a房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究

'中文摘要房地产是我国的新兴产业。本文在对我国房地产市场发展情况进行分析的基础上，指出房地产开发企业建立并应用科学、完善、高效的项目成本管理体系，降低项目的成本是在激烈的市场竞争中更生存、发展、壮大的关键。本文结合实际房地产企业的成本管理详细分析了房地产开发项目的成本费用构成。文章主要包括：成本管理组织体系及职责的建立、成本管理制度体系、成本预警机制、各实施环节成本控制的原则、方法以及相应的流程与考核办法等内容。房地产开发项目的成本管理是动态的、全过程控制，本文的研究顺序基本按房地产开发流程来进行，脉络清楚，有定性分析，也有定量研究，从实际企业A房地产公司的项目成本管理实践中借鉴了很多知识和经验，措施落实到相应责任部门和责任人，各个环节可操作性强，可以解决企业的实际问题。土地获取后项目的策划、设计和工程施工对房地产开发项目的成本费用影响较大。本文详细分析了各个阶段影响成本费用的主要因素，提出了具体控制措施；提出了工程施工阶段控制成本费用的主要措施、目标成本设定、成本测量、成本预警及成本纠偏措施。本文研究房地产开发项目的成本费用控制问题，正是房地产理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和难点问题，选题具有重要的理论意义和实用价值。关键词：房地产开发项目；成本管理体系；动态成本；成本预警 ABSTRACTRealestateindustryisnewlyarisingbusinessinChina．Basedontheanalysisonthedevelopmentsituationofdomesticrealestateindustry,theessayproposesperfectlyefficientlyscientificprojectcostmanagementsystembeestablished．Lowerprojectcostisthekeytosurvive，developincompetitiveenvironment．Integratedwithpracticalcostmanagementinrealestateindustry,coststructureofrealestatedevelopmentprojectisanalyzed．Theessayconsistsofcostmanagementorganizationalsystemandfunction，costmanagementinstitutionalsystem，costearlywarningmechanism，andprinciple，method，flow,andexamineapproachofcostcontrolonimplementinglink．Costmanagementinrealestateprojectdevelopmentisadynamiccontrolthroughwholeprocess．Theessay,basedonrealestateprojectdevelopmentflow,consistsofqualitativeanalysisandquantitativeanalysis．TheessayabsorbsknowledgeandexperiencefrommanagementpracticeofARealEstateDevelopmentGroup．Measuresareimplementedreciprocallyineachdepartment．Theyarehighlyfeasible，andCanbeappliedtosolvepracticeproblems．Afterusufructobtained，projectscheme，design，andconstructionwillhaveanimpactonprojectcost．Mainfactorsinfluencingcostindifferentstagesareanalyzed．Materialcontrolmeasuresareputforward．Targetcostenactment,costmeasurement,costearlywarning，andcostcorrectionisbroughtforward．Projectcostcontroldiscussedinthisessayisthepopularissueanddifficultyrealestateconfrontduringitsdevelopment．Ithasacademicmeaningsandpracticalvalue．Keywords：RealEstateDevelopmentProject，CostManagementSystem，DynamicStateCosLCostEarlyWarning 独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得丞盗盘堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我～同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：多陕骇签字同期：死扩矿年歹月3同学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解墨盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。(保密的学位论文在解密后适用本授权说明)学位论文作者签名：声／憋，签字同期：勿硝!年／月乡R新繇易二劢签字同期：≥幼形年莎且多同 X津★学《±}位☆Z^自地F0目Ⅲ日＆本*4体系建i#应月日究第一章绪论房地产开发成本很大程度上决定着住宅价格的高低，影响着我国居民的购房能力，制约着我国房地产市场的发展，同时也极大地影响了房地产开发企业的竞争能力和经济效益。因此，研究房地产开发项目的成本管理问题，对于改善居住条件、提高企业市场竞争力等具有重大的现实意义。1．1房地产开发项目成本管理理论研究现状背景综述随着我国房地产业的发展，尤其是1992年房地产热的兴起，由于实践的需要。许多学者对房地项目成本管理理论发展的现状和存在的问题进行了探讨，我国房地产成本管理的理论研究逐渐活跃起来。如房地产业发展过热与宏观调控力度问题。房地产成本管理的管理体制问题，住房制度改革对成本管理的影响等。但从总体看，很多的大企业随着公司规模的扩大加强了对成本管理的重视。例如：万科集团、金科集团、龙湖地产、首创置业等通过系统的理论和实践研究加强对开发成本的管理，万科集团还和金蝶软件开发公司合作，引入信息化管理工具加强对开发成本的控制。但是，我国对于房地产成本管理的研究仍处于探索和学习阶段，还没有形成完整的有关房地产成本管理的成熟的理论体系。1．2问题的提出我国房地产行业规模更是迅速扩大；直以来保持着较高的发展速度和规模，近几年我国房地产三三—i磊m㈣三再五i丽；＆；-t面■==ii鬲蝴“；赢晶图1．1房地产开发量与礼会固定资产总投资统计对比图一‰一一一一m可0目0●0嗜嘴艄射∥枷鞔豳≮雎∥盟≯曲r～茹一 第一章绪论但是我国房地产行业也出现了许多迫切需要解决的问题，如部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题等等。联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收的2—3倍，不超过6倍。目前我国许多城市房价与居民家庭年收之比已经达到10：1以上，住房价格过高。针对房地产市场的房价过高和增长过快，针对这一问题国家出台了多项调控措施：见表1．12 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究表1-12006年以来国家出台的房地产相关调控政策及影响分析表时间出台政策对房地产市场的影响国务院针对房地产市此轮调控以抑制房价过快上涨为目的，主要的措施是2006年5月场颁布了一系列具有抑制需求，尤其投资与投机需求，而同时增加中低价17日针对性的措施商品房供应和低总价商品房的供应解决普通居民居住的需求国务院办公厅转发建“九部委十五条”有助于抑制房价的过快增长，此次设部等九部门《关于调控的具体规定相当于增加了供给，抑制了需求，增2006年5月调整住房供应结构稳加供给从两个方面，一是结构调整，增加了中小户型29日定住房价格的意见》的比重；二是加大对存量土地进入市场的挤压力度；而抑制需求的力度也不小，不仅对投资／投机行为加大了打击力度，而且对自住性需求也进行打压关于落实新建住房结直接规定了90平方米的限制，使得各地方政府对政2006年7月构比例要求的若干意策执行的操作性更强，对规范拿地的房地产公司影响14日见较小《国务院关于加强土执行严格的土地政策，提高了获取土地尤其是工业用2006年9月地调控有关问题的通地的成本5日知》《关于房地产开发企以清算制代替预交制，执行四级超率累进税率，对打2007年1月业土地增值税清算管击囤积土地加速房地产市场供给释放有积极作用16日理有关问题的通知》国土资源部((2007年在2007年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护国土资源工作要点》责任制、严格实行问责制等。