房地产开发企业建安成本控制相关探析

'房地产开发企业建安成本控制相关探析　　摘要：对于房地产企业来说，成本控制是企业管理的重要内容，通过对成本的控制，可以有效的提高企业的经济效益，提高企业的市场竞争力，保证企业的健康发展。建筑安装工程成本控制贯穿于项目建设的全过程，包括方案的制定、工程招标管理、施工阶段管理等，涉及的内容很多，因此，做好建安工程成本控制，是房地产企业发展的重要保障。关键词：房地产企业；建安工程；成本控制；管理中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：近年来，我国的房地产企业发展迅速，但是由于一些企业不重视企业的成本管理，导致在企业运转过程中出现了很多问题，对企业的发展影响很大。建安成本控制是一个系统性过程，通过成本控制，达到企业资源的最大利用，提高企业的经济效益，提高企业的市场竞争力，促进企业的良性发展。一、施工方案设计阶段的成本控制1、优化设计方案7 工程成本受施工方案的影响很大，在选择施工方案的时候要依据最经济、最合理的原则。不同的施工方案会影响到工程的工期、工程材料、施工设备等。房地产企业在进行方案设计时可以与项目成本相结合，进行科学合理的比较，选出优秀的建筑设计单位和设计方案，从而使工程建筑不仅造型美观大方，且工程造价科学合理。将优秀方案进行比较时，可采取成本——效益的方法进行分析，确定最终的设计方案。要结合房地产市场的实际需要进行单体详细设计，向设计单位提倡应用技术经济分析中的价值工程方法，通过细化功能，去掉多余功能，重点控制造价较高的功能，不断降低工程造价，尽量付出最小的代价达到最优效果。2、推行限额设计所谓的限额设计指的是依照投资估算的初步设计以及设计任务书，依据初步设计总概算的控制施工图进行设计。把上阶段通过审核的工程量和投资额分到各专业，再分到各分部工程和单位工程。各专业首先要保证其使用功能，再根据限定额设计和筛选方案，同时要严格控制好施工图设计和技术设计发生不合理的变更，从而确保总投资额的有效性和合理性。7 必须要积极的推动限额设计的实行，健全设计责任制，这就要求设计人员既要对工程的费用定额和预算定额有一定的了解，还必须能够通过对整个工程投资的估算获得设计概算。因此，必须确保各项专业技术能够满足建筑功能方面和求需要的技术指标，制定科学合理的双赢战略，对投资限额实施综合全面的分析，确保投资限额不会超出预定额度，房地产项目开发企业造价管理人员要和设计人员进行有效配合和合理沟通，能够及时准确的提供有效、可靠地的项目基础资料。与此同时，还应根据投资估算制定有效的设计限额，建立一套严格的激励奖惩制度，把只重技术而不重经济的现象克服，还要分析、比较同类别的建筑技术指标，从而达到优化设计，合理控制成本的目的。3、严查施工计划标准在工程施工前，相关部门对施工图质量和技术上的合理性、施工上的可靠性、工程造价的经济性进行审核，从多方面、多角度对设计图纸进行全面的审核工作，以求得提高设计的质量，避免一些因设计因素而出现的经济损失。施工图设计阶段要进行市场成本水平的调研，做好全方位的成本预算，尽量做到到经济、实惠又不失质量。二、招标阶段的成本控制1、编制完善而准确的招标文件按照“招投标法”的规定，对于公开招标和邀请招标的项目，应委托具有相应资质的招标代理机构编制招标文件。招标文件是整个招标过程所遵循的法律性文件，是投标和评标的依据，关系到招标的成败以及履约的顺利程度。招标文件必须包含招标的范围和方式、工期及质量要求、投标报价取费标准、付款方式、结算方式评标方法等主要内容。7 为做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、筛选、分析和总结各类有价值的数据与资料，对影响工程造价的各种因素进行仔细鉴别、分析和评价，对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，为后续的评标及施工整个过程提供严密的保障。2、重视投标文件澄清会议中标前的询标澄清是保证成本控制效果的必备环节，应引起招标单位的足够重视。由于房地产招标绝大多数采用低价中标的原则，因而有些竞标单位为了中标，在投标时有意漏报项目或针对一些报价要求不明确的部分采取模糊处理，待中标之后提出增加费用的要求，这对成本控制造成了威胁，处理不好还会影响招标周期。3、加强工程合同管理和控制合同是约束双方当事人明确各自的“责”、“权”、“利”关系并受法律保护的文件，合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益。签订严密的施工合同十分重要，它是施工阶段造价控制的重要依据。招标单位必须增强合同的法律意识，增强合同条款的严密性。对直接影响工程造价的有关条款，如工程质量要求、工期要求、合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容、违约争议等都要明确而详细的约定。三、建安工程施工阶段的成本控制7 施工阶段的成本控制是实施建设工程全过程成本管理的重要组成部分，采取多种措施加强施工阶段的成本控制，对确保施工质量，管好用好资金，提高投资效益具有有重要意义。1、健全法律法规建立有关建筑工程的法律法规，规范建筑工程，保证建筑工程造价标准，严格执行法律，做到有法必依。针对不同区域和情况制定适应具体情况的管理办法，法律法规要具有操作性，便于执行，规范市场，有利于建筑工程的顺利发展。2、控制好材料的质量7 要充分的利用各种信息渠道，准确的把握建筑材料的工程市场供求状况。实行材料报价制度，加强相互监督、增强核算意识，防止流通环节的不规范交易，改变“算死账”、“死算账”的静态的材料价格管理方法。掌握材料价格信息，选择最佳途径进料时机，有效控制材料价格。建立相关模型，从技术上，费用上，施工管理上对各种方案进行可行性研究对比，在不断的分析，综合，论证中，多方面评判审核项目的可操作性和合理性，不断完善设计方案，减少因方案的更改或变化而引起的额外费用。根据施工图的设计和开始勘察预算的工程量和具体的工程价格，对工程图做出合理的设计和完善，并严密科学的做好各种分项施工的费用预算，将每一种设计方案从设计施工，材料设备等各方面的成本进行核算，对比，将分项施工的成本和项目的投资额做出科学对比分析以减少成本支出。3、加强对设计变更及合同变更的控制在施工阶段成本控制的一个重要组成部分就是对工程项目变更实行有效控制。在具体的施工中，要对各种施工过程中的设计变更做出分析，并通过科学的比较，结合工程项目投标报价中的各种信息，做出对比分析，综合论证。同时，要严格科学的控制设计变更，要在设计的环节上，节省费用支出。项目经理还应该根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标，详细地编制好施工组织设计，作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，要进行严格审核，及时申报。四、结语建安工程成本控制贯穿于工程建设的整个过程，涉及范围广、综合性较强，需要企业的各相关部门相互协调，做好自己的本职工作，密切配合共同完成。做好建安工程的成本控制，是当前房地产企业项目管理中的关键，关系到企业的经济效益，也关系到企业的长远发展，是增加企业市场竞争力的重要措施，必须引起足够的重视。参考文献[1]卢英华.建设项目设计阶段的成本控制分析[J].时代经贸，2012（24）7 [2]柯晓灵.设计阶段的成本控制优化方法[J].中华建设，2012（7）[3]田玉珍.浅谈建设项目施工阶段成本的控制[J].科技信息.2009(10)[4]黄庭红.浅谈控制建设项目工程造价的策略[J].山西建筑.2008（17）7'