伟星房产青山湖畔项目成本管理的研究

'国内图书分类号：F253．7国际图书分类号：西南交通大学研究生学位论文密级：公开年姓级一201申请学位级别亟±专业王直笪堡指导老师逼焦麽教援二零一三年岁-L月一日一夸一二，牛7月一口 ClassifiedIndex：F253．7U．D。C：IIIIIIIIUlUIIIIIIUIIIY2577867SouthwestJiaotongUniversityMasterDegreeThesisTHERESEARCHOFPROJECTCOSTMANAGEMENTOFWElXⅢGREALESTATEn≮VESTMENTGrade：2011Candidate：LiTiejunAcademicDegreeAppliedfor：MasterSpeciality：BusinessAdministrationSupervisor：Prof．TanDeqingSep．1，2013 西南交通大学硕士学位论文主要工作(贡献)声明本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下：本文以伟星房地产的投资项目“青山湖畔”为研究案例，介绍了伟星房地产公司的简介以及投资项目概况，针对“青山湖畔”项目在成本管理方面的经验和不足之处，研究了房地产项目全过程的成本管理问题。结合该公司开发项目的整个工作流程，运用科学的手段从项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及项目营销阶段等环节，提出了房地产开发项目成本管控的有效管理措施和方法。本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明。本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。学位论文作者签名：季锊1日期：020f；，f夕．乒 西南交通大学硕士研究生学位论文第1页摘要成本管理课题的研究一直以来备受关注，尤其对于房地产开发项目更是至关重要。随着我国社会和经济的快速发展，国家对于房地产成本调控与管理等一系列问题把关更为严格，管理房地产开发成本和做好过程控制成为目前众多房地产企业特别是大型国有企业亟需解决的问题。在房地产行业市场竞争愈发激烈的情况下，如何促使房地产开发企业的利润和效益能在当前的大环境下也能实现稳步增长，就必须严格做好房地产行业的成本管理和控制，促使房地产朝着更加健康的方向发展。本文是以伟星房地产的投资项目“青山湖畔”为研究案例，首先阐述了房地产开发项目成本管理研究的选题背景和意义，并对国内外的学者专家的研究进行了分析和总结，提出了研究的思路、方式和内容。其次，介绍了伟星房地产公司的简介以及投资项目概况。再次，针对“青山湖畔”项目在实施过程中成本管理方面存在的问题，研究了房地产项目全过程应进行的科学的管理手段。结合该公司开发项目的整个工作流程，运用科学的手段，不仅落实项目决策、设计、招投标的科学方法，同时，对施工和营销的环节也进行了研究，提出了控制房地产开发项目的有效措施和方法。最后，提出了如何加强和完善伟星房地产投资项目的成本管理的几点建议：加强管理人员成本控制意识；加大项目成本管理工作监控力度；采取适当有效的奖惩措施；对技术和材料进行严格选择和控制；建立标准化，信息化的项目成本控制系统。希望通过本文对房地产开发过程中成本方面的分析研究，总结出一些有效决策与方法来应对当前我国房地产行业开发大环境中普遍存在的成本管理与控制存在的问题。关键词：青山湖畔；成本管理；成本控制 西南交通大学硕士研究生学位论文第1I页AbstractCostmanagementresearchprojectshavebeencauseforconcern，especiallyforrealestatedevelopmentprojectsisessential．WithChina"srapidsocialandeconomicdevelopment，nationalregulationandmanagementcostsforrealestateandotherissuesaremorestringentchecks，managementofrealestatedevelopmentcosBandmaketheprocesscontrolbecomemanyrealestateenterprises，especiallylargestate·ownedenterprisesneedtosolvetheproblem．Intherealestateindustryincreasinglyfiercecompetitioninthemarket，howtopromoterealestatedevelopmententerprisesinthecurrentprofitsandbenefitsoftheenvironmentCanbeachievedsteadygrowth，wemuststrictlydotherealestateindustry,costmanagementandcontrol，promptingRealEstateNorthamorehealthydirection．Thispaperchoosetheinvestmentprojects”CastleLake”ofWeiXingrealestateforthecase，analyzesthebackgroundandsignificanceofcostmanagementoftherealestatedevelopmentprojects，reviewofresearchathomeandabroad，proposeresearchideas，methodsandcontent．Secondly,theintroductionWeixingrealestatecompanyprofileandinvestmentprojectprofiles．Again，thecombinationof”CastleLake”projectcostmanagementexperienceandinadequatetostudythewholeprocessofrealestateprojectscostmanagementissues．Developmentprojectsinaccordancewiththeworkprocess，fromprojectdecision—makingstage，theprojectdesignphase，theprojectbiddingphase，constructionphaseoftheprojectandtheprojectimplementationstagemarketingstageandotherprojectsproposedrealestatedevelopmentprojectcostcontrolmethodsandmeasures．Finally,thequestionofhowtostrengthenandimproveWeiXingrealestateinvestmentprojectcostmanagementafewsuggestions：tostrengthenmanagementawarenessofcostcontrol；improveprojectcostmanagementandsupervision；establisharationalincentivemeasures；useofnewtechnologies，newmaterialscontrolprogramscosts；Establishastandardized，informationtechnologyprojectcostcontrolsystem．Ihopethisarticleontherealestatedevelopmentprocesscostanalysis，itconcludedanumberofeffectivedecision—makingandwaystodealwiththecurrentdevelopmentofChina’Srealestateindustryenvironmentprevalentincostmanagementandcontrolproblems．keywords：CastleLake；costmanagement；costcontrol 西南交通大学硕士研究生学位论文第1II页目录第1章绪论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．11．1选题的背景和意义⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11．2国内外的研究综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯21．3本文的研究思路、方法和内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯31．3．1本文的研究框架⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。31．3．2本文的研究内容⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．4第2章伟星房地产公司简介及投资项目概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。62．1伟星房地产投资项目组织机构⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯62．2伟星房地产投资项目的成本构成⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．102．3伟星房地产投资项目成本管理的重要性⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．10第3章伟星房产“青山湖畔”投资项目过程成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．113．1“青山湖畔”项目决策阶段成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯113．1．1投资项目的成本预算⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯113．1．2项目管理人员的配置⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．123．2“青山湖畔”项目设计阶段成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯133．2．1设计单位的选择⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．