浅淡如何提升房地产成本控制和管理

'浅淡如何提升房地产成本控制和管理　　【摘要】现如今，房地产已经成为了我国的一个热门话题，在人们的生活中，房价成了我国人民心中的关注的焦点，在这个房价越炒越热的年代里，房价的高低到底和什么因素有关系，很多人也许并不知情。其实，房价高低的因素很大一部分决定于房地产的成本，所以，合理的控制房地产的成本不仅可以缓解现在房地产泡沫的危机，也可以很大程度上使得房地产商和购房者在某种程度上达到一种平衡，双方各取所需，实现双赢的目的，进而稳定房价，平衡国内市场，使社会的发展能够平稳向前迈进。本文首先说明房地产成本的基本构成，然后，说明影响房地产成本的因素，最后，介绍如何提升房地产成本的控制和管理。其实，就是解决是什么、为什么和怎么样的问题。【关键词】房地产；成本构成；成本控制；提升1、前言6 从改革开放到现在，房地产市场在我国已经经历了很多阶段，从理性突破和试点起步到非理性炒作推进，再到相对稳定的协调发展，再到现在的前所未有的高价势头，房地产在我国发展也不是一帆风顺的，但是，整体趋势还是稳步向前发展的，人们的需求度也是只增不减。随着社会的发展和社会主义市场经济的不断推进，我国的房地产商数量日趋增长，这样就导致房地产市场竞争激烈，如何在残酷的竞争中获得主动权，进而赢得胜利，是每个房地产商着重考虑的问题，其中，对房地产进行有效的成本控制和管理是房地产在竞争中获胜的关键筹码之一，如何有效的开源节流，如何提出一个可行的方法，需要每个房地产商和技术人员提出合理的方案，使得房地产商的利润最大化和购房者获得最大程度的满意度。2、什么是房地产的成本什么是房地产的成本就是指房地产成本的基本构成，不论是房地产在生产施工中建设的费用，还是后期房地产进行推广和销售的费用，都属于房地产的成本。下面具体说，房地产成本的基本构成有⑴土地使用出让金和拆迁安置补偿费，也就是指经过国家审批之后，由房地产商交纳一定的费用在规定区域进行土地开发的费用，其中，如果是老区或者是需要拆迁的区域，需要根据国家规定的相关要求，对已有的住户进行安置并给予一定的补偿费用。⑵前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等6 ，工程在实施之前，需要进行相关的市场考查、地质勘探和关于开发土地的环境的评价，然后，进行规划和设计，前期设计的完整、系统、合理、科学，设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。⑶建筑安装工程费，进行房屋建设和施工，施工的原材料、施工人员、施工安装的设施和装饰，这是房地产工程的主要支出部分，需要开支大量的费用。⑷基础配套设施费，还有建筑的绿化、物业管理、水电和通讯。⑸配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。⑹开发间接费用，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产商需要进行必要的宣传和推广，正式运营后需要交纳税费，银行借贷的利息等费用都是房地产成本的部分，3、为什么要控制房地产的成本6 为什么要控制房地产的成本，其实，就是指房地产的影响因素和控制房地产成本的意义所在。对房地产的影响因素有很多，确实，由于存在很多客观或者主观的因素，成本控制是势在必行。建筑的土地是房地产的影响因素之一，因为土地本身的条件是客观的，经过招标得到的土地的条件在实际使用中有其不同的开发价值和条件，有的土地在建筑方面也存在一定的限制，适合建筑什么样的建筑，适宜什么人群，都是需要考虑的因素。并且，各大开发商都在对每一块土地进行争抢，无形中也提高了土地的成本。建筑设计是另一个影响成本控制的因素，它在成本控制中起到了关键的作用，在保证国家标准的前提下，需要通过好的设计架构来减少成本的控制。另外，项目在实施建设的过程中，也影响着成本的控制，施工的建设，施工的安装，施工的原料，承包方施工的报价，施工的质量，都是成本控制的主要方面。由于存在以上房地产成本的影响因素，所以需要采取措施控制房地产的成本。成本控制的最大获益者首先就是房地产商，他们可以借此获得更大的利润，增强竞争力，另外，对于购房者而言，价格降低也是可遇不可求的，间接上，也平衡了市场机制，稳定了市场经济，使得其平稳向前发展。4、怎么样控制房地产的成本4.1合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法目前，很多房地产开发企业对于成本项目的归集核算不够重视，只是将前期工程费、基础设施费等六个核算方面进行成本归集，没有明确进行分类归集，也没有进行费用组成结构关系的分析。我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集，例如房地产开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，一般应该直接分配计入有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目。在成本费用的分配方法上，成本分配也应该选择合适的方法，不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况，例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法，即按照基础设施费的历史成本发生原因给以合理分摊。总之，成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式，为企业的会计预决算提供坚实的基础。4.2强化会计监督，加大税务监管力度6 随着我国房地产市场的慢慢成熟，针对于房地产行业的会计制度应该得到不断完善和加强，尤其是对于房地产企业的一些会计监督制度。因此，企业外部审计部门、财政税务相关部门应该加大外部监管力度，对不真实核算工程预决算的企业、不按照规定核算收入和成本的房地产企业加大监管力度，从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。4.3制定科学的材料领用流程，节约现场管理监督费用房地产企业在具体施工过程中应该针对主要材料制定科学的材料领用流程，实行限额发料，对于在成本领用中有良好表现的节约行为给予适当的奖励，超出标准成本领用限额的或者超出项目预算材料限额的应当给予一定惩罚。另外，在现场施工中也应注意管理费用的支出限额，虽然这些费用与项目成本直接关联性不是很大，但是这项费用的有效控制可以为其他成本费用项目的列支提供一个较好的影响典范。4.4加强项目成本核算和成本分析控制，有效控制成本支出途径6 良好的企业内部管理出成本效益，房地产企业更是如此，为了对企业投资开发的成本有一个全面的考核分析，企业应以施工的区域为依据，来作为确立每个工程项目的成本依据，并单独设立进行共同分配的成本对象来强化成本核算和成本分析控制。此外，房地产企业也要积极强化成本控制途径，重视包括成本费用开支范围、期间费用的开支范围、成本和费用管理责任制、成本和费用的计划和考核等一整套成本管理措施，在整体层面上不断提高房地产企业的成本核算水平。5、结束语成本控制本身就是一个难度较大的工作，它在房地产整个的施工过程中都有涉及，需要相关专业人员和指定人员采取相关措施有效减少施工中的成本，是一项繁重和复杂的技术性工作，因此，为了提高综合效益，需要房地产积极推行相关方法和措施来减少成本，提高成本的控制和管理。参考文献：[1]甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势[J].企业科技与发展，2009（2）.[2]王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2011（14）.[3]陈耀光.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].管理观察，2011（12）.[4]韩彤.信息管理系统对房地产成本管理控制中的应用探讨[J].中国经贸，2012（24）.6'