基于DEA模型的房地产项目成本管理问题研究--以南昌市红谷滩新区为例

'分类号：密级：UDC：学号：417117816047南昌大学专业学位硕士研究生学位论文基于DEA模型的房地产项目成本管理问题研究——以南昌市红谷滩新区为例ResearchonCostManagementofRealEstateProjectBasedonDEAModel--TakingHonggutanNewDistrict,NanchangCityasanExample潘锦峰培养单位（院、系）：管理学院指导教师姓名、职称：邓群钊教授指导教师姓名、职称：李滨高级工程师专业学位种类：工程管理硕士论文答辩日期：2018年5月27日答辩委员会主席：评阅人：2018年6月日 摘要摘要改革开放以来，伴随着我国经济的飞速发展，房地产行业也一路高歌猛进。但是，从开发商角度来说，国内房地产企业的转型升级、国外房产巨头的趁机涌入，加之土地价格攀升，建筑材料上涨，人工费用上扬等因素，严重影响着房地产企业的收益，造成房地产市场利润压缩、泡沫激增。所以如何增加房产收入、压缩房产成本问题应孕而生。但随着国内房产政策的收紧，特别是“房子是用来住的，不是用来炒的”论断出台后，房地产行业已经不能再单纯依靠炒作销售价格来实现，而是从行业的内部出发，进行成本管控，尤其是成本结构管理越发重要。本文首先应用房地产项目成本理论对成本结构进行了理论分析，并结合对红谷滩新区30个房地产项目样本进行的案例分析，得出了房地产项目的楼面地价、前期工程费、房屋开发费、期间费用、税费、其他成本等6个房产成本构成要素。其次，把这6个成本要素作为投入指标，以经济效益--销售单价和社会效益--包含对当地城市化水平的影响及对周边环境的影响两个内容作为产出指标，构建成本结构绩效的DEA评价模型，通过CCR模型、超效率DEA模型、BCC模型对30个样本进行评价，结果表明：南昌万达城等19个项目为DEA有效，有铂园等5个项目因投入冗余而产生的DEA无效。基于成本结构的绩效评价，我们提出了包括重视与社会效益相关的成本支出、严格控制房屋开发费成本、进行税收筹划、做好房产项目全过程的全面预算管理的建议。关键词：房地产项目；DEA模型；成本管理；红谷滩I AbstractAbstractSincethereformandopeningup,withtherapiddevelopmentofChina"seconomy,therealestateindustryhasalsomadegreatprogress.However,fromadeveloperperspective,thetransformationandupgradingofdomesticrealestateenterprises,theinfluxofforeignrealestategiantopportunity,combinedwithrisinglandprices,riseinbuildingmaterials,artificialcostrise,theseriousinfluencetherealestateenterpriseincome,leadtoasurgeinprofitscompression,therealestatemarketbubble.Sohowtoincreaserealestateincomeandreducethecostofrealestateshouldbepregnant.However,asthedomesticrealestatepolicytightening,especially"thehouseisusedtolive,nottofry"argument,therealestateindustrycannolongerrelyonhypesellingprices,butfromtheinsideofindustry,costcontrol,especiallythecoststructuremanagementincreasinglyimportant.Thispaperappliedthetheoryofrealestateprojectcoststructureareanalyzedintheory,andcombiningwiththeredvalleybeachdistrict30samplesofcaseanalysisofrealestateproject,theprojectoffloorpriceofrealestateproject,thecostisobtained,thehousingdevelopmentfee,expenses,taxesandfees,othercostsduringthesixrealestatecosts,suchascomponents,second,thecostofthesixelementsasinputindicators,toeconomicbenefits,salepriceandsocialenvironmentalbenefits,includetheimpactonthelocalurbanizationlevelandtheimpactonthesurroundingenvironmenttwocontentasoutputindex,buildcoststructureperformanceoftheDEAevaluationmodel,throughtheCCRmodel,superefficiencymodel,BCCmodeltoevaluate30samples,theresultsshowedthatthenanchangcitywanda19projects,suchastoDEAeffective,suchasplatinumgardenfiveprojectsduetoinputredundancyofDEAisinvalid.Performancedirectionbasedoncoststructure,weputforwardincludingattachesgreatimportancetothesocialbenefit,strictlycontrolthecostofhousingdevelopmentfeeandtaxplanning,completesthewholeprocessofcomprehensivebudgetmanagementofrealestateprojects.Keywords:realestateproject;DEAmodel;costmanagement;honggutanII 目录目录第1章引言..................................................................................................................11.1研究背景及意义............................................................................................11.1.1研究背景及问题提出.........................................................................11.1.2研究意义.............................................................................................21.2国内外房地产项目成本管理研究现状........................................................31.2.1国内研究综述.....................................................................................31.2.2国外研究综述.....................................................................................51.2.3研究文献总结.....................................................................................61.3论文创新点....................................................................................................71.4论文结构........................................................................................................7第2章理论与方法的评述..........................................................................................82.1房地产项目成本绩效概述............................................................................82.1.1成本及成本绩效.................................................................................82.1.2房地产及房地产项目.........................................................................82.1.3房地产项目成本构成.........................................................................92.1.4房地产项目成本绩效评价...............................................................102.2DEA的适用性及其应用步骤.......................................................................112.2.1DEA概述............................................................................................112.2.2DEA方法的适用性............................................................................122.2.3DEA方法的基本应用步骤................................................................122.3DEA模型介绍...............................................................................................132.3.1CCR模型介绍....................................................................................132.3.2BCC模型介绍....................................................................................152.3.3超效率DEA模型介绍.......................................................................172.4本章小结......................................................................................................18第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价................................................19III 目录3.1南昌市红谷滩新区区位分析......................................................................193.2南昌市红谷滩新区部分房地产项目样本介绍..........................................213.3基于DEA模型的指标体系构建..................................................................243.3.1指标体系的建立方法.......................................................................243.3.2指标体系的建立原则.......................................................................243.3.3房地产项目成本结构绩效评价指标体系的建立...........................253.4数据来源及处理..........................................................................................273.4.1投入指标数据来源...........................................................................283.4.2输出指标数据来源及处理...............................................................313.4.3基础数据汇总...................................................................................353.5红谷滩新区房地产项目成本结构绩效分析..............................................373.5.1CCR模型解析....................................................................................373.5.2超效率DEA模型解析.......................................................................393.5.3BCC模型解析....................................................................................403.6本章小结......................................................................................................45第4章结论及建议....................................................................................................474.1结论..............................................................................................................474.2建议..............................................................................................................48致谢..........................................................................................................................50参考文献......................................................................................................................52IV 第1章引言第1章引言1.1研究背景及意义1.1.1研究背景及问题提出从上世纪90年代开始，我国经济体制改革不断向前推进，原来的计划经济变成了市场经济，房地产行业也从原先的单位福利分房向住宅商品化转变。