房地产项目成本控制重要节点探究

'房地产项目成本控制重要节点探究　　摘要：随着我国经济的飞速发展，房地产市场竞争愈演愈烈，控制成本已经成为房地产企业竞争的重要手段。成本控制是房地产开发项目管理的重要内容之一，本文对房地产项目成本控制的重要节点进行了分析。关键词：房地产项目，成本控制，重要节点中图分类号：F293.33文献标识码：A引言：目前我国的经济运行制度日益规范，法律法规也日益完善，特别是涉及房地产投资的法律已经相对完善。从经济意义上讲，经济效益通常是通过最小化最大的盈利能力和实施成本。另外，房价受成本影响较大，成本低时，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。1、项目策划阶段目标成本的确立在房地产项目策划阶段，需建立一套科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。1.1项目策划阶段的成本测算7 在获取土地后，要根据调查报告做好策划工作，主要针对市场状况和经济形势、当地类似项目的建安造价、政府费税、贷款利率、不可预见费用及风险预测等做出充分了解、分析、判断，合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价，客观、准确地编制投资估算，形成初步的目标成本框架计划，作为方案设计阶段成本控制的依据。1.2方案优化与施工图限额设计土地成本相对固定，影响成本的主要因素莫过于设计，因此，设计阶段成本控制的重要性不言而喻，要做到经济合理性最大化，主要方法和措施有：（1）从技术经济性角度做好设计方案优化评审，根据项目定位对设计方案的基础形式、结构体系、平面布置等进行技术经济分析、会审评估，促进设计方不断优化方案，杜绝人为提高安全系数或设计标谁。（2）实行施工图限额设计，有效控制造价。委托施工图设计前，应及时合理地提出分部分项工程单方造价及钢筋、硅等主要材料单方含量的历史经验数据，确定限额设计指标。完整、准确地以项目所在地当时价格水平编制设计概算，作为施工图设计阶段成本控制的依据。7 （3）施工图预算和目标成本控制。施工图预算的编制需要专业造价师有过硬的基本功，实事求是的工作作风和良好的职业道德。依循预算编制程序及步骤，在充分熟悉施工图纸，掌握定额的内涵和工程量计算规则，计算其他各项费用和利税汇总。施工图预算编制完成后，必须进行充分、详细地审查，并编制工程预算核对情况增减分析。至此，项目目标成本基本形成，进入目标成本控制执行阶段。2、项目建设实施阶段的成本控制2.1招投标与合同管理招投标阶段的成本控制主要是通过计算工程量清单、编制招标控制价，为最终确定投标价格提供依据。坚持全面招标原则、公开透明原则、合理低价中标原则，充分发挥市场竞争优势，以最经济的手段实现需求目标。合同管理体系中应明确界定承包方式、承包范围、支付款办法、分包项目以及甲供材料的范围、方式等，是合同洽商主要条款。而合同的签订，就是相关法律关系和法律文本的成立，同时许多隐患和难点也是在此阶段留下的，将直接影响项目运作期间的成本控制和结算工作。2.2设计变更、现场签证管理7 有效地对设计变更进行管理是确保工程质量、工期，控制工程造价的途径之一。避免设计变更、减少现场签证的主要方法有：①把设计变更控制在设计阶段，减少施工过程的变更；②加强设计审核力度，力求设计全面细化，查漏补漏、并解决建筑功能性问题；③提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认；④强化设计变更和现场签证审核制度，通过多级审核，减少不必要的签证；⑤将工程费用变化大的分项，纳入重点监控范围；⑥将变更与合同对应，一单一算、一月一结，严禁事后补签；⑦将变更引起的异常成本动态反映到成本月报中，使管理层和业务层及时了解由于变更引起的成本增减；⑧提高全员对变更成本的管控意识。