从设计到施工的成本控制

'论从设计到施工的成本控制【摘要】在目前宏观调控严峻形势下，人工、材料、设备市场价格、土地成本节节攀升，限购压力，资金回笼受限，经营压力巨大。因此加强成本控制对房地产企业有重要意义。项目施工阶段的成本控制与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的两个关键阶段。本文针对施工阶段成本控制的重点内容及控制方法进行探讨。本文探讨了从设计到施工的过程中，成本控制应该注意的问题。【关键词】施工阶段；设计阶段；成本控制；注意问题中国房地产业，经历了惊涛骇浪的十年，目前已进入成熟稳定发展的阶段。暴利的时代已经过去，行业行为日益规范、市场竞争加剧，如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力，是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。成本的有效控制对于保证房地产企业的利润空间甚至行业的持续发展都有重要意义。我们作为开发商的工程人员，对此应有清醒认识。在工作中必须要贯彻严格的成本控制意识，有着规范的成本控制工作程序，把成本控制的观念和手段渗透和运用到工程各环节的措施之中。下面我们就来研究从设计到施工的过程中，成本控制应该注意的问题。1 房地产开发成本主要内容首先我们要搞清楚的是，在房地产开发过程中，成本主要由哪些内容构成，它主要包含以下几部分：1.1土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费等。1.2前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1.3建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。1.4基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。1.5公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。1.6开发间接费。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。2 成本控制管理的几个基本方法在成本控制管理中，也有一些基础的方法，可以指导工作方向，从而提高工作效率。2.1制定目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。目标成本法的基本思想是制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。2.2明确岗位职责—责任成本“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。但是如何才能保证部门/岗位的成本目标能被顺利的完成?为此，我们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，从“制度流程”的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制， 我们可以把房地产开发全过程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。2.3跟踪执行—动态成本法经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步:目标成本执行过程的跟踪——动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，。2.4效果评估和总结制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的效果进行评估。同时，还必须对整个项目成本控制的得失进行及时的总结，形成项目的数据库。通过数据库的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。数据库的建立充分体现“知识管理” 的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。3从设计到施工的成本控制除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的阶段，我们还必须有一些具体的操作措施和行为要点，从而保证工作效益的最大化。3.1在设计各阶段的成本管理从以上房地产开发主要成本构成可以看出，整个阶段，可控性较强的，还是集中在设计和施工阶段。其中设计阶段是整个工程项目开始实施的龙头，是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响却非常大。由于在设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。因此在设计的各个阶段，我们都应该有着不同的控制手段，以保证成本控制在开始就取得良效，为后面的施工阶段打下良好管理的基础。3.1.1管理原则：◇设计阶段的成本管理中，首要原则是以客户价值为核心，应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案，不单纯追求效果，也不片面追求低成本，博取利益最大化，比考虑中长期效果。这需要我们持续地开展方案优化工作，比较不同的设计方案所带来的品质、效果、成本、效益等各方面的差异，并且要将物业维护、客户使用、时间、社会效益等各方面因素考虑进去，从中选择最优方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。◇ 目前国内设计市场，设计师和设计团队有四种档次，分别为普通、国内知名、港台知名、国际著名。要根据项目定位选择不同档次的设计单位，不仅在设计费上可以控制成本，设计风格和思路对建造成本的影响也是不可忽略的。◇要取得设计单位的配合，在设计合同中明确各项经济指标要求，列明注意事项，必要时可设置一定的履约奖惩措施。3.1.2概念设计阶段：在本阶段的设计任务中，应根据项目的地理位置、自然景观、配套等特点，结合项目定位，给出相对宽松的成本区间范围。