房地产开发过程中工程成本控制

'房地产开发过程中工程成本控制　　摘要：工程建设成本控制是房地产项目开发管理的一项重要内容，本文针对工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制进行探讨。关键词：房地产开发；成本管理中图分类号：F715.53文献标识码：A文章编号：对房地产开发企业而言，如何降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，是众多房地产开发企业热切关注的问题。降低工程成本，有效地控制工程造价是关键。在建设期内成本控制分成三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，可以起到事半功倍的作用。1设计阶段的成本控制至关重要6 影响工程成本最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价的75%~95%。技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%~75%。在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%~35%，很显然项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。另外，对于工程造价的控制要立足于事前控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。设计阶段是投资控制的关键环节，设计确定了工程造价，而预算、结算只能计量而不能改变工程造价。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞预算的只按设计图纸来计算，不管设计方案在经济上是否合理。经常出现设计过于保守或为了赶进度各专业矛盾重重不配套，图纸不交圈等现象，造成施工现场的变更、签证、返工现象屡见不鲜。对于设计阶段进行有效控制的措施有以下几点：1.1实行设计方案招投标制度。通过设计方案招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免出现设计质量问题。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。1.26 实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算充分考虑施工的可能性和经济性。在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。1.3产品性价比控制。性价比是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本，实现产品必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品性价比的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨，但带来功能大幅度提高。运用性价比控制，在科学分析的基础上，对方案进行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下降低成本。1.4加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。2招投标是控制成本增加的关键新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败，因此选择施工队伍首先要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。再者是要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。6 另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、主材市场价格的取定方法等都要有详细的约定。对投标包干的工程，由承包方采购的特殊贵重材料和设备，应列出规格、品牌、厂家和品质要求的清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。3施工阶段是成本控制的重要环节6 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制变更签证；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。如果隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。同时要加强预见性，尽量减少签证发生。4动态成本控制是保证利润的手段动态成本控制就是将开发过程中发生变化的成本随时计入并生成新的成本，并与目标利润率进行对比，如果未达到目标利润率要求，则通过提高售价或降低其他方面资金投入来达到目标要求。成本上涨因素很多，但主要是未在预算中包括的单项工程、建材价格上涨、基础处理、设计变更、应业主要求变更、施工方案索赔等几方面。随时跟踪成本变化，尽量在销售期内将上涨的成本消化掉。5严格把控工程结算6 工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证、和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定完成全部工作，认真核实每一项工程变更是否真正实施。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。控制建安造价的最后一道关是竣工结算，凡进行竣工结算的工程都要有竣工验收手续。从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中变更签证漏洞很多，有的是有签证没有施工，有的是变更签证量远远大于实际施工工程量，诸如此类举不胜举。因此，结算时要求预算人员要有耐心、细致地工作方法，认真核算工程量，多下现场核对，同时应实行工程结算复审制度，确保结算质量。随着土地出让方式的改变，土地成本将越来越高，开发商如何有效地利用有限的资金是开发企业健康运行的关键所在，从以上几个方面来看，要在事前、事中、事后各个环节把控好成本，将有限的资金发挥出最大的效能。6'