住宅楼土建工程成本控制实例

'某住宅小区工程成本控制案例一、项目概况某住宅小区建筑面积41465平方米，由3栋框剪小高层（12层）和3栋砖混楼（五层）、1栋框架商业楼组成（五层）。中标价格为4710万元，平均价格1135.89元/m2。合同形式为固定总价合同。工期10个月。质量标准为合格。合同要求：工程款根据确定的工程计量结果，发包人按照每月验收的计价金额的80%支付工程进度款，当工程款支付达到合同金额的85%时，停止支付，待工程全部竣工验收合格，且工程结算完成后，付工程结算之的95%，余下的5%待工程保修期满后支付。对于费用的增加或减少按照设计变更单项5000元（含5000元）以上调整，5000元以下不调整。工程范围包含：场地清理；周边临时围墙及临时出入口；管桩基工程；结构、初装修；除专业分包工程及独立工程以外的全部机电工程、包括强电及照明系统；弱电工程线槽、线管预埋。初装修包括：墙体砌筑；所有外装修；楼面、墙面及顶棚之找平层或抹灰及公共区域装修工程；防水地面、墙面及屋面的防水层及防水保护层工程；屋面工程；所有防火门（入户门）及防火卷帘门；所有散水、坡道及台阶。另外业主指定了部分项目和材料的价格。例如：预应力管桩直径300mm为40元/m、400mm为50元/m；60mm厚屋面挤塑聚苯板为30元/m2；成套外墙保温技术（50mm厚挤塑聚苯板）全价50元/m2；花岗岩石材40元/m2；入户三防门800元/樘；玻璃幕墙500元/m2；塑钢门窗300元/m2、地板采暖30元/m2。指定项目由业主和施工方共同商定确认分包商，价格超出部分由业主承担。二、成本控制措施由于市场竞争比较激烈，建筑企业能否在市场竞争中立于不败之地，关键在于能否为社会提供质量优、工期短、成本低的产品，而企业能否获得一定的经济效益，关键在于有无低廉的成本。本小区原清单预算为5400万元，考虑到目前市场状况和企业的自身情况，管理费考虑了3%，利润考虑了1.5%，投标压价共 为15%。因此有组织、有计划地进行控制、核算、考核、分析等以降低成本为宗旨的工作，是决定项目是否盈利的关键。本项目由施工经验较为丰富的项目经理及班组承担，共计管理人员18人组成。公司要求盈利目标为200万元以上。本项目经理部根据我公司现有状况并结合目前市场情况，安装部分以130元/m2由长期合作的专业队伍分包，并得到业主认可。本案例以土建部分为主进一步分析说明。主要为人工费、材料费、机械费、其他直接费的控制、过程控制为主线。以下提供的一些数据均为土建内容。本小区的土建人材机等分析表如下：本小区工程土建分析表序号项目名称建筑面积总价单方造价人工费材料费机械费规费管理费利润税金11#楼框剪5723.671042.348669222#楼框剪8476.331048.1233#楼框剪5723.671051.938769844#楼砖混4756.05871.026272755#楼砖混6725.4864.078854066#楼砖混5773.2968.198614277#楼框架42871235.14809418合计41465.321005.89　占总造价%12.0570.264.605.423.011.503.16本项目控制工程成本主要包括：（一）、人工费控制除安装工程已分包外，土建部分人工费占土建全部工程费用12.05%。土建人工费用主要从用工数量方面控制。通过以下的做法，达到了降低工日消耗，控制工程成本的目的。（1）有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，并将安全生产、文明施工及零星用工按一定比例（6%）一起包给班组，进行包干控制。（2）提高生产工人的技术水平和班组的组织管理水平，合理进行劳动组织，杜绝窝工返工现象，提高劳动效率，并有意识的精减部分人员。 （3）技术含量较低的项目和专业性较强的项目，分包给分包商，采取包干控制，降低工费。例如：土方每8元/m3和防水24元/m2等。本小区在施工过程中依据工程分部分项内容，对每天用工数量连续记录，完成一个分项工程后，与清单报价中的用工数量进行对比，找出存在的问题，采取相应的措施，对控制指标加以修正。每月完成几个工程分项后都同清单报价中的用工数量对比，考核控制指标完成情况。本小区土建预算总用工个，通过这种控制对比节约了用工1500个，虽然节约不多，但从目前大部分项目人工费基本上都亏损的情况下，本项目降低了人工费的支出，也就意味着控制住了人工成本。（降低人工成本：1500*29元=43500元）（二）、材料费的控制土建材料费占土建全部工程费的70.26%，直接影响工程成本和经济效益。材料成本控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。（1）材料订购方面，应考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。比如按照工程进度及材料价值所占比例大小分出重点控制材料、一般控制材料、只需采取简单控制的材料三类。不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。例如钢筋、砼为重点控制材料，沙石料、砌块等为一般控制材料，腻子、铅丝等为简单控制材料。（2）材料价格控制包括：①买价控制。通过市行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家，择优购料；②运费控制。合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本；③考虑资金、时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。