133．2．2设计规模的控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．133．3“青山湖畔”招投标阶段成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯143．4“青山湖畔”项目施工开发阶段成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯143．4．1施工合同的管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．153．4．2工程项目开发的变更性管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．153．4．3供材材料的管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．153．5“青山湖畔”项目市场营销阶段成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯153．5．1项目营销策划⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．153．5．2市场定位分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．163．5．3广告推广费⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16第4章伟星房产“青山湖畔”投资项目成本控制措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．16 西南交通大学硕士研究生学位论文第Ⅳ页4．1“青山湖畔”项目决策阶段的成本控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯174．1．1充分的市场调研⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。184．1．2细致、科学的投资评估⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一184．1．3采用预算定额编制进行成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．214．2“青山湖畔”项目设计阶段的成本控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯224．2．1推行设计招评标方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯234．2．2预定设计限额，控制工程造价⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．234．2．3采用激励考核控制造价⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．244．3“青山湖畔”项目招投标阶段的成本控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯244．3．1规范招标管理模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．244．3．2规范评标管理模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．254．3．3采用工程量清单计价的方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一254．4“青山湖畔”项目施工开发阶段的成本控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯274．4．1严格按合同执行，减少工程索赔⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯274．4．2提高工程变更的预见性⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．274．4．3现场签证的严格管理，掌控工程造价的变化⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．284．5“青山湖畔”项目市场营销阶段的成本控制⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯294．5．1营销代理费用和营销费用⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯304．5．2房地产营销中常用的营销预算法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．304．5．3青山湖畔项目的营销策略和营销成本管理⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯314．6“青山湖畔”新机制下项目的财务成果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯324．6．1成本控制效果展示⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．324．6．2项目利润实现情况数据分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．33第5章加强伟星房产“青山湖畔”投资项目成本管理的建议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．355．1加强管理人员成本控制意识⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．355．2提高项目成本管理工作监督力度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．355．3建立合理的奖惩措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．365．4使用新技术、新材料控制项目成本⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．365．5建立信息化项目成本控制系统⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．36 西南交通大学硕士研究生学位论文第V页结论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯38致谢⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯39参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯40 西南交通大学硕士研究生学位论文第1页第l章绪论1．1选题的背景和意义我国房地产企业要想在激烈的市场竞争中求得生存和发展，就必须合理地控制房地产开发项目的成本以保证其项目利润的最大化，项目运营中的科学成本控制和管理成为了当下房地产企业密切关注的问题之一。众所周知，利润等于收入减去成本，然而房地产公司拥有良好的外部市场环境和社会经济背景的支撑，楼市销售火爆，利润自然会看涨。当国家开始实施宏观调控，势必会走向紧缩式发展的局面，企业的利润受到负面影响，资金链断裂，资金周转不灵。此时，企业要面对的直接问题就是怎么样去控制成本，提高管理水平，进而能够存活下来。实践证明：没有提前对于成本控制问题予以关注的中小企业很难在竞争激烈的市场大潮中存活下来。2005年至U2009年这几年间，我国的房地产市场的价位持续走高，房价的问题已经成为民生热门的话题。中央和地方两级政府都对房地产过热的局面予以强烈的关注，并且采取了有效的调控措施以防投资过热阻碍我国经济的健康发展。2010年的房地产行业的统计数据显示，4月份以来房地产市场的热度骤降，不论是一手房还是二手房，其成交量都明显低于2009年之前，表现最为明显的是大中型城市的楼盘成交量，下跌幅度较大，下半年以后，全国商品房的成交量的跌幅约已经达到44．2％。从调查的35个主要城市看，有4个一线城市的商品房成交量下滑，深圳下降64％，北京下跌47％，上海下滑T37个百分点，广州下降7％llJ。不仅如此，房地产在投资方面的问题也开始暴露出来。这些数据说明了目前房地产企业的竞争逐渐加剧，面对国家主要的调控政策的制定，企业只能通过降低成本来维系利润。为此，房地产企业要采用科学的成本管理方法，将成本管理理念贯穿于项目全生命周期中，发挥企业优势人力和物力资源的最大作用，以期能控制项目的总开发成本，提高房地产公司的效益，顺利帮助其渡过难关。虽然很多房地产企业已经做了一些整改：调整组织结构、加强企业内部的流程梳理等。但整体上对于成本管理的工作还不够到位，真正实施科学成本管理的还是少数。目前来看，房地产企业在成本管理工作中暴露出一些问题，包括：从业人员素质不高、实际成本管理的技术和方法不科学、手段不够先进，在成本控制的各个环节还存在应 西南交通大学硕士研究生学位论文第2页用问题等。本文将着重研究伟星房地产投资项目的成本管理问题，提出相应的如何加强成本管理的措施，为企业的决策予以帮助。1．2国内外的研究综述国外对于成本管理的研究起源于十四世纪，伴随着工厂的出现而产生。进入十九世纪八十年代，产生了一些具有重要影响的成本管理的相关理论，包括：作业成本管理、产品寿命、成本动因等理论。到了二十世纪三十年代，随着经济学的产生，很多理论性的成果被广泛应用于降低项目成本工作，包括项目的成本预估、确定和控制，到后来发展为对项目前期的成本分析、项目效果预估等‘21。此时，人们已经开始把成本控制和核算体系联系起来，甚至此时期已经把项目净现值以及内部收益率等理论应用于衡量建设项目成本投资的效益情况。随着经济和学科的发展，自二十世纪五十年代开始，相继又出现了诸如“价值工程”、“工作分解结构技术”、项目全面成本管理方法等。国外关于房地产成本控制的方法理论列举以下三种：(1)价值工程法从工程的角度出发，以项目团队为集体评审人，对项目的产品和服务进行功能分析，从而达到最低的成本实现最佳的产品和服务功能的作用。被选定的对象经过分析之后，从极成本和功能两个要素出发，从而选定最高价值的对象，这就是价值工程的主导思想。这种方法多见于项目评价或者工程设计方案中【41。(2)目标成本法目标成本法以市场为导向，是指在制定新产品的过程中为了达到预定的经济效益而采取的成本控制方法。在项目实施的每一个环节，对任何一个要素都要采取有效的费用控制方法，其目标就是通过严格的管理确保项目运行过程中的各种费用不超过预计的财务预算，确保企业利润的达到标准【3】。