浅议房地产开发成本控制和管理

'浅议房地产开发成本控制和管理　　摘要：随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，颁布了一系列的法规文件对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在长期的市场竞争中立于不败之地，一定要做好成本控制、加强科学管理，才能取得良好的经济效益，所以认识和加强房地产开发项目过程中的成本控制是房地产企业急切需要关注的问题。关键词：房地产开发；成本控制；成本管理；施工控制中图分类号：F293.3文献标识码：A一、成本控制的原则 现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：成本最低化原则：房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。6 全面成本控制原则：项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目成本自始至终置于有效的控制之下。 动态控制原则：项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。目标管理原则：目标管理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。 责、权、利相结合的原则：在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。二、坚持技术手段与经济手段相结合：  2.1在组织上明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。  2.2在技术上6 重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。  2.3在经济上动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。三、招投标与合同阶段成本控制项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。 3.1做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。 3.2招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控6 一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。 3.3合同管理体系中的成本控制合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。四、施工阶段的成本控制 施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强： 4.1加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更6 设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。 4.2加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系通常操作方式有： 自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。   总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。 甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 4.3加强资金计划执行的监控6 资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。 施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。参考文献：[1]张玉生.精细化管理在房地产企业成本控制中的应用研究.同济大学土木工程学院.2009[2]陈飞.浅议项目开发成本管理.城市建设.2011[3]曾坤华.房地产项目开发成本控制浅析.商品与质量·建筑与发展.20136'