烟台奥林峰情小区开发建设成本控制探究

'烟台奥林峰情小区开发建设成本控制探究　　摘要：本文以烟台奥林峰情小区开发建设成本控制为研究对象，通过对该小区开发建设成本构成及影响因素进行深入分析，揭示该项目在成本控制中存在的问题，提出了奥林峰情小区开发建设在各环节成本控制中的一般对策及纠编措施，期望能对其他房地产开发项目提供有益的借鉴。关键词：成本控制；房地产开发；项目管理中图分类号：[F235.91]文献标识码：A一、项目概述11 烟台奥林峰情小区是由中鑫富润投资集团旗下的山东鑫汇房地产开发有限公司投资建设的，项目位置在烟台市福山区福海路东侧、县府街北侧、西山路东侧、永达街南侧所围成的区域内（原福山区城里村所在地），属旧城区改造项目总开发面积90万平米。东南西北各设一个小区出口，中间规划一条东西贯通的积金山商业文化街，小区四周毗邻沿主干道区域两层为商铺5多层住宅，小区中央类椭园区域规划建设12栋高层住宅，地下是二层贯通的停车场，该项目规划建设86栋住宅，小区内景观美丽，随处可见喷泉水系、亭台小品，三季有花，四季常青，立体绿化美妙绝伦。该小区从2004年开发建设，至今已建成十栋高层，六栋小高层，24栋多层住宅，目前正在建设7栋高层住宅、5栋多层住宅和6000㎡社区文体娱乐中心，总开发面积近2/3，还有1/3面积尚未开发建设，此时对该项目开发建设成本构成进行分析与研究，很有必要，既能对本项目后期开发建设成本控制提供有益借鉴，同时也能对其他房地产开发项目成本控制提供借鉴。二、奥林峰情小区开发建设成本构成要对奥林峰情小区开发建设成本控制进行研究，首先应结合前人对房地产开发项目成本构成的研究成果，对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析，找出该项目成本控制的影响因素和存在的问题。根据罗玲对房地产开发项目成本控制与管理的研究成果得知：房地产项目在开发过程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）设计与审批成本；（3）工程建设与安装成本；（4）项目开发管理成本，详见图1房地产开发项目成本构成示意图：图1房地产开发项目成本构成示意图[1]11 由于奥林峰情小区开发建设是在原福山区城里村旧城改造的基础上进行的，所以该项目的土地成本还包括旧房拆迁费用；该项目的财务费用还包括：贷款利息、银行手续费、融资租赁费等，根据《企业会计准则》要求，企业发生的销售费用，管理费用和财务费用应计入当期损益。三、奥林峰情小区开发成本控制中存在的问题通过对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析后，结合本人对该项目成本控制的了解及本项目在工程管理中存在的问题，现将本项目成本控制中存在的问题汇总如下：供本企业领导和其他房地产企业在加强成本控制时参考。1、设计变更导致建设成本不断增加目前本企业规划设计部相关人员年轻，缺乏现场实际建设经验，对国家规定的结构设计强制性标准及开发项目的重点和难点、实际建设程序和不同材质的适用范围和价位缺乏全面了解，只注重书本上的设计规范，提出的设计变更经常与实际建设程序相矛盾，而且变更的材质价位有所调增，导致建设成本不断增加。2、追加使用功能导致建设成本不断提高某分项工程建成后，为了增加新的使用功能，拆除已建好的分项工程，重新设计重新施工，并追加已建分项工程拆除工作的现场签证，从而导致许多新成本的增加。3、违背建设规律导致建设成本增加11 在本小区开发建设中，为了追求交房进度，在地下管线还未完全下埋的情况下，就将路面做好，景观绿化也都做好，随后又挖开路面，破坏景观绿化重新下埋管线，对路面和景观绿化重新施工，增加了建设成本。4、成本控制手段落后，超支未能及时采取调控措施本企业在成本调控方面只注重进度款审核及施工决算，对建设过程出现的现场签证和索赔事件，虽能到现场核实，并了解真实情况，但没有真正做到事前控制和事中预防的作用，由此造成的成本超支未能采取补救和调控措施，导致建设成本增加。