影响建筑成本控制的主要因素及成本控制

'影响建筑成本控制的主要因素及成本控制　　建筑成本控制是工程项目投资全过程控制的重要环节，他主要包括了两个阶段：一是工程项目规划设计阶段，二是工程项目施工阶段。在分析影响建筑成本控制的因素及其采取相应的控制方法时，则应针对工程项目的具体情况，进行具体的分析，从而采取具体而适用的方法。　　通常，影响建筑成本控制的主要因素及其控制方法如下：　　一、建筑规划、设计方面的主要影响因素和相应的控制方法　　(一)、主要影响因素　　1、概念和方案设计　　概念和方案设计一般是在工程项目投资决策阶段的后期和正式开始设计的前期阶段。我们知道，概念和方案设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑物通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。不同的建筑理念，它的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。　　2、建筑物功能的控制　　建筑物功能的控制，其实质是对建筑物合理功能的控制。每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场等功能要求以人为本，在设计这些建筑物时，设计师应从满足人的基本需要进行考虑。建筑物建成后，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加投资而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。　　3、建筑物大小对建筑成本的影响　　当建筑物的外形相同时，如果建筑物的尺寸缩小，就会增加建筑面积的造价，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面积的造价降低。这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小，将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小，同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增加或缩小。　　4、平面形状对建筑成本的影响　　一般来说，在相同的建筑面积条件下，建筑物的外形越简单，外墙长度就越短，单位造价也就越低；相反，建筑平面外形复杂而且不规则，则外墙周长和建筑面积之间的比例必将增加，这将引起单位造价的提高。不规则的建筑外墙，不仅使墙体增加，而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。　　5、建筑层数　　不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，如小高层与层高的设计规范要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一规范，因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。而不同类型的建筑物，由于规范要求不同，建筑成本必然不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时，其增加的成本却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数时建筑成本上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。　　6、建筑层高　　建筑层高的增加，意味着工程实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计规范后，一般不应盲目的增加层高。　　7、建筑材料、设备标准　　一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。但是，在有些情况下也并不完全如此。所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。　　