加强遥感监测和动态巡2007年年初查，及时掌握重点地区和重点城市土地违法情况，将违法行为的发现率、制止率列为重要考核指标。国务院24号文《关于调控手段日益市场化，对增加中低收入家庭住房供给2007年8月解决城市低收入家庭有积极作用13日住房困难的若干意见》《中国银行业监督管对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下理委员会关于加强商的，贷款首付款比例不得低于20％；对购买首套自2007年9月业性房地产信贷管理住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付27日的通知》款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比-3- 第一章绪论2007年10月2007年12月2007年年底国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布(-I-_地储备管理办法》中国人民银行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。明确购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数。2008年3月两会后国务院对居民住房有了新的政策，内容包括抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。总的指导原则是：l、坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导居民适度消费。2、坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。3、坚持加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展。房地产是我国的新兴产业。房地产开发企业面对庞大的中低端为主的市场需求；政府的积极出台大量法规政策对房价进行宏观调控；竞争对手靠品牌化、规模化发展形成的强大竞争压力：要想提高企业竞争力建立并应用科学、完善、高效的项目成本管理体系，降低项目的成本是在激烈的市场竞争中更生存、发展、壮大的关键。论文的选题正是房地产企业成本管理理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和难点问题，选题具有重要的理论意义和实用价值。4 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究1．3主要内容和结构安排全文共分八章，主要研究内容如下：第一章：绪论。介绍选题的背景和意义，论文的主要研究内容、结构安排、研究方法和创新。第二章：项目成本管理体系建立综述。分析了房地产开发项目的成本费用构成，针对存在问题所采取的对策，提出了成本管理体系的组成及各自工作职责，以及成本管理的工作流程。第三章：土地获取阶段成本管理。分析了影响土地成本费用的主要因素，提出了投资拿地的主要控制的措施、地价的测算模型和土地费用估算方法。第四章：项目设计阶段的成本管理。说明了工程勘察的重要现实意义，详细分析了设计阶段影响成本的主要因素并提出了具体控制措施。第五章：工程施工阶段的成本管理。提出了工程施工阶段成本管理的主要措施、费用测量及费用纠偏措施，分析了工程监理在控制工程造价中的作用。第六章：非合同成本控制。介绍了管理、营销、财务成本的管理措施。第七章：九龙湾项目土地获取和设计阶段成本管理案例研究。介绍了土地获取与规划设计阶段的成本测算过程。第八章：结论与建议。介绍文章的研究结论和不足之处及将来的研究方向。1．4研究方法和创新之处本文在对房地产开发项目的成本费用控制研究中，采用了如下研究方法：l、基于实际房地产项目开发的全过程控制项目开发成本，研究顺序按房地产开发流程来进行，脉络清楚，可操作性强，具有实践意义。2、理论研究和实证研究相结合。对地价模型、设计成果评价等阶段侧重于理论面的研究，对于项目设计到工程建设阶段的成本的计划与测量和调整等方面均采用动态成本管理理念，具有实际操作性。本文的研究创新之处：1、文章认为成本管理是需要建立科学、高效、完善、动态的项目成本管理体系才能有效的控制开发成本；2、文章提出了成本预警机制，并进行了详细的分析和叙述，对成本管理的实施具有实践意义；3、强调成本管理需要事前设定目标、事中预警和控制、事后的监察和改进，不断循环改进，渐进渐高的思路和方法。 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究第二章成本管理体系的建立综述研究房地产项目的成本管理，必须要清楚项目的成本构成。本章首先介绍了房地产开发项目的成本费用构成，结合A房地产公司的实际情况介绍了房地产开发企业的成本管理体系的组成及各部分职责。2．1成本费用的构成房地产开发项目一般要经历：土地获取、规划设计、征地拆迁、组织施工、竣工验收、产品销售等几个阶段，一般都采取招标的办法，将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了项目开发成本和费用主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用和期间费用七部份内容。1、土地征用及搬迁补偿费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、‘水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6、开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折113费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。’‘7、期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。它们不计入开发产品成本，而是直接体现为当期损益。其中销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇6 第二章成本管理体系建立综述l兑损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他支出2．2成本管理程序及原则成本费用控制有广义和狭义之分。狭义的成本费用控制是指按照事先编制的成本费用预算，对所有成本费用开支进行严格的计算、限制和监督，及时提示实际成本费用与预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本费用限定在预算范围之中。广义的成本费用控制，除包括狭义的成本费用控制外，还包括对成本费用的分析与考核，从而使成本费用控制成了责权利紧密结合的有机整体(以下的成本费用控制均是指广义的控制)。1、成本费用控制的分类成本费用的控制可按不同的标准进行分类。常用的分类标准为：(1)按控制的时间分。成本费用控制按其时间特征，可分为事先控制、事中控制和事后控制。事先控制是在成本费用发生之前，对影响成本费用的有关因素进行规范，并建立健全的成本费用控制管理制度，以达到防患于未然的目的。事中控制是对成本费用的发生进行的日常控制，以消除或减少实际发生成本与计划成本之间的差异。事后控制，即对成本费用的实际发生事项及数额进行事后分析，总结经验教训，以提高成本费用管理的水平。由于成本费用控制是一个不断循环的过程，就本质而言，事后控制实际上是下一个循环中事先控制的组成部分。(2)按控制的机制分。成本费用的控制常常运用不同的机制。据此可将成本费用的控制分为：前馈控制、防护性控制和反馈控制三大类。前馈控制是运用前馈控制原理，在成本费用发生之间所进行的控制。如通过对各成本费用开支的必要性进行分析，确定最佳的支出水平等。防护性控制是通过制定相关的规章制度，制约不必要的支出或超支的发生，如费用开支的审批制度等。前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。反馈控制是利用反馈原理进行的日常或事后控制，其重点在于及时了解成本费用的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应的措施，确保总费用不超过预定标准。