5、未进行成本指标分解，不能调动全员参与成本控制的积极性本企业成本控制集中在“成本管理部”，没有把整个开发项目的目标成本按部门进行分解，不能调动每个部门和全体员工参与成本控制的积极性，全体员工参与企业管理成为一句空话，一些好的成本控制措施没能及时得到采纳，造成了企业不应有的损失。6、未建立计算机时标网络计划和进度费用控制模型目前山东鑫汇房地产开发有限公司在奥林峰情小区施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立计算机时标网络计划进度费用定量模型，在进度控制和费用优化方面多采用横道图法，信息量少，不能满足90万平方小区开发进度控制和成本管理的要求，不能及时准确提供网络优化后的最佳成本量化指标。11 7、营销成本有待进一步优化在宏观调控政策影响下，房地产开发企业营销成本在不断加大，主要表现在广告费用增加，销售人员增加，销售渠道增加，没有引起既定消费群体的有效关注，销售业绩受到明显影响，加大了已建房屋库存量，延长了资金周转期，加大了贷款利息支出，增加了企业管理成本。四、奥林峰情小区开发建设成本控制对策通过对奥林峰情小区开发项目成本构成及成本控制中存在问题的分析，现针房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节（包括成本预测，成本计划，成本控制，成本核算，成本分析，成本考核）和纠编措施（包括组织措施，管理措施，经济措施和技术措施，详见图2动态控制的纠编措施）两个方面，结合本人从事20多年建设工程项目管理工作经验，提出房地产开发项目目标成本动态控制的对策如下：图2动态控制的纠编措施[2]（一）房地产开发项目各环节成本动态控制措施1、根据房地产开发项目成本构成做好成本预测11 成本预测是根据开发项目成本构成信息和开发项目具体情况运用专门方法对未来成本水平及其可能发展趋势作出科学估计，尤其应做好开发前对项目成本进行的估算。成本预测是项目开发成本决策和成本计划的依据，通过成本预测在满足项目开发总目标的前题下，选择成本低，效益好的最佳成本方案，针对目标成本形成过程的薄弱环节加强成本控制，克服盲目性，提高预见性。通过对开发项目计划工期内影响成本变化的各种因素进行分析，比照近期已开发完成的项目或将要完工的开发项目成本，预测这些因素对本项目开发成本的影响程度，算出该开发项目各成本构成的单位成本或总成本。2、根据房地产开发项目成本构成做好成本计划成本计划是以货币形式编制的项目开发期内开发费用、成本水平、成本降低率及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立项目开发成本管理责任制、开展成本控制与核算的基础，是开发项目降低成本的指导文件，是设立成本目标的依据。编制项目开发成本计划指标应采用对比法因素分析法，对各环节进行科学分析和预测后确定的，成本计划应包括以下三类指标：（1）数量指标：①按开发项目成本构成汇总的开发项目总成本指标。②按开发项目成本构成各分项汇总的计划成本指标。（2）质量指标　　①开发项目设计预算计划降低率。11 ②开发项目责任目标成本计划降低率。（3）效益指标①开发项目设计预算计划降低额=设计预算总成本-计划总成本。②开发项目责任目标成本计划降低额=责任目标总成本-计划总成本。3、根据房地产开发项目成本构成做好成本控制成本控制是在项目开发过程中对影响开发成本各因素加强管理，并采取各种有效措施，将开发项目各种费用严格控制在成本计划范围内，随时检查并严格审核各种支出是否符合预算标准，计算实际成本与计划成本之差，分析产生差异原因并及时采取有效措施，减少或消除各种浪费现象。开发项目成本控制分为事前控制、事中（过程）控制和事后控制，成本控制主要依据合同文件和成本计划。成本控制的动态资料包括：进度报告、设计变更和工程索赔。开发项目成本控制必须满足下列要求：①按成本计划目标值，严格控制开发过程各要素实际支出价格。②严格控制各要素消耗定额，做好不可预见成本风险分析和预控，包括编制应急预案。③严格控制设计变更引起的成本增加。