房地产成本控制自考本科论文

'自学考试论文莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂袆蒈虿袄膂莄蚈羇羄芀蚇蚆膀膆芃蝿羃肂莂袁膈莀莂薁羁芆莁蚃膆节莀袅罿膈荿羇袂蒇莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅蒆薁衿肁蒅蚄肄莀蒄螆袇莆蒃羈膂节蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿芈蕿蚅羂膄薈螇膇肀薇衿羀葿薆虿螃莅薅螁肈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁蚂螈肅芇蚁袀袈膃蚀薀肃腿虿螂房地产成本控制摘要房地产行业竞争日益激烈，房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润,应该加强成本管理，实现成本控制。本文通过实施房地产开发项目全过程成本控制与跟踪管理，在房地产开发项目的整个周期内全面监控其建造成本和营运成本,降低房地产项目的总成本，最终达到提高房地产企业的经济效益的目的。房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。成本控制是实现企业财务目标的主要手段之一，历来是企业管理的重要环节。在我国，随着房地产市场已逐渐由成长期走向成熟期，地产开发也将在有序、规范的市场环境下运作。所以，房地产企业要想在这样的市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产企业进入了市场规范化的阶段。如何在现阶段通化膨胀的不利经济环境的背境下，加强成本控制，增加利润，提高企业效益，是摆在房地产企业非常迫切的问题。本文从分析加强成本控制的必要性和重要性入手，提出了房地产项目成本控制的总体思路，以及房地产项目成本控制的具体措施。关键词：房地产开发，企业成本，成本控制-3- 自学考试论文RealestatebudgetingcontrolABSTRACTHousepropertysectorPEfiercecompetitionbetweencountries,realestate,companytogaininfiercecompetition,shouldstrengthenthemanagementprofitofcostmanagement,realready-madethiscontrol.Thisarticlethroughtheimplementationofallordersroompropertydevelopmentprocesscostcontrolsystemandtrackingmanagement,intherealestatedevelopmentprojectinthewholecyclefullfacemonitoringitsbuiltinthiscampandtransportcosts,reduceroomrealestateprojects,finally,toimprovetheassemblyoftheestateenterprisejiqingefficiency.Thecostofrealestateenterprisedecidingfactoriscomplex,andthetraditionalviewpointistheprojectforaccountingunits,(indifferentpartsofthecostoflaborandmaterialcostsisdifferent),projectpositioning(marketpositioningnamelytargetcustomersintheclassistaller,itsproductrequirementsitscostishigher,thegreaterthe),productfunction,theprojectscale(generally,scaleisbigger,thecostbemorelow,butthebigger,thechangeandriskmanagementcostishigher),thedevelopmentcycleandmanagementpersonnelquality,thekeyistoexaminethefactorsofcomprehensiveprojectcost.-3- 自学考试论文CostcontrolistorealizethegoalofenterprisefinancialLordwillmeansone,isalwaystheimportantringfestivalenterprisemanagement.InChina,alongwiththerealestatemarkethasgraduallybygrowingtowardsmaturation,realestatedevelopmentwillbethereSequence,standardizethemarketenvironmentoperation.So,roomrealestateenterprisewanttoinsuchamarketgainstrongercompetitiveness,reducecost,controlspendingwillranintofocus.Realestateenterprisesenteredthecitygamesstandardizationstage.Howtoatpresenttonghuabentonitebulgeunfavorableeconomicenvironment,strengthenbackallthecostcontrolandincreaseprofits,improveenterpriseefficiency,istoplaceinrealestateenterpriseveryurgentproblems.Basedontheanalysisofcostcontrolthenecessityandimportanceofthehand,putforwardtherealestateprojectcostcontrol,theoverallthinkingandrealestateprojectcostcontrolKEYWORDS：Realestatedevelopment,enterprisecost,Budgetingcontrol-3- 自学考试论文目录1房地产开发成本的构成71.1土地费用71.2前期工程费71.3建筑安装工程费71.4市政公共设施费用81.5管理费用81.6贷款利息81.7税费81.8其他费用92房地产开发关键环节的成本控制92.1前期环节的成本控制92.2规划设计环节的成本控制102.3施工招标环节的成本控制102.4施工过程的成本控制112.4.1现场签证112.4.2工程质量与监理122.4.3工程进度款122.5工程材料及设备管理132.6竣工交付环节的成本控制142.7工程结算管理142.8其他环节的成本控制153房地产企业的后期成本控制153.1营销成本的控制153.2管理成本的控制163.3财务成本的控制1721 自学考试论文3.4税金的筹划173.5经营成本和物业管理成本的控制174房地产开发成本的应对之策及展望184.1建立房地产开发成本的控制体系184.1.1组织系统194.1.2信息系统194.1.3考核体系194.2国家有效控制房地产开发成本的应对之策204.3企业有效控制房地产开发成本的应对之策214.4房地产成本控制新模式的发展方向22参考文献23后记2421 自学考试论文1房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。