同时，确保在产品生命周期中，尽可能的降低研发和设计的成本，使企业能够维持健康的发展态势。(3)项目全面成本管理在长期的理论研究和实践应证中，大部分学者将其定义为：“通过行之有效的项目管理知识和有针对性的技术来对项目的资源、成本、利润以及风险等实施计划和控制”。国内方面对于成本管理的研究开始于改革开放之后。1984年以后，我国项目成本管理在体制和方法方面得到了重新发展的机会。1992年，项目成本管理体制逐渐向市场经济体制转变，但是在房地产项目成本控制方法的应用方面，我国的房地产企业仍然 西南交通大学硕士研究生学位论文第3页落后于国外，直至U2005年之后，房地产企业成本管理的理念开始在我国引起各方面的重视，在理论方面的的突出进步主要表现在：着重强调以目标成本为依据，加强施工阶段成本控制以减少项目总支出，提出了动态成本控制的概念和方法。吴成浩【5】在2005年撰写的《房地产项目工程造价全过程控制实务手册》一书中明确指出：房地产企业开发项目的成本控制本质上是对预估算成本与实际成本的核算二者差异的比较，并找出合理的成本控制措施，以最大限度地减少这项差异。刘佑清【6】在2006年撰写的《浅谈房地产开发项目的成本控制》一文中明确阐述了房地产行业项目成本管理的重要性以及如何做好开发项目的成本控制，围绕项目提出、设计、施工、竣工等开发过程中存在的成本控制问题进行了分析研究，总结出了一系列在各个环节降低成本，提高投资收益的方法和策略。文中强调，成本管理与控制在房地产项目开发中起着至关重要的作用，应尽量避免各种因素对其的影响。同时要以竞争为调控的方式，始终将以人为本作为原则，要为社会经济发展做出贡献。杨东【7】在2006年撰写的《房地产开发项目全过程成本控制》一文中指出：影响房地产开发项目工程成本的要素主要包括原料的市场行情价格变化、新技术和新方法的应用、银行利率和汇率变动以及国家颁布的一些影响房地产行业宏观调控的财政政策等。目前，房地产项目的成本管理环节问题依然存在：比如全过程成本控制、全面成本控制和全寿命周期的成本管理等都停留在降低成本的领域，实际操作性差；对于限额设计等成本控制方法来说，它们的控制目标属于静态，而市场变化万千，处于动态运行，这样就导致目标控制工作不能够做到位，在实际工作中困难重重；由于人为因素对于工程假设的各个阶段影响巨大，因此与现实中没有完善制度的约束形成了鲜明的对比。目前的房地产项目成本管理过程中，开发商由于受到众多因素的牵连，不能发挥企业的主观能动性，很可能会增加项目运作的风险。1．3本文的研究思路、方法和内容1．3．1本文的研究框架 西南交通大学硕士研究生学位论文第4页论文研究背景意义上图1．1研究框架图1．3．2本文的研究内容对于研究一项系统的工程来说，房地产开发项目和成本控制不仅需要研究内部成本管理的科学理论，同时还需要对外部环境有一个科学和清醒的认识。本文的具体研究内容概况如下：第一章，综述以往文献对于项目管理成本的研究，从理论层次阐明本文的一个主要研究体系和内容。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5页第二章，主要是伟星房地产企业“青山湖畔”开发项目的介绍及投资概况(包括项目组织机构、项目工作流程及规章制度、项目的成本构成、项目成本管理的重要性)进行阐述。第三章，对伟星房地产投资项目成本管理进行了分析，其研究贯穿于项目可研决策、项目设计、招投标、施工建设以及市场营销等各个环节之中。第四章，主要是基于伟星房地产公司建设项目在上一章各个环节中的成本管理研究，分析得出相应的成本控制措施。第五章，介绍加强和完善伟星房地产公司投资项目的成本管理的建议，包括：加强管理人员成本控制意识、提高项目成本管理工作监督力度、建立合理的奖惩措施、使用新技术和新材料控制项目成本以及建立信息化项目成本控制系统。． 西南交通大学硕士研究生学位论文第6页第2章伟星房地产公司简介及投资项目概况伟星房地产开发公司成立于1993年，由伟星集团全额投资建成，公司拥有国家一级开发资质，全国房地产行业排名前50强。经过多年的经营发展，伟星公司在全国各地已经成功建成40多个楼盘项目，伟星公司看好江西南昌的房地产区位优势和发展前景，通过竞标并且以总价值为1．2亿元中标获得青山区域150亩的土地开发权，该项目规划的容积率为1．69。经过公司多方探讨，最终命名该项目为“青山湖畔’’。“青山湖畔"总共的建筑面积达16．8万方米，预期开发的建筑类型主要包括多层、高层、小高层三种，“青山湖畔”以“多层电梯式花园生态洋房”为主要定位，绿化率高达40％，户型面积80—150平米。“青山湖畔”项目合计建设楼层数量为23栋，生活配套设施齐全，包括多个观景带、休闲场所以及地下停车场等。2．1伟星房地产投资项目组织机构 西南交通大学硕士研究生学位论文第7页图2．1伟星房地产投资项目组织机构图具体安排如下：伟星房地产公司主要由董事会进行领导，总经理负责各项事宜，下设两位分管领导，以下设立了营销发展部、设计工程部、成本控制部、计划财务部以及企业发展部等。各部门严格执行自己的职责，彼此之间共同协作。其中，计划财务部和成本控制部归属于集团财务总监负责；营销发展部负责青山湖畔项目房屋的销售租赁工作；设计工程部主要对现有土地设计招标、设计选型和设计确定工作，它的接口单位主要包括：设计院、装修设计公司等。计划工程部主要职责是现场的项目管理工作，计划财务部则把重点放在了投资成本筹划、资金使用方案、预算审批等工作，成品审核部负责(主管项目的招投标管理、合同管理、预决算管理)；企业发展部主要负责新项目的筹划、拿地以及政府公关等工作【8】。2．2伟星房地产投资项目工作流程及规章制度2．2．1房地产投资项目的工作流程伟星房地产投资项目前后的工程流程主要包括：收集项目相关信息、可行性调研、选址立项、编制项目开发计划、勘察委托、规划设计招标等一系列任务。详细流程可见表2．1和图2．2。表2．1伟星房地产开发公司项目开发工作主要内容1．收集“青山湖畔”开发项目的基本信息1．1战略发展部是“青山湖畔”开发项目的总负责部门。1．2其他各部门如市场营销部等收集本部门职责范围内的信息：a)市场营销部收集有关顾客需求、市场价格等信息；b)工程设计部收集与工程建设施工有关的国家法律、法规等信息；1．3各部门将收集的信息以书面形式反馈到战略发展部。由战略发展部对资料进行分析汇总，然后以书面文字材料的形式上报项目总负责人，为项目总负责人提供更加详实和可靠的决策信息。2．项目可行性研究青“青山湖畔”项目的可行性研究包括两层含义：一是“青山湖畔”项目建设可行性的探讨，山二是对建设方面进一步地优化论证。湖3．选址立项 西南交通大学硕士研究生学位论文第8页畔主要由项目总负责人负责落实“青山湖畔”项目的选址工作。开4．编制项目开发计划发4．1由总经理落实编制“青山湖畔”开发项目的总体规划。项4．2《项目规划》包括以下几个方面的内容：目a)“青山湖畔”项目建设的进度计划；流b)“青山湖畔”项目资金的使用计划；程c)“青山湖畔”项目的测算。说5．勘察委托明由伟星房地产公司的工程设计部负责提供相关的资料。6．规划设计招标工程设计部负责“青山湖畔”项目筛选勘测单位的选择并签订有关合同。7．办理用地规划批文建经部负责用地规划批文的落实和审核。8．办理工程外网配套相关手续工程设计部主管办理工程外网需要的系列手续，比如水资源、电力、暖气等项目。9．办理工程规划许可证由建经部主管办理工程规划许可证的相关事宜。10．施工准备10．1建经部主管草拟工程预算、招标开工建设的相应工作。10．2工程设计部对“青山湖畔”项目的“三通一平”予以落实。11．办理行政主管部门批文12．后评工程完工后，企划部召集项目的相关部门对建设项目展开分析总结，编撰项目的总结汇报。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9页总经理．-上责任部门企划部数据分析、评价改进机会、实施改进上／＼＼⋯41、收集项目有关资料．．⋯／鎏孽＼／Jr＼法规／2、可行性调研V◆3、选址立项◆4、编制项目开发设计上5、勘察委托(普勘)●6、规划设计招标7、办理用地规划批文上『9、办理工程规划许可证}◆10、施工准备期图2．2房地产开发公司项目开发工作流程图 西南交通大学硕士研究生学位论文第10页2．2伟星房地产投资项目的成本构成房地产开发项目的成本就是指对建设用地的投资分析、项目启动、方案设计、建设方案设计、施工水平控制、产品推广、物业交付和评估等项目开发各个阶段所产生的全部成本，主要涵盖：土地成本、项目前期款、建筑安装费用、公共配套设施费用、销售费用、管理与财务费用等几个部分。其中，土地所需要支出的资金涵盖了土地成本、拆迁补偿、契税以及城市基础设施建设等资金，它是因购买土地所产生的所有成本支出。前期费用主要包括：设计费、三通一平费用、临时设施费用等。建筑安装费用包括：工程建设安装费用、室外工程等费用；配套费用是指房地产开发项目相关的其他费用，主要包括向政府缴纳的管理费用等；销售费用是指项目在销售过程中总的花费费用；管理费用是指付给项目管理人员的薪酬以及日常办公和业务的开支；财务费用指项目开发的资金利息和应缴税金等内容。2．3伟星房地产投资项目成本管理的重要性研究伟星房地产公司“青山湖畔’’投资项目的成本管理问题具有重要的指导作用，主要包括：(1)研究降低“青山湖畔"项目成本支出的问题，可以有效帮助伟星房地产开发公司做好企业内部的管理，使得公司的规章条例趋于规范，为之后的项目开发提供可依据的参考。房地产企业成本控制的水平能直接反映经营管理水准，有效控制开发项目的总成本可以提高企业的经济效益，完善企业的经营状况。(2)研究降低“青山湖畔”项目成本支出的问题，可以使伟星房地产公司凭借成本上的优势在市场中获得有利位置，从而拥有更为广阔的市场前景，获得更多的市场资源。(3)研究房地产开发项目的成本管理，能够有效提高生产和经营效益，促进整个房地产行业的转型升级，加速房地产企业由粗放型向集约型转变【11】。 西南交通大学硕士研究生学位论文第11页第3章伟星房产“青山湖畔”投资项目过程成本管理3．1“青山湖畔’’项目决策阶段成本管理3．1．1投资项目的成本预算一般情况下，房地产开发项目的成本主要涵盖各项工程前期费用、市政公共设施建设成本、项目管理成本、财务支出、项目的所有税以及其他成本等等。(1)土地成本土地成本主要有城镇土地出让金、土地征用支出、土地评估成本和交易成本等。协议出让土地使用权、拍卖出让土地使用权和招标出让土地使用权三种。其中通过拍卖出让土地的使用权利成为当下房地产公司争取开发权利的主要方式。在伟星公司的商品房价格比例中有20％是土地费用【121。(2)前期工程款前期的工程款主要包括项目的规划设计阶段、可行性研究阶段、测绘和地质勘探阶段等的支出款项。前期工程款在总体的费用中所占比例大约占5％。(3)安装建设费(4)市政公共设施费包括项目运营过程中的各种前期配套设施，水，电，气等，这些项目占总成本的比例为20％．30％。(5)管理费用、管理费用主要是指房地产公司为了确保项目建设经营活动顺利进行而产生的全部消费。