（3）材料用量的控制包括：①坚持按定额确定的材料消耗量，实行限额领料制度，各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料，要分析原因，及时采取纠正措施；也有因预算量不准确而导致材料量大或小的情况发生，因此要正确对待，认真核实，把损失降到最低。②改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料；例如：非承重墙的砌块等③在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上，力求用价格低的材料代替价格高的材料；尤其是用在临时设施的材料上。④认真计量验收。坚持余料回收，降低料耗水平；⑤加强现场管理，合理堆放，减少搬运，降低堆放、仓储损耗。 附：投标报价时的主要材料价格表　　　　2005年12月序号名称及规格单位材料价格备注1C10商品砼m3(255)240含泵送（）内价格为基础部分2C15商品砼m3(255)240含泵送（）内价格为基础部分3C20商品砼m3(270)255含泵送（）内价格为基础部分4C25商品砼m3(285)270含泵送（）内价格为基础部分5C30商品砼m3(300)285含泵送（）内价格为基础部分6C35商品砼m3(315)300含泵送（）内价格为基础部分7C40商品砼m3(330)315含泵送（）内价格为基础部分8C15商品豆石砼m3250含泵送9钢筋一级D10以内t3096　10钢筋一级D10以外t3177　11钢筋二级D20以内t3177　12钢筋二级D20以外t3177　13钢筋三级t3177　14水泥t235　15页岩砖240*115*53千块380　16页岩多孔砖/240*115*90千块450　17页岩空心砖/240*240*115千块828　18白灰kg0.12　19砂子t45　20陶粒m375　中标后，通过与砼供应商的谈判及沟通，商品砼按上表中的价格降价8元/m3，钢筋比预估市场价格平均低3%，相应分包项目通过协商有所降低。其他部分材料经过货比三家，择优购料等降低了采购价格。通过采取以上的方法控制降低了材料费用元，其中：砼降低了：16000m3*10元/m3=元钢筋降低了：1270t*127.08元/t=元其他材料及分包降低了：元利用及节约为：元 （三）、机械费的控制机械费占全部工程费的4.6%，本工程主要从三个方面入手：一是工程根据自己的施工生产特点，向公司或项目经理部申请配备必须的施工机械，充分利用现有机械设备、内部合理调度，力求提高主要机械的利用率；而对那些特种施工机械，可以采用从外部租用的办法，这样可减少折旧、维修保养费在工程成本中的开支，并且提高租用的机械利用率高，各栋号穿插使用；因此塔吊实际发生成本只有25万元。二是严格机械设备利用定额和油料消耗定额，开展单机、单车等多种形式的内部经济承包核算，从而达到增加机械设备的作业产量和进一步减少配件和油料的消耗；三是加强对机械设备的日常性管理工作，平时编制好机械设备运转、维修、保养计划，做好设备管理保养工作，保证机械设备正常运转，提高设备完好率、利用率和使用效果，减少大修费用的支出。四是做好操作人员与现场施工人员的协调配合，提高机械台班产量效率。按照以上四点的要求和控制，机械费用整体降低了40%，为元。达到理想的指标。（四）、其他直接费的控制其他直接费是从项目工程耗用水、电、风、气的管理和辅助生产的临时措施费等方面加以控制，严格执行成本开支，加强节约，制止可能发生的浪费。使得本项目其他直接费未超过投标时的预算价格。例如：工程中损坏的模板用废旧木方钉成铺板加以利用等。其他直接费投标报价中含元，实际使用元，节约元。报价预估成本具体为：管理费（项目班组人员工资等）70万元；临时道路10万元；临时设施60万元；围档8万元；临时设施用电15万元；水电费用50万元；电变费7万元；试验费3万元；其他费用8万元。实际节约成本为：临时设施26万元；围档5万元；临时设施用电8万元；水电费用3万元；试验费1万元；其他费用2万元；（五）、加强造价全过程控制管理 1、在合理工期，质量满足要求的条件下，与业主、监理单位一同配合好项目的造价具体目标及相应实施的规章制度。在此基础上，做好资金计划表，科学确定工程预付款额度与工程款拨付时间。2、与监理一道做好施工单位已完成工作的内容及其工作量的确认，使监理与我公司在造价签证方面互相监督，及时弥补各自的失误。例如，在土方施工中，由于遇到废旧管沟需要处理，经过认真、细致地测量，实际数量比原清单数量多600多立方，后经业主、监理、我公司三方共同复测证实后，得以更正，增加造价13万元。　　3、做好施工现场经济技术签证的审核，设计变更的经济比较，并确定由此而引起的造价增减，并且及时调整工程拨付款额度。　　4、认真处理好我公司工程造价方面的索赔，使因此而产生的造价最大限度的追回。例如：原7#楼屋顶装饰架图纸仅为示意图，报价是根据施工方案提供的内容及类似项目市场价格为20万元，施工中业主提供的实际施工图与原投标图出入较大，我方提出的索赔金额是比原造价多出的12万元。业主根据固定总价合同提出由我方独自承担此项费用。我方据理力争，以装饰架投影面积加大为由认定业主已超出了示意图所含盖的范围，改变了设计初衷，应按设计变更考虑，若不增加造价，建议按原投标示意图范围修改设计。业主考虑到设计、工期等各方面的影响，同意与我方谈判，经过努力我方争取到索赔金额10万元。5、随时做好材料、设备采购价，运杂费等费用的确认工作，防止漏洞产生影响造价。　　6、每月根据已完成工作量进行结算审核报量，及时收回工程款以保证项目顺利进行，防止因工程款未到位影响到材料采购及农民工的工资支付等。7、竣工后及时协助业主做好经济技术资料的移交工作并报送结算书。　通过与业主及时沟通谈判，最终结算金额为4831万元。实现盈利为元，降低成本元（本工程报价预留利润元），占总造价5.12%。达到了利润总额超过200万元的目标。'