房地产项目施工管理和成本控制

'房地产项目施工管理和成本控制　　摘要：近些年来，市场竞争日益激烈，房地产企业想要保持持续良好发展，需在扩大经营规模的基础上，狠抓项目施工与成本管理工作。根据本人对工程项目管理的认识和经验，从分析地产项目的施工与成本管理中存在的问题入手，简单的论述地产项目施工管理成本控制的方法。关键字：地产项目；施工管理；成本控制中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：一，导言：7 近些年来，市场竞争日益激烈，房地产企业想要保持持续良好发展，需在扩大经营规模的基础上，狠抓项目施工与成本管理工作。地产工程项目是以工程建设为载体的项目，是作为被管理对象的一次性工程建设任务。它以建筑物或构筑物为目标产出物，需要支付一定的费用、按照一定的程序、在一定的时间内完成，并应符合质量要求。因此，项目施工是工程项目中的基础，同时也是成本管理的第一步。而成本管理是根据企业的总体目标和工程项目的具体要求，强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低工程成本、实现目标利润、创造良好经济效益的的过程。此文根据本人对工程项目管理的认识和经验，从分析地产项目的施工与成本管理中存在的问题入手，简单的论述地产项目施工管理成本控制的方法。二，地产企业施工管理和成本控制管理企业管理是对生产经营活动进行预测、决策、计划、组织、指挥、控制、协调、教育、激励等工作，它的目的是保证顺利地实现生产经营活动的总目标，通过研究技术方案、技术规划和技术政策的技术实践活动，取得最佳的经济效益。而房地产企业是从事产品生产经营活动的盈利性经济组织，它既是建筑产品的生产者，又是产品的经营者。所以其工程建设与成本控制都与其他企业存在很大的差异。2.1地产开发的工程建设管理：地产开发的工程施行三元体系管理，由施工单位、监理单位和建设单位共同管理负责。而施工单位又需控制管理的包括投资管理、成本管理、质量管理、安全管理、合同管理五大部分。以下是具体阐述：2.1.1施工队伍选择：施工队伍需要考虑以下几个因素：第一，符合房地产开发企业选择施工队伍的规定，包括国家相关文件规定和地方政府的实施办法。第二，施工队自身需要考虑的几个因素：人员素质、技术水平、设备装备水平、资质和资金实力7 第三，第三施工队伍选择的流程：选择有相应资质等级的施工队伍。2.1.2监理管理的选择监理管理需要考虑的几点第一，房地产开发企业监理单位选择规定是否选择有相应资质等级的施工队伍；第二，是否有资质的监理单位；第三，监理监理招标流程2.1.3施工单位进场前的管理第一，建立完善的业务流程第二，与流程配套的制度建立第三确定施工单位进场前的协调第四，建立施工应急预案2.1.4施工过程中的管理施工过程中的管理需考虑质量控制，进度控制（投资控制），现场管理和文明施工。施工过程中的三方各司其职、互相协调机制，正确处理施工单位工程部、监理单位、建设单位项目部三方之间的关系，达到多赢的局面，发挥建设单位工程部的作用，达到投资管理、成本管理、质量管理、安全管理、合同管理的作用。2.2地产企业成本控制管理2.2.1做好施工预算成本控制7 房地产企业不同于其它生产性企业，其产品为建筑产品，且随设计图纸变化而无统一标准，导致其生产的非标准化，因此制造成本（以下称成本）管理也就显得无序可循，更重要的是没有一个可靠的成本控制标准，虽然施工企业成本控制存在诸多困难，但并不等于成本无法控制。第一，建立成本管理信息系统。企业应通过高效的计算机管理系统，及时了解市场信息，创新成本管理新思，建立高效的成本管理信息系统。在如今的经济环境中，信息的产生和使用，尤其是成本管理信息的产生和使用是实现成本管理的重要手段。企业的战略成本管理和多元化成本管理都需要成本管理信息支持，准确、全面、有效的收集、加工、使用成本管理是提高成本管理效率，保持成本竞争优势的重要手段。建立高效率的成本管理信息系统，这是企业成本管理的必然要求和发展趋势。第二，编制施工预算书。这是成本管理的前提条件，是成本控制的依据，一部科学的预算书，决定了成本控制的成败，但目前多数施工预算仅是各种数据的汇总，只适合对项目进行宏观控制，对过程生产却起不到指导作用。因此，施工预算需要改进，分部编制的预算对成本控制才有指导意义。有了成本控制依据，即可进入下个阶段。第三，合理有序的施工组织设计。依据施工预算书及施工组织计划，有效控制施工过程。这个阶段成本控制的思想是，依据施工预算，严格控制各部位成本数量。7 第四，完善合同管理。合同管理是房地产企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强施工过程中的合同管理。抓好合同管理，就是在合同执行期间密切注意我方履行合同的进展效果，以防止被索赔。2.2.2做好项目全过程成本控制项目成本控制涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至竣工接收后的保修期结束。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段。第一，项目全员控制。成本控制涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、班组甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门责任人的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，真正树立起全员控制的观念。7 第二．应遵循动态控制原则。成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，所谓动态控制就是将工、料、机投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。第三，采取技术措施。先要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确项目经理部、公司或施工单位之间职权关系的划分。采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。第四，质量管理控制。在施工过程中，要严把工程质量关，各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作真正贯彻到整个过程中。采取防范措施，做到工程一次成型，一次合格，杜绝返工现象的发生，避免造成因不必要的人、财、物等大量的投入而加大工程成本。结束语在当今竞争激烈的情况下，设法加强项目管理水平，降低项目成本是企业生存的必要手段。工程项目成本控制水平是企业效益评价的关键，是提高企业管理水平、降低企业经营风险的重要途径。希望本文的研究能为相关问题的实践者提供参考。参考文献7 1王生谦，施工项目成本管理初探，科技情报开发与经济[M]，2004.04,231-2322赵顺福，建设工程项目管理规范实施手册[J]，中国建筑工业出版社，20013崔立新，建设工程施工合同的项目索赔管理[J]，天津：天津大学，19977'