伴随着我国经济的高速增长，房地产行业也一路突飞猛进，根据最新的第三次全国经济普查主要数据公报（第三号）的结果显示，截至2013年末，全国共有房地产企业33.8万个，比2008年末增长54.4%。房地产企业从业人员877.2万人，比2008年末增长47.5%。房地产企业资产总计为525889.2亿元，比2008年末增长220.4%。2016年全年房地产开发投资102581亿元，比上年增长6.9%。其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%；办公楼投资6533亿元，增长5.2%；商业营业用房投资15838亿元，增长8.4%。房地产行业在我国如火如荼地发展。房地产业在我国从开始到现在不过近30年时间，却走过了西方国家50多年的发展历程。究其原因，巨大的吸金效应、高额的营业利润是其高速发展的不竭动力。然而，我们也应清醒地认识到，一方面国内企业转型升级，纷纷投向房地产市场。另一方面，随着我国加入世贸组织后房地产行业的放开，大量的国外房地产公司进入我国。再加上土地价格上涨、建筑材料价格上涨、劳动力成本上升等相关因素，许多方面对房地产企业的收入产生了普遍的严重影响，导致房地产项目成本增加，利润减少。在此背景下，从2010年开始国家连续出台的多项调控措施，几乎涉及从拿地、报批、基建、销售、税收、信贷等房地产全领域的各个环节，使得房地产市场开发外部环境风险加剧。所以，如何从房产企业内部管理着手，是摆在每一个房地产企业面前亟待解决的问题。不可否认，房地产企业经过几十年的高速发展，内部管理水平也取得了很大的提升，内部管理中的诸多能力和水平很多已经与国际水平相差无几，国内诸多房地产项目都可以见到国际大师的手笔。但成本管理，无论从理论到实践等均处于“短板”状态。因此，如何搞好房地产项目的成本管理，加强对房产项目各阶段投入的研究，严格进行成本管理，以期获得更大利润，对房地产企业而言，极具意义。因此正如管理大师彼得·杜拉克所言：在企业内部，只有1 第1章引言成本。我们深知，一个项目成本有很多部分构成，通过历年的数据资料我们发现，基础条件均相同的两个不同项目，其成本总量相等，但他们成本构成不同，他们取得的收益也会一致吗？不同成本构成因素的投入情况会对企业效益产生怎样的影响呢？哪种成本构成能产生的效率最优？本文通过分析成本结构与收入之间的关系，提出研究成本结构绩效最优的评价方法，为后续其他房地产企业提供依据和参考。1.1.2研究意义随着宏观调控力度的加大，房产市场的形式越来越严峻，房产企业盈利能力，资金流现状和年初目标的实现都大打折扣，甚至个别房产企业还面临生死攸关的转折点。而成本效率是房产企业的内功，如何修炼，保证做到既能节约成本，又能产生最大效益。这在新一轮宏观调控背景下具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本管理则显得尤为重要。1.加强成本管理的长远意义。（1）成本管理控制是适应国家宏观调控政策，顺应时代发展变化的必然要求。目前国内房产存量巨大，这其中固然有国家政策层面的因素，但也有价格因素在其中。根据价格需求曲线，房地产市场如果单价下调则销量必然增加。而众多房产企业之所以不能下调单价，不是不想下调，而是不能下调，一个很重要的原因就是众多房地产企业成本控制不力，居高不下，没有下调空间。从国家层面来说，研究房地产企业成本控制，对合理利用有限的土地资源，去库存，减少国民经济的损失和浪费有着重要的意义。（2）房地产行业经过几十年的高速增长，资本红利已慢慢消失，精细化的成本管理成为深挖企业潜力的必然要求。早年房产行业由于土地和资产市场等运行不规范、消费市场的信息不对称，房产企业即使管理粗放也能盈利颇丰。现如今，随着国内法治体系的健全，土地市场的完善，低价购地、圈地囤地行为也一去不复返；另外，国家加强了对金融市场的调控力度，对资本市场各种违规运作行为大力加以整顿和规范，通过提升首付比例、上浮贷款利率、压缩信贷规模等手段抑制房地产业过度的市场消费行为。同时，已在试点、即将全面铺开的房产税，保障性安居工程的建设等长期调控手段使得开发商真正认识到“狼来了”，过去那种高风险、粗放型的发展方式已经一去不复返，这些都迫2 第1章引言使房地产企业走上集约型的发展道路，加强成本控制，练好内功是关键。2.加强成本管理的现实意义。在当前持续的宏观调控背景下，开发商面临资金紧张、盈利能力持续下降的问题。而房地产企业如果要保持充分的竞争力和持续的盈利能力，就必须开源节流。（1）成本管控对房产企业的开源很重要。开发商为了保证充分的现金流则必须开源，而提高销售额增加回款则是开源的具体实施方法。但要扩大销售额，其中之一就是提高销售价格，再则就是扩大销量。在当前经济下行压力较大、购房期望值降低的情况下，提高销售价格基本不可取，唯有把重点放在扩大销量上。而降低销售价格、加大营销力度则是扩大销售量的一个行之有效的手段，市场上还存在许多手握充裕现金的投资客和刚需购房者，只要销售价格有一定幅度的下降，且营销措施得力，他们就会出手购房。而开发商对销售价格的让利，如果想要做到长久且合理，则无疑需从成本管理方面着手，加强成本控制，为降价留出合理的空间。（2）成本管控对房产企业的节流很重要。开发商要在市场低迷的情况下，保持企业的竞争力和持续盈利能力，减少不必要的支出，就必须加强成本控制，合理优化成本。力争在既定的成本下实现效率最大化，或是在既定的产出时实现成本最小化。总之，在宏观调控的大背景及当前的房地产市场环境下，本文站在房地产开发商的角度，在参考和借鉴大量的文献资料的基础上，通过数据包络法构建模型对南昌市部分房地产项目的成本结构进行比较、分析，探索出最优的房地产项目成本结构模型，并通过该方法的推广利用为在其他房地产项目的成本管理中提供决策参考，使其能调整经营策略、提高生产效率，更好地实现经营目标。1.2国内外房地产项目成本管理研究现状1.2.1国内研究综述虽然国内房地产行业的成本管理研究起步较晚，但随着我国房地产业的快速发展，越来越多的房地产企业认识到了内部管理的重要性，一些专家、学者也对这方面的成本管理进行了有益探索。王化峰（2015）运用DEA模型对房地产项目成本管理问题进行了研究，他3 第1章引言以建筑安装工程费用，土地征用拆迁补偿费用，间接开发费用，基础设施建设投入，项目前期和公共辅助设施费用等5个因子为输入指标，以收益为输出指标，以5个房地产开发商为决策单元，使用DEA中的CCR模型得出结论。刘明芳，王卓甫（2014）利用数据包络法对在对营销房地产投资决策的因素进行分析，他们将开发风险、开发周期、拟投入成本、拟投入技术人员、基础配套设施费用及区域熟悉度作为输入指标，以预期利润、升值潜力、销售情况指数、内部收益率及投资收益率作为输出指标，建立房地产投资决策模型，并通过实例进行效率评价。姜朋飞（2015）以房地产上市公司作为研究对象进行调查分析，他在分析相关理论的基础上，对DEA评价方法从基本概念、原理和几种模型进行了详细论述分析。在指标体系构建时，结合指标筛选的一般原则和DEA评价方法计算特点，从财务指标和非财务指标两个方面构建投入产出指标共11个，并对各项指标的内容进行详细说明。同时采用邓氏灰色关联度法对指标权重进行客观赋值，选取DEA模型中的BCC模型作为房地产上市公司的绩效评价模型。以此构建出一个系统的房地产上市公司绩效评价体系。钟棋（2016）通过几种科学方法的比较后，决定选用熵权法，并在此基础上建立熵权系数优化模型来确定保障性安居工程配建结构比例的决策问题。该模型不仅考虑了影响经济适用房项目结构的客观因素，还考虑了政府对保障性住房的强制性因素，为政府制定经济适用房项目的科学合理规划提供了参考价值。王琪（2016）将平衡积分卡应用于财政支出项目绩效评价，并以Z市保障性安居工程为例，将平衡积分卡原有的四个维度修正为公众维度、财务维度、可持续发展维度、内部流程维度和公共财政维度，然后再根据确定的维度设置相应的评价指标，采用德尔菲法确定指标权重，最后通过综合计算得到Z市保障性安居工程项目财政支出绩效评价结果。刘玲（2007）根据住宅建设项目的实际情况，利用DEA方法,总结和分析了六个重要因素影响投资效率:土地市场的总价值、建筑工程的成本、设施费用、投资环境、智能投资和项目品牌的投资。在此基础上，建立了数据包络分析模型的输入指标体系。同时，对住宅小区建设的产出指标进行了分析和筛选，以经济效益——住宅小区市场的总价值和社会环境效益作为产出指标。因此，建立了住宅小区投资效率的评价指标体系和数据包络分析模型。4 第1章引言胡斌（2010）项目成本管理的先进经验的基础上，结合现代企业管理技术和方法，将整个流程管理作为指导，在目标成本(预算)管理主线成本控制模型建立一个螺旋式上升的房地产成本绩效管理系统模型。通过这种方式，加强对房地产企业的成本管理和控制，从而提高成本控制和控制的绩效，提高企业的利润，增强企业抵御市场风险的能力。宋焘（2012）使用现代项目管理理论和绩效管理理论，分别从员工、部门和项目三个级别、绩效计划、绩效辅导和监控、绩效评价、绩效反馈和绩效改进和应用的五个环节，使用目标管理(MBO)和关键绩效指标法(KPI)法相结合来优化员工评估，并利用层次分析法(AHP)解决绩效考核。最后，在引用平衡计分卡(BSC)的基础上，通过建立竞争机制，对房地产公司项目的绩效管理进行了研究。江淼（2014）选用DEA-Tobit模型作为评价上市房地产企业效率的主要工具。首先，他根据我国上市房地产企业的发展情况，构建了上市房地产企业效率评估指标体系。第二，他研究影响房地产企业效率的长期性和实质性因素，选取影响上市房地产企业技术效率的相关因素，运用Tobit模型对房地产企业进行技术影响因素回归分析效率。1.2.2国外研究综述成本管理的研究在国外最早可以追溯到上个世纪60年代--随着生产力的发展，公司规模不断扩大，资本家为了加强对资本的管理控制而产生。通过50多年的研究和探索，国外的相关研究也在不断推进和深入。D.R.Ogunsemi和G.0.Jagboro（2006）两位研究者指出了项目周期的重要性，其在项目的评估和建设中无法替代。两位学者根据之前已经完成的成本模型，通过细分模式使用双记录和断点在所有数据分析和分类中取得了很好的效果，指出分段模型相对较好。项目预算的完成时间更准确、更有效，预算更准确。Reay-ChenWang和Tien-Fuhung（2004）指出项目管理者应合理控制和利用组织中的资源，重视和处理好冲突。两位研究者也指出，多个模糊目标规划模型，可以帮助项目经理事先估算具体时间和项目完成需要的投资，更方便的是可以从直接和间接投资，惩罚成本、时间和其他方面考虑投资，所以所有的决策难题可以在直接发展过程中解决，决策者将自动生成最有利的实现方案。FrankBoverikerk（2004）在研究中认为美国的项目成本控制主要集中在价5 第1章引言值工程上。施工企业通过协调和控制各工序的重点和时间，以最小的成本获得最大的价值。MillerJ,M.M.JandMillerJ.M(2009)在研究中指出，虽然英国没有完全统一的指标体系和进销存系统，但在英国，成本控制系统基本上是相似的。在文件归档、项目策划、设计、投标、合同签订、施工等各个阶段，都是全程成本控制。在英国的工作重点是实施责任人，所以设计师的地位和具体实施成本是衡量工作的主体。ClappJ,M.C.JandClappJ.M(1994)在研究中指出，美国房地产开发企业的项目成本控制主要基于两个方面。一方面是企业经营成本，包括企业采购设备、资金储备、土地征用、拆迁补偿、财务费用、税收等企业的前期成本。另一方面，房地产开发公司委托设计咨询公司或总承包公司编制项目数量清单。实际的需求是基于建造和安装工程，主要包括项目、材料和机器成本产生的费用，以及业主的现场代表费用。，施工管理人员相关费用。还有不可预见的费用，例如承包商现场的生活和生产设施的费用，以及一些外地工作人员的行政费用。此外，承包商通常在工程方面获得一些利润。房地产开发公司通过咨询公司实现整个施工过程的成本管理。HansonR.F，SmithD.W，KilpatrickD.G(2000)指出在德国的项目建设中，无论是政府投资建设项目还是私营企业建筑投资的项目，项目管理都由一组工程质量专家控制，项目投资建设的成本需要仔细计算项目成本。根据地方国家质量管理的控制标准，总金额有一定的可控浮动空间。项目投资的预测必须是全面的、详细的，在资金上有一定的回旋余地是比较好的。德国投资相关的项目成本控制是动态的，影响成本控制的因素有很多，关键是要先确定成本，然后控制。它还要求项目管理人员，应该有设计和审计方面的知识。1.2.3研究文献总结通过上述梳理我们发现，国内外有不少关于房地产成本控制及DEA方法的资料，其中也不乏有观点新锐、时效性强的理论研究，对房地产项目成本管理控制提供了很好的解决方案，但仍还存在一些不足，主要体现在：很多研究提出了理论上的成本管理评价思路，但较少结合实例，并且根据实际情况进行具体分析研究，各决策者还需对已有的思路进行调整才能利用；对房地产项目成本管理的研究以定性分析为主，定量分析较少见，少数的定量分析缺乏实际数6 第1章引言据作为支撑，导致结果出现偏差；对部分指标难以量化，人为因素影响较大；缺少系统的分析和严谨的体系。因此，本文希望在分析运用DEA方法对房地产项目成本管理进行研究的基础上，以南昌市红谷滩新区部分房地产项目为实例，通过数据包络法（DEA）进行定量和定性分析，构建具有一般性和实用性的评价模型，对当前部分房地产项目成本进行对比排序，不仅为房地产开发商今后开发房产项目提供决策参考，而且也为政府宏观调控提供科学依据。