8、规划、设计本身　　规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主与不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。 　　(二)、相应的控制方法　　针对建筑规划和设计阶段这些影响建筑成本的因素，除了具体的技术手段外，一般可采取以下几种较为关键的具有针对性的方法：　　1、建议业主聘请熟悉的、相互间又比较了解的、而且又有规划设计经验的人或公司作为顾问。这些顾问既不是决策者，也不是业主的代表，其主要作用是出谋划策，提出建议。如在挑选规划、设计公司后，由他们提出概念和方案设计、建筑物功能控制、大小、平面、层数、层高、标准等方面的建议。业主在参考时顾问们只要点到要点，规划和设计公司就知道该怎么做。因此，好的顾问是投资成功的重要前提。　　2、挑选一批有一定规模、力量强、有影响的若干个规划和设计公司作为后选人。如上所说，上海有规模、力量强、有影响的规划和设计公司数量较多，但还须精心挑选，可采取先摸底然后口头邀请洽谈的方法，通过交流，了解了大致情况后，再进行比较，最后确定几家公司，这样可以在招标时留有余地。　　3、采取正式的公开或邀请招标方式。采取招标方式，一是有利于价格竞争，二是业主通过招标时，可先提出在可行性研究阶段形成的建筑理念和具体的建筑要求，要求规划和设计公司予以认真的思考和创造性的发挥，从而提出基本符合业主要求的投标承诺，最终确定业主满意的规划、设计方案和公司。　　4、订立一个好的规划和设计合同。概念和方案设计招标工作完成以后，这仅是一个好的开头，更具体的要求应在合同内进一步细化和确认，它包括各种技术指标，如平面指标，建筑周长指标、建筑体积指标、人均指标、户均指标、建筑平方米材料指标、造价指标、面积定额指标等，还包括设计进度、设计修改费用调整、设计工作质量等各有关的内容。好的合同是规划和设计工作的重要保证。　　5、建立内部管理和对外监督机制。业主应配备专门的部门和人员，并建立相应机制以应对规划和设计过程中的修改和调整。规划和设计工作的过程，不会一帆风顺，不是所有的设计师都已完全理解业主的建筑理念和要求，因此工作进程中的组织、沟通、协调、督促检查必不可少。　　二、施工方面的主要影响和相应的控制方法　　(一)主要影响因素　　1.工程价格构成要素　　工程价格构成要素包括建筑工程施工成术、利润和税金，其中以建筑工程施工成本的影响为最大。建筑工程成本由材料费、人工费、机械台班费、其他直接费和现场经费、管理费(间接成本)构成。在这些因素中，对工程价格影响最大的是材料费，约占建安工程价格的60-70%。材料费所占的比重之所以很大，主要是因为工程体形庞大，耗用材料多。影响材料费大小的另一因素是材料单价。在市场活动中，价格随着供求等关系的影响始终处于变动态势。因此，材料单价的浮动影响了材料费用，又极大地影响工程成本并波及工程价格。人工费在工程成本中的地位次于材料费，虽然其所占比例远低于材料费，而对工程价格的影响却是关键，并呈较为复杂的状态。人工费的多少取决于用工量和单价。由于工程施工手工劳动量大，用工多，故人工费支出相对较多。人工单价取决于承包商的劳动组织和劳动生产率以及分配制度。关于机械台班费，随着施工技术、设备的进步，其对施工成本的重要性绝对不能忽视。它的比重根据工程施工难易而变化。需要机械作业越多，其比重越大，较高的和较深的工程大都会使机械费增加，它在成本中的比重于人工费有反比关系、且机械化水平越高，比重越大。机械台班单价的高低还与采用的机械来源有关：机械是租来的，单价是有机械租赁市场决定的：机械是承包商自己的，则单价取决于折旧费与使用费。其他直接费是发生在工程上的费用，实际上是一种综合性费用，只能因工程的具体情况而定，一般说来，施工现场条件比较好的，费用可以省一点，反之，费用就会增加。关于现场经费和公司管理费，实际上是项目经理部的管理费和现场临时设施的费用以及公司管理费用，这些都与管理水平有关，其潜力很大，具体要看承包商是怎样安排的。　　在建筑工程施工成本一定的情况下，承包商要想多赢利，他的价格就会增高，要想价格水平确定为某一具有竞争性的目标，利润水平就要降低。对发包方来说，希望利润低些，对承包方来说，希望利润高些，如何使价格适中，使承包商和发包方都能接受，这是经营者决策中的问题。承包商要想有利可图，必须依靠竞争取胜。