2、成本管理的程序A房地产开发公司，成本管理过程一般由五个步骤组成：(1)目标成本的设定：成本费用的开支标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用控制和考评的依据。现实中，常用的控制标准有成本费用预算(包括责任预算)和消耗定额等。(2)执行标准：控制标准的落实，涉及运用相应的控制手段，如凭证控制和制度控制等，对成本费用的形成过程进行具体的监督，即审核各项费用的开支 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究和各项资源的消耗，实施各种节约措施，保证控制目标的实现。(3)分析差异：差异是指实际消耗费与既定保证之间的差额，分为有利差异(节约)和不利差异(超支)两种。一般而言，差异的形成原因不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总结导致有利差异的节约，发现造成不利差异的根源。(4)纠正偏差：针对造成差异的原因，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施，并予以贯彻落实。(5)考核奖励：考核一定时期内成本费用目标的执行情况，并依据考核评价的结果，给予相关部门或人员相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员的积极性。3、A房地产开发公司成本管理的原则(1)全面客观原则：以市场需求为导向、保证质量为前提，通过对项目开发全过程、经营管理全方位进行成本控制，从而提高项目经济效益，实现企业经营目标；(2)分级控制原则：开发项目综合成本控制，按公司管理层，公司各职能部门两级进行分级控制；项目总投资估算大于项目总投资预算大于项目总投资决算，工程概算大于工程预算大于竣工结算。(3)事前控制原则：在项目综合成本发生的各阶段，事前必须有经济效益及成本测算进行逐阶段渐进深入控制。要求项目获取阶段必须有经济评估和总投资估算；项目策划定位阶段要有经济效益测算书，用以指导后续设计工作；项目实施阶段要有目标成本控制表，用以指导各职能部门分项成本控制。(4)管理的原则：目标成本指标的先进性和考核的严肃性。2．3成本管理体系的建立2．3．1成本管理实施内容的“四步法”和抓好四条主线1、四步法即确定“目标成本”、明晰“责任成本”、控制“动态成本”、完善“业绩评估”；2、要抓好成本管理控制的四条主线：(1)成本线：包括目标成本、已发生成本、调整成本、动态成本和结算成本；(2)合同线：包括合同的订立、变更、进度款、合同结算，付款计划与申请和财务应付款与实付款；(3)材料线：包括材料分类、预算、材料合同和材料供应商管理； 第二章成本管理体系建立综述l(4)资金线：包括月度资金计划、滚动资金计划及现金流平衡。2．3．2项目各阶段成本管理内容l、土地获取阶段的成本管理；2、项目融资财务费用成本管理；3、规划设计阶段成本管理：主要含设计费、产品标准、限额设计、涉及土建、机电设备、管网、景观园林等二次设计费用；4、工程实施阶段的成本管理：主要包括工程施工合同、施工组织方案、设计变更、材料设备采购供应、现场签证、洽商、建安施工等的成本控制及项目风险金管理：5、营销费用管理：主要含前期市场调研及项目定位策划的中介费用、广告推广费、卖场包装、销售提成、客户关系管理等费用；6、管理费用的成本控制：工资、公关、办公、差旅、折旧等费用管理；7、其它费用：工程规费、税等成本管理。2．3．3成本管理体系的组成责任部门及职责A房地产开发公司成本管理的基础性工作包括：1、制订和完善成本管理相关制度：(1)成本管理相关的各部门职责，项目成本管理的责任制及监控程序；(2)计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；(3)采购管理制度；(4)合同管理制度；(5)工程管理制度(包括质量、进度、现场、收方等)；(6)预决算管理制度(包括概算、设计变更、现场签证、结算、工程款项支付、材料款项拨付)；(7)材料设备管理制度；(8)营销费、财务费、办公费、差旅费等管理费用控制制度。2、编制成本计划管理文件：编制并核定分阶段成本控制计划，跟踪检查、考核计划的执行情况，包括：开发成本控制计划；期间费用控制计划；材料采购计划；资金收支计划；降低成本的技术和组织措施计划。3、定期分析检查成本受控状态：按不同的开发阶段定期对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析、评价、总结，包括：计划及其执行情况；实际成本与预算成本、 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究计划成本对比差异及其原因；分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；按项目就成本控制情况进行分析检查。4、建立成本信息库：(1)建立公司内部的常规性成本信息库，主要包括：已经开发完工并结算的项目综合成本分析资料；正在开发的项目基本情况和成本动态情况分析报表。对成本超(降)率占单项工程成本总额10％以上的项目内容(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减等)进行分析，并对各种成本变动信息在实施过程中进行动态成本监控，并迅速作出应对反应。(2)建立外部市场动态成本信息库，主要包括：项目所在地有关法规政策的重大调整；市场材料、设备、人力资源(包括新材料、新技术投入市场)等供需状况极其价格变化信息；外部同行业的各类开发项目的综合成本结算分析资料。成本信息库要及时根据市场变化情况进行更新。2．3．4设定职能部门的成本管理责任A房地产公司参与项目成本管理的职能部门和主要领导有：公司总裁、成本管理分管领导、成本管理部、会计核算部、设计研发部、工程技术部、项目部、行政管理部、人力资源部、采购部；各部门及负责人成本管理相关职责如下：l、公司总裁负责审批如下成本管理文件成本管理部上报并经总裁办公会审议的《项目经济效益测算书》、《目标成本测算表》；成本管理部上报的工程概算书、预算书、工程结算书；会计核算部上报的项目财务预算和财务决算；成本管理部分解编制的并且经成本管理分管副总裁负责审批分管部门的《目标成本责任书》。2、成本管理部负责项目实施中的以下成本管理工作：(1)每月编制《项目动态成本月评估》，包括《变更签证统计表》和《项目动态成本信息表》等子项，说明成本差异原因，提出成本控制的建议，及时反映项目成本的动态情况；(2)负责组织项目前期的项目总投资估算深化工作，根据项目总投资估算、项目定位报告等组织编制《项目经济效益测算书》，确定成本费用的控制目标；(3)负责组织项目施工及监理单位招标选择工作；(4)参与项目方案设计、扩初设计和施工图设计等环节方案和图纸的审查工作，参与控制其经济合理性；(6)负责审核工程概算、预算、结算及项目实施过程中的工程成本差异事项；在授权范围内对工程成本目标(工程预算值)进行调整；10 第二章成本管理体系建立综述l(7)参与各设计环节评审工作，负责工程概预算工作，提出工程成本优化建议；(8)参与各项工程招投标，负责编制、审核相关标底，为采购做好限价工作；审核各类工程合同、材料设备采购合同；(9)审核各类工程合同、材料设备采购合同；(10)参与现场收方、工程技术洽商和签证工作，审核工程月报；(11)负责编制工程结算书，保证结算的准确、全面；(12)从目标成本管理角度审核各类合同，对合同执行及付款情况进行跟踪。3、设计研发部负责以下成本管理工作：(1)监督设计单位，执行限额设计管理；(2)审核各阶段的设计图纸，提出优化建议；(3)审核各类设计变更申请，控制设计变更；(4)加强设计审图工作，尽可能避免因设计失误造成的成本增加；4、工程技术部负责以下成本管理工作：(1)相关的施工工艺与施工组织设计的优化；(2)参与项目施工及监理单位的招标选择工作；(3)参与审核施工图，并提出成本节约建议；(4)项目部负责以下成本管理工作：(5)负责审核工程技术洽商单；(6)参与项目施工及监理单位的招标选择工作；(7)参与审核施工图，并提出成本节约建议；(8)负责审核工程签证单。5、行政管理部负责项目期间控制行政办公费用；6、人力资源部负责项目期间控制人力成本费用；7、会计核算部负责以下成本管理工作：(1)编制成本科目表，进行项目成本核算；(2)审核各部门提交的资金需求计划，审核工程进度款和材料款的支付情况；(3)负责编制项目现金流量估算表；(4)负责项目总投资决算；(5)负责控制管理费用的报销。8、采购部负责以下成本控制：(1)甲供材料采购成本控制；(2)乙供材料认质核价；(3)参与项目施工单位招标。 