11 ④加强组织管理，严格开发项目成本目标考核制度，实行节约奖励机制。⑤严格财务管理制度，按规定权限和程序，对项目资金的使用和支付进行审核、审批。4、根据房地产开发项目成本构成做好成本核算成本核算包括两个基本环节，一是按规定成本支出范围对开发费用进行归集；二是根据成本核算对象计算该开发项目总成本和单位成本。项目经理部要建立业务核算台帐和开发成本会计帐户，实行全过程开发成本核算。现场成本由项目经理部进行核算分析，项目开发完全成本由企业管理层、财务部门进行核算分析。5、根据房地产开发项目成本构成做好成本分析成本分析是在成本核算的基础上对成本形式过程和影响成本升降因素进行分析，找出进一步降低成本的途径，包括有利因素挖掘和不利因素控制，它贯穿于成本管理全过程，利用各类成本信息（核算资料）与项目开发目标成本、预算成本及类似开发项目实际成本进行比较，揭示开发项目成本变动规律，此外还要分析各类技术经济指标对开发成本的影响，系统分析各类成本变动因素，进而检查开发项目成本计划的合理性，找出降低开发项目成本的途径，分析是关键，纠偏是核心。11 成本偏差分析应根据开发项目成本构成和成本控制的需要分为局部成本偏差和累计成本偏差，应采取定性与质量相结合的方法进行成本分析。6、根据房地产开发项目成本构成做好成本考核在项目完成后对开发项目成本形成的实际指标，按开发项目成本目标责任制规定的成本计划、定额、预算进行对比和分析，评定各责任者对目标责任制规定的成本计划完成情况，并给予相应的奖励或处罚，以此来调动每位员工加强成本控制的积极性，达到降低成本、增加积累的目的。成本考核的主要指标包括成本降低额和成本降低率。成本考核分为企业组织管理层考核和开发项目经理部考核，它是实现项目开发决策目标和成本目标责任制的重要手段和根本保证。（二）房地产开发项目成本控制纠偏措施房地产开发项目成本控制的基础工作是建立建全成本控制管理体系，包括建立统一完善的项目开发成本计划，建立先进的项目开发施工定额，建立系统的市场价格体系和物资采购流程，建立各种成本要素的收集和使用保管制度，建立科学合理的开发项目成本核算体系、业务台帐、成本报告等。1、房地产开发项目成本控制的组织措施①建立建全项目开发组织机构和管理体系。②编制项目开发成本控制计划，分解各部门成本控制指标。③确定工作流程，实行程序化管理。11 ④强化动态管理，实行开发项目各环节成本限量制度。⑤实行开发项目成本目标责任制，加大考核力度，严明奖惩措施。2、房地产开发项目成本控制的技术措施①提出多个不同的开发方案。②进行充分的技术经济论证和分析。③确定实施方案、控制设计变更。④建立项目开发网络计划图，准确计算网络优化后最佳成本组合。3、房地产开发项目成本控制的经济措施①编制项目开发资金使用计划。②分解项目开发各环节目标成本指标。③预测项目开发成本控制风险，制定应急预案。④定期检查核算各环节实际成本与计划（目标）成本的偏差，并采取有效措施纠编。⑤依据成本目标责任制严格考核，及时兑现奖罚金额。4、房地产项目开发成本控制的合同管理措施①根据项目开发特点，选用合适本项目规模的合同结构。②认真分析合同结构，明确标识合同履约过程中各种风险因素，制定防范措施。③密切关注合同约定的里程碑事件完成情况，及时提出索赔或反索赔报告。11 五、结论通过对奥林峰情小区开发建设成本构成及影响因素的深入分析，提出该项目在成本控制中存在的七个问题，结合本人20多年从事建设工程项目管理经验，从房地产开发项目成本目标动态控制的各个环节和纠偏措施两个方面，提出了房地产开发项目成本目标动态控制的若干对策，为本企业和其他房地产开发项目在成本控制中提供有益借鉴。参考文献[1]罗玲.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].商业文化.2012.3[2]全国一级建造师执业资格考试用书编委.建设工程项目管理（第三版）P56.北京：中国建筑工业出版社.2012.5[3]全国一级建造师执业资格考试用书编委.建设工程项目管理（第三版）P77.北京：中国建筑工业出版社.2012.511'