1.3论文创新点本文运用“数据包络分析法”，以南昌市红谷滩新区部分房地产项目为例，将房地产项目成本构成的土地、前期工程费用、房屋开发费、期间费用及税费等几个要素，作为投入指标；以房地产项目的经济效益和社会效益作为输出指标，通过公开渠道得到的数据资料，进行整理汇总后建立CCR、BCC、超效率DEA等模型，分析各房产项目投入成本的总体效率、规模效率、纯技术效率，进而根据变量进行调整，从而最终提出进行成本控制的意见建议。1.4论文结构本文共分为4章，第1章为引言部分，主要介绍成本管理问题的研究背景及意义，国内外研究综述及论文创新点等；第2章为研究理论与方法评述，主要介绍DEA方法，其理论依据、运用DEA方法进行成本绩效研究的可行性，该方法的具体应用步骤及CCR模型、超效率DEA模型及BCC模型的具体介绍等；第3章为基于DEA模型的实证分析。本章通过构建成本结构绩效评价模型，对南昌市红谷滩新区部分房地产项目进行有效性分析；第4章就是针对前一章节的分析情况得出结论，并给出具体的意见及建议。7 第2章理论与方法的评述第2章理论与方法的评述本章首先介绍了关于房地产项目结构的相关理论，为下一步的指标构成提供了理论基础；接下来对DEA基本原理进行了介绍，并讨论了DEA方法对房地产项目的适用性问题。2.1房地产项目成本绩效概述2.1.1成本及成本绩效成本是指为达到一定目标如产品生产等，所耗费资源总和。它一般以货币的形式体现出来。其本质就是企业为了达到特定的需求而付出的代价。在市场经济，企业要得到一项资源必须以另一资源作为交换条件，因而成本即作为资源交换的度量衡，它依附于特定的商品或劳务。财政部2006年制定的《企业会计制度》对成本的定义为“为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费”。美国会计学会(AAA)对成本的定义为“为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量”。绩效，单纯从语言学的角度来看，绩效，含成绩、效益。它是指某一特定时期内某一组织或个人的投入和产出所占的比例。投资是指人力资源、物质资源、财务资源等资源，以及情感、能源等个人精神资源。产出是指在质量和效率方面完成任务。所谓成本绩效就是指在市场经济条件下，作为市场主体的企业，在人力、物力、时间等成本的投入下，它所获取的成绩和收益。可以简单定义为“所取得的成绩效果与所耗费资源之间的比率”，也就是投资所费与所得、投入与产出之间的关系。2.1.2房地产及房地产项目房地产是指可开发的土地及地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。需要注意的是，在物质存在形态方面，对房地产的定义应广义理解，即房地产不仅是指房屋、土地，还包括附着于房屋、土地上的附属设施，如水电、卫生、通风、电梯等。综上，从物质实体角度，房地产可以理8 第2章理论与方法的评述解为可开发的土地、建筑物（含附属设施设备）及其他地方定着物。房地产项目是工程建设项目的一种重要类型，是指具备一定资质的房地产开发企业，通过一定的审批程序而获得土地使用权，并在上面进行基础设施、房屋建设的项目。它与其他类型相比具有质量目标要求高、开发周期长、投资进度快、受政策法律影响较大、地域位置固定、具有较强的系统性、开发组织复杂、项目风险较大等特征。2.1.3房地产项目成本构成房地产项目成本与产品价值密切相关。而产品成本具体来说是指产品物化劳动的转移价值和劳动者出卖劳动力价值的货币表现。因此，房地产成本的概念为为了开发房产的目的而开展的各种经营活动所耗费的物化劳动转移价值及劳动力成本，简而言之就是开发商为了销售房产取得利润，在整个开发过程中所耗费的人力、物力、财力等各种相关成本费用的集合。在房产开发的全过程中，所涉及的成本可以分为以下几个部分：土地开发成本、前期工程费用、房屋开发费用、管理等期间费用、税费成本，其他成本等内容。具体如下：（1）土地取得成本土地取得成本主要包括土地出让价款、土地登记费、交易服务费、契税、印花税等。目前我国国有土地主要通过划拨、协议出让、招标、拍卖、挂牌等形式完成，一般的商业性质的用地、房地产住宅用地等均通过招、拍、挂等公开方式出让。在当前的房产开发成本中，土地取得成本一般约占总成本的20%-50%。随着土地资源的不可再生性及土地出让方式的规范化，土地取得成本在总成本中的比重还将进一步上升。（2）前期工程费用前期工程费用只要是指在工程开工前的准备工作。主要包括前期调研、可研、勘察、设计及“三通一平”等费用。它在整个成本构成中所占的比例较低，一般不超过房产总成本的10%。此阶段成本多属软成本，其几乎决定了绝大部分的房地产项目成功与否，甚至决定了是否开发。（3）房屋开发费用房屋开发费用一般包含主体建筑安装工程费用、基础设施建设成本及公共配套设施费用等。其中：主体建筑安装工程费用是指在施工过程中发生的施工9 第2章理论与方法的评述费用、设备购置费及安装工程费等。该部费用在总成本中所占比例较大。从以往情况看，该类费用约占整个项目总成本的40%左右；基础设施建设成本主要是指同主体建筑之间2米以外到项目规划用地以内的基础设施建设产生的费用。包括小区道路、绿化、水电气设施、污水处理、环卫等各方面。该类费用的占比一般根据项目本身的情况而定，其比例一般不超过总成本的10%；公共配套设施费用是指在小区范围内，由开发商承建，为小区居民提供配套服务的各种设施费用，如社区物业用房、值班室、居委会、幼儿园、菜场、水电燃气用房、公厕等。该项在总成本中所占比例较大，一般为l0%-20％左右。（4）管理等期间费用期间费用一般包括管理费用、销售费用、财务费用等。其中：管理费用主要是指开发商为组织和管理房地产项目而发生的各种费用，包括人员工资、福利费、办公费、差旅费等，其在开发总成本的比例较低，一般约为2%左右；销售费用主要是指为房屋销售而发生的费用，包括一线销售人员人工费用、促销费用及其他营销费用；财务费用在房地产行业中以融资产生的利息为主要费用，它的大小与融资规模、借贷期限有密切关联，其在成本中难以确定。（5）税费税费在我国主要包括税收和行政性收费两部分内容。其中与房地产项目相关的税收包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、营业税（营改增前）、城建税、教育费附加、企业所得税等。另一部分是行政性收费，主要由项目所在地的各级人民政府及其行业主管部门向开发商收取，该类费用种类繁多，且各地征收标准不一致。目前该部分在项目总成本中也占有一定比例，大约为15%左右。（6）其他成本由于房地产项目的投资数额大、建设周期长，因风险等因素造成的不可预见，但极有可能发生的费用。如项目折旧费费、临时场地租用费、开盘庆典等，一般预留项目总成本5％的不可预见费。2.1.4房地产项目成本绩效评价由于房地产项目是一项复杂的系统性工程项目，这就对其产出，也就是所获取的成绩和收益的确定带来很大困难。早期使用的是单一指标来进行评价，如利润、产量、份额、质量等，其优点就是简便易行，缺点就是评价片面。现10 第2章理论与方法的评述代企业的成本绩效表现趋于多元化，既包含财务方面的效率，也包含其他方面的效率。故而使用单一价值标准不能准确地评价企业成本绩效的整体特征。因此人们想到了使用综合效率评价方法，用综合效率评价取代单一指标评价，使评价工作更为全面具体。前面述及房地产项目是一项复杂的系统性工程项目，这就为其成本投入与绩效评价的衡量带来了很大的困难，因此我们必须选用合适的指标体系来衡量产出效率，挑选适当的方法对数据进行处理，然后对这些指标分配权重系数，最后建立综合评价方法进行分析，得出综合评价结果。并根据结果得分进行排序，进而分出优劣，找出差距。房地产项目中的成本绩效评价为多目标的综合评价，它是典型的定性与定量相结合的决策问题。根据综合评价方法选择的精确性、公正性、可靠性、效用性、实用性等原则，本文选择数据包络分析方法（DEA）作为本文的综合评价方法。2.2DEA的适用性及其应用步骤2.2.1DEA概述数据包络分析（dataenvelopmentanalysis，简称DEA）是1978年，由著名运筹学家、美国德克萨斯大学教授A.Charnes和W.W.Copper等人以“相对效率”概念为基础，设计产生的一种针对相同类型的单位（部门）进行多指标投入、多指标产出进行效益评价的系统分析方法。该方法可以有效解决具有多个输入、输出指标的部门之间相对有效性评价问题，是处理多目标决策问题的好方法。有鉴于此，DEA方法从它诞生之日起，就被管理学界和运筹学界所重视并广泛运用。并且40年来，其有关理论和方法还在不断地深入研究，其应用领域也在不断扩大。实践证明，DEA方法现已成为决策分析和评价等领域的一项重要分析工具和手段。在实际应用过程中，通常为对一组决策单元（decisionmakingunits，DMU），选定输入、输出的评价指标，求所关心的特定决策单元的有效性系数，即评价决策单元相对于给定的那组其他决策单元的相对有效性。该方法不仅可以对同一类型的各决策单元（DMU）的相对有效性进行评价与排序，进而区分出DEA有效和非有效，而且还可以进一步对非DEA有效的决策单元分析其原因并提出11 第2章理论与方法的评述改进方向，从而为决策者提供决策依据。可以说，在处理多输入-多输出的有效性评价方面，DEA方法排除了很多人为因素，具有客观性，有绝对优势。2.2.2DEA方法的适用性由于房地产项目是一项极其复杂的大规模活动，在这过程中涉及到大量的人力、物力、财力、设备和任务等信息，但这些信息的表达方式也不尽相同，有的可以用数字方式来衡量，有的只能以定性的方式来描述，即使均是使用数字等定量方式描述的指标，也有可能存在所描述的定量指标单位不相同的情况。因此房地产项目成本效益评价是典型的多目标(指标)、多层次、定性与定量相结合的决策问题。而数据包络分析方法（DEA）刚好符合上述特性，它既可以以自身作为参照，对自己所追求价值的历程进行纵向比较分析，也可以以同类为参照，进行横向比较评价，非常适合多投入、多产出系统的综合评价。它的评价原理是把众多决策单元（DMU）作为评价对象集合，通过对各决策单元的输入、输出指标的权重为变量进行计算，确定有效生产前沿面。再根据各DMU与有效生产前沿面之间的距离，判定各DMU是否为DEA有效（详见图2.1）。同时，它进一步分析了一些决策单元非DEA有效的原因，并提出了改进的方向。由于DEA方法对输入和输出指标的容忍度较大，因此它也可以接受难以量化的指标。在避免人为主观因素赋值、减少误差等方面不可小觑，是管理科学与系统工程领域中一种重要的分析工具与方法。2.2.3DEA方法的基本应用步骤应用DEA方法的一般步骤如下：（1）明确评估目的。DEA方法的基本功能是“评价”，特别是对同一类型的多个样本“相对优势和劣势”的评价。但只有在确定DEA方法的具体目的下，我们才能建立一个输入/输出指标体系，收集和整理数据，并选择DEA模型。（2）选择决策单元。由于DEA方法用于评价同一类型决策单元的相对有效性，决策单元的基本要求是选择具有相同目标和相同外部环境的决策单元集合。（3）建立投入/产出指标体系。DEA方法主要是利用各决策单元的投入/产出指标数据对决策单元进行相对有效性分析。指标体系既可以包含定量的指标，12 第2章理论与方法的评述也可以包含人文、社会、心理等领域的非量化指标。各决策单元的评价指标不同，其有效性的评价结果也将不同。同时指标的选择还需考虑到决策单元的影响，一般而言，投入及输出指标的总个数应小于决策单元集合的三分之一。（4）收集和整理数据。当使用DEA评估决策单元的相对有效性时，需要输入决策单元的输入和输出数据。这些数据的正确性将直接影响决策单元的相对有效性。因此，正确的收集和科学安排决策单元的输入和输出数据是DEA评价的重要组成部分。虽然评价指标可以包含非量化指标，但它需要根据可靠性标准（如多个级别）和数字表示来量化。（5）DEA有多种模型，选择哪些模型进行评价，一般考虑以下两个方面：○1用非阿基米德无穷小的DEA模型来判断DMU是否为（弱）DEA非常方便，因此常用于实际应用。○2为了获得不同的评估信息，可以同时选择不同类型的DEA模型进行分析，然后将分析结果进行比较。（6）对于一组决策单元，在评价结果基础上进行分析工作。为使提供尽可能多的比较信息，需要考虑如何把分析工作设计得更为细致全面，这些均依据评价目的来操作，并进行分析。最基本的是使用DEA模型来解决问题，确定每个决策单元的DEA有效性以及无效的理由和改进措施等。2.3DEA模型介绍2.3.1CCR模型介绍CCR模型是1978年提出的第一个DEA模型，它测量的是决策单元的综合效率（技术效率×规模效率）。其模型如下：suyrrjmaxhr10jm0vxiiji10suyrrjr1s.t.hjm≤1j=1,2，…，n0vxiiji113 第2章理论与方法的评述v=(vT1，v2，…，vm)≥0u=(uT1，u2，…，us)≥0其中v≥0表示对于i=1,2，…，m，vi≥0,并且至少存在某i0（1≤i0≤m），v﹥0。对于u≥0含义相同。i0上式是一个分式规划问题，使用Charnes-Cooper变化，即令：1t=，=tv，=tuTvx0可变成如下的线性规划模型：Tmaxhyj00TTts..xjy0j=1，2，，n(P)jTx010，0用线性规划的最优解来定义决策单元j0的有效性。该线性规划的对偶规划为：minnts..xxjj0j1n（D）yyjj0j10j1，2，，nj无约束应用线性规划对偶理论，我们可以通过对偶规划来判断DMU的有效性。j0+—为了讨论及应用方便，进一步引入松弛变量s和剩余变量s，将上面的不等式约束变为等式约束，则可变为：14 第2章理论与方法的评述minnts..xsxjj0j1n（D）ysyjj0j10j1，2，，nj无约束s0，s0以后直接称线性规划（D）为规划（P）的对偶规划。我们能够用CCR判定生产活动是否同时技术有效和规模有效。结论如下：*=1，且s*-=0，s*+=0。此时决策单元j（1）0为DEA有效。决策单元j0的生产活动同时为技术有效和规模有效。其中，s+表示产出的“亏量”，s-表示投入的“超量”。此时不存在“超量”投入及“亏量”产出。*（2）=1，但至少有某个输入或输出松弛变量大于零。此时决策单元j0为弱DEA有效。决策单元j0不是同时技术有效和规模有效。即此时的经济活动不是同时技术效率最佳和规模效益最佳。此时表明某些方面的投入仍有“超量”，某些产出存在“亏量”。*（3）<1。此时决策单元j0不是DEA有效。决策单元j0的生产活动既不是技术效率最佳，也不是规模收益最佳。2.3.2BCC模型介绍需要注意的是，上文提到的CCR模型，生产可能集必须满足小性、凸性、无效性、锥性等几个条件，其中锥性可以使得研究利用由输入、输出指标定值推理DMU是不是有效的，它是不考虑规模效率因素的固定模型。但在社会生产中实际发生的并非所有的生产可能集都满足以上条件，在现实的生产活动中规模报酬是经常变化的，因此在1984年Banker，Charnes和Cooper等人将CCR模型中的一个约束条件去除后，提出了在规模报酬可变前提下的BCC模型，它是专门用来评价决策单元的技术有效性。BCC模型的线性规划具体为：15 第2章理论与方法的评述maxy00xy0，j1，，ns.t.jj0x010，0，无限制0其中约束变量可变，当对不同收益规模的企业生产运行效率进行评价0时，可用变化情况来确定。