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究第三章土地获取阶段成本管理土地是房地产业发展必不可少的物质基础。房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地的使用权可以依法转让。随着我国土地使用制度的改革，通过行政划拨手段来获得土地使用权而支付征地费用的方式逐渐减少，而有偿出让土地的方式逐渐增多，使用者需支付反映市场情况的土地使用权的价格，即出让金。这样，开发商在房地产开发过程中就需要支付这部分土地费用。据悉，地价占住宅开发成本的30％左右，因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。3．1影响土地成本的主要因素l、土地距市中心的距离处于商业中心、城市中心的土地，有着便利的交通和通讯设施，配套较全，土地价格相对较高：而处于城市边远地段的土地由于基础设施较差、交通相对不便，价格自然比市中心的便宜。2、土地的成熟度经过开发的“熟地”，三通一平(即水、电、路、场地平整)已经具备，比之未经开发的“生地”，价格自然要高出很多。而且，“熟地”可能经过多次炒作或倒卖，价格高也就不足为奇了，这必将带来土地成本费用的增加。3、土地上是否有附着物，是否需要拆迁在旧城改造中，市中心老城区人口稠密，往往是黄金地段，土地价格本来就很高，再加上拆迁费用、补偿费用的大幅度增加，成本必然会加大。开发商在做决策时，必须考虑这方面的因素。4、土地招投标是否规范我国目前在土地出让方式上存在协议、招标、拍卖三种方式，其中协议谈判的价格又因谈判对象不同而不同。这些非法土地交易活动的泛滥，使得大量土地落入“炒家“之手，加大了土地开发的费用和房地产的建设成本。12 第三章土地获取阶段成本管理3．2地价的测算模型按照西方经济学的观点，土地价格是土地供给者向土地需求者让渡土地所有权时获得的一次性货币收入。而在我国，土地国有，因而地价指土地在一定年限内使用权的价格，即国家或集体向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。而地价又是地租的货币表现，虽然土地自身不是人类劳动的产品，自身并无价值，但土地的使用价值是满足人类生产生活需要的效用。而且随着社会的进步，人口的增加，土地使用价值日益俱增。地租是地价的基础，对于永久租期的土地，土地费用公式如下式3-1。土地费用公式：P=ER班，+∥3．1式中：P?地价；■贴现率；Rt：第T年的地租0=1，2，3一．．刀夕。按照西方微观经济学中的边际理论，城市土地不同用途之间合理分配的基础是价值最大法则，也就是土地所有者追求最大地租，而土地使用者寻求生产过程中的利润最大，而使地租等于其边际产出价值，即地租作为土地购买价格，当地租自身等于其边际产出时利润最大。如图3．1所示。边际产出AD0图3．1土地边际产出图量由上图可以看出，只有在E点，土地投入量为L时，地租R等于边际产出MP，利润最大；当在B、C点，土地投入量为L1或L2时，边际产出高于或低于地租，土地使用者都会损失BFE或EGC的利润。每～个开发商都会从自己的角度对不同的土地作出自己的估价，并按边际产出等于相应地租决定对不同区位土地所愿支付的最高地价。我们称这一地价为土地报价。随着城市的发 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究展，土地的地理位置日趋重要，即离市中心距离越近，土地效用越高。土地报价曲线如图3-2所示土地报价r(市中心)O图3-2土地报价曲线从企业角度看，作为土地的需求者，其开发产品成本可以分解为与距离无关的成本C和与距离有关的成本，且该成本是距离的线性函数。土地报价函数为：，彻=V-C-矿dj3．2式中：，．细?土地报价；K单位产品的总收入；C：成本；刀：利润水平厂：运费；d：开发土地距市中心的距离；厂彻为线性函数；如图3．3所示。土地报价rO图3．3土地报价与市中心距离关系图14距离d 第三章土地获取阶段成本管理不同的土地需求者对相同土地投入边际产出不同，所能支付的土地报价也不同。所以其土地报价曲线就具有不同的斜率。目前土地市场已经形成了一条具体的地租曲线R(d)，如图3-4所示。对土地需求者而言，所面临的问题是如何选址使利润最大化。利润公式如下：万=V-C-r(d)州3—3式中：Ⅱ：利润V：单位产品的总收入；C：成本；“d)：为土地报价与距离的线性函数；f．运费；d：开发土地距市中心的距离；将上述问题转化成求下面的条件极值：maxTr=V-C-r(d)矿叼3_4式中：阢单位产品的总收入；C：成本；，．幼：为土地报价与距离的线性函数；^运费；d：开发土地距市中心的距离；当报价曲线与市场地租曲线相切时利润最大，切点也就是用户在城市选址的均衡点。见图r1处为该土地企业所能随的最合理的价格。rr薹O图3-4土地选址均衡图d图3-4反映了市场地租曲线既定的情况下，具体企业的选择及地价的确定。而实际上，土地市场不断变化，各土地需求者在决定各自土地报价及土地区位的同时，也影响着市场地租曲线。这一过程见图3-5。由图中可以看出，土地需求 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究者决定出各自的报价地租曲线喇)后，由于土地所有者追求地租最大化，因而各不同区位土地的最高土地报价就决定了该区位土地的市场价格水平。土地报价曲线的包络线就形成了市场地租曲线。r3．3土地费估算方法图3．5市场地租曲线土地费用主要由五部分组成，土地费用计算公式如下：CS=Csl+cs2+cs3+Cs4+Css式中：CsJ：土地使用费；Cs2．征地拆迁费；Cs3．场地开发费；Cs4：土地税；Cs5·土地管理费；具体每一项费用具体内容如下：3．3．1土地使用费3．5我国土地使用费的征收原则是：l、必须根据客观经济规律，照顾到土地所有者与土地使用者双方各自的经济利益，在保证国有土地所有权的完整性前提下，尽可能地减轻因土地使用费而对土地使用者造成的经济负担。2、必须既有利于土地使用者在均等的生产条件下的竞争和发展，而又不会过度刺激对土地的需求，从而达到节约土地、合理用地、提高土地利用率的目的。16 第三章土地获取阶段成本管理3．3．2征地拆迁费征地拆迁费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为取得农村集体土地而支付的征地费和取得城市已利用土地而支付的拆迁费。l、农村土地征用费因城市建设和生产发展的需要，国家要向农村集体经济组织征用土地，实现集体土地所有权向国家的转让。土地投资补偿费是对农村集体经济组织的土地投资损失给予的补偿。安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，安置费根据剩余劳动力人数和资金装备水平计算。2、城市房屋拆迁费取得已利用的城市土地，要向原土地使用者支付一定的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。3．3．3场地开发费场地开发是指经过场地平整和基础设施建设，把非建设用地转为建设用地。场地开发费是进行场地平整和基础设施建设投入的资金及其利息和场地开发的管理费和经营费用。3．3．4土地税收与管理收费l、土地税与费是指国家以土地为对象，进行的税收与行政性及经营性收费。我国城市现行的土地税收主要有耕地占用税、土地增值税。(1)耕地占用税：纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人。经济特区、经济技术开发或经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可适当提高，但最高不得超过规定税额的50％，国家对于耕地占用税实行一次性征收。(2)土地增值税：这是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的单位和个人的一种税。计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。税率实行四级超额累进税率，为30．60％。2、土地管理收费：是土地管理部门依法向土地使用者收取的费用，以满足土地管理部门行政性及经营性工作的需要。我国土地管理部门依法向土地使用者征收的土地管理费，主要有土地登记费、征地管理费、拆迁管理费、树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费、水土保持设施补偿费和水土流失治理费等。(1)土地登记费。土地登记收费是为加强土地管理，保证土地登记工作顺 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究利进行。(2)征地管理费。