一般房地产开发企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批准；二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商的主要方式。随着招、拍、挂的普及，在住宅商品房价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。1.2前期工程费前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本的比例相对较低。1.3建筑安装工程费建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。21 自学考试论文1.4市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、医院、派出所、自行车棚等）和各种营利性的配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。1.5管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等，在整个成本构成所占比例很小。1.6贷款利息贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。1.7税费税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。其中政府和行政主管部门所收取的规费相对较少，也比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程的垄断企业所收取的费用，不仅项目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。21 自学考试论文1.8其他费用其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。2房地产开发关键环节的成本控制2.1前期环节的成本控制1.进行市场调研，对市场走势做出分析、判断，并及时提供、反馈给集团公司管理层作决策参考。2.根据集团公司业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划；组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察，进行立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想。3.新项目立项时向集团公司提交详细的《可行性研究报告》，并经集团公司立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：（1）成本费用估算、控制目标及措施；（2）投资及效益的测算、利润的体现及安排；（3）税务环境及其影响；（4）资金计划；（5）《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；（6）投资风险评估及相应的对策；（7）项目综合评价意见。4.若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新立项。21 自学考试论文5.招标或拍卖项目的竞价不得突破集团公司批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。6.招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团公司法律部门审核后正式签署。2.2规划设计环节的成本控制　1.规划设计单位的选择由集团建筑研究院统一负责，同时遵循以下原则：（1）能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；（2）需委托设计院进行的规划设计工作，原则上应采取招标方式，择优确定2.总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如初步设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制项目的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。3.施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。4.设计单位在设计时，若无特殊技术要求，不得指定施工或材料供应单位。5.设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。2.3施工招标环节的成本控制1.除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。2.主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。21 自学考试论文3.应组织设计、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。4.同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。5.零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行择优选择。6.为防止投标过程中个别投标单位串标，集团监察部门，有权酌情否决个别单位参与投标；为保证投标过程中充分体现市场竞争，集团成本部门有权推荐一家符合投标资格要求的单位参与投标。7.垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。8.施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。9.集团应建立健全施工队伍档案库，跟踪评估其资信、技术力量。10.出包工程应严禁擅自转包。2.4施工过程的成本控制2.4.1现场签证　　1.现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。2.现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由集团成本控制中心统一制定。3.