0（1）当=0时，表示规模收益不变，我们一般用-表示；0（2）当>0时，表示规模收益递增，我们一般用irs表示；0（3）当<0时，表示规模收益递减，我们一般用drs表示；0同样引入非阿基米德无穷小量对数学规划进行简化，对偶线性规划表示为：minε(eses)njxsx0jj1ns.t.ysyjj0j1nj1j1j0，j1，，ns0，s00000上述线性规划任意最优解为、s0、s0、1则有：0（1）1，则决策单元j为弱DEA有效；000（2）1，并且s0、s0，则决策单元j为DEA有效；BCC模型在DEA上的有效面投影即生产前沿的投影坐标为：0X0x0s0；Y0y0s0从上述我们可以看出，两个模型之间的关系为：综合效益=纯技术效益×规模效益其中：综合效益是指所评价决策单元DMU在固定投入量下的产出最大能力。16 第2章理论与方法的评述纯技术效益是指在既定的投入下实现的产出最大化，或者在生产既定的产出是实现了投入最大化。规模效益是指当所有投入要素的使用量都按同样比例增加时，这种增加对总产量的影响。也就是决策单元处于规模报酬递增、递减阶段时，偏离规模报酬不变时的程度。2.3.3超效率DEA模型介绍需要注意的是，上述两个模型均将决策单元分为两类：有效和无效。对于有效的决策单元，它们的θ值均显示为1，致使无法对多个同时有效的决策单元做进一步的评价和比较。有鉴于此，1989年，Banker和Gifford首次提出在测算效率时将DEA有效的决策单元从生产前沿面分离出去，并在此基础上构建超效率DEA（Super-Efficiency）模型的想法。这一想法最终在1993年由Anderson和Perterson变成现实。超效率DEA模型的作用在于可以将同时有效的决策单元进一步分析，对所有DMU进行重新排序。它的模型形式如下：minε(eses)njxsx0js.t.j1nysyjj0j1s0，s0，j0，j1，，n这种模型的基本思路是在评价决策单元时，将该决策单元本身排除在决策单元集合之外，剩余决策单元的线性组合形成一个新的生产前沿面，依次进行比较每个DMU的效率大小。如图2.1所示：左侧a图表示在传统DEA模型下的效率评价过程，点A、B、C、D均在生产前沿面上，且效率值均为1，称为DMU有效，因而无法再进一步比较A、B、C、D四点之间的效率大小。而右侧b图中是超效率DEA模型下的效率评价过程，在评价B点效率时，将B点排除在外，A、C、D形成新的生产前沿面，B点在生产前沿面的投影为B1，因此B点的效率为OB1/OB>1,同理对A、C、D点进行评价后得到不同的大于1效率值，可以进一步比较四点之间效率大小。但不管是传你统DEA模型还是超效率DEA模型，他们对无效率的DMU评价是一致的。如图所示，E点不在生产前沿面上，17 第2章理论与方法的评述其在生产前沿面上的投影为E1，效率大小为OE1/OE<1。图2.1传统DEA与超效率DEA模型原理2.4本章小结本章通过对房地产项目成本定义、构成及绩效等概念做了深刻阐述，同时针对DEA方法，对DEA方法下的CCR模型、BCC模型及超效率模型等进行了理论分析，经过论证，我们认为DEA模型可以满足对房地产项目进行成本结构绩效评价的要求，为下一章的实证分析打下基础。18 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价本章首先对红谷滩新区房地产项目样本进行了介绍，其次利用分析法和综合法来构建房地产项目成本结构绩效指标体系，并用均值法对数据进行了处理，最后是利用DEA模型对上述房地产项目成本绩效进行评价。3.1南昌市红谷滩新区区位分析红谷滩新区，古称“鸿鹄滩”，隶属南昌市，位于江西省中部偏北，赣江下游西岸，鄱阳湖南面，北接英雄大桥，东临赣江，西靠320国道和昌樟高速，南与新建区接壤，地与坐标东经115°55′-115°70′、北纬28°55′10″-28°74′50″。区境狭长，呈南北走向，南北约23千米，总面积176平方公里，常住人口50万（2014年）。下辖一镇一个街办三个管理处，分别为沙井街道办事处、红角洲管理处和凤凰洲管理处、九龙湖管理处以及生米镇。具体见图3.1。19 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价图3.1南昌市红谷滩新区区位图按照南昌市“以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江”的城市空间布局，红谷滩新区被打造成为南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，共分为红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲、九龙湖新城片区四大片区。其中：红谷滩中心区（沙井街办）侧重打造集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的顶级中央商务区（CBD中心区）；凤凰洲片区（凤凰洲管理处）为重要的江岸景观区；红角洲片区（红角洲管理处）为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区；九龙湖新城片区（生米镇、九龙湖管理处）定位为智慧型城市副中心、区域性商务会展中心、省级文化艺术中心、生态型低碳示范新城。20 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价3.2南昌市红谷滩新区部分房地产项目样本介绍考虑到房地产项目有很强的地域性差异，因此本文直接以南昌市红谷滩新区的部分房地产项目作为样本，正是基于这一考虑。同时考虑到房产项目受外部宏观政策影响较大，因此本文在选择样本时，均选取近几年开发的新楼盘，避免在各项目间横向比较时，受纵向时间因素的影响。样本具体情况如下：（1）铂园项目，位于南昌市红谷滩新区达智路6号，由南昌名门世家房产开发经营有限责任公司负责开发，总占地面积约6.4万平方米，总建筑面积约17万平方米。分为南北地块，北地块由7栋低层及2栋高层组成，南地块由14栋底层及4栋高层组成。（2）地铁万科时代广场项目，位于南昌市红谷滩新区庐山南大道525号，由南昌地铁时代置业有限公司负责开发，占地面积约8.4万平方米，总建筑面积约39万平方米。包含洋房、高层、公寓、办公、商业等五大业态，是南昌首座地铁上盖综合体。（3）海悦台小区项目，位于南昌市红谷滩新区长江路868号，由南昌海亮置业有限公司负责开发，共3栋住宅楼，全部为南北朝向。其中1号楼为23层，2号楼为33层，3号楼为31层。户型主要为76平方米的二房，89平方米的三房。（4）恒锦家苑项目，位于南昌市红谷滩新区三清山大道1288号，由江西恒锦地产开发有限公司负责开发，总占地面积约7.06万平方米，总建筑面积19.91万平方米。有地铁二号线经过，是一个纯住宅项目。（5）恒天时尚中心项目，位于南昌市红谷滩新区赣江南大道1566号，由恒天地产（南昌）有限公司负责开发，占地面积5.60万平方米，建筑面积27.55万平方米。集时尚、休闲、娱乐为一体的多功能性商业综合体。（6）琥珀园项目，位于南昌市红谷滩新区龙兴大街2508号，由江西骏宇实业有限公司负责开发，占地面积21.68万平方米，建筑面积66.93万平方米，是集电梯花园洋房、精装高层、4.2米层高LOFT于一体的住宅性项目。（7）华硕御龙苑项目，位于南昌市红谷滩新区樟树街659号，由江西华硕实业投资有限公司负责开发，项目总占地面积2.77万平方米，建筑面积8.50万平方米，由纯住宅楼、商业办公楼等组成。（8）嘉禾小区项目，位于南昌市红谷滩新区西站大街518号，由江西满威实业有限公司负责开发。项目占地3.23万平方米，总建筑面积12.55万平方米。21 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价共规划建筑14栋，其中商住楼5栋、服务型公寓楼1栋、商业楼8栋。（9）金涛大厦项目，位于南昌市红谷滩新区世贸路872号，由江西金赣置业有限公司负责开发。项目占地0.89万平方米，建筑面积5.90万平方米。分A、B两座，A座21层，B座12层。（10）锦天府项目，位于南昌市红谷滩新区西站大街555号，由江西锦天置业有限公司负责开发。占地面积2.10万平方米，建筑面积7.89万平方米。该项目由2栋29-30F高层住宅，1栋10F公寓以及约1.20万平方米街区商业组成。（11）凯祥门小区项目，位于南昌市红谷滩新区西客站片区，由华润置地（南昌）开发有限公司负责开发。项目占地约5.81万平方米，总建筑面积15.98万平方米。由5栋高层、9栋11层小高层、3栋独栋商业及部分高层底商组成。（12）联泰时代广场项目，位于南昌市红谷滩新区世贸路699号，由江西联泰实业有限公司负责开发。占地面积约1.67万平方米，总建筑面积约7.60万平方米。由两栋写字楼和创意型情景街区组成，属于复合型商业项目。（13）联泰天悦小区项目，位于南昌市红谷滩新区红谷南大道1888号，由江西联泰实业有限公司负责开发。总占地10.24万平方米，总建面为39.44万平方米。共22栋高层，为地铁上盖物业。（14）龙湾小区项目，位于南昌市红谷滩新区龙兴大街3888号，由南昌宝葫芦农庄有限公司负责开发。总用地面积为33.33万平方米，总建筑面积为81.91万平方米。为商住用地项目。（15）绿地国际博览城项目，位于南昌市红谷滩新区九龙大道1177号，由南昌绿地申博置业有限公司负责开发。总占地面积21.92万平方米，总建筑面积74.14万平方米。是以会展会议、行政中心、风情小镇、文化旅游、商务、商业、居住七位一体的全球化国际生活新城。（16）绿地外滩城项目，位于南昌市红谷滩新区红谷北大道968号，由南昌绿地申翔置业有限公司负责开发。项目占地面积7.70万平方米，总建筑面积约29万平方米。涵盖6栋高层、约4万平方米集中商业、1栋国际写字楼、1栋酒店式公寓等。（17）绿地锦尚院项目，位于南昌市红谷滩新区红谷滩新区求实路333号，由南昌卓越房地产开发有限公司负责开发。项目占地面积2.32万平方米，总建筑面积6.15万平方米。盖高层住宅、SOHO公寓、商业等多种业态。（18）绿腾幸福里小区项目，位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道588号，22 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价由江西绿腾实业有限公司负责开发。项目总占地3.28万平方米，总建筑面积约7.96万平方米。由2栋高层，9栋洋房及部分临街商业南低北高规划建设。（19）明园九龙湾小区项目，位于南昌市红谷滩新区九江街99号，由江西明润投资有限公司负责开发。总占地面积7.27万平方米，总建筑面积25.12万平方米。涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特色餐饮休闲街等业态。（20）南昌万达城项目，位于南昌市九龙湖新区九龙大道东侧(南昌西站附近)，由南昌万达城投资有限公司负责开发。占地约278万平方米，总建筑面积约475万平方米。项目规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，以室内项目为主。（21）瑞园项目，位于南昌市红谷滩新区阁皂山大道777号，由南昌建美房地产有限公司负责开发。项目总用地面积为9.04万平方米，总建筑面积为24.24万平方米。距离南昌西站仅5分钟车程，紧邻地铁四号线龙兴大道站。（22）商城凤凰印象小区项目，位于南昌市红谷滩新区丰和北大道766号，由江西商博置业有限公司负责开发。占地面积10.84万平方米，总建筑面积30.65万平方米，包含住宅、商业、办公等多种功能形式，属于凤凰洲高端城市综合体类型项目。（23）世茂新城项目，位于南昌市红谷滩新区丰和南大道2111号，由南昌水城投资股份有限公司负责开发。总用地面积为14.71万平方米，建筑面积39.61万平方米。与南昌地铁2#线学府大道东站1号出入口连通。（24）世贸元亨大厦项目，位于南昌市红谷滩新区世贸路1001号，由江西万泰置业有限公司负责开发。占地面积1万平方米，建筑面积4.54万平方米。处于红谷滩中心轴线西侧，是基本对称的商务建筑群。（25）梧桐庄园项目，位于南昌市红谷滩新区岭北四路299号，由江西联泰梧桐置业有限公司负责开发。总占地面积8.34万平方米，总建筑面积21.70万平方米。采用了一梯一户设计、4.50米超大阳台、纯板楼保证了户户南北通透。（26）新宇盛世广场项目，位于南昌市红谷滩新区西站大街1888号，由江西新宇房地产开发有限公司负责开发。项目总建设用地面积4.15万平方米，总建筑面积11.46万平方米。由高层住宅、产权酒店和小型商业组成。（27）星河汇商务中心项目，位于南昌市红谷滩新区丰和中大道1333号，23 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价由江西赣珠置业投资有限公司负责开发。项目总占地面积约2万平方米，建筑面积约14.2万平方米，由1栋LOFT公寓、2栋写字楼、5栋三层独栋商业及沿街商铺组成。（28）雅颂居项目，位于南昌市红谷滩新区翠林路667号，由嘉里置业（南昌）有限公司负责开发。项目总占地面积4.77万平方米，建筑面积30.35万平方米。由一幢五星级香格里拉大酒店、一幢甲级写字楼、时尚商业及5幢高层（雅颂居）组成。（29）紫瑞江苑项目，位于南昌市红谷滩新区赣江北大道1366号，由江西省土产粮油有限公司负责开发。项目总占地面积0.97万平方米，总建筑面积4.20万平方米。致力于打造全南向江景轻奢综合体，113-121平方米南向江三房、360度全江景轻奢office、缤纷商业等。（30）棕榈庄园项目，南昌市红谷滩新区岭北二路288号，由江西联泰实业有限公司负责开发。项目总占地面积5.77万平方米，总建筑面积13.80万平方米。规划有住宅、商业等物业形态，其中住宅共分叠墅系、洋房系、高层系三类产品线。3.3基于DEA模型的指标体系构建3.3.1指标体系的建立方法指标体系构建方法有分析法、综合法两类。其中分析法是将评价目标分成若干部分，每个部分再逐层分解，直至每一点都可以具体衡量的方法。综合法是一种按照一定标准对现有部分进行分类并使其系统化的方法。通常这两种方法可以交叉。本次研究，房地产项目成本管理指标体系的建立，以分析法为主，辅以综合法作为补充。根据前面所描述的房地产项目成本的构成因素，确定与房地产项目成本相对应的销售收入作为评价指标，并辅以现有研究中的评价指标为补充，确定较为全面且有代表性的评价指标体系。3.3.2指标体系的建立原则指标体系的建立需遵循以下原则：（1）全面系统性原则。指标体系应较为全面地涵盖所评价项目的基本内容，24 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价指标呈体系化，具有充分的代表性。（2）界限清晰原则。指标体系中每个指标要内涵清晰和相对独立，指标与指标之间不能相互重叠，可分组建立体系。（3）指标来源可靠性原则。指标体系数据来源充分可靠，可以从现有指标中产生，不可照搬不合实际的指标体系。（4）内在逻辑性性原则。各指标之间存在内在逻辑，指标数据间不能相互打架，指标动态联系较为密切。3.3.3房地产项目成本结构绩效评价指标体系的建立根据前文所介绍的指标体系建立方法和建立原则，我们对房地产项目成本绩效进行DEA评价模型的投入及输出指标选取。（1）投入指标的选取。