(6)财务费用财务费用是指利用借贷等形式来筹集资金而产生的费用。因其房地产行业投资的自身特点，必须依靠银行的力量来缓解资金上的暂时压力。(7)税费税费主要包括税收和行政性费用两部分【13】：税收包括房产税、土地使用税、营业税等；行政性费用包括征地管理费、商品房交易管理费、开发管理费等等，其成本支出约占总成本的20％。 西南交通大学硕士研究生学位论文第12页(8)其他费用其他费用主要是指不能计入以上几项的其他费用。比如销售广告的费用支出等。其中销售、推广费用指的是房地产开发企业的营销部门以及代理部门在销售产品或者提供劳动服务的过程中产生的支出。另外还包括像样品房装修支出、推广资料以及宣传成本、活动推广支出等。3．1．2项目管理人员的配置根据项目的实际规模、工期的要求和伟星房地产公司的领导决定，此项目配置管理人员如下：表3．1项目配置管理人员表部门性质人数配置总经理1人分管经理2人营销发展部5．7人设计工程部6．8人成本控制部8人计划财务部2．3人企业发展部2-3人其中，伟星房地产公司的成本控制部门由一名成本经理负责部门的总体事宜，其他人员分管工作。目前的构成主要是：一名成本经理、四名土建造价工程师、两名安装造价工程师以及一名主管项目装修造价的工程师。成本控制部门的主要职责在于：及时掌握原材料市场的动向，提供原料的采购成本依据，考察供应商的情况，进行现场工程签证的审查工作以及工程进度款的批复等等。成本控制部门的主要工作有：1、房地产项目开发开始阶段的投资评估工作；2、项目方案阶段的成本估算指标和设计方案估算指标；3、在限定的指标内，预计项目施工图的设计需要多少资金；4、参加招投标工作，负责计价工作提出合同价款的控制指标：5、施工过程的成本支出管理以及每项工程完工的决算；6、建立项目成本台账，对项目开始实施全过程的成本管理；7、做好项目预决算人员的业务管理和培训并收集有关的工程造价的信息。 西南交通大学硕士研究生学位论文第13页3．2“青山湖畔’’项目设计阶段成本管理房地产开发项目中，设计阶段成本管理对于整个项目的成本支出来看意义重大。为了充分体现这种重要性，应当将价值工程原理充分运用到前期的设计规划中去，利用行为控制对成本进行科学的监控，并给予个人的适当权限，积极发挥每个个体在总体中的作用，采用合理的成本行为。成本管理是工程成本控制中最为关键的环节。研究表明：以往项目中，设计阶段的成本控制可以影响工程造价的3／4左右，施工阶段的影响很小【14】。因此，设计阶段的质量优势直接影响整体工程项目的成本支出。3．2．1设计单位的选择工程项目中管理成本支出的重点在于设计过程。虽然设计费用仅占总工程成本的1％左右，但是它的影响大小约为70％，因此，设计的好还决定着整个工程项目的进展程度。做好工程的设计工作，选择一个适合的优秀的设计单位是十分关键的。在选择设计单位的时候，要兼顾几个重点的要素：设计单位的资质、设计费用的成本、设计的周期和耗时、设计团队的水平以及设计单位对项目所在地的了解等等。因为这些因素会影响着设计单位对项目设计工作的最终效果。专家们一直提倡用设计招投标的方法和设计方案的竞选途径来对比不同设计单位的实力，挑选最佳、可靠的设计单位Il5。。3．2．2设计规模的控制在选择并确定了设计单位和设计方案之后，作为项目成本的管理部门更应该对这份方案和成本支出做充分的考虑。现实生活中，很多项目的设计方案看起来很完美，不仅符合现代的美学观点，而且还兼顾了绿色、环保等前卫性因素，但是设计方案超出了项目的总预算。实践证明：如果工程项目在设计环节就没有对设计规模进行审核，项目在实施过程中总会产生更多的项目支出，最终成本会超出预计的范围，导致项目效益下降。因此，控制好项目的设计规模至关重要。要控制设计规模，需要做到：首先，必须对项目的总成本目标进行明确的限制，设立警戒线或者设置警戒区间；其次，要严格审核项目设计方案中各个环节的科学性和实操性，严把质量关；最后，要对工程涉及的原料市场有一个即时的了解，对于市场的行情要始终关注，对于成本的支出有灵活性的应变预案【161。 西南交通大学硕士研究生学位论文第14页3．3“青山湖畔’’项目招投标阶段成本管理房地产招投标项目是指开发商设置项目建筑标的，告知其他若干企业根据该项目制定标书并进行工程报价，对项目进行各自的投标，开发商会根据实际标的选择最为合适的单位，最终与中标单位签订合同，按照合同的规定进行实施。可以说，项目工程的招投标工作是房地产开发过程中降低成本环节中的最为重要的一步，在项目开发过程中，招标工作贯穿于项目始终。从项目土地的竞争拍卖、设计、施工方的承包、二次分包、材料设备供应到销售代理、项目物业等等环节都需要通过招投标的方式，不仅激发了众多竞标单位的热情和工作积极性，而且也体现了公平公正和公开，可以让生产方以最优的成本达到最优质的效果u7‘。工程招投标是控制工程成本的有效妙方，这种方式是引入了市场的竞争机制，目的是控制成本、保证合同的按时完成。项目的招标工作是以市场为导向，以控制成本、保障合同为目的，保证运行良好的工作方法。这要求开发项目工作的各个部门之间要形成联动机制，发挥各专业的作用和积极性，积极配合招投标负责人员做好工作，保证项目的质量和有效降低项目的成本。尤其在项目招投标的进程中，要重点抓好对项目的规模优势和供应商的自身优劣和竞争性，最终获取一个比较合理的价格，特别是对于那些重点的工程项目，一般情况下招投标企业会按照规模效应和社会的影响力用低于常规工程造价的价格去报标，并积极发挥这些承包商和供应商的主观能动性，努力参与进来。同时，对于图纸要进行认真的审阅，特别对工程管理部门和成本管理部门的要求提高。一定要尽量减少工程实施进程中某些设计方面的变化和中标企业事后的索赔行为。因此，工程项目管理部门在评标过程中，一定要本着高度负责的态度，认真分析各投标企业的标书，乙方出现低价中标、高价索赔以及不平衡报价等不正当竞争的行为。另外，要鼓励各个投标企业从专业的视角建言践行，优化设计方案。在招标的时候，学会使用集群项目开发带来的好处，从而尽可能的树立品牌，保持和供应商的不间断合作。当然是在保证质量的基础上获取更多的实惠。3．4“青山湖畔"项目施工开发阶段成本管理项目施工是能够将工程的图纸最终确立工程实体的关键环节，它能够及时的体现项目工程设计的意图，是关乎产品好坏和使用价值的关键步骤。这个阶段对项目整体 西南交通大学硕士研究生学位论文第15页工程造价的影响大约在10％．25％之剐181。3．4．1施工合同的管理签订规范、科学、严密的工程合同文件对于房地产项目的成本管理是一项重要的工作，这在国际上都已经形成了惯例。聘请有经验的、有实力的咨询公司撰写科学严密的招标文件和合同文本，同时对承包方在施工过程的合同履行情况进行科学和严格的监督。目前，我国在房地产项目的施工方案层面已经出台了一些法律法规，但是与发达国家相比依然存在很多弊端，需要我国今后在行业间的互动、转换以及合作方面加大力度。3．4．2工程项目开发的变更性管理对于项目施工中的成本管理，要尽量减少设计变更，对于因为工程项目开发多引起的工程设计变更的行为要严格管控，比如：施工设计方案粗糙、设计图纸与实际的施工不符、市场供应的原材料与施工设计的理念不符等。要尽量减少设计变更，控制建筑规模，督查各种建设项目，建设过程按照设计标准。认真处理那些必须发生的设计变更，要建立科学合理的应急机制，对于变更要经过多方的共同协商来完成，需要经过设计企业负责人、施工方的总监理负责人以及业主方的代表一起签字方生效。3．4．3供材材料的管理一般情况下，要遵守设计图纸的设计理念，在材料的选择和购买以及供应方面要严格按照设计图纸的要求来进行。不随意对供材材料进行更改，不随意变更施工的设计方案。最好是在长期合作的基础上，与几家拥有雄厚实力、长期合作、经验丰富、质量免检的材料商进行长期的稳定的合作，减少材料购买和选择方面的麻烦。同时，要严格材料的管理，要求监理方对于材料进行严格的审核。一旦发现不合格以及与实际设计不符等情况的材料要及时的提出来并告知上级单位比做出及时的处理，保证供材材料的科学性和合理性。3．5“青山湖畔"项目市场营销阶段成本管理3．5．1项目营销策划房地产项目营销策划主要是运用到现代整合营销理念，要考虑观念、设计、区位优势、房型、价格、包装、品牌推广等几大部分，通过现代的营销手段进行整合式处理，对房地产目标市场的实际需求进行最终的定夺。要深入了解消费者在不同时期， 西南交通大学硕士研究生学位论文第16页不同层次的要求，寻求最适合当前的发展理念，最终通过消费者的满意和投资热情来验证营销方案的成功指数，开发商从中获利。3．5．2市场定位分析按照前期的市场整合分析情况，可以确定项目的市场中的位置，最终发现潜在的目标客户。工程项目的营销部门会根据这些分析进行科学有效的市场定位分析和营销策划总体思路分析。同时，提出产品规划设计基本要义，产品的设计方案要迎合市场的需要，并且后期的利润要较为客观。具体的内容包括：工程项目的市场位置确定、适用人群、项目开发规划、交通的方案的确定和审核、户型的研讨、房屋样式的设计指导、外维设计方案、园林绿化的规划意见以及小区物业管理建议等等。3．5．3广告推广费广告在营销推广中并不是新鲜事物，但是却是关键和常见的使用手段。目前的南昌房地产市场上，大多的房地产项目广告都是交由专业的、有实力的广告策划公司进行整体的设计和包装。为了尽可能确保客户的全面性，营销工作应该面向更大范围的点和面，通过对每个项目的合理费用估算后，再进行项目费用的推敲和删减。使用最为普遍的方法是依照收入来衡量支出的方法、同行对比的方法以及目的任务方法以及广告和获益百分比法【191。青山湖畔使用的就是销售百分比法，广告费中的媒介投放费用占销售数额的1．6％左右。这其中，主要包括平媒、电视媒体、大型户外、公关和促销活动、广告宣传制品和展销会费用等几部分。具体的费用所占比例如下：表3．2青山湖畔投资项目广告推广具体费用百分比表类型所占百分比报纸平媒15％电视媒体25％大型户外广告30％公关和促销活动10％广告宣传制品制作5％展销会的费用15％通过以上数据分析以及实际调查得出：青山湖畔的广告推广费中，平媒、电视和户外的广告费用最多，户外的效果最明显，电视的效果也可以，报纸平媒的效果不佳。 西南交通大学硕士研究生学位论文第17页第4章伟星房产“青山湖畔"，投资项目成本控制措施房地产的整个项目周期内的所有成本管理的办法是基于对此房地产项目的每个生产阶段的特点和过程的深刻研究。通过对项目中各个阶段的情况进行分析和汇总，核定最终有价值的信息，达到减少能耗的目的，最终实现总成本的控制。其根本方法是在对项目整个过程中产生的项目成本费用有一个整体的核定的基础上，将它们分担到每个有关的部门或单位里，通过共同的分工协作最终达到有效的成本管理。根据房地产项目工作和活动的分解可以最终建立对整个项目的的完整成本管理分析方法。房地产的各个阶段分为投资决策、设计、招投标、施工和市场营销等几个部分。。因此，在房地产项目成本管理过程中，要对管理的过程进行分析和细化，从每一个环节入手，最大限度的降低成本的支出，避免因为管理不科学而导致增加成本的风险。4．1“青山湖畔”项目决策阶段的成本控制房地产项目决策中成本控制的核心就是对项目投资机会的良好把握和对相关投资决策事宜的科学管理。投资机会也就是指的拿地的机会。