至于税金(指营业税、城市维护建设税和教育费附加，是转嫁税，最终的承担者是业主)，是国家规定的必须上缴部分，不是业主和承包商所能决定的，它是基于工程成本和利润水平再计入工程承包价格。　　2、市场条件的影响　　市场条件的影响有两点：一是供求状况；二是竞争状况。供求状况的影响。对发包承包价格市场供求状况能产生影响的是生产要素。在诸生产要素中，人工费用发生的变化并不会很大，因为建筑市场中人力的供应总是处于买方市场状态，即供大于求，人工费在相对时段里，其变化将是缓慢的，但也会受市场的影响而产生一定的变化，在一定程度或多或少地影响发包承包价格。对发包承包价格最有影响的还是材料价格和机械台班价格。这是因为，就某一种材料或某种机械设备来讲，有时供大于求，则价格降低；有时供小于求，价格升高。当材料价格和机械台班费降低时，工程价格中的材料费和机械费减少；反之，当材料价格和机械台班费提高时，工程价格中的材料费和机械台班费增加。所以材料价格和机械台班价格是弹性的，既有供给弹性，又有需求弹性。　　竞争状况的影响。建筑市场属于买方市场，施工力量供应远远大于施工需求，故建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。承包商之 间的竞争主要表现在价格上，招投标法又规定低价中标，所以低价成为中标的先决条件。作为买方的发包方，可以利用买方市场这一特殊的优势(也是买方与卖方竞争中买方的既定优势)采取适合的、有限度的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔导致的价格调整持保守态度。同样，因为这种在价格上的不平等地位，使承包商承担着比业主更大的价格风险，业主可利用担保的手段(投标担保、履约担保、预付款担保、保修担保等)向承包人大量转移风险。　　3、经营管理因素的影响　　经营管理因素包含了计价依据、计价方式、合同方式、发包人和承包人的价格管理活动及效果、结算方式等。计价依据和计价方式的影响。对于业主和承包商来说，计价依据并不完全相同，但最基本的依据是计价所依据的图纸。图纸的详略影响计价的准确程度。计价方式有施工图预算计价，工料单价法计价，综合单价法计价以及通过竞争定价(含有标底定价与无标底定价)等。不同的计价方式会产生不同的定价结果。　　各类合同方式的影响。合同方式有总价合同、计量单价合同、纯单价合同，各种成本加酬金合同等，不同方式的合同会使定价有不同的结果，也会影响施工过程中合同价格变更从而影响到价格、业主和承包商的价格管理活动及效果。业主从买方的立场上进行价格管理活动，首先是从低价发包的前提出发签定合同；其次是在施工活动中防止因工程变更(含各方提出的变更要求)和工程索赔所引起的工程价格增量最少(加强变更审查、索赔审查及两者定价审查和监督)。承包商为竞争取胜而进行具有策略性的报价，中标后进行合同谈判中力争得到优惠的合同价格和有利于未来调整和结算的合同内容。在施工中，承包商总是从盈利的前提出发，力争在合同价格的基础上通过索赔取得更多的收益。在结算时，承包商希望通过价格的调整和超合同工作量的补充计价取得收益。所以业主和承包商的共同管理活动，会导致最终的工程价格与合同价格产生很大差异。　　结算方式的影响。工程结算方式很多，不同的结算方式及结算时的调整会导致竣工结算价格的差异性。　　4、施工方案的影响　　施工方案是影响建筑成本的重要因素。对于高、大、深、特的建筑物来讲尤其是这样。同一建筑物可以采用多种不同的施工方案，好的施工方案不仅可以加快进度，提高质量，而且还可以省钱。以高层建筑物为例，为创造垂直施工条件，既可以搭设脚手架，也可以搭挑排脚手，还可以用吊蓝脚手，爬升脚手等多种施工方案。不同施工方案的差异是很大的，在确定建筑成本时，仅此一项有时可以相差几百万元。施工方案对建筑成本的影响，还反映在施工过程中间，如深基础下的桩基础工程，通过先挖去部分土层再打(灌)桩施工方法可减短桩的长度或减少送桩工程量，又如土方运输时的合理调度、掌握拆除模板的最佳时机、施工合理化建议等。通过合理化建议调整施工方案，在加快施工进度，提高质量等级的情况下，会影响到价格的变化。 　　