现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。4.凡实行造价大包干的工程项目，取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。21 自学考试论文5.需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理和甲方有关负责人批准后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。有关设计变更的审批权限由集团公司建筑研究院统一制定。2.4.2工程质量与监理1.项目监理由集团监理部统一派人员负责，若确需要委托监理单位的，应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。2.工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防止再发生事故的措施，明确事故责任并督促责任单位，按照集团公司认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。3.应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。2.4.3工程进度款1.原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。2.工程进度款的拨付应当按下列程序办理：（1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；（2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；（3）预算合同部整理复核工程价值量；（4）按集团公司有关资金支出审批制度规定的程序批准后予以付款并登记付款台帐。3.应要求施工单位在我方开户银行开具结算账户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。21 自学考试论文4.工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。2.5工程材料及设备管理　　1.项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：　　（1）甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余材料和设备实行乙供；　　（2）实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。　　2.应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。　　3.甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：　　（1）能够实行赊销或定金较低的供货商；　　（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；　　（3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；　　（4）售后服务和信誉良好的供货商。4.工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。5.《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。6.由成本控制中心建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，保证材料采购过程的公正、公开。7.对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。21 自学考试论文8.材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，预算部门同意，领导批准。9.甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证、我方工程管理部门的验收检验证明、结算清单，经预算、财务部门审核无误后，方能办理结算。2.6竣工交付环节的成本控制1.单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。2.设计、工程、预算、销售和物业管理公司必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。3.凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。4.工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。5.采取一次性扣留保修金、自行保修的，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。6.甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围内的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担，并及时取得乙方的确认签章。2.7工程结算管理　　1.工程竣工结算应具备以下基本条件：　　（1）符合合同（协议）有关结算条款的规定；　　（2）具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；　　（3）项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；　　（4）工程遗留问题已处理完毕；21 自学考试论文　　（5）施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。　　2.工程结算要以甲方掌握的设计变更和现场签证为准，对于施工单位提供的设计变更和现场签证，在复核无误基础上也可作为参考。　　3.“点工”必须按照定额价计取、结算，集团成本控制中心另行有规定的按规定执行。　　4.预算合同部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。　　5.编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项等。　　6.预算合同部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。　　7.在预算合同部提供的结算资料基础上，财务中心应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同审核并决算。　2.8其他环节的成本控制　　1.在项目开发经营计划的基础上，应注意加快项目开发节奏，尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；应尽最大努力加速销售，减少现房积压时间，减少利息费用等成本。　　