在进行投资评估的过程中，需要进行认真细致的市场调研和投资估算。投资估算的准确度将迅速影响项目后期经济效益评估的结果，也会对项目的规划建设等起到重要影响。虽然项目决策阶段的成本费用占整个项目成本的比例不是很大，但它对整个项目的运营影响很大，要真正重视起决策阶段的成本管理。另外，在决策阶段，要根据该公司各个部门之间的通力协作对项目的可行性进行科学分析，尽量做到投资收益的准确预估，达到降低项目运行的风险、增加公司收益的目的。本文所研究的开发项目的可行性方案主要是由该公司的项目策划领导小组负责。工程策划领导小组主要是由各部门的经营和领导组成，包括集团的领导、总经理助理、项目发展部、设计部、开建部、市营部、财务部等部门，统一进行规划和评估。主要由公司的项目发展部牵头其他各个部门，共同组成一个项目研究小组，对项目的可行性进行具体的研究。该公司在此阶段的成本管理工作主要重视好以下两个方面：保证充分的市场调研和细致、科学的进行投资评估。 西南交通大学硕士研究生学位论文第18页4．1．1充分的市场调研充分的市场调研能够有效的减少项目运营中各种不确定因素所导致的成本增加的可能性。通过调研和分析，科学制定各种预估的应急预案，从而把项目的不确定性降到最低点。在伟星房地产投资项目中，最重要的调研内容主要是影响房地产投资项目的国家政策法规、房地产内部投资环境以及区位环境等。主要包括：这个项目周围的经济情况、人口数量、市区的基础上设施、商业以及教育环境等方面的调研。相关的收集资料主要包括：国家和地区相关职能部门对该地区的经济发展所指定的相关政策、规划和法律规范等；该开发项目的基本情况介绍；项目所在地的区域开发情况，基础设施建设情况以及交通等区位情况；当地的风土人情、地理以及经济社会、教育的发展状况；准备开发的项目用地的土地利用条件、规划设计情况以及初步的计划方案等等。4．1．2细致、科学的投资评估投资评估主要是根据项目前期的调研，进行经济和社会效益的预测，通过科学的数据来反映项目的长远效益，最终为项目的决策提供有力的依据。投资评估主要是根据房地产项目的成本各种构成的项目进行科学的评估，数据的主要来源是该项目市场竞争同行的情况和资料。本文所研究的项目通过土地竞拍所得，在项目进行之前已经通过了多轮相关的科学调研和评估。以下为青山湖畔项目的成本估算总表：表4．1青山湖畔项目的成本预算总表项目的估算成本值项目类型单位的建筑成本(元／平米)单位销售成本(元／平米)土地费用182．12205．34项目前期的费用投入93．65105．32工程前期款54．5663．12工程直接管理费用45．3251．23三通一平、临设等建设前期35．4640．78款项土建安装工程费用1239．451425．63基础设施和配套工程建设费243．52280．08装修费103．08117．35开发间接费用33．0935．89 西南交通大学硕士研究生学位论文第19页销售费用292．79336．35不可预见费用23．8927．54预控成本2344．092696．95决策阶段的项目成本估算实际上是为项目建设过程中成本控制提供比较和参考，从上表可以看出，伟星房地产公司对于青山湖畔项目的成本进行精确的预算，除了实际可能产生的费用以外，还设定了不可预见费用和预控费用支出。按照如上成本估算，同时结合营销部门提供的销售收入预测，成本预估算以及材料成本分析等资料，经财务部审核，综合分析一个项目的销售利润有多少、财务内部的利润有多少，同时，判断项目的销售成本控制力度等指标是否满足可研究性报告中的要求。这对确定项目的总目标成本起到至关重要的作用。决策阶段的成本主要产生于机会分析费、市场调研费用、分析方案是否合适所需费用以及审核通过的费用。对项目来说，决策阶段的成本管理的实施效果将直接影响着项目的成本控Nl商-J题。下表是房地产项目每个阶段对成本控制的影响比例：表4-2房地产项目每个阶段对成本控制的影响比例阶段决策阶段设计阶段项目开发阶段市场营销阶段费用成本比例l％10％．20％60％．70％1‰5％对成本控制的影响60％．70％20％．30％10％．15％5％从上表可以看出，决策过程中的成本比例虽然仅占整个房地产投资开发项目成本的1％左右，但是其对成本管理的影响却达NT60％．70％，决策具有方向性，是对项目全局性的把握。项目最后决定的方向将直接影响着项目建设的好坏，关乎工程造价的高低．和投资效果。如果在确定建设方案阶段出现问题，将会“牵一发而动全身”，严重影响到后续阶段的成本控制管理。在决策成本控制中确定了目标成本之后，管理人员要知道各部门的任务是什么，然后根据部门的任务来分析需要花费多少成本进行，从而将全部成本分配到每一个部f-j内部，实行责任的分解制度，具体如下表所示： 西南交通大学硕士研究生学位论文第20页表4—3伟星房地产项目责任成本表部门责任成本责任成本指标(万元)总经理室管理费用2800成本控制监督和管理个项目部门的成本成本部门管理动态顾问咨询成本1152建安成本220145勘察设计成本2014设计部门室外工程成本5672设计变更成本低于成本总额的6．7％三通一平成本668工程部门’临时设施成本551营销部销售成本6827通过以上成本责任划分，可以使得各部门明确自身的成本控制责任。就伟星房地产投资项目的实际情况来看，管理费用涉及到办公费用、招待费用、公关费用、差旅费、管理人员工资费用以及车辆租用费用等。成本部门主要对项目各阶段的成本进行动态管理，并计算和合适顾问咨询成本。成本部门还需要对设计部门给出的设计稿件以及技术方案进行审核，预计成本支出，判断成本是否在控制内，如果设计出来的方案的成本已经大于预计的责任成本，设计部要依照指示来调整设计的标准。溶蚀，每一项建安费用设计部门负责，这个工作一般是设计部的分内工作。除此之外，设计部fI"J要-依照之前公司分配的责任成本展开科学的限额设计。工程部门主要负责项目实施过程中的三通一平成本控制以及临时启用或租用的设施成本。负责销售管理的人员应该负责对项目建设过程中的成本支出情况做出科学的预算，并且考虑动态的因素，对成本进行控制。成本控制工作由于首先需要进行数据的估算，工作所需要的费用支出不容易定下。因为，市场处在变化中，各种事件的发生也是没有预兆，工作错误也时有发生，所以，预控成本的改变概率是很大的。从这个角度来说，责任成本应该具有弹性。假如确实发生了难以控制的因素，管理部门需要立即反应并督促相关部门查找原因，选用科学有效的应对对策。这样才可以调整责任成本目标，防止成本预估和实际成本投入差额过大的现象出现。 西南交通大学硕士研究生学位论文第21页4．1．3采用预算定额编制进行成本管理预算定额是土建工程建设中的关键技术环节之一。它界定了单位工程以及分部工程建设中所需要耗费的人力、物料和机械的数量。它的各项数据反映了施工单位完成分部工程建设的效率和利润，是计算建筑安装价格的基础。预算定额的编制主要遵循以下三种原则：首先，预算定额的编制要满足在正常施工条件下，建筑企业的施工队伍正常的施工水平所能达到的程度。预算定额编制一定要符合施工队伍的具体情况。其次，预算定额的编制应该由施工企业根据市政部门的报价和要求，结合企业的自身情况，独立编制市政工程预算定额。最后，在市政项目分项时，在确保定额编制适用性的基础上，对于次要、价值小的项目进行综合，减少零星项目的数量，提高定额管理的质量。在伟星房地产青山湖畔投资项目成本控制中，机械和人工成本的控制占据总成本数的25．1％。因此对机械和人工成本进行预算定额编制可以有效控制该项目的总成本投入。在目前我国房地产施工企业中，先进设备的数量和科学高效的施工水平，成为了企业施工能力的代表，是企业市场竞争的体现。在项目的建设过程中，租赁或购买机械所投入的资金占到整个工程安装费的l／5。由于影响机械产量和工作质量的因素很多，因此在进行公路建筑机械定额的测定工作中，编制人员需要对机械进行全面的检查，分析汇总出相同领域的工作项目中，应该选用的各种机械的产量定额。以伟星房地产涉及的青山湖畔项目房屋地基工程的预算定额举例：在进行地基施工的成本预算编制时，各类级别的砾石地基、稳定土基层和各级碎石应该要达到的厚度是13至16cm之间，填补缝隙的碎石厚度要达到13cm，最底层的压实厚度是18至21cm，而最上层的压实厚度小于或等于16cm。此种条件下，工程中使用的平地机和压路机的数量按定额数量计算，按照实际的需求来确定调派相应数量的机械设备。如果超过以上压实厚度，需要增加施工机械的数量。而项目预算定额人工组成由基本用工和其他用工两部分内容组成。基本用工是指完成工程项目所要求的技术种类的用工。根据不同技术工种的劳动强度和技术含量拟定相应技术的定额工时，并根据定额工时进行定额计算。它主要包括两个方面。一方面，完成规定计量单位的主要用工，计算公式为：基本用工=乏：(综合取定的工程量×劳动定额)另一方面，需要按照劳动定额规定增加计算用工量。其他用工主要涵盖了超远距 西南交通大学硕士研究生学位论文第22页iil离运载用工、配合性用工、人工幅度差等。辅助性用工是指技术工种劳动定额类而在预算定额类中需要充分把握的用工数量，其计算公式为：辅助用工=y(材料加工数量×加工劳动定额)而人工幅度差是各工种之间的工序搭接、质量审核以及隐蔽工程完工审核过程中的影响和零星用工等。4．2“青山湖畔’’项目设计阶段的成本控制房地产项目设计阶段的成本控制主要包括组织方面、技术层面，具体内容如下表所示：表4．4伟星房地产项目设计阶段成本控制措施控制方法主要措施建立合理的设计管理组织，加强设计管理中的协调和监督；建立合理的招标方案选择策略；组织措施对设计单位的自控系统进行监控，督促设计单位完善自控系统；委托咨询机构进行设计监理。协调技术和成本的关系；参照价值标准优化设计；技术措施优选设计计划和项目建设设备及方式；重视设计预估的编Iii；进行合同审核，跟踪合同执行情况；合同措施及时进行合同的签订和修改；整理设计文件和管理文件。落实设计进度款项的支付；设置员工奖惩措施；经济措施使用经济学原理对设计方案进行分析：制定设计阶段的资金分配计划；建设工程项目投资控制一直存在于项目建设的始终，技术设计结束前的这个环节是决定着项目造价的关键阶段，而设计阶段由于不确定因素过多，其设计方案的选择对工程造价的控制影响较大。因此在设计阶段，需要设计人员需要针对以上措施严格进行成本控制。 西南交通大学硕士研究生学位论文第23页4．2．1推行设计招评标方法对于房地产项目的设计阶段，设计的招投标以及设计方案的竞选无疑是比较主流和实用的方法。这种方法可以由专家组成评审会，共同为设计方案进行选择。通过采用科学有效的办法，按照经济、适用、美观等选择原则，充分考虑技术、结构、节能环保和环境等综合因素，对竞选的方案择优进行筛选。最终的中标方法要在成本估算中符合建设项目的成本投资需求【201。推行设计招标方法有利于设计方案的选择和公平竞争，保证了选择出的中标方案技术先进、设计独特、适应力强，有利于成本的控制。这种设计招标的方法也会促使这些竞标方案的企业努力提升自身的素质和实力，在专业上予以投入更多的关注，不断完善自己的方案和工作方法，争取最终获得中标，这种良性的竞争手段有利于项目方案的科学和适用，减少了后期设计方案变更的成本风险。4．2．