系指县以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采取包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征用土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。(3)拆迁管理费。城市房屋拆迁主管部门按照有关规定对拆迁人实施房屋拆迁管理，并依据国家规定收取的行政性收费。(4)树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费。经城市园林绝对化管理部门批准，砍伐树木、占用绿地，又不能补种补建的，按“砍一补三、占一补五”的原则交纳异地代植代建费。(5)水土保持设施补偿费和水土流失治理费。任何单位和个人，凡在城市因从事生产和建设活动损毁水土保持设施的，必须按规定缴纳水土保持设施补偿费；造成水土流失的，必须负责进行治理，不能或不便自行治理的，必须缴纳水土流失治理费。 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究第四章项目设计阶段成本管理房地产开发企业要降低产品造价，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，初步设计阶段对投资的影响可能性达75％--90％。可见，工程项目设计的科学性、合理性和经济性对施工材料成本起着决定性的作用。4．1设计阶段影响工程成本控制的主要因素1、开发项目的规划设计A房地产公司主要是以开发住宅小区为主要业务。在小区规划设计时，要根据小区基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距和建筑层数；布置公共设施项目、规模及其服务半径，以及水、电、热、燃气的供应等，并划分包括土地开发在内的上述各部分的投资比例。用地面积指标，反映小区内居住房屋和非居住房屋、绿化用地、道路和工程管网等占地的比重，是考察建设用地利用率和经济性的重要指标，它直接影响小区内道路管线长度和公用设施的多少，而这些费用约占小区建设投资的五分之一。因而，用地指标在很大程度上影响小区建设的总费用。居住建筑面积密度、居住建筑密度、居住面积密度和居住人口密度也直接影响小区的总费用。在保证小区居住功能的前提下，密度越高，越有利于降低小区的总费用。2、开发项目的建筑的平面形状对于同样的建筑面积，若住宅建筑平面形状不同，其工程量和建筑工程费用也不同。一般来说，正方形和矩形的住宅既有利于施工，又能降低工程造价。例如：房屋长度在60．80米左右较为经济，即相应可以降低工程费用。3、开发项目的层高和净高住宅层高和净高对工程费用影响较大，据资料表明，当住宅层高从3米降到2．8米时，平均每套住宅综合费用可下降4-4．5％，同时，还可节省材料，节约能源，节约用地，并有利抗震。 第四章项目设计阶段成本管理4、住宅的层数住宅层数的多少，直接影响着工程费用的高低。4-6层住宅具有降低工程费用、节约用地的优点。住宅超过6层，就要设置较高的电梯，需要较多的交通面积(过道、走廊要加宽)和补充设备(垃圾管道、供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程费用大幅度上升。因而，一般地，在中小城市以建筑多层住宅为经济合理，大城市可沿主要街道建设一部分中高层和高层住宅，以合理利用空间，美化市容。5、合理确定户型和住户面积住宅户型分一室户、二室户、三室户和多室户。户室比要根据我国的经济状况，一般家庭人口组成、生产活动、工作性质等情况来决定。6、住宅结构设计在规范规定的范围内，控制合适的含钢率，以及合适的结构形式是非常关键的，而最合适的、最节省的含钢率与结构形式是需要长时间的设计管理实践积累和公司补品标准化研究综合作用的结果。4．2设计阶段成本管理体系的应用规划设计方案经政府批准后，成本管理部结合《项目经济效益测算书》编制《目标成本控制表》，经总裁办公会审议通过后作为项目的成本控制目标，并为后续各阶段设计工作的成本控制提供依据。设计研发部在控制设计质量的前提下，负责设计成本的控制工作，重点做好设计方案和结构设计优化的成本控制。施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款；对于一些单项设计(特别是装修、园林)，原则上在项目目标成本控制额度的基础上下浮10％一20％进行限额设计。设计研发部应加强设计审图工作，尽可能避免因设计失误造成的成本增加；应会同工程技术部、经营管理部、成本管理部、项目部等部门，按照项目的成本控制目标对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性、实用性等进行会审。成本管理部在设计各阶段要按照项目的成本控制目标进行成本监督，在设计成果评审时应对项目成本根据目标成本进行评价。如果设计成果成本超过《目标成本控制表》中给出的限定范围，成本管理部负责差异分析并提出调整方案，报公司总裁办公会审议决定。施工图设计阶段，经营管理部、成本管理部需配合设计研发部严把成本关，细化《目标成本控制表》，将工程预算控制在目标成本的限定范围内。成本管理部根据施工图文件编制工程预算，并将工程预算与《目标成本控制20 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究表》进行对比，如果工程预算在《目标成本控制表》的限定范围内，工程预算由分管领导审批。如果工程预算结果超过《目标成本控制表》的限定范围，成本管理部负责差异分析并提出调整方案，报公司总裁办公会审议，总裁审批。预算编制完成后，施工单位如果对工程量清单、工程预算提出异议的，成本管理部负责与施工单位进行及时沟通，进行核对，如果确有问题的，需要对工程预算进行修改的，按照工程预算管理程序进行审批。保证控制目标得以实现。设计阶段成本管理的主要措施包括如下内容l、引入竞争机制，实行设计招标实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。同时，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助。2、强化技术经济分析强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：削减某些可以省掉的工程内容或缩小工作范围；适度技术要求和材料规格、性能要求：不要过于追求过剩功能和质量等。工程项目的投资费用要在基础工程设计结束时确定下来。因此，在基础工程设计和相应的控制估算时，必须做到彻底、准确。在基础设计过程中应强调技术与经济结合，技术人员强化经济意识，估算人员考虑技术要求，改变技术人员只管技术先进，不顾经济合理的设计倾向。但在审批时，应将技术审核与费用审核分开进行，以独立发挥费用审核的职能，保证删除那些不必要的工程内容3、充分运用价值工程法优化设计方案价值工程(ValueEngineering，VE)又称为价值分析(ValueAnalysis，VA)是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本(寿命周期成本)，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析，提高对象的价值。这里的价值，指的是反映费用支出与获得之间的比例。 第四章项目设计阶段成本管理用数学比例式表达如下：V----F／C4—1式中：阢价值；F：功能；C：．成本；“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：(1)保持开发项目功能不变，降低项目投资；(2)投资不变，提高项目功能；(3)投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；(4)降低一些次要功能，使成本大幅降低；(5)运用新科技，新技术，既提高功能，又降低项目投资。4、推行限额设计，努力减少设计费用设计阶段的工程造价管理任务，必须增强设计人员的经济观念，促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来，克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计，既要有最佳的经济效果，又要保证工程的使用功能，这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计，从而保证质量，达到控制或降低工程造价的目的。设计环节费用控制的重点是设计人员工时的控制和购买技术软件等知识产权费用的控制。应推行矩阵制组织结构和一专多能的用人制度，提高人员利用率。在缺少必要的数据或批准文件的情况下，不宜过早开展下一步设计工作，避免做无用功或造成返工浪费。设计中要尽量压缩设计产品(说明书、设计图纸等)数量，进行产品部品标准化研究，最大限度地使用标准图表。