2.各子公司应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。3房地产企业的后期成本控制3.1营销成本的控制21 自学考试论文1.项目通过集团公司立项听证会后，企划营销中心应在《可行性研究报告》基础上，结合市场制定合理、经济的营销方案和相应的预算。　　2.营销方案和预算应先上报集团公司营销方案听证会审定通过后方可实施。　　3.销售前期，集团企划营销中心应根据营销方案制定详细的营销费用支出计划报计划成本部。4.售楼处和样板间的建设装修，以及策划、推广、销售等需要外包的工作必须通过有三家以上投标单位的招投标择优选择，有关程序参照工程招投标程序。　5.正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算部门拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报集团公司决策层通过。　　6.销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报集团公司决策层批准后方可实施。　　7.严格控制销售现场的费用支出，属于代理单位的花费必须由代理单位自行负担。　　8.制定合理、经济、有效的佣金管理制度，并严格执行。3.2管理成本的控制　　1.制定明确的战略发展规划，并根据战略发展规划分析业务，设置好内部组织框架，合理配置人力资源、最大限度地减少人力资源浪费。　　2.树立“人力资本”观念，精选人才，善待人才，从根本上建立一套吸引人才，留住人才的制度体系，避免人才流失给公司带来损失。　　3.逐步形成一套科学、文明的企业文化体系，以文化力弥补日常管理中的缺陷和不足，为企业增效减支。　　4.实施全面计划管理，避免因工作缺乏计划性给公司带来不必要的开支。　　5.应提炼集团公司核心房地产开发业务，发挥管理优势。对于核心业务以外的一些延伸业务，应尽量采取外包的形式委托市场专业化公司去执行，以提高集团公司核心业务的专业化水平，同时降低不必要的日常管理开支；对于集团内已有的一些核心业务以外的延伸业务机构，可逐步将其独立核算，推向市场，参与市场竞争。21 自学考试论文　　6.建立并执行高效的薪酬、福利制度，并帮助员工做好个人职业发展规划；建立健全日常办公用品的采购制度，对于大宗办公用品应统一由招标采购部招标采购。3.3财务成本的控制　　1.严格执行集团公司《资金管理制度》，建立“内部银行”，统一调度资金，高效使用资金。　　2.全面执行资金计划制度。　　3.严格把握付款和收款进度，有关部门应认真研究相关经济合同，杜绝超进度付款和延迟收款的情况。　　4.集团财务中心要合理制定融资方案，包括融资品种、融资渠道的选择，融资成本方案等，以最小的资金成本融通资金。　　5.及时做好销售回款工作，包括欠款催缴和按揭贷款办理。3.4税金的筹划　　1.在依法纳税的前提下，对集团公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，有效降低税收负担。　　2.财务中心应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。　　3.应保持对国家有关法规政策的了解，处理有关政策性问题，争取更多的优惠政策。3.5经营成本和物业管理成本的控制　　1.工程项目确定以后，从事后期物业经营或物业管理的单位如果条件许可，应尽可能派有关水、电等专业人员，参与专业工程的现场管理，了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，便于今后进行管理。21 自学考试论文　　2.工程竣工后，在维修保养期间，物业经营或物业管理单位发现工程质量等问题时，应及时向开发单位工程部门反映，由开发单位工程部门责成施工单位及时修缮。　　3.设备和大量原材料、用品的采购由集团招标采购部统一招标采购，有关招标事宜由集团招标采购部统一规定；到货时由保管部门、使用部门及其它相关单位或人员共同参加验收。　　4.要针对项目、业务的具体情况制定合理的操作程序和标准，在保证服务质量的前提下，降低原材料消耗、尽可能提高产出率、减少浪费。　　5.分析业务，确定合理的日常原材料、消耗品库存量，减少因积压或断档造成的损失；严格仓储和发放管理，明确管理责权。　　6.要加强能源费用的控制，积极寻求节能的新方法，制定行之有效的节能具体措施，并加强对节能措施执行情况的检查督促工作。　　7.测算物业经营和物业管理成本，合理确定各项收费标准，并及时收回各项经营收入。　　8.物业经营和物业管理是劳动力密集型行业，人工成本控制是相当重要的成本控制工作，应认真分析业务需要，提炼工作程序，合理设置岗位，限定人工工资标准。　　9.对其他可控成本费用（如办公费、电话费等）进行严格控制，定期分析，对于异常的费用要找出原因，及时改正。　　10.各物业经营和物业管理单位应安排专职或兼职部门负责安全工作，确保经营管理工作安全。　　强调全面服务质量管理，不要因为成本控制而降低服务质量，以增强集团公司整体的品牌效应。4房地产开发成本的应对之策及展望4.1建立房地产开发成本的控制体系房地产公司的成本控制体系通常包括组织系统、信息系统、考核体系等内容。21 自学考试论文4.1.1组织系统为了有效进行成本费用控制,房地产开发企业需要实行分级分口管理责任制,建立以责任中心为基本单元的成本费用控制组织系统。在这一组织系统中,将企业内部单位确立为具有一定管理权限的不同类型的责任中心。责任中心一般分为成本中心和费用中心,其中成本中心是指仅对所发生成本负责的责任中心,费用中心是指仅对费用发生额负责的责任中心。根据各自的工作内容,将成本费用预算分解为各责任中心的成本费用预算,并据此进行成本费用的分析考核。在房地产公司,直接参与项目建设及管理的部门设置为成本中心,不直接参与提供管理服务的部门通常都设置为费用中心。4.1.2信息系统主要包括目标成本信息、实际成本信息、成本偏差信息、成交合同信息、合同变更信息、市场价格变化信息等。对房地产公司项目运作过程而言,其中涉及的成本信息是相当多样而且复杂的,我们需要对其中信息进行筛选、整理、加工并适时反馈,才能确保成本控制的有效性。需要定期编制成本报告,以比较预算和实际的差异,分析差异产生的原因和责任归属,更重要的是分析成本改进的办法。同时需要实行例外情况报告制度,对于预算中未规定的事项和超过预算限额的事项,要保证信息的沟通效率,以便及时做出决策。4.1.3考核体系1．规定成本目标的一般尺度例如对于设计部门,因为设计缺陷引起的成本增加不应超过多少额度;而相对于工程部门,施工管理缺陷引起的成本增加不能超过多少额度。2．规定成本目标的一般尺度的唯一解释方法作为考核标准,需要定义好唯一的解释方法,以避免执行过程中出现推逶的情况。考核指标有的时候不一定能完全反映出绩效的全貌,它需要一个不断完善的过程。21 自学考试论文3．规定成本业绩考核标准的计量方法成本如何分摊,如何计算成本偏差等都应该有明确的规定。例如,考核成本费用控制的业绩指标为:成本降低额=预算成本-实际成本成本降低率=成本降低额/预算成本×100%4．规定成本报告的内容、详细程度等5．