2预定设计限额，控制工程造价所谓的设计限额，是指把成本经济指标最终落实到工程项目的设计人员的具体实施的工作当中，将质量和经济效益有力的结合起来，保证项目的总体成本符合总概算控制的限额。因此，不仅要保证项目工程的使用功能，而且还可以保证最佳的经济效j上盆。这种感觉设计限额的方法要求设计者和成本控制者之间要互相帮助，协同作业，从经济层面不仅要不断的改进项目的总体设计方案，从设计造价分析层面更要不断的对总体的管理方案进行调整，最终达到动态的成本控制的目标【2n。这种限额设计的最关键的功能就是要保证总体成本在小于或者等于预算目标的基础上，尽可能的让设计更加的趋于合理化。工程项目的限额设计的一般步骤是：首先，确定项目的总成本限额，按照工作量或者工作分项对成本进行逐层的分解，核定每个单项工程的成本设计限额数值，以此作为初步设计的限额标准；其次，按照相对应的部门和工作进行细化工作，以此作为工程施工图设计的限额准则：最后，在整体的经济技术指标的对比下，确认最终项目实施的工程图设计方案，保证项目能够在科学合理的设计计划下开展。从事设计招标，使用限额设计，这是设计过程中必不可少的办法。施行设计招标，可多渠道选择设计方案。按照设计层面的招标竞争适当提升设计的水平，尽量避免设计的改变，提高设计效率，可以最终提高设计的准确性，这些对于控制工程的预算具 西南交通大学硕士研究生学位论文第24页有非常有效的影响。做好限额设计，将其完美的融合到各个阶段之中，从投资决策、初步设计直到项目的实施，环环相扣，通过目标限额、最高限额和有针对性的管理工程量，最终使得项目的人力、物力、财力能够在调配下发挥最大的作业效率，继而使项目的效益提高。4．2．3采用激励考核控制造价在实际的工程项目操作层面上，为了使限额设计的效果达到最佳，要注重对设计人员使用激励的方法，通过奖罚分明的制度来提高设计人员的设计水平。对于那些限额设计做得好、达到节约投资效果以及控制造价的个人和组织要予以必要和适当的奖励。房地产公司应该根据本单位的限额设计方案对相应的人员和部门进行合理的奖惩，要对那些提倡限额设计、节约投资和控制造价的部门和人员予以褒奖。对那些忽视限额设计、不采取节约投资的组织和个人，并对工程项目的设计没有起到应有的促进作用的行为予以经济方面的处罚。因此，要做到奖惩结合、公平公正，激发设计人员的设计潜力，重视设计方案的科学合理性，争取实现工程造价的成本管理的突破。4．3“青山湖畔’’项目招投标阶段的成本控制4．3．1规范招标管理模式作为工程项目的造价人员需要收集、选择和分析各种相关的关于工程项目的数据与资料。同时对影响工程造价的各种元素进行详细的辨别、预测、分析和评估。在进行招标问价编制时，对于在招标文件中出现的涉及到费用的条款文本要认真斟酌，便于后续的实施阶段中成本控制问题的解决。在招标过程中，招标方需要慎重选择施工单位，合理管理标底的编制。在伟星房地产项目招标中，招标方应该采用邀请招标的方式，使得受邀参加投标的单位数量达到10家以上。在对竞标公司的选择上，伟星方才公司不仅需要考虑竞标人的报价，还要考虑其综合实力。优先选择那些实力强的优秀企业。同时招标方还需要加大对内部人员的管理和监督，对招标过程中的违法招标或“暗箱操作”行为进行严肃处理。在标底编制的管理上，由于编制工作的不规范，漏项错算现象严重，误差率很高。再加上招标单位由于资金环节的问题，为了压低工项目所属的种类，减少投资而采用故意压标的手段。伟星方才公司应该派遣具有相关专业技能的技术人员进行标底的编制，从各方面对青山湖畔项目进行评估和审查，建立严格的标底编制保密措施，保证 西南交通大学硕士研究生学位论文第25页标底价格的科学合理。4．3．2规范评标管理模式在招标完成之后，招标方需要完善评标方法，保证评标方式的合理性。在伟星房地产青山湖畔项目投资项目中，结合投标公司具体情况和招标分的经济能力分析，该工程应该应该采用以下几种评标方式：第一，综合评标法。要综合考虑工程质量、工期、投资价格、施工方案等因素，同时对各项指标进行综合评定，最终确定中标候选人的顺序。这种评标方法在青山湖畔项目中非常实用，招标工作管理人员可以采取综合打分的方式，根据各项内容进行综合评价；第二，最低价评标法。对能够满足招标文件的实质性要求j并对公司的相关资料和背景进行严格的分析考察确定没有问题之后，通过科学的审核，结果表明投标价格最低(不包括投标价格比成本低的情况)的建筑公司设置为中标人，这种方式可以充分节约相关部门的资金投入，非常适合伟星房产公司部分资金力量薄弱的部门。第三，计分评标法。伟星房地产项目招标方可以采取计分的方式对竟标公司进行选择。其方法主要是使用以标底价格为中标价格，之后，招标单位、公司管理部门和成本管理工作监察部门召开会议进行讨论协商，共同分析出一个下浮区间为竞标公司报价的最高计分，任何在这个下浮价格上下波动过大的企业按照相关规定进行扣分处理。通过这样的方式可以保证质量高、信誉好、价格合理的施工企业的中标，防止个别建筑公司为了谋取利益，提高自身的知名度，来参与竞标。4．3．3采用工程量清单计价的方法所谓工程量清单是指承接工程的分项工程、工程数量、工程措施的清单。工程量清单依据工程的招标要求和施工方案设计图的需要，用一致的工程名称、工程量计算公式、工程量计量单位对建筑工程的全部工程和内容进行编制。一般分为以下四种：措施工程清单、分项工程量清单、零散工作工程清单、其他工程清单。工程量清单是工程项目的信息载体，为投标公司的报价和招标单位编标底提供数据支持，因此相关恩怨必须保证其内容准确和全面。工程量清单计价的方式是招标公司对投标单位完成工程量所要花费的成本支出进行估算，计算过程中涉及到措施项目费用、税金、零星项目费用以及分部分项工程费。工程量清单计算一般由招标单位按照规定的完成工程量所需要的成本向投标人提供所 西南交通大学硕士研究生学位论文第26页有的项目，投标人根据所有的项目报价结合公司实际情况，报价费用主要包括工人工资、建筑耗材、机械租赁和保养和工程利润等。针对伟星房地产青山湖畔项目投资项目的难易程度，成本核算和控制部门应该制定如下工程量清单计价模式。由于伟星房地产项目投标公司众多(据企业财务部门统计，项目投标阶段竞标公司多达32家，报价差额范围达N7．2％)，竞标企业素质和报价参差不齐，因此，采用工程量清单计价模式首先需要统一了投标公司报价的参考依据，保证了竞标的公正性。工程量清单计价在全国范围内制定计价规范和准则，统一了工程项目名称、项目编码和项目计量单位，为竞标者提供了平等的报价平台。由于工程量清单是公开的，因此，投标企业为了能够体现真实性，应该要对自身所投标的项目进行成本的各项研究，同时，分析项目可以获取的利润。根据企业自身特点确定员工数量、施工材料、施工机械等要素的投入。这就确保工程招标中的各种投标行为的规范性，避免出现各种违反投标规则的行为。为建立统一的建筑工程市场，防止恶性竞争的不良现象出现提供了保障。在投标公司选定之后，成本管理人员应该通过可行的技术和方法对项目进行成本支出方面的研究，从众多方案中确定最优方案，并结合历史项目的估算指标进行编制。为了确保估算准确，估算人员需要对项目各阶段的投资比例、价格变动进行动态分析，并做好流动资金估算工作。其次，由于伟星房地产项目施工的难度较大，工程实施过程中必然存在安全、管理和施工等各方面的风险，使用清单计价模式可以合理分担工程施工过程中的风险。招标公司提供工程量清单，错算或者漏算项目量的后果由招标公司自己承担。投标公司必须根据清单仔细分析和计算项目量从而估计工程的成本，需要对所报的成本、各项工程费用以及盈利的合理性负责，这些环节出现的问题由投标公司承担。最后，在青山湖畔项目实施过程中，管理人员需要做好事前的市场预测，充分收集市场信息，根据市场供求和建筑耗材的价格浮动，预估项目的技术含量和员工及建筑耗材的投入。同时，管理人员需要对项目进行经济评价。项目经济评价是指评估人员在市场预测的基础上，对拟建项目的资金投入和利润金额进行分析和评价。在使用项目经济评价的过程汇总，要对项目的状态进行分析，从数量和质量上综合研究，不仅要着眼于重要的层面，也应该关注细微之处，对市场进行合理的分析和预测，从而估算出项目实施之后，到竣工这一过程，企业能否获得预期的收益，由此来判断应该选择何种投资和建设方案。 西南交通大学硕士研究生学位论文第27页4．4“青山湖畔’’项目施工开发阶段的成本控制4．4．1严格按合同执行，减少工程索赔首先要对项目施工部门的各种质量进行深入的审核。与那些施工质量好、财务状况良好、信誉高的施工单位订立合同并严格执行。在订立合同前，要深入的分析施工单位的经营现状、是否安全、消耗等情况，并将这些因素考虑进入合同的细节要件中。其次，对于施工单位合理低价中标的情况做到胸有成竹，避免恶性竞争。作为项目的甲方要对项目的进度严格把关，对合同的实行的每个阶段进行重点的追踪，工程一旦发生变更，立即采取应对措施，从使用功效、经济实用等方面进行考虑，尽量节约成本，将投资控制在企业的管理的范围内，减少工程索赔【22|。当然，如果发现施工企业或者材料供应商出现了不履行合同的不正当行为，一定要及时提出索赔事宜。当下，有很多的施工单位在低价中标之后，想法设法依靠索赔来获得额外的利润。针对这种现象，业主应该在招投标过程中更加严格的审核，在施工中要定时进行监督，遇到工程变更情况，要及时的进行分析和应对。4．4．2提高工程变更的预见性在房地产工程的施工的一开始，就应该警惕工程变更的情况，工程的负责人应该和造价人员进行密切的合作，严格控制洽商变化的产生。可是，房地产项目建设完工需要很长时间，同时建设所采取的各种技术也纷繁复杂，这就使得房地产项目很有可能会出现工程变更。一般来说，房地产项目的变更可以分为三种不同程度，分别为重大型、重要型、一般型。对于那些重大的变更，要有预防意识，在技术方面和成本支出方面做出预测分析，有必要的时候还可以依靠设计人员和监理人员的经验和技术来提高预测的水平、对工程的成本影响作出重要评价，还要综合各方面的意见、建议等，最终确定是否实施该变更。当发生变更的时候，项目负责人员就应该审核变更是否在合同的条款范围内，如果不在范围内则要进行特殊处理。设计变更后的单价应该依然执行合同中的已经产生的单价，总之要按照合同的条款进行。对于单价，可以聘请专业的监理工程师对其进行评定，然后交由业主审核，双方同意之后才可按照单价执行。对于项目施工中的成本管理问题，一定要尽量减少施工中的设计变更，尤其是那些由于工程项目开发中经常遇到的工程设计变更的行为。要严格管控施工管理的环节，比如：工程设计粗糙、设计图纸与实际的施工不符、市场供应的原材料与施工设计的 西南交通大学硕士研究生学位论文第28页理念不符等。要尽量减少设计变更，建设过程中，要严格按照建设的标准，按照预定的建设内容展开施工。认真处理那些必须发生的设计变更，要建立科学合理的应急机制，对于变更要经过多方的共同协商来完成，需要经过设计企业负责人、施工方的总监理负责人以及业主方的代表一起签字方生效。提高工程变更的预见性是施工开发阶段成本控制中比较关键的环节。一是要对现有设计施工图以及施工情况有一个及时的了解把握，对于前期的设计环节有一个详细的了解；二是要对施工进程中不断变化的情况有一个及时的了解，时刻掌握发生着的动态信息，把握住对施工进程有利的因素和环节。