在房地产开发中有效的成本控制及成本测算

'如何在房地产开发中有效的成本控制及成本测算【摘 如何在房地产开发中有效的成本控制及成本测算【摘 如何在房地产开发中有效的成本控制及成本测算【摘 要】项目成本控制是房地产开发企业获取利润的根本。在房地产开发过程中，首先要测算各阶段费用，本文对影响各阶段成本费用因素进行了分析，并给出了有效的控制措施。【关键词】房地产开发；前期测算；成本因素；控制措施；成本测算在房地产项目开发中，一个好的项目决策能使企业获得高额利润，反之将使企业亏损或会造成经济巨大损失。因此，在对房地产项目开发时，首先要做好前期的成本测算，由于行业自身的特点，房地产企业很难像施工企业那样把成本定额做得很细。但是房地产项目成本管理要实现变被动控制为主动控制，必须做到先算后做，运筹帷幄。要实现这个目标，我们就要对项目成本因素进行充分的分析，采取有效的控制措施。一、当前影响房地产项目成本的因素房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用、维修基金等。从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化的目标。1、招投标与合同建立阶段一些少数有权威的人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户、人情工程，或是压价承包等比比皆是，合同条款不清晰，而现行的政策缺乏相应的约束机制，所以这种不符合工程的招投标工作，不但造成极大的经济损失，也增加了成本控制的难度。2、工程施工过程原材料的管理做好采购工作，降低采购成本。在实际的原材料采购过程中，材料采购人员往往从中吃回扣，采购的物资以次充好，损害公司利益的现象发生，同时加大了成本。3、工程施工阶段管理目前工程管理普遍存在一种现象，即在工程施工技术与管理过程中，搞技术的只负责技术和质量，搞工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰，分工明确，但实际可能产生不利于成本控制的情况。二、房地产项目成本控制措施1、为防止提高项目运营成本，可以在一定程度上对于意向目标地块的合理性价比提供建设性参考，确定合理的容积率。项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。项目组应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，要对设计方案进行充分的、反复的修改调整，从多方案中选出既满足功能、工艺要求，又经济合理的方案，使设计方案不断优化。2、项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。3、做好采购工作，降低采购成本，在原材料采购时应货比三家，实行优质优价、采购价格公开。在确保质量的前提下，采用投标方式确保供货单位和采购价格。同时，加大监督力度，对采购中出现的舞弊行为，一经发现，严肃处理。三、房地产开发的成本测算问题（一）成本测算的重要性在项目正式立项前一般都要对该项目进行评估分析，包括该项目成本估算，同时根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择比较可行性高的项目执行方案。它是建立成本控制目标的基础，同时也是企业决策层进行决策的依据。房地产开发项目总体经济成本测算是一个复杂的过程，但对房地产企业的投资和经营活动起到非常重要的作用：首先，准确掌握和识别开发项目的所需成本、预期收益以及存在的风险，是开发项目可行性研究分析的重要组成部分，其有利于房地产企业的投资决策，为投资项目提供科学的决策依据，避免投资风险和企业经营风险。其次，一旦项目启动，可以以此为基础，编制开发项目的预算和风险计划，作为用来控制项目的开发成本和控制的项目风险的依据和基准。 第三，以此为基础编制开发项目的资金计划，方便资金的统筹划安排。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。（二）如何准确地测算项目成本项目成本包括土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面内容。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定。1、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。2、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。3、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40— 50％左右，具体内容包括：（1）勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；（2）土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；（3）地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；（4）建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；（5）小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；（6）小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。（四）开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％— 5％计列，视项目个案而定。5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。6、上述各项费用中未提及的其他支出。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。四、结束语：成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，房地产项目必须以测算为前提，加上有效成本管理措施才能减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。要不断强化人员素质，提高成本管理的意识，才能保证项目成本管理的有效实施。参考文献：[1]张克威.房地产项目成本管理及控制分析[d].河北工业大学.2007年[2]葛昌明,金伟.房地产开发企业成本管理探讨[j].中国科技信息.2005年10期[3]王志学.房地产开发项目前期成本控制研究[d].华北电力大学（北京）.2007年'