一平等临水、临电、围墙、道路、场地平整等临时控制性费用，应加强各部门协调，分清各自职权范围，严格按照工作步骤程序及时审批确认，以保证各项内容发生的费用合理、范围清晰、程序合规、成本受控。（3）工程价款支付作为合同主要内容之一及工程管控手段，应严格按照合同约定以及管理的流程、审批步骤、权限范围及时足额支付，以满足工程进度及项目管理要求，促使开发项目建造按计划、有步骤、可协调整体统一顺利进行。根据工程计划，目标成本计划、项目进度情况、工程款支付情况、设计变更、工程签证、索赔发生情况等建立开发项目工程成本动态控制体系，建立包括已发生工程成本、未发生工程成本、工程目标成本等关于工程成本动态管理相关的一系列管理控制报表，从月、季、年等不同的时（点）段，动态反应项目建设的成本情况及进展状态。通过动态成本体系的建立，及时反映项目成本状态，并通过统计分析，利用横道图、时标网络图、相关表格及曲线，形象直观反映工程进度、工程成本状况及其对后续管理的影响，为工程进度管理及成本管理决策调整提供充分的依据，从而使工程建设各项内容进展在主动、受控范围内进行。（4）工程项目竣工，工程实体内容实施完成后进行了移交，但工程成本控制需继续开展各分项内容结算、工程各分项成本分析评价以及工程成本控制整体后评估，此部分工作质量的效果仍然对房地产项目开发工程成本的控制有极大的影响。此阶段的成本控制仍然是成本管控的一个重要阶段，通过工程结算及项目成本后评估，可以及时掌握各项目的成本最终状况，全面回顾比较、分析总结各项目以及整体项目成本的计划实施、控制的过程，从而总结积累成本管理经验和基础数据，为项目团队成本管理水平提高奠定坚实的基础。当前，房地产规模化的快速发展，对房地产成本管理提出了综合化的集约管控要求。依据我国成本管理水平，在全过程成本管理思想基础上，在严格遵循项目开发科学程序前提下，结合企业发展战略及成本管控现状，建立并完善符合企业发展要求的成本管控组织、制度、流程体系，加大现代管理技术方法的科学推广应用，必将会推动房地产成本管理实现成本集约管控要求。参考文献7 [1]孙清银.《房地产项目开发的全过程成本控制探议》.城市建设理论研究.2012（21）[2]王亚楠.《房地产企业成本费用管理问题的探讨》.当代经济.2012（16）7'