浅议目前房地产企业成本控制存在问题和其改进策略

'浅议目前房地产企业成本控制存在问题和其改进策略　　随着中国经济的不但发展，中国房地产项目也由成长期逐渐步入了成熟期，相关的地产界的竞争也日趋规范化，再加上近几年国家采取的一系列的宏观调控措施，带来的直接结果是房地产产业的利润逐步趋于合理化，如果房地产企业期望获得利益的最大化，就必须寻求最优的科学方法来控制日益增长的项目成本，从而提高项目利润率。众所周知，房地产项目从开发到工期结束是一项漫长而且复杂的经营活动，在这个过程中成本控制工作贯穿始终。从项目可行性研究阶段开始至项目交付使用，成本控制工作在每个阶段发挥其独特的效应，可以说成本控制工作是房地产开发企业的一项核心工作，它具有全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性等特点。而且项目成本控制又是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各个方面综合平衡，才能做到直接有效的控制成本。1、目前我国房地产项目中成本控制存在的一些问题1.1项目前期规划阶段成本控制被忽略7 过去的十几年是我国房地产业突飞猛进的阶段，各地的房地产企业如雨后春笋般涌现，市场一片火爆，房价也是日夜飙升，所有的地产公司只要能拍到地块，把房子建起来，就一定会有销售市场，并且伴随可观的利润。所以快速拿地和开发项目成了地产开发企业的重中之重，成本工作在可观的利润面前显得有些微不足道。事实上可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。一些项目的前期设计阶段的成本工作直接被省略了。事实上，项目的前期规划设计成本尽管只占总体成本的1.5%-2%，但对整个项目的造价来说影响可达80%以上，设计阶段是控制开发成本最直接、最重要的环节，设计阶段一旦出了问题，往往是后续工作无法弥补的。1.2房地产企业相关部门之间的协调性有待提高7 房地产企业一般都会成立成本控制部，成本控制部得主要职能一般包含采购、合约、预算等。成本控制部部门的主要工作内容就是完成占项目花费较大的实体工作，在一般情况下，我们都会不自觉的认为项目的成本管理只是成本控制部的工作，是一个独立的工作部门，与其他部门及人员无关，事实上成本控制管理并不应只是一个部门的任务，它应该是整个企业的整体的成本管理，各个部门之间的工作必须具有良好的沟通协调，成本工作应该始终贯穿项目建设全过程，也就是说从可行性研究开始到项目立项、设计阶段、招投标阶段、施工阶段直至项目竣工结算。这就决定了成本部必须与公司其他部门做好协调工作，例如前期部、设计部、工程管理部门、财务部门等等。成本工作只有深入到项目建设各个环节中才算是名副其实的成本控制管理。1.3房地产项目的实施过程中缺乏有效地监督和管理机制在项目实施过程中由很多个环节组成，每个环节都会遇到不可预测的情况。这就需要比较完备的监督管理机制去落实具体的工作，比如公司一旦确认了竣工日期、交房日期，其他的计划就必须相应确定。如果监督管理机制不是很完备，必然会导致赶工工程，从而造成由于赶工超支的材料加工费、赶工费、违约金等损失都难以估计。管理是以作业的实施和完成情况为中心，与奖惩直接挂钩，通过员工的自我约束来实现企业经营目标的一种管理方法。目的在于提高员工的工作热情，极大地调动员工们的积极性为成本控制奠定良好的人员基础，所以，有效地监督和管理机制在成本控制方面的重要作用也不能漠视。1.4房地产企业没有完善的成本控制制度体系7 很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，完善的成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设，一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利，导致干多与干少没区别，干好与干坏也是同一个局面，即使兑现了也是受奖不公，受罚不服。因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事。这种做法，只是安排了工作而对工作效果没有考核，或者只奖不罚而且奖罚不到位，有关人员的积极性受到严重的挫伤，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失。2、提升房地产项目中成本控制的一些对策2.1完善房地产企业各个阶段的成本控制措施房地产企7 业的成本控制贯穿项目全过程，首先企业在项目决策过程中，必须认真地对市场进行调研，然后对项目进行投资估算，进行可行性分析，找到平衡成本、质量、工期的方法并优化具体的实施过程；然后通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标。项目设计阶段是控制成本实现经济效益的最为重要的一个环节，因为设计阶段可控制成本达到90%以上，在设计阶段推行限额设计，防止设计过于浮华。招标阶段也是成本控制的重要环节，而招标文件是工程招标的首要文件，选择最优投标人就是通过招标文件里确定的标准和方法对各个单位的标书进行评定，然后确定合理的合同价格和签订严格的工程合同。施工阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段，此阶段应该建立动态成本制控制度，在实施过程中不断校正成本偏差，施工中必须严格控制工程的变更，以实现成本控制的目标。在竣工结算阶段，负责结算的工作人员首先要具备成熟的工程结算经验，其次要有高度的责任心，做到公平公正对待结算工作，不徇私舞弊，为成本工作把好最后关，为公司的利益做好保障。2.2加强对房地产企业内部各个部门的工作进行有效的监管房地产企业的成本控制工作具有全面性、系统性、全过程的特性，因此加强企业内部各部门的监管就显得尤为重要。各个部门的工作必须建立起完整的清晰的的责任目标制度，完善职责分工，责任落实到人，并建立相应的奖惩制度。目前很多企业的职能部门各自为政，各做各的事情，没有时间目标，没有责任目标，更没有成本目标。工作不讲究时效性，做好做歹都无所谓。部门与部门之间缺乏沟通和联络，工作不能及时的推进，所有的这一切都对成本控制工作带来极大的不利。例如，工程部不能按照计划推进项目进度或者说不能很好地控制工程变更，这就为施工单位创造了索赔的机会，必然增加不必要的成本。所以说建立健全目标责任制度，加强对目标责任的监管，使得项目能够按计划目标完成是成本控制工作的有力保障。2.3实行全员成本管理，树立企业成本控制的意识7 成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。工作人员对成本控制的认识应提高，成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。前面已经说过成本控制工作是一项长期的贯穿项目始终的工作，是需要与其他部门协调的工作，这就注定了成本控制工作不应该只是成本控制员的工作，而是一项全员的工作，全体员工都应该具备一定的成本理念，成本人人有责。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。3、总结7 房地产的成本影响和制约着房地产的价格，目前我国对房地产的调控政策日益完善，市场竞争日趋激烈，房价趋于平衡合理化，这种形式下，地产企业要提高自己的利润，降低成本无疑是最好最直接的方式。所以说成本控制的效果又直接关系到企业的经济效益，通过成本控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。虽然我国在项目的整体水平上比较落后，但提高的空间还是非常大，这需要共同的努力，如果在项目成本控制中，综合考虑多方面的因素，平衡考虑，这样企业才能永远立于不败之地，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中控制成本对于国家还是企业都是双赢！7'