房地产开发全过程中成本控制探究

'房地产开发全过程中成本控制探究　　工程成本是房地产开发过程中进行成本控制的重点。在项目运作过程中，如何运用工程造价管理的理论与办法，做好项目的工程造价控制与管理？如何对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与管理，从而保证项目目标的顺利实现？笔者结合理论与实践，就上述问题在本文中略作梳理和总结。一、成本控制的含义以及房地产开发各阶段（一）成本控制应以工程成本控制为重研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言，一个项目的开发成本大体可以分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本六大部分。从成本的属性来看，土地成本、前期费用、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为重。（二）认识全过程造价成本控制6 一个项目的工程成本，就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和，它的核心思想就是要求造价成本的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。（三）涉及造价成本控制的十二个阶段就房地产项目而言，其造价成本控制就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程进行规划、协调监督和控制，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。二、主要阶段造价成本控制策略（一）可行性研究阶段一般情况下，可行性研究阶段涉及造价成本控制的情况不多，但是项目现场情况、“七通一平”情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等，都会对工程造价产生影响，可行性研究中预备费和不可预见费都与造价有关。注意以上因素将能更好地进行造价成本控制。（二）设计阶段设计阶段造价成本控制的重点除了控制好设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准），更主要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建安成本。该阶段主要从以下几方面进行控制：一是设计供应商采购管理，二是通过限额设计落实目标成本的要求，6 三是通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量，四是通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。（三）审图与设计完善阶段本阶段通过施工图会审来控制设计质量和工程成本。建设单位用它进行招标可以减少图纸设计风险、减少一些不平衡报价所带来的损失。因此，从此阶段进行造价成本控制，可以有效地减少设计图纸方面造成的损失。（四）招标文件与合同的编制阶段这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头与核心。一是招标文件内容应清晰明确。一份好的招标文件会对以后所有过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工等等都应该做出最清晰的说明，另外对合同中“等”字的运用要慎重，对甲供材料要明确，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、结算标准等，质量标准评定等级或评杯评优要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。二是注意控制甲供料的数量。正常情况下不要采用大宗建材的甲供料，如钢筋水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算超省的难以控制，还有就是结算方法较难合理确定等等。6 （五）施工组织设计的审定阶段这个阶段控制造价的方法比较难以把握，一旦出错，会使以后的结算发生很大麻烦，所以施工组织设计的审定，房地产开发企业应该让其造价人员参与，从而更好地避免以上种种问题发生。一是注意可索赔的项目。一般造价工程师不怎么注重施工组织设计或施工方案，基本是交给监理审核工程部二审之后批准。可是在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可以索赔的东西，比如马镫筋、温度筋、钢筋定尺，钢筋搭接、电线电缆、桥架、挖土方式、运土距离、模板、摊销周转等等。这也是造价成本控制容易被忽略的地方。二是注意施工方法与工程进度。如果施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或规范有矛盾或冲突，一旦未详查而批准可能导致不必要的损失。在施工各阶段中投入的人员和机械是不是与施工组织设计中预期的一致。（六）图纸会审阶段该阶段一般由监理方主持，建设方施工方设计方一起对图纸上疏漏错误矛盾笔误等等进行核对并出正式文件，作为设计变更的一部分直接进行结算。它与审图不同，审图是由专家进行的，而图纸会审是由具体实施人员进行的，所以更具有实际意义。作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际，而且对造价成本控制相当重要。6 （七）分包阶段分包具体包括专业分包、指定分包。现在的工程几乎没有不分包的，因为房地产开发行业技术越来越密集，高级装饰、机电设备、特殊工程、垄断、等都会造成相应分包，对于分包的管理必须严格把关，并且做好责任延续、配合施工、工期衔接等等。概而言之，一是分包应尽量把责任规避到一家，二是分包配合费要清晰，三是分包要做好时间控制。（八）设计优化阶段该阶段是甲方提出的设计变更或现场签证。施工方没有提出设计变更的权力，设计方提出的设计变更多从技术上考虑。作为开发企业的造价控制人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，否则就很难把握成本。基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。其中经济上合理是指在其他标准不变的情况下，节约成本；不过也可能有另外一种情况：即虽然增加成本，可是会提高房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标，而且往往会提高很大，甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于怎么把握这个量度，这就需要造价人员去分析了。（九）施工中增加造价部分的管理阶段6 施工阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，包括对工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等的管理，其中分部分项工程单价的确定要及时合理。（十）结算审计阶段这一阶段的造价成本控制，是施工单位最后的机会也是建设单位最后的努力。房地产企业的造价控制人员应该秉承的原则一是合同协议及造价变更资料的时效性、合法性（是否合同风险范围）、完备性（签字盖章等）；二是矛盾问题解释顺序一致性（所有文件是否统一）；三是事件的责任清理，如果施工方说法模糊，一般是按最不利于施工方的解释来处理；四是熟悉规范标准中强制执行条文，防止施工方无中生有浑水摸鱼；五是分析总包分包、工艺标准等情况，防止施工方高估冒算；六是依照合同一步步审核。这样基本保证结算完整并较为正确，一般差额控制在3%以内。房地产项目的造价成本控制，是企业在掌握市场信息的基础上，为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，其贯穿于工程建设全过程，概括而言，房地产项目的造价成本控制就是以决策阶段的估概算为静态控制，以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的。6'