5、工期的影响　　在确定建设工程发包承包价格阶段，业主是按照建设项目的建设周期提出施工阶段的目标工期，以保证整个建设项目按计划完成，而承包商则根据建设工程的情况，结合生产组织、劳动力标准、设备、成本等具体因素，使其达到价格、质量、工期的最佳平衡点后提出自己的工期，相对而言此时工期对价格的影响不是很大，但在合同履行过程中，工期对价格的影响发生了变化，因业主原因引起的工期拖延，承包商可按合同进行索赔，反之，由于承包商生产组织不当拖延了工期，业主应支付给承包商为此而增加的费用。这些情况的发生，在施工过程中是屡见不鲜的，都会影响结算价格的变化。　　6、工程质量的影响　　建设工程发包承包价格的确定，是以符合设计和各类规范要求的合格产品为基本要求。工程质量标准一般可分为优良、合格、不合格。优良工程是通过高素质的技术工人和管理人员，合理的施工组织以及良好的设备保证和品质优良的建筑材料来实现，而不合格工程则相反。优良工程、合格工程、不合格工程还会产生不同的后果，并引起连锁反应，其最终的成本必然影响到施工价格的变动。　　7、其他影响　　因素除以上各种因素外，其他影响建筑成本的因素还有很多，例如：建设行政主管部门的规定与政策、金融政策、税收政策、建设政策及规定、外汇政策、改革政策等；宏观经济状况，改革的深入状况，社会的安定团结状况，国民经济市场发育状况；固定资产投资规模、方向、结构及方式；国家及行业的技术发展水平，经济发展水平及宏观管理水平；国际市场状况及外商投资状况。总而言之，建筑成本的影响因素很多，工程价格无论是合同确定的还是最终结算的，是大量影响因素综合作用的结果。许多因素之间有着千丝万缕的联系，不能孤立地处置某个因素，在进行工程价格定价时，应把各种因素联系起来综合考虑。　　(二)相应的控制方法　　由于影响建筑成本的因素很多，它们都可以采取相应的控制方法，但归纳起来，主要还是从以下几个方面入手，以抓住主要矛盾，达到事半功倍从而控制建筑成本的效果。1、选择一家造价咨询公司。与规划、设计的作用不同，建设施工是按既定的施工图纸进行的，它进入了投资耗费最重要的阶段，因此，选择一家有一定社会影响的造价咨询公司帮助业主完成建筑成本控制比任何时候都重要。施工阶段的建筑成本控制包括：按照施工图编制一份预算书(或标底)，评审承包商的报价书(包括施工方案、技术措施费用)，按照施工进度确认工程进度款，特殊材料、设备价格的询价和确认，工程竣工结算审核等。此外，造价咨询公司还可接受业主委托，进行招标代理，编写对建筑成本控制具有重要影响的招标文件。　　2、通过招标(公开或邀请)挑选承包商。承包商的选择必须通过招标进行，而对于外资项目，一般可先通过自己认识，旁人的推荐以及信息媒体介绍后邀请洽谈，在交流中加深了解，在确认各承包商的信誉和综合施工能力以后，按招标程序进行招标，最后进行方案、价格、服务等多方比较，直至选出理想的承包商。　　3、指定项目经理。工程建设的顺利与否，很大程度上取决于承包商的项目经理，而且，建筑成本的控制也与承包商的项目经理有关。项目经理的工作并不只是为了承包商自己的利益，具有良好素质的项目经理有着较强的组织能力，通过有条不紊的管理，可以减少不必要的额外耗费，有时还可以提出合理化建议，从而控制建筑成本，降低造价。　　4、选择合适的施工合同方式。合同价格不是一成不变的，合同方式也不是唯一的，通过招投标确定的中标价一般不是最终价。因工程变更或其他原因都会引起价格的变化。正因为如此，业主可通过选择不同的合同和价格调整方式，以期达到合同价格的有效控制。通常有一定规模的工程项目的合同形式可采用固定总价合同和分部分项工程单价合同，业主在招标之前，应根据施工招标项目的准备工作情况，主要是设计深度，工程项目本身玩具备的条件和项目的具体内容，以及工期要求等考虑合同以及价格组成的各种方式。　　5、挑选专业对口的工程监理公司。工程监理公司主要是协从业主对承包商的施工方案、工程质量、进度与工期、施工现场等进行监督和管理。承包商按照施工组织设计方案与监理公司按照监理大纲规定进行工作是控制建筑成本的重要保证。　　6、严格把握材料、设备采购价格的审核关。建筑工程在建造时，业主对关键、重要或特殊的材料、设备自行采购或要求承包商在采购前由业主确认。事实上，这些材料、设备通常在建筑成本的构成中占有较大的比例，例如各种饰面材料、电梯、空调设备等，或是单价大，或是数量多，各种各样的品牌和规格也很多，在组织选择这些材料、设备时，不同的采购方法和手段足以引起建筑成本的波动，因此，严格把握材料、设备采购价格的审核关是控制建筑成本的重要一环。 '