试论房地产公司在施工图设计阶段成本控制和办法

'试论房地产公司在施工图设计阶段成本控制和办法　　摘要：房地产公司在施工图设计阶段的成本控制管理直接关系着房地产项目的成败，本文提出了其重要性和原则性，并列出了几种成本控制的有效方法，在最后举出了两个案例,以此做成本控制实证分析。关键词：房地产公司施工图设计成本控制控制方法Abstract:theRealEstateCompanyinconstructiondrawingdesignstagecostcontrolmanagementisdirectlyrelatedtothesuccessorfailureofrealestateprojects,thispaperpointsouttheimportanceandprinciple,listsseveraleffectivemethodsofcostcontrol,inthelastcitedtwocases,todoempiricalanalysisofcostcontrol.Keywords:costRealEstateCompanyconstructiondrawingdesigncontrolmethod中图分类号：P283.1文献标识码：A8 房地产企业的成本研究的实质是对房地产项目开发成本的分析研究。一个项目的造价成本可划分为以下六大部分:土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大致确定，其波动幅度小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多而出现前后测量差异较大的情况，如果采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点，这其中尤以工程成本为重，而工程成本控制的重点阶段则在设计阶段。成本控制在施工图设计阶段的重要性设计费用虽然只占建设工程总造价的约3%（按建筑面积计取时为50元/平米左右），但正是这一小部分的费用对工程造价的影响却超过80%。如图一所示，在方案的初步设计阶段，工程造价控制的可能性为75%—95%；在施工图设计阶段，工程造价控制的可能性为10%—75%；而一向被人们作为重点控制的施工阶段，通过施工组织设计节约工程造价的可能性只有5%—10%。可见设计结果决定了工程造价的8 80%甚至更多，因此设计管理是工程成本管理的重中之重。一方面，房地产公司的项目部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。施工图设计阶段成本控制的原则价值为核心选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案；结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期看，不能降低选择常规产品和技术时的项目利润率。方案优化各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益和短期利益的平衡。动态测算、及时反馈设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计以满足公司的经营要求。设计单位配合作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技术经济指标要求，考虑设置奖惩措施。严格控制以下主要经济指标，做到限额设计8 这些指标包括：容积率、建筑密度、单方钢筋含量、单方砼含量、窗地比（单方建筑面积外墙门窗含量）、建筑周长面积比。施工图设计阶段成本控制的方法对于施工图设计阶段房地产项目的成本控制，主要从以下几方面进行控制：（1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均应采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；（4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响，例如在外保温节能设计中将外墙砌体、保温材料、外门窗合理配置，达到保温节能要求且适当控制造价；在材料的选择中要考虑所选用的材料在当地的供应情况作相应的调整。1．为了达到结构施工图设计成本控制的效果，保证结构施工图设计过程中的信息畅通，相关部门应共同成立结构施工图设计管理小组，负责结构施工图设计管理工作，并明确小组成员的职责及沟通方式。