考核体系必须包括必要的奖罚制度4.2国家有效控制房地产开发成本的应对之策1．调整土地供应政策平抑土地成本一是加强政府调控，力求土地供需总量平衡。首先，通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。其次，通过调控房地产开发用地结构调控开发结构，即严格控制高档住宅用地的供应，增加中低价位普通商品住宅用地供应，尤其是经济适用房用地比重应大幅度增加，这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落有积极作用。第三，要扭转以增量为主的局面，积极消化存量建设用地，提高集约用地程度，保证了房地产开发用地的有效供应。二是逐步建立土地资源利用的强制性退出机制，避免少数开发商囤积居奇。政府应当建立对超过规定期限而未进行开发的土地的强制性退出机制，保持足量的用地规模，并借此平抑过高的地价。三是合理形成土地供给价格，避免价格的不正常上涨。土地价格是房地产价格一个最重要的组成部分，地价的高低直接决定了房价的高低。要加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等的审核，使价格不成为中标的唯一因素，坚决杜绝“招、拍、挂”中的腐败行为，避免价格的不正常上涨，保证土地出让市场的公开、公平、公正，从而真正让市场形成合理的土地供给价格。2．加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度21 自学考试论文各级地方政府一方面应认真落实清理收费的各项政策措施，坚决取消房地产开发建设和消费环节的各项不合理收费，适当调低过高的收费标准，切实加强对垄断经营的基础和配套工程取费的政府行政管制，规范相关主管部门所属单位的事业性服务收费行为；另一方面要加强对向房地产业收费单位的监管，坚决查处乱收费行为，及时清退多收的各项费用，以利降低开发中的规费及基础设施成本。3．完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用市政设施的配套，公共财政应承担一定比例的责任，不能再完全转嫁到房地产开发上。对应由开发商承担的市政配套设施，一方面要适当降低公共取费的标准，另一方面应建立统一的质量标准，用制度规范行为，通过引进竞争机制，避免现行的垄断性经营而加重开发企业负担。4．统一税收政策，规范征收行为　税收政策作为经济调节的杠杆，对引导行业发展至关重要。目前对房地产行业实行的高税收政策对遏止房地产业的过分投资有着积极意义。这作为特定时期的政策是可以理解的，但对整个行业的长远发展是不利的，也是违背税收公平原则的。因此国家应指定长远的与其他行业公平一致的税收政策，适时、适当降低相关企业税赋。同时要加强税收征管工作的管理，真正做到政策面前人人平等。这些对降低房地产企业的成本开支、平抑过高的房价和促进居民住房消费也将起到非常积极的作用。5．开拓多种融资方式，增强产业活力，降低利息费用真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，间接融资与直接融资并举。在难以获得银行信贷支持的情况下，开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金，如摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产等。这些金融创新产品和国际地产基金的进入，拓宽了国内房地产企业的融资渠道，可为企业开辟了新的财路，对降低企业资金利息成本有着积极意义。6．充分发挥政府职能，加强宏观调控力度，维持市场价格平稳政府应通过产业政策的调整，配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行，鼓励市场竞争，优化建材产品结构，稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格，逐步降低房屋建安成本。4.3企业有效控制房地产开发成本的应对之策加强企业内部管理，维持合理的利润空间。21 自学考试论文利润最大化是企业不懈的追求。在目前情形下，企业更应向内部管理要利润，要效益。要将科学优化的管理渗透到企业的各个层面，渗透到每一项工作中，从预算管理到施工质量的监管，从施工队伍的选择到材料、设备采购等等，要完善管理制度，强化成本核算，从而有效控制各项可控成本。同时，开发企业在定价过程中，在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者利益和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。房地产成本关乎人们的生活水平，关乎房地产业的发展。各相关职能部门应完善政策、加强协调，企业应从内部加强管理，共同平抑过高的房价，使房地产业朝着健康的方向发展。4.4房地产成本控制新模式的发展方向房地产成本控制新模式，更适应具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点的房地产开发项目运营。房地产成本核算新模式，贯穿于房地产企业开发项目实施的全过程，包括前期调研、设计、施工、竣工结算以及销售和物业管理等，指导企业以科学、合理、有效的成本管理手段，控制和节省运营成本及费用，腾出利润空间，以最少的成本耗费获取最大的经济利益。随着国家加强了对金融市场的宏观调控，对资本市场的整顿和规范，以及对房地产过度的市场消费需求的抑制，房地产开发企业将逐步走向以合理利用资金，加强成本控制来提高市场竞争力的良性发展阶段。房地产成本核算新模式，也必然会向着。更科学、合理、规范、完善的方向发展。21 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后记。通过两年的会计自学，自己对许多经济问题都有所涉猎，对房地产问题颇感兴趣。本文通过实施房地产开发项目全过程成本控制与跟踪管理，从分析加强成本控制的必要性和重要性入手，提出了房地产项目成本控制的总体思路，以及房地产项目成本控制的具体措施。通过参考知名学者的高见以及发表自己的独到见解，终于完成了此篇论文。这可以说是一个汇报，是一个总结，也是另一个开始。这篇论文的完成要感谢老师和同学们，不论是物质上还是精神上，他们都支持我，他们是我完成这篇论文不可缺少的动力。最后，应该要谢谢自己的坚持和努力。人的一生，最困难的事情之一，就是坚持信念，坚持理想。我希望，在学术上，我也有自己的坚持和追求！虽然自己态度非常认真，但此文难免还是有许多不足之处。在此恳请各位老师多赐批评和教益！谢谢！莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁莈薀袄膃薃衿羃芅莆螅羂莈薂蚁羁肇莄薇羁芀薀薃羀莂蒃袁罿肁蚈螇羈膄蒁蚃羇芆蚆蕿肆莈葿袈肅肈节螄肅膀蒈蚀肄莃芀蚆肃肂薆薂肂膅荿袁肁芇薄螇肀荿莇蚃腿聿薂薈腿膁莅袇膈芄薁螃膇蒆莄蝿膆膅虿蚅螃芈蒂薁螂莀蚇袀螁肀蒀螆螀膂蚆蚂衿芄蒈薈袈莇芁羆袇膆蒇袂袇艿莀螈袆莁薅蚄袅肁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