2.3工程质量和工期的控制房地产项目管理中的质量控制和工期控制是对立统一的，如何在质量控制和工期控制之间寻求最佳的平衡点是一件非常困难的事情。要保证工程的质量就必须要给予相对充足和合理的施工工期，但不能只看到质量的重要性而忽视施工工期的要求。因此，严格筛选有实力、有经验、信誉好的施工单位是保证工程质量和工期的第一道关，严格对总包和监理方制定的质量管理制度、技术方案和进度计划进行审查备案，作为检查控制的依据；强化检查制度，组建专业性强的质量检查小组，严格每道工序的施工质量；并把工程质量和工程款的支付联系起来，形成严格的支付机制以确保工程质量和进度；加强对甲供材料、设备和分承包商的质量控制；参与工程阶段性的验收，对比预定目标和实际完成情况，完善质量奖罚制度。2.4项目成本动态反映及控制7 动态成本控制在于其及时性，建立动态成本反映系统信息平台、成本指标数据库，将成本控制所需的各种数据信息及时采集、及时更新、及时修订、及时增减，通过快速的成本信息传输和成本决策机制，保证动态成本控制的实现。通过及时获得己发生成本、预估变更、待发生成本，及时汇总形成动态成本，并编制《项目动态成本月评估报告》。按成本责任的不同反映，各项工程成本累计发生情况，列出与目标成本的差额。对项目动态成本进行分析，若项目动态成本总体超出目标成本的2%或一定数额时，应发出预警，并组织专题讨论会，查找超出目标成本的原因，提出成本超支的应对和控制措施，及时纠偏，实现成本控制点前置的动态化控制。3、项目竣工完成后期的成本控制工程结算工作具有集中性、大量性、复杂性的特点，为避免结算时产生主观上的错误及客观上的疏忽，使结算工作处于受监控状态，应建立工程结算“二次审核机制”。这样既可加强内部制约，又可减少工作失误。按施工合同约定竣工验收通过后，应向施工单位发出结算通知，明确要求施工单位按照施工合同要求上报结算资料。在收到施工单位上报的结算资料后，应结合工程实际情况，根据设计变更、竣工图、现场签证等进行认真细致的审核，防止工程量多算错算漏算，审查项目内容、项目划分是否合理、所套定额是否正确，防止多套高套错套现象。并列出详细的结算扣减项目及金额，同时聘请专业咨询机构对审查结果进行复核，完成工程结算报告。工程结算资料应及时、完整地归档备案，具有100%的可复查性。7 4、项目成本考核与评价工程结算全部完成后，将实际发生额与成本计划做对比分析，对比工程结算与成本计划中相关成本内容。分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化、工程量变化、设计变更及市场因素等对成本的影响，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，编制《成本计划差异分析报告》。讨论成本差异的影响因素，及各项应对措施的可行性，提出经论证可行的改进成本方案。项目成本的考核与评价是分析问题、总结经验的有效方法。通过对项目成本的日常考评和竣工终结考评，能够及时地发现项目成本管理中存在的问题，能够真正弄清发生问题的原因，从而在总结经验的基础上，不断修改和完善企业的项目责任制。也只有通过严肃认真的考核评价，才能对项目班子成员及项目成本的真实性有个客观、公正的评价。从而评价项目成本管理工作的有效性、科学合理性，总结其中的经验教训。5、结语7 房地产项目成本控制是一个系统工程，贯穿于项目开发的全过程，不同的工程规模、不同的企业、不同的管理体制都有差别，特别是在当前房地产调控加压、房地产成本居高不下的情况下，房地产企业的竞争，其实是成本控制力的竞争。在激烈的市场竞争环境下及微利经营的空间里，更应以严谨务实的态度做好成本控制工作的每个环节，挖掘企业潜在的经济效益，以保证成本目标的实现。参考文献[1]杨昌鸣.建筑设计与经济[M].北京:中国计划出版社,2003,12[2]吴佐民.建设项目全过程造价咨询规程[M].北京:中国计划出版社.2009.67'