从顾客角度论工程质量和成本控制

'从顾客角度论工程质量和成本控制　　摘要：商品房是作为一个商品，能够满足我们的居住、办公、投资等需求。而作为大多数购买者也就是顾客的角度讲，购买商品房的一次性投资金额巨大，使用周期长，在使用过程中需要不断投入相应的维护费用。现阶段购买一套商品房甚至要耗费掉一个家庭一整代人的全部积蓄。那么顾客对房地产企业所开发的建设的商品房到底关注哪些方面和内容，而作为房地产开发企业又是否能够将顾客所关注的内容进行充分的识别和分析。从专业和顾客需求的双重角度关注产品品质从而减少质量问题通病的发生和避免索赔费用的发生进而控制成品，提高产品竞争力。因此如何提升产品的品质和企业的市场美誉度成为企业盈利的关键。关键词：工程质量；成本控制Abstract:Commercialhousingasacommodity,canmeetthedemandofresidential,office,investmentandour.Asmostbuyersisthecustomer’sperspective,theone-timeinvestmentamountofthepurchaseofcommercialhousingisenormous,longuseperiod,inuseprocessneedtoconstantlyputintothecorrespondingmaintenancecost.Allhissavingsatthepresentstageofthe8 purchaseofacommercialhousingortodrainafamilyageneration.Constructionthencustomersonrealestateenterprisedevelopmentofcommercialhousingtopayattentiontowhataspectsandcontent,andasarealestatedevelopmententerprisewhethercanthecustomerconcernedcontentidentificationandanalysisofsufficient.Fromtwoaspectsofprofessionalandcustomerneedspayattentiontoproductqualityandreducetheoccurrenceofqualityproblemsandavoidclaimstocontrolproducts,improveproductcompetitiveness.Therefore,howtoimprovethequalityoftheproductandthemarketreputationhasbecomethekeytoenterpriseprofitability.Keywords:engineeringquality;costcontrol中图分类号：TU71一套住址商品的合理使用年限一般是50年，产权一般是70年，房屋的使用要经过一代或多代人的使用，既要考虑购买费用又要考虑后期的维护费用以及居住的舒适度等问题。因此顾客关注的一是商品的使用寿命，而是外观质量。8 经过总结，与建筑寿命有关的因素主要有钢筋工程质量、混凝土浇筑的质量、砌体的质量、外墙体的质量（尤其是外墙保温）、墙面及顶棚抹灰的强度及附着力等。顾客关注的外观主要有房间的几何尺寸（开间、进深、层高）、抹灰墙面的垂直度和平整度、阴阳角是否顺直以及一些细部的处理等。一、钢筋工程钢筋工程是钢筋混凝土工程的重要组成部分，对如何控制钢筋的质量根据现行施工规范和验收标准,结合自身多年的施工经验,认为可从严把钢筋质量关、加强钢筋接头的质量及钢筋现场安装质量的控制几方面入手,加强对钢筋工程的质量控制,达到消除质量隐患、提高建筑使用寿命的目的。钢筋工程的几种常见的质量通病主要是钢筋下料尺寸不合格，钢筋间距和保护层厚度不满足设计要求，钢筋搭接和锚固长度不足，接头位置及质量不满足规范要求，箍筋数量不足，要求加筋的部位被遗漏或与设计不符等问题。而发生以上问题的主要原因为施工单位现场管理不够严格，主要是对钢筋加工与安装质量控制重视程度不够，自检体系未有效运行，现场技术、质量管理不严，未严格按照经监理工程师批准的方案施工，监理单位未严格执行监理程序，工序把关不严，承包人与作业班组劳务协作矛盾，薪酬太低，或工资不保证，职工有逆反情绪，操作工人未严格按照操作规程作业，近年来以上问题较为普遍，成为企业自检体系有效运行及实施监理工作的最大障碍。8 预防措施：一是要严格要求，确立质量目标。项目监理单位应按照施工技术规范、标准、规程及有关文件，制定“钢筋加工与安装质量通病专项治理监理实施细则”，明确质量目标及治理阶段划分，并成立质量通病治理领导小组，明确各级管理人员的责、权、利，齐抓共管，努力提高管理水平，确保实现质量目标。二是确保结构物钢筋数量满足施工技术规范要求，认真复核设计文件，对设计图仔细核算和核对。三是对于各种偷工减料行为要求施工单位必须建立完善的自检体系，并保证自检体系有效运转。四是监理工程师应严把工序检验关，加强工地巡查频率，并进行旁站监督，发现问题及早要求承包人进行纠正、整改。