5、建立风险激励机制，提高设计人员的积极性和责任感当前，我国现行的设计取费标准是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多。这种取费办法，难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资，更不利于工程造价的控制。设计人员可能会更多地考虑自身的利益，而忽视对设计方案经济性方面的关注，从而影响了最终设计方案的质量。因此，房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案，有必要建立风险激励机制，实行优质优价。若在批准的设计限额内，设计部门能认真运用价值工程原理，在保证安全和不降低功能的前提下，依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金，对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励，以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样，实行风险激励机制，有利于增强设计人员的责任感， 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究鼓励他们进行设计创新，采用先进的方法进行投资控制。4．3工程设计经济评价对工程设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量，对工程设计方案评比选优的主要途径和方法。4．3．1影响工程设计经济的主要因素设计问题本身就是一个经济问题，它有设计的技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。影响工程设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。l、建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。2、户型。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抹灰、管线敷设安装单方造价就高。3、层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以：直接节省投资；节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；降低采暖能耗，节约能源，提高建筑密度；节约用地，同时，也有利于节省市政投资。4、层数。高层建筑可以节约用地，节约市政投资。5、建筑的平面形状。一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。6、建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。7、结构配筋。结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。8、建筑结构形式。框架结构体系造价最高，框架异型柱结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。4．3．2工程设计经济性定量评价方法对工程设计方案进行经济性评价，是设计方案招投标评优的依据，同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。下面介绍两种评价方法。 第四章项目设计阶段成本管理l、AHP法AHP(AnalyticalHierarchyProcess)且P层次分析法，是70年代由美国匹兹保大学saaty教授提出的一种决策分析方法，主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。其主要步骤为：(1)建立AHP模型AHP模型分为三个层次：1)目标层。即工程设计的经济效益。2)指标层。影响工程设计经济的八个主要因素，构成了评价的指标层。分别为：建筑造价构成比、户型、层高、层数、建筑的平面形状、建筑的单元组合、结构配筋、建筑结构的形式。3)方案层。即不同的设计方案比较。(2)构造判断矩阵这一步的实现通过对指标层进行两个因素ai，aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大，大多少，并使用1-9的比例标度来赋值，这是一种将思维判断数量化的办法，可利用人们对事物定性判断差别时，习惯用的相同、较强、强、很强、极强，并在相邻二极间插入折中的提法，就形成9级与给定的1-9标度相关分数。(3)计算单一因素下各指标的相对权重。(4)进行一致性检验：为检验判断矩阵一致性，需要计算它的一致性指标CI，首先计算判断矩阵的最大特征值入max。Amax=S(AwO／8Wi4-4式中：Awi：i级考核指标值；所：i标度相关参考值；然后计算一致性指标C／=(，^max．8)／似．．f)4—5式中：C／：一致性指标；^max．-最大特征值；最后计算一致性比例：cR=cl／RI4-6式中：C^一致性指标R／：平均随机一致性指标(5)评估人员(专家)根据8个指标对方案1、2、3、4进行分别打分(百分制)，并计算。由计算结果可知，设计各个方案得分。因此根据评价结果的分值的经济性比较，可以找出最佳方案。 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究2、模糊分析评价法(1)评价指标与权重1)评价指标肛肛J⋯⋯．，x81舢7xJ『⋯⋯，船分别代表层次网络示意图中指标层的8个评价指标，即8个影响因素。2)定指标权重(fla专家评分得出)么=向J⋯⋯．，a81厶Wai=lai≥04．8Ai：第个i指标在设计方案经济性评价中的权重。(2)单因素(指标)评价1)确定评价结构等级y=秒J，．．⋯,ym／4-9m值的选择可根据对项目评估的不同要求适当确定，主要考虑评价结果的形象程度要求。一般分4．5级即可。2)确定评价对象在各单项指标上的得分(隶属于各个等级的隶属程度)。第i个指标ri={ril，．．⋯．,yimli=l⋯⋯．，84．10，．f的取值同样可用专家评分均值得出。3)以Ⅳ为行构成单因素(指标)评判矩阵：R=(rij)nxm4-l1式中：刀：指标(影响因素)的数量，这里n=8m：评价结果等级数，一般分4．5级。(3)综合评价(1)模糊合成ADR=厂V(aiArij)]Jxm4-12(2)AoR归一化，就可以得到专家最后评定的最后结果隶属于各评定等级的百分比，其中最大分量对应的等级为评定结果等级。(4)模糊评价方法可用于方案评选的比较，更多可用于对已有方案的评估。造价。 第五章工程施工阶段的成本管理工程施工阶段是成本发生的主要阶段，而且涉及到的部门外部合作单位最多，成本控制任务最大、最难的阶段，是成本管理体系运用的关键阶段，这一阶段成本管理内容主要包括：1、选择和审核好施工方案2、采购环节成本控制；3、各种变更、签证事项的成本控制；4、工程结算成本控制；5、项目风险金管理；5．1工程施工阶段的成本管理体系应用5．1．1选择和审核好施工方案施工方案是承包企业根据施工图纸、施工现场勘察调查得来的资料和信息、施工验收规范、质量检查验收标准、安全操作规程、施工机械性能手册等资料拟定的施工方法。在进行施工方案选择时，应多做不同施工方案的技术经济比较，由于施工的干扰因素多，因此在作方案比较、选择时，应认真考虑不同方案对各种干扰因素影响的敏感性。另外，要对选择好的施工方案进行审核，包括：l、施工程序安排的审核。要求做好施工准备工作再开工；要先地下，后地上，先结构，后装修，先土建，后设备；施工流向要合理。2、施工机械选择的审核。施工机械选择要遵循切实需要，实际可行，经济合理的原则，要在满足技术指标的前提下，使维修、使用费用较低。3、主要项目的施工方法审核。主要项目的施工方法是施工方案的核心它应体现科学、先进、节约的原则，符合施工工艺要求和施工验收规范和质量检验评定标准的有关规定，并与选择的施工机械及划分的流水段相适应。5．1．2采购环节的成本控制对于材料设备采购、施工监理单位选择、设计单位选择、营销中介服务机构选择以及大型办公设备物资采购。垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。A房地产公司在项目开工前，由成本管理部应根据图纸列出所需材料及设备 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究清单，采购部选择合适的供货方式并在工程施工承包合同中加以明确。采购部应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象；采购部必须建立健全所需材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得由一人操办材料设备采供全过程。