提前对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等进行预研究，避免在实施阶段调整幅度过大。另外在选择方案时，重点关注以下几点：◇建筑主体应避开原水塘等软地基位置◇各标高和基础埋深等对土方挖填量有影响◇水泵房、配电房等设备房的位置会影响管线的铺设长度。而在调整方案是，会对成本产生较大影响的方面，主要有商业面积，基础形式，人防面积，产品比例等等。这些方案的调整，同时也会带来容积率、覆盖率等的调整，对项目的利润率都会带来重要的影响，在调整时必须同时测算成本的变化。另外要特别注意不可售的面积，如会所、管理用房、设备房等，以及不计建筑面积的实体部分，在满足配套需要的前提下，要与项目的定位适应，并且兼顾长期使用和经营管理的成本。3.1.3 方案设计阶段：本阶段重点需关注的方面是：建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，装饰标准，停车方式及比率，小区供配电方式，主要设备选型等。其中各专业的具体控制方向如下：●建筑专业◇建筑的平面布置应考虑结构设计的合理性，尽量避免不规则的平面方案。◇层高的高度不应盲从客户要求，应综合市场取向，结合产品定位，考虑长期制冷或取暖的能源消耗，选择合适的层高。◇门窗设计时除注意窗地比外，还要注意分隔尺寸，过小会增加型材的用量，过大会增加玻璃的造价和施工难度，应综合考虑。◇停车方式对造价和售后都会产生影响，往往被忽视，需要加强评估。◇材料选择尽量利用当地的优势资源，减少选用差异不大但要从外地购买的产品。●结构专业◇钢筋和混凝土占主体建筑成本较大比重，单方钢筋含量和单方混凝土含量应作为结构设计控制和审查的重点，并与同类建筑做比较分析。◇ 要达到最经济的结构设计参数，应重点审查：结构计算是输入的荷载值，结构计算参数，结构计算结果，结构构件的几何尺寸及配筋率。◇不同的结构基础形式、结构形式，造价相差甚远，在设计方案中应初步估算后再设计。特别结构形式应与建筑专业应互相配合，即时修正，避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面。◇柱、梁截面尺寸直接影响结构的混凝土和钢筋含量，同时对建筑使用功能也影响很大，需着重考虑。●安装专业◇水管、导线的材料选择应符合行业发展方向，在一定时间内不会被淘汰。◇水电设备在选择时应充分调查市场，了解品牌的声誉和供应状况，在满足使用要求的前提下，充分考虑性价比，且兼顾长期使用成本。3.1.4施工图设计阶段在此阶段主要是建筑的外立面设计、建筑的构造做法和公共部分二次装修费用易被忽略或控制不严，在设计监控时应重点关注。结构专业在开始施工图设计前就应该提出钢筋、混凝土的限额指标，并在设计过程中核查计算书、配筋率等设计内容。水电专业则应重点关注管线的走向、布置方式、数量等对成本影响较大的方面。3.2 在施工阶段的成本管理尽管依据有关资料，在这一阶段影响工程投资的比例大概只有10％左右，但是这一阶段却是资金大量投入的阶段，如果不加强控制，就会产生投资失控，从而超过预期的目标成本，产生投资浪费。3.2.1工程变更管理：由于工程的建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与招标投标时的情况相比会发生一些变化，因此在施工过程中间很难避免的出现工程变更。而当变更不可避免时，应从成本控制的角度按照以下原则：如果出现了变更，应当尽快变更；工程变更后，要尽快的落实变更，否则只会扩大变更带来的成本损失；对于变更所涉及岛的费用要进行及时的估算，以便在以后的工程成本动态控制中做到心里有数，防止超过目标成本。3.2.2 签证单管理：引起现场签证发生的原因有各种各样，现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作。首先要严格现场签证管理。使现场第一线的工程管理人员牢牢树立成本控制的意识，要认识到签证是一件很严肃的事情。其次，对于涉及到成本费用变化的签证单都要经过成本控制专业人员的初步估算，估算出签证对于总成本的影响大小，做到心中有数。必要时，可以发出成本控制预警提示，从而对下一步的工程施工方案或者设计进行必要调整。工程签证是工程项目编制预结算的重要依据之一，是施工企业在中标后增加收入的主要手段。签证管理制度应清晰的确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。在组织工程施工时，要充分考虑到各种配套设施及大、小市政工程能否与主工程同步进行，尽量避免由于需要临时供水、供电而产生的费用，以及减少由于二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场，配合管道预埋，减少总包单位的索赔及其他额外费用，对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审，特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。3.2.3妥善处理索赔：工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。应该看到索赔是一种经济（或者工期）补偿行为，而不是惩罚，索赔的损失结果与被索赔人的行为并不一定在法律上构成因果关系，正确的开展索赔有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，合理确定工程造价。索赔工作要按合同规定的程序进行，在实际工作中间遇到的大多是承包商向开发商的索赔。站在开发商的角度，也应该进行合理的反索赔，以合法合理的手段的保护自己的权利受益。这就要求在施工过程中要收集各种信息资料以及隐蔽各种验收记录以及工程质量文件，做到有理有据。4 结语总之，由于房产项目开发周期较长，投资额巨大，成本管理与造价控制是一项复杂而烦琐的系统工程，需要方方面面紧密配合，有效协作。要很好地控制建设工程造价，就要把控制重点转移到建设前期的投资决策和设计阶段，同时在施工阶段加强监控，尤其应抓住设计这个关键阶段，以取得事半功倍的效果。加强对工程造价的主动控制，强化全过程的动态管理和监督，对进一步提高建设工程项目投资效益具有很重要的意义。只有这样才能在激烈的国际、国内竞争中立于不败之地，房地产项目成本管理与造价控制才能真正取得满意的效果，更好地适应我国社会主义市场经济发展的需要。'