探析房地产成本控制和现税务筹划

'探析房地产成本控制和现税务筹划　　摘要：本文针对房地产成本控制和税务筹划的现状进行详细的阐述，从其事前、事中、事后进行控制，且对现阶段的税务筹划进行简单的分析。关键词：成本控制；税务筹划；降低成本一、事前控制阶段（1）土地成本：主要包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置的补偿金、土地税费等。对于房地产开发企业来说取得的土地方式主要有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前主要以后两种方式为主。随着国家土地管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。（2）建安成本：主要包括室内建安装修工程、设备安装工程两大项。此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据，则可用于成本控制依据使用。一般经验数据分地上层数地下层数、别墅、高层住宅、写字楼、酒店类等分类统计，以便后期项目编制目标成本使用。设备安装根据需要的设备进行计取，如电梯、空调、发电机组等等；6 （3）市政环境成本：主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程。此类费用的计取，可采用不同标准定不同费用计取。一般在供电、供水、供气工程可按150元/平方计取。园林绿化工程一般在设计前可规定园建与绿化设计比例，一般绿化设计面积越多，园建设计面积越少，则可大大降低成本。（4）市政公共设施费用：市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。（5）开发间接成本：主要为监理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。此类收费主要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取。（6）贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。二、事中控制阶段（1）设计阶段控制主要为施工图出图前的成本控制6 ，一般较大型房地产公司经过多年累积均有设置标准图库，标准图库的建立可大大降低成本，且可更精确控制成本。有利于购地测算，拍卖叫地价上调的空间可大大增加。在此阶段如没有标准图库，则设计概算尤其重要。在最终图纸齐全的情况下，才能有效控制变更数量及修改数量，在招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，或者综合单价图纸范围报干，对建安的成本也可尽量控制住，最多增加少量设计变更费用。由于建安成本基本占总成本（除土地成本外）70%，则总体成本也就得到有效控制。（2）施工阶段控制主要在施工图出图后成本控制。一般在施工过程中控制主要体现在现场签证的控制，返工少，现场增加内容少，减少交叉施工损失等现场情况，可减少现场签证数量，从而降低建安成本。（3）在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。三、事后控制阶段6 事后控制阶段主要以结算控制为主，结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该校一主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据；另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，效益更为长远。从以上三个阶段可看出，房地产成本控制是一个极为复杂、多变的费用控制实施手段。如果一个房地产企业可做到对以上三个阶段有效的成本控制，该项目的成本就可以得到有效地控制，从而，最终实现企业项目利润及收益的最大化。四、我国房地产企业税收筹划现状（一）营业税筹划国家相关部门通常从价外费用和利用税率不同两个方面对营业税进行筹划，一方面是价外费用筹划。对于房地产企业而言，其大多将营业额作为营业税计税依据，通常情况下，顾客将房屋购买之后，需缴纳水电初装费、煤气费、维修基金等各种配套设施费，这部分费用应当按照“其他应付款”处理，需要缴纳相应税费，若将其房地产企业下设立物业公司，由物业公司代收以上费用，此时，不隶属于税法规定的“价外费用”，国家不予以征收营业税；另一方面是利用税率不同筹划。同一房地产企业内，不同的收支费用往往具有不同的征收税率，因此，房地产企业应利用税率的差异进行节税，以此，一定程度上降低了房地产企业的成本支出，有助于提高我国房地产企业的经济效益。（二）土地增值税筹划6 房地产企业立足于土地增值税的基础上进行筹划，将有利于减轻房地产企业赋税负担。基于房地产企业的收入隶属于劳务收入性质，非土地增值税的征税范围，因此，房地产企业选择代客户进行房地产的开发方式完成各种开发工作，之后，直接向客户索取代建收入，此行为将很好的规避了开发后销售缴纳土地增值税。（三）企业所得税筹划根据我国相关税法之规定：不同的企业将有不同的纳税规定。对于公司型企业而言，纳税规定；缴纳企业所得税——税收利润分配给股东——投资者交纳个人所得税；对于个人独资企业和合伙企业而言，其不需要缴纳企业所得税，仅需缴纳个人所得税。通常情况下，房地产企业往往优先选择个人独资企业的企业类型，究其原因在于该类型有助于帮助房地产企业节税，提升经济效益。同时，房地产企业的子公司也需进行税务筹划，若子公司作为独立法人，其需承担全部纳税义务，若将总公司的法人作为子公司的法人，其纳税金额只需承担一部分，第二种做法将一定程度上降低了企业的纳税金额。结语6 总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我们希望房地产各方企业都要保持冷静、理性的头脑，对于房产开发商来说，成本的控制室最理性的事，多在成本上下功夫，房价方面少关注一点，因为毕竟市场是决定房价的主要因因素，而成本的管理、控制却掌握在自己的手中。要最终实现成本低控的战略要求，房地产企业就必须建立起相应地优化流程，严格对各项成本费用进行控制，以最终取得高效的运营效益。参考文献[1]谢芬芬.论新企业所得税法下的税务筹划[J].现代商贸工业，2011，（22）.[2]苗景超.税务筹划问题的研究[J].现代会计，2011，（03）.[3]杨晓梁.房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学，2007[4]王丹.房地产行业成本控制探析[J].现代商贸工业，2010（13）[5]王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].现代商业，2010（17）[6]江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业，2010（12）[7]任海城.中远房地产公司项目成本控制的研究[D].西北大学，2006[8]杨晓梁.房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学，20076'