项目监理单位应明确各级监理人员责任，严格监理程序，强化施工管理，力抓“施工前、施工中、施工后”三个环节,重在施工前的主动监理与前馈控制和加强施工中的过程跟踪管理与监控，将质量问题处理在萌芽之中，提高分项工程一次检验合格率,减少返工浪费。,对于已经出现的质量偏差和质量问题,坚决予以返工，并分析原因，制定措施，彻底予以纠正和处理。二、严控混凝土浇筑质量。8 目前大多数工程采用商品混凝土，对混凝土本身的质量较容易进行控制，主要是要控制混凝土的浇筑质量和养护质量。主要措施有：在模板支设前要检查施工缝处的浮浆是否剔凿完毕，粘在钢筋上的水泥浆或其它污染物是否清理干净。采用的模板要绝对禁止涂刷废机油等隔离剂，应采用专业的隔离剂且应避免粘在钢筋上从而发生钢筋与混凝土的握裹力降低。为保证混凝土成型的几何尺寸，要检查模板及支架的刚度、复核模板及支架的计算书。对大体积混凝土在浇筑过程中应采用分层浇筑，依次振捣，避免漏振，在振捣过程中要避免踩踏钢筋，避免泵管喷射的混凝土直接冲击钢筋，尤其是板的负弯矩筋，否则造成钢筋移位会严重影响到建筑寿命。混凝土是水硬性材料，混凝土养护是保证混凝土施工质量的一项重要工序。在混凝土强度增长期，为避免表面蒸发和其他原因造成的水分损失，使混凝土水化作用得到充分的进行，保证混凝土的强度、耐久性等技术指标，同时为防止由于干燥而产生裂缝，必须对其进行养护。对其及时涂刷养护剂或覆膜洒水进行养护，养护周期时环境最少不得少于7天。　　混凝土的的拆模，应达到规范规定的混凝土强度方可拆除模板，对于规范为明确规定且为非受力构件也应在不破坏成型构件棱角的前期下方可拆除模板，如基础、柱子、压顶的侧模板，另外还有梁、和墙的侧模板，其拆除时只要强度能保证其表面、棱角不因拆模而受损坏即可拆除。三、砌体的质量8 目前砌体的质量较易控制，对于砌体的质量主要是要控制砌块（砖）的强度等级，砌筑砂浆的配合比、砌筑砂浆的饱满度、墙体砌筑的垂直度和平整度。尤其是要注意不同材料砌体见的交接处理。对质量的控制是要严把材料的采购关，对砂浆的配合比要经过严格的配比试验，在砌筑过程要注意对不同的砌体规范规定的每天最大砌筑高度，后砌筑砌体要顶砌牢固，避免发生裂缝。四、对外观质量的控制外观质量主要是要让顾客在居住时感受到舒适度，且能让顾客感知到房地产开发企业对质量的控制力度，从而能够让顾客对工程的整体质量树立信心，产品得到顾客的认可。首先对于房间的几何尺寸、层高要重点进行控制，一但混凝土浇注完成将无法进行整改和修正，要在施工前设定基准点，且基准点要妥善进行保护，在支设模板和浇注混凝土前要采用经纬仪等仪器随时检验楼层上下轴线的一致性，房间开间、进深尺寸的准确性。在每一楼层上都要以同一基准点弹出标高控制线，严格控制楼板上表面的标高并及时进行纠偏。如果采用地板采暖在后期地暖垫层施工过程中要严格控制混凝土垫层浇筑的标高和平整度，以保证后期装修过程中能够最大限度的保证房屋的净高尺寸。8 在墙体抹灰前要严格对墙面进行基层的处理，按施工方案要求进行打点、冲筋，保证阴阳角的顺直和墙面的平整度和垂直度。工程施工过程中经常发生的质量通病有外窗台比内窗台高且倒坡，造成雨季窗下口向室内渗水。墙面抹灰材料的配比或质量不合格，墙面返沙，后期装修后墙面出现装饰层大面积的空鼓、脱落和开裂现场，出现质量事故和索赔费用的发生，同时给顾客造成巨大的损失和给房地产开发企业造成声誉影响，影响后期的销售工作。另外房屋的卫生间防水和屋面的防水问题也是顾客关注的重点，一旦房屋出现渗漏，业主入住将带来不可估量的影响和损失。因此在防水材料施工前要注意保证基层的强度和干燥，在卷材防水施工时要考虑风向（顺风铺设）和搭接尺寸和方法（从坡底到坡顶）。在热熔时要保证适合的温度否则会造成粘结不牢或减少防水材料本身的使用寿命。最后还有要从设计角度考虑所设计房屋的使用功能齐全，空间利用合理，室外环境建设舒适，绿植和水系丰富，更够给顾客带来惬意休闲的生活环境。8 因此，在房地产市场激烈竞争的今天，国家对房地产行业调控政策的影响，来源于各方的成本的压力越来越大。房地产企业生存要依赖于顾客，要制定系统方快速提升房地产开发企业的市场竞争力从而提升盈利能力。要时刻本着以顾客的观点来分析房屋使用功能和提升建筑质量，产品品质的高低是企业有没有核心竞争力的体现之一，提高产品品质是保证企业占有市场，从而能够持续经营的重要手段，一个企业想做大做强，在增强创新能力的基础上，努力提高产品和服务的质量水平是重要的辅助手段。据不完全统计，一个企业的平均寿命只有7年，那些被市场无情淘汰的企业可能存在各种各样的内部管理以及外部市场环境恶化的问题，但毋庸置疑，许多企业是栽在了不注重产品质量，不关注顾客感受这个环节。质量在今天之所以变得比过去更加重要，是因为市场环境同商品紧缺时代相比，已经发生了根本性的变化，只要能生产出来就能卖出去的年代已经一去不复返了。成功的企业无一例外的重视产品和服务的质量。质量改进是当今关系企业生存的重要问题，企业产品质量的重要性愈加突出。因此，注重产品的质量问题，也是当今企业发展必须考虑的问题。最终我们的产品是要提供给顾客来使用和评判的，没有顾客，企业势必走向灭亡，我们所建设的房屋也就丝毫没有价值。8'