既然要进行成本结构绩效评价，因此我们以成本的构成为基础，参考前文中提到的成本的构成要素，即房地产项目成本一般包括楼面地价、前期工程费、房屋开发费、期间费用、税费及其他成本等六要素，我们将上述要素作为成本的投入指标。具体指标建立结构如下图3.2：投入指标楼面地前期工房屋开发期间费用税费其他成本价程费费图3.2投入指标体系结构图（2）输出指标的选取。结合房地产项目开发建成以后给开发商带来的影响，我们从经济效益与社会效益两方面来建立输出指标体系。经济效益。经济效益是从经济利益角度衡量项目效益，即取得的利益为产出，以资源消耗为投入的效益。具体到房地产项目的经济效益，我们将其界定为开发商从该房地产项目中所得到的经济收益。因此我们用销售单价作为经济效益的唯一衡量指标，这是一个直观而简单且易于操作的输出指标。社会效益。取得收入、获取利润是所有企业经营者需思考的重要问题，但25 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价房地产开发商在追求收入利润的同时也需考虑房产项目对社会效益的影响。因为房地产项目不同于一般的经营性项目，它投资巨大，牵涉面广，关乎民生，会对整个社会造成很大的影响。如果开发商在做决策时只关注经济效益，忽视社会效益，随着时间的推移，开发商的社会形象将受到影响，而糟糕的社会形象反过来又会对其经济效益造成损害。所以，每一个好的房地产开发商，都必然会将房地产项目的社会效益也包括在投资决策过程中，即经济效益与社会效益的结合，即使它们之间有矛盾，主动放弃部分经济效益，以此交换社会效益，并形成这样一个良好的形象，对其长期发展将有很大的帮助。针对房地产项目，社会效益评价是该项目对国家或社会发展的贡献和影响进行评价分析。刘玲（2007）从经济效益和社会效益两个方面对住宅小区的投资效率进行研究，其中社会效益她选取的评价指标包括对周边自然环境的影响、对周边社会环境的影响、政策导向符合度、居民满意度等四个子项目，每个子项目又分成若干细项。吴玉学（2012）从社会效益、经济效益和环境效益三个方面对商住地产项目的效益进行评价，其中社会效益的他认为应着重评价地产项目建成后对社会发展、就业、居民精神状态等多个方面的影响程度，他选定的指标为：增加就业机会、提高城市化水平、提高居民生活素质、促进经济增长。参照上述指标体系，我们认为社会效益评价应着重评价房地产项目建成后对城市、对环境的影响程度，主要包括对当地城市化水平的影响及对小区居民的影响两个内容。○1对当地城市化水平的影响。当前，我国在城市化进程中，也同发达国家一样，面临着交通拥堵、住房紧张的城市化通病，大量进城人口的“衣食住行”问题，正考验着每一个城市的执政者。而住宅对发展人的个性、密切人际交往、创造良好的社会空间、缓解住房紧张，解决老百姓住宿和出行问题有着重要的作用，它是解决城市化通病的一剂良药。通过房地产项目的建设，尽快地解决老百姓，特别是困难户住宅问题，让居者有其屋，这有利于经济的繁荣和社会的安定。因此，房地产项目的建设对当地城市化水平的影响主要体现在以下两个方面：a.总居住户数。提供优质、充足房源，解决大量进城农民的住房问题，不仅仅是政府的义务，也是房地产开发商回报社会，帮助政府解决住房紧张，获得良好社会效益的有效途径。26 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价b.车位配比。交通拥堵问题在城市化进程中的矛盾越来越突出，因此，在小区中配建停车位，为城市人口提供便利的停车服务，是开发商获得良好社会效益的另一种有效途径。○2对小区居民的影响。良好的居住项目，可以最大限度地消除小区居民居住上的后顾之忧，让居民能腾出更多的时间和精力，创造出更多的社会财富和精神财富，使住宅这一社会物质形态在适应和保证社会需求方面发挥最优社会效益。综上，房地产项目的设计建造对居住环境的影响主要体现在以下两个方面：a.建筑密度。建筑密度是指在一定范围内，建筑物的底座面积总和与占地面积的比例(%)。它可以反映某一地区的空置率和建筑密度。密度越高，建筑物占地面积比例越高，空置率越低，绿色环境质量相应降低，用户的舒适体验就会大大降低。b.绿地率。绿地率是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿地率越高，居住环境优美，空气清新，用户的舒适度也更高。基于以上分析，我们用经济效益和社会效益这两个输出指标来评价房地产项目的成本结构效益。其中经济效益我们以销售单价来表示，社会效益我们以总居住户数、车位配比、建筑密度、绿地率来综合表示。具体指标建立结构如下表3.1所示：表3.1输出指标体系一览表经济效益A1销售单价（元/平方米）B1总居住户数（户）C1对当地城市化的影响B2车位配比（个/户）C2社会效益A2建筑密度（%）C3对小区居民的影响B3绿地率（%）C43.4数据来源及处理本文所选取样本数据来源于南昌市房产信息（http://house.ncfdc.com.cn/），所获取的数据信息来源于房地产企业自行申报。27 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价3.4.1投入指标数据来源根据前文房地产项目所描述的成本，我们将房地产项目成本分为楼面地价、前期工程费、房屋开发费、期间费用、税费、其他成本等六个部分。其中：（1）前期工程费用。根据前文所描述的前期工程费用包含可行性研究费用、勘察设计费、三通一平费用等三项内容。在计算时各房地产开发商在项目的前期工程费用中具体投入如下表3.2所示。表3.2各房地产项目前期工程费用投入（单元：元/m2）项目可行性研究费勘察设计费三通一平费合计铂园149.5441.077.92198.53地铁万科时代广场60.00120.00150.00330.00海悦台小区125.9412.4229.10167.46恒锦家苑5.00100.0095.00200.00恒天时尚中心110.42137.7213.30261.44琥珀园121.0537.502.90161.45华硕御龙苑25.00130.00150.00305.00嘉禾小区45.00110.0024.00179.00金涛大厦19.8560.3019.85100.00锦天府283.00160.00321.00764.00凯祥门小区16.00164.0026.00206.00联泰时代广场120.00266.40130.00516.40联泰天悦小区120.00296.00150.00566.00龙湾小区195.00283.40184.21662.61绿地国际博览城17.0988.48164.28269.85绿地外滩城43.4587.5421.76152.75绿地锦尚院26.0058.0033.00117.00绿腾幸福里小区50.0050.0050.00150.00明园九龙湾10.00225.0080.00315.00南昌万达城0.6936.66179.30216.65瑞园131.0055.0011.00197.00商城凤凰印象60.001.3813.7975.18世贸新城50.00150.00100.00300.00世贸元亨大厦3.00130.0052.00185.00梧桐庄园70.00106.00255.00431.00新宇盛世广场20.0080.0058.00158.00星河汇商务中心40.0070.00390.00500.00雅颂居60.00300.00250.00610.0028 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价紫瑞江苑50.00160.0050.00260.00棕榈庄园27.00152.00136.00315.00（2）房屋开发费。根据前文所描述的房屋开发费包含建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费等三项内容。在计算时各房地产开发费在房屋开发费中具体投入如下表3.3所示。表3.3各房地产项目房屋开发费投入（单元：元/m2）建筑工程安装公共配套设施基础设施建设项目合计费建设费费铂园3900.4482.84448.514431.79地铁万科时代广场5937.00320.00218.006475.00海悦台小区2136.50157.28264.672558.45恒锦家苑2400.00275.00125.002800.00恒天时尚中心2682.2213.901971.044667.16琥珀园3147.6741.67363.073552.42华硕御龙苑2420.00210.00230.002860.00嘉禾小区2860.0072.00600.003532.00金涛大厦2013.00500.00100.002613.00锦天府2650.00126.00152.002928.00凯祥门小区2560.00365.0040.002965.00联泰时代广场5061.5153.39850.505965.40联泰天悦小区4637.00117.00325.005079.00龙湾小区2948.64240.50363.323552.46绿地国际博览城2470.58200.00274.712945.29绿地外滩城2108.5340.57479.272628.37绿地锦尚院2230.0055.00495.002780.00绿腾幸福里小区2680.00100.00180.002960.00明园九龙湾3101.00218.00265.003584.00南昌万达城2775.00355.00420.003550.00瑞园2734.0045.00436.003215.00商城凤凰印象3102.02366.31249.343717.68世贸新城5800.0080.0050.005930.00世贸元亨大厦2566.49271.11118.852956.45梧桐庄园3450.00480.00420.004350.00新宇盛世广场2256.57323.43450.003030.00星河汇商务中心3200.00400.00800.004400.00雅颂居7700.00280.00320.008300.00紫瑞江苑3000.00350.00260.003610.00棕榈庄园2900.00264.29802.883967.1729 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价（3）期间费用。根据前文所描述的期间费用包含管理费用、销售费用、财务费用等三项内容。在计算时各房地产开发商在项目期间费用中具体投入如下表3.4所示。表3.4各房地产项目期间费用投入（单元：元/m2）项目管理费用财务费用销售费用合计铂园262.321045.01523.531830.86地铁万科时代广场100.00100.00200.00400.00海悦台小区122.66207.33195.09525.08恒锦家苑50.001034.6060.001144.60恒天时尚中心268.18401.05273.76942.99琥珀园264.09694.86223.161182.11华硕御龙苑110.00650.00328.001088.00嘉禾小区302.00702.00310.001314.00金涛大厦200.00150.007.50357.50锦天府120.00953.00364.001437.00凯祥门小区137.0050.00177.00364.00联泰时代广场350.00726.78390.001466.78联泰天悦小区350.00636.00360.001346.00龙湾小区463.16450.88457.331371.37绿地国际博览城150.23150.00170.55470.78绿地外滩城61.58460.79184.73707.10绿地锦尚院67.00326.00183.00576.00绿腾幸福里小区500.00180.00500.001180.00明园九龙湾130.00570.00100.00800.00南昌万达城130.00130.00130.00390.00瑞园274.00645.00321.001240.00商城凤凰印象244.70551.75296.561093.01世贸新城220.00376.00280.00876.00世贸元亨大厦161.43286.72581.711029.86梧桐庄园665.00553.00560.001778.00新宇盛世广场180.00770.00405.001355.00星河汇商务中心325.00800.00358.001483.00雅颂居1000.001500.001750.004250.00紫瑞江苑330.001412.81528.002270.81棕榈庄园360.00520.00450.001330.00根据上文统计的各房地产开发商的房地产项目成本明细，可以得到DEA模型中投入指标、决策单元等元素。如表3.5所示。30 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价表3.5各房地产项目成本投入（单元：元/m2）楼面地前期工房屋开期间费其他成项目税费总计价程费发费用本铂园4078.87198.534431.791830.862167.30320.3713027.72地铁万科时代广场4535.00330.006475.00400.001100.0050.0012890.00海悦台小区2865.18167.462558.45525.081019.14144.227279.53恒锦家苑1175.40200.002800.001144.60650.0010.005980.00恒天时尚中心1272.60261.444667.16942.991166.7836.058347.02琥珀园2409.75161.453552.421182.111173.42177.628656.77华硕御龙苑3935.00305.002860.001088.001500.00132.009820.00嘉禾小区3800.00179.003532.001314.001850.0015.0010690.00金涛大厦5206.00100.002613.00357.501800.00200.0010276.50锦天府3438.00764.002928.001437.001300.00125.009992.00凯祥门小区3304.00206.002965.00364.00265.0073.007177.00联泰时代广场789.29516.405965.401466.781848.21298.2710884.35联泰天悦小区1119.00566.005079.001346.001820.00152.0010082.00龙湾小区1392.45662.613552.461371.37996.80433.298408.98绿地国际博览城875.54269.852945.29470.781179.001558.137298.59绿地外滩城2087.16152.752628.37707.103034.801290.459900.63绿地锦尚院1941.00117.002780.00576.00993.00982.007389.00绿腾幸福里小区4950.00150.002960.001180.001800.002600.0013640.00明园九龙湾1551.00315.003584.00800.001105.0080.007435.00南昌万达城652.00216.653550.00390.00575.00130.005513.65瑞园4298.00197.003215.001240.001163.0099.0010212.00商城凤凰印象2316.6175.183717.681093.01117.20254.317573.98世贸新城2274.00300.005930.00876.001500.00100.0010980.00世贸元亨大厦2341.68185.002956.451029.862326.85102.178942.01梧桐庄园1071.00431.004350.001778.001957.00383.009970.00新宇盛世广场4882.00158.003030.001355.001098.00258.0010781.00星河汇商务中心2830.00500.004400.001483.00900.00260.0010373.00雅颂居1126.00610.008300.004250.001350.00370.0016006.00紫瑞江苑1749.72260.003610.002270.811320.00220.009430.53棕榈庄园457.59315.003967.171330.001840.00375.008284.763.4.2输出指标数据来源及处理根据前文描述的成本绩效评价方法，成本绩效输出指标分别为经济效益和社会效益。