对于乙供材料和设备，有关部门必须按认定的质量及选型，进行封样和核价；材料的代用如果涉及价格变化必须由成本管理部进行成本差异分析，分管领导批准后方可执行。甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或质检部门的检验合格证和项目部专业工程师的验收证明以及结算清单，经采购部、成本管理部和会计核算部审核无误后，方能办理结算。5．1．3各种变更、签证事项的成本控制工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更、工程价款变更等，这些变更都有可能收起费用支出超出原来的预算。因此，要严格进行变更控制。对于经过确认，必须发生变更的且引起工程价款增加的，要采取科学的方法计算变更数额，这需要实事求是地编制预算来确定。在工程变更管理过程中，要严格遵守变更程序，在承包单位提出变更的情况下，要由公司或委托监理公司进行认真审查，在认可的情况下，进行合同价变更确定，并调整合同价。变更一般有三种情况：l、最初工作范围内某些变化引发的必要变更；2、现场条件改变引起的必要变更；3、工作范围变化引起的变更。A房地产公司规定设计变更及现场签证要严格执行以下原则：l、权力限制原则：公司对设计变更及现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追究越权签字人的责任。2、时间限制原则：公司对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制，禁止事后补办。3、完工确认原则：设计变更及现场签证完工后，发包方现场工程师和监理工程师必须在完工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认。4、多级审核原则：设计变更及现场签证的造价结算至少要经过二级以上的审核。5、制度约束原则：10万元以上的工程合同，必须签订《关于设计变更及现场签证的协议》，作合同补充协议，供双方执行。10万以下的工程合同应有实施细则的相应条款。 第五章工程施工阶段的成本管理凡提出的设计变更申请单或工程技术洽商单必须清晰、明确，以便于成本管理部进行准确的成本测算，编制成本分析报告，若涉及成本变动，需成本管理部部进行目标成本分析；为后续决策提供参考意见：对准予实施的变更事项，在施工完毕后，项目部督促施工单位按合同约定时间，及时提出变更价款资料(设计变更申请单、工程技术洽商单、签证单、变更工程价款报告等)，报监理确认，否则视同放弃；项目部初审施工单位报送的变更价款资料，报送成本管理部：成本管理部审核工程量和变更价款，在项目现场工程师的配合下编制工程成本动态分析报告；对准予实施的变更事项，应立即进入签证程序，遵循以下几点：1、签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理；2、签证必须列清事由、工程量以及计价方式或单价，并由公司项目部、成本管理部以及监理单位共同签名，其中成本管理部必须对工程量、单价、用工量负责把关；3、签证按当时发生及时办理的原则，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中己计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。索赔是在工程承包合同履行过程中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。索赔按照提出方的不同分为业主索赔和施工索赔。业主索赔是指由于承包企业不履行或不完全履行约定的义务，或者由于承包企业的行为使业主受到损失时，业主向承包企业提出的索赔。施工索赔是指由于业主或其它有关方面的过失或责任，使承包企业在工程施工中增加了额外的费用，承包方根据合同条款的有关规定，以合法的程序要求业主或其它有关方面偿还在施工中所遭受的损失。在工程施工过程中，应对可能引起的索赔进行预测，尽量采取一些措施，进行补救，避免索赔的发生。对于预料到的可能发生的问题及时与承包企业协商，避免由于工程返工所造成的工程成本上升，减少承包企业想方法通过索赔途径来弥补工程成本上升造成的利润损失。一旦发生索赔，要及时进行处理。如果长时间得不到解决，不但会影响工程的进度，而且还会增加有关费用。所以要及时、合理地处理索赔。3、正确处理工期、质量与成本三者之间的关系(1)确处理工期与成本之间的关系工期与成本是对立统一的辩证关系。工期过短或过长都会增加工程成本费用。所以要合理地缩短工期，避免片面性，这样可以大大降低施工成本，尤其是 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究固定成本。为此，在施工过程中，提倡均衡而有节奏地施工，只有这样，才能实现成本费用的控制。(2)确处理质量与成本的关系质量与成本也是对立统一的辩证关系。质量水平过高或过低，都直接影响成本费用的增加。要正确处理好质量与成本之间的关系，就要努力使质量成本较低，即工程质量达到施工验收标准，相应的成本费用控制在合理的范围内。只有使工程质量满足一定要求的情况下，才能实现成本费用的有效控制。5．1．4工程结算中成本的控制工程竣工验收合格且备案后，项目部协助成本管理部督促施工单位按规定时间提交竣工结算报告及完整的结算资料，双方进行工程竣工结算。工程竣工结算应具备以下基本条件：符合合同(协议)有关结算条款的规定；(1)具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；(2)项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；(3)工程遗留问题已处理完毕：(4)工程结算书按要求编制，所附资料齐全。竣工结算书可由施工单位提出，成本管理部在工程技术部、设计研发部、项目部的协助下收集汇总，存档，并与施工单位提交资料进行核对。如对施工单位结算书进行初审，如发现不符合结算要求，应要求施工单位重新编制并再次提交。竣工结算书也可由公司成本管理部自行编制，成本管理部依据相关资料原件，在编制完成结算书初稿后，成本管理部应与施工单位进行沟通核对工作，并最终形成施工方认可的结算书初稿。成本管理部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整、有根有据、数据准确，内容应当包括工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，同时扣清甲供材料款项。成本管理部还应对工程结算结果与工程预算进行对比分析，找出工程成本超、降的因素，及时总结积累经验，并提出改进措施和意见。公司审计部在成本管理部提供的结算资料基础上进行内部审计，必要时可委托外部审计单位进行结算审计，会计核算部应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并根据合同办理结算支付。成本管理部要对施工过程的成本费用支出进行监测、分析和控制在施工进展过程中要逐月进行成本费用监测，具体核算实际成本并与计划成本、合同预算等进行比较分析和盈亏分析。发现问题，及时采取有力的措施，使整个施工过程中的实际成本始终低于计划成本，直至工程结束，进行竣工决算。 第五章工程施工阶段的成本管理5．1．5项目风险金的管理项目应按照目标成本额的5‰．8％设置项目风险金，主要用于不可预见费用、原材料涨价、设计变更、政策变化等成本增加的风险防范。当实际发生成本低于目标成本时，其差值累加进项目风险金；当项目风险金达到目标成本额的8％以上时，其差值累加进项目利润。当需要调用项目风险金时，额度在100万以内时，由公司分管副总裁批准后实施，超过100万时，需经公司总经理审批后实施。成本管理部要及时统计分析工程成本变化，以保证对工程成本的准确计量和有效控制，并按月上报公司领导。同时公司会计核算部及成本管理部部均建立动态成本台账(包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐、工程款付款台帐等)，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范围内，并定期进行核对。成本管理部定期进行项目成本分析和经济活动分析，对成本指标的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本超支发生的原因，向上级领导提议及时采取控制成本的有关措施。5．2目标成本建立、测量、修订5．2．1目标成本管理体系的建立l、建立项目的目标成本文件项目目标成本文件是根据市场产品策划定位，结合公司经营计划和公司成本信息库中以往项目成本信息资料，以及预期售价、预期利润目标综合预测的成本指标。