对于那些设计变更带给施工的有利点要及时的予以消化和审核，并做出及时的变更；三是要丰富自身的知识结构，提高应对施工中出现的新情况、新变化的应急应变能力。对于现代工程施工企业的责任人，及时掌握最新的工程专业的技术和知识是迎合时代发展的。4．4．3现场签证的严格管理，掌控工程造价的变化在实际的施工过程中，难免会出现一些临时性变更，比如场地变化、业主需求变化以及环境的变化等因素都有可能导致工程所需要投入的资金发生变动。考虑到涉及的范围广、项目多，所以，在建设中，要严格按照建设的文件实施，对于数量和质量进行严格的管理，同时，对签证工作要及时的落实。对已经完成的工程进行计量实施，支付款项，对于投资的数额进行分析，判断投资是否在预定的数额内，减小投资的风险，力争让工程的投资成本不超过预计。严格管理好现场签证是保证工程施工生产活动有序进行的重要举措。现场签证这个环节已经成为了要重点监督的环节之一。应该从以下几个方面予以严格掌控：(1)工程土方开挖时，要做好对工程地下杂物的清理工作。在开挖后，施工中如果出现了管道、坟墓、电缆等障碍物时，要及时联系甲方和工程监理部门及时开展现场的签证工作。尽量做到能绘图的就绘图表示，否则就用书面文本的形式表达清晰；如果地基开始挖掘之后，地下水位超出了所能够承受的范围，那么，针对排水的各种费用都应该在现场签证的情况下进行。(2)项目工程开工后，工程设计的变更一般都会让施工单位措手不及，从而造成不必要利益的损失。如果项目的图纸有错误或者开工后设计变更，而项目施工单位已经开工或者产生人力物力财力的损失。项目工程所需的简单修改中对人工、材料、机械用具等需求都要做好签证。 西南交通大学硕士研究生学位论文第29页(3)施工中的材料、设备以及构件等超过施工定额规定运输距离的场外运输，等到签证后按照有关的规定进行结算；特殊情况下，工程施工现场的二次搬运都需要经过甲方驻地代表的许可方可确认。(4)续建工程项目的修缮与加工：作为发包方的甲方将未完成的工程委托给另一施工企业进行项目续建时，要对旧有的不符合要求的部分进行修缮和加工处理。(5)非工程分内的签证：甲方在发现问题后，寻找委托人委托项目进行的签证。加强现场签证的严格管理，对施工方按图施工要严格监督，严格把控设计变更和使用材料的变化情况，对于工程有利的变化要先算账再花钱。施工进行的时候，造成设计变化的原因不少。比如：市场上所提供的原材料与设计所要求的标准不一，达不到实际的使用需求等。因此，为了掌握工程造价的变化。首先，应该最大程度上减少项目的设计变更，禁止随意的改变设计方案，如果变更对于项目的未来施工极其重要，则进行特殊变更，否则轻易不变更设计。其次，认真对待那些需要进行设计变更的处理。对于涉及到费用增减情况的变更，要经过设计方人员、开发商人员以及监理总工程师等一起签字方可生效，不得一方定夺。此外，甲方要对现场施工引起重视，挑选专业的、有经验的工程造价管理人员进行现场督导，负责掌握第一手项目施工的资料和信息口31。对材料和设备的价格进行市场调查，针对价格变更的具体情况，做出正确的采购决策，只要是施工企业自行采购的原材料，都可以采取限价的手段进行控制。4．5“青山湖畔”项目市场营销阶段的成本控制所有的商品在经过了制造之后都是需要在营销的环节获得最终的产品收益，企业从中获取利益。目前，我国的房地产市场正处于国家宏观调控的时期，市场需求被严重压制，因此导致成交量很快降了下来。因此，处于这儿阶段的房地产市场更需要更优质的市场营销环节进行缓解，更需要加大企业的产品营销力度，通过更具有针对性的营销策略，刺激消费，促进消费者的购买行为。然而，营销的大力投入也就必然导致项目成本的上浮，更需要对营销阶段予以加强，控制项目整体的成本支出，获取更大的利润。房地产项目的营销阶段主要经历三个部分：第一，为现有的购买者们了解工程项目而做出的宣传、沟通工作；第二，买卖双方就产品的价格等方面的情况进行磋商博 西南交通大学硕士研究生学位论文第30页弈；第三，双方的签约交付阶段。而房地产的营销团队可以分成自营团队和销售代理团队。第一种自营团队就是房地产公司组建自己的营销团队，进行营销活动，伟星公司在此阶段就是要进行广告费用的管理工作。第二种是销售代理团队，则是开发商委托专业的营销策划企业进行辅助式代理销售工作。这种方式中，伟星公司不仅要有广告费用，还有营销策划公司的营销代理费用。4．5．1营销代理费用和营销费用(1)营销代理费用营销代理费用主要是指项目中介和代理商辅助生产商们加速商品的交易进程从而收取佣金报酬，一般来说主要是以销售额和费率的积来计算：营销代理费用=销售金额水费率。而房地产营销的委托代理费率是指房地产开发商们和营销代理机构之间签订的销售佣金报酬，它是之前双方约定好的数值。而且，城市不同、项目有异都影响费率的多少。目前，我国房地产的销售代理费率基本处于0．5％到1．5％之间。本文中研究的青山湖畔项目的营销代理费率是0．8％，处于中间的位置，销售代理费用则按照季度的周期进行整体结算[24】。(2)营销费用恰当而又精准的营销推广工作可以有效的树立良好的整体项目形象，促进消费者对项目商品的认知度并促成消费的形成。吸引到更多的消费者购买，本身对项目的宣传推广也是非常大的促进作用。4．5．2房地产营销中常用的营销预算法房地产的营销费用预算中，最常用的结算方法有：量入为出法、竞争比对法、目标任务方法以及销售百分比法，以下逐一介绍：(1)量入为出法【251。此方法是根据房地产开发公司的实际资金情况和承受能力来制定。根据房地产公司实际可以支付的资金来进行营销推广费用的支出资金。对于那些资金链比较紧张昀公司来说常用此法。可是，这种方法并不是十全十美的，它并没有考虑到房地产项目的营销投入对销售进程的影响，从现实情况来看，基本上都比较片面。(2)销售百分比法。主要是根据现有的已经达到的销售额中按照一定的比例来计算出项目营销费用的方法。这种方法相对简单，可是并不能按照实际的市场状况进行 西南交通大学硕士研究生学位论文第31页及时地调整，当然也不能在房地产销售出现困局的情况下，加强宣传、促进销售。(3)竞争对等法。它是依照房地产市场上的主要竞争对手用于销售费用的投入比例和数值来最终确定自己的费用投入的举措。此法也是目前市场上比较普遍采用的方法，但是缺乏主动性，投资往往带有盲目性。(4)目标任务法。它是根据现有的市场的情况制定的应对方法，依据商品的销售目标来最终确定项目营销的主要方法。按照商品营销的总体目标，确定房地产公司的营销目标，最终根据每项的销售目标来确定相应的销售费用。这种方法比较适合公司自身的战略计划和管理，也是这些房地产开发公司经常采用的营销成本估计的方式。而本文中的青山湖畔项目采用了最常见的销售百分比预算法。数据显示，营销费用约占后期所获营业额的1．5％。其中，报纸广告平媒约占10％，电视广告约占20％，户外广告约占35％，现场促销活动约占20％，宣传品费用约占5％，展览费用10％。这些数据已在上文中提到并分析。4．5．3青山湖畔项目的营销策略和营销成本管理青山湖畔项目所处的房地产市场具有如下特点：需求不断增长、消费不断升级。尽管有整体宏观环境的负面影响，不过房地产市场依然处于不断攀升的局面。因此，青山湖畔项目采用的推盘策略是高开高走策略。从2007年开始，青山湖畔的初始销售价格就是该地区周边的顶端售价，而后一直保持着稳定上升的态势，最终的销售单价实现了5700元／平方米的高售价。这在当地是首屈一指的。青山湖畔项目自2007年4月首期开盘，一直到2011年6月第四期的售罄。经过这4年的运行时段，青山湖畔的销售市场价位不断攀升，但是市场反响始终良好。上文所述，房地产项目的营销策划方法是采取整合营销的策略。综合考虑产品定位、周边环境、设计理念、产品形象、区位优势、价格优势等各方面的优势并提炼出来，对房地产项目进行整体式整合推广。通过合理、科学地确定目标客户的需求和消费喜好，促进项目进行合理的计划和推广，调动消费者购买消费的积极性。要想做好房地产的营销策划，就必须在市场、设计、推广、销售、策划等五个方面进行细致的安排和工作。其中，对房地产市场进行科学的调查与分析极为重要，因为这关乎产品市场的销售和设计问题，因此，要确立目标客户人群，知悉客户的消费喜好，制定出整体的产品市场定位目标。最后，按照市场的定位目标推出产品规划设 西南交通大学硕士研究生学位论文第32页计以及市场推广建议等运营计划。市场推广及活动策划，要根据市场竞争状况和自身的条件，按照目标客户的要求，制定详细的推广策划方案。项目销售策划是在具体的项目销售进程中，制定出具体的销售工作方案并做好现场的管理工作。以下是青山湖畔项目营销费用的预算表：表4．5青山湖畔项目营销费用的预算表单位万元20072008200920102011总计广告推广费用4004805306004002410营销策划费用3003021802603201362销售代理费用4005005405603502350总计110012821250142010706122青山湖畔项目主要市场定位目标就是项目周边拥有良好的生态资源和交通、教育等配套资源。为此，该项目主要的营销机会就是狠抓项目的自然资源优势和项目交通教育配套资源，积极引入大型的商业资源，用以提升青山湖畔项目的知名度和满意度。将主要的营销费用用于户外大型广告展示和互动营销活动中，通过活动和媒体的宣传力度增强该项目在周边客户群体中的形象和知名度，按月、按季度推出相应的营销活动，以下为项目营销成本估算表：表4-6青山湖畔项目成本统计表时间段投放的费用(单位：力兀)第一阶段(07年4月到08年3月)300第二阶段(08年4月到09年3月)400第三阶段(09年4月到10年10月)300第四阶段(10年11月到11年6月)200总计12004．6“青山湖畔"新机制下的财务成果通过良好的成本管理控制，青山湖畔项目在新的成本管理体系下表现了良好的利润增长态势，而且成本费用也获得了很好的收益效果，节省了大量的财力。通过项目结算，实现项目利润。4．6．1成本控制效果展示在青山湖畔项目运营完成之时，按照公司财务的核算，该项目的预算成本和实际 西南交通大学硕士研究生学位论文第33页产生的成本分别换算出来(如下图所示)。青山湖畔项目的运营实际成本变动不超过4．8％，变动率比较小。而且，该项目为伟星公司节省了约2298万元的成本，已经实现了伟星公司进行成本管理的目标，由此为公司今后的成本管理提供了参考。表4．7青山湖畔项目成本统计表项目类型预算成本金额(万元)实际成本产生(万元)土地费用4165．683976．98项目前期费用1934．181956．23工程前期款项1135．871054．23工程直接管理费用928．67890．35三通一平、临设等建设前期费用735．45703．67土建安装工程费用25706．2324692．78基础设施和配套工程建设费用5048．454980．23装修费1876．451821．67开发间接费用663．12598．17销售费用6063．235427．78小口J预见费用514．23387．12成本总计48772．4546478．094．6．2项目利润实现情况数据分析青山湖畔项目的利润情况如下表所示：表4．8青山湖畔项目的利润表(单位：万元)项目内容金额销售金额60，645，78项目成本46，478，09销售毛利14，146．