其中：（1）经济效益。根据南昌市房产信息网中每个房产项目的《销售总价区间31 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价表》中套数、面积、销售区间等内容，确定每个房产项目的销售单价。以表3.6龙湾小区销售总价区间表为例：表3.6龙湾小区销售总价区间表序号套数（套）面积（m2）区间1181618.460-70万237834044.0870-80万31112100716.3780-90万433534545.2590-100万51482172606.46100-200万6527443.78200-300万具体计算公式如下：nssmaxminti12pnqi1其中，p代表销售单价，smax代表区间上限，smin代表区间下限，t代表销售套数，q代表销售面积。根据上述公式，最后得出该项目销售单价为11145.12元/m2。其他房产项目销售单价以此类推，具体数据详见表3.7。表3.7各房地产项目经济效益数据一览表（元/m2）项目销售单价B1项目销售单价B1铂园13537.31绿地外滩城12814.43地铁万科时代广场13918.04绿地锦尚院8481.31海悦台小区9890.47绿腾幸福里小区14896.53恒锦家苑5868.56明园九龙湾12355.88恒天时尚中心9846.22南昌万达城9610.78琥珀园11546.46瑞园12153.78华硕御龙苑12721.89商城凤凰印象11726.85嘉禾小区15486.41世贸新城11158.62金涛大厦10505.85世贸元亨大厦11330.05锦天府14059.41梧桐庄园10265.94凯祥门小区11035.98新宇盛世广场12044.39联泰时代广场13003.95星河汇商务中心15639.78联泰天悦小区11941.07雅颂居20703.1832 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价龙湾小区11145.12紫瑞江苑12779.02绿地国际博览城9939.46棕榈庄园12153.91（2）社会效益○1各指标权重的确定。指标权重是指在一个指标集中，各单项指标所占的比例。根据各指标因素对整体效益评估结果的影响和重要性，相应的权重分配是不同的。目前，确定指标权重的方法主要包括主观权重法和客观权重法。主观权重法是利用专家学者们的个人知识等来确定权重系数，主要有层次分析法、德尔斐法等；客观权重法是通过调查评估单元的实际情况来获得原始数据，然后确定加工和处理后的指标权重，主要有熵值法、均方差法、主成份分析法等。本文主要通过主观赋权法来对总居住户数、车位配比、建筑密度、绿地率等四项指标来进行赋权。我们认为社会效益下的上述四项指标对社会效益评价结果同等重要，因此上述四项权重系数（W）均为0.25。○2各输出数据的确定。各房产项目的总居住户数、车位配比、建筑密度、绿地率的原始数据如表3.8所示：表3.8各输出指标原始数据一览表总居住户数C1车位配比C2建筑密度C3绿地率C4项目（户）（个/户）（%）（%）铂园7721.1225.0333.51地铁万科时代广场14551.8228.9130.00海悦台小区3470.7120.2030.00恒锦家苑10521.0819.7036.37恒天时尚中心14771.1132.7521.10琥珀园32881.0330.9730.58华硕御龙苑3661.3931.8225.01嘉禾小区6921.1034.0025.00金涛大厦4740.6938.0017.20锦天府4311.1034.9425.13凯祥门小区11520.8525.0035.00联泰时代广场8000.4939.6615.28联泰天悦小区22051.0719.4135.91龙湾小区48481.0224.1832.50绿地国际博览城48210.9224.0934.82绿地外滩城10551.6230.0032.00绿地锦尚院4920.9925.0030.00绿腾幸福里小区4850.9325.0030.0033 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价明园九龙湾10241.3725.0030.00南昌万达城63230.6825.3035.00瑞园14601.0021.8535.24商城凤凰印象11861.7228.4535.00世贸新城20612.3441.2119.54世贸元亨大厦2041.7541.7015.00梧桐庄园11841.0816.4235.86新宇盛世广场4431.5935.0025.00星河汇商务中心8640.7841.8015.10雅颂居4371.5220.8945.71紫瑞江苑1202.6820.4931.00棕榈庄园6001.2322.7030.001403.931.2328.3229.06由于社会效益产出指数的基础数据量纲存在差异，因此在效率测度中应该消除不同维度的影响，因此原始数据需要进行预处理。借鉴其他文献资料对社会效益数据的预处理方法：原始数据除以各自的平均数，逆向指标先取倒数正向化后再进行平均化处理，无量纲化后指标均值为1。两类产出指标数据由各自无量纲化后的底层指标数据算术平均得到（详见表3.9）。表3.9处理后的各输出指标数据一览表总居住户数车位配比建筑密度绿地率项目C1C2C3C4铂园0.5500.9151.0611.153地铁万科时代广场1.0361.4850.9191.032海悦台小区0.2470.5761.3151.032恒锦家苑0.7490.8791.3491.251恒天时尚中心1.0520.9080.8110.726琥珀园2.3420.8380.8581.052华硕御龙苑0.2611.1320.8350.861嘉禾小区0.4930.8950.7810.860金涛大厦0.3380.5610.6990.592锦天府0.3070.8950.7600.865凯祥门小区0.8210.6941.0631.204联泰时代广场0.5700.3980.6700.526联泰天悦小区1.5710.8721.3691.236龙湾小区3.4530.8291.0991.118绿地国际博览城3.4340.7521.1031.198绿地外滩城0.7511.3220.8861.10134 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价绿地锦尚院0.3500.8041.0631.032绿腾幸福里小区0.3450.7621.0631.032明园九龙湾0.7291.1161.0631.032南昌万达城4.5040.5591.0501.204瑞园1.0400.8191.2161.213商城凤凰印象0.8451.4030.9341.204世贸新城1.4681.9120.6450.672世贸元亨大厦0.1451.4320.6370.516梧桐庄园0.8430.8791.6181.234新宇盛世广场0.3161.2960.7590.860星河汇商务中心0.6150.6400.6360.520雅颂居0.3111.2381.2721.573紫瑞江苑0.0852.1821.2971.067棕榈庄园0.4271.0061.1701.032○3综合评价的计算。根据分配的权重系数W及处理后的各房地产项目输出指标数据，我们得出了各房地产项目社会效益的综合评价结果。详见表3.10。表3.10各房地产项目社会效益综合评价结果表项目社会效益评价结果项目社会效益评价结果铂园0.9199绿地外滩城1.0149地铁万科时代广场1.1181绿地锦尚院0.8124海悦台小区0.7927绿腾幸福里小区0.8006恒锦家苑1.0572明园九龙湾0.9851恒天时尚中心0.8742南昌万达城1.8293琥珀园1.2726瑞园1.0718华硕御龙苑0.7721商城凤凰印象1.0966嘉禾小区0.7573世贸新城1.1742金涛大厦0.5474世贸元亨大厦0.6826锦天府0.7069梧桐庄园1.1436凯祥门小区0.9454新宇盛世广场0.8078联泰时代广场0.5408星河汇商务中心0.6027联泰天悦小区1.2618雅颂居1.0984龙湾小区1.6250紫瑞江苑1.1578绿地国际博览城1.6218棕榈庄园0.90913.4.3基础数据汇总根据前面数据的处理，我们汇总上述数据，经整理后得到30个住宅小区的统计数据如表3.11所示：35 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价表3.11各房地产项目指标数据投入指标输出指标前期社会楼面地房屋开期间费其他成经济效工程税费效益项目价发费用本益费（元/（综（元（元/（元/（元/（元/（元/m2）合评/m2）m2）m2）m2）m2）m2）价）铂园4078.87198.534431.791830.862167.30320.3713537.310.9199地铁万科时代广场4535.00330.006475.00400.001100.0050.0013918.041.1181海悦台小区2865.18167.462558.45525.081019.14144.229890.470.7927恒锦家苑1175.40200.002800.001144.60650.0010.005868.561.0572恒天时尚中心1272.60261.444667.16942.991166.7836.059846.220.8742琥珀园2409.75161.453552.421182.111173.42177.6211546.461.2726华硕御龙苑3935.00305.002860.001088.001500.00132.0012721.890.7721嘉禾小区3800.00179.003532.001314.001850.0015.0015486.410.7573金涛大厦5206.00100.002613.00357.501800.00200.0010505.850.5474锦天府3438.00764.002928.001437.001300.00125.0014059.410.7069凯祥门小区3304.00206.002965.00364.00265.0073.0011035.980.9454联泰时代广场789.29516.405965.401466.781848.21298.2713003.950.5408联泰天悦小区1119.00566.005079.001346.001820.00152.0011941.071.2618龙湾小区1392.45662.613552.461371.37996.80433.2911145.121.6250绿地国际博览城875.54269.852945.29470.781179.001558.139939.461.6218绿地外滩城2087.16152.752628.37707.103034.801290.4512814.431.0149绿地锦尚院1941.00117.002780.00576.00993.00982.008481.310.8124绿腾幸福里小区4950.00150.002960.001180.001800.002600.0014896.530.8006明园九龙湾1551.00315.003584.00800.001105.0080.0012355.880.9851南昌万达城652.00216.653550.00390.00575.00130.009610.781.8293瑞园4298.00197.003215.001240.001163.0099.0012153.781.0718商城凤凰印象2316.6175.183717.681093.01117.20254.3111726.851.0966世贸新城2274.00300.005930.00876.001500.00100.0011158.621.1742世贸元亨大厦2341.68185.002956.451029.862326.85102.1711330.050.6826梧桐庄园1071.00431.004350.001778.001957.00383.0010265.941.1436新宇盛世广场4882.00158.003030.001355.001098.00258.0012044.390.8078星河汇商务中心2830.00500.004400.001483.00900.00260.0015639.780.6027雅颂居1126.00610.008300.004250.001350.00370.0020703.181.0984紫瑞江苑1749.72260.003610.002270.811320.00220.0012779.021.1578棕榈庄园457.59315.003967.171330.001840.00375.0012153.910.909136 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价3.5红谷滩新区房地产项目成本结构绩效分析3.5.1CCR模型解析基于投入型的CCR模型，利用DEAP2.1软件对上述投入、输出数据进行处理，得到表3.12。表3.12各房地产项目基于投入的CCR模型综合效率一览表序号项目θ1铂园0.7602地铁万科时代广场1.0003海悦台小区0.9884恒锦家苑1.0005恒天时尚中心1.0006琥珀园0.9777华硕御龙苑1.0008嘉禾小区1.0009金涛大厦1.00010锦天府1.00011凯祥门小区1.00012联泰时代广场0.89513联泰天悦小区0.88714龙湾小区0.97315绿地国际博览城1.00016绿地外滩城1.00017绿地锦尚院0.89518绿腾幸福里小区1.00019明园九龙湾1.00020南昌万达城1.00021瑞园1.00022商城凤凰印象1.00023世贸新城0.76824世贸元亨大厦0.95825梧桐庄园0.75326新宇盛世广场0.98127星河汇商务中心1.00028雅颂居1.00029紫瑞江苑1.00030棕榈庄园1.00037 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价从上表的数据结果可以看出，在30个房地产项目中，θ值即综合效率值为1的共计19家，包括地铁万科时代广场、恒锦家苑、恒天时尚中心、华硕御龙苑、嘉禾小区、金涛大厦、锦天府、凯祥门小区、绿地国际博览城、绿地外滩城、绿腾幸福里小区、明园九龙湾、南昌万达城、瑞园、商城凤凰印象、星河汇商务中心、雅颂居、紫瑞江苑、棕榈庄园等项目。