8 2．实行结构施工图设计招标，选择结构设计经验丰富的设计单位，要求参加投标的设计单位针对公司提供的施工图设计资料分别提出如单位面积钢筋和混凝土含量等结构经济指标承诺。3．依据中标单位的承诺，与中标单位签定结构设计补充协议，重点明确以下要求：（1）《结构专业经济技术表》中的结构设计指标的承诺作为协议附件，要求设计成果必须满足承诺；（2）对于复杂的地质情况，必须进行经济性研讨；（3）明确设计中的阶段性成果及计算依据，有检查并要求优化的权利；4．在设计合同执行过程中，公司必须严格按合同条款执行，做到奖惩分明，以加强设计单位在结构设计中对成本的重视。5．由于建筑形式、结构体系对于最终的结构设计有着根本的影响，因此施工图设计管理小组应在初步实施方案提出后，对建筑方案进行讨论，在保证设计效果的前提下考虑当地的规范、设计院的特长而确定。6．对实施方案中的户型平面进行详细论证。在保证户型内各功能及空间效果的前提下，对柱网进行调整，使之更为经济合理。这一工作需要对成本和设计进行反复讨论，才能取得好的效果。这一工作将直接影响到结构的经济性，是结构设计成本控制中最关键的一个环节。进行这项工作可遵循以下原则：8 （1）不能强求设计做出较大牺牲来迁就成本，而应该从那些不大影响设计效果，能显著节省成本的方面或本来设计效果就会有问题、同时成本很不合理的部分来入手。（2）主梁的经济高度为跨度的1/10-1/12左右，次梁在1/12-1/15左右，梁的经济跨度在6-7米左右。（3）单向板的经济跨度在4-5米，板厚为板跨的1/35-1/40，而跨度再增加，厚度也要增加，钢筋也相应提高，含钢量显著增加。另外板的形状对板的设计影响也非常大，多边形板结构经济指标明显高于方板。（4）由于柱的轴压比的限制，柱的数量与每根柱截面积及混凝土等级有反比的关系；柱的钢筋一般为构造配筋，是按照柱面积来计算最小配筋率的；而且柱的数量影响到基础混凝土量和桩基的经济性。（5）影响结构经济性的主要原因是柱网的布置。柱的数量应该适宜，柱网的布置应尽量方正、柱网格的短边尽量靠近5-6米，尽量避免出现多边形板。8 　　7．对于较复杂的地形，可在详勘及上部荷载计算出来后进行基础形式论证。基础论证要综合考虑地基处理及基础承台的总费用。如：一般来说，强夯地基较便宜，但由于承载力低，基础体积较大；预制桩稍贵，承载力稍高，基础承台体积减少；挖孔桩最贵，承载力却数倍于预制桩，基础承台体积有时能显著小于前两者。因此，需要根据地基承载力及上部荷载情况进行具体计算，才能得出最优化的方案。8．在施工图设计过程中，施工图设计管理小组应及时从技术、经济角度对设计过程进行检查及协调，给设计院的设计负责人及设计人员以压力及激励；建立良好的沟通气氛，了解其在设计中遇到的具体问题，并全力帮助解决。（1）柱网确定后，对于柱的设计，特别是底层柱，混凝土等级和体积是此消彼长的关系。如果使用商品混凝土，相邻等级的每立方单价仅相差10~20元左右，不到5%；而强度差别往往超过10%，在设计中根据实际情况考虑可降低工程成本。（2）新III级钢及冷轧带肋钢筋比普通圆钢及螺纹钢价格高约200-300元，仅提高约7%左右，而强度加大，含钢量有一定的下降空间，亦可降低工程造价，当然必须在具体计算后得到较佳方案。9．为了顺利开展结构设计成本控制，土建成本人员要注重各专业知识的培训。不仅要有结构设计的基本常识，还应提高建筑方面的鉴赏力，要能够与设计部及设计院建筑师沟通。在沟通中注重技术和经济相结合，共同改进设计。切不可在建筑效果、结构安全、成本之间有所偏废，才能保证综合效益的提升。总之，施工图设计管理直接影响设计成果的经济性。施工图设计阶段成本控制的案例8 【实例一】同一洋房户型HB在某项目修改后与修改前的柱网布置比较，柱的数量减少了8根/户，而且柱网更加方正，柱距更为合理，基本未降低使用效果，局部甚至有所提高。含钢量由65KG/M2降到了50KG/M2,混凝土含量由0.44M3/M2降到了0.36M3/M2。（如：图1、图2）【实例二】洋房HA在调整前与调整后的柱网比较，调整后含钢量为49KG/M2，混凝土为0.375M3/M2。（如：图3、图4）结语通过以上概述，房地产设计阶段工程造价成本控制是一个全面的、技术与经济相互协调统一的过程，其结果的好坏往往直接影响到工程项目的造价高低。自我国加入WTO以来，外国房地产公司及资金将大量涌入我国市场，房地产市场的竞争将越演越烈。因此，发展商和设计单位必须引起足够重视，积极采取有效办法，切实做好房地产开发项目在设计阶段的造价控制，在未来的房地产市场中立于不败之地。8'