89毛利率23．45％税金和期间费用3，940．78利润总额10，208．09销售利润率16．65％所得税2，553．25净利润所得7，657．12销售净利润率12．67％ 西南交通大学硕士研究生学位论文第34页由上表可知：青山湖畔的项目一共实现销售金额为60645．78万元，而项目投入的成本是46478．09万元。项目的毛利率为23．45％，扣除公司的税金和期间费用，项目的利润总额为10208．09万元，销售利润率为16．65％，已经成功超越了房地产行业中所谓“15％”的平均利润率。而且，项目的净利润所得也相对较高。该项目的盈利水平早已经达到公司预期，实现伟星公司对青山湖畔项目制定的目标。 西南交通大学硕士研究生学位论文第35页第5章加强伟星房产“青山湖畔”投资项目成本管理的建议5．1加强管理人员成本控制意识对于房地产企业来说，建立成本系统控制意识需要从方方面面考虑，认真分析企业应该从哪些方面着手对成本进行控制，分析的过程要有点有面，统筹兼顾。随着市场经济的不断升级，成本的控制和管理工作不仅包含产品的生产过程，而且资本成本、人力资源、环境、服务以及产权成本都应该成为考虑的环节。只有这样，才能加强管理人员的成本控制意识，使得企业的产品更具市场竞争力。对于加强管理人员的成本控制意识，更应该在日常培训中对其进行成本方面的知识讲授，从而提高他们控制成本的意识。同时，也要注意对管理人员的管理技术进行培训。成本控制意识的宣传教育工作应该面向广泛的全体员工。让全员参与进来。这其中，可以举办各种类型的成本控制培训班，对企业管理人员进行专项的成本控制培训，让企业关注对管理人员成本意识的培养工作。成本控制意识的提升，也就拓宽了降低成本的途径。5．2提高项目成本管理工作监督力度为加强和完善房地产投资项目的成本管理的能力，建议提高项目成本管理工作的监督力度。主要是通过单位内部由企业管理部和财务部主要人员组成的目标成本费用监督小组来实施监督管理工作。这个监督小组专门的责任是针对伟星公司每个部门以及企业工程项目施工的每一个时期的成本的预算的方案的拟定和执行情况进行审核，分析，并上报上级。要提高目标成本管理的水平，就要让企业要求工作小组不问断的来审查自己的目标成本，对自己进行监督和考核，确保目标成本工作是及时的，科学有效的，是具有操作性的。为此，伟星公司专门组织各部门的主要负责人员共同研讨并制定出《目标成本考核办法》。这些措施都对进一步提升各相关部门的责任感和积极性，有利于企业更好的控制成本支出，为企业如何节省成本提供了参考。 西南交通大学硕士研究生学位论文第36页5．3建立合理的奖惩措施正如上文中提到的该项目的问题所在，青山湖畔缺少必要的成本管理的奖惩措施。考虑到没有奖惩措施，导致人们对于成本管理问题缺乏积极性。因为不论你是否完成了该项目的成本计划，最后的结果都是一样的。可是要完成该项目成本的计划还需要付出更多的人力、物力和财力，其结局都是一样的，此后果会造成员工积极性受到打击。长此以往，人们对于成本管理不再重视，导致成本管理问题束之高阁。因此，为了防止这种弊端的再次出现，青山湖畔项目在进行成本管理计划的制定前提下，就已经充分考虑到这些环节，而且设置这些奖惩措施完全会围绕成本控制的核心问题，对完成成本计划的员工们予以奖励，同样对那些没有按时完成指定任务的员工予以一定的惩罚。5．4使用新技术、新材料控制项目成本我国进入21世纪之后，经济获得了快速发展，从而影响了各行各业的变化、发展。房地产就是这其中比较明显的领域。科技的进步以及新技术、新材料的引入将会极大的促进工程项目总体成本的降低。这些新环境、新技术的引入对房地产项目的要求与日俱增，原先旧有的思维和技术已经无法满足日新月异的总体要求和标准，因此采用新技术、新思维，使用新材料成为大势所趋。只有这样，工程造价才能够在预计的范围内，工程施工效率才能够得到保障，工程整体的施工水平也就能够得到很大的提高。结合青山湖畔项目的施工过程，施工单位应全面采用最新的科技成果，将一些新技术、新材料广泛应用到本工程项目的建设方面。比如像新型模板以及脚手架的应用就很好的促进了工程施工水平和质量的提高，也降低了工程的费用‘261。5．5建立信息化项目成本控制系统为了加强和完善伟星公司的成本管理，为了更好的运行成本管理制度，还应该从企业的信息化建设这个角度来不断完善。信息管理系统作为房地产企业实施成本管控的基本条件，可以凭借科学的技术来实现信息的便捷沟通，能够让管理者及时的了解企业内部的运行状况。成本管理的主要难点在于做到按部就班，因为在项目工程的实施阶段往往会随时出现一些突发情况，设计的变更等情况会时有发生。针对这些情况，建立企业内部的信息化项目成本控制系统，可以达到及时发现，不断优化经营方法，从而避免费用的 西南交通大学硕士研究生学位论文第37页增加。公司内部信息具有很强的流动性，信息化的项目成本控制系统就可以很好的控制这种流动性，从而提高了公司的管理运营能力，使得企业内部信息的传达更加的快速有效。 西南交通大学硕士研究生学位论文第38页结论成本管理是一项相对复杂的工作，它涉及到企业内部多项运行的因素和时间段。依靠目标成本的动态控制制度的使用，公司每一位管理人员的权利和责任都非常明确，从而让成本费用控制在预计的范围内，这就使得统计所花的时间大大减少，同时，事前的控制也变得更加的有效。成本的管理其实是一种全方位、全过程的整体管理工作。它在对成本进行了设计的情况下，依照评估的成本数值对房地产开发的全过程进行了的逐一研究与调控，不仅针对了具体的案例，比如本文中的青山湖畔，而且体现了实际生活中的执行性。本文在结合以往理论，文献和当前房地产行业的发展情况下，总结出自己的研究思路，同时也提出了国内外关于成本管理的相关理论和模式、方法、经验以及不足，这些都加深了对青山湖畔项目成本管理的理解；其次，对青山湖畔项目的各个环节的成本支出问题以及具体措施进行了细致分析和研究，这也是本文的关键和重点环节。随着房地产市场中，卖家的掌控地位开始下降，同行之间的竞争更加的白热化。因此，诸多房地产企业将目光集中到公司的内部环节，希望通过科学的成本管理方法来提高企业的生存能力和经济效益。本文从青山湖畔项目的施工过程中的成本控制问题分析着手，对该工程项目如何更好的进行成本支出的控制进行了全方位的研究和分析。通过深入的研究，可以总结得出如下几个方面：(1)青山湖畔工程项目的成本管理需要将成本管理的落脚点放在前期的工作当中，项目建设开始阶段的工作主要关注于决策和设计这两个方面，进行有针对性的成本管理。因此，房地产企业的成本管理贯穿于项目开发的整个过程之中，在次基础上展开对决策和设计这两个环节成本支出问题的重点研究。这样对招投标和合同的洽谈过程都有良好的推动力，对于项目手续的施工和工程决算等阶段都有严格的管控作用。同时，希望项目的从业者们能够从中及时的找到成本管理中的不足之处，分析其成因，并不断的改进。(2)从目前的情况来看，房地产行业的发展更加看重成本控制，所以，房地产企业只有不断提高自己的经营效率，在能够不断的提高自己的竞争能力。才能够尽最大可能的降低成本、节约成本，提高企业的效益，提高企业的市场占有份额，让企业的发展更加的具有动力。 西南交通大学硕士研究生学位论文第39页致谢硕士三年时光转瞬即逝，交大再造，一路走来，有很多人很多事，将使我毕生难忘，首先我要感谢我的研究生导师谭德庆教授，从论文思路到框架再到写作，由于自身基础较弱，期间遇到了相当多的问题，都是在谭老师的指导上攻克了一个接一个的难题，在论文定稿后，老师又悉心给出了一些非常珍贵的修改意见，论文一修再修，最终才使我的毕业论文得以顺利完成，在此，给予谭老师最诚挚的谢意。其次，我要感谢西南交通大学经管学院给我上课以及给予我指导的其他老师，无论在理论还是在实践上，老师们都无私的与我们分享他们的经验和见解，在此对曾经给我帮助的西南交通大学经济管理学院的所有授课老师，我要向你们致以崇高的谢意，如果没有你们的悉心指导，我的毕业论文不可能完成的如此顺利。“饮水思源”，我会铭记老师们的教诲。最后，我还要感谢所有关心我，支持我的家人和朋友，在职攻读硕士，实属不易，工作比较繁忙，还好有家人无私的关心和支持，是你们默默给予我前进的动力，迎难而上，论文终成，在此，表示深深的感谢。 西南交通大学硕士研究生学位论文第40页参考文献【1】中华人民共和国国家统计局．中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报[R]．2012，2[2】魏润卿．现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究[J】．学术探索，2008(2)．[3】中华人民共和国国家统计局．“十一五”经济社会发展成就系列报告[R】．2011，3【4】李培林．高度重视人均GDPl00073000美元关键阶段的稳定发展[M】．学习与探索，2005(2)．[5】PaulCFinnirello．NewDirecfionsinProjectManagemem[M]．AuerbachPublications，2002：23．45．[6】A．S．Rakhra．BuildingsandLife—CycleCosting[J]．CanadianBuildingDigests，1980．[7】JamesPLewis．FundamentalsofProjectManagement[M]．AmericanManagementAssociation．AmacomBooksPress，2002：33-56．【8】迈克，米勒斯m依e，E．Miles)等．房地产开发原理与程序[M】．北京：中信出版社，2003．9．[9】马强．LX房地产项目成本管理研究[D]．山东大学硕士论文，2008．[10】张建坤，周虞康．房地产开发与管理[M】．南京：东南大学出版社，2006：30．32．[11】吴伟良．房地产企业战略管理基础【M】．上海：上海人民出版社，2003．[12】王新芳．房地产开发成本控制研究[D]．西安科技大学硕士论文，2008．【13】刘正山．房地产投资分析【M]．大连：东北财经大学出版社，2004：2．86．【14】阮龙海．房地产JT发成本分析及其控f1]lJ[j]．科技信息，2006．【15】唐著．建筑工程施工项目成本管理【M]．北京：机械工业出版社，2002，10．[16】范黎波．项目管理【M】．北京：对外经济贸易出版社，2005，24．68。[17】王玉红．房地产开发企业会计[M]．东北财经大学出版社，2003．【18】黄晋阳．浅谈工程项目管理的施工质量控制【J】．山西建筑，2008(19)．【19】阮龙海．房地产开发成本分析及其控f1]lJ[j]．科技信息，2006．[20]湛念．房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究[J】．中南林业科技大学学报(社科版)，2005(4)．[21】刘利红等．浅谈房地产丌发及相关费用组成[J】．科技信息，2008(17)．【22】张连军．价值管理在普通商品房项目可行性研究中的应用[D]．北京交通大学 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