即这19个决策单元（DMU）相比其他DMU是有效或弱有效的。进一步，为了判断这19个决策单元究竟是DEA有效还是弱有效，将通过模型中的S值来判断。S值的计算结果如下表3.13所示。表3.13各房地产项目指标投影变量（规模效益不变）松弛变量剩余变量项目S1S2S3S4S5S6S1S2铂园157.3060.0000.000300.720152.4740.0000.0000.000地铁万科时代广场0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000海悦台小区267.1810.0000.0000.000247.5400.0000.0000.000恒锦家苑0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000恒天时尚中心0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000琥珀园401.0970.0000.000328.471323.9950.0000.0000.000华硕御龙苑0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000嘉禾小区0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000金涛大厦0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000锦天府0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000凯祥门小区0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000联泰时代广场0.000133.944641.2420.000445.5280.0000.0001.135联泰天悦小区0.000222.0510.000579.062756.7660.0000.0000.778龙湾小区25.551308.1130.000695.2890.0000.0000.0000.000绿地国际博览城0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000绿地外滩城0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000绿地锦尚院0.0000.000178.0090.0000.000495.5140.0000.000绿腾幸福里小区0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000明园九龙湾0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000南昌万达城0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000瑞园0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000商城凤凰印象0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000世贸新城0.0000.0001067.6070.000169.5110.0000.0000.000世贸元亨大厦0.0000.0000.0000.000869.0540.0000.0000.000梧桐庄园0.00085.1880.000584.297241.1700.0000.0000.00038 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价新宇盛世广场1753.9560.0000.000499.6520.0000.0000.0000.000星河汇商务中心0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000雅颂居0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000紫瑞江苑0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000棕榈庄园0.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000在上表中，我们可以看到，在这19家θ值为1的房地产项目中，其松弛变量、剩余变量都满足ss1，s2，s3，s4，s5，s60，ss1，s20。因此我们可以判定在被选为样本的30个房地产项目中，这19个DMU是相对有效的，占整个样本数量的63.33%。剩余铂园、海悦台小区、琥珀园、联泰时代广场、联泰天悦小区、龙湾小区、绿地锦尚院、世贸新城、世贸元亨大厦、梧桐庄园、新宇盛世广场等11个房地产项目为非DEA有效，占整个样本数量的36.67%。3.5.2超效率DEA模型解析由于CCR模型的θ值最大只能为1，因此我们通过上述模型只能判断DEA是否有效，如果要对上述19个房地产项目的效率进行排序，进而选出效率最优的DMU，还需运用超效率DEA模型来判断。我们运用DEASOLVER5.0软件，基于投入的Super-Radial(Super-CCR-I)模型，得出如下评价结果，如表3.14所示。表3.14各房地产项目基于超效率DEA评价结果firmprojectscorerank1铂园0.760292地铁万科时代广场1.54363海悦台小区0.988204恒锦家苑3.13525恒天时尚中心1.220106琥珀园0.977227华硕御龙苑1.024168嘉禾小区2.57449金涛大厦1.516810锦天府1.1191411凯祥门小区1.883512联泰时代广场0.8952613联泰天悦小区0.8872714龙湾小区0.9732315绿地国际博览城1.1111516绿地外滩城1.273939 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价17绿地锦尚院0.8952518绿腾幸福里小区1.1401319明园九龙湾1.1421220南昌万达城3.509121瑞园1.0021922商城凤凰印象2.925323世贸新城0.7682824世贸元亨大厦0.9582425梧桐庄园0.7533026新宇盛世广场0.9812127星河汇商务中心1.0041828雅颂居1.1541129紫瑞江苑1.0141730棕榈庄园1.5247从上表3.14可以看出，19个θ为1的项目，在运用超效率DEA模型后，排在第一位的是南昌万达城项目，效率值达到了3.509，接下来是恒锦家苑项目，效率值达到3.135，排在第三位的是商城凤凰印象项目，效率值为2.925。排在第四至十九位的项目分别是嘉禾小区、凯祥门小区、地铁万科时代广场、棕榈庄园、金涛大厦、绿地外滩城、恒天时尚中心、雅颂居、明园九龙湾、绿腾幸福里小区、锦天府、绿地国际博览城、华硕御龙苑、紫瑞江苑、星河汇商务中心、瑞园，其效率值分别为2.574、1.883、1.543、1.524、1.516、1.273、1.220、1.154、1.142、1.140、1.119、1.111、1.024、1.014、1.004、1.002。3.5.3BCC模型解析由于CCR模型是不考虑规模效率因素的固定模型，只能知道各决策单元的综合效率。因此需要利用BCC模型，在规模效益可变的情况下，来评价上述房产项目的技术有效性。我们基于投入型的BCC模型，运用DEAP2.1软件来对上述房产项目做进一步解析。计算结果如表3.15所示：表3.15各房地产项目基于投入的BCC模型参数一览表firmprojectcrsteVrstescale1铂园0.7600.7630.996irs2地铁万科时代广场1.0001.0001.000-3海悦台小区0.9881.0000.988irs4恒锦家苑1.0001.0001.000-5恒天时尚中心1.0001.0001.000-40 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价6琥珀园0.9770.9800.997irs7华硕御龙苑1.0001.0001.000-8嘉禾小区1.0001.0001.000-9金涛大厦1.0001.0001.000-10锦天府1.0001.0001.000-11凯祥门小区1.0001.0001.000-12联泰时代广场0.8951.0000.895drs13联泰天悦小区0.8870.9150.970drs14龙湾小区0.9731.0000.973drs15绿地国际博览城1.0001.0001.000-16绿地外滩城1.0001.0001.000-17绿地锦尚院0.8951.0000.895irs18绿腾幸福里小区1.0001.0001.000-19明园九龙湾1.0001.0001.000-20南昌万达城1.0001.0001.000-21瑞园1.0001.0001.000-22商城凤凰印象1.0001.0001.000-23世贸新城0.7680.7820.982irs24世贸元亨大厦0.9581.0000.958irs25梧桐庄园0.7530.7940.948irs26新宇盛世广场0.9811.0000.981irs27星河汇商务中心1.0001.0001.000-28雅颂居1.0001.0001.000-29紫瑞江苑1.0001.0001.000-30棕榈庄园1.0001.0001.000-mean0.9610.9740.986Note:crste=technicalefficiencyfromCRSDEAvrste=technicalefficiencyfromVRSDEAscale=scaleefficiency=crste/vrste由以上结果可以看出，在规模效益可变的情况下，决策单元地铁万科时代广场、海悦台小区、恒锦家苑、恒天时尚中心、华硕御龙苑、嘉禾小区、金涛大厦、锦天府、凯祥门小区、联泰时代广场、龙湾小区、绿地国际博览城、绿地外滩城、绿地锦尚院、绿腾幸福里小区、明园九龙湾、南昌万达城、瑞园、商城凤凰印象、世贸元亨大厦、新宇盛世广场、星河汇商务中心、雅颂居、紫瑞江苑、棕榈庄园等25个房产项目的纯技术效率是DEA有效的。决策单元铂园、海悦台小区、琥珀园、绿地锦尚院、世贸新城、世贸元亨大厦、梧桐庄园、41 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价新宇盛世广场等8个房产项目是规模效益递增的，而决策单元联泰时代广场、联泰天悦小区、龙湾小区等3个房产项目是规模效益递减的。从上表3.15还可以看出，在规模效益可变的情况下，有5个房产项目未能达到相对的DEA有效。对这些非有效DEA的决策单元进行投影，可得表3.16的变量。表3.16DEA无效的房地产项目指标投影变量（规模效益可变）松弛变量剩余变量项目S1S2S3S4S5S6S1S2铂园0.0000.0000.000339.007140.1980.0000.0000.000琥珀园156.3060.0000.000384.839265.3810.0000.0000.000联泰天悦小区0.000209.32327.0170.000732.9290.0000.0000.080世贸新城0.0000.000484.6680.000175.5240.0000.0000.155梧桐庄园0.000125.8880.000907.791548.5240.0000.0000.4980参照这些变量，依据上文提出的公式X0x0s0；Y0y0s0，对各房地产项目在各指标上的投影计算，得到投影结果如表3.17所示：表3.17DEA无效的房地产项目指标投影结果（规模效益可变）投入指标输出指标前期社会楼面地房屋开期间费其他经济效工程税费效益项目价发费用成本益费（元/（综（元/（元/（元/（元/（元/（元/m2）合评m2）m2）m2）m2）m2）m2）价）铂园3112.42151.493381.711058.051513.58244.4613537.310.9200琥珀园2205.98158.273482.44773.99884.93174.1211546.461.2730联泰天悦小区1023.51308.384618.561231.14931.76139.0311941.071.3420世贸新城1778.29234.604152.65685.04997.4978.2011158.621.3290梧桐庄园850.12216.223452.87503.521004.87304.0110265.941.6420上述就是5个房产项目达到纯技术效率最佳时的各指标值。将投影结果与原始数据进行比较，发现上述5个项目在所有投入指标中均需进行调整。结果如下表3.18：表3.18DEA无效的房地产项目指标调整情况（规模效益可变）联泰天世贸新梧桐庄项目铂园琥珀园合计悦小区城园调整金额（元楼面地价-966.46-203.77-95.49-495.71-220.88-1982.31/m2）42 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价调整比例-23.69%-8.46%-8.53%-21.80%-20.62%-18.10%调整金额（元前期工程2-47.04-3.18-257.62-65.4-214.78-588.02/m）费调整比例-23.69%-1.97%-45.52%-21.80%-49.83%-35.49%调整金额（元房屋开发-1050.08-69.98-460.44-1777.35-897.14-4254.99/m2）费调整比例-23.69%-1.97%-9.07%-29.97%-20.62%-18.23%调整金额（元-772.81-408.12-114.86-190.96-1274.48-2761.23期间费用/m2）调整比例-42.21%-34.52%-8.53%-21.80%-71.68%-39.37%调整金额（元-653.72-288.5-888.24-502.51-952.13-3285.10税费/m2）调整比例-30.16%-24.59%-48.80%-33.50%-48.65%-38.12%调整金额（元-75.91-3.5-12.97-21.8-78.99-193.17/m2）其他成本调整比例-23.69%-1.97%-8.53%-21.80%-20.62%-17.05%调整金额（元-3566.02-977.05-1829.62-3053.73-3638.4-13064.82/m2）合计调整比例-27.37%-11.29%-18.15%-27.81%-36.49%-24.78%首先，根据上表3.18可以得出，由于是基于投入型的BCC模型，因此从投入上看，上述5个项目都存在不同程度的投入冗余，有很大的改进空间。（1）梧桐庄园项目每平方米需减少的投入为3638.40元，占其总成本9970.01元的36.49%。