编制目标成本的文件内容，包括：《项目经济效益测算书》、《目标成本测算表》、《目标成本责任书》、《项目动态成本月评估》等。2、项目获取阶段成本控制文件的编制成本控制文件的编制过程中地产开发公司个领导及各部门担负的责任。(1)地产公司总裁是项目获取阶段成本管理的最终责任人；(2)地产公司投资发展部是项目获取阶段的责任部门；地产公司投资发展部负责对前期成本控制做好下列事宜：1)行房地产市场调研，对房地产市场走势进行分析、判断；2)熟悉国家及项目所在地关于建设项目规费、税政策、法规及公司成本管理规则；3)拟开发项目进行考察、论证，把握投资决策方向，合理配置资源，做好项目前期立项中《项目建议书》和《可行性研究报告》的组织编写，特别是包括 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究初步成本测算在内的经济评估工作；4)项目获取阶段，当投资发展部编制可行性研究报告时，集团公司资金财务部须同时编制项目从获取土地到建设实施全过程的整体融资方案，其中包括编制融资成本控制文件，该融资成本数据应进入可行性研究报告的经济评估篇章。5)织编制项目总投资估算。(3)公司总裁办公会负责审批项目《可行性研究报告》(含项目总投资估算)。(4)融资阶段成本控制文件的编制，公司资金财务分管领导是项目融资阶段成本管理的责任人。(5)团公司资金财务部是项目融资成本控制及文件编制的责任部门。3、项目实施阶段成本控制文件的使用项目实施阶段以公司相关部门完成土地“招、拍、挂”程序及办理完摘牌手续时起算。项目策划论证和开发实施阶段的成本管理工作由地产公司负责组织实施。公司总裁是项目开发阶段成本管理的最终责任人，地产公司各分管领导是分管范围内成本管理的直接责任人。公司成本管理部是项目实施阶段成本控制的职能管理部门，负责项目实施各阶段的成本控制，包括成本计划、监督、协调和检查。成本管理部根据项目前期经公司总裁办公会审议批准的《可行性研究报告》和地产公司营销部提交并经公司批准的《项目策划定位报告》，以及设计研发部组织设计院设计并经公司评审、批准的《修建性详规设计》、《方案设计》和公司内部的阶段性《产品配置标准》文件，组织编制《项目经济效益测算书》。《项目经济效益测算书》是估算项目成本和利润的试算文件，经公司组织相关部门评审通过后，从而对产品定位、规划设计、结构布置及利润指标等方面进行相应调整；同时也是对项目后续各阶段设计成果文件进行经济评估的重要依据；随着建筑、结构、水电设备管网、园林景观等专业设计的深入，至扩初设计和施工图设计阶段，成本管理部在原《项目经济效益测算书》基础上，逐步形成项目《目标成本测算表》，由公司总裁办公会审议后批准执行。《目标成本测算表》是项目实施前预先确定的，要求在一定时期内经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。成本管理部根据《目标成本测算表》，形成目标成本分项控制表，并分解为各部门的《目标成本责任书》，即责任成本。责任成本解决了目标成本具体由谁来做、做什么、怎么做和如何评价的问题。《目标成本责任书》是目标成本管理的指导性文件。它是项目成本控制和实施的控制性文件，任何部门在项目实施过程中原则上不得超出目标成本的控制额度，若遇特殊情况需按照成本偏差管理规定等相关管理办法执行。 第五章工程施工阶段的成本管理实施阶段的成本控制的重点是对施工组织和材料、设备采购的动态管理，即以合同为中心的全面动态成本管理。动态成本计算公式：C=豇抖砌+nF5-l式中：C：动态成本；Kd：已结算合同成本；Kn：未结算合同成本；孔非合同性成本；F：待发生成本上述动态成本中包括设计变更、现场签证等。动态成本管理要以数据为依据，及时发现并解决问题。如图5．1所示。项目所需资金图5．1动态成本管理示意图项目成本科目由成本管理部负责组织会计核算部、经营管理部参与编制，工程概算应编制至目标成本科目的分项工程深度，编制时应充分考虑建筑功能、项目分期等因素，成本科目表适用于公司所有房地产开发项目。5．2．2项目成本预警成本预警的适用范围：项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将或很可能超出目标成本时，由相关责任人向项目部经理、成本管理部发出警讯，进行成本预警。不可预见的事项范围：(1)发生工程事故或其他经营活动中的事故；(2)发生法律诉讼；32 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究(3)因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；(4)因政府或其他单位突然以行政手段(如制定法规、政策)调整收费、税率、利率标准；(5)发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；(6)目标成本预测时不准确；(7)发生重大设计变更；(8)其他经营过程出现的意外情况。3、管理不善的范围：(1)作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；(12)计算不精发生多余采购物资；(3)为无效劳动支付了劳动报酬；(4)q--作质量低劣引起的返工开支；(5)使用过程中的浪费；(6)非必需的计划外开支；(7)未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；(8)工期拖延造成的费用增加：(9)其他管理不严的情况。3、预警操作要求：(1)只要某个成本细项即将超支或很可能超支(如已订经济合同总价已超支，设计变更测算己超支等)就必须预警，而不是成本科目超支再预警；(2)成本管理部负责人是直接成本(不含贷款利息)超支的预警责任人，集团公司资金财务部负责人是贷款利息超支预警责任人；(3)直接成本项(不含贷款利息)，针对每一开发项目由成本管理部按项目计划将目标成本分解，设置阶段性控制目标，若某个阶段成本超出该阶段成本控制目标，就等于超成本细项，成本管理部进行成本预警；(4)贷款利息项，由集团公司资金财务部按项目计划设置阶段控制目标，只要执行中突破该阶段控制目标，就等于超过成本细项，集团公司资金财务部进行成本预警；4、预警处理：成本预警由成本管理部负责处理，一般情况可以分别选择以下三种方式：(1)采取有效措施降低成本，不使用项目风险金调整目标成本，经公司总裁审批；(2)对已经超支的或通过努力也无法避免的超支，需要使用项目风险金调 第五章工程施工阶段的成本管理整目标成本，经总裁办公会审核，总裁审批，报集团备案；当项目风险金已经用完，或将项目风险金预留它用，不能在项目风险金内调整时，即意味着项目目标成本将被突破，此时应编制项目目标成本及收益调整的专项报告，经公司总裁审核，集团公司领导审批。费用测量系统的功能是在工程项目建设实施过程中不断地输出关于费用执行效果和费用发展趋势的管理信息。由于费用执行效果主要靠费用基准与实际费用之间的偏差来评价，因而该环节工作主要是测量费用偏差并通过偏差来评估费用执行效果和趋势，最终提出费用预测报告。费用测量主要包括费用偏差值的求取，费用分析与趋势预测，费用报告等。5．2．3费用偏差的求取l、用于求取费用执行效果的几个基本指标：(1)应完成工作计划值它是一定时期内计划工程量的费用计划值(BCWS)全过程累计就形成费用计划曲线。它主要是反映按计划应耗用的费用，而不是实际费用消耗量。费用计划值(曲线)与综合进度计划值(曲线)差异，在于前者不含利润、税金及总部管理费等，不进行加权调整。(2)已完工作值已完工作值(VWD)或称赢得值(EV或BCWP)。它是一定时期实际进度的费用计划值(BCWP)。用已完成的工作套预算定额或单项费用计划值汇总得出。由于它采用的计划值，反映的是在预定费用投入水平下，实际工程进度应当耗用的费用，所以不仅反映费用消耗的费用水平，而且反映工程进展情况。已完工作值=已完工程量×预算定额(费用计划值)用己完工作值可以绘制出已完工作值曲线。(3)实际消耗值它是一定时期已完工作的实际消耗费用(ACWP)。它是实际发生的费用值。根据进度计量统计的已完工程量，凭发票、订单、工资单等，按实际价格计算的费用。一般按正式计算：实际消耗费用=己完工程量x实际单价用实际消耗费用值可以绘制出实际费用曲线。如果只进行人工时控制，只需将费用换成人工时，上述三个基本指标相应变成：应完工作计划工时数、已完工作计划工时数、实际消耗工时数。2、费用偏差值的求取方法利用上述基本指标可以求取衡量费用偏差的其他指标：(1)费用差异CVl 天津大学硕士学位论文A房地产公司项目成本管理体系建立与应用研究它是指测量时已完工作值与实际消耗值之间的差值，标。费用差值计算公式：CVl=BCF卯卅C形P式中：CVl．费用差异；BCWP：赢得值；ACWP：实际消耗费用：是反映消耗水平的指5-2当CVI>O时，表示费用在预算范围：当CVIO时，表示完成的工作量未达到计划值，进度拖延；当CV2O时，表示实际费用消耗超出计划费用；当CV3