精装修成本控制的基本要点

'论精装修成本控制的基本要点摘要：精装修工程是一项复杂的工程，它涉及的材料种类繁多，施工过程中需要与很多专业工程穿插配合。同时，它又是一项直观展示建设成果的形象工程，受关注度高。对建设项目来说，精装修阶段的项目管理难度大。本文对此从多个方面进行了分析。关键词：精装修；工程成本控制；重要性abstract:finedecorationengineeringisacomplexproject,itinvolvesawidevarietyofmaterials,constructionprocesswithmanyprofessionalengineeringthrustdeepintotheneedtocooperate.atthesametime,itisavisualdisplaytheimageoftheachievementsinconstructionengineering,underhighattention.forprojectconstruction,finedecorationstageoftheprojectmanagementisdifficult.inthispaper,thisfromseveralaspectsareanalyzed.keywords:finedecoration;projectcostcontrol;importance中图分类号：tu767 论精装修成本控制的基本要点摘要：精装修工程是一项复杂的工程，它涉及的材料种类繁多，施工过程中需要与很多专业工程穿插配合。同时，它又是一项直观展示建设成果的形象工程，受关注度高。对建设项目来说，精装修阶段的项目管理难度大。本文对此从多个方面进行了分析。关键词：精装修；工程成本控制；重要性abstract:finedecorationengineeringisacomplexproject,itinvolvesawidevarietyofmaterials,constructionprocesswithmanyprofessionalengineeringthrustdeepintotheneedtocooperate.atthesametime,itisavisualdisplaytheimageoftheachievementsinconstructionengineering,underhighattention.forprojectconstruction,finedecorationstageoftheprojectmanagementisdifficult.inthispaper,thisfromseveralaspectsareanalyzed.keywords:finedecoration;projectcostcontrol;importance中图分类号：tu767 论精装修成本控制的基本要点摘要：精装修工程是一项复杂的工程，它涉及的材料种类繁多，施工过程中需要与很多专业工程穿插配合。同时，它又是一项直观展示建设成果的形象工程，受关注度高。对建设项目来说，精装修阶段的项目管理难度大。本文对此从多个方面进行了分析。关键词：精装修；工程成本控制；重要性abstract:finedecorationengineeringisacomplexproject,itinvolvesawidevarietyofmaterials,constructionprocesswithmanyprofessionalengineeringthrustdeepintotheneedtocooperate.atthesametime,itisavisualdisplaytheimageoftheachievementsinconstructionengineering,underhighattention.forprojectconstruction,finedecorationstageoftheprojectmanagementisdifficult.inthispaper,thisfromseveralaspectsareanalyzed.keywords:finedecoration;projectcostcontrol;importance中图分类号：tu767 文献标识码：a文章编号：在顺应国家政策及国际趋势的同时，无论是从竞争的出发点考虑还是从客户需求考虑，我们在不断总结和创新，已逐步形成了完整的精装修管理模式。就目前建筑业的发展来看，精装修房屋已经是一种趋势；与此同时，对精装修管理也一直处在探索期，经历着创新-实践-创新-实践-创新。而国内的精装修管理没有更多可供参考的样例，我们也无从直接复制国际化的管理模式。在讨论中，我们必须时刻以用户为中心，适应市场的变革，抓住客户的体验，在探索中成长，在发展中谋求向国际化接轨。1. 精装修发展历史。在国外房地产市场，住宅基本上全属成品的精装房，而我国早在几年前就明文规定要大力推广精装房，并且逐渐取消毛坯房市场。精装修模式的崛起是这十年之间的事，作为装修的一种新概念，精装修最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展阶段大概可以分成：第一阶段：简单式拼凑。1998年当时的精装修房只局限于样版房，装修的内容主要包括墙体的涂抹，地砖、墙砖的铺贴，橱柜、衣柜的安装，其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识，了解房子的格局。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善，为了节省成本，所用材料只求美观，质量却一般。另外，一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全为了迎合眼球效应，根本不适合居住。第二阶段：品牌化运作。2000年到2006年由于考虑到实际居住的问题，这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高，发展商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。第三阶段：精装修大众化。 2007年开始，楼价增长非常迅速，远远超过了一般消费者的承受能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修房成为大众化商品创造了条件。事实上2007年起精装修房的交易比例大大提高，带装修的商品房的确受到消费者的青睐。由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也自然有较大差异，精装修进入了大众化的时代。3精装修工程成本控制的重要性精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”，投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。3.1精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。3.1.1 设定精装修成本目标、指导精装修设计。在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。3.1.2精装修成本测算。精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。3.1.3工程招投标、竣工结算。工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。3.2提升精装修工程成本管理能力建议3.2.1设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。3.2.2过程管理是保证装修品质的关键过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。结束语：通过在精装修工程成本管理中应用：精装修样板先行，装修风格尽量简约、要突出亮点，设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式，加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位，过程管理是保证装修品质的关键，加强精装修工程成本学习研究以上措施，精装修工程成本管理一定会上一个新的台阶，必定能处在行业的前列。'