其中前期工程费需减少214.78元，按照该项目的可行性研究费、勘察设计费、三通一平费在前期工程费用的占比情况看，需各自减少34.88元、52.82元、127.07元；房屋开发费需减少897.14元，按照该项目的建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费在房屋开发费的占比情况看，需各自减少711.52元、98.99元、86.62元；期间费用需减少1274.48元，按照该项目的管理费用、财务费用、销售费用在期间费用的占比情况看，需各自减少476.68元、396.39元、401.41元。（2）世贸新城项目每平方米需减少的投入为3053.73元，占其总成本10980元的27.81%。其中前期工程费需减少65.40元，按照该项目的可行性研究费、勘察设计费、三通一平费在前期工程费用的占比情况看，需各自减少10.90元、32.70元、21.80元；房屋开发费需减少1777.35元，按照该项目的建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费在房屋开发费的占比情况看，需各自减少1738.39元、23.98元、14.99元；期间费用需减少190.96元，按照43 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价该项目的管理费用、财务费用、销售费用在期间费用的占比情况看，需各自减少47.96元、81.96元、61.04元。（3）铂园项目每平方米需减少的投入为3566.02元，占其总成本13027.73元的27.37%。其中前期工程费需减少47.04元，按照该项目的可行性研究费、勘察设计费、三通一平费在前期工程费用的占比情况看，需各自减少35.43元、9.73元、1.88元；房屋开发费需减少1050.08元，按照该项目的建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费在房屋开发费的占比情况看，需各自减少924.18元、19.63元、106.27元；期间费用需减少772.81元，按照该项目的管理费用、财务费用、销售费用在期间费用的占比情况看，需各自减少110.73元、441.10元、220.98元。（4）联泰天悦小区项目每平方米需减少的投入为1829.62元，占其总成本10082元的18.15%。其中前期工程费需减少257.62元，按照该项目的可行性研究费、勘察设计费、三通一平费在前期工程费用的占比情况看，需各自减少54.62元、134.73元、68.27元；房屋开发费需减少460.44元，按照该项目的建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费在房屋开发费的占比情况看，需各自减少420.37元、10.61元、29.46元；期间费用需减少114.86元，按照该项目的管理费用、财务费用、销售费用在期间费用的占比情况看，需各自减少29.87元、54.27元、30.72元。（5）琥珀园项目每平方米需减少的投入为977.05元，占其总成本8656.78元的11.29%。其中前期工程费需减少3.18元，按照该项目的可行性研究费、勘察设计费、三通一平费在前期工程费用的占比情况看，需各自减少2.38元、0.74元、0.06元；房屋开发费需减少69.98元，按照该项目的建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费在房屋开发费的占比情况看，需各自减少62.01元、0.82元、7.15元；期间费用需减少408.12元，按照该项目的管理费用、财务费用、销售费用在期间费用的占比情况看，需各自减少91.18元、239.90元、77.05元。其次，在楼面地价方面，根据上表3.18可以看出，铂园项目为取得土地使用权，付出的土地成本过高，如果楼面地价每平方米能减少966.46元，则该项目在楼面地价投入适中。第三，在前期工程费用中，根据上表3.18可以看出，梧桐庄园和联泰天悦小区等两个项目的投入冗余均很大，达到了20%以上，上述两个项目因开发时间44 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价相隔很近，且开发商均与江西联泰实业有限公司有关，因此存在同样问题。第四，在房屋开发费用中，根据上表3.18可以看出，世贸新城项目在房屋开发费用，特别是建筑安装工程费需大幅压缩。第五，在期间费用中，根据上表3.18可以看出，梧桐庄园项目因开发周期过长而导致需压缩的成本最多。第六，在税费中，根据上表3.18可以看出，梧桐庄园和联泰天悦小区等两个项目因归属于同一母公司，因此存在会计处理一致、未进行税收筹划的可能；在其他方面，铂园和梧桐庄园等两个项目均存在投入过多的情况。3.6本章小结通过利用CCR、BCC等模型对红谷滩新区房地产项目进行了结构绩效评价，我们得到如下结论：（1）在30个红谷滩新区房地产项目样本中，基于CCR模型，地铁万科时代广场、恒锦家苑、恒天时尚中心、华硕御龙苑、嘉禾小区、金涛大厦、锦天府、凯祥门小区、绿地国际博览城、绿地外滩城、绿腾幸福里小区、明园九龙湾、南昌万达城、瑞园、商城凤凰印象、星河汇商务中心、雅颂居、紫瑞江苑、棕榈庄园等19个项目的θ值为1，且其松弛变量、剩余变量均为0，证明上述19个项目均为DEA有效。（2）上述19个DEA有效的房地产项目中，成本结构效率最优的项目是南昌万达城项目，排在第二位的是恒锦家苑项目，排在第三位的是商城凤凰印象项目，排在第四至十九位的项目分别是嘉禾小区、凯祥门小区、地铁万科时代广场、棕榈庄园、金涛大厦、绿地外滩城、恒天时尚中心、雅颂居、明园九龙湾、绿腾幸福里小区、锦天府、绿地国际博览城、华硕御龙苑、紫瑞江苑、星河汇商务中心、瑞园项目。（3）在30个红谷滩新区房地产项目样本中，基于BCC模型，地铁万科时代广场、海悦台小区、恒锦家苑、恒天时尚中心、华硕御龙苑、嘉禾小区、金涛大厦、锦天府、凯祥门小区、联泰时代广场、龙湾小区、绿地国际博览城、绿地外滩城、绿地锦尚院、绿腾幸福里小区、明园九龙湾、南昌万达城、瑞园、商城凤凰印象、世贸元亨大厦、新宇盛世广场、星河汇商务中心、雅颂居、紫瑞江苑、棕榈庄园等25个房产项目的纯技术效率是DEA有效。铂园、琥珀园、45 第3章红谷滩新区房地产项目成本结构绩效评价联泰天悦小区、世贸新城、梧桐庄园等5个房地产项目未能达到相对的DEA有效。46 第4章结论及建议第4章结论及建议从评价结果来看，运用DEA模型对房地产项目成本效率进行评估还是比较客观的，结果接近实际，可见DEA方法可以广泛应用于房地产行业的相对绩效评估。研究成果对房地产公司改进成本、提高效率都有重要的参考价值。现就本论文研究结论和建议阐述如下：4.1结论（1）建立了以投入、产出指标为核心的评价指标体系，将房地产项目的成本绩效理论和样本的实际分析相结合，以楼面地价、前期工程费、房屋开发费、期间费用、税费、其他成本作为投入指标，以经济效益和社会效益作为产出的一级指标，同时针对社会效益分别设置了二级指标及三级指标。这样就很好地表达了成本绩效的投入指标和产出指标。（2）将CCR模型、BCC模型和超效率模型有机结合，对30个决策单元进行分析，判断上述30个房地产项目是否为DEA有效、弱有效或无效，对DEA同时有效的多个决策单元进行超效率DEA分析，并进行排序，得出效率最优的决策单元。最后是使用BCC模型对上述样本的纯技术效益和规模效益作出分析。对DEA无效的决策单元，运用投影理论提出改进的意见和建议，为开发商日后改善方案提供了很好的依据。（3）通过从抽取的30个房产项目评价看，南昌市红谷滩新区不愧为商务中心、生活中心和商业中心，各房地产项目普遍成本效率较高，在规模不变的前提下，有19个项目处于DEA有效的状态，效率平均值达到了0.961；在规模可变的前提下，有25个项目处于DEA有效的状态，效率平均值达到了0.974。剩余5个项目处于DEA无效的状态，均存在不同程度的投入冗余问题，因此上述5家房地产开发公司在楼面地价、前期工程费、房屋开发费、期间费用、税费、其他成本等方面均有很大的改进空间。（4）相对而言，大型企业、国有企业成本绩效管理较好。上述30个项目中，效率排名第一的是南昌万达城项目，开发商为南昌万达城投资有限公司，注册资本200000万元，其股东之一为大连万达商业地产股份有限公司，在中国47 第4章结论及建议商业地产行业内处于绝对领先地位，是中国商业地产的一面旗帜，在商业房地产项目中积累了丰富的成本管理经验。效率排名第二的是恒锦家苑项目，开发商为江西恒锦地产开发有限公司，其注册资本25800万元，是江西公路开发总公司的全资子公司，而江西公路开发总公司隶属于省交通厅，具有公路桥梁建设、公路附属设施开发经营等能力，这些无疑为房地产项目成本管理提供了帮助。而排名靠后的铂园项目，开发商为南昌名门世家房产开发经营有限责任公司，注册资本仅为2000万元，公司规模较小，在成本管理方法经营欠佳。（5）铂园、海悦台小区、琥珀园、绿地锦尚院、世贸新城、世贸元亨大厦、梧桐庄园、新宇盛世广场等8个房产项目为规模效益递增，因此上述项目在剔除楼面地价等固定因素不谈，可以在前期工程费及房屋开发费等因素上做文章，增强勘察设计费投入、加大基础设施项目兴建、给销售人员加薪等手段可以适当增加投入、扩大成本，进而获得更大的收益；而联泰时代广场、联泰天悦小区、龙湾小区等3个房产项目为规模效益递减，有鉴于此，可以有意压缩成本，减少开支的随意性，降低建设安装工程费的投入、减少公共配套设施的兴建等。（6）19个DEA有效的房地产项目中，楼面地价占比5.52%-50.66%不等，前期工程费占比0.97%-7.88%不等，房屋开发费占比21.70%-55.91%不等，期间费用占比3.10%-26.55%不等，税费占比1.55%-26.02%不等，其他费用占比0.39%-19.06%不等。因此绩效评价高的房地产项目，其成本结构没有固定模式，只要比例构成合理，其成本效率均有效。4.2建议综合以上对30个房地产项目成本绩效的测算结果，再结合5个DEA无效的房产项目实际情况分析，我们对房地产项目提出以下建议。（1）重视与社会效益相关的成本支出。上述30个房地产项目中，超效率模型排在第一位的南昌万达城项目虽然其经济效率排在第28位，但其社会效益在30个项目中排名第一；同时，在经济效益中排名第二位的星河汇商务中心项目，其社会效益排在第28位，因此其超效率排名也较后，位于18位。综上可以看出，随着城市居民的环保意识逐渐增强，消费者越来越关注他们的生活社区的生活环境和生活质量，所以他们不再只是受到地理位置，销售价格等因素的限制，周边环境在消费者心目中的占比也越来越重要。在此背景下，开发商48 第4章结论及建议应该重视小区相关社会效益的支出，改变过去的见缝插针式的发展模式，充分考虑住宅空间、日照时间、绿化间隔等，为消费者营造舒适良好的理想家园。（2）做好房屋开发费的成本控制。从表3.18中可以看出，5个DEA无效的房地产项目，共计投入冗余量为13064.82元/m2，而光其中房屋开发费一项的投入冗余量就达4254.99元/m2，占32.57%。由于房屋开发费在成本中比重最大，可压缩的成本空间也最多。因此开发商在全面施工过程中，应时刻关注在施工过程中存在的技术问题和成本问题，优化施工方案，有效控制人工费用，科学控制材料价款，合理确定施工工期，合理确定工程质量，在保证安全的前提下尽可能节约成本。（3）做好税费筹划工作。上述5个DEA无效的房地产项目，其税费的调整比例为24.59%~48.80%之间，也就是说上述5家房地产企业均需合理避税1/4~1/2，才能达到合理的税费结构，因此，上述房产企业应大力加强《税法》等专业知识的培训和学习，努力提升财务人员的素质，大力引进专业人才，提高会计核算水平，在不违反国家相关规定的前提下，通过投资、自营、销售等手段在事先进行周密筹划、合理安排，尽可能地为自己减轻税负或缓缴税费，并最终为企业减轻负担，降低企业经营风险。（4）做好房产项目全过程的全面预算管理。上述5个DEA无效的房地产项目，其6项成本要素均存在或多或少的投入冗余，因此房地产企业应做好项目全流程的预算管理，通过编制全面预算，对房地产项目整体经营活动进行合理的量化安排，可以使公司管理层认真考虑企业经营目标。根据多年来的情况，可以建立一个合理的成本控制系统，对每个员工执行预算、审计、决算和监督都是合理的。在实际工作中，公司的每一位员工都要严格遵循现行的成本控制制度、工作规范及成本目标等。49 致谢致谢时光如梭，岁月如织，在本科毕业7年后再次回到校园，在研究生院报到的场景还历历在目，一眨眼的功夫两年的硕士学习又将结束了。两年时光，说长不长，说短不短。有人说，硕士学习是本科阶段的大五、大六学年，而对我来说，这是一项全新的开始，在这两年里，我深深地感受到了学习让我的意志得到了磨炼，知识得到了提升，思想境界得到了升华，这是一段异常忙碌并又充满愉悦的旅程。忙碌来自于弥补自身的不足和平衡工作、学习和生活之间的关系，愉悦则来自于新知识、新方法的获取，同学的相识相知，老师的谆谆教诲，让我不仅能在知识的海洋里畅游，而且还收获了友谊和人生经历。这段经历让我感到十分荣幸并倍加珍惜，值得永远珍藏。在硕士学习阶段，我要感谢各位老师的殷殷告诫和谆谆教诲，我的论文选题正是在各位老师传道授业解惑中逐步明朗的；在论文撰写阶段，我要感谢我的导师邓群钊教授，从论文题目的确定、开题报告的撰写、PPT格式的确定，论文框架的把关、数据资料的选取到写作过程的展开、主要内容的把关，都得到了邓老师的悉心点拨。正是由于他不厌其烦、孜孜不倦的指导，让我受益匪浅，“听君一席谈胜读十年书”，遇到问题迎刃而解。古语有云：一日为师终生为父。在此，谨向师父邓群钊教授致以衷心的感谢！同时，对于给我的学习、研究提供了各种帮助的老师、同学和家人朋友也表示衷心感谢！感谢涂国平院长、陈华老师、喻登科老师、林永钦老师、李昌荣老师、毛燕玲老师、刘静华老师，薄秋实老师、余伟老师、肖丽群老师等各位管理学院老师给予我多方面的指导和帮助；感谢傅春老师、谢江林老师、刘春年老师、何宜庆老师、高级工程师李滨对我进行的精彩点评；也感谢蒋满英老师为我们的学习安排进度，并及时回复咨询，时刻关心我们的学习进展！感谢班上的各位同学，林孝宽、赖诚、刘伟、杨朝刚、吴漪涛、苏展展、刘扬、熊俊梅、宋丹泓、万芳等同学不仅给了我支持帮助，还有欢声笑语；感谢师兄师姐孙杰、邱微、韩小芬等同学无私帮助，为我答疑解惑。感谢南昌市审计局的各位领导、同事，感谢财金处的蔡丽处长、经贸处的赵清华处长、人教处的林锋处长，正是有了你们的支持、帮助和付出，我才能圆满完成学业、平稳顺利的毕业。最后我要感谢我的家人，我的妻子、父母、岳母等人，我经常忙于论文和工作，没有时间陪伴他们。在论文写作之际，我的小孩刚刚出生，是他们体谅我读书的艰辛，义无反顾地承担起了照顾小孩的重担，使我能集中精力地完成论文。他们给予我最大的支持，是我学习、工作和生活的坚强后盾，也是我心之所向的温暖港湾。运用DEA方法对房地产项目进行绩效问题研究，我感到还只是起了个头。50 致谢房地产业关乎国计民生，涉及面广，许多问题亟待解决。由于本人才疏学浅，再加上掌握的数据资料有限，论文中还有许多的不足。今后如有机会，我将继续深入上述问题的研究，力争发挥指导实践的作用。潘锦峰2018年4月51 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